NORDRE VESTFOLD TINGRETT

Transkript

1 NORDRE VESTFOLD TINGRETT Avsagt: Saksnr.: 19. mars TVt-NOVE Dommer: Tingrettsdommer Per-Roar Berntsen Saken gjelder: Avhendingsloven Krav om heving og prisavslag pga mangler Motkrav om erstatning pga forsinket betaling Hege Tyssø Bergan Advokat Rino Sander Jørgensen mot John Rune Randsborg Advokat Glenn Ulrik Halvorsen v/advokatfullmektig Tine Beate Eriksen lngen begrensninger i adgangen til offentlig gjengivelse

2 DOM Saken gjelder krav om heving, subsidiært prisavslag, etter avhendingsloven og motkrav om erstatning for forsinket betaling' Fremstilling av saken Saksøkte John Rune Randsborg (selger) la ut sin enebolig i Prestegårdsveien 67 i Ramnes, gnr 280 bnr 3 i Re kommune, til salgs via DNB Eiendom AS, Tønsberg, med salgsoppgavedato 13, juni2012. Prisantydning var i ,-' Saksøker Hege Tyssø Bergan (kjøper) var på visning påfølgende søndag, sammen med ei venninne. Kjøper innga 18. juni et bud på kr ,-' Den l9' juni ble det budrunde og hun innga bud pä k ,-, ki ,-, og til slutt på kr I ,-, som ble akseptert av selger samme dag. Aksept av bud ble bekreftet i eiendomsmeglers brev av samme dag til kjøper, og hvor kontraktsmøte ble berammet til27.juni kl. 1200, og med avtalt overtagelse den 5' august' Etter avtale ble kontraktsmøtet utsatt til 17' juli' Kjøper befarte boligen sammen med en entreprenør den 4' juli og hun ble da opplyst orn betydelig risiko for fuktskader og også om mangler ved det elektriske anlegget' I to E-poster til eiendomsmegler den 9. juli ba kjøper om å bli løst fra avtalen mot å betale kf ,-, som var differansen mot nest høyeste bud, begrunnet med at hun ikke hadde økonomi til å gjøre omfattende utbedringer' Kjøper møtteikke til kontraktsm øte 17,juli. Ä bli løst fra avtalen ble ikke akseptert av selger, jfr. eiendomsmeglers brev av 17' juli til kjøper, hvor hun ble informert om at hun ble ansett for å ha trukket seg hvis hun ikke møttetil nytt kontraktsmøte den 20' juli' Hun ble også informert om hva hun i så fatl ville bli holdt ansvarlig for' I brev av 18. juli til selger, fra kjøpers prosessfullmektig, ble ønsket om å bli fritatt fra budet gjentatt, samtidig som det ble gjort klart úkontraktsmøte ikke var aktuelt før ytterligere undersøkelser var gi ort' I brev av 26.juli fra selgers prosessfullmektig, fastholdt selger sitt syn, som ble redegjort for, Kontraktsmøte ble holdt 15. august. Kjøper tilbød da kr ,- for å bli løst fra avtalen' men dette ble avslått av selger' TV1-NOVE

3 Kjøpekontrakt ble undertegnet 20. august og overtagelseserklæring ble undertegnet den 24. august. oppgjøret kom inn på meglers konto den27. august Stevning in kom tingretten 1 1. februar 2013 og tilsvar med motkrav innkom 8' mars. fra saksøker har saken vært stilt i bero i påvente av sakkyndige undersøkelser og rapport' Hovedforhandling ble holdt i dagene 10. og I L februar 2014' S alrs øker e ns p ås t ands gr unnl a g Selv om eiendommen er solgt med forbeholdet "som den er" foreligger det mangler etter avhendingsloven (avh) $ 3-9, jfr. $$ 3-7 og 3-8. Manglene er vesentlige og gir rett til heving etter $ 4-13, subsidiært prisavslag etter $ 4-12' Feilene som påberopes ei store konsentrasjoner av muggsopp i første etasje og deler av kjeller. Dette innebærer også helserisiko og må utbedres. Muggsopp er ikke opplyst' Med hensyn til undersøkelsesplikten etter $ 3-10 er det ingen forventning om muggsopp' selv om det er råte til stede. Ä oppdage muggsopp krever spesialkompetanse' Kjøper har ikke noe slik kompetanse, mens selgeren er tømrer' Det er også avdekket feil ved det elektriske anlegget, som skal være i orden' Betydelige kostnader her kommer også på grunn av den utbedringen som må foretas ellers' Det anføres også at det fortsatt er mus til stede i huset. Dette til tross for at det er opplyst at dette er utbedret, jfr. også tidligere forsikringsutbetaling til dette' Samlet utbedringskrav er kr ,-, hvilket er ca 42 Yo av kiøpesummen' Denne andelen er tilstrekkelig for at det kan foreligge vesentlig mangel, selv om det også skal foretas en samlet vurdering. Det erkjennes en viss standardheving' anslagsvis ca l0 %' Saksøker motsetter seg advokatutgifter til gjennomføringav kjøpet' Dette ivaretas av megler. Sal<søkerens Påstand 1. Prinsipalt: Avtalen om kjøp av Prestegårdsveien 67 i RelRamnes heves' 2. Subsidiært: Rune Randsborg skal betale til Hege Bergan prisavslag oppad begrenset tilkr ,-. 3, Hege Bergan frifinnes for motkravet' 4. Rune Randsborg skal betale sakens omkostninger' TV1-NOVE

4 S alrs ø la e s p ås tands grunnl ag Det foreligger ikke mangler etter avh $S 3-7 eller 3-8, Det foreligger heller ikke mangelsansvar etter $ 3-9, heller ikke etter annet punktum. Eiendommen er solgt med "as is" klausul. Dette er det behov for ved salg av et så gammelt hus og dette har reell betydning for risikoen. Eiendommen er ikke i vesentltgere hadde grunn til å regne med å få, ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Det er ikke grunnlag for heving eller prisavslag. Med hensyn til kostnadene for påberopte mangler må det ved den kvantitative vurderingen først gjøres ftadragfor opplyste feil, planlagte utbedringer og standardheving. I tillegg til husets alder er det i selgers egenerklæring og i boligsalgsrapporten gin en rekke risikoopplysninger om husets tilstand. Ut fra disse opplysningene og befaring var det åpenbart at det måtte gjøres utbedringer. Alle nødvendige utbedringer fører her til standardheving. Videre er verdien av bolighuset lav, sammenlignet med tomteverdien og garasjen. Prospektet fokuserer på beliggenhet og også den nye dobbeltgarasjen' Utbedringskostnadene er uansett bare en veiledning. Det skal også gjøres en kvalitativ vurdering, dvs. en konlret, objektiv helhetsvurdering. Det anføres at de anførte feil er påregnelige ut fra husets alder, de opplysninger som er gitt om risiko, herunder uinspiserbar krypkjeller, visuell tilstand, oppfordringer til undersøkelser og muligheter for å ta forbehold. Vedrørende det elektriske anlegget var det ikke gitt noen opplysninger om at dette skulle være oppgradert og det var fullt synlig at dette var gammelt' De vesentlige delene av kostnadene her knytter seg til oppgraderingen av huset, som uansett var nødvendig på grunn av råteangrepene som det var opplyst om. At det var muggsopp i tillegg er ikke avgjørende for disse kostnadene' Fukt- og vanninnsig i kjeller, råteskader i etasjeskiller og trebjelkelag, slitasje og feil ved det elektriske anlegget var eller burde være kjent for kjøper før inngivelse av bud, jfr' avh $ selger har ikke tilbakeholdt informasjon, jft. avh $ 3-7. Det er ikke sannsynliggjort at selger har opptrådt grovt uaktsomt og kjøper har bevisbyrden' Selger kjente ikke eller burde ikke kjenne til muggsoppen. Dette ble først avdekket av særlig sakkyndig etter inngrep i konstruksjonen. Det er ikke dokumentert at det fortsatt er museplager i huset. Selger har i egenerklæringen opplyst om de tidligere museplagene og at dette er utbedret' Han har ikke vært plaget etter utbedringen. Selger har ikke gitt uriktige opplysninger, jfr. avh $ TV1-NOVE

5 Motk avet etter avh $ 5-4 (1) gjelder erstatning for advokatbistand for gjennomføttng av kjøpet, ekstra renter på boliglån og forsinkelsesrenter' Hovedsøksmål: Prinsipalt: 1. John Randsborg frifinnes. Subsidiært, i tilfelle saksøker for gjennomslag for krav på prisavslag: 2.HegeTyssøBerganskravpåprisavslagmotregnesmotJohnRune Randsborgs krav På erstatning. I begge tilfeller: 3. Hege Tyssø Bergan dømmes til å betale sakens omkostninger' Motsøksmålet: 1. Hege Tyssø Bergan dømmes til å betale erstatning til John Rune Randsborg oppad begrenset etter rettens skjønn med kr ,- med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer' 2. Hege Tyssø Bergan dømmes til ä betale sakens omkostninger. Rettens vurdering Eiendommen ligger landtig til i Ramnes i Re kommune, Dette er en selveiertomt med et areal oppgilitil2i22kvm. Foruten bolighuset består bygningsmassen av en nyefe dobbeltgarasje og et eldre uthus/hundehus/brakke' Bolighuset, som saken dreier seg om, er opprinnelig bygd i 1876/1878' Det opprinnelige huset er av laftet tømmer, som senere er blitt utvendig kledd med vestlandskledning' Her er det grunnmur i betong med sparestein. under denne gamle delen er det krypkjeller' Deler av krypkjelleren er ikke tilgjengelig. Huset ligger i skrånende tsrreng, med fall mot langsiden av det gamle huset, som her ligger lavt i terrenget. Første etasje består av gaîg,kjøkken og to stuer, hvorav den ene i tilbygget' som ei oppført med ferdigattest i lg73.i annen etasje er det to soverom. I kjelleren er det i den gamle delen et uinnredet rom med vanninntak og varmtvannstank. I kjelleren er det også innredet et bad med wc, og også ef tørkeromjlagerrom i tilbygget. Husets bruttoareal er oppgitt til 148 kvm. I prospektel er opplyst at eiendommen er knyttet til privat vannverk og at den heller ikke er kn tet til offentlig avløp.energiattesten viser energikarakter G, som er darligste karakter "lite energieffektiv". Selger har utfylt egenerklæringsskiema 3. juni. Han har i pkt. 1, vedrørende våtrom opplyst,,sprekkiflis-noe jordslag". Ipkt.5 eropplyst"noeinnsigieldredel",jft' ogsåpkt' rV1-NOVE

6 hvor selger opplyser "noe yanninnsig i kieller". Han har i punktene 7 og8 opplyst om "skjeve gulv" og"har hatt mus i vegger, er blitt utbedret" og"gammel råte i kjeller" ' salssrapport er daþrt 12. iuni z}l2,etter befaring dagen før' Takstmann Helge Semb opplyser at han også befarte huset i De fleste vurderingspunktene har fätt tilstandsgrad (TG) 2, "middels kraftige symptomer". Kun taktekking, takrenner m.v. og kjøkken og div' har TG:1, "svake symptomer"' For rubrikk en Etasjeskillere er det imidlertid satt TG:3, "Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt)". Her skrives også følgende: "Angrep av borebiller i þellerhimling og gulvbjelker' Deler av bjelkelaget i gammel del er angrepet av råte og borebiller. I tillegg er det tidligere vært angrep av stokkmaur. Bjelkelaget er imidlertid understøttet under stuen, men enkelte støtter har råteskader. Utbedringer må påregnes omgående' Tydetige skievheter i etasjeskillene i byggets gamle del' Deler av bjelkelaget under þøkken og gang er bygget over lvypkieller som ikke er tilgiengelig. Denne delen av bjelkelaget er ikke vurdert'" I rapporten opplyses at kjellermuren enkelte steder har gjennomgående sprekker' Under rubrikken Drenering er gitt følgende vurdering:,,fukt trenger inn i kjelleren under stuen. Dette slqtldes at dreneringen rundt huset ikke fungerer tilfredsstillende. Ny drenering og ny grunnmurplate må monteres på utsiden av kiellermuren omfuktinntrengningen til þelleren skal stoppes' Deler av gulvene under første etasje er bygget over lrryprom som ikke er tilgiengelige og er følgelig ikke vurdert'" Redusert effekt av dreneringen og fukt i krypkjeller er også bemerket i rapportsammendraget innledningsvis i rapporten' vedrørende badet i kjelleren bemerkes i rapporten at det er målt noe fukt i nedre del av veggen mot dusjen og at det er kondensproblemer i rommet' Kort etter at kjøper var på visning og innga budet, hadde hun til huset med seg en fagkyndig, som forsto betydningen av det han så, hvoretter kjøper ba om å bli fristilt' Feilene som er påberopt er råteskadel og muggsopp, samt feil ved det elektriske anlegget' I ettertid har en fuktskadetekniker og to takstmenn/byggmestere befart huset og en elektriker har vurdert det elektriske anlegget' b TV1-NOVE

7 Fuktskadetekniker Ernst Wannemacher i Norsk Muggsopp & Bakteriekontroll har befart huset 29. august 2012 og30. april 2013, siste gang sammen med byggmester/takstmann Sturla Teisbekk i Tønsberg Taksering AS' Wannemacher foretok ved første befaring ingen inngrep og baserer seg på visuelt inntrykk samt fuktmålinger' Utvendig bemerkes det i rapporten at,,huset ligger i skrånende terreng som normalt tilfører vannpress mot fundamenter Inr:vendig bemerker Wannemacher først at,,straks man går inn i huset kan kjennes (for fagmann) tydelig lukt av mikrobielle fo r e koms t e r. I unde r et asi en r e dett e e ks t r a fr e mtr e de nde. " Videre skriver han blant annet: "Videre er det i den delen av kjelleren som lar seg inspisere synlige alvorlige kollaps i bærende råteskader som til dels er totale i en slik grad at det er fare for konstruksjoner.",,lnne i den delen av kjelleren som er innredet til botigformål er det også synlige fukt s køde r, mu g g s o ppfo r e ko m s t e r o g p åb e gynt r åt e' ",,Det må påregnes at det er tilsvarende skqder i tukkede konstrul<sjoner som vegger og kledde gulv.'..",,1 deler av krypkjelleren kan man se åpent v^nn, noe som dokumenterer at vannpresset og innsiget er ute av kontroll' Deler av krypkjelleren er så lav at det ikke er mulig å inspisere dette arealet annet enn ved begrenset innsyn." Basert på den visuelle befaringen skriver wannemacher i første avsnitt i sin konklusjon' side 6:,,Innledningsvis må vi anmerke at skadebildet er så omføttende at det ikke er mulig å kartlegge dette i sin helhet på en slik beforing som var mandatet for dette oppdraget' Dette både grunnet manglende tilgiengelighet (ref' arealet i den laveste delen av tcrypkjeller/ringmur) og ogsåfordi det vil være nødvendig med omfattende destruktiveinngrepforåkartleggeskadeneisinhelhet. I rapport av 1L mai2ol3, etter befaring sammen med Teisbekk den 30' april' skriver 'Wannemacher innledningsvis, midt på side 2: "Før öpningsarbeidene ble startet foretok vi en visuell gjennomgang av det som kunne inspiseres uten inngrep' Manfår et klart inntrykk av at både utvidelser og reparasjoner har blitt utført til forskjeltige tidsperioder med til dels store intervaller imellom' Når det gjelder bærende deler som er synlige i den delen av þelleren der det er tilgang, kan man se minst 3, muligens 4 forskjellige tidsperioder for utbedringer etter hvert som råte har skadet disse. Første del er bygget med runde helstokker' På et tidspunl er disse helt oppspist av råte der de har vært foranlçret i muren' Disse er så ÏVl-NOVE

8 ikke JJernet men blitt "erstdttet" med firkantsagete bjelker som er montert ved siden av. Også disse har så delvis blitt helt oppspist av råte i anleggsflatene mot muren, hvorpå de er forsterket med mer moderne "høvlete" materialer. Enten samtidig med dette eller senere er det så blittforetatt "oppstempling" for å understøtte bæreevnen. Ikke usannsynlig som et resultat av at man har merlcet at gi etter. Dette gulvet er også i dag meget skjevt i den grad qt man kan se det med det blotte Øyet og ikke trenger å kontrollere med instrumenter, rullende kuler eller lignende. Man kan også se at deler qv murarbeidene i lcjelleren er fra forskjellige tidsperioder ved at man ser forskjeltig betongkvaliteter og at deler også består qv mer moderne Lecablokker, I forbindelse med utbygging er det plassert Platonmatte innvendig i den opprinnelige kjelleren mot nyere mur som danner base for utvidelsen i retning bad og bod. Dette åpenbart for å hindre vann som man den dag i dagfortsatt kan se renner innvendig i lcjelleren mot denne muren. Denne fuktsikringen er imidlertid ikke tilstrekkelig vellykket da man kanfinne betydeligfukt ogfuloskader i området der trappen kommer ned. I titlegg til denne problematikkenforverrer det ogsåfukttilstandene i den opprinnelige kjelleren ved at øvrenningen av det vannet som kommer innfra det slcrånende tercenget på utsiden mot den delen av huset, blir forsinket slik at tuftfuktigheten somforplanter seg til trekonstruksjonene blir vesentlig høyere-" Wannemacher og Teisbekk åpnet deretter to steder. Det ble skåret ut en åpning i gulvet i gangen, ned mot den delen av krypkjelleren som er utilgiengelig. Det var her giort utbedringsarbeider, men det oppfattes slik at bjelkene for gulvet her i realiteten ligger mot bakken, uten fuktsikring. Fuktnivået ble målt til over skadegrensen i trekonstruksjonene, og det var her et massilt angrep av muggsopp. Det ville her igjen utvikle seg råte. Det ble også skåret ut et parti av ytterkledningén på øverste langvegg. Bunnstokken var her erstattet av lecablokker. Det var imidlertid ikke lagt fuktsikring mot blokkene' Opprinnelig stokk nummer to nedenfravar fullstendig skadet av råte ogieller insekter. Også nedre deler av neste stokk var i fase av fullstendig råte' Man skar også ut en del av nederste stokk og man kunne "visuelt se at den innvendige originalkledningenfortsatt var der. Den var ogsåfullstendig oppspist av råte og er bygget inn bak nåværende innerkledning'" Fuktmålinger viste et nivå over skadegrensen for utvikling av muggsopp og råte i nedre del av denne veggen rV1-NOVE

9 utbedringsarbeidene er svært omfattende, enten man velger oppbygging med trekonstruksjon, som nå, eller støping, som anbefalt. Teisbekk justerte sine prisoverslag i retten til ca kr ,- for alternativet med trekonstruksjon, og til ca kr ,- for alternativet med støping. Takstmann Knut Røer ga uttrykk for at huset bar tydelig pleg av fuktskader' Det var tydelig å se de betydelige råteskadene, særlig i bjelkelaget i kjeller, hvor det også var synlige utslag av skadedyr. Han påpekte også problemene med husets lave plassering i skråterrenget, dårlig drenering og fukt fra grunnen, samt ringmur og lav krypkjeller' Det han så innebar ingen overraskelser på et slikt gammelt hus. Han svarte "ia" pä spørsmålet om han mente skadene var påregnelige, og la til at "det var ingen tvil om at det ville oppstå råteskader her". Under befaringen påviste Wannemacher, og de to takstmennene bemerket også i sine forklaringer, at huset lå svært lavt i skråteffenget' Bjelkelaget på langveggen på oversiden ligger svært lavt. De påpekte viktigheten av dreneringen ved slik plassering av hus' Med ringmur og lav krypkjeller som her er utlufting vanskelig, og dette medfører risiko for fuktskader og at slike skader ikke er uvanlig. Deler av den lave krypkjelleren var det heller ikke tilgang til, uten å åpne med "destruktive tiltak". I tillegg kommer at dette gamle huset må antas å ikke ha fuktsikring mot grunnen' Under rettens befaring kunne ses at mufen ved langveggen Øverst er forsøkt utbedret' Det helt tydelig er vanninnsig i kjelleren, særlig der trappa kommer ned' Det Wannemacher beskriver om fonåtnelsen av bærebjelkene og angrep av skadedyr ligger også helt åpent og er fullt synlig, slik det også var under kjøpers befaring før budet ble gitt' Etter rettens vurdering kommer avh $ 3-8 ikke til anvendelse. Det kan ikke ses at selger har gitt uriktige opplysninger om eiendommen, Dette gjelder også anførselen om museplager' Selger har opplyst om dette og om utbedringen, og forklarte at han deretter ikke hadde museplager. Selv om det ennå kan finnes museganger og avføring er det ikke dokumentert at det fortsatt er museplager i huset. Det bemerkes generelt at det ikke er upåregnelig med mus i eller ved gamle hus, med en slik landlig beliggenhet. Etter rettens vurdering kommer heller ikke avh $ 3-7 til anvendelse. Det kan ikke ses at selger har gitt mangelfulle opplysninger om huset. Det er opplyst om husets alder' Selger har i egenerklæringen opplyst om vanninnsig, jordslag og råte i kjeller og skjeve gulv' Boligsalgsrapporten bekrefter dette og opplyser også om angrep av borebiller og tidligere også av stokkmaur, og at utbedringer må foretas omgående. Det er også påpekt at dreneringen ikke fungerer tilfredsstillende. Det er også uttalt at "deler av gulvene under første etasje er bygget over kryprom som ikke er tilg engelige og er følgelig ikke vurdert"' I IV1-NOVE

10 Den massive forekomsten av muggsopp ble først avdekket av spesialist etter "destruktivt" inngrep i konstruksjonene. Det er ikke sannsynliggjort at selger har unnlatt å gi opplysninger om noe han kjente eller måtte kjenne til' Det er heller ikke gitt uriktige eller mange ysrunger om Anlegget fremstår som gammelt, herunder sikringsskapet med gamle skrusikringer' Det fremgår av kjøpekontrakten punkt 7 at eiendommen er solgt i den stand den var ved kjøpers besiktigelse, jf. avhl $ 3-9, hvoretter bestemmelsen også er forklart. Hensikten med bestemmelsen er å overføre risikoen for skjulte feil og mangler til kjøper. Det er akseptert av lovgiver at det kan være et legitimt behov for dette. Dette gielder ikke minst ved gamle hus som her' Spørsmålet blir om det foreligger mangel etter avh $ 3-9 annet punktum, dvs' om eiendommen v i vesentlig darligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Det skal foretas en skjønnsmessig helhetsvurdering, hvot både såkalte kvantitative og kvalitative vilkår inngår. Misforholdet mellom husets tilstand og det kjøperen kunne regne med må være utvilsomt. Dette er en objektiv risikobestemmelse slik at klanderverdig forhold fra selger ikke er en betingelse' For at misforholdet skal anses som utvilsomt legges til grunn som ef utgangspunkt at utbedringskostnader på 5-6 Yo av kjøpesummen er tilstrekkelig til å oppfylle vesentlighetskriteriet, jfr. Rt I samme dom skriver Høyesterett i punkt (47):,,Etter min oppfatning ligger det i sakens natur at forventningene til feilfrihet - og dermed tit besþedne utbedringskostnader - er større ved overtakelse av en ny bolig av høy standqrd ennved overtakelse av et eldre hus som er bygget på et tidspunlct med andre byggetekniske krav og med en annen håndverlcsskikk' Hvor nivået bør tigge i de ulike tilfellene, kan imidlertid by på usikkerhet'" I vår sak er utbedringskostnadene knyttet til den delen av boligen som ef fta 1876' Huset er gammelt og har ikke høy standard. Dette var vel kjent og fullt synlig' Det er videre påpekt feil og risikomomenter, som også er synlige, og det er også opplyst at utbedringer må påregnes omgående i bjelkelag. Dette taler klart i retning av at utbedringskostnadene i vår sak i det minste må være helt øverst i det området Høyesterett omtaler som et utgangspunkt' Ved vurderingen av utbedringskostnadene må gjøres îradragfor opplyste feil' planlagte arbeider og standardheving' TV1-NOVE

11 Den eneste feilen det ikke er opplyst konkret om er muggsopp' Denne var skjult, også for selger, og ble først oppdaget av spesialist etter inngrep i konstruksjonene' Planlagte arbeider vil omfatte utbedringel som må påregnes omgående i synlige deler av bjelkelaget, hvor o lige skjevheter bemerkes og hvor det også uttrykkelig sies at bjelkelaget i util lge o KKE Ef som er varslet og som uansett anses å måtte gjøres i huset på grunn av fukt, råte og insektskader, vil samtidig i vesentlig grad også omfatte utbedring av muggsoppen' Behovet for utbedringer på grunn av råteskadene er beskrevet slik av sakkyndige Wannemacher:,,Videre er det i den delen av þelleren som lar seg inspisere synlige alvorlige råtesknder som til dels er totale i en slík grad at det er fare for kollaps i bærende konstruksj oner. " Utbedringskostnadene på grunn av muggsopp må derfor reduseres vesentlig' Kostnadene knyttet til utbedring av det elektriske anlegget ses bort fra. Dette er ikke kjøpsrettslige mangler i dette tilfellet, og er uansett i det vesentligste knyftet til de utbedringene som måtte gjøres uansett muggsoppen. Heller ikke de anlørte kostnader for museplager tas i betraktning. Hvis ca laveste utbedringskostnad ( ,-) legges til grunn utg ør kostnaden ca25 o/o av kjøpesummen. Kostnaden må imidlertid reduseres vesentlig, og etter rettens skjønnsmessige vurdering til i alle fall godt under halvparten, Prosenten vil dermed i alle fall være i området under ca I0 %o. I tillegg kommer fradrag for standardheving. Saksøker har akseptert dette med anslagsvis ca l0 Yoav utbedringskostnaden. Etter rettens vurdering vil standardhevingen i dette tilfellet være langl høyerc. Huset er bygget i 1876 og bærer preg av det, både med hensyn til byggemåte og vedlikehold. Utbedringene vil i realiteten nærmest ûøretll et nyff hus' med ny standard i konstruksjoner og ellers, og med en helt annen levetid enn nåværende med blant annet "far for kollaps i bærende konstruksjoner". Standardhevingen vil være nærmest total. Utbedringskostnadene på grunn av muggsopp anses etter dette ävære lavere enn øvre skikt i det foran omtalte spenn (6 %), som må anses nødvendig med hensyn til dette huset' Retten legger til grunn at prosenten skal legnes ut fra kjøpesummen på hele eiendommen og ikke boligdelen isolert' Derure prosentregningen er imidlertid ikke avgiørende i seg selv, men er et veiledende moment i helhetsvurderingen' Den delen av huset som saken dreier seg om er bygget i 1876' Dette innebærer i seg i selv at det er en betydelig risiko for diverse feil. Feil er påregnelig, også skjulte feil' Det er TV1-NOVE

12 nettopp i en slik situasjon at selger har særlig behov for "as is" klausulen, som er legitim. Klausulen har reell betydning for risikoen. Husets alder, tilstand, gitte opplysninger, sammenholdt med denne klausulen, gsør atkjøper må se seg særlig godt for, noe kjøper Kjøper har opplyst om vanninnsig, jordslag og råte i kjeller. I boligsalgsrapporten opplyses om gjeruromgående sprekker i grunnmuren, at dreneringen ikke fungerer tilfredsstillende, at det er vanninnsig i kjelleren, at det har vært angrep av borebiller og stokkmaur og at det er råteskader i den synlige delen av kjelleren. Det presiseres også at deler av krypkjelleren i den gamle delen ikke er tilgjengelig og at konstruksjonene der ikke er vurdert. Alt dette var også fullt synlig ved befaringen. Çøper undersøkte ikke noe i det området som ikke var tilgengelig. Det må legges til grunn som allment kjent at der hvor det har vært fuktproblemer, er det betydelig fare for både mugg og råte. Her forelå fuktproblemene fortsatt og råteskadene var store. Problemet har helt tydelig vært til stede i mange år. Påregneligheten for muggsopp er klart til stede. Risikoen er stor i en konstruksjon med ringmur rundt en åpenbart svært lav krypkjeller, uten tilgang. Det var nettopp her muggsoppen ble funnet. En annen fullt synlig risiko ved huset er også den lave beliggenheten i terrenget, særlig der det er vannsig mot huset, nettopp der det viste seg også å være råte og fare for muggsoppdannelse' Slik huset fremstår og i boligopplysningene fremgår klart opplysninger om tilstand og også om feil som gir grunn til alvorlige bekymringer. Av synlige forhold og de gitte opplysningene fremgår klart at det i mange år har vært og at det fortsatt er fuktproblemer i huset. Det er betydelig påregnelighet for skader som skyldes fukt, dvs. særlig neffopp mugg og råte. Det er sagt tydelig fra om at utsatte deler av huset, den lave utilgiengelige krypkjelleren, ikke er inspisert. Det er eksplisitt sagt fra om at skadene på huset, som skyldes fuktproblemene, gjør at utbedringer må foretas omgående. Det er åpenbart at dette er omfattende utbedringer til en betydelig kostnad. "As is"-klausulen er forklart og kjøper er også oppfordret til å undersøke. Både opplysningene om huset og klausulen tilsa at dette burde vært gjort, men kjøper foretok ingen undersøkelse ut over sin egen visuelle befaring. Hun tok heller ingen forbehold' Etter rettens vurdering har kjøperen overtatt og må selv bære risikoen for at det også var muggsopp, Dette var klart påregnelig, i tillegg til råten. Det kreves neppe omfattende spesialistarbeid for å konstatere mugg, selv om omfanget kan være usikkert. Det minnes også om at råteutviklingen de samme stedene uansett krever omfattende utbedringer. Hvis det var slik at familien på grunn av astma var særlig utsatt for sannsynlige konsekvenser av vanlige fuktproblemer, som typisk mugg er, burde det gitt en særlig grunn for kjøperen til å se seg litt bedre for. Dette ansvaret kan ikke overføres til selger ' TVt-NOVE

13 Heller ikke kjøpesummen g ør at huset kan anses ähavært i vesentlig darligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Retten bemerker at bolighuset i seg selv ikke spesielt er fremhevet i prospektet. Det er lagt vel så stor vekt på "tun med usjenert de skiglade med distriktets beste oppkjørte løypespor" og også "stor garasje". Det må legges til grunn at kjøpesummen ikke bare kan kn tes til boligen, men også til tomteverdien, og dessuten noe til den nyere store garasjen. Dette har en viss betydning ved vurderingen av hva kjøper hadde grunn til å regne med for så vidt gjelder huset, ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Det bemerkes også at eiendommen ble lagt ut for salg med en prisantydning på ,-. I budrunden bød kjøper to ganger over antydningen, til hun fikk tilslaget på kr ,-. Retten kan ikke se at huset var i vesentlig darligere stand enn det kjøperen hadde reell grunn til å regne med, ut fra kjøpesummen eller forholdene ellers. Etter ovenstående mener retten at kjøperen heller ikke har overholdt avh $ 3-10 om undersøkelse. En undersøkelse eller et forbehold om det ville vært forholdsvis enkelt' Det foreligger ikke grov uaktsomhet, uærlighet eller noen handling i strid med god tro. Motlcravet De generelle betingelsene for erstatningskravet foreligger. Kostnader på grunn av forsinket betaling av kjøpesum og ekstra renter på boliglån (stipulert til kr 2 500'-) anses dokumentert og er ikke motsagt av kjøper. Kjøper har protestert på nødvendigheten av selgers utgifter til advokat for å få gjennomført salget' Etter rettens vurdering må også slike utgifter i prinsippet her dekkes av kjøper, jfr' avh g 5-4, jfr. $ 7-1 og7-3. Det var kjøper som ikke ville stå ved avtalen. Dette har ikke ført frem. Megler anbefalte partene å søke advokatbistand i sitt brev av lt.juli Kjøper engasjerte deretter advokat, som i sitt brev av 18. juli 2012hok opp flere faktiske og juridiske spørsmål og hvor rettssak mer erur antydes, herunder forespørres selger direkte om han representeres av advokat. Kjøpers advokat har også i brev av 16. august 2012bedt megler om å holde tilbake en del av kjøpesummen' til dekning av mangler' Advokatkravet på kr ,-, forutsetningsvis inkl. mva., synes imidlertid noe høyt og reduseres skjønnsmessig noe. Forsinkelsesrentene reduseres da også noe' Samlet erstatningskrav fastsettes til kr ,-. Sal<.somkostninger Saksøkte har vunnet saken og har krav på full erstatning for sine saksomkostninger fra saksøker, jfr. tvisteloven $ 20-2 (1) og (2). Etter rettens vurdering får saksøkers tilbud om å betale seg fri fra forpliktelsene ikke betydning. Etter rettens vurdering foreligger ikke tungtveiende gnmner som gjør det rimelig å anvende unntaksbestemmelsene i $ 20-2 (3) TV1-NOVE

14 Saksøktes prosessfullmektiger har opplyst et timeforbruk på 89 timer á kr 1 600,-, r c- Þ'-ly'?-4oo = tmva I tilless kommer utgifter til vitne/takstmann med kr ,- pluss mva. Saksomkostningene skal dekke partens nødvendige og rimelige omkostninger, jfr' tvisteloven $ 20-5 (1). Etter rettens vurdering er et timeforbruk på 89 timer for bistand til saksøkte for høyt til at det kan anses nødvendig og rimelig i denne saken' Det er krevet betaling for T2timer i forkant av hovedforhandlingen' I tillegg kommer at prosessfullmektigene allerede hadde betydelig kunnskap om saken, faktisk og juridisk, gjennom arbeidet med å få gjennomført salget, og som kreves dekket særskilt' Hverken sakstypen eller denne konkrete saken er spesiell. Til sammenligning krever saksøkers prosessfullmektig dekning for 55 timer (kr ,- + mva')' Ut fra hva som anses nødvendig og rimelig i saken begrenses saksøkers omkostningsansvar til ki ,-, inklusive utgifter til vitne/takstmann, med tillegg av mva' Saksøker må selv dekke rettsgebyr' Krav på forsinkelsesrente fremgår av loven' Dommen er ikke avsagl innen lovens frist. Grunnen er redegjort for innledningsvis og i tillegg kommer stor arbeidsbelastning' lV l-nove

15 DOMSSLUTNING John Rune Randsborg frifinnes' erstatning til John Rune Randsborg med kr ,- -trettitusen-' 3. Hege Tyssø Bergan dømmes til innen to uker fra forkynnelsen av dommen å betale saksomkostninger til John Rune Randsborg med kr ,- med tillegg av mva' Rettledning om ankeadgangen i sivile saker vedlegges' Tìi-ii r'r,i'j l.cllrciic; \:-.: (^ ' '-)' \:.- j-:. \ '.-:Ì'l' l tv1-nove

16 Rettledning om ankeadgangen i sivile saker Reglene i tvisteloven kapitler 29 og 30 om anke til lagmannsretten og Hpyesterett regulerer den adgangen partene har til äfä avg ørelser overprøvd av hgyere domstol. Tvisteloven har Ankefristen er én måned fra den dagen avgjørelsen ble forkynt eller meddelt, hvis ikke noe aruret er uttrykkelig bestemt av retten. Ankefristen avbrytes av rettsferien. Rettsferie er fglgende: Rettsferiene varer fra og med siste l6dagfør palmesøndag til og med arulen påskedag, fra og med 1. juli til og med 15. august og fra og med 24. desember til og med 3. januar, jf domstolloven $ 140. Den som anker må betale behandlingsgebyr. Den domstolen som har avsagt avgjørelsen kan gi næínere opplysning om størrelsen på gebyret og hvordan det skal betales. Anke til lagmannsretten over dom i tinqretten Lagmannsretten er ankeinstans for tingrettens avgjørelser. En dom fra tingretten kan ankes på grunn av feil i bedømmelsen av faktiske forhold, rettsanvendelsen, eller den saksbehandlingen som ligger til grunn for avgjørelsen. Tvisteloven oppstiller visse begtensninger i ankeadgangen. Anke over dom i sak om formuesverdi tas ilke under behandling uten samtykke fra lagmannsretten hvis verdien av ankegjenstanden er under kroner. Ved vurderingen av om samtykke skal gis skal det blant annet tas hensyn til sakens karakter, partenes behov for oveqprpving, og om det synes ävære sval*reter ved den avgjørelsen som er anket eller ved behandlingen av saken. I tillegg kan anke - uavhengig av verdien av ankegjenstanden - nektes fremmet når lagmannsretten finner det klart at anken ikke vil füefram. Slik nekting kan begrenses til enkelte krav eller enkelte ankegrunner. Anke framsettes ved skriftlig ankeerklæring til den tingretten som har avsagt avgjørelsen. Selvprosederende parter kan inngi anke muntlig ved personlig oppmøte i tingretten. Retten kan tillate at også prosessfullmektiger som ilke er advokater inngir muntlig anke. I ankeerklæringen skal det særlig påpekes hva som bestrides i den avgjørelsen som ankes, og hva som i tilfelle er ny faktisk eller rettslig begrunnelse eller nye bevis. Ankeerklæringen skal angi: 1. ankedomstolen 2. navn og adresse på parter, stedfortredere og prosessfullmektiger 3. hvilken avgjørelse som ankes 4. om anken gjelder hele avgjørelsen eller bare deler av den 5. detkrav ankesaken gjelder, og en påstand som angir det resultatet den ankende parten krever 6. de feilene som gjøres gjeldende ved den avgjprelsen som ankes 7. den faktiske og rettslige begrunnelse for at det foreligger feil 8. de bevisene som vil bli ført 9. grunnlaget for at retten kan behandle anken dersom det har vært tvil om det 10. den ankende parts syn på den videre behandlingen av anken TVt-NOVE

17 Anke over dom avgjøres normalt ved dom etter muntlig forhandling i lagmannsretten. Ankebehandlingen skal konsentreres om de delene av tingrettens avgjprelse som er omtvistet og tvilsomme når saken står for lagmarursretten. Anl e tíl Inotnnnnrraflan nttar lriamnolcor no hoslttîøinoow i finov ti ø Som hovedregel kan en kjennels ankes på grunn av feil i bevisbedømmelsen, rettsanvendelsen eller saksbehandlingen. Men dersom kjennelsen gjelder en saksbehandlingsavgjørelse som etter loven skal treffes etter et skjønn over hensiktsmessig og forsvarlig behandling, k avgjørelsen for den skjønnsmessige avveiningen bare angripes på det grunnlaget at avgjørelsen er uforsvarlig eller klart urimelig. Enbeslutningkanbare ankes på det grunnlaget at retten har bygd på en uriktig generell lovforståelse av hvilke avgjgrelser retten kan treffe etter den anvendte bestemmelsen, eller pä aí. avglørelsen er åpenbart uforsvarlig eller urimelig. Kravene til i holdet i ankeerklæringen er som hovedregel som for anke over dommer. Etter at tingretten har avgjort saken ved dom, kan tingrettens avgjørelser over saksbehandlingen ilke ankes særskilt. I et slikt tilfelle kan dommen isteden ankes på grururlag av feil i saksbehandlingen. Anke over kjennelser og beslutninger settes fram for den tingretten som har avsagt avgjørelsen. Anke over kjennelser og beslutninger avgjgres normalt ved kjennelse etter ren skriftlig behandling i lagmannsretten. Anke til HØttesterett H@yesterett er ankeinstans for lagmannsrettens avgj grelser. Anke til H6yesterett over dommerkrever alltid samtykke fra Hlyesteretts ankeutvalg. Slikt samtykke skal bare gis når anken gjelder spørsmål som har betydning utenfor den foreliggende saken, eller det av andre grunner er særlig viktig å få saken behandlet av HØyesterett. - Anke over dommer avgjøres normalt etter muntlig forhandling. Hlyesteretts ankeutvalg kan nekte å ta til behandling anker over kjennelser og beslutninger dersom de ikke reiser spørsmål av betydning utenfor den foreliggende saken, og heller ikke andre hensyn taler for at anken bbr prpves, eller den i det vesentlige reiser omfattende bevisspgrsmål. Når en anke over kjennelser og beslutninger i tingretten er avgiort ved kjennelse i lagmannsretten, kan avgjørelsen som hovedregel ikke ankes videre til H@yesterett. Anke over lagmannsrettens kjennelse og beslutninger avg øres normalt etter skriftlig behandling i Hpyesteretts ankeutvalg rvt-NOVE