ÅRSBERETNING Thon Holding

Transkript

1 ÅRSBERETNING 2005 Resultatutvikling konsernets samlede omsetning i 2005 utgjorde kr mill., sammenlignet med kr mill. i Konsernets resultat før skatt utgjorde kr 526 mill. mot kr 484 mill. i Resultatveksten forklares blant annet av økte leieinntekter fra eiendomsporteføljen, en betydelig resultatforbedring innen hotellområdet og fortsatt reduserte finanskostnader. Kontantstrøm tilført fra årets virksomhet utgjorde kr 635 mill. (kr 772 mill.), og konsernets samlede investeringer utgjorde kr mill. (233 mill.) Forutsetning om fortsatt drift konsernet er engasjert innen eiendoms-, hotell-, varehandels- og industrivirksomhet. Virksomheten drives hovedsakelig i Norge, men også i Belgia, Nederland og Sverige. Konsernet har en sterk finansiell stilling, besitter en eiendomsportefølje av høy kvalitet og har dessuten en sterk posisjon i det norske hotellmarkedet. Årsregnskapet er følgelig satt opp under forutsetning om fortsatt drift. Det er ikke inntrådt forhold etter regnskapsårets utgang som anses å være av betydning for bedømmelsen av konsernets stilling og resultat. Årsresultat og disponeringer Styret foreslår at årsregnskapet i morselskapet AS disponeres på følgende måte: Overført til annen egenkapital SUM kr 35,6 mill. kr 35,6 mill. Fri egenkapital utgjør dermed kr 0. Eiendomsmarkedet Utleiemarkedet for kjøpesentereiendom er fortsatt preget av høy etterspørsel etter lokaler i attraktive kjøpesentre. Kjøpesentrenes andel av detaljhandelen er fortsatt økende og omsetningsveksten i sentrene har, som følge av de omsetningsbaserte leiekontraktene, bidratt til fortsatt leievekst. Utleiemarkedet for de mest attraktive handelseiendommene utenfor kjøpesentrene har også hatt en tilfredsstillende utvikling i Veksten i norsk økonomi var også høy i 2005 og bidro til økt sysselsetting, spesielt innenfor tjenesteytende sektorer. Dette har medført økt etterspørsel etter kontorlokaler, og gjennom 2005 er ledigheten i markedet for kontoreiendommer i Stor-Oslo redusert, samtidig som leieprisene er svakt stigende. Etterspørselen etter næringseiendom som investeringsobjekt var svært høy i 2005, og den samlede omsetningen var langt høyere enn tidligere år. Stadig flere investorgrupper viser interesse for næringseiendom, og i 2005 gjennomførte også flere internasjonale investorer større eiendomskjøp i Norge. Den store etterspørselen og det fortsatt lave rentenivået, har bidratt til stadig fallende avkastningskrav og dermed økte priser på næringseiendom. 1

2 Eiendomsmarkedet i Brussel var i 2005 preget av enn viss nedgang i etterspørsel etter kontorlokaler, noe som bidro til økt ledighet og fall i leieprisene også i de mest populære delene av byen. Internasjonale investorer viser imidlertid fortsatt stor interesse for eiendom i EU-hovedstaden, og avkastningskravet er fremdeles fallende. Eiendomsområdet og markedsmessig risiko Eiendomsområdets samlede driftsinntekter (inkl. internt salg) utgjorde i 2005 kr 950 mill. (kr mill.) Leieinntekter fra eiendomsporteføljen utgjorde kr 751 mill. i 2005, mot kr 743 mill. i Veksten forklares av investeringer og økte leieinntekter fra konsernets hotelleiendommer, mens noe reduserte leieinntekter fra kontoreiendommene demper veksten. I forbindelse med salg av nyoppførte boliger er det inntektsført kr 72 mill. (kr 109 mill.). s eiendomsportefølje hadde pr. et leieinntektsnivå 1 på kr 940 mill , mot kr 800 mill. pr Målt etter leieverdi fordeles eiendomsporteføljen på følgende segmenter: 35 % Butikk og servering 31 % Hotell 23 % Kontor og undervisning 5 % Boliger 6 % Øvrig eiendom Geografisk fordeles leieinntektene med 76 % på Oslo-området, 9 % på resten av Norge og 15 % på utlandet (hovedsakelig Brussel og Sverige). Kapasitetsutnyttelsen i konsernets eiendommer er fortsatt tilfredsstillende, med en ledighetsrate på 2,8 % pr ( : 3,6 %). Konsernets viktigste markedsmessige risiko er risikoen for inntektsreduksjoner som følge av nedgang i leieprisene og/ eller økning av ledigheten i eiendomsporteføljen. 35 % av konsernets leieinntekter kommer fra ledende kjøpesentre og sentralt beliggende handelseiendommer. De store og solide kjedene innenfor detaljhandelen utgjør en betydelig andel av leietakerne, samtidig som leiekontraktene har en balansert forfallstruktur. På tross et noe høyere rentenivå, antas veksten i privat forbruk å bli opprettholdt på et høyt nivå. De positive rammebetingelsene for kjøpesentre og sentralt beliggende handelseiendommer forventes derfor å vedvare. Det forventes at leienivået og den høye kapasitetsutnyttelsen i denne delen av eiendomsporteføljen opprettholdes i tiden fremover. 31 % av leieinntektene genereres fra hotelleiendommer, som i hovedsak er utleid på langsiktige leiekontrakter til Thon Hotells, konsernets egen hotellkjede. Hotellporteføljen består i det vesentlige av sentralt beliggende byhoteller, hvorav flere er oppført i løpet av de senere år. Sannsynligheten for å opprettholde en tilfredsstillende utleiesituasjon for hotellporteføljen, anses som god. 23 % av konsernets leieinntekter kommer fra sentrale kontoreiendommer i Oslo-området. Kontoreiendommene er leid ut til et stort antall leietakere innenfor ulike bransjer og med en balansert forfallsstruktur på leiekontraktene. Mulighetene for å opprettholde kapasitetsutnyttelsen også innenfor dette eiendomssegmentets vurderes også som gode. 1 Årlig leie for løpende leiekontrakter tillagt antatt leieverdi av ledige lokaler og omsetningsbaserte leiekontrakter. 2

3 Hotellmarkedet Det var rekordmange overnattinger ved norske hotell i Antall overnattinger økte med 5 % fra foregående år, og passerte 17 millioner overnattinger. Hotellkapasiteten økte med 2 %, og gjennomsnittsbelegget økte fra 50 % i 2004 til 52 % i For de to forretningsmarkedsegmentene individuelle yrkesreisende og kurs- og konferansemarkedet økte antall overnattinger med henholdsvis 6 % og 12 %, mens antall overnattinger for privatmarkedsegmentet ferie- og fritidsmarkedet var uendret fra I 2005 sto norske gjester for 72 % av antall overnattinger ved norske hotell. Gjennomsnittlig rompris i Norge økte kun med ca. 2 % til kr 717 i Antall overnattinger i Brüssel viste i 2005 en økende tendens, men samtidig ble byens hotellkapasitet utvidet. Etterspørselsveksten bidro totalt sett til en mindre økning både i gjennomsnittsbelegget og rompris i forhold til Hotell og restaurantområdet Hotell- og restaurantområdets virksomheter hadde i 2005 driftsinntekter på kr mill. (kr mill.). Økningene forklares av omsetningsvekst ved de fleste av hotellene. Konsernets hotellkjede har i 2005 vært gjennom en vellykket omprofilering fra Rainbow Hotels til Thon Hotels. I tillegg til navneskifte, innbar omprofileringen også etablering av tre ulike hotellkonsepter: Thon Budget, Thon City og Thon Conference. Thon Hotels er Norges fjerde største hotellkjede og omfatter totalt 43 hoteller, hvorav 37 drives av konsernet og 6 av eksterne franchisetakere. Gjennomsnittlig belegg for kjeden økte fra 56 % i 2004 til 62 % i Thon Hotels har dermed et belegg som er ti prosentenheter høyere enn gjennomsnittet for norske hotell. For konsernets hotellvirksomhet i Norge har økt belegg og rompris, sammenholdt med positiv effekt av senere års effektiviseringstiltak bidratt til lønnsomhetsforbedring. I tillegg til hotellene i Norge eier og driver konsernet 4 hotell i Brussel og 1 i Rotterdam. Disse hotellene hadde en stabil driftsutvikling i Gjennomsnittlig rompris økte med 7 %, mens gjennomsnittlig belegg gikk ned med ett prosentpoeng til 66 % sammenlignet med foregående år. Totalt eide og drev ved årsskiftet 42 hoteller med til sammen rom. Øvrige virksomhetsområder Samlede driftsinntekter for øvrige virksomhetsområder utgjorde i 2005 kr 729 mill. (kr 693 mill.). Resultatet for de to største virksomhetene var som følger i 2005: Unger Fabrikker AS hadde en omsetning på kr 358 mill. (kr 334 mill.), og et resultat før skatt på kr 7 mill. (kr 11 mill.). Conrad Langaard AS hadde en omsetning på kr 229 mill. (kr 224 mill.), og et resultat før skatt på kr 17 mill. (kr 14 mill.). Organisasjon og operasjonell risiko I 2005 hadde konsernet gjennomsnittlig ansatte, hvorav i Norge, 202 i Belgia, 31 i Nederland og 2 i Sverige. Av de ansatte er 58 % kvinner og 42 % menn. Sykefraværet utgjorde 6,2 % i 2005 mot 6,1 % i Det er i løpet av året rapportert om en arbeidsulykke ved konsernets industribedrift. 3

4 I virksomheten for øvrig er det ikke rapportert om alvorlige ulykker eller påvist yrkesrelaterte sykdommer og skader. Det er heller ikke avdekket vesentlige svakheter ved de ansattes sikkerhet eller arbeidsmiljøet. Det systematiske arbeidet med helse, miljø- og sikkerhet utføres både av lokale ledere og gjennom arbeidsmiljøutvalg som er etablert både ved konsernets hovedkontor og ved en rekke av konsernets virksomheter. Det generelle arbeidsmiljøet anses å være tilfredsstillende. Konsernet praktiserer likestilling mellom kjønnene, slik at både kvinner og menn gis like muligheter til arbeid og faglig utvikling. Det er ikke avdekket forskjellsbehandling av kvinner og menn, og det anses derfor at den faktiske tilstanden på dette området er tilfredsstillende. Det er følgelig ikke iverksatt, eller planlagt iverksatt, spesielle tiltak av betydning i forbindelse med likestilling mellom kjønnene eller arbeidsmiljøet generelt. Konsernets operasjonelle risiko er primært relatert til at medarbeidere og systemer for forvaltning av virksomheten, ikke skulle fungere som forutsatt. Forvaltningen er organisert slik at risikoen knyttet til enkeltpersoners aktiviteter og fravær er betydelig redusert, og revisor foretar dessuten systematiske risikovurderinger av ulike sider ved konsernets drift og forvaltning. Miljømessig status ønsker å bidra til et bedre miljø, og legger derfor vekt på å følge miljøvennlige prosedyrer for drift av den operative virksomheten. Konsernet arbeider kontinuerlig med å minimalisere de skadene som konsernets ulike virksomhetsområder påfører det ytre miljø. Konsernets miljøpolicy tilsier at miljøarbeidet skal være en naturlig og integrert del av virksomheten. Det fokuseres følgelig på miljøvennlige tiltak, både for egen virksomhet og for leietakernes bruk av eiendommer. Eksempler på miljøtiltak er bruk av miljøvennlige materialer i konsernets nybygg, miljøvennlig avfallshåndtering og energispareprogram for konsernets hoteller og kjøpesentre. Sistnevnte støttes økonomisk av Enova og har et samlet årlig sparepotensial på 37 GWh pr. år. Virksomhetene tilfredsstiller de krav som stilles med hensyn til å begrense forurensingen av det ytre miljø. Investeringer har i løpet av året ervervet følgende eiendommer i Oslo sentrum: Stenersgata 8 / Storgata 22 Kongens gate 24 Storgata 18 Torggata 5 Grønlandsleiret 27 I tillegg har konsernet ervervet følgende hotelleiendommer: Triaden Hotell, Lørenskog med 155 rom Arendal Hotell med 84 rom Torghatten Hotell, Brønnøysund med 59 rom Konsernet kjøpte i 2005 samtlige aksjer i energiselskapet Follo Fjernvarme AS. Etter årsskiftet har konsernet ervervet 40 % av aksjene i Rygge sivile lufthavn AS og ytterligere 15 % av Nordby Shoppingcenter, Sverige slik at eierandelen nå utgjør 55 %. Kontoreiendommen Norway House i Warszawa, Polen ble solgt i

5 Prosjekter I 2005 ble følgende prosjekter ferdigstilt: Tøcksfors Shopping Center, Årjäng kommune i Sverige. I oktober ble det ferdigstilt et nytt kjøpesenter på kvm. i Årjäng kommune, langs Europavei 18 mellom Oslo og Stockholm. Senteret har 42 butikker og er fullt utleid. Moloveien Brygge, Bodø (50 % eierandel) I Moloveien er det oppført en eiendom på totalt ca kvm. med 37 leiligheter og 400 kvm. næringsarealer. Prosjektet ble ferdigstilt i desember 2005, og samtlige leiligheter er solgt. Følgende prosjekter var under oppføring ved inngangen til 2006: Hausmanns gate 23/25, Oslo I Hausmanns gate 23/25 er det oppført et kontorbygg på totalt kvm. Bygget er langsiktig utleid til en statlig leietaker og ble ferdigstilt i februar Charlottenberg Shopping Center, Eda kommune i Sverige. Det er igangsatt bygging av et kjøpesenter på ca kvm i Charlottenberg i Eda kommune, langs riksvei 61 mellom Kongsvinger og Karlstad. Planlagt åpning av senteret er i oktober Viva Grønland, Oslo I Grønlandsleiret 19 er det under oppføring et bygg på kvm med 400 kvm næringslokaler og 25 leiligheter for salg. Byggestart var høsten 2005 med ferdigstillelse høsten Alle leilighetene er solgt. Stasjonsveien 23, Strømmen På nabotomten til Strømmen Storsenter er det under oppføring et kombinert nærings- og boligbygg på kvm. Planlagt ferdigstillelse er sommeren % av de 75 leilighetene er solgt. Konsernet har flere eiendomsprosjekter under planlegging, men hvor gjennomføringen blant annet avhenger av markedssituasjonen og offentlige tillatelser. Finansielle forhold Konsernets netto finansposter beløp seg i 2005 til kr 109 mill. (kr 130 mill.), hvorav gevinst ved salg av verdipapirer utgjorde kr 25 mill. (kr 30 mill.). Som følge av lavere rente er finanskostnadene redusert fra 2004 på tross av at rentebærende gjeld er økt. opererer i kapitalintensive bransjer, hvor valg av finansiell strategi er av stor betydning. Et sentralt element i konsernets finansielle strategi er derfor målsettingen om å opprettholde en solid finansiell posisjon, kjennetegnet ved en høy egenkapitalandel og betydelige likviditetsreserver. Målsetningen sikrer konsernet finansiell handlefrihet til å kunne utnytte interessante investeringsmuligheter raskt, og reduserer den finansielle risiko vesentlig. Pr utgjorde konsernets bokførte egenkapital kr mill. Konsernets verdijusterte egenkapital vurderes å være høyere enn bokført egenkapital, da markedsverdien av konsernets eiendommer vurderes å være vesentlig høyere enn eiendommenes bokførte verdi. I 2005 er det utbetalt utbytte med kr 650 mill. 5

6 Finansiell risiko Konsernets finansielle risikoer kan deles i kredittrisiko, likviditetsrisiko og renterisiko Kredittrisiko Konsernets kredittrisiko relaterer seg i hovedsak til risikoen for at konsernet blir påført tap som følge av at leietakere ikke betaler avtalt leie. Konsernet eiendommer er leid til et stort antall leietakere fra ulike bransjer. vurderes å ha solide leietakere i tillegg til at både betalings- og sikkerhetsprosedyrer vurderes som konservative. Konsernet har de senere år hatt lave tap på leiekrav. Likviditetsrisiko Likviditetsrisikoen styres ved å ha meget solide likviditetsreserver tilgjengelig til en hver tid. Likviditetsreserven består av både likvide omløpsmidler og ubenyttede kredittrammer i ulike finansinstitusjoner. Styret har fastsatt målsettinger for likviditet som skal sikre finansielle handlefrihet til å kunne utnytte interessante investeringsmuligheter raskt, og dessuten bidra til å dempe den finansielle risiko vesentlig. Likviditetsrisikoen som oppstår ved refinansiering av konsernets reduseres ved at ulike finansieringskilder anvendes, og at konsernets refinansieringsbehov innenfor de neste 12 måneder balanseres i forhold til likviditetsreserven. Ved årsskiftet utgjorde konsernets tilgjengelige likviditet kr mill., bestående av kortsiktige plasseringer på kr 525 mill. og ubenyttede kredittrammer på kr 750 mill. I tillegg vurderes konsernets portefølje av ubelånte eiendommer å representere en betydelig likviditetsreserve. Av konsernets langsiktige rentebærende gjeld på kr mill., forfaller kun 1 % i 2006, 26 % i perioden , mens 73 % forfaller i 2011 eller senere. Vektet gjennomsnittlig restløpetid for låneporteføljen er 8,1 år (7,2 år). Ved årsskiftet var ca. 18 % av konsernets langsiktige gjeld nominert i valuta. Renterisiko Gjennom bruk av finansielle instrumenter tilpasses konsernets rentereguleringsprofil til gjeldende renteforventinger og til definerte målsetninger for renterisiko. For å redusere resultateffekten av renteendringer i det kortsiktige rentemarkedet, har konsernet en betydelig andel langsiktig rentebinding. For delen av porteføljen med kortsiktig rentebinding, dempes dessuten renterisikoen ved at tidspunktene for renteregulering balanseres. 51 % av gjelden skal rentereguleres i 2006, 0 % i årene , mens 49 % av gjelden er gjenstand for renteregulering i 2011 eller senere. Gjennomsnittlig rentebinding utgjør 4,8 år ved årsskiftet. Gjennomsnittsrenten for konsernets innlånsportefølje i NOK var ved utgangen av ,5 %, ned fra 4,6 % ved forrige årsskifte. Gjennomsnittlig lånerente i EURO var ved samme tidspunkt 3,2 %, mot 2,9 % ved forrige årsskifte. Fremtidsutsikter Veksten i norsk økonomi er fortsatt høy og det lave rentenivået bidrar til høy vekst både i privatforbruket og bedriftenes investeringer. Med bakgrunn i den sterke veksten i økonomien har Norges Bank i løpet av det siste året hevet styringsrenten med 0,75 prosentpoeng til 2,5 % ved utgangen av mars Det gis fortsatt signaler om at renten vil gradvis økes i tiden fremover. 6

7 Veksten i privat forbruket antas å bli opprettholdt på et høyt nivå, på tross av et noe høyere rentenivå. De positive rammebetingelsene for kjøpesentre og sentralt beliggende handelseiendommer forventes derfor å vedvare. Rundt 36 % av konsernets samlede leieinntekter kommer fra kjøpesentre og sentrale handelseiendommer. Det forventes at leienivået og den høye kapasitetsutnyttelsen i denne delen av eiendomsporteføljen opprettholdes i tiden fremover. I Oslo området er det økt etterspørsel etter attraktive kontorlokaler og leieprisene er stigende. Ledigheten er imidlertid fremdeles relativt høyt, og det forventes derfor på kort sikt kun en moderat vekst i leieprisene. Rundt 24 % av konsernets leieinntekter kommer fra sentrale kontoreiendommer i Oslo-området. Kontoreiendommene er utleid til et stort antall leietakere innenfor ulike bransjer og med leiekontrakter som har en balansert forfallstruktur. Muligheten fremover for å opprettholde konsernets kapasitetsutnyttelse innen dette eiendomssegmentet vurderes som god. Utsikter til fortsatt høy vekst i Norge antas å bidra til fortsatt høy etterspørsel i det norske hotellmarkedet, noe som igjen antas å kunne bidra til økning i hotellenes rompris. Thon Hotels har i 2005 vært gjennom en vellykket omprofilering samtidig som hotelldriften har fortsatt å utvikle seg i stadig mer kostnadseffektiv retning. Thon Hotels er blant Norges største hotellkjeder og er markedsleder i de viktige storbyregionene Oslo og Bergen. Kjeden, som består av en rekke moderne og sentralt beliggende hoteller innenfor markedssegmentene Conference, City og Budget, vurderes å være godt posisjonert for å øke markedsandelen i tiden fremover. Dette, samt gode utsikter for hotellmarkedet generelt, gir et godt grunnlag for fortsatt resultatforbedring innen hotell- og restaurantområdet. I Brussel forventes økt etterspørsel i hotellmarkedet å bidra til en noe bedre markedsutvikling i I markedet for kontoreiendom forventes det fortsatt stor ledighet og press på leieprisene. har en solid eiendomsportefølje med attraktiv beliggenhet og spredning på flere utleiesegmenter. I tillegg har konsernet en sterk posisjon i det norske hotellmarkedet. Øvrige virksomhetsområder vurderes dessuten å ha en tilfredsstillende markedsposisjon. Ovennevnte, sammenholdt med en sterk finansiell stilling, innebærer at konsernet har et godt fundament for fortsatt positiv utvikling. Oslo, 31. mars 2006 Olav Thon Dag Tangevald-Jensen Øystein Trøseid (styrets leder) 7

8 THON HOLDING AS RESULTATREGNSKAP AS Konsern Beløp i MNOK Driftsinntekter 347,6 359, , ,3 Varekostnader -1,5-1,3-652,3-635,5 Lønnskostnader -59,8-69,7-711,1-669,7 Ordinære avskrivninger -5,9-5,9-195,3-201,4 Andre driftskostnader -265,7-279,6-939,9-874,0 Driftskostnader -332,8-356, , ,6 Driftsresultat 14,8 3,1 634,9 613,7 Netto finansposter 19,5 23,7-108,6-129,8 Resultat før skattekostnad 34,3 26,8 526,3 483,9 Skatter 1,3 11,7-130,4-96,9 Periodens resultat 35,6 38,5 395,8 387,1 BALANSE AS Konsern Beløp i MNOK Immaterielle eiendeler ,3 4,6 Varige driftsmidler 13,7 16, , ,9 Finansielle anleggsmidler 454,2 433,9 232,7 244,1 Sum anleggsmidler 467,9 450, , ,6 Varer 0,1 0,1 91,6 116,0 Fordringer 4.114, ,2 783,5 380,5 Investeringer 0,0 2,1 42,7 55,4 Bankinnskudd, kontanter og lign. 149,8 161,8 402,0 311,0 Sum omløpsmidler 4.263, , ,7 863,0 Sum eiendeler 4.731, , , ,6 Innskutt egenkapital 300,9 300,9 775,4 775,4 Opptjent egenkapital 87,3 701, , ,3 Sum egenkapital 388, , , ,6 Langsiktig gjeld 3.063, , , ,7 Kortsiktig gjeld 1.279,7 607, ,3 847,3 Sum egenkapital og gjeld 4.731, , , ,6 KONTANTSTRØMSOPPSTILLING AS Konsern Beløp i MNOK Nto. kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 70,9 47,2 634,6 771,8 Nto. kontantstrøm fra investeringsaktiviteter (1.291,5) 45, ,7-75,3 Nto. kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter 1.208,6 (106,0) 520,0-711,4 Nto. Endring i kontanter og kontantekvivalent (12,0) (13,7) 91,0-14,9 Kontanter og kontantekvivalenter pr ,8 175,6 311,0 326,0 Kontanter og kontantekvivalenter pr ,8 161,8 402,0 311,0 Egenkapitalavstemming Egenkapital ,6 964, , ,2 Årets resultat 35,6 38,5 395,8 387,1 Utbetalt utbytte (650,0) (650,0) Omregningsdifferanser og øvrige endringer (10,5) (2,6) Egenkapital pr , , , ,6 8