Åsane, Gnr. 209, Bnr. 90 m.fl., Storbotn, Mindre reguleringsendring, plannr

Transkript

1 Byrådssak 1469 /14 Åsane, Gnr. 209, Bnr. 90 m.fl., Storbotn, Mindre reguleringsendring, plannr MASR ESARK Hva saken gjelder: På vegne av utbygger Toni Eiendom AS fremmer Origo Arkitektgruppe AS forslag til endring av detaljplan for et område i Storbotn ved Griggastemma. Planområdet ligger i Åstveit, Åsane bydel ca. 7km nord for Bergen sentrum. Saken gjelder søknad om reguleringsendring av plan , Åsane, g.nr. 209, dels av b.nr. 31, 36, 42, 288 m.fl. kalt «Griggastemma Glasskaråsen», fra1988. Søknaden om reguleringsendring består av revidert plankart og nye reguleringsbestemmelser. Vedlagt søknaden fulgte også planbeskrivelse og situasjonsplan samt oppsummering av merknader som kom inn ved varsel om oppstart planarbeidet. Størrelsen på planområdet er 2185 m 2, og planavgrensning er satt i samråd med kommunen slik at en ved å ta med nødvendig vegareal ned til kommunal veg Storbotn også får avklart tilkomst og vegstandard. Planområdet omfattet ved varsel om oppstart også et felt regulert til felles lek i gjeldende plan men dette området er nå utenfor plangrensen da formålet videreføres som i gjeldende reguleringsplan. I sør er plangrensen felles med tilgrensende plan ID Planområdet har nærhet til bussholdeplass til Bergen og mot Åsane nord. I kommuneplanens arealdel (KPA) ligger planområdet i området «bebyggelse og anlegg blandet». Omradet omfattes av bestemmelsen om maksimal utnyttingsgrad % BRA= 60 % for boligbebyggelse, samt at «ny bebyggelse skal tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting». For planområdet gjelder også parkeringskrav P4. Området er reguleringsplanen «Åsane, G.nr. 209, del av b.nr. 31, 36, 42, 288 m.fl. Griggastemma Glasskaråsen, » regulert til frittliggende eneboliger, der boligens grunnflate inklusive garasje, ikke må overstige 30 % av tomtens areal. Glasskaråsen er et etablert boligområde med frittliggende eneboliger hovedsakelig fra tallet, i den senere tid supplert med rekkehus og kjedehus. Kupert terrengforhold gjør at bebyggelsen ligger spredt uten klare gatestrukturer. Planområdet har tilkomst fra nord og sør via kommunal veg Storbotn og fellesveg, begge med fartsgrense er 30 km/t m/fartshumper som brukes som skoleveg og adkomst til offentlig kommunikasjon. Vegbredden er 3,5 m, og betjener i dag 36 boligenheter, i tillegg kommer utbyggingsfeltet Glasskaråsen Vest som under utbygging. I reguleringsplan for Glasskaråsen Vest inngår rekkefølgebestemmelse om opprustning av adkomsten fra sør fra Storbotn til innkjørsel av det planområde opprustes med etablering av fortau i 2 meters bredde fra krysset til kommunal veg Storbotn til privat fellesveg for eiendommene g.nr. 209, b.nr. 109, 654, 658. Området har god dekning med kollektivtransport med flere bussruter med 10.minutts frekvens på dagtid i Ervikveien og Åsaneveien. Disse ligger i ca min. gangavstand. Planarbeidet har sitt utspring forslagsstillers ønske om å rive eksisterende enebolig og bygge (fortette) med 6 nye boligenheter, fordelt i 2 rekker. Eksisterende enebolig er ved nåværende situasjon i dårlig forfatning og leies ut. Hovedformålet boligbebyggelse videreføres således, men endres fra frittliggende enebolig til konsentrert småhusbebyggelse. Utnyttelsen vil øke, mens byggehøyden reduseres/senkes. 1

2 Flere utbyggingsalternativer med ulike plasseringer av adkomst, parkering og uteoppholdsareal er vurdert ut fra mål om et godt og helhetlig bomiljø, og god samhørighet med omkringliggende bebyggelse og landskap. Planforslaget tilrettelegger for samlet overflateparkering ved vegen, og ny bebyggelse i 2 lameller vendt mot et felles tun. Retningen på den ene lamellen er vridd noe for å gi alle boligene gode solforhold om ettermiddagen. Området er utsatt for støy fra Ervikveien (Fv267) og Åsaneveien (E39), og ligger i gul støysone i gjeldende KPA. Innenfor gul sone er det stor variasjon i faktiske støynivå mellom 55 og 65 db, avhengig av utredningsnivå og metode. Størstedelen av planområdet ligger i støysone dba. Den nordlige enden som ligger mot hovedkilden for støy, har støynivå 60-65dBA, mens en sone sentralt i planområdet mot sørvest har støynivå dba. Planområdet har Kalvatræet som sin nærmeste grunnskole, omtrent 600meter sør for planområdet, mens det innen en radius på 800 meter ligger flere private barnehager, sykehjem og eldresenter i tillegg til Åsveit ungdomskole og Tertnes videregående skole. Varsling / merknader I oppstartsmøtet oppfattet fagetaten forslaget til å ligge i grenseland til en mindre endring på grunn av utnyttelsesgraden og hustype. Forslagsstiller ble derfor oppfordret til å melde oppstart av reguleringsplan, med åpning for en enklere prosess. Grunneiere/naboer og høringsinstanser ble varslet om oppstart av planarbeid i brev av Det kom inn uttalelser fra private og offentlige merknader. Merknader er oppsummert med forslagstillers kommentar i vedlegg D. Berørte naboer har for øvrig vært invitert til informasjonsmøte, se vedlegg F. Hovedpunktene i merknadene fra de private er: Det forventes at dagens kjørevei forblir uhindret i samsvar med dagens fellesbruk. Det forventes at fremtidige boligeiere som får tilknytning til den felles kjørevei forplikter seg til medlemskap i huseierlag. Naboer er også opptatt av at før grunnarbeidet igangsettes bør det utføres en med entreprenør/utbygger og eiere. Det er også en oppfatning av de planlagte ni parkeringsplasser er for lite. Konsekvens kan være parkering langs fellesvei. Det må settes klare begrensninger på byggehøyde. Fremtidig bebyggelse bør være lavere enn dagens bebyggelse. For øvrig er tema utsikt og solforhold. Fagetatens vurdering Bakgrunnen for planarbeidet er at forslagsstiller ønsker å tilrettelegge for en fortetting ved å rive eksisterende enebolig og bygge 6 nye boligenheter fordelt på 2 rekker. Intensjonen med planforslaget er at hovedformålet er boligbebyggelse og videreføres fra gjeldende plan, selv om den endres fra frittliggende enebolig til konsentrert småhusbebyggelse. Utnyttelsen vil økes, mens byggehøyden sett ut fra vedlagte snitt noe lavere enn eksisterende, men da med flat takkonstruksjon. Planen er å oppføre to rekker med tre enheter i hver rekke. Topp byggehøyde på rekke mot sør er satt til cote 83 meter og rekke mot nord er satt til cote 80 meter. Bebyggelsen i området er en blanding av eneboliger og rekkehus, oppført i ulike tidsperioder. Eksisterende boligbygg er plassert i nordenden av tomten med g.nr. 209, b.nr. 90. Planforslaget er utvidet til å gjelde også gnr. 209, b.nr. 92 og 692. Den ene rekken er tenkt plassert ca. fire meter og langs grense mot øst og den andre rekke lengre mot nord enn eksisterende boligbygg. Dette medfører et åpent fellestun mellom rekkene. Nordre rekke får en større avstand til nr. 23B enn eksisterende bolig, mens rekke mot syd får en avstand på ca. 8,5 meter. 2

3 Fagetaten er av den oppfatning at når en går inn i ett etablert boligområde med godkjent reguleringsplan som i utgangspunktet viser frittliggende småhus, bør en være varsom med senere endringer. I dette tilfelle mener fagetaten at den øverste rekke mot syd kommer noe nært eiendommen g.nr. 209, b.nr. 534.( nr. 23B) Ved å sløyfe en boenhet (lengst mot øst) i denne rekke, vil dette kunne bedre forholdene med innsyn/sol betraktelig for denne nabo. Parkeringsløsningen med evt. rygging ut i en meget bratt tilkomstvei vil kunne medføre uheldige situasjoner, spesielt vinterstid. Rygging ut i tilkomstvei bør kunne unngås. Ved å sløyfe den ene boligenheten i øverste rekke og evt. trekke rekken noen meter mot øst vil også kunne bedre parkering, avkjørselsforhold og atkomst til boligene. Anbefalt justering er vist ved markering på illustrasjonsplan nedenfor. Boenhet som tas ut er vist med blå farge. Ca. justering av bygget mot nr 23 B, og mot parkeringsplass er vist med rød dobbelstrek. Denne løsningen innebærer at parkeringsplass 5-9 kan reduseres i antall og plasseres på annen måte, jf. ovennevnte vurdering. Fagetaten konkluderer med å slutte seg til de foreslåtte endringer og det planfaglige grepet. Forslaget til mindre endring av gjeldende reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt, med følgende endring: 3

4 - Antall boenheter reduseres fra 6 til 5 - Parkering må løses på en slik måte at rygging ut i tilkomstvei unngås. I tillegg er det tatt inn en bestemmelse relatert til en forstøtningsmur under nabobygg Storbotn 45/47, der det kreves fagkyndig vurdering av grunnarbeidene, og forholdet til denne forstøtningsmuren. Dette for å sikre at arbeidene blir utført med nødvendig sikkerhet. Planendringen som her fremmes er en mindre endring av opprinnelig plan , med betegnelse/ Arealplan-ID I sakens dokumenter forekommer avvikende betegnelse i noen av dokumentene. Dette skyldes at planarbeidet ved oppstart hadde planid Enhetlig betegnelse i sakens dokumenter vil bli ivaretatt ved en teknisk oppretting i regi av fagetaten, før byrådets vedtak blir kunngjort. Byrådens vurdering Byråden tiltrer fagetatens vurdering om at dette er en akseptabel endring av planen, og at et forsvarlig plangrep tilsier at antallet endres fra 6 til 5 boenheter. Justeringene fremkommer i skissen på side 3 i saken. Byråden har notert seg kommentarer og argumenter fra forslagstillers konsulent basert på skissert parkeringsløsning, ref. vedlegg G. Til det «kjøremønster» som der er fremstilt, ref. skissen foregående side, vil byråden anføre følgende: Sporingskurver er et teknisk hjelpemiddel i planleggingen for å kontrollere at en gitt kjøretøytype har tilstrekkelig areal inkludert overheng - til å manøvrere som forutsatt. De sporingskurver som er inntatt med rød strek på skissen, viser at det ikke vil være mulig å manøvrere en personbil ut av p-plass nr. 9 uten å bruke deler av p-plass nr 8. I dette tilfelle illustrerer således de nevnte kurver at arealet avsatt til manøvrering mellom veien og p-plassen er for trangt. Siden p-plassene er tegnet parallelt med vegkant, vil tilsvarende problemstilling gjelde for de fleste p-plassene i rekken. Parkeringsbehov skal generelt løses på egen grunn, også behov for manøvreringsareal. Byråden er ut fra dette kommet til at parkeringsplassen må utformes slik at manøvreringsbehovet løses uten bruk av kjørebanen. Etter byrådens oppfatning kan dette sikres i planen ved å kreve fysisk skille mellom parkeringsarealet og veibanen/storbotn. Et slikt skille er og begrunnet med stigningsforholdene for Storbotn. Vedtakskompetanse: I henhold til b.sak 294/13 18, har byrådet myndigheten til å vedta mindre endring av reguleringsplan etter plan- og bygningslovens Byråden for byutvikling, klima og miljø innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens jamfør 12-14, vedtas følgende mindre endring av reguleringsplan (detaljregulering): a) Åsane, Gnr. 209, Bnr. 90 m.fl., Storbotn, Arealplan-ID , vist på plankart datert/revidert b) Tilhørende reguleringsbestemmelser, datert/revidert Med følgende endringer: - Antall boenheter reduseres fra 6 til 5. - Øst og vest for feltets avkjørsel fra Storbotn skal p-plass være fysisk adskilt fra kjørebanen. Begrunnelse og skisse til løsning framgår av saksutredningen. 4

5 2. Plankart, bestemmelser, illustrasjonsplan og øvrige dokumenter i saken rettes opp iht. ovennevnte og påføres rett Arealplan-ID, , før byrådets vedtak kunngjøres. Dato: 09. desember 2014 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat datert (revidert ) Plankart revidert Reguleringsbestemmelser, revidert Forslagsstillers (plan)beskrivelse, datert Merknadskommentarer fra forslagstiller Illustrasjonsplan Notat informasjonsmøte Kommentarer til fagnotatet fra Origo, datert