Reguleringsbestemmelsene er endret i tråd med bystyrevedtak den

Transkript

1 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR DEL AV GBNR. 55/1 PÅ LIMI Dato for siste revisjon av plankartet: Dato for siste revisjon av bestemmelsene: Reguleringsbestemmelsene er endret i tråd med bystyrevedtak den GENERELT 1.1 Planområdet Reguleringsbestemmelsene gjelder innenfor det regulerte området avgrenset med reguleringsgrense på plankartet. 1.2 Hensikten med reguleringsplanen Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for bygging av boliger med fellesarealer, lekeplasser og parkeringsarealer. 1.3 Reguleringsformål Området reguleres til følgende formål etter Plan- og bygningsloven 12-5 arealformål Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse Kommunalteknisk anlegg Uteoppholdsareal Samferdselsanlegg og teknisk infrastuktur Kjøreveg Kjøreveg med Fortau Landbruks - natur og friluftsområder Jordbruk Felt B1og B2 Felt K1 Felt F1, F2, F3 og F4 Felt T1, T2 Felt T3 Felt J1 Hensynssoner Området reguleres til følgende formål etter Plan- og bygningsloven 12-6 Bevaring av kulturmiljø Felt H570_1 2. FELLES BESTEMMELSER 2.1 Rekkefølgekrav Før iverksetting av tiltak i henhold til plan skal det foretas arkeologisk utgraving av de berørte automatisk fredete kulturminnene, to lokaliteter med bosetnings- og aktivitetsspor (ID og ID ) i planområdet Egengodkjent side 1 av 9

2 Det skal tas kontakt med Telemark fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske utgravingen kan fastsettes. Før det gis byggetillatelse/rammetillatelse skal: gang- og sykkelvei mellom Tufte og Venstøp skole være ferdigstilt. siktforholdene utbedres i krysset Luksefjellvegen/Limivegen ved at en del av bergnabben på østre side av Luksefjellvegen sprenges vekk. all dokumentasjon beskrevet under 2.2 foreligge: o dokumentasjon av geotekniske forhold o tekniske planer for vann og avløp o dokumentasjon av nødvendige tiltak mot radon o landskapsplan for tilhørende områder o miljøprogram for utbyggingen o arkeologisk utgraving o plan for anleggsvirksomheten ved framføring av veg T1 Før det gis midlertidig brukstillatelse til den først boenheten skal: uteområder som skal brukes til felles lek være ferdig opparbeidet ihht. godkjent landskapsplan. kryss mellom Luksefjellvegen og Limivegen (felt T3)med tilhørende siktsoner må være opparbeidet ihht. gjeldende normaler. jernbanetrase i vestre avgrensning av planområdet (Bratsbergbanen) være sikret ihht. gjeldende lovverk og forskrifter. 2.2 Dokumentasjonskrav Geotekniske forhold I forbindelse med søknad om tillatelse til gjennomføring av tiltak i henhold til plan- og bygningslovens 93 skal geotekniske forhold i tiltaksområdet være dokumentert. For alle tiltak i planområdet skal det dokumenteres at stabiliteten er tilstrekkelig både for anleggsfasen og i permanent sammenheng. Både lokalstabilitet, områdestabilitet og eventuelle sikringsbehov skal være dokumentert av geotekniker og deretter kontrollert av en uavhengig geotekniker fra et annet firma. Dersom den geotekniske vurderingen viser at det må gjennomføres sikringstiltak for å oppnå tilstrekkelig stabilitet, må plan for utførelsen sendes kommunen i forbindelse med byggesaksbehandlingen. Kontroll med utførelsen av sikringsarbeidet må innarbeides i kontrollplanen og dokumentasjon på gjennomført sikring fremlegges før brukstillatelse og ferdigattest gis. Eventuelle stabilitetsforbedrende tiltak utenfor selve byggearealet skal være gjennomført før oppstart av bygge- eller anleggsarbeidene på planarealet. Kommunaltekniske forhold Håndtering av overflatevann og løsninger for vann og avløp skal dokumenteres Egengodkjent side 2 av 9

3 Radon Ved ny bebyggelse, eller utvidelse av eksisterende bebyggelse, skal gulvkonstruksjonen nærmest bakken, samt veggkonstruksjonen i kjellervegger med fyllmasser inntil, utføres slik at radon hindres i å trenge inn. Konsentrasjonen av radongass i oppholdsrom skal ikke overstige 100 Bq/m3. Under kjellergulv skal det være innretninger som effektivt kan lufte radongass. Ved søknad om igangsettelsestillatelse skal det leveres dokumentasjon på forebyggende tiltak mot radoninntrengning. Landskapsplan I forbindelse med søknad om rammetillatelse til gjennomføring av tiltak i henhold til plan- og bygningslovens 93 stilles det krav til utarbeidelse av detaljert landskapsplan i en målestokk på minst 1:500. Prinsipper om universell utforming skal i størst mulig grad ligge til grunn ved utarbeidelse av landskapsplan og det skal vises hvordan disse ivaretas i planen. Se også 2.3. Landskapsplan skal vise opparbeidelse av utearealer, felles lekearealer, gjesteparkering, atkomst til evt. parkeringskjeller, sykkelparkering, oppstillingsplass for miljøstasjon/ avfallsdunker og annen disponering av ubebygd område, herunder ramper, trapper, forstøtningsmurer, faste utemøbler, beplanting, materialbruk mm. Planen skal også redegjøre for avgrensning mellom privat uteareal og jordbruksarealer i vestre kant av planområdet. Det skal vises atkomst og kjøresterkt dekke som kan benyttes av utrykningskjøretøy og flyttebil. Miljøkrav I forbindelse med søknad om tillatelse til gjennomføring av tiltak i henhold til plan- og bygningslovens 93 skal det utarbeides et miljøprogram. Miljøprogrammet skal dokumentere at prosjektet skal kunne bygges, drives og rives uten alvorlige konsekvenser for miljøet. Følgende temaer skal behandles: - materialbruk i et livsløpsperspektiv - miljøvennlige energiløsninger i bebyggelsen med vekt på fleksibel energiforsyning, langlivede bygningsintegrerte løsninger og et lavt energiforbruk per bebygd areal. - samspill mellom utearealer og bebyggelsesstruktur med vekt på vannbehandling, biologisk mangfold og bruk av vegetasjon i uteområder Arkeologisk utgraving Før iverksetting av tiltak i henhold til plan skal det foretas arkeologisk utgraving av de berørte automatisk fredete kulturminnene, to lokaliteter med bosetnings- og aktivitetsspor (ID og ID ) i planområdet. Det skal tas kontakt med Telemark fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske utgravingen kan fastsettes Egengodkjent side 3 av 9

4 Plan for anleggsvirksomheten ved framføring av veg T1 Før det gis byggetillatelse/rammetillatelse skal det foreligge godkjent plan for anleggsvirksomhet ved framføring av veg T1. I område SB1, regulert til bevaring av kulturmiljø, må ikke arealbeslaget være større enn absolutt nødvendig. Området inneholder registrerte automatisk fredede kulturminner (gravfelt) samt tilhørende sikringssone. Gravfeltet har Askeladden id og består av 8 gravhauger (jfr 7 nedenfor). 2.3 Tilgjengelighet i uteområder Det skal tilstrebes god tilgjengelighet i uteområdene for hele befolkningen, herunder bevegelseshemmede, orienteringshemmede og miljøhemmede, og arealene skal utformes slik at de kan brukes på like vilkår av så stor del av befolkningen som mulig. 2.4 Støy Støynivå innendørs og utendørs, samt for lekearealer, skal ikke overstige de støygrenser som til enhver tid er angitt i gjeldende statlig regelverk, jfr. T Automatisk freda kulturminner Planområdet inneholder automatisk fredede kulturminner. Dersom en under gravearbeider/ anleggsvirksomhet eller lignende støter på mulige kulturminner i tillegg til de som er registrert, skal arbeidet umiddelbart stanses og regionale kulturvernmyndigheter skal varsles, jfr. Lov om kulturminner 8-2.ledd. 3. BEBYGGELSE OG ANLEGG GENERELLE BESTEMMELSER 3.1 Universell utforming Prinsippet om universell utforming skal tilstrebes, spesielt gangveier, atkomster og uteområder skal ha universell utforming. Minst 50 % av alle nye boligenheter innen hvert utbyggingstrinn i planområdet skal være tilrettelagt for livsløpsstandard. 3.2 Grad av utnytting Maksimal grad av utnytting er angitt i % BYA på plankartet. Maksimal tillatt grad av utnytting er bebygd areal (BYA) på: felt B1: 50% felt B2: 40% Beregning av prosent bebygd areal (BYA) omfatter alle bygninger, konstruksjoner, overbygde arealer og nødvendig biloppstillingsplass, i henhold til beregningsregler i NS Byggehøyde Bebyggelse skal ha følgende maks kotehøyde. nordligste halvdel av felt B1: c + 63,0, sørligste halvdel av felt B1: c + 64,0 felt B2: c +56, Egengodkjent side 4 av 9

5 Byggehøyde er byggets høyeste punkt. Mindre elementer som ventilasjon, heishus og lignende tillates ført opp maks 2 meter over den regulerte byggehøyden. Bygg skal oppføres med vinkeltak eller flatt tak eller en kombinasjon av disse. Dersom saltak- eller skrå takform velges, skal møneretningen ligge langsetter landskapets helning. 3.4 Byggegrense Byggegrense er vist på plankartet. I felt B1 tillates 25% av bebyggelsen trukket inntil 2 meter fra felt T1. I felt B1 tillates bebyggelsen å krage ut over byggegrensen mot felt T1, og søylepunkter tillates plassert inntil 2 meter fra felt T Boligkvalitet Boenhetene skal i hovedsak være gjennomgående. Det tillates ikke ensidige leiligheter mot nord og nordøst. For ensidige leiligheter skal leilighetsdybden ikke overstige leilighetens fasadelengde. Innendørs luftkvalitet skal sikres i henhold til gjeldende lover og forskrifter. 3.6 Krav til parkering Parkering skal hovedsakelig anordnes i forbindelse med den enkelte boenhet. Det skal sikres min 5 HC-plasser i forbindelse med gjesteparkering innenfor planområdet. Krav til parkering er som følger: Bilparkering Virksomhet Enhet Antall per enhet Boenheter 1 boenhet Min. 2 bilplasser * * merk: Det skal i tillegg etableres 0,25 plass for gjesteparkering pr. boenhet. Gjesteparkering skal etableres innenfor felt B1 og B2 og synliggjøres på landskapsplan. Sykkelparkering I tilknytning til innganger, bod, parkeringsarealer og/eller utomhusarealer skal det avsettes nødvendig plass for sykkelparkering etter følgende normer: Virksomhet Enhet Antall per enhet Boenhet 1 boenhet Min. 2 sykkelplasser 3.7 Oppvarming I forbindelse med byggetiltak innenfor planområdet skal alternative oppvarmingskilder vurderes Egengodkjent side 5 av 9

6 4 BEBYGGELSE OG ANLEGG SPESIELLE BESTEMMELSER 4.1 Boligbebyggelse Felt B1 og B2 Areal vist med gul farge og merket B1 og B2 på plankartet skal brukes til boenheter med tilhørende anlegg. I begge feltene tillates det etablert kjedede boliger og rekkehus. I tillegg tillates inntil 20% av boenhetene etablert som leiligheter i tilknytning til den øvrige bebyggelsen (toppleiligheter og horisontaldelte boenheter). Maksimal tillatt grad av utnytting er bebygd areal (BYA) på: felt B1: 50% felt B2: 40% For kjedede boliger og rekkehus skal det avsettes minimum 80m2 pr. boenhet, og for leiligheter minimum 30m2 pr. boenhet til felles uteoppholdsareal innenfor feltene B1, B2, F2 og F3 (minus arealet til nærlekeplass). Min. 60% av felles uteoppholdsareal skal anordnes innenfor felt B1 og/ eller B2. Det skal i tillegg avsettes areal til 2 sandlekeplasser på minimum 0,25 daa i tråd med krav i kommuneplanens arealdel. Disse skal opparbeides i henhold til kommunens retningslinjer for opparbeidelse av lekeplasser. Universell utforming skal tilstrebes. For hver boenhet skal det etableres min. 6 m 2 uteoppholdsareal på balkong eller i felles uteareal, i direkte tilknytning til boenheten. Byggegrenser er angitt på plankartet. I felt B1 tillates 25% av bebyggelsen trukket inntil 2 meter fra felt T1. I felt B2 tillates bebyggelsen å krage ut over byggegrensen mot felt T1, og søylepunkter tillates plassert inntil 2 meter fra felt T1. Maksimal tillatt byggehøyde er: felt B1: c +64,0 felt B2: c +56,0 Boenhetene skal i hovedsak være gjennomgående. Det tillates ikke ensidige leiligheter mot nord og nordøst. For ensidige leiligheter skal leilighetsdybden ikke overstige leilighetens fasadelengde. Bebyggelsen innenfor felt B1 og B2 skal ikke ha en sammenhengende bygningskropp. Bebyggelsen skal deles for å sikre gjennomslipp av lys og luft. Maksimal tillatt sammenhengende fasadelengde er 25 m Egengodkjent side 6 av 9

7 Eksisterende grønnstruktur i felt B1 skal bevares i størst mulig grad mellom bygningskroppene. Vegetasjon langs toppen av skråningen mot plangrensen skal opprettholdes (felt F4). Bygninger skal plasseres med hensyn til eksisterende trær. Fargebruk : Det skal i hovedsak benyttes naturnære og nøytrale farger som sikrer en dempet fjernvirkning i bebyggelse og uteområder. Kontrastfarger tillates i begrenset omfang, men skal underordnes hovedformen i den enkelte bygningskropp. Nødvendig antall parkeringsplasser inklusive gjesteparkering skal opparbeides innenfor felt B1 og B2. Det skal opparbeides sandlekeplass innenfor felt B1 og/ eller B Kommunalteknisk anlegg. Felt K1 I felt K1 kan det oppføres transformatorkiosk. Byggegrense mot felt T1 er 6,0 m fra senterlinje veg. Byggegrense mot felt B1 og F1 er 1,0 m. 4.3 Uteoppholdsareal. Felt F1, F2, F3 og F4 Areal vist med grønn farge på plankartet merket F1, F2,F3 og F4 er regulert til felles uteoppholdsareal. Beboerne i området har vedlikeholdsansvar for fellesområdene. Samtidig skal det biologiske mangfoldet i området bevares. Fortynning / felling av eksisterende vegetasjon skal bare gjennomføres etter samråd med kommunen. Eksisterende eik, vist på plankartet i område F2, skal bevares. (koordinat 32V ) Det skal sikres god tilgjengelighet til uteoppholdsareal. Byggverk og anlegg kan kun tillates dersom det er i tråd med bruken av området til uteoppholdsareal. Det tillates ikke kjøring i områdene. Det skal opparbeides nærlekeplass innenfor felt F2. Arealer, apparater og anlegg skal utformes slik at de kan brukes på like vilkår av så stor del av befolkningen som mulig. Inntil 35% av nærlekeplassen tillates opparbeidet i brattere skråning enn 1:3 (akebakke, skogslekeplass el.) Felt F2 og F3 (minus arealet til nærlekeplass) tillates inkludert i beregning av felles uteoppholdsareal for bebyggelsen. Vegetasjon i felt F4 skal bevares Egengodkjent side 7 av 9

8 5 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 5.1 Kjøreveg. Felt T1 og T2. Areal vist med mørk grå farge på plankartet merket T1 og T2 skal brukes til offentlig kjøreveg. T1 skal opparbeides med bredde som vist på plankartet. Alt gangareal må ha et fast dekke som ikke gir for stor friksjon eller nivåforskjeller for rullestolbrukere og personer med ganghjelpemidler. 5.2 Kjøreveg med fortau. Felt T3. Areal vist med mørk grå farge på plankartet merket T3 skal brukes til offentlig kjøreveg med gang-/ sykkelvei på en side. Ved avkjørsel skal det innenfor de viste frisiktlinjene til enhver tid ikke forekomme sikthindringer høyere enn 0,5 meter over tilstøtende vegers vegbanenivå. Alt gangareal må ha et fast dekke som ikke gir for stor friksjon eller nivåforskjeller for rullestolbrukere og personer med ganghjelpemidler. 6 LANDBRUKS- NATUR OG FRILUFTSOMRÅDER 6.1 Jordbruk. Felt J1 Areal vist med lys grønn farge på plankartet merket J1 skal brukes til landsbruksområde. Bruk av området skal være ihht. de til enhver tid gjeldende bestemmelser i kommuneplanens arealdel. 7 HENSYNSSONER 7.1 Bevaring av kulturmiljø. Felt H570_1 Området inneholder registrerte automatisk fredede kulturminner (gravfelt) samt tilhørende sikringssone. Gravfeltet har Askeladden id og består av 8 gravhauger. Det skal ikke gjennomføres tiltak som kan ødelegge, skade eller skjemme kulturminnene eller fremkalle fare for at det kan skje. Området må ikke benyttes som anleggsområde/riggområde etc. Området må ikke gjødsles. Det tillates ikke bebyggelse innenfor formålsgrensene Egengodkjent side 8 av 9

9 Skjøtselstiltak skal utføres i samråd med fylkeskommunen. Det skal sikres en god landskapsmessig opparbeidelse mellom felt H570_1 og skjæring for vei T1 i sydenden av området Egengodkjent side 9 av 9