Opprinnelig bestod bygården av 2 næringsseksjoner og 9 boligseksjoner.

Transkript

1 Til nabo 5020 BERGEN Bergen den: Redegjørelse til nabo, søknad om rammetillatelse. Gnr. 165, bnr Adr. Skottegaten 21 B, Tiltakshaver: Hapi Eiendom 1 AS Innledning: Undertegnede er engasjert av Hapi Eiendom 1 AS v/frank Lægreid og Frode Hannisdal som ansvarlig søker i forbindelse med søknad om rammetillatelse på overnevnte adresse. Historikk: Ved gjennomgang av byggesaksarkiv er det avdekket kun mindre endringer og et fåtall søknader gjennom årenes løp. Vi lister her opp det som er avdekket: Søknad og tillatelse til installering av WC i for alle etasjer inkl loft. Reparasjons arbeider på skorstein, ovner og brannmurer etter eksplosjon Søknad og tillatelse til bruksendring av butikk til gullsmedverkested i plan 1 i Opprinnelig bestod bygården av 2 næringsseksjoner og 9 boligseksjoner. Søknad om tillatelse omhandler etter dette følgende forhold: Riving av eksisterende trappeløp hovedtrapp og bi-trapp med etablering av nytt trapperom med heis og trapper tilpasset dagens krav og universell utforming. Oppdeling av eksisterende 9 stk boenheter til 14 stk boenheter enheter, ved endret planløsning. Bruksendring av 2 mindre nærings seksjoner i plan 1. til bolig. Oppgradering av lyd og brannskiller. Balkong i fasade mot Skottegaten, som samsvarer med eksisterende. Gjennomgående rehabilitering av alle etasjer. Side 1 av 6

2 Planlagt tiltak: Eksisterende eiendom er i dårlig forfatning med setninger og påvist ekte hussopp. En er av den grunn avhengig av at tiltaket etter ferdigstillelse genererer inntekter i en slik grad at bygningen kan opprustes og reddes. For å oppnå tillatelse ser vi det som en berikelse for strøket at bygningen også blir tilpasset dagens tekniske krav. En har av den grunn valgt å etablere nytt trapperom med heis og universelt utformet leiligheter. Etablering av heis vil også bidra til at bygget blir boligsprinklet slik at brannsikkerheten blir iht. dagens krav. Alternativt må tiltaket prosjekteres og oppgraderes med et betydelig antall dispensasjoner fra TEK10. Noe ansvarlig søker finner lite formålstjenelig. Antall seksjoner: Etter søk i matrikkelen via Infoland fremkommer det at eiendommen er seksjonert i 4. seksjoner. Årsaken til dette er knyttet til at planløsningen ikke tillot å dele eiendommen opp i flere seksjoner på seksjoneringstidspunktet. Som nevnt innledningsvis er det i 1916 installert 9 toaletter på eiendommen. To i de respektive etasjer samt et på loft. Reguleringsmessige forhold: Eiendommen er regulert, og omfattes av BERGENHUS, DEL AV NØSTET- VERFTET-KLOSTERET. I tillegg berører eiendommen BERGENHUS, KDP SENTRUM og til sist KOMMUNEPLANENS AREALDEL. I gjeldende Kommuneplan pkt. 1 Plankrav, er det opplistet unntak fra bestemmelsen under bokstav A og B. Under punkt B er det påpekt at mindre utbygningstiltak på bebygd eiendom ikke krever ytterligere plan, der forhold til transportnett, kulturminneverdier og lovverk er ivaretatt jf nr 1. Etter ansvarlig søkers vurdering faller omsøkte tiltak inn under unntaksregel B i kommuneplanens arealdel. Tiltaket er med det ikke avhengig av dispensasjon fra plankravet. Brann og risikokasser: Tiltaket er lokalisert i risikoklasse 4 og brannklasse 3, som ikke blir endret som følge av tiltaket. En vil først etter at en evt. rammetillatelse er gitt og under videre detalj prosjektering gjennomføre utarbeidelsen av brannteknisk konsept med uavhengig kontroll. En velger en slik fremgangsmåte for å ikke bruke unødige resurser på dette stadiet. Vi ber om at kommunen inntar krav om utarbeidelse av brannteknisk konsept med uavhengig kontroll i tillatelsen. Estetikk / fasadeendring: Tiltaket vil ikke få fasadeendringer som følge av tiltaket, for uten tilbygget i bakgården som består av ny heistilkomst og ny trappeadkomst, samt balkong og takvinduer. Viser i den anledning til vedlagt tegningsett. Lovkrav: Tiltaket omfatter arbeider i bestående byggverk. Hoveddelen av bygningens hovedbæresystem er planlagt beholdt og oppgradert. Plbl 31-2 må derfor legges til grunn for utføring og behandling av tiltaket. Nye bygningsdeler vil bli prosjektert og utført mot TEK 10. Side 2 av 6

3 Fravik: Etter ansvarlig prosjekterers oppfatning er planløsning og hovedbæresystem også etter endring å forstå tilnærmet eksisterende. En sanser med dette, det som unødig å søke fravik fra TEK 10. Dersom kommunen ikke deler vår oppfatning søkes det subsidiært om fravik som følger. Fravik er da gjengitt nedenfor: Utnyttelsesgrad: I gjeldende reguleringsplan er det ingen krav om utnytting. Iht. kommuneplanens arealdel overstyrer KPA kun bestemmelser knyttet til bane, plankrav og parkering. Iht. Kommunedelsplanen for Sentrum er det ikke oppgitt grav om utnytting for området Nøstet - Skottegaten. Tiltaket medfører økt utnytting som følger: Eksisterende tomt 200,5 kvm Eksisterende BRA bolig 640 kvm BRA Nytt areal 262,9. (inkl. økt areal da tiltaket medfører målbart areal i underetasje) Eksisterende situasjon: 640 / 200,5 x 100 = 319 % BRA Ny situasjon: 902,9 / 200,5 x 100 = 450 % BRA Hovedårsaken til økningen er knyttet til at en løfter etasjeskiller i tidligere næringsdel slik at kjeller får målbart areal. Adkomst: Tiltaket medfører at eksisterende adkomst beholdes av antikvariske grunner. Nytt trapperom og heis får i tillegg universell utformet tilkomst fra baksiden av bygget. Boder: Innvendig bod på loft er flyttet til plan 1. Sportsboder blir etablert i underetasjen. Arealer avsatt til bod oppfyller forskriftens krav om 5 kvm sportsbod og 3 innvendig bod. Forskriftens krav til boder anses oppfylt. Andre forhold / dispensasjon: Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra følgende forhold. Plan og Bygningsloven 11 6 Rettsvirkning av Kommuneplanens arealdel Bestemmelser til KDP Sentrum 3.4 Uteoppholdsareal boliger. Uteoppholdsarealene skal tilrettelegges for opphold å lek. Arealene skal ha trafikksikker adkomst og best mulig solforhold. For nye boligområder skal uteoppholdsarealet ligge maks. 50 meter fra boligenhetene. Ved nybygg eller ved bruksendring til bolig skal det opparbeides felles uteoppholdsareale nær inngang Side 3 av 6

4 (bakgård, gatetun, gågate eller park. Minst 8 kvm pr boligenhet i boligområdene og minst 4 kvm pr boligenhet i område regulert til blandet sentrumsformål. Bestemmelser til KDP Sentrum 4,2.Bygninger i verneverdig kulturmiljø. For bebyggelsen innenfor område angitt som verneverdig kulturminnemiljø på plankart 2. skal etablert gesimshøyde og takform opprettholdes, og endringer i form, volum utseende, materialbruk, dimensjon og farge å være tilpasset det historiske miljø. Ved nybygg, tilbygg og ombygging bør moderne arkitektur av høy kvalitet utformes i samsvar med eksisterende omgivelser. Bestemmelser til KDP Sentrum 10.Boligområde. I boligområder skal familieboliger prioriteres. Ved ombygging av eksisterende store leiligheter, tillates maksimalt 20 % av bruksarealet nyttes til 2- roms leiligheter eller hybler. Bruksendring fra bolig til kontor tillates ikke. Utvidelse eller hovedombygninger jf. pbl 87. for eksisterende virksomhet som er i strid med boligformål tillates ikke. Bestemmelser til Kommuneplanens arealdel, punkt 15, Parkering. Parkeringsdekning må dokumenteres ved alle søknader om tillatelse til tiltak etter 20-1 bokstav a, b, d, g, j og l. Alle omsøkte tiltak skal ha parkeringsdekning som er i samsvar med krav i parkeringstabellene, eller andre krav hjemlet i reguleringsplan. Eiendommen er lokalisert i Skottegaten som er etablert lenge før det var vanlig med bil i hver husholdning, det er således ikke plass til parkering på egen eiendom for de eksisterende boenheter. Etter kommuneplanens bestemmelser skjønn utløses det krav om parkering for nye boenheter, samt areal som søkes bruksendret fra næring til bolig. Det er ikke mulig å oppfylle krav til parkering på egen eiendom, men tiltaket er lokalisert med gangavstand ca 180 meter til Klostergarasjen som rommer inntil 940 kjøretøy. Dispensasjonen hjemles i Pbl 19-2 Dispensasjonsvedtaket. Det fremgår av loven at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Søknad om dispensasjon fra krav om uteoppholdsareal for boliger. Det er ikke knyttet retningslinjer til bestemmelsene om krav til uteoppholdareale i Kommune-delplan Sentrum. Bestemmelser og tilhørende retningslinjer inntatt i Kommuneplanens arealdel skal supplere kommunedelplaner der tilsvarende tema ikke er behandlet. I retningslinjer til kommuneplanens arealdel fremgår det at innenfor Kommunedelplan Sentrum kan inntil 50 % av fellesarealene dekkes av nærliggende offentlige arealer som park, gatetun eller tilsvarende med god og trafikksikker tilgjengelighet. Videre fremgår det at ved seksjonering, bruksendring og hovedombygging kan det gis dispensasjon fra standardkravene dersom det kan dokumentere at disse ikke kan oppfylles. Det er dokumentert ved tegning og situasjonskart at kravene til uteoppholdsareal ikke kan oppfylles. Skottegaten 21 B er lokalisert i sentrumsområde med eksisterende bebyggelse. Eiendommenes og bebyggelsens utforming medfører at det er vanskelig å innfri føringer i kommuneplan/ kommunedelplan for området. Området har nærliggende areal regulert til park/lek med trafikksikker atkomst i tilknytning til Nordnes Bydelshus. I tillegg er det friområder i nærhet som park på Klosteret, ved Nordnes skole mm. Nordnesparken kan tilby turterreng og Nordnes Sjøbad gir mulighet for aktiviteter som bading mm. Hensynet med bestemmelsen om uteoppholsareale er å sikre beboere areal til lek, rekreasjon og andre aktiviteter. Når det er nærliggende arealer som tilbyr de samme mulighetene, vil Side 4 av 6

5 ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller lovens hensynsbestemmelse bli vesentlig tilsidesatt. Fordelen ved å gi dispensasjon vil blant annet være at det er en miljømessig gevinst ved at eksisterende areal nyttet til beboelse i form av nye boliger universelt utformet. Da vi ikke kan se at en dispensasjon fra krav til uteoppholdsarealet medfører vesentlige ulemper, er vi av den oppfatning at det etter en samlet vurdering også er en klar overvekt av fordeler, og lovens vilkår for å kunne gi dispensasjon derved er oppfylt. Søknad om dispensasjon fra Bygninger i verneverdig kulturmiljø. Nytt tilbygg med heis og trappadkomst vil underordne seg eksisterende bebyggelse i form og volum. Eksisterende bebyggelse i området er boliger i samme utrykk og omfang. Planlagt tiltak bryter ikke med strøkskarakteren eller bebyggelsesstrukturen etter vårt skjønn. Slik vi ser det underordner den nye bebyggelsen seg den eksisterende. De eksisterende andre fasader blir oppgradert og tilbakeført sin opprinneligere form. Søknad om dispensasjon for 2 roms leiligheter. Eksisterende arealer er oppmålt til totalt 903 kvm BRA. Andel 2 roms leiligheter vil etter oppgradering bli på 245 kvm BRA. Av det totale areal. Andel to roms leiligheter vil etter dette utgjøre ca 27 % av arealet. Alle boenheter er større enn kommuneplanens bestemmelser på min 35 kvm BRA, pluss boder. Bestemmelsen er knyttet til at en ønsker å forhindre hyblifisering. Vi er av den oppfatning at ser en hele tiltaket under ett så må det vektlegges at ny tilkomst, universell utformet med ny heis og høy brannsikkerhet må vektlegges slik at dispensasjon bør kunne innvilges. Søknad om dispensasjon utløser krav til opparbeidelse av plass til parkering for én bil pr boenhet. Det er ikke areal på egen grunn til å opparbeide plass til parkering. Tiltaket er lokalisert i nærhet til offentlig kommunikasjon, og mindre enn 180 meter fra offentlig døgnåpen parkeringsplass. Det er videre kort avstand til sentrum, offentlige institusjoner og arbeidsplasser mm i området. Behovet for bil skulle derved være redusert. Når tiltaket skjer i eksisterende sentrumsnær bebyggelse med bestående infrastruktur, bestående transportnett osv. og nærhet til offentlig kommunikasjon, kan vi heller ikke se at hensynet bak bestemmelsen eller lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Fordelen ved å innvilge dispensasjon vil blant annet være at det foreligger en miljømessig gevinst med bolig i eksisterende bygningsmasse. Dispensasjonene vil ikke gi negative konsekvenser for helse, miljø og sikkerhet. Ansvarlig søker er av den oppfatning at det etter en samlet vurdering er en klar overvekt av fordeler, og lovens vilkår for å kunne gi dispensasjon derved er oppfylt. Nabomerknader: Dersom det er merknader til tiltaket sendes de til: ByggProsjekt As Postboks 53 Fantoft BERGEN Alternativt kan merknader sendes til e-post adresse: morten@byggprosjekt.no Side 5 av 6

6 Dersom det er spørsmål til saken kan undertegnede kontaktes på tlf eller Med vennlig hilsen Bygg Prosjekt AS Morten Nytun Byggmester / konsulent Side 6 av 6