Reguleringsplan for Sorgenfrivegen 18. Planprogram

Transkript

1 Reguleringsplan for Sorgenfrivegen 18 Figur 1: Ortofoto av planområdet. Sist revidert: side 1 av 31

2 Forord På vegne av Nidaros Nye Hjem og Veidekke har ARC arkitekter fått i oppdrag å fremme en reguleringsplan for gnr. 73, bnr. 72 i Sorgenfrivegen 18 på Tempe. Reguleringsplanen har som mål å falle naturlig inn i et fremtidig scenario hvor Tempe er blitt transformert fra industri/næringsområde til et mer bymessig/senterområde med bolig, næring og grønt. Parallelt med planprosessen for Sorgenfrivegen 18 pågår arbeidet med en kommunal utredning/analyse for hele Tempe, med fokus på trafikk, byrom og grønnstruktur. Trondheim ARC arkitekter as side 2 av 31

3 Innholdsfortegnelse 1. Bakgrunn for planarbeidet Formålet med reguleringsplanen Krav om konsekvensutredning 4 2. Planområdet Planområdets lokalisering og arealbruk Dagens situasjon 6 3. Overordnede rammer Kommuneplan, arealdel og kommunedelplan Fylkesdelplaner Gjeldende regulering Arealplaner under arbeid i tilstøtende områder Planforslaget Plantype Bakgrunn for planalternativ Planalternativ Influensområde Behov for offentlig eller private tiltak nødvendig for gjennomføringen Beslutningsrelevante problemstillinger Kjent kunnskap, eksisterende utredninger Utredningsprogram Utredninger som skal inngå i planforslaget Sammenstilling av utredningstema og metodikk Planprosess og medvirkning Organisering av planarbeidet Plan for informasjon og medvirkning Framdriftsplan for planprosessen Vedlegg 31 side 3 av 31

4 1. Bakgrunn for planarbeidet Formålet med reguleringsplanen Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for etablering av boliger og næringsarealer i tråd med prinsipper for bærekraftig byutvikling. Planforslaget skal følge opp intensjonene i eksisterende utredninger fra arbeidet med kommuneplanens arealdel (3 planskisser for Tempe og 5 x Tempe). Samtlige av disse alternativene åpner for boligbygging i området eller kombinert bolig og næring. Boligkonseptet er foreløpig ikke definert, men området har potensial for flere ulike typer boliger. Alt fra familieboliger til studentboliger eller andre typer ungbo konsepter kan være aktuelt. ARC arkitekter har på vegne av oppdragsgivere Nidaros Nye Hjem og Veidekke, utført en mulighetsstudie for å finne alternativer for ny bruk av tomten. Mulighetsstudiet viste et forslag med høyhus i tomtens sør-vestlige hjørne. Dette er nå foreslått tatt bort. Selv om Sorgenfrivegen 18 ligger i et området hvor kommunen muligens kan tillate etablering av høyhus har tiltakshaver valgt å gå bort fra denne ideen i det videre utredningsarbeidet. Krav om konsekvensutredning Reguleringsplaner med rammer for fremtidig utbygging som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn skal inneholde en konsekvensutredning. Konsekvensutredning kan utelates for nærmere bestemte reguleringsplaner når disse er i samsvar med kommuneplanens arealdel eller områderegulering, og hvor virkningene er tilfredsstillende beskrevet i overordnet plan jfr. pbl 4-2 andre ledd og Planarbeidet for Sorgenfrivegen 18 er ikke i tråd med hovedtrekk og rammer i overordnet plan, se pkt 3. Det er dermed krav om at det skal utarbeides en konsekvensutredning som beskriver planens virkning for miljø og samfunn. side 4 av 31

5 2. Planområdet 2.1 Planområdets lokalisering og arealbruk Planområdet er en del av et større næringsområde på Tempe og er vist på kartet under med planavgrensning. Kart over Tempe 1:5000. Planavgrensning for Sorgenfrivegen 18 er vist med stiplet linje. Kilde: GIS/LINE WebInnsyn - Trondheim kommune side 5 av 31

6 2. 2 Dagens situasjon Tomten Tomten ligger 3 km sør for Trondheim sentrum, mellom Sorgenfrivegen og Øystein Møylas veg. I neste kvartal mot vest ligger Holtermannsvegen, en av Trondheims hovedinnfartsårer. Tomten er eid av Nidaros Nye Hjem og Veidekke. Ortofoto med Tempe og omkringliggende områder. Sorgenfrivegen 18 er markert med skravert polygon- Kilde: GIS/LINE WebInnsyn - Trondheim kommune side 6 av 31

7 Bebyggelse Planområdet inneholder næringsbebyggelse som tidligere huset Aktietrykkeriet. Denne bebyggelsen er spesialdesignet for trykkeri. Den har stor dybde og lav takhøyde, noe som gjør den mindre egnet til plasskrevende næringsvirksomhet. Utformingen av bygget gjør det svært vanskelig å skaffe nye leietakere som vil betale regningssvarende husleie. Bygget er midlertidig utleid. Arealbruk Planområdet er totalt på kvm. Arealbruken fordeler seg slik: 4630 kvm er bebygd med næringsbygg, 2330 kvm er asfaltert parkeringplass, 2780 kvm er grøntområde i øst kvm er asfalterte flater for kjørende og gående. Trafikale forhold Sorgenfrivegen 18 ligger kun ett kvartal unna Holtermannvegen, en av Trondheims sentrale hovedårer for bil- og kollektivtrafikk. Tomten har to kjøreadkomster fra Sorgenfrivegen i vest. Gang- og sykkelveg fra Brattsbergvegen i sør går over i fortau ved tomtens sørligste adkomst. Gående har adkomst til tomten både fra Sorgenfrivegen og fra Øystein Møylas veg via et grønt belte. Befolkning Innenfor planområdet er det 10 sysselsatte og ingen beboere. Tilgrensende arealer i øst består av boligområder. Grunnforhold Berggrunnstyper: Mesteparten av midtbyen og områdene rundt består av amfibolitt som er en metamorf bergart. Hele Tempeområdet består av amfibolitt. Løsmassetyper: Det foreligger ikke indikasjoner på ustabile grunnforhold innenfor planområdet. Kvartærgeologiske kart viser at grunnen i planområdet består av marine avsetninger (leire) og ligger ca meter fra et kvikkleireområde som strekker seg et stykke nordover på vestsiden av Holtermannsvegen. Dette kvikkleireområdet er klassifisert i risikoklasse 4, middels faregrad. Grunnforurensning: Det foreligger ikke indikasjoner på grunnforurensning jfr. kommunens aktsomhetskart. Det er imidlertid behov for å foreta en miljøteknisk undersøkelse i forbindelse med videre planprosess. side 7 av 31

8 Naturmiljø Langs planområdets østlige grense ligger et grønt belte som er på ca kvm. Dette arealet fungerer i dag som en buffersone mellom næringsområdet og boligområdet i øst. Det er ikke gjort registreringer av hvilket biologisk mangfold som finnes i dette grønne beltet, men det antas å ha en viktig funksjon for fugleliv og tilpasningsdyktige arter som har vent seg til bylivets biltrafikk og mennesker (ekorn, grevling, flaggermus, rotter, mus). Forurensning Støy: Planområdets vestlige del ligger innenfor rød sone i kommunens støysonekart, mens østlig del ligger i gul sone. Støyutredning, utarbeidet av Reinertsen i forbindelse med konsekvensutredning for naboeiendommen i vest (Wahl Eiendom), viser et noe mer nyansert bilde, hvor areal som ligger innenfor rød sone er mindre. Luftforurensning: Planområdet ligger i et forurensningsbelastet område, hvor grenseverdiene for lokal luftkvalitet med hensyn til nitrogendioksid og svevestøv til tider overskrides. Friluftsbruk Små stier i den grønne delen av området viser at dette er en del av kommunikasjonslinjene mellom boligområdet og Holtermannsveien. Det er også en nærlekeplass på dette arealet Kulturmiljø Det er ingen registrert vernet bebyggelse innenfor eller nærliggende planområdet. Planområdet betraktes ikke som en verdifull del av et større kulturmiljø, men ved nærmere analyser i forbindelse med planprosessen kan det dukke opp spennende historiske spor som er verdt å ta vare på eller innarbeide i planen. I forbindelse med kommunens pågående forstudie for hele Tempeområdet, er det under utarbeiding et notat angående historiske spor. Dette notatet vil bli brukt som en del av grunnlagsinformasjonen i den videre planprosessen. side 8 av 31

9 3. Overordnede rammer 3.1 Kommuneplan, arealdel og kommunedelplan Tempe kommunedelplan, avslutning av planarbeidet og retningslinjer for det videre arbeidet med plan- og byggesaker innenfor planområdet, vedtatt Dette vedtaket sier at Tempeområdet sin status som omformingsområde må vurderes på nytt i rulleringen av kommuneplanens arealdel og sees i sammenheng med eventuell samlokalisering av universitetet. Det ble samtidig vedtatt retningslinjer som, sammen med gjeldende reguleringsplaner samt bestemmelser og retningslinje til kommuneplanens arealdel, skulle legges til grunn for plan- og byggesaksarbeidet innefor Tempeområdet, med henvisning til rapporten Tempeområdet, situasjonsanalyse. Blant annet, kan ikke boligbebyggelse eller bruksendring til bolig tillates før det foreligger en kommunedelplan eller annet overordna planvedtak som avklarer plassering og standard på nødvendige offentlige anlegg, miljøtiltak og en strategi for gjennomføring. Det ble samtidig i vedtakets pkt. 3 sagt at plan- og byggesaker i området behandles inntil annet er vedtatt på grunnlag av de ulike faktaark i situasjonsanalysen og etter bestemte retningslinjer. Bebyggelsens høyde bør ikke overskride 6 etasjer i området mellom Holtermannsvegen og Sorgenfrivegen. Kommuneplanens arealdel vedtatt I gjeldende kommuneplan er Tempeområdet avsatt som ervervsområde. Ervervsområder er arealer som forbeholdes privat og offentlig næringsvirksomhet av alle typer. Det skal ikke etableres boliger i området, med mindre særlige grunner taler for dette. Tempeområdet ble i saksfremlegget til kommuneplanens arealdel endret fra framtidig byområde til eksisterende ervervsområde fordi området manglet en boligrettet infrastruktur med oppholds/grøntområder og et egnet gang- og sykkelsystem med tilfredsstillende kryssinger for myke trafikanter over Holtermannsvegen. Under kap. 2, som angir retningslinjer for bruk av kart og bestemmelser i kommuneplanens arealdel, er følgende nedfelt i Tilrettelegging for næringsutbygging: Arealbehov Arealdelen viser totalt ca 1200 dekar brutto framtidige ervervsområder. Tetthet/lokalisering Minimumsnivået for utbyggingstettheten i næringsarealene tar utgangspunkt i to faktorer: nærhet til hovedkollektivårer (stamruter) hvilket utbyggingsformål som området er avsatt til Hovedstrategien i arealdelen er å konsentrere virksomheter langs de viktigste transport- og kollektivlinjene. Områdene innenfor framtidig bybebyggelse har generelt god tilgjengelighet både regionalt og innenbys uten bruk av privatbil. I disse områdene forutsettes det en tomteutnytting over 160%. I rene virksomhetsområder legges det til grunn et litt lavere nivå på utbyggingstettheten varierende fra 120%-140% avhengig av avstand til hovedkollektivårer. side 9 av 31

10 I er følgende føringer gitt vedr. planlegging i ervervsområder: I ervervsområder inngår alle typer næringsvirksomhet, også offentlig virksomhet kan inngå. Ervervsområder inntil 300 meter fra hovedkollektivårer (stamruter) vist på temakart bør ha en arealutnyttelse (TU) på minimum 120%. I øvrige områder for næringsvirksomhet bør det tilstrebes god arealutnytting, og det bør legges vekt på akseptable gangavstander til kollektivholdeplasser. Unntak fra bestemmelsenes 8.5 om forbud mot nye boliger kan vurderes ut fra en helhetlig plan for et større område hvor det kan dokumenteres særskilte arealplanmessige begrunnelser for dette. I reguleringsbestemmelsene til kommuneplanens arealdel 8.4 Eksisterende og framtidig ervervsområde, står følgende: Etablering av ny boligbebyggelse eller kombinasjon av næringsvirksomhet og bolig tillates ikke i virksomhetsområder. I er følgende føringer gitt vedr. planelgging i bybebyggelse: Framtidig bybebyggelse I områder for framtidig bybebyggelse bør det, når dette er naturlig, legges til rette for kombinasjon av virksomheter og boliger, og det skal vektlegges en variert boligstruktur. På Brattøra må det legges vekt på at utbygging skjer på en måte som er forenlig med tilgrensende virksomhet på havneområdet. Kommunedelplaner og reguleringsplaner i områder for framtidig bybebyggelse skal ivareta følgende: å definere rammer for helhetlig bymessig utvikling og at fellesanlegg, utforming av uteoppholdsareal og trafikkløsninger sees i sammenheng innenfor området som helhet å vurdere virkemidler for gjennomføringen, herunder plankrav å gi retningslinjer som sikrer området effektiv arealbruk og estetisk og funksjonell kvalitet Ny reguleringsplan i henhold til bestemmelsenes 3 skal ivareta de samme kvalitetene. I reguleringsbestemmelse til kommuneplanens arealdel Eksisterende og framtidig byggeområde bybebyggelse står følgende: I områder for framtidig bybebyggelse skal det ved regulering av arealer være minimum 10 boenheter pr dekar. Næringsvirksomhet i framtidig byggeområde bybebyggelse skal ha en areal utnyttelse på minimum TU 160 % for sammenhengende områder. Følgende nedfelt i 8.3 Eksisterende og framtidig byggeområde bybebyggelse I byggeområder for eksisterende og framtidig bybebyggelse tillates ikke tyngre industri- eller lagervirksomhet. side 10 av 31

11 3.2 Fylkesdelplaner Ny giv for Trondheimsregionen. Fylkesdelplan for transport og utbyggingsmønster for perioden (2030) Fylkesdelplan Ny Giv omhandler blant annet arealbruk og utbyggingsmønster; fortetting rundt regionale kollektivårer og lokale service- og forretningstilbud. I de mest sentrale områdene med godt regionalt kollektivtilbud prioriteres utviklingen av arbeidsplasser/servicetilbud framfor boliginteresser, men ikke slik at det hindrer all boligbygging i området. 3.3 Gjeldende regulering Gjeldende reguleringsplan fra Planen viser at det er tillatt med industri- og næringsbebyggelse i planområdet. Det er ikke tillatt med boligbygging. Bebyggelse skal hovedsakelig ha maks 2 etasjer og områdene er gitt lav utnyttelsesgrad. Mellom industriområdet øst for Sorgenfrivegen og boligbebyggelsen ved Øystein Møylas veg er det regulert en buffersone, ca 22 meter bred mellom byggegrensen for industribebyggelsen og eiendomsgrensen for boligområdet. 3.5 Andre planvedtak Vedtak fra Bystyret vedrørende mulig arkitektkonkurranse i området Det ble vedtatt at Trondheim kommune bør ta initiativ til en plankonkurranse for framtidig utnyttelse og utforming av Lerkendal, Sorgenfri og Tempe. Rådmannens budsjett for 2009, kap.9; Byutvikling I dette vedtaket ble igangsetting av kommuneplanarbeid og arkitektkonkurranse på Tempe utsatt på bakgrunn av kapasitetshensyn. Bystyrevedtak Trondheim kommunes miljøpakke for transport Målsetting med dette vedtaket er å redusere CO2-utslippene, begrense biltrafikken og forbedre tilbudet for fotgjengere, syklister og kollektivtrafikanter. Et konkret mål ut fra dette er mål nr 7 i vedtaket: Byutviklingspolitikken med vekt på fortetting skal fortsette. 80% av tilveksten av nye boliger skal skje innefor eksisterende tettstedsavgrensning. 60% av tilveksten av arbeidsintensive arbeidsplasser skal komme innefor Kollektivbuen. Det er et langsiktig mål at arealkrevende og ikke arbeidsintensiv næring må flyttes ut av pressområder. Vedtak fra Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker vedrørende Sorgenfriveien 12, 14, 16 og 18. Forespørsel om omregulering: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker anbefaler at det settes i gang planarbeid for Sorgenfriveien 12, 14, 16 og 18, men på vilkår av at det samarbeides nært med Trondheim kommune om å avklare behov og muligheter for en samordna infrastruktur. Det forutsettes at det utarbeides konsekvensutredning. Rådmannen mener videre at fordelingen mellom bolig og næring må vurderes nærmere, og det må være en forutsetning at det sikres tilstrekkelig areal for arbeidsplassintensiv virksomhet i Tempeområdet. Vedtak fattes i henhold til plan- og bygningslovens side 11 av 31

12 3.4 Arealplaner/prosesser under arbeid i tilstøtende områder Private planforslag: Reguleringsplan for Holtermanns veg 70 og Sorgenfrivegen 11 - Wahl Eiendom AS ønsker å utvikle kontor og næringsarealer. er fastsatt og arbeidet med konsekvensutredning er i gang. Arealet tenkes tilrettelagt for kvm næringsarealer fordelt på kvm service/handel og kvm kontor. Flytting av bedrifter: Team Trafikk leier i dag lokaler av Trondheim kommune. Trondheim kommune ønsker å benytte tomten på Sorgenfri til annen virksomhet og har sagt opp leieavtalen med virkning fra Kommunale planprosesser: Trondheim kommune har igangsatt en forstudie som skal avklare nærmere behov for tiltak i forbindelse med en ventet utvikling av Tempe-området. Forstudien skal omfatte to hovedtema: Trafikk og Byrom og grønnstruktur. Forstudien er delt i 3 faser: - Fase 1, som nå er avsluttet, har bestått av inhenting av informasjon. Alle eksisterende analyser/utredninger/registreringer er gjennomgått. - Fase 2, som skal være utført innen uke 7, skal omhandle følgende temaer: Trafikk: Trafikale konsekvenser Park/ride Endringer i lokalt vegnett Kollektivknutepunkter, superbuss Planfrie kryssninger, plassering Byrom og grøntstruktur: Møteplasser Bydelssentre Siktakser Kulturminner Grønne forbindelser, skjermer, alleer Lokalklimatiske tiltak Friområder/parker Støy, luft, overordnede tiltak Universell utforming Utkast til helhetsplan/hovedgrep for området - Fase 3, som skal være avsluttet innen utgangen av april 2010, skal bestå av konkretisering av tiltak. Det skal vises en prinsipputforming av delområder, med utgangspunkt i en målsetting om å få definert en overordnet ramme for trafikk, byrom og grønt. side 12 av 31

13 4. Planforslaget 4.1 Plantype Planen skal utformes som en detaljplan i henhold til pbl 12.3 som følger opp hovedtrekk og rammer som kommer frem av kommunens pågående forstudie for Tempeområdet i forhold til trafikk, byrom og grønnstruktur. Innhold i planforslaget Planområdet foreslås regulert til kombinerte formål herunder arealer for boligbebyggelse, næringsbebyggelse samt grønnstruktur og arealer for veg. Planforslaget skal forholde seg til og styrke sammenhengen til omkringliggende områder. Prosentvis fordeling av type bebyggelse og utbyggingsprinsipper er omtalt i punkt 4.2 Planalternativ. 4.2 Bakgrunn for planalternativ De overordnede rammene som nevnes i kapittel 3 danner et bakgrunnsteppe for de fremlagte planalternativene. Forslagsstiller har trukket ut følgende konklusjoner fra kommunens tidligere vedtak og studier vedrørende Tempeområdet: - Området skal ha høy utnyttelse - Arbeidsplassintensiv virksomhet innenfor kollektivbuen skal prioriteres, men ikke slik at det hindrer all boligbygging i området - Boligrettet infrastruktur må kunne etableres før området kan transformeres Arbeidet med reguleringsplan for Sorgenfrivegen 18 har til nå gjennomgått to analyser (en mulighetsstudie og et skisseprosjekt). På naboeiendommen (Wahl-prosjektet) er planprosessen kommet frem til et stadfestet planprogram og arbeidet med konsekvensutredningen er i sluttfasen. Kommunen er i gang med sin forstudie på trafikk, byrom og grønt. Sluttrapportering for denne forstudien skal skje innen utgangen av april Det er ikke trukket ut noen konkrete konklusjoner fra ovennevnte analyser og utredninger, men følgende temaer er sett på som viktig for sammenhengen mellom kommunen s og Wahl-eiendom s pågående planarbeid: - Utnyttelsesgrad (både i forhold til Sorgenfrivegen 18 spesielt og Tempeområdet generelt) - Arealdisponering (fordelingsnøkkel mellom nærings- og boligbebyggelse) - Trafikkforhold - Status for Sorgenfrivegen side 13 av 31

14 Utnyttelsesgrad og arealdisponering i forhold til Sorgenfrivegen 18: Kommunen har i forbindelse med pågående forstudie for Tempe-området valgt to alternativer til utnyttelse for Sorgenfrivegen 18. Under er utsnitt av oppsett fra kommunen i forhold til alternativer for utnyttelse og arealdisponering. Alt 1: 160 % BRA = m² 50 % bolig, 50 % næring Alt 2: 300 % BRA = m² 100 % næring m² Alt 1: 160 % BRA = m² 50 % bolig, 50 % næring Alt 1: 160 % BRA = m² 30 % bolig, 70 % næring m² m² Alt 2: 300 % BRA = m² 100 % næring Alt 2: 300 % BRA = m² 100 % næring Alt 1: 160 % BRA = m² 60 % bolig, 40 % næring m² Alt 2: 228 % BRA = m² 60 % bolig, 40 % næring Alt 1: 160 % BRA = m² 30 % bolig, 70 % næring m² m² Alt 1: 160 % BRA = m² 100 % næring Alt 2: 230 % BRA = m² 30 % bolig, 70 % næring Alt 2: 349 % BRA = m² 100 % næring Alt 1: 160 % BRA = m² 100 % næring Alt 2: 230 % BRA = m² 100 % næring m² m² Alt 1: 160 % BRA = 21600m² 60 % bolig, 40 % næring Alt 2: 230 % BRA = m² 60 % bolig, 40 % næring Totalt areal: m² Alt 1 BRA: m² Alt 2 BRA : m² Underlag for kommunens forstudie på trafikk, byrom og grønt. Alternativene som skal utredes i den forestående konsekvensutredningen for Sorgenfrivegen 18, er ikke identisk med kommunens alternativer til utnyttelsesgrad og arealdisponering. side 14 av 31

15 Utnyttelsesgrad og arealdisponering i forhold til omkringliggende områder: Som kartet på side 12 viser, består alternativ 1 av en utnyttelsesgrad på 160% for hele Tempe, med ulik fordeling av formål til bolig og næring. Alternativ 2 foreslår en utnyttelsesprofil gjennom området som betyr at arealene nærmest Holtermannsvegen får en vesentlig høyere utnyttelse enn arealene nærmest elva i vest og boligområdene i øst. Trafikkforhold: En av Trondheims sentrale hovedårer for bil- og kollektivtrafikk går gjennom Tempeområdet. Kommunens konklusjoner i sin pågående forstudie på trafikk, byrom og grønt for Tempeområdet blir et viktig dokument som beslutningsgrunnlag for valg av fremtidige trafikkløsninger. Satus for Sorgenfrivegen: Sorgenfrivegen er i dag åpen for gjennomkjøring. I kommunes forstudie på trafikk, byrom og grønt for Tempeområdet vil det synliggjøres om status for Sorgenfrivegen bør endres eller ikke. Skal den fortsatt være åpen for gjennomkjøring eller ikke? Barnehagekapasitet: Trondheim kommune har avklart at etablering av boliger i Tempeområdet vil utløse et behov for en 4-6 avdelings barnehage. Kommunen skal peke ut aktuelle tomter for fremtidig barnehage, som kan dekke behovet ved en eventuell boligutbygging på Tempe. Fleksibilitet i forhold til Tempeområdet som helhet: Som nevnt er tema innen trafikk, byrom og grønt under utredning. Resultatet av kommunens forstudie på Tempeområdet i forhold til disse temaene, vil selvsagt være avgjørende for de pågående private planforslagene i området. Planforslaget for Sorgenfrivegen 18 må derfor være fleksibelt helt frem til de overordnede rammene for trafikk, byrom og grønt er definert. side 15 av 31

16 4.3 Planalternativer Under er det listet opp 4 ulike alternativ for tomteutnytting i Sorgenfrivegen 18. Benyttet beregningsmåte er % BRA etter TEK hvor arealer for parkeringskjeller er unntatt fra beregningsgrunnlaget. Alternativ 0: Dagens bruk 0-alternativet tilsvarer dagens bruk av eiendommen uten endring av bebyggelsen eller tilliggende arealer. Det vil si et næringsareal, delvis i to etasjer, tilsvarende 6170 kvm. For bebyggelsen alene tilsvarer dette en arealutnyttelse på 47 % BRA. Alternativ 1: Kommuneplanens arealdel (100 % næring) 230 % BRA Alternativet har en arealutnyttelse på 230 % BRA. Bebyggelsen består av 6 etasjers lavblokker. Til sammen utgjør disse kvm næringsarealer. Parkeringsarealene er lagt under bakken, med noe gjesteparkering på bakkenivå. Alternativ 2 : 90 % - 10 % bolig/næring 160 % BRA Alternativet viser en arealutnyttelse på 160 % BRA og inneholder et boligområde med næringslokaler på gateplan ut mot Sorgenfrivegen. Bebyggelsen består av lavblokker i 5-6 etasjer organisert rundt uteområder skjermet fra Sorgenfrivegen. Andel boligareal er på kvm og næringsareal er på kvm. Parkeringsarealene er lagt under bakken, med noe gjesteparkering på bakkenivå. Antall boliger er ca Alternativ 3: 50 % - 50 % bolig/næring 195 % BRA Alternativet viser en arealutnyttelse på 195 % BRA. Bebyggelsen består av lavblokker i 6 etasjer kvm næringsarealer er plassert mot Sorgenfrivegen. Boligarealene på kvm er plassert i sonen mot Øystein Møylas veg. Parkeringsarealene er lagt under bakken, med noe gjesteparkering på bakkenivå. Antall boliger er ca 140. side 16 av 31

17 Tabell 1: Arealoppgaver og utnyttelsesgrad for planalternativer. 0-alternativet Alternativ 1 Alternativ 2 Alternativ % næring 2. etg Gjeldende plan 100 % næring. Lavblokkbebyggelse 6 etg. 90/10 bolig/næring. Lavblokkbebyggelse 5-6 etg. 50/50 bolig/næring. Lavblokk- Bebyggelse 6 etg. Tomteareal kvm kvm kvm kvm Antall boenheter ca 300 stk ca 140 stk Bolig kvm kvm Næring kvm kvm kvm kvm Sum kvm kvm kvm kvm % BRA 47 % 230 % 160 % 195 % side 17 av 31

18 4.4 Influensområdet Området som påvirker planområdet er vist med stiplet avgrensningslinje i kartet. Influensområdet inkluderer hele Tempe og boligområdene i øst ved Øystein Møylas veg. Begrunnelsen for denne avgrensningen er at den overordnede infrastrukturen innenfor dette området vil være helt avgjørende for hvordan Sorgenfrivegen 18 kan eller bør utvikles videre. Influensområdet er delvis sammenfallende med vurderingsområdet for kommunens forstudie for trafikk, byrom og grønnstruktur. Boligområdene i øst har i dag en viss forbindelse til arealene langs Sorgenfrivegen, det er viktig at disse eksisterende forbindelsene blir ivaretatt eller styrket. Kart over Tempe 1: Influensområdet er vist med stiplet linje. Kilde: GIS/LINE WebInnsyn - TK 4.5 Behov for offentlig eller private tiltak nødvendig for gjennomføringen Helhetlige overordnede føringer for trafikk, byrom og grønnstruktur for Tempeområdet bør være besluttet før det fattes planvedtak for Sorgenfrivegen 18. Resultatet av beslutningene om hovedstruktur for Tempe vil være førende for hvilke fysiske tiltak som er nødvendig for gjennomføringen av planen. side 18 av 31

19 4.6 Beslutningsrelevante problemstillinger (se også pkt 4.2) Det er gjennomført flere analyser i forbindelse med kommuneplanarbeidet for Tempeområdet (se pkt 3.1). Flere ulike scenarioer for videre utvikling er skissert. En viktig konklusjon som er kommet ut av dette arbeidet er, at dersom det skal tillates boligbygging innenfor området er det et sterkt behov for en utbedring av offentlig infrastruktur. Dette gjelder spesielt problemstillinger knyttet til gang- og sykkelveger, grønnforbindelser, uterom, parker, møteplasser, trafikk, støy og støv. Trondheim kommune er i gang med en forstudie som skal danne grunnlaget for å løse ovennevnte problemstillinger. Wahl-eiendom er i gang med en konsekvensutredning for Holtermannsvegen 70 og Sorgenfrivegen 11. Prosessen med reguleringsplan for Sorgenfrivegen 18 vil foregå parallelt med disse arbeidene. Det er et mål at omsøkte plan skal være tilpasset løsningene som fremkommer både fra kommunens forstudie og andre private planforslag. Det er samtidig et ønske at planforslaget for Sorgenfrivegen 18 skal kunne være med å gi innspill til fremtidige fellesløsninger. 4.7 Kjent kunnskap, eksisterende utredninger (se også pkt. 3.1) Kommunale utredninger: - 5X Tempe (2004) Plan B for Trondheim - 3 planskisser, kommunedelplan Tempe (2005) Trondheim kommune - Situasjonsanalyse for Tempe (2005) Private utredninger: Studier i forbindelse med reguleringsplan for Sorgenfrivegen 18: - Mulighetsstudie Sorgenfri AIT (2008) - Skisseprosjekt - Aktietrykkeriet på Tempe Sorgenfrivegen 18 (2009) Utredninger i forbindelse med reguleringsplan for Holtermannsveg 70 og Sorgenfrivegen 11 ( Wahl-tomten): - Problemstillinger knyttet til høyhus - Risiko- og sårbarhetsanalyse - Vurdering av trafikkmengder trafikkløsninger. - Lokalisering av arbeidsplasser og fordeling mellom næringstyper - Vudering av andel detaljhandel i forhold til overordnede planer og retningslinjer - Beskrivelse av hvilke samfunnsmessige konsekvenser den ønskede utbyggingen medfører. - Konsekvenser med hensyn til luftforurensning som følge av økt trafikk i forbindelse med utbygging av Holtermanns veg 70 og Sorgenfrivegen Støyutredning - Geoteknisk og miljøteknisk undersøkelse side 19 av 31

20 5. Utredningsprogram 5.1 Utredninger som skal inngå i planforslaget Overordnede rammer for utbygging på Tempeområdet er ikke avklart. Denne prosessen pågår parallelt med prosessen for utarbeiding av reguleringsplan for Sorgenfrivegen 18 samt andre pågående private planforslag. Foreslåtte utredninger og analyser skal inngå i og utfylle de pågående arbeidene i Tempeområdet. 1. Bylandskap og hovedgrep Beskrivelse av viktige forhold ved eksisterende omgivelser: a) Opplevelse av bylandskapet fra nært og fjernt hold beskrivelse av stedets karakter b) Dagens arealbruk, bebyggelsesstruktur og byggehøyder c) Eksisterende kulturminner og rammer i kommunedelplanen angående kulturminner, landskapselementer beskyttet i plan- og bygningsloven Beskrivelse av tiltaket og konsekvenser: d) Hovedalternativer for utbygging og konsekvenser av de ulike alternativene i forhold til: - bylandskap og fjernvirkning - bebyggelsesstruktur/mønster, byrom og grønnstruktur - kulturminner, landskapselementer 2. Arealdisponering og arealstørrelser Beskrivelse av viktige rammer: a) Rammer fra overordnede føringer i forhold til grad av utnytting, byggehøyder, fordeling næring/bolig Beskrivelse av tiltaket og konsekvenser: b) Prinsipper for arealdisponering; plassering av boliger, kontor og konsekvenser av dette c) Prinsipper for grad av utnytting, byggehøyder, solforhold og konsekvenser av dette d) Gjennomgang av alternativenes fordelig bolig/næring, arealstørrelser, antall boliger og konsekvenser av denne fordelingen Avbøtende tiltak: e) Presentere avbøtende tiltak som demper eventuelle negative konsekvenser side 20 av 31

21 3. Landskap, grønnstrukturer, byrom og lekeplasser Beskrivelse av viktige forhold ved eksisterende omgivelser: a) Landskapskvaliteter, grønnstruktur og dagens byromskvaliteter b) Eksisterende lekeplasser og aktivitetsområder for barn og unge innenfor og i nærheten av området. c) Den pågående forstudien for Tempe sine rammer for byrom og grønnstruktur Beskrivelse av tiltak og konsekvenser: d) Prinsipper for hvordan planforslaget tilpasser seg overordnet struktur for byrom og sammenhengende grønnstruktur e) Plassering og utforming av lekeplasser og aktivitetsområder for barn og unge, og konsekvenser av dette f) Prinsipper for størrelse og kvalitet på boligenes uteareal, og konsekvenser av dette Avbøtende tiltak: g) Presentere avbøtende tiltak som demper eventuelle negative konsekvenser 4. Universell utforming Beskrivelse av tiltaket og konsekvenser: a) Prinsipper for universell utforming av gang- og sykkelveger, utearealer/ grøntarealer, inkludert arealer for barn og unge, og konsekvenser av dette b) Prinsipper for universell utforming av bygninger og atkomstarealer, inkludert angivelse av prosentvis andel boliger med universell utforming, og konsekvenser av dette Avbøtende tiltak: c) Presentere avbøtende tiltak som demper eventuelle negative konsekvenser side 21 av 31

22 5. Støy, vibrasjoner og luftforurensning Beskrivelse av viktige forhold ved eksisterende omgivelser: a) Støy og vibrasjonskilder/nivåer og luftforurensningskilder/nivåer Beskrivelse av tiltaket og konsekvenser: b) Utforming av planen for å ivareta krav til støy-, vibrasjons- og luftforurensningsnivåer, og konsekvenser av alternativene Avbøtende tiltak: c) Presenter avbøtende tiltak som demper eventuelle negative konsekvenser både på utearealer og på bygninger 6. Transportavvikling Beskrivelse av viktige forhold ved eksisterende omgivelser: a) Beskrivelse av eksisterende forhold med hensyn til dagens transportavvikling, kollektivtransport, gang- og sykkeltrafikk Beskrivelse av tiltaket og konsekvenser: b) Forslag til vegløsninger, transportavvikling, kapasitetsvurderinger i forhold til trafikkmengder og effektivitet på veg, og konsekvenser av foreslåtte løsninger, inkludert vurdering av trafikksikkerhet c) Prinsipper for parkeringsdekning/andel parkering og parkeringsløsninger, inkludert vurdering om å legge en større andel av parkeringen under bakke plan, og konsekvenser av dette d) Prinsipper for vare- og tjenesteleveranser, og konsekvenser av disse prinsippene. e) Prinsipper for kollektivtransport, framkommelighet, tilgjengelighet, forhold til buss- og togtrafikk og konsekvenser av de ulike prinsippene f) Vurdering av konsekvenser ved stenging av Sorgenfrivegen. g) Prinsipper for utforming, sammenheng, tilgjengelighet og kvalitet i gang- og sykkelvegnettet, skoleveg, trygg atkomst til bydelsparker og konsekvenser av dette, inkludert vurdering av trafikksikkerhet Avbøtende tiltak: h) Presentere avbøtende tiltak som demper eventuelle negative konsekvenser side 22 av 31

23 7. Planlagt gjennomføring og konsekvenser i anleggsperioden Beskrivelse av tiltaket og konsekvenser: a) Utredning om etappevis utbygging med prinsipper for mulige rekkefølgekrav ved hvert utbyggingstrinn og konsekvenser av etappevis utbygging og prinsipper for rekkefølgekrav b) Håndtering av landskapsbearbeiding og prinsipper for å begrense konsekvensene for ferdigstilte områder under utbygging. c) Støy- og luftforurensning og anleggstrafikk i de ulike byggeperiodene, anleggstrafikk i forhold til gang- og sykkeltrafikk, lokaltrafikk, sikkerhet Avbøtende tiltak: d) Presentere avbøtende tiltak som demper eventuelle negative konsekvenser 8. Skole- barnehagekapasitet, arbeidsplasser, økonomiske konsekvenser for kommunen. Beskrivelse av viktige forhold ved eksisterende situasjon: a) Dagens skole- og barnehagesituasjon b) Antall arbeidsplasser innenfor planområdet i dag Beskrivelse av tiltaket og konsekvenser: c) Vurdering av antall skolebarn og antall barnehagebarn, samt konsekvensen av dette d) Antatt antall arbeidsplasser og konsekvensen av dette e) Økonomiske konsekvenser for kommunen Avbøtende tiltak: f) Presentere avbøtende tiltak som demper eventuelle negative konsekvenser side 23 av 31

24 9. Samfunnssikkerhet Risiko- og sårbarhetsanalyse er utarbeidet i forbindelse med planarbeid på Wahltomten, se pkt Denne inkluderer følgende hendelser med beskrivelse av årsak, konsekvens, konsekvensklassifisering, sannsynlighet og tiltak: Samferdsel /Infrastruktur: Trafikkulykker hovedveier Trafikkulykker farlig gods Trafikkfare for myke trafikkanter Brudd på vann-/avløpssystem Strømbrudd Helserisiko: Ulykker i forbindelse med anleggsfase Forurensning i grunnen Forurensning av overflatevann og grunnvann Luftforurensning Brannfare Lang utrykningstid for brannvesen og ambulanse Støy Naturkatastrofer: Orkaner/ekstremvær Radonfare Rasfare som følge av dårlige grunnforhold Tilstøtende bebyggelse: Forringer livskvalitet som følge av fortetting Utrygg skolevei Analysen er delvis dekkende også for Sorgenfrivegen 18. Den konkluderer med at det ikke er påvist stor risiko for noen av de undersøkte hendelsene. ROS-analysen er vedlagt planprogrammet og lagt ut på ARC sine hjemmesider: Ovennevnte analyse har ikke vurdert hendelser/konsekvenser særskilt i forhold til boliger/boligformål og dette skal gjøres som en del av konsekvensutredningen. Beskrivelse av viktige forhold ved eksisterende situasjon: a) Systematisk gjennomgang av mulige uønskede hendelser innenfor og rundt analyseobjektet utover de allerede gjennomførte vurderingene. Beskrivelse av tiltaket og konsekvenser: c) Vurdering av hvor sannsynlig hendelsene er, hvor store konsekvenser de har og beskrivelse av årsaksforhold Avbøtende tiltak: f) Presentere tiltak som hindrer at uønskede hendelser skal oppstå og tiltak som demper eventuelle negative konsekvenser side 24 av 31

25 10. Forurenset grunn/geotekniske forhold Beskrivelse av viktige forhold ved eksisterende omgivelser: a) Antatte og påviste forurensningstyper, kilder og omfang Beskrivelse av tiltaket og konsekvenser: b) Foreslått endret arealbruk og vurdering av mulige endrete risikoforhold på grunn av dette c) Geoteknisk undersøkelse d) Miljøgeologisk undersøkelse Avbøtende tiltak: d) Presentere avbøtende tiltak som demper eventuelle negative konsekvenser både på utearealer og på bygninger 11. Overvannshåndtering Beskrivelse av viktige forhold ved eksisterende omgivelser: a) Eksisterende overvannshåndtering Beskrivelse av tiltaket og konsekvenser: b) Foreslått endret arealbruk og vurdering av mulige endrete risikoforhold på grunn av dette Avbøtende tiltak: d) Presentere avbøtende tiltak som demper eventuelle negative konsekvenser både på utearealer og på bygninger side 25 av 31

26 5.2 Sammenstilling av utredningstema og metodikk Tema Bylandskap og hovedgrep Utredningsbehov og beskrivelser av dagens situasjon Opplevelse av bylandskapet fra nært og fjernt hold beskrivelse av stedets karakter. Dagens arealbruk, bebyggelsesstruktur og byggehøyder. Eksisterende kulturminner og rammer i kommunedelplanen angående kulturminner, landskapselementer beskyttet i plan- og bygningsloven. Konsekvensutredninger Beskrive hovedalternativer for utbygging og konsekvenser av de ulike alternativene i forhold til: bylandskap og fjernvirkning, bebyggelsesstruktur/ mønster, byrom og grønnstruktur kulturminner, landskapselementer. Metodikk Dokumentere og illustrere landskapsmessige forhold (som en del av planbeskrivelsen) Arealdisponering og arealstørrelser Rammer fra overordnede føringer i forhold til grad av utnytting, byggehøyder, fordeling næring/bolig Beskrive prinsipper for arealdisponering; plassering av boliger, kontor og konsekvenser av dette. Beskrive prinsipper for grad av utnytting, byggehøyder, solforhold og konsekvenser av dette. Analysere alternative arealutnyttelser og tetthet gjennom volumstudier (som en del av planbeskrivelsen) Landskap, grøntstrukturer, byrom og lekeplasser Landskapskvaliteter, grønnstruktur og dagens byromskvaliteter. Eksisterende lekeplasser og aktivitetsområder for barn og unge innenfor og i nærheten av området. Den pågående forstudien for Tempe sine rammer for byrom og grønnstruktur. Beskrive alternativenes fordelig bolig/næring, arealstørrelser, antall boliger og konsekvenser av denne fordelingen. Beskrive prinsipper for hvordan planforslaget tilpasser seg overordnet struktur for byrom og sammenhengende grønnstruktur. Beskrive plassering og utforming av lekeplasser og aktivitetsområder for barn og unge, og konsekvenser av dette. Beskrive prinsipper for størrelse og kvalitet på boligenes uteareal, og konsekvenser av dette. Vurdere resultater fra barnetråkk Vurdere resultater fra kommunens forstudie på trafikk, byrom og grønt Dokumentere og illustrere hvordan planforslaget forholder seg til ovennevnte vurderinger (som en del av planbeskrivelsen) side 26 av 31

27 Universell utforming Støy, vibrasjoner og luftforurensning Transportavvikling Utrede støy og vibrasjonskilder/nivåe r og luftforurensningskilde r/nivåer Beskrivelse av eksisterende forhold med hensyn til dagens transportavvikling, kollektivtransport, gang- og sykkeltrafikk Prinsipper for universell utforming av gang- og sykkelveger, utearealer/grøntarealer, inkludert arealer for barn og unge, og konsekvenser av dette Prinsipper for universell utforming av bygninger og atkomstarealer, inkludert angivelse av prosentvis andel boliger med universell utforming, og konsekvenser av dette Utforming av planen for å ivareta krav til støy-, vibrasjons- og luftforurensningsnivåer, og konsekvenser av alternativene Forslag til vegløsninger, transportavvikling, kapasitetsvurderinger i forhold til trafikkmengder og effektivitet på veg, og konsekvenser av foreslåtte løsninger, inkludert vurdering av trafikksikkerhet Prinsipper for parkeringsløsninger, inkludert vurdering om å legge en større andel av parkeringen under bakkeplan, og konsekvenser av dette Analysere planforslaget i forhold til normer og veiledere som skal følges. (som en del av planbeskrivelsen) Analysere planforslaget i forhold til normer og veiledere som skal følges. Dokumentasjon (som egen rapport) ATP-analyser, eksisterende statistikk Bruk av ulykkesregister Analysere planforslag i forhold til normer og foreslå justeringer Dokumentasjon (som egen rapport) Prinsipper for vare- og tjenesteleveranser, og konsekvenser av disse prinsippene. Prinsipper for kollektivtransport, framkommelighet, tilgjengelighet, forhold til buss- og togtrafikk og konsekvenser av de ulike prinsippene Prinsipper for utforming, sammenheng, tilgjengelighet og kvalitet i gang- og sykkelvegnettet, skoleveg, trygg atkomst til bydelsparker og konsekvenser av dette, inkludert vurdering av trafikksikkerhet side 27 av 31

28 Planlagt gjennomføring og konsekvenser i anleggsperioden Utredning om etappevis utbygging med prinsipper for mulige rekkefølgekrav ved hvert utbyggingstrinn og konsekvenser av etappevis utbygging og prinsipper for rekkefølgekrav Håndtering av landskapsbearbeiding og prinsipper for å begrense konsekvensene for ferdigstilte områder under utbygging. Dokumentasjon (som en del av planbeskrivelsen) Skolebarnehagekapasitet, arbeidsplasser, økonomiske konsekvenser for kommunen. Dagens skole- og barnehagesituasjon Antall arbeidsplasser innefor planområdet i dag Støy- og luftforurensning og anleggstrafikk i de ulike byggeperiodene, anleggstrafikk i forhold til gang- og sykkeltrafikk, lokaltrafikk, sikkerhet Vurdering av antall skolebarn og antall barnehagebarn, samt konsekvensen av dette Antatt antall arbeidsplasser og konsekvensen av dette Økonomiske konsekvenser for kommunen Innhente erfaringer om lokalisering, tilgjengelighet og samlokalisering for å dekke ønsket kapasitet og tilbud. Innhente statistikk for boligbygging/befolkningssammensetning fra relevante områder i Trondheim for å sannsynliggjøre antall barn i skole- og barnehagealder Dokumentasjon Samfunnssikkerhet Forurenset grunn/ geotekniske forhold Overvannshåndtering Systematisk gjennomgang av mulige uønskede hendelser innenfor og rundt analyseobjektet utover de allerede gjennomførte vurderingene. Antatte og påviste forurensningstyper, kilder og omfang Eksisterende overvannshåndtering Vurdering av hvor sannsynlig hendelsene er, hvor store konsekvenser de har og beskrivelse av årsaksforhold Foreslått endret arealbruk og vurdering av mulige endrete risikoforhold på grunn av dette. Geoteknisk undersøkelse Miljøgeologisk undersøkelse Foreslått endret arealbruk og vurdering av mulige endrete risikoforhold på grunn av dette. (som en del av planbeskrivelsen) Vedlegges som en egen rapport Vedlegges som egne rapporter Innhente dokumentasjon. (som en del av planbeskrivelsen) side 28 av 31

29 6. Planprosess og medvirkning 6.1 Organisering av planarbeidet Arbeidet med utarbeiding av plandokumenter og organisering av medvirkningsarbeidet skal ledes av Arc arkitekter as vegne av Nidaros Nye Hjem as og Veidekke as. Planarbeidet skal sees i sammenheng med pågående planarbeid for Wahl-tomten og kommunens forstudie for hele Tempeområdet. Det er opprettet en arbeidsgruppe som består av representanter fra kommunen, Sorgenfrivegen 18 og Wahl-tomten. Kommunen har utarbeidet en arbeidsplan for dette samarbeidet. Arbeidsplanen skisserer møteplan og tema for utredninger/analyser/registreringer (se vedlegg). 6.2 Plan for informasjon og medvirkning Fase 1 (registreringer/analyser/utredninger) med forslag til konsekvensutredning skal utarbeides, høres og behandles i samsvar med plan- og bygningslovens 4-1 og met skal tilpasses de konklusjoner arbeidsgruppen kommer frem til. Konsekvensutredning skal utarbeides i samsvar med fastsatt planprogram. Det tenkes gjennomført minst ett samrådsmøte med kommunale og regionale myndigheter i forbindelse med dette utredningsarbeidet. Fase 2 (disposisjonsplan) Det inviteres til fotosafari med beboere i Øystein Møylas veg. Det vil si at beboerne tar bilder av hva som er viktig for dem i området. Bildene med kommentarer samler og gjøres tilgjengelig for alle. Nøkkelpersoner og interessegrupper inviteres til planleggingsmøte hvor tanken er å jobbe kreativt sammen for å finne og utforske mulige løsninger. Forslagene som utvikles gjøres tilgjengelig for alle. Fase 3 (konkretisering/utarbeide planforslag) Forslag til reguleringsplan med tilhørende dokumenter, sendes med anmodning om forhåndsuttalelse til alle berørte parter (naboer, gjenboere, velforeninger, kommunale og regionale høringsinnstanser). I denne fasen vil det bli invitert til åpent informasjonsmøte hvor tiltakshaver og forslagsstiller vil presentere planforslaget og det vil bli muligheter for åpen dialog. Komplett planforslag sendes kommunen. Planforslaget behandles og høres i samsvar med plan- og bygningslovens side 29 av 31

30 6.3 Framdriftsplan for planprosessen Planprosess Feb Mar Apr Mai Juni Juli Aug Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mai Juni Juli Aug Sep Okt Innlevering/ behandling planprogram X X X Offentlig ettersyn planprogram X X _ Stadfestet planprogram X Konsekvensutredning X X _ X X Utarbeide planforslag X X X Innlevering/ behandling planforslag X X X Offentlig ettersyn X X Bearbeiding og ny behandling X _ X X Vedtatt Plan X side 30 av 31

31 7. Vedlegg 7.1 ROS-analyse utført av Reinertsen for Wahl-eiendom 7.2 Arbeidsplan for kommunens forstudie trafikk, byrom og grønt på Tempe side 31 av 31