Saksbehandler: Lars Erik Olsen Arkiv: GBNR 108/007 Arkivsaksnr.: 12/133

Transkript

1 Saksbehandler: Lars Erik Olsen Arkiv: GBNR 108/007 Arkivsaksnr.: 12/133 GBN BNR 7 - SØKNAD OM DISPENSASJON FOR FRADELING OG OMDISPONERING AV TUN. FRADELING AV LANDBRUKSJORD OG FRITIDSEIENDOM... Sett inn saksutredningen under denne linja Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Kartutsnitt som viser gårdstunet på «Solbrå», gnr. 108 bnr Kartutsnitt av eiendommens seter på «Brennlia», gnr. 155 bnr. 1 fnr Søknad datert om dispensasjon fra Eva Willix og Tore Helseth, Brøttum 5. Utskrift fra Øyer Fjellstyres møtebok, sak 19/12 av Landbruksmyndigheten behandling ut fra jordloven, sak 14/12 av Uttalelse til dispensasjon fra Fylkesmannen i Oppland, ref: 2012/ av Uttalelse til dispensasjon fra Oppland Fylkeskommune, ref.: av Uttalelse til planskisse fra Statens vegvesen, ref.: 2012/ av Tillatelse til utvidet bruk av avkjøring fra Statens vegvesen, ref.:2012/ av Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Kommuneplanens arealdel Sammendrag: Med hjemmel i plan og bygningslovens 19-2 vedtar planutvalget i Øyer å imøtekomme søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for å fradele tunet på landbrukseiendommen «Solbrå», gnr. 108 bnr. 7 til boligformål, samt omdisponere den tilhørende seterbebyggelsen Nysetra, gnr. 155 bnr. 1 fnr. 409, til fritidsfeste. Den positive innstillingen begrunnes med at fradelingen og omdisponeringen gir flere samfunnsmessige fordeler som blant annet bruksrasjonalisering i landbruket og som en samlet vurdering vurderes det å foreligge en overvekt av momenter som taler for å innvilge søknaden. Saksutredning: Eiendommen «Solbrå» bestående av eiendommene gnr. 108 bnr. 7 og gnr. 119 bnr. 10 ligger på Nord-Tretten ca. 6 km fra Tretten sentrum. Det samlede areal av dette er på 45.5 daa, hvor av 12.2 daa er dyrka. Eiendommens festede seter, gnr. 155 bnr. 1 fnr. 409, ligger på «Brennlia» i Øyer statsallmenning og måler 18 daa hvor av 17 daa er dyrka. Vedlegg 1 - oversiktskart over eiendommens arealer Vedlegg 2 kartutsnitt som viser gårdstunet Vedlegg 3 kartutsnitt som viser setra.

2 Søknad - begrunnelse Eva Willix og Tore Helseth, Brøttum, har i søknad datert søkt Øyer kommune om dispensasjon for å omdisponere og fradele gårdstunet på eiendommen «Solbrå» med ca. 4 daa tomt til boligformål, og videre om å omdisponere og fradele bebyggelsen på eiendommens sæter til fritidsbebyggelse. Jord- og skogbruksarealene under eiendommen planlegges solgt til gårdsbruk som har behov for tilleggsjord. Søknaden er begrunnet med at eiendommen «Solbrå» i dag ikke lenger er drivverdig som eget bruk da eiendommen har lite areal og mangler driftsbygning. Videre begrunnes søknaden ut fra hensynet til landbruket ved at eiendommens jordveg nede skal selges til gårdsbruk som har behov for tilleggsjord. Omdisponering av setra på «Brennlia» vil også frigjøre festet landbruksareal som på tilsvarende måte kan overdras til gårdsbruk som har behov for jord. Arealene både på «Solbrå» og «Brennlia» har vært bortleid til samme leietaker de siste 20 år og denne er interessert i å kjøpe arealet nede og overta festeretten på arealet på setra for å sikre forutsigbare rammebetingelser for egen virksomhet. Søker mener en fradeling av tunet på «Solbrå» også vil gjøre stedet mer attraktivt til boligformål. Alternativt åpne for mer fleksibel bruk, enten som bolig, til fritidsbebyggelse eller til utleie. Vedlegg 4. Planstatus I kommuneplanens arealdel for , godkjent av Øyer kommunestyre den ligger de begge de omsøkte arealer innen LNF2 område. I de generelle bestemmelsene for LNF-områdene heter det. Innenfor LNF-området er det ikke tillatt med oppføring av eller vesentlig utvidelse av bestående bolig- og fritidsbebyggelse samt ervervsbebyggelse som ikke er tilknyttet stedbunden næring før området inngår i reguleringsplan. For LNF2 står det: LNF-område med forbud mot spredt bolig-,ervervs- og fritidsbebyggelse. Innen dette området skal det spesielt tas hensyn til kulturlandskapet, jord skog og friluftsliv. Forbud mot spredt bebyggelse i denne sonen er også ønskelig for å kunne kontrollere utbyggingsmønstret i kommunen generelt. I forbindelse med tidligere dispensasjonsbehandling har kommunen vurdert ovennevnte bestemmelser til også å omfatte fradeling og omdisponering av landbruksareal. Under utarbeidelsen av kommuneplanen ble det for øvrig gitt sterke politiske signaler på at bosettingen i kommunens utkantområder måtte opprettholdes eller styrkes. Lovgrunnlaget Før søknader om dispensasjon blir lagt frem til behandling i Planutvalget, skal de berørte partsinteressene i saken gis anledning til å uttale seg. Slikt krav til behandling fremgår av plan- og bygningslovens 19-1: - Før vedtak treffes, skal naboer varsles på den måten som nevnt i Særskilt varsel er likevel ikke nødvendig når dispensasjonssøknad fremmes samtidig med søknad om tillatelse etter kapittel 20, eller når søknaden åpenbart ikke berører naboens interesser.

3 Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8. Innledende behandling av søknaden Søknaden er innledningsvis forelagt de berørte naboer, Landbrukskontoret i Lillehammer regionen, Statens vegvesen og Øyer fjellstyre. Nabovarsling De berørte naboer er varslet om søknaden i hht. plan og bygningslovens Det har ikke kommet inn merknader til varslingen. Øyer fjellstyre, sak nr. 19/12 av Søknad om omdisponering av setereiendommen på «Brennlia» er behandlet av Øyer fjellstyre. Fjellstyret legger til grunn for sin behandling at også eiendommen «Solbrå» blir omdisponert og delt slik at eiendommen ikke lenger er landbruksmessig enhet. Når betingelsene slik er til stede, gir seterforskriften følgende alternativ: a) At setra skal visast ut til eigedom som treng seter, jfr. 6 og 7, eller b) At den tidligere seterbrukaren må søkje Statskog SF om feste av tomt for seterhuset til fritidsformål, eller c) At seterbrukaren fjernar hus om verken overføring eller oppretting av festekontrakt er aktuelt. Øyer fjellstyret er ikke kjent med at det er landbrukseiendommer i drift med bruksrett i Øyer statsallmenning som trenger seter, og som ikke har det fra før. Vedlegg 5. Under forutsetning av at fradeling og salg av eiendommen «Solbrå» gjennomføres tilrår Øyer fjellstyre overfor Statskog at det opprettes festekontrakt på seterhusene - unntatt låve - til fritidsformål. Festekontrakta må inneholde særvilkår om at husene skal beholde sitt seterpreg både i form og farge. En ev. fortsatt inngjerding av husene - og plassering av gjerde skal avgjøres av Fjellstyret og Statskok under befaring i juni Fjellstyret gjør i sitt vedtak oppmerksom på at bruksendringen må godkjennes av Øyer kommune. Landbrukskontorets behandling av dispensasjonssøknaden Landbrukskontoret i Lillehammerregionen har behandlet søknaden ut fra jordlovens 12. I landbrukskontorets saksutredning heter det blant annet - Ved å fradele jord- og skogbruksarealet under Solbrå for å legge disse til naboeiendommer som tilleggsarealer slik at det oppnås gode drifts- og arronderingsmessige forhold, vil en oppnå en bruksrasjonalisering som vil styrke ressursgrunnlaget på den eiendommen som får tillegget. Da Solbrå mangler driftsbygning er det mindre aktuelt å opprettholde denne som selvstendig enhet. Ved å legge arealene til annen landbrukseiendom som tilleggsareal vil en kunne oppnå samfunnsmessige interesser av stor så vekt at det vil kunne forsvare å gjennomføre den omsøkte fradeling. - Når det gjelder setertunet står det i saksutredningen for Øyer fjellstyre at man ikke er kjent med at det er landbrukseiendommer i drift med bruksrett i Øyer statsallmenning

4 som trenger seter og som ikke har det fra før. Det sies videre at det omsøkte setertunet ikke ligger i umiddelbar nærhet til andre setrer der slik fritidsbebyggelse kan virke forstyrrende. Det synes derfor ikke å være innvendinger til å omdisponere seterhuset til fritidsbebyggelse. - De omsøkte fradelinger medfører ikke vesentlige endring i bruken av arealene som har betydning for naturmangfoldlovens 4,5 og 7-1. Det samme gjelder etter kulturminneloven. Vedlegg 6 Statens vegvesen, Region øst Da omdisponerings-/dispensasjonssøknaden krever tillatelse til utvidet bruk at eksisterende avkjørsel fra eiendommen er søknaden forelagt Statens vegvesen. I sin behandling av søknaden skriver SVV at slike etableringer ikke er tråd med rikspolitiske retningslinjer for areal- og transportplanlegging, men at de vil ikke gå i mot fradelingen og at det gis dispensasjon fra kommuneplanen. SVV påpeker at utformingen av dagens avkjørsel ikke er tilfredsstillende. Stigningen er for bratt helt ut i fylkesvegen. Med forbehold om at kommunen gir dispensasjon og tillatelse til fradelingen gir SVV et tilsagn om at tillatelse til utvidet bruk av avkjørselen på vilkår av at avkjørselen bygges om og en del forutsetninger innfridd. I brev av viser SSV til sin befaring av ferdigbygd avkjørsel. Arbeidet er utført i henhold til krav som fremgår av brev Og med hjemmel i vegloven 40 er det fattet slik vedtak: «Det gis tillatelse til utvidet bruk av eksisterende avkjørsel på FV.358, hp.01, km.6,15 i Øyer kommune» Fylkesmannen i Oppland, uttalelse datert Fylkesmannen er klage instans for kommunens behandling etter jordlov, og uttaler seg derfor ikke om vurderingene gjort etter jordloven i denne uttalelsen. Søknaden reiser to separate spørsmål om deling og omdisponering. Fylkesmannen vil først uttale seg om delingen og omdisponeringen av gårdstun. - «området er satt av til LNF-formål i kommunens arealplan og det trengs dispensasjon for å kunne omdisponere tunet til boligformål. På grunn av dårlig vedlikehold av produksjonsapparatet er det lite trolig at dette bruket kan opprettholdes som en aktiv og selvstendig bruksenhet. Fylkesmannen mener derfor at formålet med kommunens arealplan best blir ivaretatt ved at jorda legges til et bruk i aktiv drift.» - «Dersom det gis dispensasjon, blir det opprettet en fritt omsettelig boligeiendom inne i et landbruksområde. Det er påregnelig med drifts- og miljømessige ulemper i form av lukt, støv, støy og husdyr på beite. Folk som bosetter seg så langt unna sentrum, må regne med disse ulempene, så det er lite trolig at dette vil kunne legge begrensninger på landbruksdrift. Fordelen med bruksrasjonalisering er større enn ulempene i dette tilfellet.» - «Tunet har avkjørsel med 180m gardsveg, før den kommer ut på kommunal veg. Det er i følge vegvesenet trolig at en dispensasjon vil medføre trafikkmessige ulemper og

5 utfordringer. Ut i fra konsekvensene for tilgjengelighet og sikkerhet, bør det stilles vilkår om god adkomst. Før det opprettes en ny boligeiendom i dette området må vegen godkjennes av SVV, og vegen bør legges om slik at den ikke deler den dyrka marka i to.» - «Opprettholdelse av et attraktivt kulturlandskap er en del av LNF-formålet. Tunet har ikke vært holdt vedlike som gardstun de siste årene. Selv om det blir omdisponert til boligformål er det derfor lite sannsynlig at det vil medføre negative enderinger i kulturlandskapet.» Punkt to, omdisponering av setra. - «Når det gjelder fritidsfeste av selet på setra er dette et spørsmål som skal vurderes av fjellstyret. Dersom fritidsfeste medfører vesentlige endringer av bruk, bygninger og kulturlandskap er det i strid med arealformålet i kommunens arealplan og det er nødvendig med dispensasjon etter plan- og bygningsloven. I dette tilfellet har fjellstyret vurdert spørsmålet om presedens, kulturlandskap og omdisponering fra sel til fritidsbolig. Fjellstyret har stilt krav som ivaretar formålet med planen, så Fylkesmannen har ingen innvendinger mot det gis dispensasjon for at selet blir omgjort til fritidsfeste.» Konklusjon: «Fylkesmannen forutsetter at det blir utarbeidet en plan for adkomsten og at det vurderes om vegen bør legges om slik at den ikke deler dyrka mark. Fylkesmannen har ikke landbruksfaglige merknader til at dispensasjon gis.» Vedlegg 7. Oppland fylkeskommune, uttalelse datert Merknader fra Regionalenheten: - «vi viser til fjellstyrets og kommunens vurderinger og har ingen flere merknader når det gjelder fradeling av gårdstun. Når det gjelder fradeling av seterhus og omdisponering fra landbruk til fritidsformål legger kommunen vekt på at seterhuset ikke ligger i umiddelbarnærhet til annen seterbebyggelse og at fritidsbebyggelse her vil derfor ikke virke forstyrrende. Seterhuset ligger allikevel svært sentralt i setergrenda og er godt synlig fra alle kanter. Gjennom sin beliggenhet har denne bebyggelsen stor betydning for det visuelle inntrykket Vi mener derfor kommunen bør sette vilkår for dispensasjonen som sikrer at bebyggelsen også i fremtida ikke bryter med kulturlandskapet på Brennlia» Merknader fra Kulturarvenheten - «eiendommen Solbrå er et tun med fire bygninger der to av bygningene er SEFRAK registrert. Dette gjelder stabburet som trolig er bygd før 1850 og tidligere våningshus på eiendommen som trolig er bygd i tidsrommet Tunet har lokal verneverdi og det bør stilles vilkår i en eventuell dispensasjon at bygningen settes i stand og tas vare på som en ressurs på eiendommen. Vi gjør oppmerksom på at eventuelle rivningssøknad for bygninger fra før 1850 skal sendes til Kulturarvenheten i Oppland Fylkeskommune til uttalelse.» - «Eiendommen ligger i et variert kulturlandskap og en innvending mot å tillate fradeling slik at arealet blir solgt som tilleggsjord til naboeiendommer er at bruken av arealene og strukturen endres slik at landskapet blir mer ensartet.»

6 - «setereiendommen, generelt har kulturarvenheten en restriktiv holdning til omdisponering av seterhus til fritidsformål. I dette tilfellet tilhører seteren en gård som ikke lenger vil ha selvstendig drift dersom fradeling av tunet på gnr.108 bnr.7 gjennomføres. Kulturarvenheten vil derfor ikke gå i mot en fradeling av, men ber kommunen være restriktive til å tillate nye tiltak på eiendommen. Det bør settes som vilkår at eksisterende byggeskikk opprettholdes slik at setermiljøet bevares så langt som mulig. Etter vårt syn vil det være uheldig at det stilles krav til at låven rives i forbindelse med fradeling. Låven utgjør en viktig del av bygningsmiljøet i seterområdene.» - «Ut i fra våre arkiv kjenner vi ikke til at tiltaket vil komme i konflikt med automatisk freda kulturminner. Dersom det ved tiltak i marka blir funnet automatisk freda kulturminner, skal arbeidet straks stanses.» Vedlegg 8. Vurdering: Med dispensasjon i plan- og bygningslovens forstand, menes tillatelse til i enkelttilfeller å fravike bestemmelser eller formål i planer som er gitt i eller i medhold av loven til gunst for søker. Endringer av planen må behandles etter reglene i plan- og bygningslovens kap. 11 jfr og kap. 12 jfr De ulike planer og bestemmelser har som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det fremgår derfor av forarbeidene til plan- og bygningsloven at det derfor ikke skal være en kurant sak å fravike disse. En dispensasjon skal ikke undergrave plangrunnlaget eller hensikten bak en bestemmelse. Det fremgår også klart at vesentlige planforutsetninger aldri skal fravikes ved dispensasjon. Dersom en søknad åpenbart berører konfliktfylte forhold, eller det er klart at tiltaket ikke ville blitt lagt inn i den opprinnelige planen, skal tillatelse vanligvis ikke gis ved dispensasjon. Plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd: - Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra,,eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Videre har 19-2 fjerde ledd slik ordlyd: - Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørtstatlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Det er i forarbeidene til 19 med hjemmel til dispensasjonshjemmelen presisert at kommunen skal vektlegge statlige og regionale rammer og mål, samt regionale myndigheters uttalelse i saken. Videre skal det vurderes om fordelene ved å tillate tiltaket blir klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må her foretas en konkret vurdering av de faktiske forhold sett i sammenheng med de hensyn som ligger bak planen/bestemmelsen det er søkt om dispensasjon fra. Dette krever en gjennomgang av hvilke forhold som taler for og hvilke forhold som taler mot dispensasjon. Ved denne gjennomgangen må man vurdere både relevans og vekt av de grunner som er påberopt eller som foreligger i saken.

7 Når det her snakkes om fordelene, er det primært de samfunnsmessige interesser som er relevant. Landbruksmessige forhold : Med henvisning til landbrukskontorets saksutredning og behandling vurderes den omsøkte omdisponering i dette tilfellet landbruksmessig forsvarlig. Ved å legge de gjenværende jordog skogbruksareal til naboeiendommer oppnås det gode drift- og arronderingsmessige forhold og bruksrasjonalisering som vil styrke ressursgrunnlaget for den/de som får tilleggene. Tilsvarende oppnår en ved å skille ut landbruksarealet på setra. Rådmannen støtter denne vurderingen. Forholdet til naturmangfoldloven og friluftslivet: De omsøkte fradelinger medfører i liten grad endring arealutnyttelsen utover dagens bruk og vil ut fra dette ikke medføre vesentlige endringer som har betydning i forhold til naturmangfoldloven og friluftsinteressene i de to områder. Oppland Fylkeskommune har en merknad til akkurat dette, angående faren for at en fradeling vil kunne endre kulturlandskapet. Øyer kommune ser ikke dette som en potensiell fare da jorden i dag er forpaktet vekk og aktuell kjøper er samme person som har forpaktet denne jorda de 20 siste årene. Presedens: Fra kommunens side er en åpen for at et positivt vedtak i denne saken vil skape presedens for senere liknende saker, men ut fra de få saker en antar dette vil dreie seg om er en av den oppfatning at dette bør aksepteres. Konklusjon: Samlet vurderes det fra rådmannens side å være en overvekt av forhold som tilsier at den foreliggende søknad kan imøtekommes. Fordelene ved både å styrke næringsgrunnlaget for de gjenværende bruk, samt å legge til rette for og styrke bosettingen i utkantområdene vurderes i denne sammenheng som større en den strenge holdningen til arealdisponering som LNF-formålet er ment å ivareta. Som kommentert over vurderes heller ikke de to omsøkte fradelinger og omdisponeringer til å påvirke områdets naturmangfold og friluftsinteresser i vesentlig grad. Rådmannens forslag til vedtak begrunnes med at en gjennom fradeling og omdisponering som omsøkt oppnår flere samfunnsmessige fordeler, som blant annet bruksrasjonalisering og styrking av landbruket ved at eiendommens landbruksjord selges til gårdsbruk som har behov for tilleggsjord. Som en samlet vurdering vurderes det å foreligge en overvekt av momenter som taler for å innvilge søknaden.... Sett inn saksutredningen over denne linja ::: Sett inn innstillingen under denne linja

8 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 vedtar planutvalget i Øyer dispensasjon fra bestemmelsene for LNF2-området i kommuneplanens arealdel for tillatelse til å omdisponere og dele fra dagens gårdstun på eiendommen «Solbrå», gnr.108 bnr.7 til boligeiendom. Arealet begrenses til 4 daa. Likeledes tillates setertunet på eiendommen gnr. 155 fnr.1 bnr. 409 på «Brennlia» skilt ut og omdisponert til fritidsformål. Endelig begrensning av fritidsfestet fastsettes av Fjellstyret/Statskog SF. Det stilles som forutsetning for vedtaket at den eiendommens jordveg skal selges og tillegges naboeiendommer som tilleggsareal, likeledes at Statskog SF samtykker i omdisponeringen av setertunet til fritidsfeste. ::: Sett inn innstillingen over denne linja Sveinar Kildal Rådmann Lars Erik Olsen