Kommuneplanens arealdel

Transkript

1 Mal-dato: Kommuneplanens arealdel Planbeskrivelse Rådmannens forslag datert Kommuneplanens arealdel Dato: Revidert: Saks-nr.: - Planbeskrivelse: PLU xx/xx - Vedtak i Gran kommunestyre: xx.xx.20xx KST xx/xx

2 Kommuneplanens arealdel Planbeskrivelse 2 INNHOLDSFORTEGNELSE: 1. INNLEDNING NASJONALE OG REGIONALE FØRINGER KOMMUNAL PLANSTRATEGI, PLANPROGRAM og KOMMUNEPLANENS SAMFUNNSDEL 1.3 ANDRE PLANVEDTAK OG POLITISKE VEDTAK KOMMUNENS AREALER OG RESSURSER PLANOMRÅDET AREALER OG RESSURSER PLANSTATUS KONSEKVENSUTREDNINGER GENERELLE VURDERINGER 5 3. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET FORHOLDET MELLOM SAMFUNNSDELEN OG AREALDELEN NOEN HOVEDPRINSIPPER FOR DENNE REVISJONEN AREALAVKLARTE BOLIGOMRÅDER (PLANRESERVER) FORELØPIG HØRING DESEMBER JANUAR KOMMUNEPLANKARTET, BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER KONKRETE FORSLAG OMRÅDER SOM FORESLÅS TATT UT AV AREALDELEN Boligområde Grimsrud Boligområde Kjos Boligområde Rækstad Boligområde Geitryggen Øst Boligområde Skirstadgutua Boligområde Ølhaugen i Granåsen Boligområde Jarhaug Nord SB- og SF-områdene Område for masseuttak ved Skjerva 4.2 FORSLAG TIL NYE UTBYGGINGSOMRÅDER SOM IKKE FORESLÅS TATT INN Boligområde i Gullerudvika Boligområde i Julibakka Boligområde ved Bilden Boligområde på Kjellmanjordet 4.3 OMRÅDER SOM FORESLÅS TATT INN I AREALDELEN Boliger og fritidsboliger i LNF-områdene Område for fritidsboliger ved Tønnerudtangen Masseuttak ved Kjensrud i Bjoneroa Masseuttak ved Kortungen - område for vurdering og regulering 4.4 ANDRE FORSLAG TIL ENDRINGER PÅ PLANKARTET FORSLAG TIL ENDRINGER I BESTEMMELSENE OG RETNINGSLINJENE Forslag til endringer i bestemmelsene og retningslinjene Gran sentrum - Utviklingsveileder 4.6 FRILUFTSLIV OG HENSYNSSONER PLANPROSESS OG MEDVIRKNING VEDLEGG Gran kommune Adresse: Rådhusvegen 39, 2770 Jaren Telefon: Internett: E-post: postmottak@gran.kommune.no Telefaks:

3 Kommuneplanens arealdel Planbeskrivelse 3 1. INNLEDNING 1.1 NASJONALE OG REGIONALE FØRINGER Kommunen skal i sin arealplanlegging ta utgangspunkt i statlige og regionale retningslinjer og føringer. Slike føringer er delvis gitt gjennom lovverket (f.eks. jordloven, kulturminneloven og naturmangfoldloven) og delvis gjennom statlige retningslinjer, rundskriv og lignende. I tillegg er det gitt flere regionale føringer fra statlige og fylkeskommunale myndigheter. De mest aktuelle føringene for arbeidet med arealdelen i Gran framkommer gjennom: o Nasjonale forventninger, vedtatt av regjeringen i juni 2011 o Andre statlige retningslinjer for plan- og utviklingsarbeid, f.eks. rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging o Regional planstrategi for Oppland og Regional plan for Hadeland (vedtatt ) 1.2 KOMMUNAL PLANSTRATEGI, PLANPROGRAM OG KOMMUNEPLANENS SAMFUNNSDEL Gran kommunestyre vedtok kommunal planstrategi i november Et år etter dette vedtok kommunestyret et felles planprogram for kommuneplanens samfunnsdel og arealdel. I begge disse dokumentene ble det vedtatt at vi i kommuneplanarbeidet skulle ha fokus på følgende temaer: Befolkning, boligbygging og folkehelse - Befolkningsutvikling og konsekvenser av vekst - Boligbygging og tettstedsutvikling - Folkehelse og helseoversikt Samordnet areal- og transportplanlegging og klimautfordringer - Et bærekraftig Gran - Kommunal infrastruktur - Ekstern infrastruktur: Rv. 4 og Gjøvikbanen Kommunalt tjenestetilbud - Helse og omsorg - Skole og barnehage - Kultur m.m. I møte 10. desember 2014 vedtok Gran kommunestyre å legge kommuneplanens samfunnsdel ut til offentlig ettersyn og sende den på høring. I en oppsummering av samfunnsdelens hovedutfordringer (Samfunnsdelens kap. 1) blir det rettet et spesielt fokus på følgende punkter: Tidlig og tverrfaglig innsats Bosettings- og utbyggingsmønsteret Den kommunale tjenestestrukturen Forholdet mellom forslaget til kommuneplanens samfunnsdel og dette forslaget til kommuneplanens arealdel er omtalt nærmere i kap Her er det spesielt fokusert på punktet om Bosettings- og utbyggingsmønsteret. Gran kommune Adresse: Rådhusvegen 39, 2770 Jaren Telefon: Internett: E-post: postmottak@gran.kommune.no Telefaks:

4 Kommuneplanens arealdel Planbeskrivelse ANDRE PLANVEDTAK OG POLITISKE VEDTAK Flere store plan- og utviklingsprosesser i kommunen vil ha stor betydning for utviklingen i kommunen, og dermed også for arbeidet med kommuneplanens arealdel. Rv.4-prosjektet påvirker bygda i stor grad, og ferdigstilling av vegprosjektet med kryss og sideveger vil gjøre at et av de viktigste elementene i infrastrukturen kommer på plass. Bygging av ny Brandbu barneskole vil ha stor betydning for utviklingen i Brandbuområdet. Noen av de reguleringsplanene som har størst betydning for arealdelen: Reguleringsplan for Hyttefelt Lygna Sør (vedtatt 2014, innarbeidet på plankartet) Bjoneroa (forventes vedtatt våren 2015, innarbeidet på plankartet) Brandbu sentrum (ikke ferdig, men hovedtrekkene er innarbeidet i arealdelen) Reguleringsplanarbeid for Lygna Skisenter (på høring, hovedtrekkene er innarbeidet) 2. KOMMUNENS AREALER OG RESSURSER 2.1 PLANOMRÅDET AREALER OG RESSURSER Kommuneplanens arealdel omfatter hele Gran kommune, se kart: Areal: 760 km2 Nabokommuner: Søndre Land, Vestre Toten, Hurdal, Nannestad, Lunner, Jevnaker, Ringerike 10 skolekretser (8 skolekretser fra 2016) Avstander: Oslo via Rv. 4: 65 km, Gardermoen via Rv. 35/E 16: 46 km, Hønefoss via Rv. 4 / Rv. 35/E 16: 35 km, Gjøvik via Rv. 4: 58 km Gran kommune Adresse: Rådhusvegen 39, 2770 Jaren Telefon: Internett: E-post: postmottak@gran.kommune.no Telefaks:

5 Kommuneplanens arealdel Planbeskrivelse PLANSTATUS Kort oversikt over de kommunale og regionale planene som har direkte betydning for arbeidet med kommuneplanens arealdel: Kommuneplanens arealdel: vedtatt av kommunestyret 26. mai 2011, stadfestet av Miljøverndepartementet i februar 2012 Kommuneplanens samfunnsdel: høringsforslag vedtatt av kommunestyret 11. desember 2014 (se nærmere omtale i kap. 1.2 og kap. 3.1), sluttbehandling mai/juni 2015 (?) Budsjett og økonomiplan og budsjett 2015: del 2 (måldokument) vedtatt av kommunestyret 11. desember 2014: Her er de overordnede utfordringene og prioriteringene fra rådmannens forslag til samfunnsdel tatt inn, og målene for virksomheten og de enkelte virksomhetsområdene er definert. Regional plan for Hadeland: vedtatt av fylkestinget 18. februar 2015: Her er spesielt kapitlene om tettstedsutvikling (kap. 6), næringsutvikling og arbeidsplasser (kap. 8) og retningslinjer for arealbruk (kap. 11) viktige for de overordnede prioriteringene i arbeidet med arealdelen. Arbeidet med kommunereform : I denne prosessen arbeider flere av arbeidsgruppene med temaer som er viktige for arealplanarbeidet. Både arbeidsgruppa for demografi og økonomi og arbeidsgruppa for samfunnsutvikling har lagt fram sine rapporter i januar/februar KONSEKVENSUTREDNINGER GENERELLE VURDERINGER Forslaget til kommuneplanens arealdel er vurdert i forhold til konsekvensutredningsforskriftens 3 og 4. I og med at det i liten grad er tatt inn nye forslag utbyggingsområder omfatter det alt vesentlige av planforslaget ikke tiltak nevnt i vedlegg 1 eller 2 og er dermed ikke konsekvensutredningspliktig. Enkelte deler av forslaget til kommuneplanens arealdel omfattes av konsekvensutredningsforskriften, og der er dette kommentert spesielt. Dette gjelder følgende forslag om endringer i arealbruken, slik de er omtalt i kap. 4.3: - Boliger og fritidsboliger i LNF-områdene (kap ) - Område for fritidsboliger ved Tønnerudtangen (kap ) - Masseuttak ved Kjensrud i Bjoneroa (kap ) - Masseuttak ved Kortungen område for vurdering og regulering (kap ) Kap. 4.1 og kap. 4.2 omhandler hhv. forslag om å ta utbyggingsområder ut av kommuneplanens arealdel og forslag om å ikke ta innkomne forslag inn i planen. Ingen av disse forslagene krever konsekvensutredning. Men det er viktig å presisere at grunneiere og andre som har synspunkter på forslagene kan uttale seg om dette ved høring/offentlig ettersyn. I kap er det imidlertid foretatt en konsekvensutredning av nytt boligområde i Julibakka, på grunn av at kommunestyret i møte 26. mars 2015 ønsket å ta dette området inn i kommuneplanens arealdel. Øvrige forslag til mindre endringer og justeringer på plankartet er omtalt i kap. 4.4 og endringer og justeringer i bestemmelsene og retningslinjene er omtalt i kap. 4.5, men disse anses ikke å ha vesentlig virkning for miljø eller samfunn og etter kommunens vurdering vil forslagene derfor ikke kreve konsekvensutredning. Gran kommune Adresse: Rådhusvegen 39, 2770 Jaren Telefon: Internett: E-post: postmottak@gran.kommune.no Telefaks:

6 Kommuneplanens arealdel Planbeskrivelse 6 3. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 3.1 FORHOLDET MELLOM SAMFUNNSDELEN OG AREALDELEN Forslag til kommuneplanens samfunnsdel for Gran kommune ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn i kommunestyrets møte 11. desember Følgende mål fra kommuneplanens samfunnsdel er sentrale i arbeidet med kommuneplanens arealdel: OVERORDNET MÅL: I 2030 kjennetegnes Gran kommune av et bærekraftig lokalsamfunn som gir velferd og god livskvalitet til innbyggerne BEFOLKNINGSUTVIKLING OG NÆRINGSLIV: I 2030 har Gran kommune: en befolkning på rundt og en forsterket tettstedsstruktur med Gran som regionsenter et variert næringsliv med levende landbruk, forsterket handelsnæring og nye etableringer av bedrifter innen produksjon, logistikk og privat tjenesteyting BOSETTING, TETTSTEDSUTVIKLING OG INFRASTRUKTUR: I 2030 har Gran kommune: en areal- og ressursforvaltning som tar vare på natur- og kulturverdiene og bidrar til å redusere lokale klimagassutslipp i tråd med nasjonale mål variert bo-, service- og handelstilbud til befolkningen gjennom utvikling av sentrumskvalitetene i Brandbu og Gran og en større andel boliger i gangavstand til kollektivknutepunkt en variert boligmasse med mange livsløpsboliger og flere bokollektiver for eldre som stimulerer til å opprettholde funksjoner og trivsel en økt andel av befolkningen som går og sykler til arbeid, skole og fritidsaktiviteter oppgraderte kollektivforbindelser til Oslo, Gjøvik, Gardermoen og Hønefoss stabil og trygg offentlig infrastruktur og utvidet bredbånds- og mobildekning I arbeidet med arealdelen er det lagt vekt på å få en arealforvaltning i tråd med disse målene og samtidig få til et variert utbyggingsmønster som gir innbyggerne valgfrihet i forhold til ulike typer boliger og boformer. 3.2 NOEN HOVEDPRINSIPPER FOR DENNE REVISJONEN De viktigste prinsippene som legges til grunn for denne revisjonen av arealdelen er: Gran kommune har rikelig med arealavklarte utbyggingsarealer i kommuneplanens arealdel. Dette gjelder utbyggingsarealer både til bolig- (se kap. 3.3), nærings- og sentrumsformål. Ut ifra denne erkjennelsen er det ikke nødvendig eller ønskelig å legge opp til store nye boligfelt eller omfattende spredt utbygging utenfor tettstedssonen. Det er heller ikke behov for å avsette større arealer til næringsformål eller til utvidelse av sentrumsområdene i Gran, på Jaren eller i Brandbu. Utbygging og fortetting av arealavklarte boligområder i og nær tettstedsområdene gir betydelige utbyggingsmuligheter. Dette er gunstig sett i forhold til utnytting av eksisterende infrastruktur og servicetilbud, folkehelseperspektivet og klima-/miljøhensyn. Bestemmelsene og retningslinjene til kommuneplanens arealdel revideres for å gi et bedre grunnlag for effektiv og forutsigbar behandling av enkeltsaker. Det gjelder spesielt behandling av dispensasjonssaker i LNF-områdene og saker i områder med eldre reguleringsplaner. Gran kommune Adresse: Rådhusvegen 39, 2770 Jaren Telefon: Internett: E-post: postmottak@gran.kommune.no Telefaks:

7 Kommuneplanens arealdel Planbeskrivelse 7 Det viktigste grepet for å forenkle kommunens saksbehandling er å avsette eksisterende bolig- og fritidsboligeiendommer i LNF-områdene til byggeområder for boliger og fritidsbebyggelse, se nærmere omtale i pkt AREALAVKLARTE BOLIGOMRÅDER (PLANRESERVER) Ved de to siste revisjonene av kommuneplanens arealdel (2002 og 2011) har det vært mye fokus på de arealavklarte boligområdene i kommunen. Kommuneadministrasjonen antydet den gang et grovt anslag på at det er arealer nok for bygging av ca boenheter. I utredningsarbeidet i forbindelse med kommunereformen («Ny kommune på Hadeland») har disse områdene blitt vurdert på nytt, ut ifra dagens tankegang vedr. utbygging og fortetting. Resultatet av utredningen viser at det er et potensiale for bygging av ca boenheter innenfor arealavklarte boligområder i Gran kommune. I denne vurderingen er det ikke tatt veldig hardt i, spesielt i Gran sentrum vil det kunne bygges enda flere boenheter dersom en får gjennomført en fortetting i tråd med kommunedelplanen. Som en ser av oversikten nedenfor er det rikelig med arealavklarte boligområder i hele kommunen, også i grunnkretsene Bjoneroa, Grymyr, Gullerud/Bleiken og Søndre Sanne (Granåsen). Men hovedtyngden (ca. 85 %) av boligpotensialet ligger i "tettstedssonen" i Viggadalen. Planreserver bolig (antall boenheter) Skolekrets a. antall boenheter Grunnkrets a. antall boenheter Bjoneroa skolekrets 50 boenheter Bjoneroa 50 boenheter Bjørklund skolekrets 30 boenheter Gullerud 10 boenheter Bleiken 20 boenheter Solvang skolekrets 300 boenheter Dæhlen/Blokhus 30 boenheter Brua 200 boenheter Bjørke 50 boenheter Bergstjern 20 boenheter Fredheim skolekrets 100 boenheter Søndre Julibakka 10 boenheter Grindaker 50 boenheter Vestre Tingelstad 40 boenheter Fagerlund skolekrets 80 boenheter Briskebyen 40 boenheter Mjønvald 20 boenheter Søndre Mjønvald 20 boenheter Moen skolekrets 320 boenheter Mohagen 120 boenheter Moen 130 boenheter Solbakken 50 boenheter Geitryggen 20 boenheter Jaren skolekrets 300 boenheter Jaren 80 boenheter Jaren Øst 200 boenheter Lia 20 boenheter Trintom skolekrets 700 boenheter Skjervum 100 boenheter Ringstad 100 boenheter Vassenden 500 boenheter Sanne skolekrets 50 boenheter Nordre Sanne 20 boenheter Søndre Sanne 30 boenheter Grymyr skolekrets 70 boenheter Grymyr 70 boenheter Totalt Gran kommune 2000 boenheter Kommentarer: Med arealavklarte boligområder menes områder som er avsatt til byggeområder for boliger i kommuneplanens arealdel. Ikke alle disse områdene omfattes av godkjente reguleringsplaner. I tabellen er ikke alle kommunens grunnkretser tatt med, bare de kretsene der det er arealavklarte boligområder. Gran kommune Adresse: Rådhusvegen 39, 2770 Jaren Telefon: Internett: E-post: postmottak@gran.kommune.no Telefaks:

8 Kommuneplanens arealdel Planbeskrivelse FORELØPIG HØRING DESEMBER 2014 JANUAR 2015 Gran kommune orienterte fagmyndighetene på fylkesnivå om arbeidet med kommuneplanens arealdel på et møte i regionalt planforum i november I møtet kom det en del innspill og merknader til forslaget, spesielt fra fylkesmannen i Oppland, Oppland fylkeskommune og Statens Vegvesen. Det ble bl.a. bemerket at kommunen burde ha hatt tettere kontakt med fagmyndighetene i arbeidet med planforslaget. På denne bakgrunn sendte kommunen forslaget til arealdel på en foreløpig høring til disse myndighetene i desember 2014 januar Kommunen ba spesielt om innspill til følgende punkter i forslaget til kommuneplanens arealdel: Forslaget om å markere alle boligeiendommer og fritidsboligeiendommer i LNF-områdene som byggeområder, og behovet for konsekvensutredninger knyttet til dette forslaget Forholdet mellom nylig vedtatt kommunedelplan for Gran sentrum ( ) og det nye forslaget til kommuneplanens arealdel Hensynssoner for flom, skred, støy m.m. innhold og status Fylkesmannen i Oppland og Oppland fylkeskommune gir i sine høringsuttalelser uttrykk for sterk skepsis til forslaget om å markere eksisterende bolig- og fritidsboligeiendommer som byggeområde i planen. De viktigste argumentene mot kommunens forslag er: - Forslaget innebærer en endring av arealformål fra LNF-formål til byggeområde, noe som vil gi eierne av disse eiendommene andre rettigheter enn om arealet ligger i LNF-område - Slike endringer kan gå ut over hensyn som ulike fagmyndigheter skal ivareta og dette krever en utredning av konsekvenser, spesielt mht. kulturminnevern og biologisk mangfold - Utredningene må omfatte virkninger for hvert enkelt byggeområde, i tillegg til en samlet vurdering - Dersom bestemmelsene om eksisterende boligeiendommer skal gjelde alle boligeiendommer i LNF-områdene, vil bestemmelsen om at det kan tillates inntil to boenheter innenfor en bygningskropp også gjelde. Dette kan innebære at antall spredtliggende boenheter kan øke vesentlig, noe som er i strid med intensjonen om å styre boligetablering til tettsteder og knutepunkt I oversendelsen til fylkesmyndighetene viste kommunen til at flere andre kommuner har gjennomført denne endringen eller valgt tilsvarende løsninger. Både Gjøvik kommune og Lunner kommune har en lignende løsning i sine godkjente kommuneplaner. Fylkesmannen skriver i sin uttalelse at dette ble oppfattet som en videreføring av tidligere praksis, men dersom dette er oppfattet feil er det uansett ikke er noen grunn til å videreføre en praksis der konsekvensene av arealbruksendringer ikke blir utredet. Se nærmere omtale av dette temaet i kap Når det gjelder spørsmålet om forholdet mellom nylig vedtatt kommunedelplan for Gran sentrum og forslaget til kommuneplanens arealdel, vurderes dette som avklart, se omtale i kap Spørsmålet om framstilling av hensynssoner for flom, skred, støy m.m. og bestemmelser som ivaretar disse hensynene er forsøkt løst i tråd med de innspillene vi har fått fra fagmyndighetene. Ivaretakelse av disse hensynene er bl.a. tatt inn i bestemmelsenes pkt om krav til risiko og sårbarhetsanalyse, pkt om krav til grunnundersøkelser og flomsikringstiltak og pkt. 6.1 om hensynssoner for flom- og skredfare. Kommunen vil i den videre planprosessen avklare med fagmyndighetene om disse punktene kan forbedres ytterligere. Gran kommune Adresse: Rådhusvegen 39, 2770 Jaren Telefon: Internett: E-post: postmottak@gran.kommune.no Telefaks:

9 Kommuneplanens arealdel Planbeskrivelse KOMMUNEPLANKARTET, BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER Et par utsnitt av kommuneplankartet: Kartutsnitt Eidsand Bleiken Kartutsnitt Jaren Kommuneplanens arealdel: består av tre elementer kommuneplankartet, bestemmelser/ retningslinjer og planbeskrivelsen Kommuneplankartet: fastsetter framtidig arealbruk, som er bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak i hht. plan- og bygningslovens bestemmelser ( 11-5 og 11-6) Fargene og symbolbruken på kartet framgår av plankartets tegnforklaring, i hht. reglene for planframstilling i kart- og planforskriften (2009) Bestemmelser og retningslinjer: supplerer plankartet og gir bestemmelser for arealbruken og for kommunens sakbehandling, i hht. reglene i plan- og bygningslovens Gran kommune Adresse: Rådhusvegen 39, 2770 Jaren Telefon: Internett: E-post: postmottak@gran.kommune.no Telefaks:

10 Kommuneplanens arealdel Planbeskrivelse KONKRETE FORSLAG 4.1 OMRÅDER SOM FORESLÅS TATT UT AV AREALDELEN I gjeldende kommuneplanens arealdel (2011) har Gran kommune store arealavklarte utbyggingsområder som ikke er utbygd, se nærmere omtale i kap De fleste av disse utbyggingsområdene er ikke igangsatt, og i mange områder har det heller ikke skjedd noe med sikte på å få i gang utbygging av områdene. De siste årene har mange, ikke minst i politiske diskusjoner i kommunens planutvalg, gitt uttrykk for at kommunen bør se nærmere på disse arealene og vurdere å ta dem ut av kommuneplanens arealdel. Noe av bakgrunnen for dette er et ønske om å få mulighet til å legge inn nye utbyggingsområder i arealdelen. Kommunens administrasjon har sett nærmere på muligheter for å ta områder ut av planen, og i denne vurderingen har følgende momenter vært vektlagt: Områder der grunneieren eller andre har lagt ned ressurser i reguleringsplanarbeid, infrastrukturtiltak og lignende kan være problematisk å ta ut av planen, fordi dette kan gi grunnlag for erstatningskrav mot kommunen. Områder som ligger inneklemt mellom annen bebyggelse, tett inntil igangsatte utbyggingsområder eller nær tettsteder o.l. kan være uklokt å ta ut, fordi kommunen har uttrykt ønske om utbygging og fortetting av akkurat slike arealer. Ut ifra prinsipper fastlagt i Regional plan for Hadeland (vedtatt februar 2015) og arbeidet med kommuneplanens samfunnsdel (se omtale i kap. 3.1) vil det ikke være riktig å ta ut arealavklarte utbyggingsområder som ligger nær tettstedene og/eller kommunikasjonsknutepunktene i kommunen. Det å ta slike inneklemte utbyggingsområder ut og tilbakeføre dem til landbruks-, natur- og friluftsområder kan i mange tilfeller virke unaturlig, fordi områdene ofte ikke vil gi landbruksarealer med hensiktsmessig størrelse og arrondering. De områdene som er nevnt nedenfor blir foreslått tatt ut av arealdelen. Dette innebærer at grunneier, naboer og andre får anledning til å uttale seg om forslaget ved høringsrunden, og eventuelle merknader og argumenter vil bli vurdert før kommuneplanens arealdel blir fremmet for sluttbehandling: Boligområde Beliggenhet Areal Grimsrud Sør for Eidsand, Nordre Brandbu ca. 32 dekar + ca. 13 dekar Kjos Ved Bjørklund skole, Nordre Brandbu ca. 17 dekar Rækstad Vest for Fredheim skole, Tingelstad ca. 28 dekar Geitryggen Øverst på Geitryggen, Jaren ca. 27 dekar Skirstadguta Vest for Sølvsberget ca. 5 dekar Ølhaugen Granåsen, sør for Sanner hotell ca. 7 dekar Jarhaug Nord På vestsiden av Jarenvannet ca. 8 dekar TOTALT ca. 140 dekar Ved senere revisjon av kommuneplanens arealdel bør det foretas tilsvarende vurderinger av om områder der det ikke er framdrift i utviklingen av områdene bør tas ut av planen. I denne prosessen kan det også være aktuelt å ta direkte kontakt med enkelte grunneiere for å avklare om det er aktuelt å foreslå at flere områder bør tas ut. Gran kommune Adresse: Rådhusvegen 39, 2770 Jaren Telefon: Internett: E-post: postmottak@gran.kommune.no Telefaks:

11 Kommuneplanens arealdel Planbeskrivelse Boligområde Grimsrud Areal: ca. 32 dekar (nordre del) + 13 dekar (søndre del) skogareal Området ble tatt inn i arealdelen i 2002, etter at innsigelse fra Statens Vegvesen ble løst gjennom mekling hos fylkesmannen. Meklingsløsningen gikk ut på å stille rekkefølgekrav til bygging av gang- og sykkelveg fra boligområdet og nordover til Eidsand (ca. 1,1 km). Det har ikke vært gjort noe forsøk på å starte opp reguleringsplanarbeid eller annet forberedende arbeid i perioden etter Administrasjonen antar at kravet om gang- og sykkelveg gjør området lite aktuelt som utbyggingsområde. I tillegg ligger dette området så langt fra kommunale og private tjenester at det vurderes som problematisk av hensyn til klima- og samordnet areal-/transportplanlegging. Kartutsnitt Grimsrud: Eidsand Eid B Grimsrud Boligområde Kjos Areal: ca. 17 dekar skogareal Området ble tatt inn I arealdelen I Grunneieren har selv ønsket å ta området ut av arealdelen, og heller bygge ut en eller to boligtomter innenfor området. Det er søkt om og godkjent fradeling av en boligtomt i området. Administrasjonen legger vekt på at grunneieren selv ønsker at området skal tas ut av kommuneplanens arealdel. Gran kommune Adresse: Rådhusvegen 39, 2770 Jaren Telefon: Internett: E-post: postmottak@gran.kommune.no Telefaks:

12 Kommuneplanens arealdel Planbeskrivelse 12 Kartutsnitt Kjos: Bjørklund skole B Kjos Boligområde Rækstad Areal: ca. 28 dekar skogareal Området ble tatt inn i arealdelen i 1998 og det ble da gjort noen vurderinger og forberedende arbeider med sikte på å komme igang med planarbeid. Senere har det vært gjennomført noen analyser av avløpsmuligheter i nærheten av dette området, som viser at det er vanskelige grunnforhold med tanke på lokale avløpsløsninger. Administrasjonen vurderer avløpssituasjonen som så utfordrende at dette området er lite aktuelt som utbyggingsområde. Dersom det senere blir bygget ut offentlig avløp til området kan spørsmålet om utbygging eventuelt tas opp på nytt. Kartutsnitt Rækstad: B Rækstad Fredheim skole Gran kommune Adresse: Rådhusvegen 39, 2770 Jaren Telefon: Internett: E-post: postmottak@gran.kommune.no Telefaks:

13 Kommuneplanens arealdel Planbeskrivelse Boligområde Geitryggen Øst Areal: ca. 27 dekar skogareal Området ble tatt inn i kommuneplanens arealdel på 80-tallet og i reguleringsplan for Pannerud i Det var Gran kommune som initierte denne reguleringsplanen uten nærmere samarbeid med grunneierne, og det har ikke vært gjort noe forsøk på å starte opp utbygging i dette området. Dette, sammen med områdets beliggenhet, gjør at administrasjonen vurderer området som lite aktuelt som utbyggingsområde. Kartutsnitt Geitryggen: Geitryggen Boligområde Skirstadgutua Areal: ca. 5 dekar tomteareal/skog Denne eiendommen ble innkjøpt av Gran kommune med sikte på etablering av en sterkskjermingsenhet. Kommmunen startet arbeid med sikte på slik etablering, men dette prosjektet ble stanset etter politisk behandling. En naturlig konsekvens av dette er at utbyggingsområdet blir tatt ut av arealdelen og tilbakeføres til en boligeiendom beliggende I LNFområde, se pkt Gran kommune Adresse: Rådhusvegen 39, 2770 Jaren Telefon: Internett: E-post: postmottak@gran.kommune.no Telefaks:

14 Kommuneplanens arealdel Planbeskrivelse 14 Kartutsnitt Skirstadgutua: B Skirstadgutua Mo Boligområde Ølhaugen i Granåsen Areal: 25 dekar (B Granåsen) + 7 dekar (Ølhaugen) + 17 dekar (Helgumskollen) skogareal. Disse tre boligområdene ble tatt inn i kommuneplanens arealdelen i 2002, og ligger ca meter fra Sanne skole og Granavollen, men langt fra andre tjeneste- og sentumsfunsjoner. B Granåsen: Det ble for en del år siden gjort noen forberedende arbeider fra grunneier med sikte på reguleringsplan for området, men de siste årene har det ikke skjedd noen utvikling. B Ølhaugen: Her er det ikke gjort noen arbeider med sikte på regulering eller utbygging. Utfordrende (kupert) terreng og begrenset areal gjør at dette vurderes å være et krevende område å bygge ut. B Helgumskollen: Området ble regulert i 2004, men har en problematisk adkomstløsning med betydelige nabokonflikter. Kommuneadministrasjonen har tidligere anbefalt grunneier å finne en annen og bedre adkomstveg til området. Det har ikke skjedd noen utvikling i denne saken på mange år, og det er ikke grunn til å tro at dette vil bli løst med det første. Administrasjonen har vært i tvil om hva som er riktig løsning her, men har konkludert med at det ikke foreslås å ta ut B Granåsen og B Helgumskollen I denne runden. Bakgrunnen er at det er lagt ned en del ressurser i planlegging av begge områdene. Grunneierne bør imidlertid tilskrives og bes om en redegjørelse for framdrift og utfordringer før saken tas opp igjen ved neste revisjon av kommuneplanens arealdel. Boligområde Ølhaugen foreslås tatt ut av arealdelen. Gran kommune Adresse: Rådhusvegen 39, 2770 Jaren Telefon: Internett: E-post: postmottak@gran.kommune.no Telefaks:

15 Kommuneplanens arealdel Planbeskrivelse 15 Kartutsnitt Granåsen B Ølhaugen Gransbråten B Helgumskollen Boligområde Jarhaug Nord Areal: 8 dekar dyrka mark og skogareal Dette boligområdet ble tatt inn i arealdelen i Det ble deretter varslet oppstart av reguleringsplanarbeid for området, men Statens Vegvesen varslet innsigelse mot planlagt vegadkomst fra fylkesvegen i øst. I arbeidet med reguleringsplan for Jarhaug (E-209 på kartutsnittet), som ble vedtatt i juni 2014, forsøkte kommuneadministrasjonen å få til et samarbeid om en samlet adkomstveg sørfra til boligfelt Jarhaug (E-209) og B Jarhaug Nord. Da dette mislyktes innebærer det at det ikke finnes noen realistisk adkomstveg til Jarhaug Nord, og utbyggingsområdet foreslås derfor tatt ut av kommuneplanens arealdel. Gran kommune Adresse: Rådhusvegen 39, 2770 Jaren Telefon: Internett: E-post: postmottak@gran.kommune.no Telefaks:

16 Kommuneplanens arealdel Planbeskrivelse 16 Kartutsnitt Jarhaug Nord: Hjertebo SB- og SF-områdene I 1998 ble det innført en ny type områder i kommuneplanens arealdel, kalt LNF--områder. Dette var mindre områder som var tilrettelagt og arealavklart for spredt boligbygging. Ved arbeidet med kommuneplanens arealdel i 2011 ble noen større områder tatt inn, og kalt SB-områder. Administrasjonens vurdering er at dette virkemiddelet for å få en styrt og arealavklart spredt boligbygging i kommunen ikke har fungert etter intensjonene. Det har skjedd svært liten boligbygging innenfor LNF--/SB-områdene gjennom disse 17 årene. Samtidig ser vi at det har vært et stort og i enkelte saker tverrpolitisk ønske om å tillate spredt boligbygging utenfor de arealavklarte områdene. Administrasjonen foreslår å ta bort alle de avsatte SB-områdene fra kommuneplankartet. Etter administrasjonens vurdering bør spredt boligbygging avklares gjennom behandling av enkeltsaker, etter reglene for dispensasjoner fra kommuneplanens arealdel. Eksisterende boligeiendommer innenfor de tidligere SB-områdene tegnes inn som byggeområde boliger, se omtale i kap SB Dynnabråten: Dette er et av de områdene der det har skjedd en planlegging og forsøk på utbygging, 6 tomter er fradelt og en av dem er bebygd. Gjennomføring av utbygging har imidlertid vært problematisk pga. uklarheter med vegrett og vegutbedring, samt utfordringer med lokale avløpsanlegg. Det foreslås at SB-området på kartet tas bort og at de fradelte boligeiendommene avsettes som byggeområde. Områder for spredt bygging av fritidsboliger (SF-områder) kom inn i kommuneplanens arealdel i Selv om vi her ikke har så lang erfaringsperiode å bygge på mener administrasjonen at disse områdene bør tas ut, på linje med og med samme begrunnelse som for områdene for spredt boligbygging. Gran kommune Adresse: Rådhusvegen 39, 2770 Jaren Telefon: Internett: E-post: postmottak@gran.kommune.no Telefaks:

17 Kommuneplanens arealdel Planbeskrivelse Område for masseuttak ved Skjerva Området er på ca. 140 dekar, det inneholder noen mindre eldre grustak og ble tatt inn på kommuneplankartet i Etter dette har det ikke skjedd noen utvikling i området, f.eks. med tanke på etablering av uttaksområder for grus. Etter det administrasjonen kjenner til er det ikke tatt ut grus av betydning innenfor området i denne perioden. Dette er et mye brukt turområde for folk i Moen- og Brandbuområdet, i nær tilknytning til hensynssonen for friluftsliv I Dæhlenmoen. Elva Skjerva avgrenser området i sør, og området grenser inn mot jernbanelinja i sørvest og Gran Tre i nordøst. Området bør tas ut av arealdelen. Dersom det på et senere tidspunkt skulle bli aktuelt å foreslå nye masseuttak i dette området, må dette behandles ved en ny vurdering av konsekvenser m.m. og undergis en ny arealplanmessig godkjenning. Kartutsnitt Masseuttak ved Skjerva: Gran Tre Gran kommune Adresse: Rådhusvegen 39, 2770 Jaren Telefon: Internett: E-post: postmottak@gran.kommune.no Telefaks:

18 Kommuneplanens arealdel Planbeskrivelse FORSLAG TIL NYE UTBYGGINGSOMRÅDER SOM IKKE FORESLÅS TATT INN I AREALDELEN Det har bare kommet inn noen få forslag til nye utbyggingsområder til denne runden med revisjon av kommuneplanens arealdel. Administrasjonens utgangspunkt i vurderingen av forslagene til nye boligområder er at kommunen har mer enn tilstrekkelig med arealavklarte boligområder, se vurdering og omtale i kap.3.2 og kap Det er derfor ikke nødvendig å legge opp til flere boligområder ved denne revisjonen av kommuneplanens arealdel Boligområde I Gullerudvika Det har kommet inn forslag om et nytt boligområde i Gullerudvika. Området ligger i sin helhet på dyrka mark. Administrasjonen vil ikke foreslå å ta dette området inn i kommuneplanens arealdel, av følgende grunner: Gran kommune har betydelige arealavklarte områder for boligformål, se kap. 3.2 og 3.3. Området ligger i sin helhet på dyrka mark, og administrasjonen vil fraråde omdisponering av dyrka mark i dette området. Det omsøkte området ligger langt fra skole (Bjørklund legges ned I 2016), barnehage og sentumsfunsjoner og dette vil bety stor bilavhengighet. Kartutsnitt foreslått boligområde i Gullerudvika: Gran kommune Adresse: Rådhusvegen 39, 2770 Jaren Telefon: Internett: E-post: postmottak@gran.kommune.no Telefaks:

19 Kommuneplanens arealdel Planbeskrivelse Boligområde i Julibakka Det har kommet inn et forslag om et nytt boligområde i Julibakka. Området ligger nord for tidligere regulert område (reguleringsplan for Utsikten, vedtatt i 2009) og ligger på dyrka mark med noe kantvegetasjon. I foreløpig forslag til kommuneplanen arealdel (mars 2015), anbefalte administrasjonen at dette området ikke bør tas inn i kommuneplanens arealdel nå, av følgende grunner: Gran kommune har betydelige arealavklarte områder for boligformål, se kap. 3.2 og 3.3. En stor del av området ligger på dyrka mark, og administrasjonen vil fraråde omdisponering av dyrka mark i dette området når det ikke vurderes å være behov for flere boligområder. Området ligger innenfor nasjonalt verdifullt kulturlandskapsområde, og en utbygging vil innebære et synlig inngrep i dette området sett fra Røykenvik. Dette temaet var det mye fokus på fra regionale fagmyndigheter ved forrige revisjon av arealdelen. Det omsøkte området ligger langt fra skole, barnehage og sentumsfunsjoner og dette vil bety stor bilavhengighet. Ved foreløpig behandling av kommuneplanens arealdel i kommunestyrets møte 26. mars 2015 ble det fattet vedtak om at dette området bør tas inn i arealdelen. Administrasjonen har derfor foretatt en vurdering av konsekvensen ved en utbygging av området, se nedenfor. Kartutsnitt foreslått boligområde i Julibakka: Gran kommune Adresse: Rådhusvegen 39, 2770 Jaren Telefon: Internett: E-post: postmottak@gran.kommune.no Telefaks:

20 Kommuneplanens arealdel Planbeskrivelse 20 Konsekvensutredning: Generelt / fakta Gnr. 112 bnr. 2 Areal 7,8 dekar Avstander langs bilveg: Brandbu sentrum 3,4 km, Solvang skole 4,0 km, ny Brandbu barneskole 3,7 km, Fredheim skole 4,5 km Det foreslåtte utbyggingsområdet ligger i LNF-område og innenfor hensynssone for nasjonalt verdifullt kulturlandskapsområde Granavollen Tingelstad Røykenvik. Området grenser mot et regulert boligområde i teigens sørvestre hjørne. Det er bebygde boligeiendommer nord og vest for området. Arealet er nordvendt og deler av det er bratt. Landbruk Størrelse/arealfordeling (Kilde: gardskart fra Skog og landskap): - Teigen er på totalt av 7,8 daa, den er delt i to av en privat veg og er en del av en større landbrukseiendom (112/2): Del 1, nord for vegen: 4,0 daa dyrket mark, 1,0 daa skog og 0,9 daa uproduktiv skog Del 2, sør for vegen: 0,6 daa dyrket mark og 0,5 daa skog Arealet er omkranset av boliger og veg. I henhold til Skog og landskaps Kilden består den dyrkede jord av mindre god jordkvalitet, som er tørkeutsatt, som følge av at det er et tynt jordlag over fjell. Deler av arealet er noe bratt og det er mindre god arrondering, da del 1 er delt av «en tunge» med uproduktiv skog. Vurdering: I prinsippet er administrasjonen kritisk til å benytte dyrket mark til utbyggingsformål. Dette arealet er imidlertid et lite areal som er omgitt av boliger og veg, det er dårlig arrondert og jorda er karakterisert som tørkesvak. Arealet vurderes derfor å være av mindre landbruksmessig betydning. Kulturlandskap Beliggenheten innenfor det nasjonalt verdifulle kulturlandskapsområdet gjør at en skal være spesielt varsom med å omdisponere landbruksarealer til utbyggingsformål. Det aktuelle området vil være synlig fra store deler av Røykenvikområdet og Raassumgutua/Egge. Men området er relativt lite, og sett fra Røykenvik vil de fleste oppleve at utbyggingsområdet faller naturlig sammen med det allerede utbygde området i Julibakka. Vurdering: Det foreslåtte utbyggingsområdet vil være lett synlig, men sette fra Røykenvik vil det allikevel kunne inngå som en naturlig del av det eksisterende boligmiljøet i Julibakka. Naturmangfold Det er ikke registrert spesielle naturforekomster eller lignende i dette området, men denne typen dyrkede områder med frodig kantvegetasjon vil alltid ha en viss verdi for fugler, vilt og generelt for det biologiske mangfoldet. Vurdering: Ingen konkrete hensyn som tilsier at området ikke skal kunne bebygges. Kulturminner Det er ikke registrert fredede eller verneverdige kulturminner i dette området. Vurdering: Ingen konkrete hensyn som tilsier at området ikke skal kunne bebygges. Gran kommune Adresse: Rådhusvegen 39, 2770 Jaren Telefon: Internett: E-post: postmottak@gran.kommune.no Telefaks:

21 Kommuneplanens arealdel Planbeskrivelse 21 Samordnet areal- og transportplanlegging Området ligger langt fra skole (Solvang skolekrets, senere nye Brandbu barneskole) og sentrumsfunksjoner (se oversikt over avstander ovenfor). Det er ikke gang- og sykkelveger i området, og det er lite sannsynlig at dette vil bli bygget ut i overskuelig framtid. Pga. trafikksikkerhet og høydeforskjeller vil beboere i dette området være svært avhengige av å bruke privatbil til de fleste ærender og aktiviteter. Vurdering: Av hensyn til samordnet areal- og transportplanlegging kan det ikke anbefales å satse på videre boligbygging i Julibakka-området. Oppsummering og konklusjon: Kommunens administrasjon kan ikke se at en utbygging av det foreslåtte området vil føre til så direkte og konkrete arealkonflikter i forhold til jordvern, kulturlandskap, naturmangfold eller kulturminner at dette i seg selv gir gode nok argumenter for å ikke anbefale området tatt inn i arealdelen. Som det er redegjort for i planbeskrivelsen har imidlertid Gran kommune så store arealavklarte boligområder at det ikke vurderes som nødvendig å omdisponere flere områder til boligformål. Dette hensynet er det spesielt viktig å vektlegge når det er snakk om omdisponering av dyrka mark, selv om jorda i dette tilfellet ikke er av beste kvalitet (se ovenfor). Dette området i Julibakka ligger også slik lokalisert at det ut ifra ønsket om å redusere klimautslippene og oppnå en god samordnet areal- og transportplanlegging ikke bør legges ut til boligbebyggelse. Administrasjonens konklusjon blir dermed at dette området ikke bør tas inn i kommuneplanens arealdel, med hovedbegrunnelse at kommunen har betydelige arealavklarte boligområder i gjeldende kommuneplan Boligområde ved Bilden Det har kommet inn et forslag om et nytt boligområde på garden Bilden, øverst i Julibakka. Området ligger i sin helhet på skogareal og grenser i nord til eldre bebyggelse øverst i Julibakka. Administrasjonen vil ikke foreslå å ta dette området inn i kommuneplanens arealdel nå, av følgende grunner: Gran kommune har betydelige arealavklarte områder for boligformål, se kap. 3.2 og 3.3. Området ligger langt fra skole, tettstedsfunksjoner m.m. Det finnes ikke gang- og sykkelveger eller kollektivtilbud I nærheten og fylkesvegen må regnes som trafikkfarlig både nordover og sørover. Beboerne vil derfor være svært avhengig av privatbil. I tidligere revisjoner av arealdelen har både dette området og andre områder i Julibakka blitt vurdert. Ved to tidligere revisjoner har et skogareal rett vest for dette området (en annen grunneier, og på vestsiden av fylkesvegen) vært vurdert og vedtatt ikke tatt med i arealdelen. Gran kommune Adresse: Rådhusvegen 39, 2770 Jaren Telefon: Internett: E-post: postmottak@gran.kommune.no Telefaks:

22 Kommuneplanens arealdel Planbeskrivelse 22 Kartutsnitt foreslått boligområde ved Bilden (øverst i Julibakka): Boligområde på Kjellmanjordet Det har kommet inn et forslag om et nytt boligområde på Kjellmanjordet, langs fylkesvegen litt nordvest for Trintom skole. Området ligger i sin helhet på dyrka mark. Administrasjonen vil ikke foreslå å ta dette området inn i kommuneplanens arealdel nå, av tre hovedgrunner: Gran kommune har betydelige arealavklarte områder for boligformål, se kap. 3.2 og 3.3. Området berører dyrka mark i et av de aller mest verdifulle jordbruksområdene på Hadeland, og administrasjonen vil sterkt fraråde omdisponering av dyrka mark i dette området. Området var med i første runde av arbeidet med kommuneplanens arealdel i forrige runde ( ), men ble tatt ut etter klare signaler om innsigelse fra fylkesmannens landbruksavdeling. Det er mange arealavklarte boligområder i kort avstand fra det aktuelle forslaget, bl.a. i Ringstadområdet, ved Skjervum og innenfor kommunedelplan for Gran sentrum. Gran kommune Adresse: Rådhusvegen 39, 2770 Jaren Telefon: Internett: E-post: postmottak@gran.kommune.no Telefaks:

23 Kommuneplanens arealdel Planbeskrivelse 23 Kartutsnitt foreslått boligområde på Kjellmanjordet: 4.3 OMRÅDER SOM FORESLÅS TATT INN I AREALDELEN Boliger og fritidsboliger i LNF-områdene Bakgrunnen for forslaget: En betydelig del av Gran kommunes innbyggere bor i LNF-områdene, enten på boligeiendommer eller på gardsbruk. Sammen med et par andre kommuner skiller Gran seg fra resten av Oppland ved at over halvparten (54 %) av befolkningen bor utenfor det som SSB definerer som tettstedsområder. De aller fleste av disse bor på fradelte boligeiendommer innenfor LNF-områdene. Bolig- og fritidsboligeiendommer som ligger i LNF-områdene innebærer mye uklar og tungvinn saksbehandling. I prinsippet er alle tiltak på slike eiendommer i strid med LNF-formålet, og søknader må dermed behandles som dispensasjoner fra LNF-formålet i kommuneplanens arealdel. Dette framstår for de fleste som lite logisk, og administrasjonen ønsker å endre dette. Kommunens saksbehandlere har opplevd mange tilfeller der det er vanskelig å forklare eiere av slike boligeiendommer at de må søke dispensasjon fra kommuneplanen for selv små byggetiltak på eiendommen. Mange kan oppfatte dette slik at eiendommen egentlig ikke er godkjent som boligeiendom, og at de nærmest «bor på dispensasjon». Gran kommune Adresse: Rådhusvegen 39, 2770 Jaren Telefon: Internett: E-post: postmottak@gran.kommune.no Telefaks:

24 Kommuneplanens arealdel Planbeskrivelse 24 Forslag til markering av bolig- og fritidsboligeiendommer i LNF-områdene: På denne bakgrunn foreslår kommunen at alle bolig- og fritidsboligeiendommer som ligger i LNFområdene tegnes inn som på plankartet som eksisterende byggeområde for henholdsvis boliger og fritidsboliger. Dette gjøres ved å markere dem med sirkler og henholdsvis gul og oransje farge. Dette vil innebære at boligene og fritidsboligene ikke vil ligge i LNF-område. Tiltak vil dermed ikke være i strid med planen og ikke automatisk dispensasjon og dette vil forenkle saksbehandlingen. Det vil også forenkle folks forståelse av og respekt for arealdelen generelt, og ikke minst vil det bli enklere å forstå (og forklare) hva et LNF-område egentlig er. Juridisk konsekvens Hensynet til sektorlovverket generelt Hensynet til kulturminner Hensynet til biologisk mangfold Hensynet til landbruket Konsekvenser Markering av eksisterende boligeiendommer som boligareal på plankartet innebærer egentlig bare at en kartfester det som er eksisterende situasjon. Disse eiendommene er lovlig opprettet og matrikulert, og er dermed tillatt omdisponert fra landbruksformål til boligformål. Inntegningen på kommuneplankartet innebærer ikke noen endring på dette, og det er ikke denne markeringen som gjør at det eiendommens areal går over fra LNF-formål til boligformål. Sektorlovverket gjelder uavhengig av om disse boligeiendommene markeres på den ene eller andre måter på arealplankartet. Dette er viktig å presisere, spesielt for å ivareta de hensynene som er definert i kulturminneloven og naturmangfoldloven. Dersom det finnes kulturminner innenfor den aktuelle bolig- eller hytteeiendommen, vil disse verdiene være vernet på samme måte uansett hvordan eiendommene markeres på kommuneplankratet. Og grunneier er etter loven forpliktet til å ikke ødelegge disse forekomstene. Gran kommune er godt kjent med at det i enkelte områder er stort potensiale for å finne verdier som skal sikres etter kulturminneloven, og tiltak i slike områder vil bli sendt på høring. Dersom det er forekomster av verdifullt biologisk mangfold innenfor den aktuelle boligeiendommen, vil disse verdiene være vernet på samme måte uansett hvordan eiendommene markeres på kommuneplankartet. Og grunneier er etter loven forpliktet til å ikke ødelegge disse verdiene. Gran kommune er godt kjent med at det i enkelte områder er stort potensiale for å finne verdier som skal sikres gjennom naturmangfoldloven, og tiltak i slike områder vil bli sendt på høring. Når det gjelder jordloven kan situasjonen i enkelte tilfeller være litt annerledes. Som oftest vil selve boligtomta være omdisponert etter jordloven, spesielt dersom tomta er fradelt de siste årene. Men på gamle og store boligeiendommer kan en del av eiendommen være dyrka og inngå i dyrka mark på naboeiendommen. Bygging på slike arealer må behandles som omdisponering etter jordloven. Tiltak / forslag På sikt vil bolig- og fritidseiendommene tegnes inn på plankartet med eiendommenes eksakte grenser. Dette presiseres i retningslinjene for saksbehandling, pkt. A.1. Dersom det er sjanser for at et byggetiltak kan berøre slike verdier skal saken sendes på høring, se forslag i bestemmelsenes pkt. A.1, A.2 og A.3. Dersom det er sjanser for at et byggetiltak kan berøre slike verdier skal saken sendes på høring, se forslag i bestemmelsenes pkt. A.1, A.2 og A.3. Tiltak som berører dyrka mark må behandles som omdisponering etter jordloven, se forslag i bestemmelsenes pkt. A.1, A.2 og A.3. Gran kommune Adresse: Rådhusvegen 39, 2770 Jaren Telefon: Internett: E-post: postmottak@gran.kommune.no Telefaks:

25 Kommuneplanens arealdel Planbeskrivelse 25 På sikt ønsker kommunen å tegne inn bolig- og fritidseiendommer på plankartet med eiendommenes eksakte grenser, men eiendomskartverket er foreløpig såpass mangelfullt at dette ikke er mulig. Noen av de aktuelle boligeiendommene er store, flere av dem kan være på dekar. Det vil ikke være hensiktsmessig at slike store eiendommer blir markert som boligformål i sin helhet, og det kommunen i så fall må gjøre er å foreta en konkret vurdering av hvor stort areal som skal tegnes inn på plankartet. Dette vil innebære en del arbeid. En fordel med å markere eiendommene med sirkler slik kommunen foreslår er at en unngår slike situasjoner. Når denne endringen gjøres, vil det være bestemmelsene for byggeområder som vil gjelde for dissse eiendommene. Det betyr at det vil gjelde samme regler for en boligeiendom med en slik sirkel som det som gjelder for andre boligområder på plankartet, og som ikke inngår i en reguleringsplan. Dette vil skape et mer rettferdig system for uregulerte boligeiendommer. For boligeiendommer vil det nå være pkt. 2.1 og for frtidsboligeiendommer pkt. 2.2 som vil gjelde. Gran kommune er kjent med at andre kommuner har gjennomført en slik endring eller tilsvarende endring uten at dette har medført innsigelse eller krav om konsekvensutredning. I Oppland gjelder dette både Gjøvik kommune og Lunner kommune. Vi har fått opplyst fra Lunner kommune at denne endringen ble gjennomført for en del boligeiendommer i 2005 og for resterende boligeiendommer i 2013, uten at det ble krevet konsekvensutredninger og uten at fagmyndighetene fremmet innsigelse mot dette Område for fritidsboliger ved Tønnerudtangen Noen eldre områder med fritidsboliger i kommunen framstår som hyttefelt, selv om de ikke inngår i reguleringsplaner. I henhold til forslaget som er skissert i kap vil disse områdene nå få en sirkel for hver eiendom. Det er vurdert om det bør foreslås at enkelte av disse områdene bør tegnes inn på plankartet som helhetlige byggeområder. Dette gjelder i første omgang hytteområdet ved Tønnerudtangen, som i høyeste grad framstår som et hyttefelt og ikke bare enkeltstående hytter. Det er vurdert om også andre områder skal tegnes inn på samme måte, f.eks. noen av hyttefeltene i Gjervika, ved Lehrelandet (nord for Røykenvik) og andre hytteområder langs Randsfjorden. Dette vil bli nærmere vurdert ved neste revisjon av kommuneplanens arealdel. Forslag til arealbruk på Tønnerudtangen: Fritidsboligeiendommene vises som byggeområde for fritidsboliger Det området som er registrert som kalkskog med viktig verdi (BN ) vises som hensynssone bevaring av naturmiljø Boligeiendommene øst og nord for hytteområdet/kalkskogområdet vises som andre boliger i LNF-områdene (se kap ) I tillegg til de generelle bestemmelsene om eksisterende byggeområder for fritidsboliger i pkt. 2.2, tas det inn følgende særskilte bestemmelser om dette fritidsboligområdet: - Det tillates ikke nye hytter. - Eksisterende hytter kan påbygges ihht. pkt 2.2 andre kulepunkt. - Det tillates ikke fjerning av trær eller andre vesentlige inngrep i vegetasjonen innenfor kalkskogområdet uten at det foreligger særskilt tillatelse. - Dersom kommunen vurderer tiltaket å kunne være i strid med hensynet til bevaring av kalkskogen, skal søknaden sendes på høring til regionale fagmyndigheter. Gran kommune Adresse: Rådhusvegen 39, 2770 Jaren Telefon: Internett: E-post: postmottak@gran.kommune.no Telefaks:

26 Kommuneplanens arealdel Planbeskrivelse 26 Vurdering av konsekvenser og konsekvensutredningsplikt: Området består av etablerte fritidsboliger. Det vil ikke bli tillatt nye fritidsboliger i området. Bestemmelsene er utarbeidet for å ivareta kjente naturverdier og for å sikre at eventuelle tiltak på eksisterende fritidsboliger ikke kommer i konflikt med disse. Endringen fra fritidsboliger i LNFområde til eksisterende byggeområde fritidsbolig og hensynssone naturmiljø, gir mulighet for å håndheve særlige hensyn for naturmiljøet, samtidig som bestemmelsene blir klarere og mer forutsigbare for eierne av fritidsboligene. Med de presiseringene og forbeholdene som er tatt inn i forslaget til bestemmelser ovenfor mener kommunen at det ikke er behov for ytterligere konsekvensutredning knyttet til kommuneplanens arealdel. Kartutsnitt Tønnerudtangen: Masseuttak ved Kjensrud i Bjoneroa Eier av gården Kjensrud (gnr. 18 bnr. 2) i Bjoneroa har søkt om å videreføre driften av Kjensrud grustak. Det gamle grustaket er ikke vist I gjeldende kommuneplanens arealdel, men det er vist et næringsområde (uten nærmere spesifisering av formål) litt øst for grustaket, vist med skravur på vedlagte kartskisse. Søker ønsker å forskyve området ca. 50 meter mot vest og meter bort fra fylkesvegen (av miljøhensyn). I søknaden sies det at planen er å ta ut ca tonn pr. år, og det vil bli søkt om ny driftskonsesjon, da den gamle konsesjonen gikk ut i Administrasjonen foreslår å sette av et område til masseuttak I tråd med søkers forslag, men samtidig ta med det gamle grustaket i området, se kartskisse. Det foreslås i bestemmelsenes pkt at det stilles krav om reguleringsplan dersom området skal benyttes til annet formål enn masseuttak, f.eks. lager, industri eller lignende. Gran kommune Adresse: Rådhusvegen 39, 2770 Jaren Telefon: Internett: E-post: postmottak@gran.kommune.no Telefaks:

27 Kommuneplanens arealdel Planbeskrivelse 27 Forslaget innebærer en liten økning i det arealet som er avsatt til næring/masseuttak, men denne økningen representerer det gamle grustaket (se kartet nedenfor). Forslaget innebærer at området trekkes bort fra fylkesvegen for å redusere innsyn og miljøulemper. Etter kommunens vurdering innebærer fortsatt drift på det nivået som er skissert ikke noen økte konsekvenser eller ulemper, og det foreslås å ta inn området i kommuneplanens arealdel uten krav om særskilt konsekvensutredning. Ved et eventuelt senere reguleringsplanarbeid må det vurderes om tiltaket er av en slik art at det krever konsekvensutredning. Kartutsnitt masseuttak ved Kjensrud i Bjoneroa: Skravert område = næringsområde i gjeldende kommuneplanens arealdel Stiplet sterk = Forslag til ny avgrensing for område for masseuttak Masseuttak ved Kortungen område for vurdering og regulering Det har kommet inn to forslag om utvidelse av område for masseuttak (pukkverk) ved Kortungen: Brandbu og Tingelstad Almenning har foreslått utvidelse av eksisterende masseuttak ved Kortungen vestover og nordover. Dette vil berøre (avskjære) en blåmerket sti fra Lygna mot Skålsetra og berører nærområdet et seterområde (Kortungsetra). Området ligger delvis innenfor hensynssone Øståsen, med regionale friliufteslivsverdier. Nicolai Stenersen (Pukk1) har foreslått utvidelse av eksisterende masseuttak sør for Kortungen i retning nordvest. Dette området ligger litt sør for almenningens forslag. De to eksisterende pukkverkene ved Kortungen er regulert til masseuttak, i tillegg til at det ble regulert et areal for uttak av masser langs ny riksvei 4. I tillegg er det i gjeldende arealdel avsatt et område som hensynssone for vurdering og regulering til masseuttak. Dersom det skal reguleres for utvidelse av pukkverkene må dette skje etter en grundig vurdering av behov og konsekvenser. Gran kommune Adresse: Rådhusvegen 39, 2770 Jaren Telefon: Internett: E-post: postmottak@gran.kommune.no Telefaks:

28 Kommuneplanens arealdel Planbeskrivelse 28 Rådmannen foreslår at hensynssone for vurdering og regulering av pukkverk i Kortungenområdet utvides slik at de to nevnte forslagene blir med i hensynssonen. Før det kan reguleres ytterligere arealer til masseuttak må det gjennomføres en konsekvensutredning og reguleringsplanprosess, med fokus på bl.a. følgende hensyn: - Behov for og kvalitet på steinressursene i området - Landskapshensyn, spesielt innsyn fra hyttefeltet og friluftsområdene - Friluftshensyn, både ved eventuelle endringer i hensynssonen for friluftsliv på Øståsen og hensynet til en blåmerket sti som går gjennom området - Biologisk mangfold, bl.a. de registerte kvalitetene ved Kortungsætra Forslaget til utvidet hensynssone er diskutert med Brandbu og Tingelstad Almenning og Nicolai Stenersen og innbefatter begge søkeres forslag. Kartutsnitt forslag til utvidelse av «Hensynssone Vurderingsområde for råstoffutvinning» ved Kortungen (hensynssonen er vist med «rødt rutemønster»): Gran kommune Adresse: Rådhusvegen 39, 2770 Jaren Telefon: Internett: E-post: postmottak@gran.kommune.no Telefaks:

29 Kommuneplanens arealdel Planbeskrivelse ANDRE FORSLAG TIL ENDRINGER PÅ PLANKARTET I tillegg til de endringene som er forslått i pkt. 4.3 ovenfor foreslås følgende endringer på plankartet: Hensynssone friluftsliv Øståsen: justeres i samsvar med godkjent reguleringsplan for Lygna hyttefelt. Dette gjelder avgrensingen av de enkelt hyttefeltene mot øst, som såvidt berører hensynssone Øståsen. Endringen omfatter bare en mindre stripe og den reelle endringen er gjort i vedtatt reguleringsplan for Hyttefelt Lygna Sør (vedtatt ). Kommunen mener derfor at forslaget ikke behøver å begrunnes eller konsekvensutredes nærmere. Hensynssone friluftsliv Fjorda: justeres i området ved Kleiva i nordenden av Velmunden, for å unngå at grensen går tvers gjennom eksisterende bebygde hytteeiendommer. Kleiva er et spesielt miljø med hytteiendommer beliggende tett mellom veien og vannet, og dette avviker fra situasjonen ellers i Fjorda. Dette er ikke et område som benyttes av padlere eller til annet friluftsliv, og kommunen kan ikke se at konsekvensene for miljø- go samfunnshensyn er av en slik karakter at det kreves konsekvensutredning av justeringen. Det er i tillegg foretatt noen mindre justeringer og oppretting av feil i kommuneplankartet, samt detaljering av kommuneplankartet i tråd med godkjente reguleringsplaner. 4.5 FORSLAG TIL ENDRINGER I BESTEMMELSENE OG RETNINGSLINJENE Forslag til endringer i bestemmelsene og retningslinjene Det er ryddet en del i bestemmelsene og retningslinjene for å gjøre dokumentet kortere og gi det en bedre struktur. I tillegg foreslå følgende endringer Oppheving av reguleringsplanene for bygningsdistriktene: - De gamle bygningsdistriktplanene fra 1950-tallet har skapt mye krevende saksbehandling, spesielt pga. at bestemmelsene har lav utnyttelsesgrad og gamle og utdaterte begreper. - Det foreslås å oppheve disse planene og saksbehandle direkte i hht. kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer. På sikt er det et mål å få laget nye områdereguleringsplaner for disse områdene. Dispensasjonssaker i LNF-områdene: - Retningslinjene om dispensasjonspraksis for etablering av spredt bolig- og fritidsbebyggelse i LNF-områdene foreslås revidert, ved at det er tatt inn en presisering av at samtlige vilkår i opplistingen av krav må oppfylles for at dispensasjon kan gis. - Det er også tatt inn et krav om at tomta må ligge minst 30 meter fra dyrka mark og 100 meter fra driftsbygning, på samme måte som Lunner har i sin kommuneplan. Andre endringer i bestemmelser og retninglinjer: - Plankrav: Bestemmelsenes pkt. 1.3 om plankrav er justert noe, og det er tilføyet bestemmelser fra kommunedelplanene for Gran sentrum - I kap. 1 er det tatt inn noen flere temaer, bl.a. fra kommunens retningslinjer for reguleringsplanarbeid. - Arealgrensen for boligeiendommer i LNF-områdene på 350 m2 forelås endret ved at grensen settes til 350 m2 for største bygning på boligeiendommen Gran kommune Adresse: Rådhusvegen 39, 2770 Jaren Telefon: Internett: E-post: postmottak@gran.kommune.no Telefaks:

30 Kommuneplanens arealdel Planbeskrivelse 30 - Byggegrensen langs Randsfjorden foreslås endret i de områdene der fv. 34 og fv. 245 ligger nærmere fjorden enn 100 meter, der grensen legges langs vegen - Bestemmelsene med krav til parkering (maks.grense) og uteoppholdsareal er justert/ revidert, bl.a. for å få samsvar med den godkjente kommunedeplanen for Gran sentrum Gran sentrum Utviklingsveileder Kommunedeplan for Gran sentrum ble vedtatt i 2007 og revidert i Både plankart og bestemmelser/retningslinjer i kommunedelplanen (2013) er innarbeidet i forslaget til kommuneplanens arealdel. Det er foretatt enkelt redigeringer og forenklinger for å tilpasse bestemmelsene og retningslinjene, men disse justeringene innebærer ikke vesentlige endringer. Prosjekt Gran sentrum ble startet opp I 2013, med Norconsult som konsulent. Det ble arrangert to åpne arbeidsverksteder, i oktober 2013 og februar Stedsanalyse og utviklingskonsept ble ferdigstilt i mars 2014, handelsanalyse i mai 2014 og forslag til utviklingsveileder og sluttrapport i juni Prosjektrapportene ble presentert på medlemsmøte i GHH i januar Det har ikke kommet noen vesentlige merknader eller innspill til veilederen i løpet av denne perioden. Utviklingsveilederen og sluttrapporten ble lagt fram til behandling I planutvalget og kommunestyret I februar 2015, og kommunestyret fattet følgende enstemmige vedtak (sak 8/15, møte 19. februar 2015): 1. Gran kommunestyre vedtar utviklingsveilederen for Gran sentrum. 2. Utviklingsveilederen skal innarbeides i plansystemet etter plan- og bygningsloven gjennom bestemmelsene i kommuneplanens arealdel for Gran sentrum og en eller flere områdereguleringer. På bakgrunn av kommunestyrets vedtak foreslås det å knytte utviklingsveilederen opp mot bestemmelsene og retningslinjene i kommuneplanens arealdel. Dette gjøres ved at det i bestemmelsene pkt er foreslått følgende formulering og henvisning til veilederen: I Gran sentrum skal utviklingsveileder for Gran sentrum benyttes ved reguleringsplanarbeid. Avvik fra denne skal begrunnes. Denne formuleringen foreslås også tatt inn i retningslinjenes pkt. Estetiske retningslinjer og pkt. E Retningslinjer for reguleringsplanarbeid i Gran sentrum. Flomsituasjonen i Gran sentrum: Ved den foreløpige behandlingen av kommuneplanens arealdel i kommunestyrets møte 26. mars 2015 ble det foreslått å endre kommuneplanens arealdel for å stille strengere krav til flomsikring. Kommunestyret vedtok imidlertid å ikke endre arealdelen på dette punktet. Gran kommune har gjennom hele prosssen med kommunedelplanen for Gran sentrum vært opptatt av å foreta nødvendige avveininger mellom kravene til sikker byggegrunn i plan- og bygningsloven og utbyggingsmulighetene som vedtatte arealplaner gir. I foreliggende forslag til arealdel, har administrasjonen valgt å forholde seg til kommunedelplanvedtaket fra Kommunedelplanen møtte ikke innsigelser på grunn av manglende vurderinger i forhold til økt nedbørintensitet og vi kan ikke se at det er tilkommet ny kunnskap etter 2013 på dette området. Dersom en skal vedta et klimapåslag på 20 % utledet av en 20 % økning i nedbørintensiteten i hele Viggas nedslagsfelt må dette beregnes av fagfolk med kompetanse på hydrologiske vurderinger. Samtidig må konsekvensene for tettbebygde områder utredes. Først når dette er gjort vil det kunne svares på om allerede utført flomsikring av Gran sentrum er tilstrekkelig. Gran kommune Adresse: Rådhusvegen 39, 2770 Jaren Telefon: Internett: E-post: postmottak@gran.kommune.no Telefaks:

31 Kommuneplanens arealdel Planbeskrivelse FRILUFTSLIV OG HENSYNSSONER I kommuneplanens arealdel som ble vedtatt av kommunestyret i 2011 ble det vedtatt å ta inn følgende hensynssoner for friluftsliv: Fjorda Nasjonalt og regionalt viktig friluftsområde Øståsen Regionalt viktig friluftsområde Skjervumsmoen og Dæhlenmoen lokalt viktige friluftsområder I 2015 er det Friluftslivets År og Gran og Lunner kommuner har i samarbeid med Regionarådet for Hadeland utviklet en egen tur-app som gir informasjon om mange turforslag i kommunene. Mange av disse turene er i nærområdet nede i bygda. Viktigheten av friluftsliv generelt og spesielt frilufstlivet i nærmiljøet og i hverdagen har vært mye fokusert de siste årene. På bakgrunn av de erfaringene kommunen skaffer seg ved bruka av turappen og ulike aktiviteter i Friluftslivets År bør det fram mot neste revisjon av kommuneplanens arealdel vurderes hvordan kommunen skal sikre at turvegdrag, konkrete turstier, gamle gutuer og friluftsområder skal avsettes i reguleringsplaner og i kommuneplanens arealdel. Dette må sees i sammenheng ved revisjon av Temaplan for idrett og fysisk aktivitet. Ved planlegging og gjennomføring av utbyggings- og fortettingsprosjekter er det ofte en fare for at viktige turstier, gamle vegfar og korridorer ut til friluftsområder kan bli bygget ned. Det er viktig at det vises spesiell årvåkenhet i forhold til dette i plan- og enkeltsaksbehandling, og her vil en god kartfestet oversikt over turvegdrag, konkrete turstier og friluftsområder være et viktig redskap. 5 PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Diagrammet under viser planprosess for kommuneplanens arealdel - i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser: Varsel om oppstart av planarbeid. Merknadsfrist 4 uker. Behandling av planforslag i kommunens planutvalg. Offentlig ettersyn i minst 6 uker. Behandling av planforslag i kommunens planutvalg. Sluttbehandling med vedtak i kommunestyret. Oppstart av planarbeidet ble varslet xx.xx.xxxx, med frist for innsending av merknader xx.xx.xxxx. Forslagsstiller har mottatt X merknader pr. brev og e-post. Sammendrag av og kommentarer til merknadene følger under. 6 VEDLEGG Vedlegg 1: Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse), datert xx.xx.xx Vedlegg 2: Illustrasjoner, datert xx.xx.xx Vedlegg 3: Innspill/merknader. Vedlegg 4: Fagrapport for.., datert xx.xx.xx Gran kommune Adresse: Rådhusvegen 39, 2770 Jaren Telefon: Internett: E-post: postmottak@gran.kommune.no Telefaks:

32 Kommuneplanens arealdel Bestemmelser og retningslinjer Rådmannens forslag datert Eventuell merknad kan om nødvendig sett

33 INNHOLDSFORTEGNELSE INNHOLDSFORTEGNELSE... 2 BESTEMMELSER GENERELLE BESTEMMELSER (jf. PBL 11-9): Rettsvirkning og forholdet til gjeldende planer (jf. PBL 11-6) Forhold til jordloven Plankrav (jf. pbl 11-6 og 12-1) Plankrav i Gran sentrum (jf. PBL 11-9 pkt 1) Utbyggingsavtaler ( 11-9 pkt 2, 17-2) Tilknytning til fjernvarme (pbl 11-9 pkt 3) Rekkefølgebestemmelser (PBL 11-9 pk 4) Særskilte rekkefølgebestemmelser for utbygging i Gran sentrum Universell utforming (jf. PBL 11-9 pkt. 5) Utendørs leke-/oppholdsareal (jf. PBL 11-9 pkt 5) Parkering (jf. PBL 11-9 pkt 5) Frikjøp (jf. PBL 11-9, pkt. 5. og 28-7) Høyspent (jf. PBL 11-9 pkt 5) Støy (jf. PBL 11-9 pkt 5) Krav til risiko og sårbarhetsanalyse ( jf. pbl 11-9 pkt 8) Krav til grunnundersøkelser og flomsikringstiltak ( jf. pbl 11-9 pkt 8 og 28-1) Naturmangfold og kulturminner 11-9 pkt Planområde, formålsgrenser og eiendomsgrenser (pbl 11-9 pkt. 6) Estetikk (pbl 11-9 pkt 6) Gjennomgående gang- og turveger (pbl 11-9 pkt. 6) BEBYGGELSE OG ANLEGG (jf. PBL 11-10) Eksisterende boligområder ( pkt. 1 og 2) Eksisterende områder for fritidsbebyggelse: ( pkt 1 og 2) Områder for fritids- og turistformål ( pkt 1) Områder for råstoffutvinning ( pkt 1) Eksisterende områder for næringsbebyggelse, forretningsbebyggelse og tjenesteyting ( pkt 1 og 2) Kombinasjon av nærmere angitt formål, Kjensrud SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (jf. PBL 11-10) Avkjørsler ( pkt 1) Holdningsklasser for avkjørsler og byggegrenser langs riks- og fylkesveger ( pkt 4) Veger ( pkt. 2) Annen teknisk infrastruktur (11-10 pkt. 2) LANDBRUKS-, NATUR OG FRILUFTSOMRÅDER (LNF-områder, jf. PBL 11-11) Landbruksbebyggelse (11-11 pkt. 1) Kårboliger (11-11 pkt. 1) Kjøreveger(11-11 pkt. 1) Kantsoner langs vassdrag (11-11 pkt. 4 og 5) Byggeforbudssoner langs vassdrag (jf. 1-8) Byggeforbud langs vassdrag (jf. pbl. 1-8) GRAN KOMMUNE 2 KOMMUNEPLANENS AREALDEL

34 5.2 Tiltak innenfor byggeforbudssonen langs vassdrag (jf. pbl 1-8) HENSYNSSONER (jf. PBL 11-8) Hensynssoner etter PBL 11-8 bokstav a) Hensynssoner etter PBL 11-8 bokstav c) Hensynssoner etter PBL 11-8 bokstav d) Hensynssoner etter PBL 11-8 bokstav f) RETNINGSLINJER FOR SAKSBEHANDLING A. PLANLEGGING OG UTBYGGING I LNF-OMRÅDER, DISPENSASJONSPRAKSIS A.1 Generelle hensyn ved dispensasjonssaker i LNF-områder: A.2 Fradeling av nye boligtomter i LNF-områder A.3 Fradeling av nye fritidsboligtomter i LNF-områdene A.4 Bygging på eksisterende ubebygde bolig- og fritidsboligtomter A.5 Bruksendring av eksisterende driftsbygninger i landbruket til boligformål A.6 Skogshusvær A.7 Dispensasjonssaker i vassdragsnære områder B. TILKNYTNING TIL FJERNVARME DISPENSASJONSPRAKSIS ESTETISKE RETNINGSLINJER D. HENSYNSSONER D.1 Nasjonalt verdifullt kulturlandskapsområde Granavollen Tingelstad Røykenvik D.2 Regionalt/nasjonalt viktig friluftsområde Fjorda og Regionalt viktig friluftsområde Øståsen D.3 Lokalt viktige friluftsområder Dæhlenmoen og Skjervumsmoen D.4 Langs Randsfjorden E. RETNINGSLINJER FOR REGULERINGSPLANARBEID I GRAN SENTRUM E.1 Gyldighet E.1.1 Generelt E.2. Områder for bebyggelse og anlegg E.2.1 Formål generelt E.2.2 Områder for sentrumsformål E.2.3 Områder for offentlig eller privat tjenesteyting E.2.4 Områder for kombinert bebyggelse og anleggsformål E.2.5 Område for grav- og urnelund E.2.6 Områder for idrettsanlegg E.2.7 Områder for forretninger E.2.8 Områder for ny boligbebyggelse E.2.9 Utbygde boligområder med potensial for betydelig fortetting E.2.10 Utbygde boligområder med potensial for forsiktig fortetting E.3 Grad av utnytting E.3.1 Grad av utnytting - maksimumsutbygging E.3.2 Minimum utbygging E.3.3 Byggegrenser E.4 Bebyggelsen E.4.1 Etasjetall/ byggehøyder E.4.2 Takform E.4.3 Materialbruk E.4.4 Bestående bygningsstruktur VEDLEGG: Vannkilde Grøa Suppleringsvannkilde Skyten GRAN KOMMUNE 3 KOMMUNEPLANENS AREALDEL

35 Gran kommune Adresse Rådhusvegen 39, 2770 Jaren Telefon Telefaks E-post Internett GRAN KOMMUNE 4 KOMMUNEPLANENS AREALDEL

36 BESTEMMELSER 1 GENERELLE BESTEMMELSER (JF. PBL 11-9): 1.1 RETTSVIRKNING OG FORHOLDET TIL GJELDENDE PLANER (JF. PBL 11-6) Bestemmelsene er knyttet til plankart datert Kommuneplanens arealdel er rettslig bindende for all arealdisponering i Gran kommune. Vedtatte kommunedelplaner og reguleringsplaner som gjelder foran kommuneplanens arealdel er listet opp i pkt FORHOLD TIL JORDLOVEN Jordlovens 8, 9 og 12 gjelder for nye utbyggingsområder inntil det foreligger godkjent reguleringsplan, jf. jordlovens 2 annet ledd. I de områder som innbefatter dyrket mark, gjelder jordlovens 8 om driveplikten, inntil området tas i bruk til regulert formål. 1.3 PLANKRAV (JF. PBL 11-6 OG 12-1) For gjennomføring av større bygge- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlig virkninger for miljø og samfunn, kreves det reguleringsplan. For områder som er avsatt til områder for bebyggelse og anlegg og samferdselsanlegg, skal tiltak i henhold til PBL 1.6 og 20-1, ikke finne sted før området inngår i vedtatt reguleringsplan. Unntak fra plankrav: Fradeling av hele det nye området for bebyggelse og anlegg under forutsetning av at formålet er i samsvar med fastsatt arealbruk. For ytterligere fradeling(er) internt i området, gjelder plankravet fullt ut. Fradeling av inntil to boligtomter i områder avsatt til eksisterende byggeområde for bolig. Bruksendring av eksisterende bygningsmasse til formål i samsvar med vedtatt arealbruk. Oppføring av inntil to boenheter innenfor en bygningskropp per byggetomt, i tillegg til tilhørende bygninger som uthus, garasjer etc Tiltak som ikke bryter med krav i øvrige kommuneplanbestemmelser. 1.4 PLANKRAV I GRAN SENTRUM (JF. PBL 11-9 PKT 1) Det skal foreligge godkjent reguleringsplan, før det i områder for bebyggelse og anlegg kan godkjennes tiltak ihht. pbl 1-6. I Gran sentrum kan det gjøres unntak fra plankravet i følgende tilfeller: Mindre tiltak innenfor områdene 4, 5, 31, 32, 33, 34, 39 og 40 iht. PBL 20-2 og 20-3 ut ifra bestemmelsene i de gamle reguleringsplanene for Vassenden Sentrum og Vassenden Nord. Kommunen kan også godkjenne mindre tiltak innenfor områdene 36A og 41. Dersom det i disse områdene foreslås fortetting eller annen bebyggelse utover rammene som er gitt i de gamle reguleringsplanene, må det utarbeides ny reguleringsplan for området. Fortetting: Innenfor områdene 31, 32 og 33 kan følgende eiendommer utbygges med inntil 2 boenheter innenfor reglene i gjeldende reguleringsplaner for Vassenden nord og Vassenden sentrum, uten at plankrav utløses: 263/38, 263/86, 263/92, 263/3. GRAN KOMMUNE 5 KOMMUNEPLANENS AREALDEL BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER

37 1.5 UTBYGGINGSAVTALER ( 11-9 PKT 2, 17-2) Før tiltak igangsettes i områder vist som nye områder for bebyggelse og anlegg, kan det kreves at det inngås utbyggingsavtale. Følgende kan inngå i utbyggingsavtale. Følgende forhold kan tas inn i utbyggingsavtaler: Teknisk og grønn infrastruktur som følger av opparbeidelsesplikten i plan- og bygningsloven: veg, vann, avløp, fjernvarmenett, fortauer, gang- og sykkelveger, flomsikringstiltak, friområder, lekearealer og grøntstruktur og spesielle infrastrukturtiltak som følger av den konkrete utbyggingen. Boligpolitiske tiltak og bygningers utforming - Fordeling av boligtyper og leilighetsstørrelser og sikring av minstestørrelser - Krav til utforming som går lenger enn det som kan vedtas i plan - Forkjøpsrett for andel av boliger til markedspris for Gran kommune Andre tiltak som er nødvendige for gjennomføring av planvedtak. Særlige forutsetninger om nødvendighet og forholdsmessighet må være til stede. - Miljø- og kulturtiltak - Organisatoriske tiltak - Utbyggingstakt 1.6 TILKNYTNING TIL FJERNVARME (PBL 11-9 PKT 3) Innenfor områder hvor det er gitt konsesjon for fjernvarme, gjelder følgende bestemmelse om tilknytning til fjernvarmeanlegget: Alle byggetiltak over 400 m 2 BRA-bruksareal etter NS3940 omfattes av tilknytningsplikten. Dette gjelder også ved tilbygg, hovedombygging og bruksendring. Der det i arealplaner er fastlagt mulighet for oppføring av bygninger med et samlet bruksareal over 400 m 2 omfattes hver enkelt bygning/bygningsdel av tilknytningsplikten. I Gran sentrum kan Gran kommune forplikte tiltakshavere av byggetiltak å knytte det til fjernvarmenettet i sentrum der slik tilknytning er mulig. 1.7 REKKEFØLGEBESTEMMELSER (PBL 11-9 PK 4) I områder avsatt til byggeområder kan ikke tiltak etter PBL 20-1 igangsettes før tekniske anlegg, veg, vann- og avløpsnett er etablert. I behandling av reguleringsplaner for det enkelte utbyggingsområdet kan kommunen stille konkrete rekkefølgekrav innenfor rammene som følger av plan- og bygningslovens bestemmelser. Kommunen kan avslå å behandle reguleringsplan før nødvendig teknisk infrastruktur eller andre nødvendige forutsetninger for utbygging er etablert, eller sikret etablert. Innenfor følgende områder gjelder i tillegg følgende rekkefølgebestemmelser: I området Rognebakken skal tidligere regulert område Rognebakken/Rognekollen og område B Rognebakken Sør være ferdig utbygd før det tillates oppstart av område B Rognebakken Nord. I området B Tomtehaugen skal det nye inntegnede friområdet sørvest for Tomtehaugen (erstatningsareal) være opparbeidet og klar til bruk før det kan gis brukstillatelse for nye boliger på Tomtehaugen. 1.8 SÆRSKILTE REKKEFØLGEBESTEMMELSER FOR UTBYGGING I GRAN SENTRUM En gradvis utvidelse av byggesonen dvs. det området i sentrum som til enhver tid er utbygd med all nødvendig infrastruktur skal være hovedregelen for utviklingen av Gran sentrum. Hensikten er å oppnå en ressursøkonomisk, estetisk og samordnet arealplanlegging og sentrumsutbygging. Kommunen kan avslå å behandle reguleringsplan for områder isolert fra den utbygde sonen når det finnes uutnyttete områder av samme type og kategori nærmere de allerede utbygde områdene. Følgende rekkefølgebestemmelser gjelder i Gran sentrum, og skal innarbeides i reguleringsplanene for de enkelte utbyggingsområdene: Det er avsatt areal til mulig framtidig rundkjøring på Oslolinna mellom 28B, 28, 29 og 29A. Område 28B og 28 skal ha atkomst fra Morstadvegen inntil rundkjøringen eventuelt bygges. Område 28B og 28 kan GRAN KOMMUNE 6 KOMMUNEPLANENS AREALDEL BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER

38 ha atkomst fra Oslolinna via rundkjøringen hvis rundkjøring bygges. En framtidig rundkjøring skal også ta hensyn til atkomsten til område 29, 29A og 30. Vegen sør for Granstunet (område 17) kan ikke bygges før enten ny Rv. 4 er bygget utenom sentrum eller Oslolinna er lagt om i ny trasé, slik det er vist i kommunedelplanen. Parkeringsplassene for togreisende i område 14 kan ikke fjernes før det er etablert en ny parkeringsplass, med minimum samme antall parkeringsplasser som i område 14, vest for jernbanelinja i tråd med kommunedelplankartet. Undergang for gående, som binder sammen parkeringsplassen vest for jernbanelinja og jernbanestasjonen, skal være etablert og klar for bruk før fjerning av parkeringsplasser i område 14. Kjørekulvert under jernbanen ved Haslerudgutua må være etablert før ny vei vest for jernbanen tas i bruk. Flomvern i Gran sentrum: - Nødvendige sikringstiltak mot flomskader tilhører den nødvendige, tekniske infrastruktur. - Kommunen kan avslå å regulere for utbygging før slike sikringstiltak er etablert. Kommunen kan imidlertid også godta regulering på betingelse av at risikonivået for samfunnsmessige skader er senket til akseptabelt nivå. - Egen risiko- og sårbarhetsanalyse skal utarbeides for alt reguleringsplanarbeid og byggearbeid innenfor sone for 200 årsflom. - Ved planlegging av bygg i fareklasse F3, jf. TEK eller senere forskrifter, gjelder tilsvarende for 1000-årsflom. 1.9 UNIVERSELL UTFORMING (JF. PBL 11-9 PKT. 5) Prinsippet om universell utforming skal legges til grunn ved all planlegging i Gran kommune UTENDØRS LEKE-/OPPHOLDSAREAL (JF. PBL 11-9 PKT 5) Følgende krav til utendørs leke-/oppholdsareal for boliger gjelder (areal pr. boenhet): - Eneboliger: 100 m 2 - Sekundærleilighet: 50 m 2 - Tomannsboliger: 80 m 2 - Rekkehus og flermannsboliger: 30 m 2 - Sentrumsbebyggelse og blokker: 10 m 2 Halvparten av dette behovet skal dekkes ved et samlet lekeareal med god arrondering og beliggenhet. Særskilte krav kan fastsettes i reguleringsplan. For sentrumsbebyggelse og blokker kan øvrig areal brukes til mindre felles uteplasser nærmere bebyggelsen eller private arealer, for eksempel balkonger/terrasser. I forbindelse med søknad om oppføring av boliger skal det utarbeides illustrasjonsplan for utforming av utearealene/lekeområdene. I reguleringsplanarbeidene for de enkelte utbyggingsområdene skal grøntområder/beplantning og gode felles uteområder for beboerne vektlegges spesielt. Gran kommune kan avslå forslag til reguleringsplan eller søknad om bygging av boliger dersom nødvendige lekemuligheter for de forskjellige aldersgrupper av barn ikke er sikret i planen eller byggesøknad. Kommunen kan stille krav om at slike lekemuligheter er etablert før brukstillatelse gis PARKERING (JF. PBL 11-9 PKT 5) Krav til parkering framgår av følgende tabell. Utbyggingsformål: Biloppstillingsplasser: Kravene gjelder pr.: Bolig < 60 m 2 bruksareal Min. 0,8 max. 1,0 Boenhet Bolig >= 60 m 2 bruksareal Min. 1,5 max. 2,0 Boenhet Boliger i gruppebebyggelse, tillegg for 1,0 Påbegynte 10. boenhet gjester Forretninger 1,0 50 m 2 bruksareal Forretninger m/særlig trafikkskapende 1,0 25 m 2 bruksareal GRAN KOMMUNE 7 KOMMUNEPLANENS AREALDEL BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER

39 virksomhet Kontor 1,0 50 m 2 bruksareal Industri / lager 1,0 100 m 2 bruksareal Forsamlings- og konferanselokaler 1,0 10 m 2 bruksareal Hotell og overnattingssteder 0,5 Gjesterom Serveringssteder 1,0 15 m 2 bruksareal Uteservering 0,0 Barnehager 6,0 Avdeling Treningsstudio 1,0 50 m 2 bruksareal Helsehus/institusjon Min. 1,5 max 1,6 Sengeplass Alle utbyggingsformål skal ha plasser for sykkelparkering. Krav til antall biloppstillingsplasser gitt i vedtatt reguleringsplan går foran kravene i disse bestemmelsene. Ved utarbeidelse av reguleringsplaner kan det stilles egne krav. Ved nybygg, ombygging, tilbygg, påbygg, underbygg eller ved bruksendring av eksisterende bygninger, kreves det biloppstillingsplasser på egen grunn i henhold til tabell. I sentrumsområdene i Brandbu og Gran kan det i særskilte tilfeller godkjennes at biloppstillingsplasser helt eller delvis blir anordnet på annet sted i rimelig nærhet mot tinglyst rettighet. Kommunen kan for den enkelte tomt fastsette lempinger eller skjerpelse i kravene når det foreligger særskilte forhold i tilknytning til tomten eller tiltaket. Løsning av kravet til biloppstillingsplasser skal være godkjent og gjennomføringen sikret før igangsettelsestillatelse gis for bygging. For bygg med kombinert bruk beregnes samlet krav for de enkelte funksjoner i bygget. Ved publikumsrettede virksomheter må minst 5 % av kravet i henhold til tabell, minimum 1 plass, tilrettelegges for funksjonshemmede. Parkeringsplasser for funksjonshemmede plasseres så nær hovedinngangen som mulig med universell utforming av arealet mellom parkeringsplass og hovedinngang. Ved alle formål med unntak av boliger og barnehager, kan det når kravet i henhold til tabell er større enn 10 plasser, kreves at en av parkeringsplassene reserveres med ladestasjon for elbil. Tilrettelegging av biloppstillingsplasser ut over kravet i denne bestemmelsen, kan kreves etablert i lukket anlegg FRIKJØP (JF. PBL 11-9, PKT. 5. OG 28-7) Gjennom avtale kan kommunen samtykke i at det i stedet for biloppstillingsplasser på egen grunn innbetales et beløp pr. manglende plass til kommunen som frikjøp HØYSPENT (JF. PBL 11-9 PKT 5) Nye tomter og nybygg for bolig, barnehager, skoler og lignende, skal ligge minimum 30 meter fra midtre fase på høyspentlinjer < 66kV, 50 meter ved høyspentlinjer fra og med 66kV til og med 132 kv og 75 m ved høyspentlinjer > 132 kv. Avstandene gjelder tilsvarende ved bruksendring til nevnte formål. Ved dokumentert beregning på strålingsnivå som ikke overstiger 0,4 μt kan tiltak godkjennes nærmere. Tilbygg til eksisterende bygninger skal så langt det er mulig plasseres slik at det får minst mulig strålingsnivå STØY (JF. PBL 11-9 PKT 5) Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442, skal legges til grunn ved behandling av reguleringsplaner og byggetiltak. Ved utarbeidelse av reguleringsplaner, samt enkelttiltak, nær støykilder hvor det ikke foreligger støysonekart, skal støy vurderes og det kan kreves støyberegninger. GRAN KOMMUNE 8 KOMMUNEPLANENS AREALDEL BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER

40 1.15 KRAV TIL RISIKO OG SÅRBARHETSANALYSE ( JF. PBL 11-9 PKT 8) Ved utarbeidelse av reguleringsplaner for utbyggingsformål, kreves det at det gjennomføres en ROS-analyse for utbyggingsformålet. ROS-analysen skal avdekke og dokumentere eventuelle risiko- og sårbarhetsforhold som ikke er avklart på overordnet plan-nivå, jfr. Konsekvensutredningen til utbyggingsområdene i kommuneplanens arealdel. ROS-analysen skal utføres i henhold til sjekkliste for Gran kommune som er vedlagt kommuneplanen. Avbøtende tiltak skal inngå i ROS-analysen. Aktuelle avbøtende tiltak skal være gjennomført før det gis tillatelse til utbygging KRAV TIL GRUNNUNDERSØKELSER OG FLOMSIKRINGSTILTAK ( JF. PBL 11-9 PKT 8 OG 28-1) I områder med dårlig byggegrunn kan kommunen kreve grunnundersøkelser og forebyggende tiltak mot skader og/ eller ekstra samfunnsmessige kostnader før byggetillatelse kan gis. Innenfor kartlagt flomsone i Gran sentrum og Brandbu sentrum kan kommunen avslå å regulere for utbygging før flomsikringstiltak er etablert NATURMANGFOLD OG KULTURMINNER 11-9 PKT 8 Forslag til reguleringsplan skal inneholde vurderinger i henhold til Naturmangfoldslovens 8-10 og dokumentasjon av at undersøkelsesplikten etter Kulturminnelovens 9 er oppfylt PLANOMRÅDE, FORMÅLSGRENSER OG EIENDOMSGRENSER (PBL 11-9 PKT. 6) Kommunen kan kreve at reguleringsplaner omfatter tilstrekkelig store områder for å sikre atkomst, vegsystem, tiltak langs skoleveg, grøntområder, fellesareal og en helhetlig utbygging av et område. Arealformål og planavgrensning skal så langt mulig tilpasses eiendomsgrenser og tilstøtende planer. Forslag til reguleringsplan skal forholde seg til avklarte eiendomsgrenser. Der det ikke er sikre grenser skal det gjennomføres oppmålingsforretning før planforslaget legges ut til offentlig ettersyn ESTETIKK (PBL 11-9 PKT 6) Reguleringsforslag skal inneholde en estetisk redegjørelse, inkludert tiltakets virkning på omgivelsene, jf. Estetiske retningslinjer. I Gran sentrum skal utviklingsveileder for Gran sentrum benyttes ved reguleringsplanarbeid. Avvik fra denne skal begrunnes GJENNOMGÅENDE GANG- OG TURVEGER (PBL 11-9 PKT. 6) Ved gjennomføring av byggetiltak og utarbeidelse av reguleringsplaner skal det tas hensyn til gjennomgående turveger, eksisterende gutuer og andre atkomstmuligheter ut til utmarks- og friluftsområder. 2 BEBYGGELSE OG ANLEGG (JF. PBL 11-10) 2.1 EKSISTERENDE BOLIGOMRÅDER ( PKT. 1 OG 2) Tiltak i eksisterende byggeområder for boliger kan tillates uten godkjent reguleringsplan under følgende forutsetninger: GRAN KOMMUNE 9 KOMMUNEPLANENS AREALDEL BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER

41 Omfanget er begrenset til to boenheter innenfor en bygningskropp per byggetomt, i tillegg til tilhørende bygninger som uthus, garasjer etc. Boliger skal ha en klar lengderetning som følger høydekotene. Bygning skal ha hovedmøne-retning som følger byggets lengderetning og ha takform som er tilpasset omkringliggende bebyggelse. Taket skal være tekket med matt materiale, og takvinkel mellom 22 og 42 grader. Maksimal mønehøyde skal ikke overstige 7,5 meter for boliger og 5 meter for garasjer, målt fra planert terrengs gjennomsnittsnivå (jf. TEK). Opprinnelig terreng skal ikke endres mer enn 1,5 meter. For eksisterende boligeiendommer skal grad av utnytting pr. eiendom være maksimalt BYA = 25%, og bebygd areal (NS 3940) for den største bygningen på eiendommen skal ikke overstige BYA = 350 m 2. Tiltak skal ikke berøre eller skjemme automatisk fredede kulturminner og deres sikringssoner. Dersom det er kjent automatisk fredete kulturminner i nærheten må det planlagte tiltaket vurderes i forhold til kulturminnets nærmiljø og søknaden oversendes kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune. Tiltak skal ikke berøre områder der det er registrert viktige lokaliteter for biologisk mangfold. Bestemmelser for tilbygg på bebyggelse i byggeforbudssonen langs vassdrag framgår av pkt Ved fradeling av tilleggsarealer eller etablering av nye tomter for frittliggende småhus-bebyggelse, skal totalt tomteareal være mellom 600 m 2 og m 2. Etter fradeling skal avgivereiendommen ikke være mindre enn 600 m 2 og BYA skal ikke overstige 25%. Tomter som fradeles skal være egnet til boligbebyggelse, både med hensyn til størrelse, topografi og avgrensning. Ved eventuell søknad om bruksendring til bolig skal alle hensyn og krav i «Retningslinjer for saksbehandling» pkt. A.1 og A.2 være oppfylt. For de boligeiendommene som er vist som byggeområde med sirkler på plankartet gjelder i tillegg følgende bestemmelser og presiseringer: - Bestemmelsen om %-BYA tar utgangspunkt i boligeiendommens størrelse og ikke størrelsen på sirkelen. - Ny bebyggelse skal ligge innenfor eiendomsgrensen og i tilknytning til eksisterende bebyggelse. - Dersom eiendommen ligger i område med mange kulturminner, områder med viktig biologisk mangfold, eller dyrka mark, skal søknader som gjelder nye bygninger eller større tilbygg vurderes spesielt grundig og i tvilstilfeller oversendes fagmyndighetene til uttalelse. 2.2 EKSISTERENDE OMRÅDER FOR FRITIDSBEBYGGELSE: ( PKT 1 OG 2) Uten godkjent reguleringsplan kan tiltak tillates under følgende forutsetninger: Fritidsboliger skal ha en klar lengderetning som følger høydekotene og bygning skal ha hovedmøneretning som følger byggets lengderetning. Bygning skal ha tradisjonelt saltak tekket med mørkt, matt materiale og takvinkel mellom 22 og 36 grader, Maksimal mønehøyde skal ikke overstige 5,5 meter målt fra planert terrengs gjennomsnittsnivå (jf. TEK). Opprinnelig terreng skal ikke endres mer enn 1,5 m. Bebygd areal må ikke overstige BYA=120 m 2 og største bygning skal ikke være større enn BYA=100 m 2. maks. antall bygninger er 3 og det tillates kun én fritidsbolig pr. eiendom. Anneks, uthus eller garasje skal ikke overstige 25 m 2 for hver bygning, alt medregnet i eiendommens tillatte bebygde areal. Innenfor byggeforbudssonen til vann og vassdrag må bebygd areal må ikke overstige BYA=80 m 2 Det tillates ikke etablering av frittliggende terrasser og verandaer. Bestemmelser for bebyggelse i byggeforbudssonen langs vassdrag framgår av pkt Ved fradeling av tilleggsarealer eller etablering av nye tomter for fritidsbebyggelse, skal totalt tomteareal være maksimalt ca. 1,0 dekar. Det kan tillates å gjerde inn en naturlig del av tunet, inntil 200 m 2, hvor bygningene danner en del av inngjerdingen. Gjerde skal være av tre og grind/port skal slå utover og skal kunne åpnes innenfra av dyr. Ved eventuell søknad om bruksendring til bolig skal alle hensyn og krav i «Retningslinjer for saksbehandling» pkt. A.1 og A.2 være oppfylt. For de fritidsboligeiendommene som er vist som byggeområde med sirkler på plankartet gjelder i tillegg følgende bestemmelser og presiseringer: - Ny bebyggelse skal ligge innenfor eiendomsgrensen og i tilknytning til eksisterende bebyggelse. - Dersom eiendommen ligger i område med mange kulturminner, områder med viktige lokaliteter for biologisk mangfold og dyrka mark, skal søknader som gjelder nye bygninger eller større tilbygg vurderes spesielt grundig og i tvilstilfeller oversendes fagmyndighetene. I eksisterende byggeområde for fritidsboliger Tønnerudtangen gjelder følgende: GRAN KOMMUNE 10 KOMMUNEPLANENS AREALDEL BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER

42 Det tillates ikke nye hytter. Eksisterende hytter kan påbygges ihht. pkt 2.2 andre kulepunkt. Det tillates ikke fjerning av trær eller andre vesentlige inngrep i vegetasjonen innenfor kalkskogområdet uten at det foreligger særskilt tillatelse. Dersom kommunen vurderer tiltaket å kunne være i strid med hensynet til bevaring av kalkskogen, skal søknaden sendes på høring til regionale fagmyndigheter. I eksisterende byggeområde for fritidsboliger vest for Fjorda (Svarttjern/Espetjern) kan ikke nye fritidsboliger godkjennes før det foreligger godkjent reguleringsplan. 2.3 OMRÅDER FOR FRITIDS- OG TURISTFORMÅL ( PKT 1) I områdene kan det etableres turistbasert virksomhet. 2.4 OMRÅDER FOR RÅSTOFFUTVINNING ( PKT 1) For områder som er avsatt til råstoffutvinning på kommuneplankartet, kan tiltak som definert i PBL 1-6 ikke finne sted før området inngår i vedtatt reguleringsplan, jf. pkt. 1.3 og pkt For områder som ikke er avsatt til råstoffutvinning på kommuneplankartet, men der det drives eller er drevet råstoffutvinning kan kommunen kreve godkjent reguleringsplan før driften videreføres eller tas opp igjen Eksisterende områder for næringsbebyggelse, forretningsbebyggelse og tjenesteyting ( pkt 1 og 2) Tiltak i eksisterende byggeområder for næringsbebyggelse forretningsbebyggelse og tjenesteyting kan tillates uten godkjent reguleringsplan under følgende forutsetninger: Bebyggelsen skal ha en klar lengderetning som følger høydekotene. Bygning skal ha hovedmøneretning som følger byggets lengderetning. Bygning skal ha takform og takfarge som er tilpasset omkringliggende bebyggelse. Taket skal være tekket med matt materiale. Maksimal mønehøyde skal ikke overstige 10 meter målt fra planert terrengs gjennomsnittsnivå (jf. TEK). For eksisterende eiendommer for næring, forretninger og tjenesteyting skal grad av utnytting pr. eiendom være maksimalt BYA=70 %, parkeringsareal inkludert. Virksomheten skal ikke påføre nabobebyggelse støy over grenseverdiene i henhold til retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T Støyberegning kan kreves Kombinasjon av nærmere angitt formål, Kjensrud Omfatter eksisterende grustak og areal for framtidig lager - industri. Under forutsetning av at det gis driftskonsesjon etter mineralloven kan det tas inntil tonn steinmasser uten krav om ny regulering. Etter endt uttak skal det utarbeides reguleringsplan for industri lager. 3 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (JF. PBL 11-10) 3.1 AVKJØRSLER ( PKT 1) Etablering av nye avkjørsler eller utvidet bruk av eksisterende avkjørsler fra fylkes-, riks- eller stamveger skal dersom ikke avkjørsel er hjemlet i godkjent reguleringsplan, vurderes i henhold til holdningsklasser gitt av Statens vegvesen. GRAN KOMMUNE 11 KOMMUNEPLANENS AREALDEL BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER

43 3.2 HOLDNINGSKLASSER FOR AVKJØRSLER OG BYGGEGRENSER LANGS RIKS- OG FYLKESVEGER ( PKT 4) Holdningsklassene langs riks- og fylkesveger, merket A D, legges til grunn i planleggingen. Klassene viser vegmyndighetenes holdning til etablering av nye avkjørsler og utvidelse av eksisterende avkjørsler langs de gitte vegstrekningene. Holdningsklassenes gradering er merket med A D på kommuneplankartet, med tilhørende regler for byggegrenser: A: Meget streng holdning byggegrense: 50 meter B: Streng holdning byggegrense 50 meter : Mindre streng holdning byggegrense 30 meter D: Lite streng holdning byggegrense 20 meter Veger ( pkt. 2) Ved planlegging og dimensjonering av offentlige veg skal Vegnormalene 017 og 018 legges til grunn. Ved planlegging og dimensjonering av gang- og sykkelveg skal dette ha en minimumsbredde på 3 meter. Det tillates kun én avkjørsel per boligtomt. Ved alle vegprosjekter skal det vurderes: - behov for opparbeidelse av gang- og sykkelveg, sykkelfelt og fortau, mulighet for å etablere eller vedlikeholde grønnstrukturelementer i tilknytning til vegen. Vurderingene skal dokumenteres og følge saken. Reguleringsforslag som inneholder nye veger eller gater skal inneholde forslag til nye veg- og gatenavn. Navneforslagene skal høres samtidig med planen Annen teknisk infrastruktur (11-10 pkt. 2) Vann- og avløpsanlegg skal dimensjoneres i henhold til Gran kommunes VA-norm. Krav til kommunikasjonsnett og strømforsyning skal avklares med de respektive netteiere og dokumenteres i planbeskrivelse eller rammesøknad. Krav til avfallhåndtering skal avklares med avfallsselskapet og dokumenteres i planbeskrivelse eller rammesøknad. 4 LANDBRUKS-, NATUR OG FRILUFTSOMRÅDER (LNF- OMRÅDER, JF. PBL 11-11) 4.1 LANDBRUKSBEBYGGELSE (11-11 PKT. 1) Som landbruksbebyggelse defineres våningshus, nødvendig kårbolig, driftsbygninger, seterhus og skogshusvær. Driftsbygninger i landbruket er bygninger som er nødvendig for tradisjonelt jordbruk, hagebruk, gartneri og pelsdyravl (PBL 20-2). Anlegg for foredling av egne produkter, seterhus og skogshusvær inngår. Før overgang til annen bruk må det søkes bruksendring. Det skal gjøres en særskilt vurdering av behovet for kårbolig og skogshusvær før bygging tillates, jf. retningslinjene for saksbehandling. 4.2 KÅRBOLIGER (11-11 PKT. 1) Det kan tillates bygging av kårbolig på landbrukseiendommer der det av hensyn til driften av eiendommen er nødvendig med to boliger på bruket, under følgende forutsetninger: Kårboliger skal plasseres på tunet på landbrukseiendommen og utformes på en slik måte at de blir en naturlig del av kulturlandskapet i området, jf. estetiske retningslinjer. Kårbolig skal tilpasses eksisterende bygningsmasse mht. takvinkler, materialvalg, farger og stilart. Fradeling av kårboliger kan bare tillates: Hvis det ikke er behov for kårbolig på eiendommen i framtida Kårboligen ikke ligger på tunet Fradeling kan skje uten store ulemper for resteiendommen. GRAN KOMMUNE 12 KOMMUNEPLANENS AREALDEL BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER

44 4.3 KJØREVEGER(11-11 PKT. 1) I LNF-områder tillates det ikke bygd andre kjøreveger enn landbruksveger og nødvendige veger til godkjente byggeområder. 4.4 KANTSONER LANGS VASSDRAG (11-11 PKT. 4 OG 5) Langs alle vassdrag i kommunen, med årssikker vannføring, avsettes en sone for sikring av kantvegetasjon (jf. Vannressursloven). Sonens bredde settes til 6 meter på hver side, målt horisontalt fra kanten ved normalvannføring. Unntatt er der eksisterende dyrket mark grenser inn til vassdraget, der skal sonen være minst 2 meter jf. regelverket for produksjonstilskudd i jordbruket. All tynning, hogst og etablering av åpninger skal skje i tråd med veileder for kantsoner utarbeidet av Landbrukskontoret for Hadeland mars BYGGEFORBUDSSONER LANGS VASSDRAG (JF. 1-8) 5.1 BYGGEFORBUD LANGS VASSDRAG (JF. PBL. 1-8) Med vassdrag forstås vann og elvestrekninger med årssikker vannføring jf. vannressurslovens 3, mens mindre bekker unntas. Det fastsettes en generell byggeforbudssone langs vann og vassdrag på 50 meter. Langs Randsfjorden fastsettes byggeforbudssonen konkret i kommuneplankartet. Langs følgende vassdrag fastsettes byggeforbudssonen til 100 meter: Fjorda Sortungen og Butvatnet Vigga og Jarenvatnet Leira - Hurdalssjøvassdraget Kalksjøer som har status som utvalgt naturtype (jf. naturmangfoldloven 52): - Bråtåtjern - Oksetjern - Rokotjern - Skirstadtjern - Øyskogtjern - Grunningen - Jarenvatnet - Bergstjern - Glorudtjern - Høybytjern - Vientjern(Østtjernet) - Langtjern - Nedre Falangtjern (Øvre) - Stortjern - Breitjern - Elgtjern - Askjumtjern - Mæna - Kruka Unntatt fra forbudssonene er områder hvor det gjennom godkjente reguleringsplaner er angitt en annen byggegrense. I Leira-Hurdalsvassdraget skal rikspolitiske retningslinjer for verna vassdrag følges. 5.2 TILTAK INNENFOR BYGGEFORBUDSSONEN LANGS VASSDRAG (JF. PBL 1-8) Innenfor byggeforbudssonene til vassdrag er det forbud mot følgende tiltak: Brygger og moloer etc. Byggetiltak på eksisterende fritidseiendom når bebygd areal overstiger 80 m2 og det etableres mer enn 3 bygninger på eiendommen. GRAN KOMMUNE 13 KOMMUNEPLANENS AREALDEL BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER

45 Bygging på eiendommer uten bebyggelse. Nye tiltak lokalisert mellom hovedbygning på eiendommen (fritidsbolig, bolig, våningshus) og strandsonen. Oppføring av gjerde. Nye anlegg for avløp til annet enn eksisterende våningshus og bolig, når dette ikke er ledd i rehabilitering av et eldre, lovlig etablert anlegg. 6 HENSYNSSONER (JF. PBL 11-8) 6.1 HENSYNSSONER ETTER PBL 11-8 BOKSTAV A) Følgende hensynssoner er vist i kommuneplanens arealdel: Sikringssone nedslagsfelt vannkilde Grøa: Innenfor sikringssonen gjelder klausuleringsbestemmelser for Grøa vedtatt 1981 Vannkilde Grøa: Klausuleringsbestemmelser for Grøa, vedtatt av Statens Institutt For Folkehelse (SIFF) i 1981, se vedlegg. Suppleringsvannkilde Skyten: Klausuleringsbestemmelser for Skyten vedtatt av Statens Institutt For Folkehelse (SIFF), se vedlegg. Sikringssone nedslagsfelt vannkilde Lygna: Innenfor sikringssonen gjelder klausuleringsbestemmelser for Lygna vedtatt 1981 Støy- og sikringssoner rundt skytebanen på Lygna: Det tillates ikke tiltak innenfor støy og sikringssoner uten at dette er avklart i reguleringsplan. Hensynssoner for flom- og skredfare: Det kan ikke igangsettes tiltak for risiko for flom og skredfare er vurdert og eventuelle forebyggende tiltak er gjennomført. 6.2 HENSYNSSONER ETTER PBL 11-8 BOKSTAV ) Følgende hensynssoner er vist i kommuneplanens arealdel: Nasjonalt verdifullt kulturlandskapsområde Granavollen Tingelstad Røykenvik Regionalt og nasjonalt viktig friluftsområde Fjorda Regionalt viktig friluftsområde Øståsen Lokalt viktig friluftsområde Dæhlenmoen Lokalt viktig friluftsområde Skjervumsmoen Langs Randsfjorden Varig vern av vassdrag: Leira- og Hurdalsvassdraget Naturvernområder: - Jarenvatnet - Marifjell - Hovstjern - Puttmyra - Røykenvika - Tønnerudtangen - Gullenhaugen - Kjørkjetangen - Lysen - Maurtvedt Ved søknader om tiltak innenfor hensynssonene skal tilhørende retningslinjer i kapittel D, legges til grunn ved behandlingen. For varig verna vassdrag og naturvernområdene gjelder bestemmelser nedfelt i forskrifter for de enkelte områder. 6.3 HENSYNSSONER ETTER PBL 11-8 BOKSTAV D) Følgende hensynssoner er vist i kommuneplanens arealdel: Kortungen, Lygna: Vurderingsområde for råstoffutvinning. Reguleringsplan skal utarbeides. GRAN KOMMUNE 14 KOMMUNEPLANENS AREALDEL BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER

46 6.4 HENSYNSSONER ETTER PBL 11-8 BOKSTAV F) Følgende reguleringsplaner gjelder foran kommuneplanens arealdel: Oppdatert liste inn over reguleringsplaner skal inn her For øvrig gjelder tidligere godkjente reguleringsplaner så langt de ikke er i uoverensstemmelse med kommuneplanens arealdel. Når det vurderes om det er samsvar mellom kommuneplanens arealdel og eldre reguleringsplaner, må det tas hensyn til forskjell i detaljeringsgrad og målestokk. GRAN KOMMUNE 15 KOMMUNEPLANENS AREALDEL BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER

47 RETNINGSLINJER FOR SAKSBEHANDLING A. PLANLEGGING OG UTBYGGING I LNF-OMRÅDER, DISPENSASJONSPRAKSIS A.1 GENERELLE HENSYN VED DISPENSASJONSSAKER I LNF-OMRÅDER: Søknader om etablering av nye bolig- og fritidseiendommer beliggende i LNF-områdene er i strid med LNF-formålet og må behandles som dispensasjon. Kommunens holdning til slike søknader skal i utgangspunktet være restriktiv. Disse hensynene skal vektlegges ved alle typer dispensasjoner i LNF-områdene: Tiltak skal ikke berøre eller skjemme automatisk fredede kulturminner og deres sikringssoner. Dersom det er kjent automatisk fredete kulturminner i nærheten må det planlagte tiltaket vurderes i forhold til kulturminnets nærmiljø og søknaden oversendes kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune, jf. undersøkelsesplikten etter kulturminneloven 9. Prinsippene i naturmangfoldlovens 8-12 skal legges til grunn. Tiltak skal ikke berøre områder som i landbruksplanen for Hadeland er definert som A- eller B- jord, og tiltak skal ikke ligge nærmere dyrket mark enn 30 meter og ikke nærmere driftsbygninger enn 100 meter. A.2 FRADELING AV NYE BOLIGTOMTER I LNF-OMRÅDER Spredt boligbygging kan vurderes i spesielle tilfeller, dersom alle forutsetningene som er nevnt i de generelle hensynene ovenfor og i punktene nedenfor er oppfylt: Avkjørselstillatelse fra offentlig veg skal være gitt. Tomta eller adkomstveg til tomta skal ikke berøre dyrket mark og heller ikke vanskeliggjøre driften av landbruksarealene i området. Det skal være en buffersone mellom bolig og dyrket mark på 30 meter og tomta skal ikke ligge nærmere driftsbygninger enn 100 meter. Tomta skal ikke ligge for seg selv, omgitt av landbruksarealer (jord/skog). Den må ligge mellom to eller flere etablerte boligeiendommer eller inntil en eksisterende bygningsgruppe. Vann og avløp skal være sikret i samsvar med kravene i PBL Kapittel 27. Tomta skal ligge utenfor kartlagte støysoner, jf. retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T Tomta skal ikke godkjennes dersom vegen mellom bolig og skole eller bolig og nærmeste busstoppested er definert som særlig trafikkfarlig av kommunen jf. Trafikksikkerhetsplanen og opplæringsloven. Ved fradeling av nye boligeiendommer i LNF-områdene eller tillegg til eksisterende, skal tomtestørrelse totalt ikke overskride ca. 1,5 dekar. Det kan settes vilkår om beliggenhet, avgrensning, byggeskikk, landskapstilpasning og bruk av gjerder. Ved utstikking av tomter må det tas hensyn til at naturlige stier og gjennomgangsveger i området ikke blir stengt eller bebygd. GRAN KOMMUNE 16 KOMMUNEPLANENS AREALDEL BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER

48 A.3 FRADELING AV NYE FRITIDSBOLIGTOMTER I LNF-OMRÅDENE Spredt fritidsboligbygging kan vurderes i spesielle tilfeller, dersom alle de forutsetningene som er nevnt i de generelle hensynene ovenfor og i punktene nedenfor er oppfylt: Nye fritidsboliger må ikke beskjære sammenhengende urørte naturområder eller attraktive friluftsområder. Nye fritidsboliger tillates ikke innenfor hensynssonene for viktige friluftsområder og må ikke forstyrre trekkveger for vilt og viktige områder for hønsefugler. Tomta skal ikke ligge mer enn ca. 200 m fra eksisterende bilveg. Tomta eller adkomstveg til tomta skal ikke berøre dyrket mark og heller ikke vanskeliggjøre driften av landbruksarealene i området. Det skal være en buffersone mellom fritidsbolig og dyrket mark på 30 meter og tomta skal ikke ligge nærmere driftsbygninger enn 100 meter. Tomta skal ligge utenfor kartlagte støysoner, jf. retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T Tomtestørrelse skal totalt ikke overskride ca. 1,0 dekar. Det kan settes vilkår om beliggenhet, avgrensning, byggeskikk, landskapstilpasning og bruk av gjerder. Det skal tas hensyn til at naturlige stier og gjennomgangsveger i området ikke blir stengt eller bebygd. Ved plassering av fritidsboliger i utmark skal følgende vurderes og tas hensyn til: - Utbyggere må avklare forhold til eventuelle beiterettigheter. - Eiere av fritidsboliger som ønsker et fysisk skille mellom beitedyr og hytte kan tillates å gjerde inn en naturlig del av tunet, inntil 200 m2, hvor bygningene danner en del av inngjerdingen. Gjerdet skal fortrinnsvis være satt opp av trematerialer. Grind/port skal slå utover og skal kunne åpnes innenfra av dyr. A.4 BYGGING PÅ EKSISTERENDE UBEBYGDE BOLIG- OG FRITIDSBOLIGTOMTER Dersom følgende vilkår er til stede kan kommunen godkjenne bygging på eksisterende tomter: Tomta må være registrert med gnr/bnr/festenr. Avkjørselstillatelse fra offentlig veg skal være gitt. Tomta skal ikke være lokalisert i byggeforbudssonene langs vassdrag (jf. bestemmelser til kommuneplanens arealdel pkt. 6.2), dersom dette er tilfelle skal søknaden behandles som dispensasjonssak. Tomta skal ikke berøre eller skjemme automatisk fredede kulturminner. Undersøkelsesplikten etter kulturminneloven 9 skal oppfylles. Prinsippene i naturmangfoldlovens 8-12 skal legges til grunn. Tomta eller adkomstveg til tomta skal ikke berøre dyrket mark og heller ikke vanskeliggjøre driften av landbruksarealene i området. Det skal være en buffersone mellom bolig og dyrket mark på 30 meter og tomta skal ikke ligge nærmere driftsbygninger enn 100 meter. Tomta skal ligge inntil eller i rimelig nærhet til eksisterende bebygd(e) boligeiendom(mer) / fritidseiendom(mer). Vann og avløp skal være sikret i samsvar med kravene i PBL Kapittel 27. Tomta skal ligge utenfor kartlagte støysoner, jf. retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, T Bolig skal ikke etableres dersom vegen mellom bolig og skole eller bolig og nærmeste busstoppested er definert som særlig trafikkfarlig av kommunen. A.5 BRUKSENDRING AV EKSISTERENDE DRIFTSBYGNINGER I LANDBRUKET TIL BOLIGFORMÅL Bruksendring av eksisterende driftsbygninger i landbruket til boliger, skal behandles som dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Unntatt er dersom det dreier seg om bolig nr. 2 på eiendommer som ikke oppfyller kriteriene for kårbolig, jf. bestemmelsene til kommuneplanens arealdel pkt Dersom forutsetningene som er nevnt nedenfor er oppfylt, kan slike bruksendringer vurderes positivt. Den nye boenheten er en del av landbrukseiendommen og skal ikke fradeles. Eiendommen har ikke mer enn 2 boliger fra før. Bygningen skal ligge i tilknytning til tunet. GRAN KOMMUNE 17 KOMMUNEPLANENS AREALDEL BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER

49 Ved bruksendring av eksisterende driftsbygninger skal det ved eventuell ombygging tas hensyn til bygningens opprinnelige utseende med tanke på plassering av vinduer og dører, taktekking og farge. Vinduer kan være større, men vinduenes oppdeling skal være tilnærmet de originale. A.6 SKOGSHUSVÆR Det kan tillates bygging av skogshusvær når det av hensyn til driften er behov for det. Skogteigen(e) som skal nås fra skogshusværet må til sammen ha over 200 dekar produktiv skog, og det må være en reisetid på mer enn en ½ time fra boligen på eiendommen til disse skogarealene. Det må være betydelig enklere å arbeide i skogen med utgangspunkt i husværet enn fra boligen på gården. Skogshusværet skal plasseres og ha en utforming med saltak og fargesetting/taktekking, slik at det blir en naturlig del av det tradisjonelle skogsmiljøet. Det tillates ikke inngjerding. Maksimalt tillatt bruksareal, BRA=50 m 2 inkl. uthus, boder etc. Maks. antall bygninger er 3. Kommunen kan gi en annen plassering enn det søkes om, bl.a. av hensyn til drifta av skogen i området, naturmiljø, biologisk mangfold og friluftslivet. Prinsippene i naturmangfoldlovens 8-12 skal legges til grunn og undersøkelsesplikten etter kulturminnelovens 9 skal oppfylles. Skogshusværet kan bare tillates fradelt dersom det ikke forventes å være behov for det i framtida og dersom fradeling kan skje uten store ulemper for resten av eiendommen. Dersom skogshusvære blir fradelt skal det ikke tillates nytt skogshusvære. A.7 DISPENSASJONSSAKER I VASSDRAGSNÆRE OMRÅDER Hovedformålet med byggeforbudssonene langs vassdrag (jf. bestemmelser til kommuneplanens arealdel 5) er å hindre forurensning til vassdragene inntil forurensningssituasjonen i vassdragene er kartlagt av kommunen, sikre allmennhetens tilgang til vassdragene og sikre kantvegetasjonen. Momentene her skal vurdere sammen med de enkelte saksspesifikke punktene ovenfor. Vurderingsmomenter ved dispensasjonssøknader: En søknad om tiltak og dispensasjon må vurderes på bakgrunn av det omkringliggende miljøet og graden av urørthet i området. Tiltak som forbedrer situasjonen for allmennhetens interesser i området bør vurderes positivt. Ved behandling av søknad om dispensasjon skal det vurderes hvorvidt tiltaket vil være til skade for kulturminner, kulturlandskap, andre landskapskvaliteter, jord- og skogbruk, friluftsliv eller naturverdier. Dersom tiltaket vil være uheldig for en eller flere av disse hensynene bør det ikke innvilges dispensasjon for tiltaket. Prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 skal legges til grunn. Utvalgte naturtyper og prioriterte arter har en ekstra beskyttelse gjennom egne forskrifter. Undersøkelsesplikten etter kulturminneloven 9 skal oppfylles. Det bør ikke innvilges dispensasjon for tiltak som kan danne en uheldig presedens for behandlingen av fremtidige søknader om dispensasjon. Etablering av nye hytter i 100 meters-beltet langs vann og vassdrag skal bare skje i samsvar med vedtatt plan. Det bør ikke dispenseres for etablering av nye hytter eller legges til rette for dette gjennom fradeling av tomt. Ved behandling av søknad om fradeling av tomt eller tilleggsareal til bebygd eiendom skal strandlinjen ikke tillates fradelt, og hensynet til fiske- og ferdselsinteressene skal vektlegges. Gjenoppføring av bygning er i utgangspunktet formelt å anse som nybygg. Gjenoppføring etter brann vil kunne vurderes som grunn i dispensasjonssammenheng. Ved gjenoppføring av bygning etter brann, riving eller lignende, må det søkes å oppnå en best mulig løsning i forhold til de hensynene som plan- og bygningsloven skal ivareta. Flytting av bebyggelsen til bedre egnet/skjermet sted bør alltid vurderes. Dispensasjonspraksisen skal være streng når det gjelder etablering av nye avløpsanlegg for fritidseiendommer. Kommunen kan gi dispensasjon til etablering av brygger hvis: Brygga er et felles tiltak for flere eiendommer og den kan benyttes av allmennheten Brygga ikke innebærer store inngrep i forhold til landskap, ferdsel og biologisk mangfold Dette gjelder ikke i hensynssonene for Fjorda og Øståsen. GRAN KOMMUNE 18 KOMMUNEPLANENS AREALDEL BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER

50 Ved behandling av dispensasjon for tiltak i byggeforbudssonen langs vassdrag knyttet til stedbunden næring, skal følgende vurderes: Er annen plassering av tiltaket mulig? Er tiltaket knyttet til eksisterende bebyggelse eller virksomhet? Hindrer tiltaket allmennhetens tilgang til vassdraget eller fører tiltaket til privatisering av området? Fører tiltaket til fare for økt forurensning? B. TILKNYTNING TIL FJERNVARME DISPENSASJONSPRAKSIS Søknad om dispensasjon fra tilknytningsplikten skal fremmes i tråd med plan- og bygningslovens Kommunen kan i spesielle tilfeller, etter å ha innhentet uttalelse fra fjernvarmeanleggets eier, gi dispensasjon fra tilknytningsplikten dersom: Bygningens varmebehov er dekket av intern overskuddsvarme. Det foretas hovedombygging og en tilknytning til fjernvarmeanlegget vil medføre uforholdsmessig store inngrep i bygningen Det av andre grunner vil være urimelig og uhensiktsmessig å kreve tilknytning. Både fjernvarmeleverandør og mottaker kan søke om dispensasjon.. ESTETISKE RETNINGSLINJER Kommunen ønsker å bevare de miljø- og trivselsmessige kvaliteter som både tettstedene og de spredtbygde områdene representerer. Estetikk skal ved siden av hensynet til naturverdier, kulturminner og landskapshensyn legges til grunn ved behandling av søknader om tiltak. Bestemmelsene til kommuneplanens arealdel er derfor supplert med egne estetiske retningslinjer for bygge- og anleggstiltak, slik: I alle plan- og byggesaker skal det inngå en redegjørelse for og en vurdering av tiltakets estetiske sider, både i forhold til seg selv, omgivelsene og til fjernvirkning. Sentrumsområdene benyttes av en stor del av befolkningen og det skal legges særlig vekt på de estetiske kvaliteten ved alle tiltak. Det skal legges avgjørende vekt på å bevare åsprofiler og landskapssilhuetter. Det skal utarbeides særskilt estetisk analyse der byggverk vil få en fjernvirkning, eller lokaliseres som landemerke. Ved tillatelse til tiltak nær verneverdig kulturminne skal det legges særlig vekt på helhetsvurdering. All skilting og reklame skal vurderes og behandles med tanke på estetikk. Skilt skal være lette å lese, forstå og opplysende for orienteringshemmede. Ved beplantning og bygging av veg, bane og andre samferdselstiltak skal det stilles krav til redegjørelse for estetiske tiltak. Støyskjermingstiltak skal inneholde en estetisk vurdering av forholdet til omgivelsene vedrørende omfang, materialbruk og fargevalg. Ved større byggetiltak i LNF-områder, landbruksbygg og natur- og friluftslivstiltak, skal søknaden om tillatelse til tiltak inneholde en estetisk vurdering av forholdet til omgivelsene vedrørende omfang, materialbruk og fargevalg. Det kan kreves dokumentasjon i form av perspektivskisser eller fotomontasjer, på at estetiske sider av saken er vurdert og ivaretatt. I Gran sentrum gjelder utviklingsveileder for Gran sentrum. GRAN KOMMUNE 19 KOMMUNEPLANENS AREALDEL BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER

51 D. HENSYNSSONER D.1 NASJONALT VERDIFULLT KULTURLANDSKAPSOMRÅDE GRANAVOLLEN TINGELSTAD RØYKENVIK Hensynssonen avgrenser området som ble utpekt som nasjonalt verdifullt kulturlandskap i På plankartet er det markert et indre kjerneområdet hvor de biologiske-, kulturhistoriske- og landskaps-verdiene er spesielt store. Retningslinjene under gjelder for hele området. Innenfor kjerneområdet skal en være ekstra varsom siden verdiene her er spesielt store. Det verdifulle kulturlandskapet skal forvaltes slik at kulturminner og kulturmiljø, biologisk verdifulle miljøer, jordbruksareal, tilgjengelighet og den visuelle opplevelsen av landskapet opprettholdes som grunnlag for landbruk, kunnskap, opplevelse, verdiskaping, rekreasjon og friluftsliv. De registrerte verdiene skal legges til grunn for saksbehandling av enkeltsaker innenfor det verdifulle kulturlandskapet. Konsekvensene av varige fysiske inngrep skal synliggjøres. Hvilken dokumentasjon som skal legges ved søknaden vil variere avhengig av type sak, og skal avklares med kommunen. Søknader og meldinger om tiltak som vil kunne få konsekvenser for kulturlandskapet skal sendes til uttalelse til regionale myndigheter eller statlige sektormyndigheter som kan bli berørt. Innenfor det verdifulle kulturlandskapsområdet skal det føres en streng dispensasjonspraksis. Alle vedtak om dispensasjon skal oversendes til fylkesmannen og berørte sektormyndigheter. som vil kunne vurdere å påklage vedtaket. For å ta vare på biologisk mangfold, forekomster og arter skal variasjonen av naturtyper opprettholdes. Alle typer inngrep skal unngås på registrerte lokaliteter. Verneverdige enkeltbygninger, bygningsmiljø og andre kulturminner skal i størst mulig grad tas vare på som bruksressurser og istandsettes dersom det ikke er til vesentlig ulempe for eier eller samfunnet. Gamle ferdselsveger skal beholdes og dagens linjeføring, kurvatur, bredde og kant-vegetasjon skal i hovedtrekk bevares. Der det av hensyn til trafikksikkerheten eller framkommelighet for landbruksmaskiner må gjøres tiltak, bør disse gjennomføres så skånsomt som mulig. Gamle gutuer og stier bør ryddes og tilrettelegges for ferdsel. Ved planlegging av veger og anlegg for teletjenester og energioverføring skal det stilles krav til estetisk kvalitet og utforming. Nye, mindre kraftledninger skal legges som jordkabel. Skjæringer og fyllinger skal opparbeides på en naturlig og god måte og avrundes mot eksisterende terreng. D.2 REGIONALT/NASJONALT VIKTIG FRILUFTSOMRÅDE FJORDA OG REGIONALT VIKTIG FRILUFTSOMRÅDE ØSTÅSEN Områdene som er vist som hensynssone på Fjorda er friluftsområder av stor lokal og regional betydning, og også med til dels nasjonal betydning. Områdene som er vist som hensynssone på Øståsen er friluftsområder av stor lokal og regional betydning. I disse områdene kan det gjennomføres tiltak som tilrettelegger for friluftslivet, men slike tiltak skal ikke komme i konflikt med kulturminner, biologisk mangfold eller driftsmessige forhold i skogbruket. Eventuelle nye områder for fritidsbebyggelse skal avklares gjennom kommuneplanens arealdel, og ved en vurdering av slike områder skal hensynet til friluftslivet tillegges spesiell vekt, også sett i forhold til adkomst til områdene. Det tillates ikke ny spredt fritidsbebyggelse. For eksisterende fritidseiendommer innenfor hensynssonene gjelder følgende arealgrense: - Øståsen: Maks. BYA = 80 m 2, største bygning 60 m 2 og maksimalt 3 bygninger. - Fjorda: Det presiseres at det er byggeforbud i 100-metersbeltet på Fjorda, og det fastsettes derfor ikke noen maks.grense for hyttestørrelse innenfor hensynssone Fjorda. I henhold til Levende skog-standarden og Skogbruksstandarden skal det ved etablering av nye driftsveger for skogbruket tas hensyn til eksisterende skiløyper og merkede turstier. Ved kryssing av slike skal det tilrettelegges for nødvendig passasje av skjæringer og fyllinger langs vegen. Etter avsluttet skogsdrift i området skal skiløyper og merkede turstier ryddes og i størst mulig grad tilbakeføres til opprinnelig stand. GRAN KOMMUNE 20 KOMMUNEPLANENS AREALDEL BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER

52 D.3 LOKALT VIKTIGE FRILUFTSOMRÅDER DÆHLENMOEN OG SKJERVUMSMOEN Områdene Dæhlenmoen og Skjervumsmoen er viktige nærfriluftsområder som er mye brukt og av stor betydning for befolkningen i nærområdet. Områdene må tas vare på og det kan gjennomføres tiltak som tilrettelegger for friluftslivet. Disse nærfriluftsområdene skal ikke vurderes som potensielle utbyggingsområder før det eventuelt er foretatt en omfattende vurdering av arealenes kvaliteter og verdier i en grundig planprosess i forbindelse med en framtidig revisjon av kommuneplanens arealdel. I henhold til Levende skog standarden og Skogbruksstandarden skal det ved etablering av nye driftsveger for skogbruket tas hensyn til eksisterende skiløyper og merkede turstier. Ved kryssing av slike skal det tilrettelegges for nødvendig passasje av skjæringer og fyllinger langs vegen. Etter avsluttet skogsdrift i området skal skiløyper og merkede turstier ryddes og i størst mulig grad tilbakeføres til opprinnelig stand. D.4 LANGS RANDSFJORDEN Gran kommune ønsker å ta vare på de naturkvalitetene, friluftslivsverdiene, landskapskvalitetene, fiskeressursene m.m. som Randsfjorden representerer og samtidig ønsker kommunen å legge til rette for utvikling og verdiskaping, basert på de kvalitetene fjorden og strandområdene gir. I kommuneplanens arealdel er dette fulgt opp og bør følges opp videre på følgende måte: På arealplankartet er områder langs fjorden som inneholder viktige kvaliteter avmerket som hensynssoner (PBL 11-8 pkt. c). Områder der en i framtida ønsker å legge til rette for utvikling må avsettes i kommuneplanens arealdel som byggeområder, friområder, spesialområder m.m., se punktene nedenfor. I bestemmelsene er det en byggeforbudssone langs Randsfjorden på 100 meter, jf. PBL 1-8 og (se bestemmelsene til kommuneplanens arealdel pkt. 6.1 og pkt. 6.2). Retningslinjene for planlegging og utbygging i LNF-områder, dispensasjonspraksis (se pkt. A, side 13-16), fastlegger rutiner for behandling av enkeltsaker. Gran kommune kan vurdere om det bør tillates utvikling av konkrete områder ved Randsfjorden der en ønsker å legge til rette for utbygging, for å legge til rette for å utnytte de verdiene Randsfjorden har med tanke på verdiskaping. Slike områder kan være områder for reiselivsanlegg, friluftsliv (bading, fritidsfiske, turgåing m.m.), hyttebygging (bl.a. utleiehytter) m.m. og de bør primært lokaliseres i tilknytning til eksisterende reiselivsanlegg, tettsteder, områder med mye hytter eller lignende, eller i rimelig avstand fra slike anlegg, f.eks. i Bjoneroa, Røykenvik, Grymyr, Eidsand eller Gjervika. Hovedregelen er at alle vesentlige bygge- og anleggstiltak i 100-metersbeltet langs Randsfjorden skal avklares i kommuneplanens arealdel. Bare unntaksvis kan slike utbyggingstiltak avklares gjennom reguleringsplan i strid med gjeldende kommuneplan, men da bare etter avklaring med berørte fagmyndigheter, nabokommuner m.fl. og gjennom utarbeidelse av Konsekvensutredning (KU) etter gjeldende forskrift. Det kan bli aktuelt å utarbeide nærmere retningslinjer som sier noe om hvilke type tiltak der det skal stilles krav om reguleringsplan og hvilke type mindre enkeltsaker som kan behandles som dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. GRAN KOMMUNE 21 KOMMUNEPLANENS AREALDEL BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER

53 E. RETNINGSLINJER FOR REGULERINGSPLANARBEID I GRAN SENTRUM E.1 GYLDIGHET E.1.1 Generelt Punktene nedenfor er retningslinjer for reguleringsplanarbeidet, og styrer bl.a. grad av utnytting, byggehøyde, lokalisering og arealbruk/ bebyggelsestype i områder for bebyggelse og anlegg. De forholdene som omtales her følges opp og fastlegges gjennom reguleringsplanene. Retningslinje for behandling støy i arealplanlegging T legges til grunn for videre detaljregulering i området. E.2. OMRÅDER FOR BEBYGGELSE OG ANLEGG E.2.1 Formål generelt På plankartet er angitt arealbrukskategorier (reguleringsformål) i de enkelte områder. Kategoriene er angitt som kombinerte formål i en del av områdene. E.2.2 Områder for sentrumsformål Gjelder områdene 10, 11, 12, 13, 14, 15, 17, 18, 18A, 19, 23 og 24. I disse områdene skal det videreføres og utvikles en blanding av forretninger, kontorer, serveringssteder, generell service og boliger. Arealene på gateplan mot Storgata og Miljøgata skal forbeholdes detaljhandel, service etc. - Område 12, Møllekvartalet: reguleringsplan vedtatt gjelder. - Områdene 17-18, Granstunet: reguleringsplan vedtatt gjelder. - Område 19, del av reguleringsplan for Miljøgata vedtas gjelder. - I områdene 10, 11, 12, 13, 23 og 24 kan boligandelen med fordel være høy; i øvre del av områdene 10, 11, 12, 13 samt 23 og 24 opp til 100%. - Ved byggetiltak i område 14 skal det sikres gode gangforbindelser mellom Smiegata og Storgata. En mulig idé/løsning for dette er vist med stipling på plankartet, men konkret løsning avklares i reguleringsplan for området. - Gran Torgs størrelse og utforming avklares av en reguleringsplan (-prosess). Det tillates ikke forurensende, særlig støyende eller spesielt plasskrevende (arealekstensiv) virksomhet i disse områdene. Utelagring tillates ikke. E.2.3 Områder for offentlig eller privat tjenesteyting Gjelder områdene 22, 25, 28, 28A, 37 og Ål kirke. I områdene kan det videreføres og/eller utvikles bebyggelse og anlegg for offentlig eller privat tjenesteyting, undervisning og allmenn kulturvirksomhet. - Område 28 er tenkt utbygd med nytt felles helsehus for Lunner og Gran kommune. Et helsehus kommer innunder fareklasse F3, jfr TEK Ved utarbeidelse av reguleringsplan skal det dermed redegjøres for sikring mot 1000-års flom. Alt uteoppholdsareal i forbindelse med helsehuset skal være universelt utformet. Krav til denne utformingen, samt at det settes av areal til sansehage her skal ivaretas i forbindelse med detaljreguleringen av området. - Område 28A er utbygd med nytt bygg/anlegg for nødetatene, felles brann-, ambulanse- og politisentral. E.2.4 Områder for kombinert bebyggelse og anleggsformål - Områdene 2,3, 27A, 28B, 28, 29, 29A, 30 og 40 er områder med kombinerte formål. - Områdene 2 og 3, Sagatangen: Det gamle Saghuset legges inn som næringsområde med kafe, galleri og lignende. I dette området tillates ikke større matvareforretninger eller andre større butikk-lokaler. Boligandelen kan med fordel være høy i dette området, opp til 80 %. GRAN KOMMUNE 22 KOMMUNEPLANENS AREALDEL BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER

54 - Område 27A: kombinert formål parkering med offentlig eller privat tjenesteyting. Parkeringsplass skal benyttes i samband med nytt helsehus på område Område 28: kombinert formål forretninger med offentlig eller privat tjenesteyting. Området kan bebygges med nødetatssentral. Boliger, detaljvarehandel eller matvarebutikk tillates ikke. - Område 40: kombinert formål boligområde med forretninger -og offentlig eller privat tjenesteyting. - Her kan det etableres boliger, omsorgsboliger, forretninger(storvarehandel) eller bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting. Alt uteoppholdsareal i forbindelse med omsorgsboliger skal være universelt utformet. Krav til denne utformingen skal ivaretas i forbindelse med detaljreguleringen av området. Forretninger skal fortrinnsvis etableres ut mot / langs etter Oslolinna(dagens RV4). Detaljvarehandel eller matvarebutikk tillates ikke. - Område 28 B, 29, 29A og 30: kombinert formål forretninger med næringsbebyggelse og offentlig eller privat tjenesteyting. Innenfor områdene kan det etableres forretning for plasskrevende varehandel, kontorbedrifter med publikumsrettet virksomhet, overnatting/bevertning og bensinstasjon/vegserviceanlegg. Boliger, detaljvarehandel eller matvarebutikk tillates ikke. E.2.5 Område for grav- og urnelund Område omfatter Ål kirkegård, og kan kun benyttes for videreføring av nåværende bruk. E.2.6 Områder for idrettsanlegg Områdene 37 A, 38 og 38A omfatter GIL-parken og skal benyttes til idrettsanlegg. E.2.7 Områder for forretninger Gjelder områdene 21, 26 og 27 og næringstilknyttede kulturminner: det gamle saghuset på Sagatangen (ved område 3) og det gamle veveriet som laget de opprinnelige busserullstoffene (ved område 7). Innenfor områdene 21, 26 og 27 tillates det detaljhandel og dagligvare. For område 27 begrenses detaljhandelen til 1500 m2 dagligvareforretning, som hjemlet i gjeldende reguleringsplan. E.2.8 Områder for ny boligbebyggelse Gjelder områdene 6, 7, 33A og 43. I disse områdene bør det utvikles boligbebyggelse i form av konsentrert småhusbebyggelse, eventuelt også småblokker. I områdene 1 og 43 bør det utvikles konsentrert småhusbebyggelse(primært rekkehus), mens det i områdene 6, 7 og 33A bør utvikles konsentrert småhusbebyggelse eller lavblokker. E.2.9 Utbygde boligområder med potensial for betydelig fortetting Gjelder områdene 7A, 8 og 36: I disse områdene skal det tilstrebes å videreføre nåværende eiendoms- og bygningsstruktur, kombinert med fortetting med konsentrert boligbebyggelse. E.2.10 Utbygde boligområder med potensial for forsiktig fortetting Gjelder områdene 31, 32, 33, 34, 39, 40 og 41: I disse områdene skal det tilstrebes å videreføre nåværende eiendoms- og bygningsstruktur, men forsiktig fortetting med småhus kan tillates. Bevaringsverdi for Finstadbygningen skal vurderes gjennom reguleringsplan. E.3 GRAD AV UTNYTTING E.3.1 Grad av utnytting - maksimumsutbygging Tillatt utnytting av byggegrunnen er uttrykt i %-BYA. Prosent bebygd areal fastlegger forholdet mellom bebygd og ubebygd del av tomta. Prosent bebygd areal angir det areal i prosent av tomta som bygninger, overbygde åpne areal og konstruksjoner opptar av terrenget, samt nødvendig parkeringsareal. Parkeringsareal under bakken medregnes ikke. %-BYA for de enkelte områdene er satt opp i tabell nedenfor (under pkt. E.4.1). GRAN KOMMUNE 23 KOMMUNEPLANENS AREALDEL BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER

55 E.3.2 Minimum utbygging Kommunen kan nekte godkjenning av tiltak som vil medføre at bare en mindre andel av tillatt byggeareal og tillatte byggehøyder i et område blir utnyttet. Bindende bestemmelser om minimum utbygging og minimumshøyder skal vurderes og fastlegges i reguleringsplan, spesielt er dette viktig i områdene for sentrumsformål. E.3.3 Byggegrenser Byggegrenser er linjer mot veg eller annet område som bygninger normalt tillates lagt fram til. Plankartet viser ikke byggegrense konsekvent i de områdene hvor det ikke er byggelinje. I områdene mellom rundkjøringa ved Haslerudgutua og krysset ved Jarenstranda i nord skal byggegrensa langs eksisterende Rv. 4 (Oslolinna) være 15 meter fra vegens midtlinje. Der byggegrenser ikke er vist, skal senere reguleringsplan bestemme disse. Byggegrense mot jernbane er 30 meter, målt fra det nærmeste spor. I regulerte områder hvor byggegrense er vist gjelder den regulerte avstanden. E.4 BEBYGGELSEN E.4.1 Etasjetall/ byggehøyder Her er tillatt utnytting i høyden uttrykt i etasjetall, og referer seg til planert terreng/ gate/ plass. I områdene og 24 er det forskjellig etasjetall innen samme område. Dette er å betrakte som en veiledende regel for seinere reguleringsplanarbeid. Bindende regler for bygningers høyde skal fastlegges i reguleringsplan for hvert enkelt område, og skal i hht. teknisk forskrift angis i meter over gjennomsnittlig planert terreng eller gatenivå, eller i kotehøyde. Etasjetall for de enkelte områdene er satt opp i tabellen nedenfor, sammen med %-BYA og hvert av utbyggingsområdenes areal: Areal %-BYA Maks etasjetall OMRÅDER FOR BOLIGBEBYGGELSE 01 Granum 12,9 dekar 25 % 2,5 04 Vassendvika 4,0 dekar 20 % 2 05 Vassendvika indre 4,2 dekar 20 % 2 06 Nedre Øgardsbakken 10,4 dekar 30 % 2,5 07 Hofsbro 26,6 dekar 25 % 2 07A Gamle Hofsbro 12,4 dekar 25 % 2 08 Øvre Hofsbro 5,2 dekar 25 % 2 43 Hovsmarken 33,0 dekar 25 % 2,5 31 Øgardsbakken N 24,3 dekar 20 % 2 32 Øgardsbakken NØ 10,5 dekar 20 % 2 33 Øgardsbakken S 54,2 dekar 20 % 2 33A Hovsvegen 9,7 dekar 30 % 2,5 34 Hovsbakken N 42,9 dekar 30 % 2,5 36 Morstad Vestre 27,7 dekar 25 % 2,5 39 Hovsbakken S 9,7 dekar 25 % 2 41 Haslerudgutua S 21,5 dekar 25 % 2 OMRÅDER FOR SENTRUMSFORMÅL 10 Gran VGS 13,8 dekar 65 % 3 (vest) 4 (øst) 11 Jernbanegata N 7,5 dekar 65 % 3 (vest) 4 (øst) 12 Jernbanegata S 6,5dekar 65 % 3 (vest) 4 (øst) 13 Storgata Øst 11,1 dekar 65 % 3 (vest) 4 (øst) GRAN KOMMUNE 24 KOMMUNEPLANENS AREALDEL BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER

56 14 Storgata V 8,2 dekar 65 % 3 15 Smietorgkvartalet 7,1 dekar 65 % 3,5 17 Granstunet 9,4 dekar 85 % 3 18 Sentrum S nær Vigga 4,3dekar 75 % 3 18A Haslerudgutua N 7,0 dekar 75 % 3 19 Brillehjørnet / Shell 7,2 dekar 75 % 3,5 23 Lidskjalv 8,4 dekar 65 % 3,5 24 Gran Auto 10,4 dekar 65 % 3 (vest) 4 (øst) OMRÅDER FOR FORRETNINGER (DIV. ERVERV OG STORHANDEL) 21 Lena Maskin og sørover 9,2 dekar 30 % 2 26 Sør for HVGS 10,8 dekar 30 % 2 27 Morstad Vestre 16,9 dekar 30 % 2 OMRÅDER FOR PRIVAT ELLER OFFENTLIG TJENESTEYTING 22 Granvang 7,4 dekar 50 % 3 25 Hadeland videreg., HVGS 28,7 dekar 50 % Helsehus-tomta 6,7 dekar 50 % A Nødetatene 11,0 dekar 50 % Gran Ungdomsskole 18,2 dekar 50 % 2 3 OMRÅDER FOR KOMBINERTE FORMÅL 02 Sagatangen vest 4,7 dekar 20 % 2,5 03 Sagatangen 14,5 dekar 50 % 3 27A Øst for Maxbo 4,7 dekar 15 %? 2 28B Mot ny RV4 18,8 dekar 30 % Stenberg N 6,1 dekar 30 % A Stenberg S 4,6 dekar 30 % Hydro Texaco 2,5 dekar 35 % 2 28 Vest for nødetatene 4,2 dekar 40 % 3 40 Midtre Morstadgutua S 12,7 dekar 30 % 3 OMRÅDER FOR IDRETTSANLEGG 37A Idrettsbane ungdomsskolen 9,5 dekar 38 38A Gran Idrettspark Gran Idrettspark Øst 23,1 dekar 9,6 dekar 15 % 3 E.4.2 Takform Ny bebyggelse skal som regel ha skråtak mot gate/plass/veg. Små bygninger med mindre enn 8 m gavlbredde bør ha saltak. Bygninger med gavlbredde større enn 12 m bør ikke ha saltak. I områder med sentrumsformål bør skråtakene ha lite eller ikke utstikk. Materialet i skråtakene skal normalt være takstein i dempet rødfarge. Takform, -materiale og -vinkel skal vurderes i forhold til den eventuelle nabobebyggelsen, begrunnes estetisk og fastlegges i reguleringsplanen. Avvik fra skråtaksregelen og/ eller materialregelen skal være særlig godt begrunnet. Flatt tak kan som regel benyttes i de deler av bebyggelse som ikke vender mot gate/veg/plass, og i ervervsområdene. Flate tak bør gis en estetisk bevisst materialkvalitet og utforming. GRAN KOMMUNE 25 KOMMUNEPLANENS AREALDEL BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER

57 E.4.3 Materialbruk Det er et uttalt ønske om å utvikle trebyen Gran. Det stilles ikke noe absolutt krav om bruk av treverk i alle bygninger, men det oppfordres til i størst mulig grad å benytte nordisk treverk som hovedmateriale eller som et vesentlig innslag i fasadene. Etterlikning av gammel stil, samt materialfinish og detaljer som er vanlig brukt på frittliggende småhus og tilsvarende, bør unngås i selve sentrum, men kan benyttes i områdene utenfor sentrum. E.4.4 Bestående bygningsstruktur I områdene langs østsida av Storgata (områdene 10, 11, 12 og 13) er det viktig å bevare det visuelle mønsteret med oppdelte og korte fasadelengder på den enkelte eiendom, gangpassasjer gjennom kvartalene og et hyggelig sentrumsmiljø med variert bebyggelse. Bestående bygninger og eksisterende bygningsstruktur skal normalt legges til grunn for den videre utvikling og detaljplanlegging. Ved regulering skal bygningsvern vurderes av kompetent organ. GRAN KOMMUNE 26 KOMMUNEPLANENS AREALDEL BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER

58 VEDLEGG: VANNKILDE GRØA Klausuleringsbestemmelser for Grøa ble vedtatt av Statens Institutt For Folkehelse (SIFF) i Følgende bestemmelser har betydning for arealer i Gran kommune: All bebyggelse i Grøas lokale nedbørsfelt fjernes. Dessuten fjernes all eksisterende bebyggelse på halvøy mellom Grøa og Skytten, utenfor Grøas lokale nedbørsfelt. Ny bebyggelse i Grøas lokale nedbørsfelt, samt i områdene mellom nedbørsfeltet og Skjellbreia, Våja og Skytten, er forbudt. Nye veger for allmenn ferdsel tillates ikke bygget i Grøas lokale nedbørsfelt. Avløp fra bebyggelse eller annen aktivitet til Grøa og dets lokale nedbørsfelt er forbudt. Slam fra kloakkrenseanlegg tillates ikke nyttet eller deponert i/på Grøa og nedbørsfeltet. Bark, søppel eller andre forurensende stoffer/produkter tillates ikke nyttet eller deponert i/på Grøa og nedbørsfeltet. Gjødsling av Grøa for opphjelping av fisket er forbudt. Pesticider tillates ikke nyttet i Grøas lokale nedbørsfelt. Gjødsling av skog i nedbørsfeltet er forbudt. Unntatt herfra er handelsgjødsel, som tillates benyttet i begrenset mengde (ca g fullgjødsel pr. plante) for å akselerere veksten av bartre som er plantet. Dette unntaket gjelder for de første 2-5 årene etter planting. Gjødsling av skog utenfor Grøas lokale nedbørsfelt må, hvis fly nyttes, bare finne sted når vindforholdene ikke tilsier fare for at gjødselen kan falle på Grøa eller dets lokale nedbørsfelt. Oppdyrking av kulturbeite og dyrking av Grøas lokale nedbørsfelt er forbudt. Lagring av olje og bensin i Grøas nedbørsfelt er forbudt. Transport av drivstoff til skogsmaskiner kan skje som fattransport på tilhenger med tett plan. Arrangementet skal godkjennes av Mattilsynet. Leirslagning og campingplasser, og dessuten stevner av enhver art i Grøas nedbørsfelt og på Grøa er forbudt. Bading, fisking og bruk av båt i Grøa er forbudt. Bruk av båt er tillatt for drift og kontroll av vannverket. Ferdsel på isen i Grøa med motorkjøretøy er forbudt. SUPPLERINGSVANNKILDE SKYTEN Jf. klausuleringsbestemmelser for Skyten vedtatt av Statens Institutt For Folkehelse (SIFF) Området er vist på Hydroconsults tegning datert 12. juni 1978 Eksisterende hytter i området kan bli stående under forutsetning av at betryggende hygieniske forhold blir etablert. Hva som kan anses som betryggende avgjøres av Mattilsynet. Smedsrudsetra kan bibeholdes som hytte i samme utstrekning som i Utleie av hytta og kultivering av setervollen er forbudt. Fornyelse av leieavtaler for hytter i sikringssonen avvises og hyttene fjernes ved utløp av leieavtalene. Kommunale myndigheter forutsettes ved hjelp av lovverk og forskrifter å begrense hyttebyggingen i Skyttens nedbørsfelt. Større hyttekonsentrasjoner tillates ikke. Hva som anses som større avgjøres av Mattilsynet. Skogsbilvegen nordøst for Skyten stenges med låsbar bom ved avkjørselen fra Vassbråavegen. Nye veger i lokalfeltet mellom fylkesvegen og Skyten som etableres for skogsdriften skal være avsperret med låsbar bom ved fylkesvegen. Nøkkel til bom skal bare de ha som har næringsinteresser eller hytter i det skogsområdet bommen betjener. Deponering av bark skal ikke skje med omtanke for vannkilden. Deponering i sikringssonen eller nærmer vannkildens tilløp enn 100 m er forbudt. All avfallsdeponering for øvrig i nedbørsfeltet er forbudt. Bruk av pesticider er forbudt i sikringssonen. Gjødsel av skog i sikringssonen er forbudt. Unntatt herfra er handelsgjødsel, som tillates benyttet i begrenset mengde (ca g fullgjødsel pr. plante) for å akselerere veksten av bartre som er plantet. Dette unntaket gjelder for de første 2-5 årene etter planting. Opparbeidelse av kulturbeite og dyrking i sikringssonen er forbudt. GRAN KOMMUNE 27 KOMMUNEPLANENS AREALDEL BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER

59 GRAN KOMMUNE Kommuneplanens arealdel - forslag mars 2015 H720_7 E-224 c B S-30 E-189 A E-234 B D E-97 E-84 H530_20 D E-160 E-196 D H360_1 E-138a A E-56 E-93 E-104 c H110_2 E-168 H710 H560 E-211 E-61 E-223 E-171 E-229 H530_17 TEGNFORKLARING E-164 D PBL 11 KOMMUNEPLANENS AREALDEL H570_3 E-66 H570_4 E-170 E-107 E-100 E-43 E-146 E-43 E-43 E-43 B H720_10 E-70 E-146 E-146 B H720_6 Nåværende BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL 11-7, nr 1) E-161 E-140 E-133 D A E-70 H560 H530_15 E-76 E-71 D E-103 E-108 E-145 E-188 E-144 E-204 E-159 E-202 E-80 E-159 E-87 S-16 E-201 Offentlig eller privat tjenesteyting E-50 E-50 E-50 E-51 E-149 Offentlig eller privat tjenesteyting Fritids- og turistformål E-210 E-137 B E-50 E-50 H570_5 H570_8 H570_7 E-86 H570_6 E-58 E-197 S-23 E-219 E-86 B E-39 E-39 D Fritidsbebyggelse Forretninger E-147 S-29 S-21 Boligbebyggelse Fritidsbebyggelse E-207 E-154 E-182 H720_11 Boligbebyggelse Sentrumsformål E-71 S-2 Framtidig E-149 E-156 E-81 E-215 Råstoffutvinning Råstoffutvinning Næringsvirksbebyggelse Næringsvirksbebyggelse E-41 E-222 S-24 E-152 Idrettsanlegg E-157 E-159 E-203 B E-143 E-69 Andre typer bebyggelse og anlegg D B Andre typer bebyggelse og anlegg E-195 E-217 Grav- og urnelund S-25 D E-74 E-64 E-67 S-22 K1 Kombinert bebyggelse og anlegg H360_1 B E-88 E-165 E-110 A E-132 H550_ E-85 S-27 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur E-136 E-131 E-148 E-27 E-173 E-68 E-185 E-27 Veg E-153 E-125 K2 E-200 E-134 Veg E-155 E-123 Bane (nærmere angitte baneformål) S-28 E-135 K3 E-181 E-49 Kollektivknutepunkt E-179 E-141 E-94 E-92 S-28 E-72 H550_25 Kombinert bebyggelse og anlegg SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (PBL 11-7, nr 2) S-27 Dc E-172 D Parkering Parkering Fjernveg - På bakken Fjernveg - På bakken Hovedveg - På bakken Hovedveg - På bakken D E-42 H110_3 Samleveg - På bakken H530_16 Adkomstveg - På bakken A E-95 Gang/Sykkelveg - På bakken D D H560_24 H720_4 Gangveg - På bakken E-194 Jernbane - På bakken H530_19 E-218 D GRØNNSTRUKTUR (PBL 11-7, nr 3) E-119 c S-20 Grønnstruktur E-78 Grønnstruktur E-55 E-55 E-55 E-55 E-113 E-231 S-15 D E-190 Naturområde E Turdrag E-183 E-117 E-55 D 5 7 7A 8 E Park 32 E-220 E E E-82 D E-55 E E-174 E- 176 MILITÆRFORMÅL (PBL 11-7, nr 4) LNFR OMRÅDER (PBL 11-7, nr 5) E-169 E E-144 E E E LNFR for tiltak basert på gårdens ressursgrunnlag H720_9 E E H720_8 H560 D A E-166 LNFR for spredt boligbebyggelse 27E-54 A 27 E-193 E-54 E-54 E-54 BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG MED TILHØRENDE STRANDSONE (PBL 11-7, nr 6) E-127 D Friområde H530_ E177 H560_18 H720_5 Friområde 4 3 E-142 E-99 D A 28 E B 29 A 30 Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone Småbåthavn D D E-127 D Naturområde E-90 H560_22 H570_11 Friluftsområde H570_12 E-162 HENSYNSONER (PBL 11-8) SONER MED SÆRLIG ANGITT HENSYN D H570_13 H570_14 Småbåthavn H570_10 E-228 D E-139 E-194 H110_4 Hensyn friluftsliv Hensyn landskap Bevaring naturmiljø Bevaring kulturmiljø H720_12 E-36 A BÅNDLEGGINGSONE Båndlegging for regulering etter PBL B Båndlegging etter lov om naturvern E-77 DETALJERINGSONE E-240 E-130 Reguleringsplan skal fortsatt gjelde FARESONE A Skytebane SIKRINGSONE B Nedslagsfelt drikkevann LINJESYMBOLER Plangrense Byggegrense Grense for arealformål Målestokk 1:46000 HOLDNINGSKLASSER FOR VEGAVKJØRSLER A - Meget streng holdning B - Streng holdning - Mindre streng holdning D - Lite streng holdning Meter

60 Adresseinformasjon fylles inn ved ekspedering. Se mottakerliste nedenfor. Adresseinformasjon fylles inn ved ekspedering. Se mottakerliste nedenfor. Vår dato: Vår ref.: Arkiv: Deres dato: Deres ref.: Saksbehandler: Kristin Hasle Haslestad NVEs vurdering - klimåpåslag i eldre flomssonekartplan i forbindelse med kommuneplanprosess - kommuneplanen for Gran - flomvurdering Gran sentrum (Vassenden) - Gran kommune, Oppland Vi viser til henvendelser knytta til utarbeiding av klimapåslag for flomsonekartplan for Gran sentrum i forbindelse med pågående kommuneplanprosess. NVEs generelle råd i forbindelse med arealplaner er at den siste flomsonekartplanen som er utarbeidet er det beste dokumentet som finnes, og det er det man skal benytte. Men er det forhold som tyder på at denne ikke lenger viser den fulle og hele sannhet på grunn av massetransport (masseavlagring eller erosjon som har endret elvebunnen som et eksempel), så vil man anbefale at man gjennomfører en ny profilering og kjører modellen på nytt, enten med de samme inndataene for vannføring eller med oppdaterte vannføringsdata. Det kan også være andre vassdragstekniske-, klimamessige, arealdisponeringsmessige forhold med mer som kan påvirke flomforholdene lokalt. Men dette er alle kompliserte vurderinger som må gjøres av fagfolk, og det er ikke så enkelt som å legge på for eksempel 20% for klimapåslag på inndata for vannføring som ble brukt i NVE rapporten fra Klimapåslag i nedbørfelt mindre enn 100 km² er anbefalt å være på 20%. I områder der NVE har laget flomsonekart på 2000-tallet har vi faglig vurdert at sikkerhetsmarginen som er lagt til flomhøydene (0,3 meter i planen for Gran) vil fange opp klimapåslaget for de fleste områdene. Det er også slik at den statlige flomsonekartleggingsplanen som NVE har ansvaret for, har prioriteringer med tanke på hvilke steder man kartlegger. Det er fortsatt steder i Norge som ikke er flomsonekartlagt og som burde vært det, og disse ligger derfor foran for eksempel Gran i kartleggingskøen. Dette er allikevel ingen hindring for at Gran kommune på selvstendig grunnlag kan gå i gang med vurderinger knytta til ev endra betingelser som kan påvirke flomsituasjonen på Gran. NVE ser det som klokt å start en slik vurdering i kommuneplanprosessen. Men som kommunen også er inne på, så er dette et komplisert fagfelt der kommune vil ha behov for ekstern kompetanse for å komme helt i mål. Totalt sett virker det fornuftig å starte vurderingene og lage en strategi på hvordan man på lang sikt jobber mot å gjøre de beste arealdisponeringene for å hindre naturfare. Samtidig bør man se på om det er naturlig å anta at det kan være endringer som kan påvirke flomsituasjonen og som gjør det naturlig, på litt lengre E-post: nve@nve.no, Postboks 5091, Majorstuen, 0301 OSLO, Telefon: 09575, Internett: Org.nr.: NO MVA Bankkonto: Hovedkontor Region Midt-Norge Region Nord Region Sør Region Vest Region Øst Middelthunsgate 29 Vestre Rosten 81 Kongens gate Anton Jenssensgate 7 Naustdalsvn. 1B Vangsveien 73 Postboks 5091, Majorstuen 7075 TILLER 8514 NARVIK Postboks 2124 Postboks 53 Postboks OSLO 3103 TØNSBERG 6801 FØRDE 2307 HAMAR

61 Side 2 sikt, å lage en strategi for å kartlegge status. En slik kartlegging bør komme før bestilling av ev ny flomberegning. En ev ny flomberegningen må danne grunnlag for tiltak dersom dette viser seg nødvendig. Med hilsen Stein Nordvi regionsjef Kristin Hasle Haslestad senioringeniør Dokumentet sendes uten underskrift. Det er godkjent i henhold til interne rutiner. Mottakerliste: Gran kommune oeymyhre@online.no Kopi: Arne Skogsbakken Arne Skogsbakken Atle Nielsen (an@hadeland.net) Fylkesmannen i Oppland Gran kommune v/sigrid Lerud Gran kommune v/øyvind Andreas Sørlie Knut Lehre Knut Lehre Leif Arne Vesteraas Oppland fylkeskommune

62 Dok dato: Dok nr: 13/ Internt notat Kommuneplanens arealdel Kort notat om flomsituasjonen i Gran sentrum Til: Samfunnsutvikling/Leif Arne Vesteraas Fra: Øyvind Andreas Sørlie Kopi: Vi viser til kommunestyrets møte 26. mars 2015, der spørsmålet om flomsituasjonen i Gran sentrum ble tatt opp. Dette spørsmålet er også omtalt i planbeskrivelsens kap Etter henvendelse om disse problemstillingene fra Bygdelista ved Øyvind Kvernvold Myhre og Gran kommune har Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) skrevet et brev til kommunen og Ø. K. Myhre, datert 14. april 2015 (se vedlagte kopi). NVE skriver i brevet at den siste flomsonekartplanen som er utarbeidet er det beste dokumentet som finnes, og at det er dette som skal benyttes. NVE presiserer i brevet at der det ble laget flomsonekart på 2000-tallet vil den sikkerhetsmarginen som er lagt til flomhøydene (0,3 meter i planen for Gran) fange opp klimapåslaget for de fleste områdene. NVE skriver også at Gran kommune på selvstendig grunnlag kan gå i gang med vurderinger knytta til eventuelle endra betingelser som kan påvirke flomsituasjonen på Gran, og at NVE ser det som klokt å starte en slik vurdering. Men NVE presiserer at dette et komplisert fagfelt der kommune vil ha behov for ekstern kompetanse. Dette må en også forutsette må finansieres av kommune selv. På denne bakgrunnen anbefales det at forslaget til kommuneplanens arealdel opprettholdes slik det er fremmet i sak 15/15 til planutvalgets møte 22. april Det kan være aktuelt å foreslå oppstart av en ny vurdering av flomsituasjonen i hele Viggadalen, som en oppfølging av dette kommuneplanarbeidet. Dette vil i så fall bli fremmet som en egen sak, med forslag til finansiering av arbeidet, og arbeidet bør omfatte både selve Vigga og sidebekker/-elver, samt overvannshåndtering.

63 GRAN KOMMUNE H720_7 AKTOMHETSKART - flom - ras - støy _4 _3 _2 H220 _1 c _5 B _6 S-30 E-189 Aktsomhetskart A E-234 FARESONER STØYSONER Grense for faresoner Rød sone iht T-1442 Grense for støysoner Gul sone iht T-1442 _7 _8 Flomfare B _9 D Ras- og skredfare _10 E-97 E-84 H220 H530_20 _11 _12 _13 H220 D E-196 D E-138a _14 H220 H710_1 H220 H220 _15 A H220 E-56 H220 H220 E-93 _16 E-104 c H220 H220 _17 H220 H110_2 E-168 H220 H560 _18 E-211 E-61 E-223 _19 H220 E-171 E-229 H530_17 E-164 D _20 H570_3 E-66 H570_4 E-170 E-107 E-100 E-146 E-43 E-43 E-43 E-43 H720_10 B E-70 E-146 E-146 B E-161 E-140 H720_6 D A E-133 H560 E-70 H560 H530_15 H320 H320 E-76 _21 E-71 D E-103 E-108 E-145 _22 H320E-188 H320 E-144 H220 E-96 E-96 E-163 E-71 E-96 E-207 E-154 E-182 E-147 S-29 H220 E-159 E-39 E-39 E-219 E-86 E-50 E-50 E-87 H570_5 H570_8 H570_7 H570_6 E-58 E-197 S-21 H720_11 E-159 E-80 B S-2 S-23 S-16 E-137 E-50 D _23 E-50 E-50 E-51 E-149 B E-149 E-156 E-81 E-215 E-41 E-222 S-24 E-152 E-157 E-159 E-203 B E-143 E-69 D B E-195 S-25 D _24 E-74 E-64 E-67 S-22 H360_1 B E-88 E-165 E-110 A E-132 H550_23 E E-59 S-27 E-136 E-131 E-27 E-148 E-173 E-68 E-27 E-185 E-27 H220 E-153 E-125 E-134 E-155 E-123 S-28 E-135 E-181 E-49 E-179 E-141 _26 E-94 S-28 E-92 E-72 Dc H550_25 E-172 D _25 D E-42 H110_3 H530_16 A E-95 D D E-194 H560_24 H720_4 H530_19 E-218 D c E-119 S-20 E-78 E-55 _27 E-209 E-113 E-55 E-55 E-55 E-231 S-15 D E-190 E-183 E-117 E-55 E-55 D D H530_21 E-142 E-99 E-82 H220 E-129 E177 D H320 H220 E- 176 E-169 E-174 H560_18 H720_5 H320 E-54 E-128 H320 H220 E-126 E-144 H320 H220 H720_8 H720_9 E-184 E-167 D H220 H320 H320 E-166 E-193 E-54 H220 E-54 E-54 E-54 E-127 D E-192 H220 H220 H220 H220 H220 H220 H220 H220 D D D E-127 H570_10 E-90 H560_22 H570_11 H570_12 E-162 D H570_13 H570_14 D E-139 E-79 E-194 H110_4 H720_12 E-36 A B E-77 H220 H220 H220 H220 H220 H220 E-130 A H220 H220 B H220 H220

64

65 Oppdragsgiver Gran kommune Rapporttype Planbeskrivelse , rev PLANBESKRIVELSE OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR

66 OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR 2 (50) PLANBESKRIVELSE OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR Oppdragsnr.: Oppdragsnavn: Områderegulering med konsekvensutredning for Mohagan sør Dokument nr.: 2 Filnavn: Planbeskrivelse Revisjon Dato Utarbeidet av Kontrollert av Godkjent av Beskrivelse Erlend Eggum/Frank Båtbukt [Navn] [Navn] Planbeskrivelse Mohagan sør Inger-Sofie Sæther/ Erik Lunke Sigrid Lerud Revisjonsoversikt Revisjon Dato Revisjonen gjelder Tilbakemelding på utkast fra kommunen, ny kryssløsning Tilbakemelding fra kommunen til planforslag Endringer etter offentlig ettersyn Endring etter 2. gangs offentlig ettersyn. Rambøll Hvamstubben 14 NO-2013 SKJETTEN T F

67 OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR 3 (50) INNHOLD 1. INNLEDNING FORUTSETNINGER FOR TILTAKET Tiltakshaver Lokalisering/planavgrensning Krav om konsekvensutredning Kommuneplan og kommunedelplaner Andre reguleringsplaner Regionale planer Relevante overordnede føringer Næringsplan for Gran kommune Forprosjekt Strategi for utvikling av Mohagan sør Sentrumsprosjekt for Gran sentrum PLANPROSESS Saksgang Oppsummering av innkomne uttalelser til 1. gangsbehandling Oppsummering av innkomne uttalelser til planprogram DAGENS SITUASJON Eiendoms og eierforhold Arealbruk BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Generell beskrivelse (plangrepet) Formål og arealbruk Bebyggelse og anlegg (iht. PBL 12-5, nr. 1) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Vei Gang- sykkelvei Parkering Vann og avløp Overvann Energi Grønnstruktur Estetiske retningslinjer KONSEKVENSUTREDNING Metode Utredningsalternativer En tydeligere definisjon av plass- og transportkrevende varehandel Tema 1: Sentrumsutvikling, rollefordeling Gran sentrum Brandbu Mohagan næringspark Konsekvensvurdering Tema 2: Type plasskrevende handel Konsekvensvurdering Tema 3: Lokalisering av plasskrevende handel AB-metoden Tilgjengelighetsprofiler Ramboll

68 4 (50) OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR Mobilitetsprofiler Konsekvensvurdering Trafikk og kollektiv Eksisterende situasjon Konsekvenser av tiltaket Konsekvensvurdering Støy Eksisterende situasjon Konsekvenser av tiltaket Konsekvensvurdering Oppsummering og anbefalinger Ikke tillate storvarehandel på Mohagan sør Tillate plasskrevende handel på Mohagan Sør Begrense andelen kontorvirksomhet ØVRIGE KONSEKVENSVURDERINGER Grønnstruktur Kulturminner Naturmiljø Folkehelse Universell utforming Barn- og unges interesser Klimatilpassede løsninger (flomvann) Miljøvennlige energiløsninger Konsekvenser i anleggsperioden inkl. massetransport ROS ANALYSE VEDLEGG 1. Estetisk veileder 2. Trafikkanalyse 3. Støyanalyse 4. Ros analyse Rambøll

69 OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR 5 (50) 1. INNLEDNING Mohagan ble etablert som næringsområde i 1970 og er Gran kommunes hovedsatsningsområde for næringsetableringer i tillegg til sentrumsområdene i Gran og Brandbu. Området er avsatt til næringsformål i kommuneplanens arealdel og i samfunnsdelen er Mohagan sør omtalt som kommunes satsningsområde for næringsutvikling. Dette underbygges også i kommunens næringsplan vedtatt av kommunestyret Gran kommune står selv som eier og utvikler av området. Mohagan sør er en naturlig utvidelse av det eksisterende næringsområdet i Mohagan, som er nesten ferdig utbygget. Forslag til områderegulering for Mohagen sør ble utarbeidet i Forslaget ble lagt ut på høring og til offentlig ettersyn høsten og vinteren 2012/13. I planforslaget ble det åpnet for m 2 plasskrevende handel og 1500 m 2 detaljhandel. I høringsperioden ble det klart at næringsformålet i kommuneplanen ikke omfatter handel. Oppland fylkeskommune og Statens vegvesen hadde innsigelser til planen fordi planen er i strid med kommuneplanens arealdel og fordi dette ikke er konsekvensutredet. I tillegg var trafikkforholdene for Mohagavegen og kryssene med fv 52 ikke tilstrekkelig utredet. Planen ble varslet på nytt med en utvidet planavgrensning og planprogram lagt ut til offentlig ettersyn sommeren Etter innspill fra 1.gangsbehandlingen og gjennomført konsekvensutredning er det gjort følgende endringer i planforslaget: Detaljhandel er tatt ut av planforslaget Definisjonen på plasskrevendehandel er strammet inn til kun å gjelde motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og varer fra planteskoler/hagesentere. Kontorformål er redusert fra m 2 til m 2. Tillatelse til å etablerere treningssentere er fjernet fra bestemmelsene. Felt o_energianlegg er endret til kombinert formål, Energianlegg/Kontor. I plankartet er det lagt inn byggegrense i krysset RV4 og Mohagaveien på 50 meter. Krav til lokale støyskjermingstiltak er innarbeidet i planforslaget og opparbeidelse er sikret i rekkefølgebestemmelsene. Merrabakken er regulert til turvei. Boligformålet nordvest i planområdet er utvidet noe. Plankart, bestemmelser og planbeskrivelse er revidert etter overstående endringer. Rambøll

70 6-(50) OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR 2. FORUTSETNINGER FOR TILTAKET 2.1 Tiltakshaver Tiltakshaver er Gran kommune. 2.2 Lokalisering/planavgrensning Planområdet er i dag et skogsområde på ca. 360 dekar grensende mot Rv 4 i vest, eksisterende næringsområde i nord/nord-øst, boligbebyggelse i sør/sør-øst og planlagte boligområder i øst. Med utvidelsen av planområdet strekker planavgrensingen seg østover slik at deler av fv. 52 Movegen, og kryssene Solbakken x fv 52 Movegen og fv 52 Movegen x fv 52 Nysetvegen blir en del av planområdet. Dette resulterer i at enkelte boligeiendommer mellom Movegen og skogsområdet blir liggende innenfor varslet planområdet. Eksisterende næringsområde er preget av flere teknologiske produksjonsbedrifter hvor HAPRO er den dominerende. I området er det etablert IT-virksomheter, PFT og utsalg for plasskrevende varer innenfor bil- og landbrukssegmentet. Figur 1: Varslet planområde Rambøll

71 OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR 7 (50) 2.3 Krav om konsekvensutredning Opprinnelig planforslaget åpnet for m 2 plasskrevende handel og 1500 m 2 detaljhandel. Næringsformålet i kommuneplanen omfatter ikke handel. Planforslaget er dermed ikke i tråd med kommuneplanens arealdel. Derfor er det krav til gjennomføring av konsekvensutredning. 2.4 Kommuneplan og kommunedelplaner Området er avsatt til næring i sin helhet i gjeldene kommuneplan, sist revidert 26. mai Figur 2:Utsnitt fra gjeldene kommuneplan. Kommunedelplan for klima- og energi vedtatt Næringsplan for Gran kommune vedtatt Andre reguleringsplaner Planområdet grenser inntil eller berører følgende planer: Mohagen (næring), vedtatt den søndre delen av eksisterende reguleringsplan for Mohagen berører planområdet i nord. Rv 4 Mohagenkrysset akselerasjons- og retardasjonsfelt, vedtatt Rv 4 Jaren- Sandvold, vedtatt Solbakken nord (bolig), vedtatt sist revidert Solbakken syd (bolig), vedtatt Bentestuen Almsgjerdingen, vedtatt Hovedsakelig boligplan, det er også regulert nye kryssløsninger i kryssene Solbakken x fv 52 Movegen og fv 52 Movegen x fv 52 Nysetvegen. Jaren bygningsdistrikt, vedtatt et større område sør i planområdet som skal reguleres berøres av denne planen, men er ikke utbygget. I henhold til 6.5 i bestemmelsene i kommuneplanen for Gran gjelder kommuneplanens arealdel ved uoverensstemmelse mellom planer. Rambøll

72 8-(50) OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR Figur 3: Oversikt over tilgrensende reguleringsplaner fra digital planbase 2.6 Regionale planer Fylkesplan Mulighetenes Oppland Fylkesdelplan for Hadeland (under revidering) Regionplan for samfunnssikkerhet og beredskap Fylkesdelplan for kulturminnevern Fylkesdelplan for lokalisering av varehandel i Oppland 2004 (under revisjon) 2.7 Relevante overordnede føringer Retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen. (Miljøverndepartementets T 1442) Angir krav til hvordan støyforhold skal behandles i ulike arealplaner. Rikspolitiske retningslinjer for samordna areal og transportplanlegging. (Miljøverndepartementet T 5/93). Arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Det skal legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i planleggingen. Det skal legges vekt på å oppnå gode regionale helhetsløsninger på tvers av kommunegrensene. Statlig planretningslinje for klima og energiplanlegging, fastsatt 4. september Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre, fastsatt 27. juni 2008, og fylkesdelsplan for handel, service og senterstruktur. Den europeiske landskapskonvensjonen som trådte i kraft 1. mars Lov om forvaltning av naturens mangfold (naturmangfoldloven) av 19. juni Rambøll

73 OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR 9 (50) Lov om kulturminner (kulturminneloven) av 9. juni Næringsplan for Gran kommune Gran kommune utarbeidet og vedtatt ( ) næringsplan for kommunen med virkning i perioden Den omtaler Mohagan sør som kommunens viktigste område for næringsutvikling og har en egen mål- og tiltaksdel for videre utvikling av Mohagan sør som næringsområde. Delmål: Få flere IKT bedrifter til å etablere seg i Mohagan - gjerne et kluster/klyngeutvikling. Klyngeutvikling av bilrelaterte virksomheter. Få inn flere gründere og småbedrifter. Få flere miljøsertifiserte bedrifter. Infrastruktur ferdig bygget i løpet av Trinnvis utbygging av Mohagan sør Individuell tomtestørrelse i Mohagan sør. Tiltak: Påbegynne bygging av infrastruktur i løpet av Tilby tomter for salg i løpet av 2012 (aktiv markedsføring). Understøtte eksisterende næringsliv - knoppskyting fra dette. Understøtte etableringer som vektlegger god byggeskikk. Understøtte fjernvarme og øvrige energibesparende løsninger. Tettere samarbeid med etablererveileder og Hadelandshagen AS. Bidra til kollektivtilbud til/fra Mohagan. Etablere et lokalt næringsforum for Mohagan. 2.9 Forprosjekt Gran kommune gjennomførte sommeren 2011 et forprosjekt for planområdet med utvikling av to konseptskisser. Til grunn for arbeidet lå følgende forutsetninger: Begge alternativene skulle ha innkjøring til feltet fra eksisterende avkjøringsvei i nord. Begge alternativene skulle forutsette gang- og sykkelvei gjennom feltet med vekt på forbindelsen mot Jaren stasjon. Begge alternativene skulle ta hensyn til at det ligger boligområder i øst og sør. Det skulle vektlegges at Gran kommune er en miljøvennlig kommune. Estetikk og utforming skulle vektlegges. Eksponeringsmulighet mot Rv 4 skulle vektlegges. Området nært til Rv 4 forutsettes å kunne gi rom for mange bedrifter (jf. det allerede utbygde området nord for utbyggingsområdet, øst for Rv 4 ). Området skulle i liten grad huse store lagerarealer Strategi for utvikling av Mohagan sør Det ble i forbindelse med arbeidene med utvikling av konseptskissene arbeidet med grunnlaget/strategi for videre utvikling av Mohagan: "Gran kommune er for tiden inne i en positiv trend jf. NHO sine rangeringer for næringsetableringer og attraktivitet (NæringsNM 2010). Kombinasjonen av at Mohagan ligger strategisk til ved rv. 4 og allerede har etablert en betydelig næringsvirksomhet med i underkant av 1000 ansatte, bør kunne medvirke til at det kan være god interesse for nye Rambøll

74 10-(50) OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR næringsetableringer i området. Vi har i foregående kapitler drøftet teorier for næringsutvikling, og for Mohagan sør bør en hovedstrategi være å bygge oppunder allerede eksisterende virksomheter for å skape samlokaliseringer (næringsklynger) av næringsformer som kan gi synergieffekter. Mohagan er i dag preget av en stor produksjonsbedrift (HAPRO), foruten en ikke ubetydelig virksomhet innenfor IT med Aditro AS i føringen. Politiets materielltjeneste er også en betydelig arbeidsgiver, samt en rekke mindre aktører innenfor bygg, landbruk og lettere industri (mange med tilhørende utsalg). Den senere tid har en på østsiden fått noen større utsalgssteder av plasskrevende varer (eks Møller bil og Mohagan bil). Mohagan sør ligger svært godt eksponert ut mot rv. 4 og vil kunne generere en rekke godt eksponerte tomter. Det har vært en trend den senere tid at større handelsaktører som ligger i grenseland mellom plasskrevende varegrupper og detaljhandel ønsker å etablere store varehus med gode parkeringsmuligheter i nærområdet og gjerne i ytterkant av sentrumsområder. Hadeland har frem til nå hatt en viss handelslekkasje ut av regionen og en kan således se for seg at et større handelstilbud ville kunne demme opp for denne. Likevel tror vi det er riktig å bygge opp under de to klare handelssentrumene som ligger i Gran kommune, med Gran som regionsenter og Brandbu som et viktig supplerende handelssentrum. Oppbygging av en betydelig detaljhandelsvirksomhet i Mohagan sør vil kunne være med å undergrave allerede eksisterende virksomhet i Gran og Brandbu og videreutviklingen av denne. Vi deler således den lokaliseringsstrategien som ligger til grunn i vedtatt Næringsplan for Gran kommune , hvor en kun åpner opp for å legge til rette for plasskrevende varegrupper innenfor bil, landbruk, byggevare osv. i Mohagan sør. Denne type virksomhet vil ha god synergieffekt og ofte ønske om samlokalisering. Dette kan en for eksempel se i "bilbyen" på Jessheim hvor så godt som alle de store merkeforhandlerne av bil er samlet på et relativt konsentrert område. Området er stort og urørt og en bør søke å dele området inn i soner for ulik næringsvirksomhet. Dette vil gi grunnlag for samlokalisering av bedrifter som kan ha synergieffekter av hverandre. Disse kan gjerne ligge i tunform og inneha ulike fellesfunksjoner eller ha felles profileringsområder. Som planmyndighet bør Gran kommune tilstrebe å legge til rette for en reguleringsplan som bygger opp føringer for området knyttet til eksempelvis formålslokaliseringer, grønnstruktur, estetikk, miljø/klima osv. som både ivaretar næringslivet og kommunens interesser for å skape en god helhetsstruktur. En forutsetning for all næringsutvikling vil være hvilke lokaliseringshensyn næringslivet selv vil velge, men Gran kommune er i en unik posisjon som både grunneier og planmyndighet til å kunne styre og legge til rette for næringsutvikling i Mohagan sør." Det aktuelle planområde i Mohagan sør innehar store høydeforskjeller. Det ble derfor i arbeidet med konseptskissene lagt et høyt fokus på å finne en overordnet løsning for hvordan en kan planmessig kan utvikle området kombinert med gode løsninger for teknisk infrastruktur. Rambøll

75 OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR 11 (50) Konseptskisse A Konseptskisse B Figur 4: Konseptskisser fra forprosjektet Det ble foretatt en overordnet SWOT - analyse av begge konseptene som innehar en del likheter, men også noen klare forskjeller. Den åpenbare forskjellen er veiløsningen som medfører at konseptskisse A gir et område som i sterkere grad lar seg sammenkoble mellom øvre og nedre planområde, men denne fordelen klarer ikke å veie opp mot de fordeler som konseptskisse B innehar med henblikk på lavere opparbeidelseskostnader, større fleksibilitet for utvikling av både tomter, muligheter for utvikling av grønnstruktur og et større potensial for å få til bedre estetiske løsninger Sentrumsprosjekt for Gran sentrum I perioden september 2013 til juni 2014 er det gjennomført et sentrumsprosjekt for Gran sentrum. I prosjektet ble det gjennomført en stedsanalyse og senere utarbeidet en utviklingsveileder for sentrumsområdet. Bakgrunn for prosjektet var ønsket om å konkretisere mål og tiltak for å sikre en god og langsiktig utvikling av Gran sentrum. I utviklingsveilederen er det bl.a. anbefalt å lokalisere arbeidsintensive virksomheter og detaljforretninger i sentrumskjernen. Sentrumsprosjektet og tilhørende utviklingsveileder er til politisk behandling høsten PLANPROSESS 3.1 Saksgang Planforslaget ble første gang varslet , varslingsperioden var satt til Det kom 7 merknader til varslingen. Innspillene til varslingen ble oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen til 1. gangsbehandlingen. Planen ble vedtatt lagt ut på høring og offentlig ettersyn i Planutvalgets møte (sak 41/12). Høringsperioden var til Fylkesmannen, Oppland fylkeskommune og Statens vegvesen hadde innsigelser til planen fordi planen er i strid med kommuneplanens arealdel og fordi dette ikke var konsekvensutredet. I tillegg var trafikkforholdene for Mohagavegen og kryssene med fv 52 for dårlig utredet. Planutvalget vedtok i møte (sak 10/13) at det skulle settes i gang arbeid med planprogram for konsekvensutredning for å imøtekomme innsigelsene. Oppstart av planarbeid ble varslet igjen og forslag til planprogram ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden Planprogrammet ble fastsatt i Planutvalgets møte (sak 30/14) Rambøll

76 12-(50) OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR 3.2 Oppsummering av innkomne uttalelser til 1. gangsbehandling Språkrådet, stedsnavnstjenesten, datert Kommentar Anbefaler at Mohagan brukes i stedet for Mohagen. Anbefaler at vegnavn skrives som Søndre Mohagan i stedet for Mohagen sør. Gjefsenmoen er OK Tas til etterretning Lars Frøyhov, datert des.2012 Ber om bedre forbindelse mellom planområdet og eksisterende gangvegsystem. Ønsker ikke dagligvarehandel. Hapro, datert Ønsker at rundkjøringen i Mohagavegen flyttes slik at den ikke berører deres område. Kommentar Dagligvarehandel er tatt ut av planforslaget. Det er lagt inn gang- og sykkelvei eller fortau langs alle veiene intern i området, disse knytter seg på eksiterende gang- og sykkelveien som grenser til området. I tillegg er Merrabakka sti regulert til turveg Kommentar: Andre plasseringer er vurdert i planarbeidet, men det er ikke ønskelig å trekke trafikk lengere enn nødvendig østover på Mohagaveien for å begrense trafikk og støybelastning for eksisterende og fremtidig boliger langs Mohagaveien. I tillegg er den regulerte løsningen mest hensiktsmessig når det gjelder terrengforhold og utnyttingen av tomten. Fylkesmannen i Oppland, Har innsigelse til planen fordi den medfører arealbruk i strid med kommuneplanens arealdel og fordi dette ikke er konsekvensutredet. Har innsigelse til planen på grunn av manglende tiltak for støyskjerming av Solbakkenfeltet. Minner om at reguleringsbestemmelser skal utformes som «skal»-krav. Minner også om at utbyggingen ikke må gå på bekostning av gode utearealer/friluftsliv og at universell utforming skal inngå i hele prosessen. Er meget godt fornøyd med ROSanalyse og redegjørelse for overvannshåndtering. Minner om at arealregnskap skal inngå i planbeskrivelsen. Kommentar Tas til etterretning Statens Vegvesen, datert Kommentar Har innsigelse til planen fordi den medfører arealbruk i strid med kommuneplanens arealdel og fordi dette ikke er Tas til etterretning Rambøll

77 OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR 13 (50) konsekvensutredet. Ønsker 50 m byggegrense ved krysset Rv 4 x Mohagavegen i tilfelle framtidig kryssutvidelse. Savner en vurdering av om økt trafikk vil medføre oppgradering av eksisterende vegnett. Ber om supplering av trafikkanalysen på kapasitet og siktforhold i kryssene Solbakken x fv52 Nysetvegen og fv 52 Movegen x fv 52 Nysetvegen og at evt behov for siktutbedring i kryssene innarbeides i planen. Ber om at konsekvensene for trafikksikkerhet ved trafikkøkningen blir synliggjort og at evt avbøtende tiltak for bl a skoleveg blir vurdert. Anbefaler at Merrabakka reguleres til turveg, som er et juridisk bindende formål. Etterlyser vurdering av støytiltak for boligene i Solbakkenfeltet. Tiltak innarbeides i planen. Kryssing av Rv 4 med ny overvannledning må omsøkes. Johan hr Fremstad, datert Ønsker støytiltak for Solbakkenfeltet. Miljøvarme Hadeland Ønsker å søke utvidelse av sin konsesjon når reguleringsplanen er godkjent. Ber kommunen sørge for at Mohagen Øst og Vest blir bygd ut før tomtesalget starter i Mohagen sør. Synes området har for liten utnyttelsesgrad og ber kommunen om så også sette en minimumsgrense for utbygging og krav til at tomtene skal bebygges kort tid etter at de er solgt. Støtter utbygging fra nord mot sør. Gjør oppmerksom på at fjernvarmerør må legges før det kan søkes konsesjon og at disse må følge annen infrastruktur eller grøntstruktur. Er fornøyd med området som er avsatt til energianlegg, men anbefaler at det gis en åpning for et annet arealformål, dersom fjernvarme ikke blir aktuelt. Gran Handel og Håndverk, datert Positivt med regulering av Mohagen Kommentar Tas til etterretning. Kommentar Tas til etterretning. Vurderes i forbindelse med at tomtene i Mohagen sør legges ut for salg. I planarbeidet har utnyttelsesgraden vært vurdert. Det har vært fokus på estetiske hensyn i planarbeidet og området skal fremstå helhetlig og ryddig både på nært hold og sett på avstand. Dette innebærer også at det er sikret god plass til både overvannsløsninger og grønnstruktur. I tillegg er det avsatt tilstrekkelig areal til parkering. I bestemmelsene fremgår det at parkering ikke skal regnes som en del av bruksarealet. Kommunen har ikke hjemmel til å sette tidsfrist for utbygging i reguleringsplan, men kontraktsmessige forhold rundt tomtesalget kan vurderes før tomtesalget starter. Fjernvarmerør bør prosjekteres samtidig med annen infrastruktur. Kommentar: Tas til etterretning Rambøll

78 14-(50) OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR næringsområde. Skeptisk til dagligvarehandel og mener at dette vil utarme senterstrukturen. Oppland Fylkeskommune, datert Reguleringsplan for Mohagen sør innebærer en vesentlig endring fra kommuneplanens føringer ved at det legges til rette for en stor andel forretningsvirksomhet innenfor næringsområdet, noe som kan svekke handelsgrunnlaget i de etablerte sentrumsområdene. Fylkeskommunen mener lovens krav til konsekvensutredning ikke er ivaretatt. Oppland fylkeskommune fremmer derfor innsigelse til planforslaget. Det henvises til fylkeskommunens ansvar for å ivareta regionale planinteresser (jfr. målsettinger og retningslinjer i Fylkesdelplan for varehandel for Oppland) og planfaglig kvalitet. Det forutsettes at det utarbeides konsekvensutredninger med planprogram ihht Pbl 12-9 før nytt offentlig ettersyn. Planens konsekvenser for kommunens handelssentrum Gran og Brandbu blir særlig viktig å få vurdert. Fylkesrådmannen anbefaler kommunen til å legge reguleringsplanen med konsekvensutredninger fram for drøfting i regionalt planforum før nytt offentlig ettersyn. Kommentar Tas til etterretning 3.3 Oppsummering av innkomne uttalelser til planprogram Statens Vegvesen, datert Tilfreds med at planområdet nå omfatter Mohagavegen og kryssene med fv 52. Anbefaler at problematikk knyttet til bransjeglidning belyses. Tema 2 og 3 henger sammen og kan behandles under ett. Det bør vurderes om minimumsstørrelse for hver handelsenhet kan være et virkemiddel for å unngå «kjøpesentereffekt». Minner om at Gran kommunes næringsplan setter som mål at Mohagen sør skal ha IKT, klynger med bilrelatert virksomhet og flere gründere/småbedrifter. Tema støy og trafikk er tilfredsstillende beskrevet. Oppland fylkeskommune, datert Regionalenheten støtter arbeidet så langt. Mener at tema 2 og 3 kan slås sammen. Kommentar Tas til etterretning. Planprogrammet endres ikke. I konsekvensutredningen vil analysen av type plasskrevende varehandel også belyse problemene rundt bransjeglidning. Analysene av tema 3 (lokalisering av plasskrevende handel, vil naturligvis henge nøye sammen med og være avhengig av konklusjonene i analysen av tema 2 (type plasskrevende handel). Konsekvensutredningen skal behandle avbøtende tiltak, som f. eks minimumsstørrelser. Analysen vil forholde seg til Gran kommunes næringsplan. Kommentar Planprogrammet endres ikke. I konsekvensutredningen vil analysen av type Rambøll

79 OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR 15 (50) plasskrevende varehandel også belyse problemene rundt bransjeglidning. Analysene av tema 3 (lokalisering av plasskrevende handel) vil naturligvis henge nøye sammen med og være avhengig av konklusjonene i analysen av tema 2 (type plasskrevende handel). Tas til etterretning. Kulturarvenheten har ikke påvist automatisk fredete kulturminner i området. To rydningsrøyser er registrert og kommunen må selv vurdere verneverdien av disse. Rydningsrøysene er godt dokumentert gjennom Kulturarvenhetens befaringsrapport. Det finnes flere slike rydningsrøyser i Gran kommune og en del av dem er tatt vare på. Rydningsrøysene som ligger innenfor planområdet i Mohagen sør vurderes derfor ikke å være av en slik karakter at de må bevares. Fylkesmannen i Oppland, datert (utsatt frist) Planprogrammet inneholder de viktigste temaene som bør utredes nærmere. Planens konsekvenser for Gran og Brandbu blir særlig viktig å få vurdert. Kommentar Tas til etterretning. 4. DAGENS SITUASJON 4.1 Eiendoms og eierforhold Planområdet består i dag av 4 eiendommer med følgende hjemmelshavere: Gnr/bnr 155/23 - Halvor Arnkværn Jacobsen Gnr/bnr 156/5 - Good Options AS Gnr/bnr 157/1 - Kristen Gjefsen Gnr/bnr 157/2 - Halvor Gjerdingen Gran kommune har kjøpt eiendommene gnr/bnr 155/23, 157/1 og 157/2 som skal utvikles, men den formelle fradelingsprosessen med overføring av hjemmel i matrikkelen er ikke gjennomført. 4.2 Arealbruk Det aktuelle planområdet består i dag av 328,6 daa med skogbruksareal. Store andeler av skogen ble hugget for noen år siden og det er kun mindre arealer igjen med eldre produksjonsskog. Rambøll

80 16-(50) OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR Figur 5: Ortofoto over planområdet Arealet er avsatt til næring i gjeldene kommuneplan, men ikke tatt i bruk. 5. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 5.1 Generell beskrivelse (plangrepet) Hovedformålet med områdeplanen er å legge til rette for en videreutvikling av Mohagan næringsområde sørover mot Jaren sentrum. Planen åpner opp for næringsetableringer innenfor plasskrevende varehandel, kontor, industri og lager. Det legges til rette for et sammenhengende gang- sykkelveisystem i området som kobler seg sammen med det eksisterende næringsområdet lenger nord i Mohagan og gir en sammenhengende forbindelse mellom boligområder, Jaren stasjon og arbeidsplassene i Mohagan. Planen legger vekt på å ha en god grønnstruktur gjennom området og tar vare på den viktigste stiforbindelsen som går gjennom planområdet. Grønnstrukturen vil også være en viktig visuell buffer for omkringliggende boligområder og mer fjerntliggende områder i vest. Planen er utarbeidet med tanke på å ha et høyt fokus på klimatilpassede tiltak. Det er avsatt areal til bioenergianlegg, samt at krav til grønne tak er nedfelt i bestemmelsene. Rambøll

81 OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR 17 (50) Det er utviklet estetiske retningslinjer for utforming av planområdet for å kunne gi føringer for en helhetlig utvikling av området. Disse skal være retningsgivende for utformingen av planområdet og en forutsetning for at det ikke fremkommer behov for detaljregulering. 5.2 Formål og arealbruk I planen er det regulert områder for følgende formål: Arealbruk Daa Bebyggelse og anlegg (iht. PBL 12-5, nr. 1): Boligbebyggelse, frittliggende småhusbebyggelse, BF 1,1 Forretning, F1-2 49,2 Energianlegg/kontor 4,5 Forretning/kontor, F/K 16,3 Forretning/industri, F/I_1-3 66,6 Industri/lager, I/L_1-2 45,6 Kontor/industri K/I ,7 Sum 212 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (iht. PBL 12-5, nr. 2): Veg, o_v1-4 12,8 Fortau, o_f1 1,2 Gang-/sykkelveg, o_gs1-3 3 Annen veggrunn grøntareal, o_avg_ ,1 Trase for teknisk infrastruktur, o_infra_1-2 2,3 Torg 0,4 Sum 34,7 Grønnstruktur (iht. PBL 12-5, nr. 3): Grønnstruktur 39,2 Vegetasjonsskjerm, o_vs1-7 17,6 Friområde 35,1 Turveg 1,2 Sum 93,1 Totalt 339,8 Tabell 1: Oversikt over formål og arealbruk I tillegg er det lagt inn hensynssoner (iht. PBL 12-6.) om frisikt, H140_1-4 i forbindelse med planens to veikryss. 5.3 Bebyggelse og anlegg (iht. PBL 12-5, nr. 1) Planområdet er delt inn i 11 delområder for utbygging av næringsbebyggelse. Planen bygger opp under å starte en utbygging langs Søndre Mohagavegen i den øvre delen av planområdet. På grunn av begrenset kapasitet innenfor vann- og avløpsnettet i dette området vil en relativt raskt måtte etablere en forbindelse ned til Parallellvegen. Planområdet vil da åpnes opp for å kunne bygge ut delfeltene som ligger langs den sydlige delen av Søndre Mohagavegen og deretter Gjefsenmoen i takt med at teknisk infrastruktur bygges ut. Rambøll

82 18-(50) OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR Figur 6: Reguleringsplankart for Mohagan sør Det er regulert inn rundkjøring i krysset adkomstvei Søndre Mohagavegen og Mohagaveien. Rundkjøringen er knyttet til rekkefølgebestemmelser som sier at rundkjøring skal etableres dersom trafikktallene i krysset overstiger 7500 ÅDT. Frem til en eventuell kapasitetsgrense i krysset er nådd vil krysset kunne anlegges som T-kryss. Øvrige delfelt har formål innen forretning, kontor og industri og bygger på samme utbyggingsformål som en har i det eksisterende næringsområdet i Mohagan. På et felt ved inngangen til området åpnes for energianlegg på en tomt i området (fortrinnsvis bioenergianlegg) sammen med et lite torgareal. Målsetningen er å kunne nytte dette arealet som et infoareal hvor en bygger opp et energianlegg som gir næringsparken et godt miljøsymbol. Arealet er regulert til kombinert formål energianlegg / kontor, for å ha fleksibilitet dersom det ikke blir aktuelt med egen energisentral på området. Plankartet angir retningspiler for strukturering av bebyggelsen, men angir ikke nøyaktig plassering. Bebyggelsen skal som hovedprinsipp henvende seg mot vei. Plassering av bebyggelsen bør skje på rett linje - dvs. at det første bygget som oppføres vil være retningsgivende for det neste. På felt F1 tillates inntil 9 meter byggehøyde. For feltene IL1-IL2 og F/I_1-2 tillates byggehøyder på inntil 15 meter, men begrenset oppad til kote 295. I øvrige delfelt er byggehøyden 12 meter. Rambøll

83 OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR 19 (50) Bestemmelsene i planen åpner opp for at det anslagsvis kan bygges inntil m2 innenfor planområdet etter følgende fordeling: Aktivitet m2 Kontor Plasskrevende handel Industri Sum Tabell 2: Oversikt over utbyggingsareal 5.4 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Vei Det er forutsatt at innkjøring skal løses via eksisterende atkomst fra Rv 4 til Mohagan i den nordre delen av planområdet. Planen regulerer rundkjøring i krysset mellom Mohaganveien og Søndre Mohagavegen. Det er nedfelt rekkefølgekrav til opparbeidelse av rundkjøring når kapasiteten i krysset nærmer seg maksgrensen. Veisystemet på Mohagan sør er regulert med en felles samlevei V1 Søndre Mohagavegen som forgreiner seg i to adkomstveier til øvre (Gjefsenmoen) og nedre (Søndre Mohagavegen) del av næringsparken. Hver av adkomstveiene ender i en snuplass. Alle veier i planområdet er dimensjonert for store kjøretøy (semitrailer) Gang- sykkelvei Det er regulert inn gang- sykkelvei benevnt som GS1 fra påkoblingspunktet ved Mohagaveien (kommunal vei) og frem til det interne krysset. Derfra følger gang- sykkelveien (GS2) på oversiden av Søndre Mohagavegen ned til utgangen av planområdet og kobling videre mot Jaren sentrum. Langs Gjefsenmoen er det regulert fortau (F1) frem til det interne krysset i planområdet. GS3 omfatter eksisterende gang- og sykkelvei langs Mohagaveien, men er lagt noe om for å komme forbi rundkjøringen. Det vil ikke være behov for å bygge om GS3 før en eventuell rundkjøring etableres Parkering Bestemmelsene for parkering bygger på de føringer som er gitt for parkering i Gran kommunes sin kommuneplan. Krav til parkeringsdekning: Forretning 1 plass pr 50 m2 bruksareal Kontor 1 plass pr 50 m2 bruksareal Industri/lager 1 plass pr 100 m2 bruksareal 1 Definert i henhold til fylkesdel plan for handel, Oppland fylkeskommune. Rambøll

84 20-(50) OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR Vann og avløp Det er utarbeidet en rammeplan for vann og avløp som vedlegg til reguleringsplanen. Det nye vann- og avløpsnettet knyttes til offentlig nett i tre punkter. Som første trinn i utbyggingen, kan de første eiendommene knyttes til eksisterende nett i Solbakken. Deretter må ledningsanlegg føres til eksisterende anlegg i Parallellveien. Vannledning må etableres slik at det dannes en sammenknytning mellom disse to punktene og et tredje punkt ved Nordberg. Det må påses at vannets trykksoner opprettholdes. Kapasiteten i vannledninger og spillvannsledninger i Parallellveien må økes. Samtidig må det etableres en overvannsledning ut av området ved å etablere en ny forbindelse under Rv4, frem til eksisterende bekk/grøft. Overvann ut under Rv4 Figur 7: Oversikt over tilknytningspunkter for vann og avløp Overvann Overvann skal håndteres etter 3-trinnsprinsippet. Rambøll

85 OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR 21 (50) Trinn 1: Lokal håndtering Primært skal alt vann håndteres på den enkelte eiendom. Dette kan gjøres via flere tiltak. Etablering av grønne tak vil bidra til at det meste av regn som treffer taket, vil bli absorbert av vekstene. Eventuell avrenning vil først renne av etter en tid, slik at taket også fungerer som fordrøyningsanlegg. Vann fra asfalterte områder føres primært til infiltrasjon eller grønne områder internt på den enkelte eiendom. Et eksempel på dette kan være regnbed. Figur 8: Eksempel på regnbed med planter som tåler mye vann i perioder. Trinn 2: Fordrøyning og bortføring av overflatevann Vann om ikke kan håndteres på eiendommen, fordrøyes og transporteres ut av området via kommunale overvannsledninger. Kommunen kan sette krav til maksimum påslipp av vann fra hver eiendom. Trinn 3: Kontrollert flomløp ut av området Ved ekstreme nedbørsmengder vil lokale løsninger bli overbelastet og det er nødvendig å få vann ut om området på en kontrollert måte. Veiens tverrsnitt utformes slik at vann kan renne i veigrøft ned mot det laveste punktet i området Flomløp Figur 9: Illustrasjon flomløp Rambøll

86 22-(50) OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR Området grønnstruktur 3 opparbeides til å kunne håndtere mottak av flomvann. Overskuddsmasse av naturlige løsmasser legges i lave ranker langs kotene, slik at vann holdes tilbake. Dette området beplantes med masseplanter av egnede vekster, som tåler fuktighet og har et godt rotsystem. Når kapasiteten i ledningsnettet er tilbake, vil fordrøyd fra dette området tømmes og føres til elva Vigga. Område forberedt for fordrøyning av flomvann Figur 10: Flomveier gjennom planområdet Det er ingen naturlige flombekker gjennom området, som har direkte tilknytning til vassdrag. Overskuddsvann fra området føres i rør/grøfter ut av området frem til elva Vigga. Her vil det være en viss fare for erosjon ved utløpet. Overvannet føres via eksisterende kulverter og bekker samt ny kryssing under Rv4. Det er også fare for skade på eksisterende infrastruktur nær eksisterende bekker, på grunn av økt mengde vann. Dette er omtalt i VA-rammeplan og i ROSanalysen. Rambøll

87 OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR 23 (50) Figur 11: Eksisterende vannveier fra området til elva Vigga Energi Det åpnes for energianlegg på en tomt på 4,5 daa. I tillegg er det regulert inn egne traseer for fremføring av teknisk infrastruktur langs veisystemene. 5.5 Grønnstruktur Det er satt av større områder for grønnstruktur sør og øst i planområdet for å sikre en buffer mot boligbebyggelsen. Arealet i syd ivaretar også en viktig sti som går gjennom planområdet. Langs alle veger er det satt en vegetasjonsskjerm mot utbyggingsområdene. Tilsvarende er det satt av en terrenginngrepsfri vegetasjonsskjerm mot RV Estetiske retningslinjer I forbindelse med regulering og utbygging av Mohagan Sør er det utarbeidet et sett med retningslinjer som skal ivareta estetikken og sikre en helhetlig utforming av den nye næringsparken. De estetiske retningslinjene beskriver grønnstruktur, bebyggelsesstruktur, veisystemer og prinsipper for organisering av parkering, arkitektonisk utforming av bygninger, materialbruk og skilt, samt andre estetiske forhold det skal tas hensyn til under utvikling og utbygging av næringsområdet. De estetiske retningslinjene vil være et redskap for å vurdere om planer og byggeprosjekter er i tråd med de overordnede mål og intensjoner for Mohagan Sør. I tillegg skal de være en veileder for utbyggere i forbindelse med planlegging av tomtene for å tilpasse sine anlegg innenfor en helhetlig ramme/formuttrykk som vil bidra til å skape en mer attraktiv og sammenhengende næringspark. De estetiske retningslinjene skal være redskap som sikrer at det enkelte delområdet blir tilpasset et helhetlig formuttrykk. Dette er viktige forutsetninger når området skal bygges ut trinnvis over en lengre tidsperiode. De estetiske retningslinjene gir kommunen styringsmulighet i oppfølgingen med byggesaker og bidrar til å redusere behovet for detaljplan. 6. KONSEKVENSUTREDNING 6.1 Metode I utredningen vurderes konsekvensene av å etablere plass- og transportkrevende handel på Mohagan Sør. Oppmerksomheten i konsekvensutredningen er rettet mot hvordan handelsetableringer på Mohagan kan påvirke sentrumsutviklingen i Gran og Brandbu. Rambøll

88 24-(50) OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR Utredningsalternativer Etablering av næringsformål i tråd med kommuneplanen er her omtalt som 0-alternativet. Etablering av m 2 plasskrevende handel samt en økt andel kontorvirksomhet er omtalt som alternativ 1. I tillegg utredes et alternativ 2, med en redusert andel plass- og transportkrevende varehandel og kontor. De resterende arealene blir satt av til industri og lager i hvert alternativ (se tabell 1). Tabell 1 Arealfordeling per alternativ Kategori m 2 Alt. 0 m 2 Alt. 1 m 2 Alt. 2 Plass- og transportkrevende varehandel Kontor Industri og lager Totalt En tydeligere definisjon av plass- og transportkrevende varehandel I Fylkesdelplan for lokalisering av varehandel i Oppland er det nevnt at plass- og transportkrevende varehandel skal «så langt det er mulig lokaliseres i tilknytning til en by eller et tettsted, og på en slik måte at den kan nås fra hovedvegnettet med minst mulig forstyrrelse av miljøet i byen eller tettstedet». Plass- og transportkrevende handel, slik det blir definert i fylkesdelplanen (2008), inneholder følgende varegrupper: Motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast, varer fra planteskoler/hagesentre, møbler, hvitevarer og brunevarer. Dette er en svært vid definisjon, da det er store variasjoner mellom varegruppene både når det gjelder antall besøkende, trafikkmengde og arealbehov. I nyere planer har det blitt vanlig med en mer tydelig kategorisering av plass- og transportkrevende handel, etter som hvor plasskrevende de ulike forretningstypene er. Særlig er det varegruppene møbler, hvitevarer og brunevarer som har mindre krav til plass og transport enn de øvrige, og har lokaliseringskriterier som ligner mer på de hos detaljhandel. I Handelsanalysen for Gran sentrum (Gran kommune 2014b) begrenses kategorien plasskrevende handel til forretninger med salg av motorkjøretøy, landbruksmaskiner, samt trelast, byggevarer og planteskoler/hagesentre. Forretninger med møbler og hvite-/brunevarer kategoriseres som storhandel sammen med andre varehandelskonsepter som G-max, XXL og Biltema. I denne utredningen skilles det derfor mellom plasskrevende varehandel og storhandel (tabell 2). Storhandel er ikke et definert begrep i overordnede planer, men benyttes likevel i Handelsanalysen og i denne utredningen. Rambøll

89 OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR 25 (50) Tabell 2 Plasskrevende varehandel og storhandel Kategori Definisjon Eksempler Plasskrevende varehandel Storhandel Forretninger med salg av biler, motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og salg fra planteskoler/hagesentre Møbelforretninger, hvite- og brunevarer EIK senter landbruksmaskiner, bilforretning, trevareforhandlere, Plantasjen Jernia, Skeidar, Expert, Elkjøp, Maxbo, Jula, Biltema Årsaken til todelingen er at disse typene forretninger skiller seg på flere områder, og det antas at det vil ha ulike konsekvenser for Gran kommune om man tillater begge typene handel eller kun plasskrevende handel på Mohagan Sør. Et annet argument for å snevre inn kategorien plasskrevende varehandel er at det har skjedd en bransjeglidning i varehandelen de siste årene. Bransjeglidning vil si at forretninger som tidligere kun har forhandlet plasskrevende varer i større grad begynner å forhandle detalj- og dagligvarer, og omvendt. Denne glidningen er med på å trekke detaljvarehandelen ut fra sentrumsområder og til eksternt beliggende varehus (Gran kommune 2014b). Varehus som fører et stort antall varegrupper både detalj- og plasskrevende varer er kjeder som Smart lub, Biltema, IA og OOP. I denne utredningen er det hovedsakelig kategorien plasskrevende handel, slik den er definert i tabell 2, som blir behandlet. Samtidig blir også kategorien storhandel drøftet for å vise forskjellen på de to kategoriene, og konsekvensene av etablering av hver kategori. I trafikk- og støyanalysen er det kun kategorien plasskrevende handel som blir utredet. Hver kategori blir vurdert samlet. Som grunnlag for vurderingen av de tre alternativene er det valgt ut fire sentrale temaer. Valg av tema bygger på hva som antas å ha betydning for miljø og samfunn. Disse er: Sentrumsutvikling i og rollefordeling mellom Gran sentrum, Brandbu og Mohagan Type plasskrevende handel Lokalisering av plasskrevende handel Trafikale endringer 6.2 Tema 1: Sentrumsutvikling, rollefordeling Gran kommune består av to sentrumsområder, Gran og Brandbu. Gran fungerer som handelssenter for Hadelandsregionen, mens Brandbu er av mer lokal karakter. I Næringsplan for Gran kommune (2011) nevnes Gran og Brandbu som de viktigste områdene for utvikling av handel og service. I tillegg til disse to sentrumsområdene trekkes Mohagan fram som kommunens viktigste område for næringsutvikling. Det er Gran, Brandbu og Mohagan som er hovedsatsningsområdene for Gran kommune i de kommende årene (Næringsplanen 2011). Her ønskes utvikling av næring, handel og service, med et mål om bærekraftig utvikling. Samtidig er det viktig at utviklingen skjer på hvert områdes egne premisser, og at næringsutviklingen på Mohagan ikke går på bekostning av sentrumsutviklingen i Gran og Brandbu. I utredningen undersøkes mulighetene for etablering av plasskrevende handel og storhandel, samt kontor og næring, i de tre områdene. Rambøll

90 26-(50) OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR For å si noe om konsekvensene av å etablere handel på Mohagan er dagens handels- og næringsfunksjoner i de tre sentra kartlagt. Dermed kan det gis en vurdering av hvordan de tre utredningsalternativene vil påvirke dagens rollefordeling, og om det vil være i samsvar med den utviklingen kommunen ønsker Gran sentrum Gran sentrum er Hadelands regionsenter, med et variert tilbud av handels- og servicenæring. Den nordligste delen, langs Storgata, preges av småhusbebyggelse, små detaljforretninger og lite trafikk. Sør for og rundt Smietorget ligger det større kjøpesentre og varehus. Her er det mer trafikk, større parkeringsplasser og større bygninger. Her ligger også noen storhandelsvirksomheter i tillegg til store dagligvareforretninger og treningssenter. I kommunedelplanen for Gran sentrum er det et klart skille i planene for sentrum nord og sør. I nord er det meste av arealene regulert til sentrumsformål, mens sentrum sør har mange tomter regulert for forretninger. Rambøll

91 OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR 27 (50) Kommunen har som mål at Gran sentrum skal videreutvikles som regionsenter for Hadeland, og området inneholder en rekke nøkkelfunksjoner som postkontor, jernbanestasjon, vinmonopol og Hadeland videregående skole med bibliotek og kultursal. I Utviklingsveilederen for Gran sentrum (Gran kommune 2014a) blir sentrumsområdet delt i tre deler: bykjernen, det indre sentrumsområdet og det ytre sentrumsområdet (se figur på neste side). Veilederen nevner ambisjoner og retningslinjer for utvikling i de tre delene av Gran sentrum. Bykjernen består av kvartalene i tilknytning til Storgata, kalt Sentrum Nord. I bykjernen er det et sentralt mål å skape et attraktivt sentrum for handel og opphold. All varehandel skal foregå innenfor bykjernen, samt i spesialområdet sør for bykjernen, med unntak av plasskrevende varer (Gran kommune 2014a: 19). Også arbeidsplasser og publikumsrettet næring skal fortrinnsvis lokaliseres i bykjernen. I indre sentrumsområde åpnes det for storhandel og større næringsprosjekter, men ikke plasskrevende varehandel. Det er kun i ytre sentrumsområde at det anbefales å etablere handel med plasskrevende varer (se figur neste side). Figur 12: Småbymiljø i Storgata i sentrum nord, og arealkrevende virksomhet i sentrum sør Rambøll

92 28-(50) OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR Figur 13: Kommunedelplan for Gran sentrum, med avgrensning av «bykjerne» og «indre sentrumsområde», fra Utviklingsveileder for Gran sentrum (Gran kommune 2014a) Rambøll

93 OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR 29 (50) Brandbu Brandbu sentrum defineres som lokalt handels- og servicesenter, og er foruten Gran sentrum det eneste området i kommunen som behandles som et sentrumsområde. Også her er det mål om vekst og utvikling, og samtidig er det ønskelig at landsbymiljøet videreutvikles. Derfor er fortetting og sentrumsnære boformer viktig. Det er få plasskrevende forretninger i Brandbu. I hovedgaten Storlinna ligger for det meste små detaljforretninger som klesbutikker, gullsmed og blomsterbutikk, i tillegg til nøkkelfunksjoner som postkontor, dagligvare og kino. Det er ingen kjøpesentre i Brandbu sentrum, men to kilometer sør for området ligger det nyoppførte Andfossen kjøpesenter med flere plasskrevende- og storhandelsforretninger. Figur 14:Storlinna, Brandbu sentrum Brandbu sentrum er for det meste regulert til sentrumsformål. Figur 15: Kommuneplan Brandbu sentrum (Gran kommune 2011) Mohagan næringspark Mohagan er «Gran kommunes mest betydelige område for etablering av industrivirksomhet og generelt plasskrevende næringer» (Næringsplanen 2011). I Næringsplanen uttrykkes også et mål om å tiltrekke seg IKT-bedrifter til området for å skape en klyngeutvikling. Rambøll

94 30-(50) OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR Mohagan Sør er et 329 daa stort område med skogbruksareal. Arealet er avsatt til næring i gjeldende kommuneplan, men ikke tatt i bruk. Det er eksisterende næringsområder nord/nordøst for Mohagan Sør med bilforretninger og verksteder, teknologiske produksjonsbedrifter (som HAPRO), samt noe kontorvirksomhet (blant annet PFT 2 ). Mange av de eksisterende virksomhetene på Mohagan er plasskrevende og bilbaserte. Figur 16: Kommuneplan Mohagan Sør (Gran kommune 2011) Konsekvensvurdering Det er et overordnet mål i Gran kommune at handel og service i hovedsak utvikles i Gran og Brandbu sentrum, og at disse områdene får utvikle seg i tråd med sin stedlige egenart. Etablering av handelsvirksomhet på Mohagan Sør kan potensielt virke negativt på denne utviklingen. Det er ikke utenkelig at Mohagan Sør kan tiltrekke seg handelsvirksomheter som ellers kunne, og burde, vært lokalisert i Gran eller Brandbu. Dette gjelder særlig storhandel Maxbo, Biltema, osv som allerede eksisterer i Gran sentrum. Å etablere denne typen forretninger på Mohagan vil potensielt ha en negativ effekt på sentrumsutviklingen av Gran sentrum. Tidligere har etableringen av kjøpesenteret på Andfossen utenfor Brandbu skapt debatt. Dette førte til en svekking av Brandbu som sentrum, blant annet etter som Rema 1000 flyttet sin forretning fra sentrum og ut til Andfossen 3. 2 Politiets Fellestjenester 3 (lastet ned ) Rambøll

95 OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR 31 (50) Plasskrevende handel er det derimot lite av på Gran og Brandbu. Denne typen handel, som bilforretninger og trevarehandlere, er for det meste lokalisert i perifere områder som Andfossen og Mohagan. Etablering av plasskrevende handel på Mohagan Sør kan dermed være positivt, så lenge det er virksomheter som er uegnet til å bygge opp under ønsket sentrumsutvikling. En bør være bevisst på at nyetableringer ikke «stjeler» kundegrunnlaget fra Gran og Brandbu sentrum. Innstrammingen i definisjonen av plasskrevende handel (Tabell 2) minimerer denne risikoen. Når det gjelder kontorarbeidsplasser legger alternativ 1 opp til en større mengde enn de andre alternativene. I Utviklingsveilederen for Gran sentrum er det anbefalt å etablere større arbeidsplasser i bykjernen i Gran sentrum for å bidra til sentrumsutviklingen. Etablering av mange arbeidsplasser på Mohagan Sør vil komme i konflikt med denne anbefalingen. 6.3 Tema 2: Type plasskrevende handel Plasskrevende handel og storhandel er ulike på flere områder, og det vil trolig ha forskjellige konsekvenser om man tillater begge typene handel på Mohagan, eller kun de plasskrevende virksomhetene. I dette kapitelet vurderes lokaliseringskriteriene til de to forretningstypene. Det er definert fire temaer som antas å påvirke forretningers lokaliseringskriterier, og som er ulike for plasskrevende handel og storhandel. Det skal redegjøres for disse kriteriene og deretter vurderes om kriteriene kan være i samsvar med ønsket utvikling av Gran og Brandbu sentrum, eller om det vil skape uakseptable forstyrrelser i tettstedene og dermed egne seg bedre på Mohagan sør. Nærhet til vei og parkeringsmuligheter Forretninger med plasskrevende varer er i høy grad bilbaserte, fordi varene er så store at de er vanskelige å frakte med andre transportmidler. Det er nødvendig at slike forretninger er lokalisert med god forbindelse til en bilvei og at parkeringsforhold og muligheter til å kjøre helt fram til butikken er gode. Siden få av kundene ankommer på andre måter enn med bil er det mindre behov for gode gang- og sykkelveier og kollektivtilbud til virksomheten. Forretningene stiller altså krav til store, rimelige tomtearealer med rom for parkeringsplasser. I forretninger med storhandel vil det være større variasjon i transportbruken blant kundene, fordi en stor del av varene er av mindre størrelse. Dermed stiller ikke slike forretninger like høye krav til parkeringsplasser og gode veiforbindelser, og kan for eksempel lokaliseres i bygater eller på kjøpesentre. Kundene er ofte avhengige av å kunne bruke bil, men trolig ikke i like stor grad som i de plasskrevende forretningene. Ofte kan det være tilstrekkelig med ett parkeringshus som betjener flere butikker i en bystruktur eller et kjøpesenter. I tillegg kan det være nødvendig med et eget lager for vareutlevering. Dette kan lokaliseres et annet sted enn selve forretningen slik at man får bedre tilgang til vei og parkeringsmuligheter. Behovet for parkeringsplasser og nærhet til bilvei er altså større for plasskrevende virksomheter enn for storhandel. Arealbehov De to forretningskategoriene stiller forskjellige krav til plass og arealbruk. Generelt kan det antas at jo større varer som forhandles desto større krav stilles til arealbruk. Parkeringsbehov vil være en viktig faktor for hvor store arealer en forretning behøver, men i tillegg vil forhandlere av store, plasskrevende varer ha behov for store arealer både til vareeksponering og -lagring. Forhandlere av motorkjøretøy og landbruksmaskiner kan også ha behov for arealer utendørs til lagring og utstilling av varer. Forretningslokalene vil derfor gjerne være større for plasskrevende varehandel enn for storhandel. Rambøll

96 32-(50) OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR Tabell 3 viser standardstørrelser på utvalgte plasskrevende og storhandelsforretninger. Figuren viser at plasskrevende forretninger for det meste er større enn storhandelsforretninger. Tabell 3 Vanlige størrelser (bra.) på ulike forretninger Storhandel m 2 Plasskrevende handel m 2 Maxbo Ikea Elkjøp Bilforretning Skeidar Landbruksmaskiner Jula Felleskjøpet Plantasjen Konkurransedyktighet/klyngefordeler Et mål for alle forretninger er å tiltrekke seg så mange kunder som mulig, men den beste måten å oppnå dette på er trolig ulik for de to typene plasskrevende handel. Forretninger med plasskrevende varer der kundene for det meste ankommer med bil kan lokalisere seg utenfor sentrumsområder, så lenge veiforbindelsen er god. Tilknytning til en hovedvei er viktig for å trekke til seg kunder fra hele regionen, og for å eksponere reklameskilt til bilveien. I og med at kundene for det meste bruker bil er det mindre viktig å være plassert i nærhet til andre handels- og servicetilbud. Forretninger i kategorien storhandel vil trolig i større grad dra nytte av samlokalisering med andre forretninger, enten i en handlegate eller på et kjøpesenter. Dermed har man bedre mulighet til å tiltrekke seg kunder som egentlig er i området pga andre ærender. Kunder som kommer innom på impuls, uten nødvendigvis å vite hva de skal kjøpe, er en viktig kundegruppe for storhandelsforretninger Bygningsmasse og visuelt uttrykk Bilforretninger, trevarehandlere og hagesentre er virksomheter som stiller strenge funksjonelle krav til bygningsmassen de lokaliseres i. Bilforretninger har store vindusflater for å eksponere salgsvarene, og trevareforhandlere og hagesentre trenger store arealer til lager og utstilling, gjerne utenfor butikklokalene. Plasskrevende handel har derfor et behov for å lokalisere seg i områder der det er få restriksjoner på det visuelle uttrykket. Forretninger innen storhandel har ikke slike behov i like stor grad. Mange av disse virksomhetene kan lokalisere seg i eksisterende bygningsmasse, enten det er i kjøpesentre eller andre lokaler, og har dermed mindre implikasjoner for det visuelle uttrykket i det området de ligger. Tabell 3 viser at storhandelsforretninger generelt er mindre i størrelse enn plasskrevende forretninger. I tillegg er virksomheter innen storhandel gjerne mer tilpasningsdyktige og stiller lavere krav til bygningsmassen Konsekvensvurdering Et mål om å videreutvikle småbymiljøet i Gran og Brandbu kan være vanskelig å forene med plasskrevende og bilbasert handel. Småbymiljøet ivaretas gjerne ved å legge til rette for fotgjengere, syklister og kollektivtransport, slik at biltrafikken blir redusert. Kartleggingen av handelsfunksjonene i Gran og Brandbu viste at det er lite plasskrevende handel i sentrumsområdene. Derimot er det en del storhandel i sørenden av Gran sentrum. 4 Eksempel hentet fra AK-maskiner på Kløfta. Rambøll

97 OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR 33 (50) Det er tydelig at plasskrevende handels krav til parkeringsplasser, areal, lokalisering og visuelt uttrykk er vanskelig å forene med småbymiljøet i Gran og Brandbu sentrum. Storhandelsforretninger er mer tilpasningsdyktige og kan lettere integreres i sentrumsområder. Mange deler av Gran sentrum er regulert for handel og vil være passende for virksomheter innen storhandel. I tillegg er det flere kjøpesentre i Gran som potensielt kan huse forretninger som Elkjøp, XXL og Biltema. Også i Brandbu er det muligheter for å etablere storhandel, så lenge disse tar hensyn til og tilpasser seg det eksisterende småbymiljøet i området. 6.4 Tema 3: Lokalisering av plasskrevende handel AB-metoden I Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging fra 1993 legges det opp til at det motoriserte transportbehovet skal begrenses ved samordning mellom areal- og transportområder. Dette målet er sentralt i planene til Gran kommune, og bør tas hensyn til i utviklingen av Mohagan Sør. AB-metoden «rett virksomhet på rett sted» er basert på en antakelse om at virksomheters transportskapende egenskaper er avhengig av virksomhetstype og virksomhetens lokalisering (Strømmen, 2001). Målet med metoden er å avdekke hvilken lokalisering som er mest hensiktsmessig for en virksomhet med tanke på transport- og lokaliseringsbehov. Dette gjøres ved å utvikle tilgjengelighetsprofiler for områder, og mobilitetsprofiler for virksomheter. I denne utredningen defineres profiler for områdene Gran sentrum, Brandbu og Mohagan Sør basert på hvor tilgjengelige de er med ulike transportmidler. I tillegg defineres profiler for plasskrevende handel og storhandel etter hvor mobile/fleksible de er. Deretter kan profilene sammenlignes, og en kan vurdere hvilke områder som egner seg best til ulike virksomheter. Et sentralt mål er å redusere motorisert transport så mye som mulig Tilgjengelighetsprofiler Et områdes tilgjengelighetsprofil bestemmes av hvor tilgjengelig området er med ulike transportmidler. A-områder har høy tilgjengelighet med kollektivtransport og dårlig tilgjengelighet med bil, som ofte er tilfellet i bysentrum. -områder er lett tilgjengelig med bil, og har dårlig tilgang med kollektivtransport. Dette er de mer perifere områdene i en bystruktur. B- områder ligger i mellomsjiktet med middels god tilgjengelighet både med bil og kollektivløsninger. For å redusere biltrafikk bør virksomheter med mange besøkende, som forretninger og kontorarbeidsplasser, lokaliseres i A-områder. Virksomheter med høye krav til areal og få besøkende, som industri og lager, bør lokaliseres i -områder. I AB-metoden slik den er utviklet i Nederland er det klare kriterier for hvordan de ulike områdetypene defineres. Tilpasset norske forhold er kriteriene som følger (Strømmen 2001): Et A-område er et knutepunkt i kollektivnettet på regionalt nivå, det skal ligge nær en hovedveg, og det skal være strenge parkeringsrestriksjoner. Bilandelen på arbeidsreiser skal være lav. Et B-område er et knutepunkt i kollektivnettet på bynivå, det skal ligge nær hovedveg og motorveg, og det skal være et begrenset parkeringstilbud. Her skal bilandelen være høyere enn i A-områder. I et -område skal kollektivtilgjengeligheten være dårlig, området skal ligge nær hovedveg og motorveg, og det skal ikke være restriksjoner på parkeringstilbudet. Parkeringsforholdene skal være gode. Rambøll

98 34-(50) OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR I tillegg til A, B og -områder benyttes også D og E-områder. I et D-område er både biltilgjengelighet og kollektivtilgjengeligheten dårlig. Og i et E-område er begge typer transport lett tilgjengelig, i tillegg er det gode parkeringsforhold. Tabell 4 Enkel modell for å framstille et områdes tilgjengelighetsprofil Det bør nevnes at kriteriene ovenfor er utviklet for mer urbane områder enn Gran kommune. I denne analysen er derfor kriteriene justert slik at de er bedre tilpasset Gran, Brandbu og Mohagan. Hovedfokuset i analysen er uansett transportbehov og den relative mengden bilbruk og alternative transportmidler. Gran Gran sentrum er regionsenter for Hadeland og har god regional forbindelse. Riksvei 4 passerer gjennom området, og Gran jernbanestasjon har regelmessige avganger mot Oslo og Gjøvik. Å ankomme Gran sentrum med bil er forholdsvis uproblematisk i sørenden, der det er store parkeringsplasser i tilknytning til dagligvareforretningene og kjøpesentrene Smietorget og Granstunet. I sentrum nord er gatene smalere og det er færre parkeringsplasser. Nærhet til jernbane gjør at Gran kan klassifiseres som et A-område, men mangelen på parkeringsrestriksjoner problematiserer dette. Gran sentrum ligger altså i sjiktet mellom A- og E- område. Ønsket om småbyutvikling tilsier likevel at det bør innføres flere parkeringsrestriksjoner, og at området bør utvikles som et A-område. I denne analysen defineres Gran sentrum som et A-område. Her bør en altså plassere arbeids- og besøksintensiv virksomhet med lav bilavhengighet. Brandbu Brandbu sentrum har noe lavere tilgjengelighet enn Gran. Det er kun bussforbindelse, ikke tog, og nærmeste riksvei er Rv 4 som ligger noen kilometer unna. Brandbu har altså lavere tilgjengelighet enn Gran på de fleste typer transport. Samtidig er det begrenset med parkeringsmuligheter, og et ønske i kommuneplanen om å utvikle det eksisterende landsbymiljøet. Til tross for det lave kollektivtilbudet er man ikke avhengig av bil, da sentrumsområdet er lite nok til at de fleste fasiliteter kan nås til fots. I denne analysen defineres Brandbu som et B-område. I tråd med målet om å beholde landsbymiljøet bør man videreutvikle og utvide det eksisterende handels-, service- og opplevelsestilbudet i området. Mohagan Næringspark Rambøll

99 OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR 35 (50) Mohagan næringspark har en viss kollektivtilgjengelighet. Jaren togstasjon ligger i nærheten av området, med planlagt gang- og sykkelvei til Mohagan, men stasjonen ligger ikke nært nok til å kvalifisere til A-område. I tillegg går buss linje 703 gjennom Mohagan på vei mellom Brandbu og Harestua. Bussen har timesavganger i hver retning, og er dermed et godt tilbud for ansatte og besøkende til området. I tillegg til buss- og jernbaneforbindelse er det svært god biltilgjengelighet med riksvei 4 som går langs området. Nærheten til riksveien gir god kapasitet for både privatbiler og godstransport. Områdets lokalitet tilsier at besøksintensive virksomheter her vil gi mye biltrafikk og en stor flyt av mennesker vekk fra de viktige sentrumsområdene Gran og Brandbu. Mohagan Sør kvalifiserer altså til å defineres som -område. Her bør det lokaliseres virksomheter med høy bilavhengighet og lav besøksintensitet. Tabell 5 Områdenes tilgjengelighetsprofiler Mobilitetsprofiler Virksomheters mobilitetsprofil sier noe om virksomhetens behov for transport av både mennesker og gods. Profilene bestemmes i denne utredningen av arbeids- og besøksintensitet, bilavhengighet og godstransport (Strømmen, 2001). Arbeids- og besøksintensitet sier noe om hvor mange reiser som blir gjort til og fra virksomheten av ulike aktører. Bilavhengighet er et mål på hvor avhengige disse aktørene er av å bruke bil i forhold til alternative transportmidler. Godstransport handler om mengden og størrelsen på godsleveranser til og fra virksomheten. Plasskrevende handel Arbeidsintensiteten for plasskrevende handelsvirksomhet er relativt moderat. I forhold til arealbruk er det få ansatte i hver forretning. Besøksintensiteten er derimot høy sammenlignet med andre typer virksomhet som kontor og industri. Disse virksomhetene genererer mellom 3 og 8 bilturer per 100 m 2 mens plasskrevende handel genererer 17,5 turer per 100 m 2. Bilavhengigheten for slik handel er som tidligere nevnt relativt høy. Varestørrelsen gjør at kundene for det meste er nødt til å bruke bil. Også godstransporten vil være stor for denne typen handel, både i hyppighet og størrelse. Forhandlere av trevarer og hagesentre vil trolig oppleve daglige leveranser av varer. Bil- og kjøretøyforretninger vil ha sjeldnere leveranser, men disse vil til gjengjeld være av større volum. Rambøll

100 36-(50) OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR Storhandel Arbeidsintensiteten for storhandel vil trolig være noe høyere per m 2 enn for mer plasskrevende handel, men den vil likevel være av liten betydning i forhold til besøksintensiteten. Besøksintensiteten for storhandel er høyere enn for plasskrevende handel. Møbelforretninger som forhandler interiørartikler genererer rundt 30 turer per 100 m 2 og hvite- og brunevareforhandlere genererer nærmere 35 turer per 100 m 2. Det er altså flere besøkende til disse forretningene, men kundene er mindre avhengige av å bruke bil. En stor andel av varene i disse forretningene er det mulig å få med seg hjem på buss eller sykkel. I tillegg kan som nevnt slike forretninger dra nytte av samlokalisering med annen handelsvirksomhet for å tiltrekke seg flere kunder Mengden godstransport er gjerne høy for storhandel, med hyppige leveranser Konsekvensvurdering Bruk av AB-modellen har gitt mulighet til å lage en helhetlig analyse av lokaliseringsalternativer for de to virksomhetstypene i Gran kommune i henhold til de rikspolitiske retningslinjene. Gran og Brandbu vurderes i denne utredningen som henholdsvis A- og B-områder, når kriteriene er tilpasset Gran kommune. Mohagan blir derimot definert som et -område. Virksomheter med mye godstransport og stor bilavhengighet, som plasskrevende handel, egner seg godt i -områder og mindre godt i A-områder. Utredningen viser at å regulere deler av Mohagan Sør for plasskrevende handel ikke vil gå utover sentrumsutviklingen i Gran og Brandbu. Analysen viser også at storhandel er dårligere egnet for Mohagan Sør. Disse forretningene har en høyere besøksintensitet, samtidig som de besøkende er mindre avhengige av å bruke bil. Dermed kan det være positivt å lokalisere disse i Gran eller Brandbu sentrum slik at kunder som ønsker det har mulighet til å benytte andre transportmetoder enn bil. I tillegg vil etablering av denne typen handel på Mohagan gi en unødvendig stor flyt av kunder vekk fra de viktigste handelssentrene i kommunen. Når det gjelder kontorvirksomheter, som har mange besøkende sammenlignet med for eksempel industri og lager, egner de seg best i A- eller B-områder. En stor etablering av kontorarbeidsplasser på Mohagan Sør anses derfor som negativt, så lenge det er ledige arealer for slik virksomhet på Gran og Brandbu. 6.5 Trafikk og kollektiv I forbindelse med konsekvensutredningen har Rambøll utarbeidet trafikkutredning for å kartlegge de trafikale konsekvensene av utredningsalternativene (Rambøll 2014a). Trafikkanalysen følger i sin helhet som vedlegg til planbeskrivelsen. I dette avsnittet blir de viktigste resultatene fra trafikkanalysene presentert Eksisterende situasjon Planområdet er i dag et skogsområde og generer ingen trafikk Konsekvenser av tiltaket Tabellene nedenfor viser beregnet turproduksjon ved de tre alternativene til arealbruk. Rambøll

101 OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR 37 (50) Alternativ 0 Aktivitet BRA (m 2 ) Bilturer per 100 m 2 Bilturer per døgn Andel makstime Bilturer i makstime Retningsfordeling Ettermiddag (%) Ettermiddag (kjt/t) Inn Ut Inn Ut Kontor % Plasskrevende handel 0 17, % Industri/lager , % Sum Alternativ 1 Aktivitet BRA (m 2 ) Bilturer per 100 m 2 Bilturer per døgn Andel makstime Bilturer i makstime Retningsfordeling Ettermiddag (%) Ettermiddag (kjt/t) Inn Ut Inn Ut Kontor % Plasskrevende handel , % Industri/lager , % Sum Alternativ 2 Aktivitet BRA (m 2 ) Bilturer per 100 m 2 Bilturer per døgn Andel makstime Bilturer i makstime Retningsfordeling Ettermiddag (%) Ettermiddag (kjt/t) Inn Ut Inn Ut Kontor % Plasskrevende handel , % Industri/lager , % Sum I tillegg til turproduksjonen er det gjort analyser av krysskapasitet, kollektivtransport og trafikksikkerhet: Rambøll

102 38-(50) OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR Kapasitet i kryss Figuren til høyre viser de to kryssene som vil få økt belastning vet utbygging av Mohagan Sør. Det er gjort analyser for å vurdere om de ulike utbyggingstiltakene vil føre til kødannelser. RV 4 x Mohagavegen I krysset Mohagavegen x Rv 4 vil det ikke bli uakseptabel kø ved utbygging på Mohagan Sør, uavhengig av alternativ for arealbruk. Likevel anbefales det at krysset utvides med et venstresvingefelt i Mohagavegen fra øst inn mot den nordgående rampa. Mohagavegem x Søndre Mohagavegen Når det gjelder avkjøring fra Mohagavegen inn på planområdet (Søndre Mohagavegen) er det utredet tre kryssløsninger. Utredningen viste at rundkjøring gir best trafikkavvikling. Mohagavegen x Movegen og Movegen x Nysetvegen I trafikkanalysen er også kryssene øst for planområdet undersøkt: Mohagavegen x Movegen Movegen x Nysetvegen Figur 17: Kapasitetsberegnede kryss Selv om trafikkmengden vil øke i begge kryssene vil det ikke oppstå kapasitetsproblemer. Kollektivtransport Tiltaket forventes ikke å påvirke tilbudet til kollektivtrafikken. Trafikksikkerhet og veggeometri Tiltaket innebærer en økning i trafikken, noe som isolert sett kan medføre redusert trafikksikkerhet. Det foreslås å etablere et eget venstresvingefelt inn mot den nordgående rampa fra Mohagavegen til Rv 4 og det bør ryddes frisikt i kryssene øst for planområdet. Ut over det er det ikke behov for tiltak for å bedre trafikksikkerheten. Veggeometrien øst for området er trang, det er bratte partier og sikten er til dels dårlig. Det er registrert én møteulykke de siste 10 årene. Møteulykkene kan reduseres med bredere veger, men Rambøll er skeptiske til å gjennomføre en vesentlig standardheving av vegnettet lokalt rundt disse to kryssene. Dette fordi dette er et område der det stort sett er lokal trafikk, og på et vegnett som ikke innbyr til høye hastigheter. Dersom man bestemmer seg for en standardheving bør dette skje etter en samlet plan der en ser et større område i sammenheng. Et slikt tiltak kommer da ikke som en konsekvens av utbyggingen av planområdet på Mohagen, men ut fra et eget ønske om å gjøre noe med vegnettet fra det offentlige. Da må man først og fremst se på myke trafikanters framkommelighet og sikkerhet (spesielt skolevegene) og kanskje også vurdere veger der det går buss spesielt. Dernest må en også se på tiltak som evt. begrenser graden av uønsket gjennomkjøring. Slik sett er den litt lange, svingete og smale atkomsten med humper ned til Rv4 i krysset med Nordre Ålsvegen en naturlig begrensning. Rambøll

103 OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR 39 (50) Konsekvensvurdering Analysene viser at ingen av kryssene på dagens vegnett vil merke kapasitetsproblemer. Det forutsettes at selve avkjørselen fra området til Mohagavegen bygges om, enten som rundkjøring eller som et t-kryss med Mohagavegen syd som underordnet sekundærveg. Trafikktallene bygger på et maksscenario hvor delfeltene bebygges med høy utnyttelse og transportkrevende virksomhet. Dette er nødvendig for å belyse planens tillatte utnyttelse og dens mulige innvirkning på trafikken. Erfaring fra tilsvarende næringsområder tilsier at kontor- og forretningsandelen blir lavere enn det som tillates (i dette tilfellet til sammen / kvm), og at andre, mindre trafikkskapende virksomheter, vil dominere. Utnyttelsen av eiendommene har også ofte vist seg å bli lavere enn planen tillater. Det er ønskelig at eiendommene får en effektiv arealutnyttelse, samtidig tilsier erfaringer at trafikken i området trolig blir en del lavere enn maksscenarioet her skisserer. Etablering av rundkjøring er derfor et rekkefølgekrav knyttet til kapasiteten i krysset ut mot Mohagaveien, og ikke en forutsetning for å starte utbyggingen. Dermed sikres det fleksibilitet nok til å vurdere behovet etter hvert som området tas i bruk. 6.6 Støy Det er gjennomført en støyanalyse basert på den trafikk som en forventer at planen vil kunne medføre Eksisterende situasjon Kartet under viser støysoner for nåværende situasjon. Figur 18: Støysonekart for nåværende situasjon Rambøll

104 40-(50) OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR Konsekvenser av tiltaket Kartene under viser støysonene for fremtidig situasjon, alternativ 1 og 2. Figur 19: Støysonekart for alternativ 1 (t.v.) og alternativ 2 (t.h.). Beregningshøyde 4 m Utbyggingen får ikke store trafikale konsekvenser for Rv 4, og støybidraget fra veien vil ikke økes mye. Den største endringen blir på Mohagaveien. Uteplassene med adresse Solbakken som ligger nærmest Mohagaveien vil havne i gul sone, men det er usikkert hvor mange dette gjelder. Trafikken øker fra ÅDT 500 til ÅDT her. En dobling av trafikk er å anse som en endring på rundt 3 db i L den -nivåer. Kartene under viser støyberegninger med 2 m beregningshøyde viser at Solbakken 1, 5, 13 og 15 har nivåer over L den 55 db hvor det antas at hoveduteplass er. Lokale skjermingstiltak bør vurderes her, se veileder for lokale støyskjermer. 5 Kartfoto fra kart.finn.no viser at plassering av terrasser for de resterende boligene i Mohagaveien/Solbakken ligger i områder der støynivåene er under L den 55 db. Figur 20: Støysonekart for støyutsatte eiendommer, alternativ 1 (t.v.) og alternativ 2 (t.h.). Beregningshøyde 2 m. 5 Rambøll

105 OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR 41 (50) Konsekvensvurdering I tilfeller der det kun er enkelte boliger som får nivåer på uteplass over anbefalt grenseverdi, anbefales det lokal skjerming av uteområdet istedenfor områdeskjerm. Skjerming her vil innebære å lage terrasseskjermene tette og f.eks. sette opp en glasskjerm på toppen. Følgende bestemmelse innarbeidet i planforslaget: Det skal utredes behov for og gis tilbud om lokal skjermingstiltak for boligeiendommer, der støyen fra det aktuelle veganlegget i prognoseåret ligger over L den =55 db på eksisterende privat hoveduteplass. Boligeiendommer som skal vurderes for lokale tiltak er 157/73, 157/74, 157/98 og 157/78. Konkret utforming og utførelse av de lokale støytiltakene avklares i samråd med den enkelte grunneier og ev. gjennom byggesaksbehandling dersom tiltaket er søknadspliktig. I tillegg er innarbeidet rekkefølgekrav som sier at lokale støytiltak skal være planlagt og gjennomført før det kan gis brukstillatelse i planområdet. I anleggsperioden vil den nærmeste boligbebyggelsen kunne oppleve et høyt støynivå på dagtid (kl 07-19) med massetransport ut av området, hjullastere/bulldosere/gravemaskiner ifm. planering m.m. T-1442 har egne retningslinjer for begrensning av støy fra bygge- og anleggsvirksomhet. Det henvises til T-1442 for fullstendig informasjon. Grenseverdier for støybelastningen mot boliger er gitt i kapittel 4, tabell 4 i retningslinjene. Dersom arbeidene pågår over lang tid, skal grenseverdiene skjerpes. Dette er beskrevet i tabell 6 i retningslinjene. Enkelte av de planlagte byggene på området vil få fasader i rød eller gul sone. NS8175 stiller krav til innvendige nivåer fra utendørs lydkilder i kontorer, og dette må derfor tas hensyn med tanke på materialer, vinduer o.l. 6.7 Oppsummering og anbefalinger I dette avsnittet blir utredningstemaene oppsummert, og det gis anbefalinger for den videre planleggingen av Mohagan Sør. Når det gjelder trafikk og støy har utredningene vist at det ikke er vesentlig forskjell på alternativ 1 og 2. De øvrige utredningsteamene har derimot vist større variasjon mellom alternativene Ikke tillate storvarehandel på Mohagan sør På grunn av de store variasjonene mellom storhandel og plasskrevende handel, samt den bransjeglidningen som har foregått, anbefales det å bruke en snevrere definisjon av plasskrevende handel enn den som benyttes i «Fylkesdelplan for lokalisering av varehandel i Oppland» (2008), se tabell 2. Utredningen viser at det vil være negativt for sentrumsutviklingen i kommunen å tillate storhandelsvirksomhet på Mohagan Sør, da det vil trekke aktivitet vekk fra sentrumsområdene Tillate plasskrevende handel på Mohagan Sør Utredningen har samtidig vist at plasskrevende handel passer dårlig i Gran og Brandbu sentrum fordi kravene til parkeringsplasser, areal, lokalisering og visuelt uttrykk er vanskelig å forene med småbymiljøet i Gran og Brandbu sentrum. Derimot vil det være positivt å etablere plasskrevende handel på Mohagan Sør, der det er store arealreserver og god biltilgjengelighet. Fordi handelsaktører er opptatt av samlokalisering for å øke kundetilfanget kan det oppstå en større ansamling av forretninger på Mohagan sør. Så lenge det kun er plasskrevende forretninger Rambøll

106 42-(50) OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR i anbefalt definisjon, så er faren for at denne ansamlingen er en trussel for sentrumsområdene liten. Risikoen ligger i en evt. bransjeglidning som vil føre til et bredere handelstilbud og større kundetilfang noe som kan utgjøre en større trussel for sentrumsområdene. Bransjeglidning har tidligere primært skjedd i storhandelsforretninger som Maxbo og Elkjøp, men det er ikke usannsynlig at også bilforretninger og hagesentre kan utvide sortimentet og få et konsept som ligner mer på detaljhandel. Dette er det viktig å være oppmerksom på. Samtidig vil vi anbefale m2 plasskrevende handel på Mohagan sør fordi det gir mulighet for etablering av en stor aktør, og fleksibilitet i utviklingen av området. Gran er regionsenter på Hadeland og vi mener denne fleksibiliteten bør finnes i nærheten av Gran. I tillegg er det viktig for å unngå at plasskrevende virksomheter etablerer seg på mindre egnede områder i kommunen som Gran og Brandbu sentrum eller i nabokommuner Begrense andelen kontorvirksomhet I sentrumsplanen for Gran nevnes det at arbeidsplasser fortrinnsvis bør lokaliseres i sentrumskjernen. Kontorvirksomheter er svært besøksintensive, med mange ansatte per kvadratmeter. Derfor er det positivt at slike arbeidsplasser hovedsakelig lokaliseres i Gran og Brandu sentrum. Dette vil bygge opp under aktiviteten i og styrke sentrumsutviklingen og kontorarbeidsplassene vil få bedre tilgang til kollektivtransport enn på Mohagan Sør. Til slutt anbefales det derfor å redusere andelen kontor på Mohagan Sør til m 2 eller mindre. 7. ØVRIGE KONSEKVENSVURDERINGER 7.1 Grønnstruktur Eksiterende situasjon Gran kommune ligger nær marka og har gode turmuligheter i naturmark og skog. Gran kommune har i samarbeid med Jevnaker og Lunner kommune satt i gang et prosjekt der visjonen er ønske om å få folk ut på tur, gå til skole, jobb og benytte nærmiljøet i utstrakt grad. Planområdet Mohagan sør utgjør i dag et større, sammenhengende skogsområde, og har kvaliteter som gjør det egnet som turområde i nærmiljøet. Mye av hogstmoden skog er blitt hugget, og ny krattskog, (blant annet bjørk, or, selje) har delvis etablert seg. Skogsbunnen er preget av lyng, mose og fjell i dagen. Planområdet benyttes i dag som turområde, med flere etablerte tråkk- og stiforbindelser. Fremkommeligheten er varierende, og stigningen varierer. Planområdet ligger inn mot/mellom etablerte boligområder, som Solbakken i nord og Stadstadbråtan i øst og vil for noen områder være snarveien mellom boligområdet og Jaren sentrum. Kartutsnittet (under), med utgangspunkt i kommunens kartdatabase viser turkart for sommerhalvåret. Rambøll

107 OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR 43 (50) Figur 21: Oversikt over eksiterende stier i planområdet Turstier kommunen har merket av, er vist med rød, stiplet strek. De fleste stiene går mellom Mohagavegen/Solbakken og boligområder i øst. En av stiene fører ned til driftsvei langs Rv4. Den viktigste stiforbindelsen ligger sør i planområdet og går fra øst mot vest i planområdet. Det er denne forbindelsen som anses som den viktigste forbindelsen å kunne ivareta. Avbøtende tiltak Stiforbindelsen øst/vest sør i planområdet med tilhørende grønnstruktur ivaretas/sikres gjennom planen i en regulert grønnstruktur. I tillegg vil det sikres gode, nye forbindelser gjennom planområdet ved at det etableres fortau og gang- og sykkelvei tilknyttet det nye veisystemet. Disse vil ha universell tilgjengelighet. Den ene av gangveiene skal knyttes opp mot eksisterende gangforbindelse til sentrum. I tillegg er det tenkt etablert en grønnstruktur for å sikre muligheten for en tursti- stikkvei mellom områdets sørlige og nordlige del. For å sikre et grønt preg på området og sammenhengende grønnstruktur, tar planforslaget vare på grønne buffersoner mot boligfeltene i nord og øst samt interne grønne strukturer/korridorer langs veisystemene. Mot Rv4 skal det sikres en «inngrepsfri» sone for å sikre terreng og vegetasjon på terrengryggen i planområdets randsone mot riksveien. Etablering og sikring av denne grønnstrukturen er gjort ut fra flere hensyn: Det sikrer mulighet for friluftsliv og stiforbindelser gjennom planområdet, demper skjemmende fjernvirkning med en «grønn ramme» om byggetomtene, legger til rette for bedre ivaretakelse/infiltrasjon av flomvann samt tilrettelegger forholdene for biologisk mangfold i et område som før var et sammenhengende skogsområde. 7.2 Kulturminner Det er gjennomført søk i Riksantikvarens database for kulturminnesøk som ikke innehar registreringer i området. Oppland fylkeskommune v/kulturarvenheten har også medelt at det Rambøll

108 44-(50) OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR ikke finnes registrerte kulturminner i området som kommer i konflikt med tiltaket. Det er gjennomført befaring i området sommeren Kulturarvenheten i Fylkeskommunen har ikke påvist automatisk fredete kulturminner i området. To rydningsrøyser er registrert og kommunen er bedt om selv å vurdere verneverdien av disse. Rydningsrøysene er godt dokumentert gjennom Kulturarvenhetens befaringsrapport. Det finnes flere slike rydningsrøyser i Gran kommune og en del av dem er tatt vare på. Rydningsrøysene som ligger innenfor planområdet i Mohagen sør vurderes derfor ikke å være av en slik karakter at de må bevares 7.3 Naturmiljø Eksisterende situasjon Planområdet består i dag av noen mindre arealer med eldre produksjonsskog (gran) som ikke er hugget. Arealet er registrert med høy bonitet og har bra produksjonsevne og på de større flatene som er hugget i senere tid foreligger det et dominerende oppslag av lauvskog. For alle saker som berører naturmangfold følger det av naturmangfoldloven 7 at prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, og det skal fremgå av beslutningen hvordan disse prinsippene er vurdert og vektlagt i saken. Planen er vurdert etter prinsippene i naturmangfoldlovens Det er gjennomført en skjematisk vurdering av hvordan planen forholder seg til de registrerte naturverdiene i området. Denne gjennomgangen er vist som en sjekkliste og er utgangspunkt for en mer overordnet vurdering av planens virkninger for naturmiljøet i området. Det er i forbindelse med denne kartleggingen funnet 2 registreringer. Den første er en observasjon av Tornskate som er registrert som nær truet (NT) i planområdet fra 2003 i artsdatabanken. Bestandsnedgangen er i artsdatabanken opplyst å komme av påvirkningsfaktorer utenfor Norge (trekkfugl med overvintring på det afrikanske kontinent). Skal trives på hogstflater og generelt i kulturlandskapet. Den andre som er en MiS (miljøregistrering i skog)- registrering på en eldre lauvskogsuksesjon lagt inn i forbindelse med skogbruksplanlegging i området. Denne ble frigitt i forbindelse med arbeidene med kommuneplan som ble vedtatt 26. mai Det er gjennomført søk i Direktoratet for naturforvaltnings (DN) naturbase. For det aktuelle planområdet foreligger det ikke noen registreringer på viktige naturtyper etter DN sin håndbok nr 13. Planområdet består i den øvre delen av et tynt morenedekke (farget lyst grønt på kart i figur 14) hvor morenematerialet er usammenhengende eller kun et tynt dekke over berggrunnen. I partiet nedenfor som utgjør den største delen av planområdet er morenematerialet sammenhengende, og stedvis med stor mektighet (mørkere grønn farge på kart i figur 14). Rambøll

109 OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR MOHAGAN SØR 45 (50) Figur 22: Løsmassekart over området (kilde: NGI) Konsekvenser Tiltaket berører ikke naturmiljøer som vernet eller fredet. Avbøtende tiltak Det settes av to større urørte arealer som en del av en grønnstruktur i sør og øst som ivaretar et sammenhengende grønt drag gjennom området. 7.4 Folkehelse Eksisterende situasjon Det er ingen tiltak i planområdet i dag som påvirker befolkningens helse ut over at området benyttes til en viss grad som turområde for de som bor i nærområdet. Konsekvenser Tiltaket vil kunne gi positive effekter til folkehelsen gjennom etablering av et sammenhengende gang- sykkelveinett gjennom området fra Jaren sentrum og helt opp til eksisterende næringsområde i Mohagan. Rambøll