NOTAT OPPSTARTSMØTE DETALJREGULERING Laksevåg, Gnr. 153, Bnr.1, Laksevåg verftsområde 2

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR PRIVATE PLANER Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.planavdelingen@bergen.kommune.no Marin Eiendomsutvikling AS Postboks 43 Laksevåg, 5847 BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /4 ESARK GSSA NOTAT OPPSTARTSMØTE DETALJREGULERING Laksevåg, Gnr. 153, Bnr.1, Laksevåg verftsområde 2 Møtedato: Møtedeltakere - Forslagsstiller: Marin Eiendomsutvikling AS: Asbjørn Algrøy Terje Larsen Eskild Andersen Plankonsulent: Opus Bergen AS Gunnar Wiederstrøm Tore Jensen Arvin Træland Kommunen: Gry Herdlevær og Mariette Madsgaard; Trafikketaten. Anders Søyland. Grønn etat. Ida Hermansen og Mette Iversen Etat for Plan og geodata. Rigmor Huus. Byantikvaren. Ronny Jakobsen, Etat for byggesak og private planer, Seksjon for byggesak. Ulf Sæterdal, Etat for byggesak og private planer, seksjonsleder seksjon private planer. Guro Svenningsson Sandnæs (møteleder), Etat for byggesak og private planer, gruppeleder seksjon private planer. 1.0 FORSLAGSSTILLERS PLANIDÉ 1.1 Planområdets beliggenhet: Omsøkte planområde ligger i Laksevåg bydel på Laksevågneset, og er en del av et større industri- og lagerområde. Området ligger ved Puddefjorden øst av

2 Kringsjåveien. Tilkomst til området skjer fra Kringsjåveien via Damsgårdsveien og inn i eksisterende industriområde. Forslaget utgjør den søndre delen av et område regulert gjennom reguleringsplan med ID , Laksevåg/Bergenhus gnr.153 bnr.1 mfl. Laksevåg verftsområde. I nord- nordvest avgrenses det foreslåtte planområdet av Sørevågen. I sørvest av et areal som i ovennevnte reguleringsplan er regulert til kontor og lager (K/L 1, K2 og K3). I sørøst grenser området mot Kirkebukta og forøvrig avgrenses området av Puddefjorden. Foreslåtte planområde er i dag reguler til bevaring. H og til flytedokk. Det er ca. 100 daa stort, hvorav ca.60 daa utgjør fremtidig utfylling i sjø. Dvs. man lager nytt byggeland. 1.2 Formål, omfang, plangrep m.m. Området som er regulert I/K/L, ønskes nå transformert til sentrumsformål med et næringsareal på 40 daa og et boligareal på 60 daa. Planforslaget innebærer opparbeidelse av en kunstig øy på 60 daa (m 3 ikke oppgitt). Her tenkes etablert 1500 nye boenheter. Hovedtilkomst er tenkt opparbeidet fra Kringsjåveien som regulert i gjeldende plan. 2.0 UTVALGTE KOMMUNALE PLANER OG FØRINGER 2.1 Kommuneplanens arealdel (KPA) Gjeldende plan ID KPA Denne planen ble vedtatt av Miljødepartementet Arealformålet: I/K/L 6 (industri/kontor/lager). Figur 1. Gjeldende KPA Området omfattes også av; Hensynsone H570_235. Bevaring kulturmiljø ( ). Bestemmelse området Krav til bilparkering ( 15). Hensynsone infrastruktur H410_270. Konsesjonsområde fjernvarme ( ). Side 2 av 7

3 KPA 2010 uttrykker at det er et mål å øke arealutnyttelsen i eksisterende næringsområder, innenfor rammen av forsvarlig trafikkavvikling og tilpassing til tilgrensende areal. Næring med høy tetthet av arbeidsplasser prioriteres. 2.2 Kommunedelplaner (KDP) Gjeldende plan ID Bergenhus KDP Bergen Havn, vedtatt Figur 2. Gjeldende KDP Det foreslåtte planområdet er regulert til I/L 1 og til AB3-flytedokk. KDP gjelder foran eldre vedtatte reguleringsplaner dersom motstrid. Av tabell på side 3 i KDP fremgår det at KDP gjelder foran reguleringsplan med ID Etter at KDP ble vedtatt ( ) er det vedtatt en ny reguleringsplan for området med plan ID ( , se punkt under) som da er gjeldene. KDP fastsetter at adkomstveg til området skal utredes i forbindelse med første reguleringsplan for en eller flere områder (det er gjort i plan med ID ). Generelt gjelder det at delfeltet Laksevågneset skal styrkes for maritimrettet næringsvirksomhet. I/L 1 skal nyttes til industrianlegg og lager. Kontorer tilknyttet virksomheten kan tillates. For AB 3 se delområde byfjorden i KDP. Grad av utnytting og byggehøyder skal fastsettes i reguleringsplan. Ny bebyggelse på verftsområdet inn mot Vågsgaten/Kringsjåveien/ Damsgårdsveien må ta hensyn til utsikt (siktlinjer) fra Kringsjåveien og bakenforliggende bebyggelse. Når det gjelder verftsområdet I/L1 og I/K/L/4 så understrekes det at dette området har mange tekniske kulturminner. Så samtidig som det legges til rette for videre drift og utvikling av virksomhetene her, skal man så langt som mulig ta vare på områdets kulturminneverdier. Det må vurderes om tørrdokken og bebyggelsen sør for denne skal ha formål spesialområde bevaring av bygg og anlegg (er alt vurdert gjennom gjeldende detaljregulering). Side 3 av 7

4 2.3 Reguleringsplaner, detaljregulering Gjeldende planer Som nevnt under 1.1 er gjeldende plan for området plan med ID Laksevåg verftsområde. Vedtatt i Denne tar opp i seg utvidelse av kaiarealet i Sørevågen. Det er drevet industri- verftsvirksomhet i to hundre år og bygningsmassene til verftet (I/L 1) har stor verdi som industrielt kulturminnemiljø. Det har ved utarbeidelsen av den gjeldende planen vært viktig å finne en balanse mellom bevaring/vern og videreutvikling av virksomheten. Det er her rekkefølgekrav hva gjelder bevaring av verftsområdet før videre utbygging av de øvrige feltene i planen. 2.4 Kulturminnerapporter Bergen havn Puddefjorden 2.5 Temaplaner Arkitektur- og byformingsprogram, Bergen kommune, 2. mai Forvaltningsplan for byfjellene 2000 (sentrale byfjell) Forvaltningsplan for vassdrag Kommunedelplan for blågrønn infrastruktur i Bergen kommune Trafikksikkerhetsplan for Bergen, Rapporter Barnetråkk Laksevåg? 3.0 KORT OPPSUMMERING AV EMNER SOM BLE DISKUTERT PÅ MØTET 3.1 Bakgrunn for møtet, kort oppsummering av innleggene og fagetatens vurderinger Det ble innkalt til oppstartsmøte den iht. til møtebestilling fra forslagstiller v/plankonsulent. I forkant av møtet ble det sendt ut en generell forespørsel til interne og eksterne høringsinstanser vedrørende innspill til oppstartsmøtet. Flere av høringspartene gav tilbakemelding på at de ville delta på møtet. Det foreslåtte planområdet er som tidligere nevnt regulert ved reguleringsplan med ID Laksevåg verftsområde, vedtatt i som var et resultat av et privat forslag initiert av Marin Eiendomsutvikling AS. På møtet redegjorde Marin Eiendomsutvikling AS ved Algrøy for bakgrunnen for ønsket om omregulering av en så ny plan og presentert et nytt ide-prosjekt for området. Ide- prosjektet var resultatet av en avholdt arkitektkonkurranse med i alt 4 deltager. Algrøy redegjorde for hvorfor gjeldende plan, hvor verftsområdet er en del av en verneplan, nå var uaktuell. Dagens verftsdrift vil avvikles i nærmeste fremtid og eierne må derfor se på ny bruk av området. Den nordvestlige delen av gjeldende reguleringsplan område K/L 1, K2 og K3 ønsker Marin Eiendomsutvikling AS å gjennomføre som planlagt. Dog ligger det et rekkefølgekrav angående sikring av verftsområdet (I/L1) før man tillater igangsetting av arbeider på de øvrige områdene. Side 4 av 7

5 Etat for byggesak og private planer (fagetaten) gav uttrykk for at ideen om en utfylling i sjø for å legge til rette for bla. boligbygging, og det øvrige konseptet var en interessant ide. Planprosessen vil imidlertid medføre utfordringer som primært må løses på et høyere plannivå. Tiltaket er i strid med KPA og burde primært vært et innspill til rulleringen til KPA. Dette ble det gitt tilbakemelding fra forslagsstiller på at slik innspill alt er sendt inn. Fagetaten pekte videre på at omfanget av det fremlagte planforslag ikke harmonerte med konseptet transformasjon av et areal som både i KPA og gjeldende KDP er tiltenkt marinrelatert næring. En slik vurdering krever større utredning enn hva er vanlig ved detaljregulering og for fagetaten ville det da være naturlig at man ser på et utvidet planområde fra Puddefjordsbroen og helt ut til og med Simonsviken. Laksevågneset er en del av den tyngre næringssonen langs Puddefjorden og er snart det eneste store og godt egnede næringsarealet vi har igjen med tilgang til sjøen sentralt i Bergen. Hensynet til næringsareal er vektlagt både i KPA og i KDP Bergen Havn, men samtidig ser fagetaten at det skjer store endringer i de tradisjonelle næringene som kan endre på behovene for areal og lokalisering. Det er derfor mange viktige spørsmål som kommunen må avklare før en eventuelt kan transformere området til andre formål enn det KPA og KDP legger opp til. Etter fagetatens vurdering vil Bergen også i fremtiden ha behov for større næringsareal med sentral lokalisering til sjø, god tilkomst for store kjøretøy, dypvannskai og godt tilrettelagt areal for tradisjonell industri-/lagervirksomhet som trenger plass og som også innebærer en del støy for omgivelsene. Området har selvsagt et stort potensial for transformasjon, men en eventuell kombinasjon av nye boligområder og tradisjonell bråkete havnevirksomhet på Laksevågneset er konfliktfylt. For å kunne vurdere helheten burde minimum hele Laksevågneset vært med i planforslaget ved en eventuell replanlegging. Fagetaten vurderer også at spørsmålet om hvor det skal fylles ut i sjø må tas opp gjennom en overordnet strategiplan for hele kommunen. Etat for plan og geodata redegjorde for at de var i startsfasen av arbeidet med en plan for et større område her, fra Puddefjordsbroen og videre nordover i forhold til foreslåtte plan, initiert av beboerne på Laksevåg. Man er i prosessen med å bestemme plantype og det konkrete omfanget av dette. De pekte på at mange av elementene som må diskuteres i en slik overordnet plan, ville være essensiell å få gjennomført før en eventuell detaljregulering av verftsområdet. Et grunnleggende problem er infrastruktur. Plan og geodata så primært for seg en utvikling basert på kollektivtransport for området. De understreket viktigheten av å få på plass en overordne plan før et privat initiativ. At forslagsstiller ønsker å få dispensasjon fra rekkefølgekravet for den øvrige utbyggelsen på sin eiendom ble også tatt opp. Både private planer og Byantikvaren påpekte at gjeldende planforslag var et resultat av et inngått kompromiss hva gjaldt bevaring av verftsområdet på bekostning av andre kulturminner. Ved utarbeidelse av gjeldende reguleringsplan var et av kriteriene ivaretagelse av kulturminnemiljøet som er et resultat av 200 år med verftsdrift på Laksevåg. Fagetaten understreket derfor viktigheten av å ivareta det kulturelle fotavtrykket av verftsdriften også i fremtidig plan. Side 5 av 7

6 Trafikketaten peket på begrensningene som ligger i eksisterende og planlagt infrastruktur og at en utvikling i retning av boligformål vil kreve spesiell fokus på trafikk og kollektivtransportutviklingen. Dette vil sannsynlig ikke la seg løse gjennom en begrenset detaljregulering, men må sees på i en større overordnet sammenheng. Hovedrute for sykkel ligger i Kringsjåveien. Like nordvest for planområdet er det i naturbase registrert et viltområde med funksjon som rasteområde for andefugl. Ved eventuell utfylling i sjø forutsetter Grønn etat at det foretas en konsekvensutredning der mulige konsekvenser for natur og miljø blir vurdert på en grundig måte. Grønn etat er videre opptatt av at siktlinjer fra arealer lengre inne i Puddefjorden blir oppretthold og presiserte at en utfylling i sjø måtte hensyn ta dette. 4.0 FAGETATENS KONKLUSJON 4.1 Spørsmålet om oppstart av reguleringsplanarbeid anbefales fremmet som prinsippsak for byrådet/komité for miljø og byutvikling, jf. pbl 12-3 og Detaljregulering brukes for å følge opp kommuneplanens arealdel og eventuelt etter krav fastsatt i en vedtatt områderegulering. Detaljregulering kan skje som utfylling eller endring av vedtatt reguleringsplan, jf. plan- og bygningslovens Planideen i den foreliggende sak er ikke i samsvar med Kommuneplanen og Kommunedelplan for Indre havn slik det fremgår ovenfor. Fagetaten kan da ikke uten videre anbefale oppstart av planarbeid. Fagetaten foreslår at saken fremmes som prinsippsak for Byrådet for å avklare om planarbeidet anbefales startet opp, og eventuelt hvilke føringer som er aktuelle. Mulig prosess er at forslagsstiller starter opp planarbeidet, som må omfatte planprogram med konsekvensutredning, og at det parallelt med dette fremmes innspill i forbindelse med rullering av kommuneplanen. Dette må også koordineres med det offentlige planarbeid som er satt i gang i Laksevåg-området Forslagsstiller må da påregne og utføre en del rapporter som ellers ville være naturlig å ta med i et overordnet planarbeid, og arbeide må koordineres med øvrige kommunale etater, bla. Etat for plan og geodata. Forslagsstiller bør etter oppstartsmøtet avklare om de er enige i at saken fremmes som en prinsippsak, og sende inn nødvendig dokumentasjon. Dette bør inneholde en kort redegjørelse for planideen, hvilke utredninger og avklaringer som alt er foretatt, og kort om hvilke konsekvenser planideen antas å ha. 4.2 Konsekvensutredning (KU) (konkluder vedr. KU utfra forslagsstillers notat, samt ev. innhentede uttalelser, oppgi aktuelle ) Planforslaget skal behandles etter Forskrift om konsekvensutredninger 2. f. Ikke i samsvar med KPA. Side 6 av 7

7 VIKTIG INFORMASJON Oppstartsmøte Eventuelt nytt oppstartsmøte Fagkyndighet Kravspesifikasjon Fremdrift/Dialog I henhold til plan- og bygningslovens (Pbl) 12-8 er det krav om avholdt oppstartsmøte før planoppstart kunngjøres. Fagetatens tilbakemelding etter oppstartsmøte utgjør etatens foreløpige vurderinger basert på opplysninger som forelå på møtetidspunktet, eventuelt er det inntatt avklaringer gjort i etterkant av møtet. Dersom planoppstart ikke er dokumentert kunngjort innen 6 måneder etter avholdt oppstartsmøte, avsluttes saken og nytt oppstartsmøte må avholdes før kunngjøring av planoppstart. Tilsvarende gjelder der komplett planforslag ikke er mottatt innen 1 år etter avholdt oppstartsmøte. Det påløper i tilfelle nytt gebyr for oppstartsmøte. Pbl krever at reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige. Dette forutsetter bl.a. at plankonsulenten har tilstrekkelige kunnskaper om plansystemet og prosessene, samt kunnskaper om fremstilling og virkninger av plankart, bestemmelser og planbeskrivelse. Plankonsulenten plikter å gjøre seg kjent med den til enhver tid gjeldende Veileder private planforslag slik denne fremkommer på etatens nettsider. Det vises spesielt til Kravspesifikasjon med sjekkliste for reguleringsplanforslag. Fagetaten ønsker en god og konstruktiv dialog før planforslaget leveres inn til behandling. Utover kontakt per tlf. og e-post, anbefales min. ett undervegsmøte. Gebyr Fagetatens tjenester er gebyrbelagte, jf. gjeldende gebyrregulativ på etatens nettsider. Det gjøres spesielt oppmerksom på «gebyrpakken» som innebærer redusert gebyr dersom gebyrene for oppstartsmøtet og ett underveismøte betales samlet, jf. gebyrregulativets 2-5. For eventuelle spørsmål kan gruppeleder kontaktes på telefon , eller e-post Guro.sandnaes@bergen.kommune.no Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Guro Svenningsson Sandnæs - leder Kopi: Side 7 av 7