Kåre Lilleholt. Husleige- og eigarseksjonsrett Våren 2011

Transkript

1 Kåre Lilleholt Husleige- og eigarseksjonsrett Våren 2011

2 Eigarseksjonar oppsummering Bakgrunnen frå forbodslov 1976, via eigarseksjonslov 1983 til eigarseksjonslov 1997 Eigarseksjon sameigepart og bruksrett til brukseining Typetvang forbod mot andre sameigeformer med langvarig bruksrett til bustad Seksjonering Tinglysing av kommunalt vedtak

3 Kva seksjoneringa kan gå ut på Eigarseksjonslova 6 Brukseininga hovuddel tilleggsdel Fellesareal Fullstendig seksjonering men Rt s seksjon med fleire bueiningar, Rt s Planlagt bygning

4 Hovuddelen Hovuddelen av brukseininga skal vera del av bygning, klårt avgrensa, samanhengande og med eigen inngang

5 Tilleggsdel Tilleggsdel av brukseining kan vera areal inne eller ute, og treng ikkje vera samanhengande

6 Standardkrav Hovuddel av bustad må ha kjøken og bad og wc (i eige eller eigne rom)

7 Fellesareal Alt som ikkje er brukseining Obligatorisk fellesareal nødvendig for bruk følgjer av offentleg vedtak Obligatorisk fellesareal ved seksjoneringa vaktmeisterbustad sams garasje m.m.

8 Samleseksjon I «blanda» eigedommar kan alle bustader utgjera ein samleseksjon, alle andre brukseiningar utgjera ein samleseksjon, eller begge (to samleseksjonar) Samleseksjon bustad kan typisk tilhøyre burettslag

9 Bruksføremål Lova skil mellom bustadseksjonar og næringsseksjonar Bruk i samsvar med arealplan

10 Sameigebrøk Rekvirenten står fritt til å fastsetje sameigebrøk Sensur av urimeleg fastsetjing?

11 Kjøperett Leigarar har kjøperett ved seksjonering Bakgrunnen for kjøperetten Oversyn over reguleringa i 14 18

12 Leigarar med kjøperett Leigar av bustad (ikkje lokale) Ikkje kjøperett for leigar med avtale for mindre enn to år framleigar leigar av spesialbustad, studentbustad eller bestemt type tenestebustad leigar i samleseksjon leigar av vaktmeisterbustad

13 Kjøpesummen Eigarseksjonslova 16 Leigar har rett til å kjøpe for 80 prosent av marknadspris etter frådrag for leigars påkostingar deretter frådrag for hefte som må overtakast Leigaren kan krevje prisen fastsett ved takstnemnd

14 Frist Eigarseksjonslova 17 Tre månader etter tilbod Dersom takstnemnd, ein månad etter endeleg fastsetjing

15 Rettsvern Eigarseksjonslova 17 Kjøperetten har vern mot kreditorar utan tinglysing Vern mot ervervar i god tru så lenge leigaren er brukar

16 Leigar som ikkje kjøper Eigarseksjonslova 18 Leigeretten blir ståande Verknad for oppseiingsvernet?

17 Bruksretten Eigarseksjonslova 19 Seksjonseigaren har einerett til bruk av brukseininga rett til å bruke fellesareal Bruk av fellesareal i samsvar med føremål, tida og tilhøva ikkje til unødig skade eller ulempe for andre

18 Bruksføremål Endring av bruksføremål krev reseksjonering

19 Vedtekt om einerett til bruk av fellesareal Eigarseksjonslova 19 femte ledd Einerett kan vedtektsfestast Vilkår for bruken Ikkje permanent bruksrett

20 Vedlikehald Eigarseksjonslova 20 Sameigaren har plikt til å halde brukseininga forsvarleg ved like Kvar sameigar har krav på at felleareal blir haldne forsvarleg ved like

21 Rett til å råde rettsleg Eigarseksjonslova 22 Sameigaren rår som ein eigar Avgrensing kan vedtektsfestast med tilslutning Godkjenningsordning for erverv kan vedtektsfestast Godkjenningsordning for utleige kan vedtektsfestast

22 Rt s Bustad innreidd i tilleggsdel Høgsterett godtok at dette låg innafor bruksrett Rett til å leige ut låg innafor rettsleg råderett

23 Rt s. 288 Seksjonane «forbeholdt voksne mennesker uten beboende barn» Godteke som avgrensing av retten til å råde rettsleg over seksjonen

24 Toseksjonsregelen Eigarseksjonslova 22 tredje ledd Hovudregel om at ingen kan erverve meir enn to seksjonar i sameiga Ei rekkje unntak, mellom anna for arv og for burettslag Vanskeleg å handheve

25 Tiprosentregelen Eigarseksjonslova 22 fjerde ledd Vedtektene kan ikkje hindre kommunen (mfl.) å erverve seksjonar Gjeld for sameige med fem eller fleire seksjonar

26 Vern for legar med kjøpsrett Avgrensingar i råderetten ikkje bindande for leigar som nyttar kjøperett