Sak 124,126,127,128 Kjelånæ. Adv.flm. Ingrid Å. Storevik for tiltakshaverne

Transkript

1 Sak 124,126,127,128 Kjelånæ Adv.flm. Ingrid Å. Storevik for tiltakshaverne

2 2

3 Ingen nevneverdig mer-ulempe o Lang historikk o Størsteparten av tiltakene i området er nå godkjent eller fjernet iht. tidligere avslag o Det er helt marginale deler av det som er bygget som nå er til behandling o Det er en evt. mer-ulempe av de nå omsøkte endringene/tiltakene som kommunen må vurdere, ikke hele tiltaket Etter vår vurdering bagatellmessige endringer 3

4 Sakens kjerne Klage på avslag på søknad om o 1 ) Endret utforming av godkjent kai (gult) o 2) Fasadeendring på naust ved at frontvegg er trukket inn under altan (grønt) o 3) Trapp som gir adkomst til kai (blått) o 4) Etablering av repos bak naust (rødt) 4

5 Avslagsgrunnene o Kommunens begrunnelse for å avslå søknadene, er at man ikke oppfyller vilkårene for dispensasjon fra byggegrensen i kommuneplanens arealdel (KPA) pkt. 4-1 arealbruksformålene «Grønnstruktur» og «Bruk og vern av sjø og vassdrag» 5

6 Klagegrunnene o Vilkårene for dispensasjon i pbl er oppfylt Vedtaket er materielt sett uriktig o Kommunens vedtak bygger på uriktig faktum En saksbehandlingsfeil som medfører ugyldighet, jf. fvl. 41 6

7 Tiltakene må vurd. konkret o Som Sivilombudsmannen har fremhevet i flere avgjørelser må kommunen foreta en konkret og reell vurdering av det tiltak som omsøkes, og ikke kun se på generelle betraktninger som gjør seg gjeldende i strandsonen «Fagetaten er av den oppfatning at ethvert tiltak som etableres i strandlinjen medfører en ytterligere privatisering av strandsonen.» (jf. fagnotatet) Vil enhver endring av et godkjent tiltak f.eks. vinkelendring av kai alltid medføre en ytterligere privatisering? o Fagetaten og Byrådet legger på flere punkt til grunn uriktig faktum Har de i tilstrekkelig grad satt seg inn i det enkelte tiltak? 7

8 Tiltakene må vurd. konkret Byrådsnotatet s. 3: «Hvorvidt størrelsen på avvik mellom bygget og godkjent kai er 26 m2 eller 35 m2 spiller etter byrådets mening mindre rolle i vurderingen av endringen kan gis dispensasjon og legaliseres. Byrådet legger vekt på at selv om endringene i forhold til det som er lovlig isolert sett er små, gir summen av endringene et dominerende og avvisende inntrykk for allmenheten. Omsøkte utvidelse av en allerede dominerende kai, naust med fremskutt altan i 2. etasje, samt adkomst via tredekke, vil samlet sett forsterke inntrykket av privatisering og virke hemmende for allmennhetens bruk av området.» 8

9 Tiltakene må vurd. konkret o Kommunen krevde at samtlige tiltak måtte omsøktes samtidig o Tiltakshaver fikk ikke anledning til å omsøke f.eks. bare kaien o Tiltakshaver har rett på å få svar på hvorvidt noen av tiltakene kan legaliseres o Kommunen har følgelig også en plikt til å vurdere det enkelte tiltak isolert Komiteen kan gi tillatelse til noen av tiltakene 9

10 1) Endret utforming av kaien o Godkjent kaifront 2007 = rød strek o Utvidelser = gult o Reduksjon = rosa o Total økning 26 m² 10

11 1) Endret utforming av kai o I vest er kaiens vinkel/ utforming endret, for å tilpasse kaien til det underliggende bergets form (naturlig skjev vinkel). o Berget er vist med grønt i kartet under. 11

12 1) Endret utforming av kaien o Dersom kaien trekkes innover i sør iht. tillatelsen av 2007, vil kaikant ha tørt land (underliggende berg) på utsiden. 12

13 1) Endret utforming av kai o Vinkelen er ikke særlig synlig fra sjøen o Tvert imot gjør vinkelen at kaifronten blir på linje med bnr. 42 sin kai Uten vinkelendringen blir det et «hakk» inn mot kaien foran bnr

14 1) Endret utforming av kaien o Kaiutvidelsen gir eneste gangpassasje til friområdet i nord og naustet bnr. 465 o Dette er den eneste utvendige gangvegen til/fra kaien og strandsonen, når man går til/fra nord 14

15 1) Endret utforming kai o Fagetaten skriver at en evt. prosjekteringsfeil som gjør at man ikke kan få passasje mot friområdet i nord er søkers risiko, og at en slik feil derfor ikke kan tillegges vekt o Feilen gjør imidlertid at man ikke får passasje fra nord til sør i friområdet o Uttalelsen står da direkte i strid med kommunens utgangspunktet om at det er «viktig å opprettholde passasje fra nord til sør i friområde, hvor det ikke er etablert private tiltak som virker avvisende for allmennheten». o Kommunen må legge størst vekt på hvilken løsning som best sikrer allmennheten ferdselsmuligheter, og ikke fokusere på å straffe tiltakshaver/klager for tidligere feil 15

16 2) Fasadeendring naust o Første etasje: Yttervegg trekkes tilbake med 30 cm (rødt = tillatelse av 2007) o Andre etasje: Yttervegg flyttes fremover med 70 cm (utkragingen fjernes) 16

17 2) Fasadeendring naust o Fordeler ved endringen: Unngå fuktskader i begge etasjer = Bygget får lenger levetid Større romfølelse/areal på kai, ved at 1. etasje trekkes tilbake 17

18 2) Fasadeendring naust Søknad av 2007 Søknad av

19 2) Fasadeendring naust o Endringen er ikke i nevneverdig grad synlig fra sjøen 19

20 2) Fasadeendring naust o Fagetaten fokuserer på at Fylkesmannens retningslinjer er negativ til terrasse på naust Kommunen tillot terrasser i 2007-tillatelsen Retningslinjene var ikke iverksatt i 2007 Gjør seg ikke gjeldende o Omsøkte terrasse er uansett mindre enn godkjent terrasse Dersom retningslinjene faktisk kommer til anvendelse, må de da tale for endringen. o Fagetaten omtaler «altanutvidelser». Uriktig faktum. 20

21 2) Fasadeendring naust o Fagetaten skriver at «Den søknaden som nå behandles innebærer dermed en utvidelse av naustet lengde i 2. etasje på 1 meter i forhold til det som er godkjent». o 9,1 m 8,4 m = 70 cm o Feil faktum Opprinnelige tegninger 2007 Søknad

22 2) Fasadeendring naust o Fagetaten og byrådet legger til grunn at arealberegningen for 2. etasje ikke ble godkjent i 2007 o Søknad som ble innvilget: «Som sammenstillingen viser er det tale om små avvik; første etg. er noe mindre enn godkjent, mens andre etg. er noe større.» 22

23 3) Trapp for adkomst til kai o Fagetaten: «Siden tredekket ikke er godkjent er det er det heller ikke aktuelt å godkjenne trapp opp til tredekket.» Feil faktum! Er ikke trapp opp til reposet, men eneste adkomstmuligheten ned til kaiområdet fra sør Trappen til reposet er på nordsiden (blå sirkel) 23

24 3) Trapp til kai 24

25 3) Trapp til kai o Lite synlig fra sjøen (ligger mellom to bygg) o Fremmer ferdselsmulighetene i området 25

26 4) Repos bak naust o Halverer fallhøyden fra bakenforliggende gangveg o Gjør arealet på baksiden av naustet tilgjengelig for oppheng av garn etc. 26

27 4) Repos bak naust o Strandsonevernet gjør seg ikke gjeldende her o Passasje mellom naust og berg ca cm o Ikke naturlig adkomstveg for allmennheten, når de kan gå på kaien 27

28 4) Repos bak naust o Ikke synlig fra sjøen 28

29 Oppsummering o Kommunen har på flere punkter vist til uriktig faktum Saksbehandlingsfeil som medfører ugyldighet etter fvl. 41 Fvl. 41: Ugyldighet når det er en «ikke fjerntliggende mulighet» for at feil har «virket bestemmende på vedtakets innhold», jf. o Kommunen har ikke gitt de enkelte tiltak en «konkret og reell vurdering», slik Sivilombudsmannen og forarbeidene til pbl krever Saksbehandlingsfeil som medfører ugyldighet etter fvl. 41 o Vilkårene for dispensasjon er oppfylt, jf. pbl Materielt uriktig avgjørelse 29

30 o Vi ber komiteen om å befare området før det fattes vedtak 30