Axel Bryde Regulering av boligmarkedet - Konsekvenser for investor og marked. Masteroppgave. Masteroppgave i eiendomsutvikling og -forvaltning

Transkript

1 Regulering av boligmarkedet - Konsekvenser for investor og marked Masteroppgave NTNU Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet Institutt for byggekunst, prosjektering og forvaltning Regulering av boligmarkedet - Konsekvenser for investor og marked Masteroppgave i eiendomsutvikling og -forvaltning Trondheim, våren 2011 Det skapende universitet Det skapende universitet

2 Regulering av boligmarkedet Konsekvenser for investor og marked Masteroppgave Oslo, Mai 2011 Veileder: Kjell Banken NTNU Norges tekniske og naturvitenskapelige universitet

3 NORGES TEKNISK- NATURVITENSKAPELIGE UNIVERSITET INSTITUTT FOR BYGGEKUNST, PROSJEKTERING OG FORVALTNING Oppgavens tittel: Regulering av boligmarkedet konsekvenser for investor og marked Dato: Antall sider (inkl. bilag): 108 Masteroppgave X Prosjektoppgave Navn: Stud.techn. Faglærer/veileder: Kjell Banken Eventuelle eksterne faglige kontakter/veiledere: Ekstrakt: Formålet med denne oppgven er å se på hvordan boligmarkedet blir påvirket av myndighetenes reguleringer og endringer i rammevilkårene for eiendomsbeskatning, rentepolitikk og formuesverdsetting. Oppnår myndighetene ønsket virkning, eller fører tiltakene til et mer opphetet boligmarked? Oppgaven vil også belyse tiltak som kan hjelpe mot et opphetet boligmarked. Problemstillingen i oppgaven er hvorvidt tiltak som myndighetene gjennomfører på boligmarked oppnår ønsket mål, og om vil de føre til et mindre opphetet boligmarked, til høyere husleiepriser, samt gjøre det mindre attraktivt å investere i eiendom. I oppgaven er det definert to typer reguleringer: direkte- og indirektereguleringer. Med direkte reguleringer menes blant annet reguleringer i form av hvem som får kjøpe, til hvilken pris eiendom skal selges og hva utleieprisene skal være. Med indirekte reguleringer menes faktorer som påvirker gjennom økte skatter, skjermingsfradrag, formuesverdsetting og renteendringer. I teoridelen i oppgaven er det blitt sett på tidligere reguleringer og dagens situasjon i boligmarkedet. Norske offentlige utredninger (NOU), stortingsmeldinger, artikler og statistikker er blitt gjennomgått. Flere makroøkonimiske variabler er blitt omtalt, samt utvikling i boligbygging, leiemarked, boligmarked og utvikling i rentenivå. Hvilke typer skattlegging som foreligger på eiendom, hvem de gjelder for og hvordan de slår inn før den enkelte, vil også bli omtalt i teoridelen. Det er blitt gjennomført en kvalitativ undersøkelse i form av et semistrukturert intervju. Intervjuet ble gjennomført med seks personer som alle på forskjellige måter har tilhørighet til boligmarkedet. Dette er makroøkonomer, samfunnsøkonomer, boligeksperter, utleiemeglere, eiendomsmeglere og eiendomsinvestorer. Stikkord: 1. Skattlegging av eiendom 2. Boligmarkedet 3. Regulering av boligmarkedet 4. Utleiemarkedet (sign.)

4 "#"#$% Den oppgaven er avslutningen på masterstudiet i Eiendomsutvikling- og forvaltning ved Norges tekniske og naturvitenskapelige universitet NTNU. Rapporten gir 60 studiepoeng. Oppgaven ble valgt i forbindelse med innføring av nye ligningsverdier for primær- og sekundærboliger en ordning som skulle føre til et mindre opphetet boligmarked. Veileder for masteroppgaven har vært Kjell Banken, som gjennom flere møter og epost korrespondanse har kommet med innspill som har hjulpet meg på vei mot målet å avslutte dette siste semesteret ved NTNU. Det har tidvis vært krevende å ha oppgaven hengende over seg, og finne motivasjon for skriving når den alminnelige arbeidsuken er over. Men gleden av å ferdigstille oppgaven har vært større enn utfordringen med arbeidet har vært. Skrivesamlinger på Ustaoset og Trysil med medstudent Erick Beltran har vært faglig bra, inspirerende og sosialt hyggelig. Jeg vil også takke Øyvind Røst og Tom Staavi i Dine Penger, Harald Magnus Andreassen i First Securities, Lisa Reiakvam i Econ Pöyry, Nikolaos Farmakis i Utleiemegleren, Kai Sjøvold i Fredensborg Eiendomsselskap og Christian Dreyer i Norges Eiendomsmeglerforbund som tok seg tid til å stille opp til intervjuer i forbindelse med denne oppgaven. Det har vært tre lærerike og minnerike år ved NTNU, og jeg vil til slutt takke lærere og medstudenter for en flott tid, både faglig og sosialt på samlingene Oslo 11. mai 2011 I

5 &'(()*$#'+% Masteroppgave i eiendomsutvikling og forvaltning /2011 Boligmarkedet er noe som opptar de fleste av oss, og boligkjøp er den største enkeltinvesteringen en husholdning foretar seg. Regjeringen har som mål at alle som ønsker det skal være i stand til å eie sin egen bolig. Prisutviklingen som har vært de senere år, i kombinasjon med lave renter, utlånsvillige banker og stor etterspørsel, har imidlertid ført til et opphetet boligmarked. For å prøve å unngå et opphetet boligmarked, iverksettes tiltak som økte skatter, avgifter, endringer i forskrifter, innstramminger på kreditt og endring i rammevilkårene for eiendomsinvesteringer for å unngå overinvestering. Hensikten med denne oppgaven er å se på om overnevnte tiltak motvirker et opphetet boligmarked og reduserer overinvestering i eiendom, eller om de virker mot sin hensikt. Fører tiltakene til et mindre opphetet boligmarked, eller høyere leiepriser for å dekke eiers kostnader? Og gjør de det mindre attraktivt å investere i eiendom? For å komme frem til resultatene i oppgaven, er det blitt utført et litteraturstudie, samt intervjuer med seks personer som gjennom sine jobber og kunnskaper har stor kompetanse innenfor oppgavens problemstilling. Det er i oppgaven blitt skilt mellom direkte- og indirekte reguleringer. Med direkte reguleringer menes for eksempel begrensninger på hvem som får kjøpe, og til hvilken pris eiendommen skal selges eller leies ut for. Med indirekte reguleringer menes endringer i faktorer som påvirker boligmarkedet som for eksempel rentesetting, skatter, avgifter og formuesverdsetting. Norsk økonomi har i de siste årene vært preget av generelt god oppgang på alle fronter. Arbeidsledigheten og renten er lav, mens lønnsveksten er høy i forhold til konsumprisindeksen. Vi har stor befolkningsvekst, spesielt i de store byene, og etterspørselen etter bolig er stor. Boligbyggingen har hatt en nedgang på 41 prosent fra 2006 til 2009, men for 2010 har den hatt økning på 17 prosent fra året før. Det bygges for få boliger i forhold til befolkningsveksten og tilflytting til bynære områder. Dette skaper stor etterspørsel i boligmarkedet og presser prisene opp. Om lag 20 prosent av Norges befolkning leier sin bolig, og på bakgrunn av lav arbeidsledighet, høy nettoflytting, lavt rentenivå og press i eierboligmarkedet stiger leieprisene. Dette rammer spesielt de som av økonomiske grunner må leie. II

6 Fra litteraturstudiet fremkommer det at det per dags dato ikke foreligger noen direkte reguleringer på det norske boligmarkedet. Den siste formen for direkte regulering var fastsetting av leiepriser, og forsvant etter en 10-års avviklingsperiode i januar Det er hovedsakelig tre hovedtyper skattlegging som berører eiendom i Norge: eiendomsskatt, inntekts- og gevinstskatt og formueskatt. Eiendomsskatt er en kommunal skatt og det er opp til hver enkelt kommune å innføre denne skatten. Endringene i reglene for verdifastsettelse av primær- og sekundærboliger for privatpersoner samt eiendom eid av aksjeselskaper, er blitt innført for at ligningsverdi skal være mer like markedsverdi. Dette har ført til høyere formue og formuesskatt for de som eier boliger både privat og gjennom aksjeselskaper. Ligningsverdiene er fortsatt lave i forhold til reell markedsverdi, og gjør at eiendom er en gunstig investeringsform for å unngå formue og formueskatt. Dette bidrar til overinvestering i eiendom og et opphetet boligmarked, og rammer spesielt førstegangskjøpere. Det fremkommer i resultatene at nødvendige tiltak for å forhindre et opphetet boligmarked er restriksjoner i tilgang på kreditt, tilrettelegging av tomter, samt å sørge for at det bygges nok boliger. Indirekte reguleringer vil kunne føre til et mindre opphetet boligmarked, men må ikke brukes på en måte som ødelegger det vi har i dag, som er et velfungerende boligmarked selv om det er opphetet. En økning av skatter og avgifter vil kunne føre til økte leiepriser for at utleier skal få dekket økte kostnader. Til tross for økt verdifastsettelse på eiendom de senere år, for både privatpersoner og selskaper, er det fortsatt attraktivt å investere i eiendom i dag. Dersom skattesatser og ligningsverdier økes ytterligere, er det imidlertid trolig at flere eiendomsinvestorer vil falle fra og velge andre investeringsformer. For den langsiktige eiendomsinvestoren er det likevel verdistigningen over tid som er av størst interesse. Løsningen på dagens opphetete boligmarked, både for de som eier og leier, er at det bygges tilstrekkelig med boliger for å dekke etterspørselen, samt at restriksjoner i tilgangen på kreditt overholdes. Den lave renten de senere år har ført til at norske husholdninger har økt gjeldsbelastningen kraftig. Dette vil kreve lave renter over en lengre periode for å unngå at flere ikke havner i økonomisk uføre. III

7 ,**-".$/0"#1)+*)./)% % "#"#$%&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&%' ()**+,$#)-%&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&%'' ',,."/$("#0+-,+/(+%&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&%1 '-2#/'(0+%&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&%3 0)4+//'(0+%&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&%3 5+$/+--(/'(0+%&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&%3 1 ',,/+$,',-%&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&%6 "#" $%&'()**+,(,--'%./*#################################################################################################################0 "#1 +,(23456/*78&9##############################################################################################################################: "#; -(,$4/ *'################################################################################################################################: "#0 %.'(/*7*8*'/(,',2+%*'#############################################################################################################< "#= (%--,(9/*7,--$>''8*'##################################################################################################################? 7 *+0"$+%&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&%11 1#" 2/9,@/'/*/(/49#############################################################################################################################"" "#"# $%&'()(&()%*+,-+.%&/)(&()%*+0*(,1*2+""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""+# "#" 3&/)1)(*(+,-+2*/)&4)/)(*(+"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""+#5 1#1 %*./*@92/9,@/##############################################################################################################################"= ""# 6)/'720)'-+""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""+#8 "" 9)((*2&(:2;(:1)*+"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""+#8 ""5 <'(*2%=:+""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""+#> 3 4)8-#2,,(0+"#'%&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&%77 ;#" (/')4/(8*'%.$,48'2%(&/@/9###################################################################################################11 5"#"# 6)1/)-*2*+2*-:/*2)'-*2+""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""+ 5"#" F&-*';+;)(:&;=,'+"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""+? 5"#"5 G*-=*2)'-*';+()/(&.+"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""+8 ;#1 2%&(,C&,*,287&/$/9(%&9*8*'/(##########################################################################################1? 5""# H&.2,I.,',0);.*+D,2C,/1+"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""+> 5"" J,/)-4A--)'-*'+""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""+K 5""5 9*)*0&2.*1*(+""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""+5# 5""? J,/)-0&2.*1*(+"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""+58 5""L M(%)./)'-*2+)+2*'(*')%N+"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""+5> ;#; $/7&%9*8*'%./8/*@,2#################################################################################################################01 5"5"# O)*'1,0;;.&((+"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""+?? 5"5" <''(*.(;P+,-+-*%)';(;.&((+"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""+?? 5"5"5 Q,20:*;.&((+RN+*)*'1,0+""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""+?? 5"5"? Q&;(+*)*'1,0+)+S@+"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""+?8 1

8 ;#0 5"?" F&'0&2.+""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""+?K 6 #+(2/0)0+#%&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&%9: 0#" (/7)49%9/(+(%4899/(%9)(79)@8/############################################################################################=D?"#"# G*;:/(&(*2U+G*-:/*2)'-+&%+4,/)-0&2.*1*(+"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""+LE?"#" G*;:/(&(*2U+H&.2,I.,',0);.+4*(2&.(')'-*2+""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""+L#?"#"5 G*;:/(&(*2U+J*;.&(')'-+&%+*)*'1,0+""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""+L?"#"? G*;:/(&(*2U+S'12*+/&'1+"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""+L5 0#1 &.%489%98./(/7)49%9/(E8*9/(.A)F##########################################################################################=;?""# M(%&/-+)'(*2%=:,4=*.(*2+"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""+L5?"" G*;:/(&(*2+D2&+)'(*2%=:*2+"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""+L8?""5 V,%*10,0*'(*2+D2&+)'(*2%=:*'*+"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""+8T 9 $'(82(;",%&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&%<1 =#" $8@(%((/')4/(8*'/(984/928*@(/,--6/9/9$,48'2%(&/@G########################################<" L"#"# F)2*.(*+2*-:/*2)'-*2+"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""+T# L"#" <'1)2*.(*+2*-:/*2)'-*2+""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""+T =#1 C&/()94/8/-(87/*/-3$,48'G#####################################################################################################?1 =#;.84@/9$4828*@(/%99(%&98.938*./79/(/8/8/*@,2G#####################################################?: = 8",8/2(;",%"-%),4+)/',-+#%&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&%>> :#" $8@(%((/')4/(8*'/(984/928*@(/,--6/9/9$,48'2%(&/@G########################################?? 8"#"# F)2*.(*+2*-:/*2)'-*2+"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""+>> 8"#" <'1)2*.(*+2*-:/*2)'-*2+""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""+>> :#1 +C(/((/')4/(8*'/(984C&9/)94/8/-(87/(-3$,48'G########################################################B" :#;.84(/')4/(8*'/('AC(/@/928*@(/%99(%&98.938*./79/(/8/8/*@,2G###################B" :#0,--7)22/(8*','.8@/(/+,(7&*8*'#########################################################################################B1 #++#),(+/'(0+%&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&%?6 5+$/+--%&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&%?>./@4/''"H8*9/(.A)')8@/########################################################################################################################B?./@4/''1H8*9/(.A)+,(/7-C(7/4#######################################################################################################"D"./@4/'';H,--9%&+(%8*9/(.A)/(####################################################################################################"D1./@4/''0H)99%&77&A/2%######################################################################################################################"D; % En boliginvestering kan bli et mareritt hvis kjøperens øyne er større enn lommeboken. Långiveren, ofte beskyttet av offentlige garantier, tilrettelegger for denne fantasien. Målet bør ikke være å la familier flytte inn i drømmehuset, men et hjem de har råd til. Warren Buffet 2

9 2+3#.2/1)% Figur 2-1 Sammenhengen mellom problemstilling og metode 15 Figur 2-2 Metodisk tilnærming Figur 3-1 Igangsettingstillatelser gitt Figur 3-2 Utvikling i husleieprisene (KPI) i Norge (oktober) Figur 3-3 Gjennomsnittlig markedsleie pr m2 Oslo Figur 3-4 Utvikling i boligpriser Figur 3-5 Utvikling styringsrente Figur 5-1 Styringsrente og boligpriser Figur 5-2 Igangsettingstillatelser og boligpriser Figur 5-3 Boligpriser mot utleiepriser (Oslo) '5)..2/1)% Tabell 2-1 Oversikt forskjeller mellom kvantitative- og kvalitative metoder Tabell 3-1 Oversikt regulering av boligmarkedet i Norge Tabell 3-2 Endring i makroøkonomiske variabler Tabell 3-3 Boligmassen fordelt etter typer i Norge (prosent) Tabell 3-4 Antall personer som eier mer enn én bolig Tabell 3-5 Oversikt skattlegging eiendom Norge Tabell 3-6 Skattebesparelse ved investering bolig kontra aksjer og bank Tabell 3-7 Regneeksempel ligningsverdi eiendom i AS )$.)++/.2/1)% Vedlegg 1 Intervjuguide Vedlegg 2 Intervjuforespørsel Vedlegg 3 Lydopptak intervjuer (vedlagt på CD) Vedlegg 4 Uttaksskjema 3

10 7,**.)$*2*+% Masteroppgave i eiendomsutvikling og forvaltning / ':+#3**%0"#%";;+'<)*% Boligmarkedet opptar de fleste av oss. Alle har behov for et sted å bo, og svingninger i markedet påvirker store deler av befolkningen da mesteparten av en husholdnings gjeld og kapital er knyttet til bolig (NOU 2009:10). I følge flere oppslag i aviser den senere tiden, fremkommer det at investeringer i boligmarkedet, som alternativ til å investere i verdipapirer, er blitt mer attraktive de siste årene. Dette påvirker etterspørselen og deretter prisene i boligmarkedet. For investor vil et boligmarked med stor etterspørsel og høy prisvekst bety større reell avkastning, men for førstegangskjøperen vil det bli vanskeligere å komme inn på boligmarkedet da prisene stiger og inngangsbilletten blir høyere. Myndighetene har som mål å regulere boligmarkedet for blant annet å oppnå et mindre opphetet boligmarked, muliggjøre at førstegangskjøpere og lavtlønnete skal få kjøpe sin egen bolig og for å hindre at boligmarkedet kun blir for den mest bemidlede delen av befolkningen. Dette fremkommer av den politiske plattformen til samarbeidsregjeringen. (Soria Moria 2, 2009) Boligbeskatning og -priser er et tema som berører mange. Alle har behov for et sted å bo. Samtidig som det er attraktivt å investere i bolig for utleie, kan det være en medvirkende faktor til press i boligmarkedet. Gunstige skattevilkår kan føre til en overinvestering. Positiv avkastning på investeringer er noe som ønskes og som de fleste krever. Ved økning i kostnaden det å eie en bolig for utleie medfører, kan investor ønske å dekke inn økte kostnader i form av blant annet høyere utleiepriser. Boligmarkedet har rett og slett vært for bra Det sier Bjørn Erik Øye i Prognosesenteret i et intervju med Dagens Næringsliv 13. Januar 2007 (Moe & Mikalsen, 2007). Med dette mener Øye at prisstigningen i boligmarkedet har ført til at den direkte avkastningen ved kjøp av bolig som 4

11 utleieobjekt nesten ikke har trengt leietakere for å være god butikk. Han følger opp videre med: the sky is not the limit. Uttalelsene til Øye kom for 4 år siden, og siden den gang har prisene i boligmarkedet nesten hatt kontinuerlig oppgang. Prisstigningen de siste årene har vært god avkastning i seg selv sett i forhold til andre investeringer. Mange mener at boligmarkedet ikke kan fortsette slik det har gjort de siste årene. Når eiendomsprisene stiger mer enn lønnsveksten vil det på et tidspunkt si stopp, og boligmarkedet vil ekskludere flere og flere. Renten har også i de siste årene vært unormalt lav. Dette kan ha bidratt til et opphetet boligmarked. Eiendomsskatt, renteutvikling og boligpriser er et meget aktuelt tema, da dette er temaer som berører mange. Boligprisutviklingen har de siste årene vært meget høy, og noen tror vi er i en boligboble. Rentenivået er nå historisk lavt, og har en innflytelse på boligpriser og folks økonomi. Flere kommuner innfører boligskatt for å tilføre penger til kommunekassen. Dette er faktorer som berører alt fra private husholdninger til store eiendomsselskaper. I en pressemelding fra Finansdepartementet (Finansdepartementet, 2009) i oktober 2009, ble det informert om nye skatteregler på blant annet sekundærboliger. Sekundærbolig er i følge Finansdepartementet definert som andre boliger som ikke defineres som fritidseiendom eller næringseiendom. Formålet ved dette vedtaket er å unngå et overopphetet boligmarked, spesielt ved å hindre at eiendom kjøpes som en investering med utleie som formål. Dette vil igjen drive prisene oppover og gjøre det vanskelig å blant annet komme inn på boligmarkedet. Samtidig ønsket Regjeringen det de kalte et mer rettferdig skattesystem. Innføringen av de nye reglene gjelder fra og med ligningsåret Dette kan ha både heldige og uheldige konsekvenser. Nye beskatninger og reguleringer som blir omtalt senere i oppgaven kan drive utleieprisene opp, og derfor virke mot sin hensikt og forverre situasjonen i dagens opphetete boligmarked. På den 5

12 andre siden, kan det bidra til et mer stabilt boligmarked hvor priser flater ut, færre investerer i sekundærboliger og prisene faller eller stabiliserer seg. Vil slike reguleringer i form av nye skatteregler, rentepolitikk og direkte reguleringer gjennom for eksempel makspriser ha ønsket innvirkning på boligmarkedet, eller vil de virke mot sin hensikt. Temaet er etter min mening høyaktuelt og er derfor bakgrunnen for valget av oppgaven. 78= "#(>.%?%@)*/2:1% Formålet med oppgaven er å se på hvordan det norske boligmarkedet blir påvirket av myndighetenes reguleringer og endringer i rammevilkårene som formuesverdsetting, eiendomsbeskatning og rentepolitikk. Oppnår myndighetene ønsket virkning gjennom sine reguleringer eller får de motsatt effekt, da markedet og investorer raskt tilpasser seg endringer? Hvilke tiltak skal til for at vi skal få et mindre opphetet boligmarkedet? 78A B#"5.)(/12..2*+% Gjennom reguleringer, rentenivå og skattesystem prøver de norske myndighetene å påvirke boligmarkedet. Vil slike tiltak oppnå ønsket mål, eller vil de virke mot sin hensikt? Hvilke tiltak skal til for å få et mindre opphetet boligmarked? Forskningsspørsmålene knyttet til problemstillingen som oppgaven vil omhandle er: 1 Vil reguleringer av boligmarkedet føre til et mindre opphetet boligmarked, og gi flest mulig av de som ønsker det mulighet til å kjøpe sin egen bolig? 2 Vil reguleringer av boligmarkedet gi høyere utleiepriser? 3 Vil reguleringer av boligmarkedet gjøre det mindre attraktiv å investere i eiendom? En kort oppsummering av problemstillingen vil gjenspeile oppgavens tittel: Regulering av boligmarkedet konsekvenser for investor og marked 6

13 78C D<+#)*/*2*+)#%"+%"(0'*+% Det er flere makroøkonomiske faktorer som påvirker forskningsspørsmålene i problemstillingen i oppgaven. Det vil ikke være mulig å ta hensyn til samtlige faktorer som kan påvirke resultatene i denne oppgaven, og de faktorene som er sett på som mest aktuelle og har størst påvirkning på boligmarkedet er blitt valgt ut i samråd med veileder. Mye av tallmaterialet som er blitt benyttet, strekker seg fra 1985 og frem til Jeg har derfor valgt å avgrense litteraturen fra årene 1985 til Noe av litteraturen vil omhandle tidligere år der dette er interessant, spesielt når det gjelder reguleringer som boligmarkedet har vært gjennom. Når det gjelder statistikk på utleiepriser, vil de i denne oppgaven gjelde hovedsakelig fra Oslo. Dette fordi statistikk på utleiepriser av god kvalitet er begrenset, men de mest gjennomførte statistikkene gjelder for Oslo. Intervjuobjektene kommer alle fra Oslo-området. Dette for å gjøre gjennomføringen av intervjuene enklere, da jeg selv holder til i Oslo. I litteraturgjennomgang vil boligmarkedet i Sverige og Danmark kun kort omtales, dette fordi innhenting av informasjon rundt boligmarkedet i disse landene viste seg å være vanskelig. Diskusjonskapittelet vil kun omhandle den norske situasjonen. I løpet av oppgavens gjennomføringsperiode, høsten 2010 til våren 2011 kan foreslåtte endringer i støtteordninger, forskrifter og regelverk ha blitt endret eller vedtatt, og det må tas hensyn til i oppgaven. Jeg satte en strek på innhenting og oppdatering av nytt tallmateriale og teori i januar Statistikkoppdateringer som er kommet senere er ikke blitt benyttet. Noe av tallmaterialet strekker seg derfor kun frem til 3. Kvartal 2010, da tall for hele 2010 ikke alltid forelå på det tidspunktet sluttstreken for innhenting av tallmateriale var satt. 7

14 78E F';;"#1)*/%";;5G++2*+% Oppgaven er bygd opp av seks hovedkapitler. I tillegg kommer referanseliste og vedlegg Kapittel 1 Innledning Omhandler oppgavens bakgrunn, problemstilling, hensikt, omfang, avgrensninger, rapportens oppbygging og definisjoner av ord brukt i oppgaven Kapittel 2 Metode Generelt om valg av metode, anvendte metoder og beskrivelse og mulige feilkilder valgte metoder har. Kapittel 3 Bakgrunnsteori I dette kapittelet vil tidligere og dagens reguleringer bli omtalt, makroøkonomiske betraktninger som påvirker boligmarkedet samt utvikling i leiemarkedet, boligmarkedet og rentenivå. Beskatning av eiendom i Norge, og kort om situasjonen i andre nordiske land vil også bli belyst. Dette kapittelet er teoridelen til oppgaven. Kapittel 4 Resultater Her blir resultater fra litteraturstudiet og intervjuer presentert. Kapittel 5 Diskusjon Diskusjonen rundt resultatene presentert i kapittel 4, samt det som fremkommer i teoridelen. Kapittel 6 Konklusjon Konklusjonen på problemstillingen vil fremkomme i dette kapittelet. Her vil det også bli omtalt forslag til videre forskning på emnet. Referanseliste Liste over anvendte referanser 8

15 Vedlegg Vedlegg til oppgaven som ikke hører til i selve oppgaven. Opptakene fra intervjuene er vedlagt på egen CD. 78H I)02*2/J"*)#% I dette kapittelet vil definisjoner av ord brukt i oppgaveteksten bli forklart. Belåningsgrad BSU Reguleringer Gjeld med pant i eiendel i prosent av eiendelens virkelige verdi. Boligsparing for ungdom. Før var boligmarkedet regulert direkte, men per i dag blir boligmarkedet i Norge regulert indirekte gjennom blant annet skatter og avgifter. Når det i oppgaven omhandler reguleringer, har jeg definert to former: direkte- og indirekte reguleringer. Må ikke forveksles med regulering av for eksempel tomter. Deregulere Disponibel inntekt Fjerne all form for statlig regulering av boligmarkedet. Alle inntekter fratrukket skatter, renteutgifter og andre utgifter. Direkte reguleringer Den andre formen for regulering omtalt i oppgaven er direkte reguleringer. Reguleringer i form av begrensninger på for eksempel hvem som får kjøpe, til hvilken pris eiendom skal selges og hva utleieprisen skal være er i denne oppgaven definert som direkte reguleringer. Gjengs leie Leien som et veid gjennomsnitt av nye og eldre leieforhold. Gjennomsnittet av leien leietakere betaler i nye og eldre leiekontrakter til markedsvilkår. (Opinion, 2010a) 9