Ark.: GNR 132/2 Lnr.: 9211/12 Arkivsaksnr.: 11/982-11

Transkript

1 Ark.: GNR 132/2 Lnr.: 9211/12 Arkivsaksnr.: 11/ Saksbehandler: Bjørn Nyfløtt RUNE HEGGEN, FOLLEBU- BRUKSENDRING AV FJØS/LÅVE TIL FORSAMLINGSLOKALE OG GARDSBRYGGERI/PUB PÅ EIENDOMMEN HEGGELUND G/BNR 132/2. Vedlegg: Situasjonsplan SAMMENDRAG: Det søkes om bruksendring av fjøs/låve til forsamlingslokale. Det foreslås at søknaden godkjennes og at det gis dispensasjoner fra både tekniske krav og fra kommuneplanens arealdel. Det foreslås at det gis tillatelse til omdisponering etter jordloven på ca 0,5 daa dyrket mark til parkeringsplass. SAKSOPPLYSNINGER: Det vises til søknad mottatt fra Rune Heggen om bruksendring av driftsbygningen på gården Heggelund i Follebu. Behandling av søknaden har vært avventet lenge i påvente av bl.a komplettering av tegninger og dokumentasjon av tekniske krav. Dyreholdet på garden er avviklet og gården inngår i samdrift med eiendommen Hanestad. Heggen mener bygningen ikke lenger er egnet for økonomisk forsvarlig husdyrhold og søker om bruksendring. Tiltaket medfører ingen vesentlige fasadeendringer, og det legges stor vekt på å beholde gårdspreget både ute og inne. I 1. etg er ett rom på ca 30 m2 tatt i bruk til bryggeri, og fjøset er innredet til forsamlingslokale. En mindre del av etasjen vil fortsatt brukes til verksted og lager. Låven i etasjen over er isolert og også innredet til forsamlingslokale. Bruksendringen omfatter 377 m2 i 1. etg, 296 m2 i 2. etg og 89 m2 på loft. Heggen antyder en gjennomsnittelig hyppighet på 2 selskaper pr måned. Toalettforholdene er løst ved at det er plassert ei toalettbrakke inntil lokalene. Brakka og fjøset er tilknyttet offentlig avløp. Det skal fortsatt benyttes vann fra privat vannverk. Både vannverket og lokalene er godkjenningspliktig til mattilsynet. Forhold til kommuneplanen. Området ligger innenfor kommuneplanens LNF sone 1 med spesielle kulturlandskapsinteresser. Innenfor LNF-sonene er det tillatt med bygging i stedbunden næring, der bygging er nødvendig av hensyn til driften. All annen byggevirksomhet er forbudt, og krever dermed dispensasjon. Bruksendringen medfører at driftsbygningen ikke lenger kan tjene til landbruksformål. Søknaden er således i strid med fastsatt arealbruk, og en godkjenning av søknaden er betinget av at det kan gis dispensasjon. Dispensasjoner omfattes av plan- og bygningslovens 19-2:

2 Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller om lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det skal legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Statlige og regionale rammer og mål skal tillegges vekt, og det bør ikke gis dispensasjon når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonen. Søknaden er sendt på høring. Følgende høringsuttalelser foreligger: Fylkesmannen i Oppland har i brev datert opplyst at dersom kummunen etter en vurdering av forholdet til NLF-formålet og en avveining av fordeler og ulemper, kommer til at vilkårene for å gi dispensasjon er til stede vil ikke Fylkesmannen motsette seg at det gis dispensasjon. Oppland fylkeskommune har i brev datert ingen innvendinger til bruksendringen, men påpeker at det er viktig at tiltaket skal ha gode visuelle kvaliteter og at det det legges vekt på god landskapstilpasning av veger og p-plasser etc. Videre bør kommunen stille krav om god dokumentasjon i forbindelse med søknad om byggetillatelse dvs tegninger, situasjonsplan, terrengsnitt og tiltak på tunet. Det er ønskelig at bygningen fremstår som en driftsbygning i kulturlandskapet og at spørsmål knyttet til landskap og bygningsvern blir vurdert i prosessen. Landbrukskontoret i lillehammerregionen har avgitt følgende tilrådning: Landbrukskontoret i Lillehammer-regionen tilrår overfor Byggesak i Gausdal kommune at driftsbygningen på Heggelund omdisponeres til selskapslokale og minibryggeri da dette vil bidra til å styrke inntekstgrunnlaget på garden. Saken tilrås behandlet som dispensajonssak da prosjektet legger beslag på en større del av driftsbygningen og den omsøkte virksomheten er vanskelig å kombinere med ordinær bruk og kommer derfor ikke under landbruksbegrepet. slik det er definert i veilederen Landbruk Pluss, T Atkomst: Eiendommen har privat atkomstveg fra Fv 341. Avkjøringen ligger innenfor reguleringsplan for gang og sykkelveg Follebu. Det er kommunen som har vedtaksmyndighet på utvida bruk av avkjørselen etter uttale fra Statens vegvesen. Basert på at det ikke er forventet veldig hyppig bruk av lokalene har Statens vegvesen i brev datert anbefalt at kommunen gir dispensasjon fra reguleringsplanen og tillater utvida bruk av avkjøring på følgende vilkår: 1 Det må holdes ved like en frisiktsone i avkjørselen på 4 x 45 m. Sikten måles 4 m inne i avkjørselen målt fra vegkant og 0,5 m over avkjørselens plan. 2 Er ikke tillatelsen tatt i bruk til formålet innen 3 år fra dato, bortfaller tillatelsen. Tekniske krav til bygget: Tiltaket er omsøkt på nytt av Evensen og Evensen som ansvarlig søker. Som forsamlingslokale vil ikke bygget tilfredsstille alle krav i TEK 10, (teknisk forskrift 2010). Det søkes om dispensasjon fra følgende forhold: -Brannkrav til takkonstruksjonen over plan 2 som er en åpen trekonstruksjon.

3 -Krav til overflater i lokaler over 200 m2. Kledningen i 2. etg er trepanel. -Fri bredde i rømningsveger skal være min. 120 cm. Det søkes om bruk av 3 dører på 90 cm. -Isolasjonskravet blir ikke oppfylt. -Radonsikring vil ikke bli gjennomført. -Det er tenkt naturlig ventilasjon i varme perioder. Tiltak i bestående byggverk skal tilfredsstille kravene i TEK 10. Unntak fra dette er beskrevet i plan- og bygningslovens 31-2, 4. ledd: Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Kommunen kan stille vilkår i tillatelsen. Departementet kan gi forskrifter som nærmere regulerer kommunens adgang til å gi tillatelse etter leddet her. Overtredelse: Arbeidene med ombyggingen er igangsatt før det foreligger tillatelse. Dette er brudd på planog bygningsloven. Kommunen ser alvorlig på at byggetiltak blir gjennomført uten tillatelse. Etter plan- og bygningslovens 32-8 kan kommunen ilegge overtredelsesgebyr til den som endrer og tar i bruk bygning uten tillatelse. I dette tilfellet bør dette håndteres noe smidig. Det forutsettes at tiltakshaver for ettertiden holder seg innenfor rammene av plan- og bygningsloven. Ved eventuelt ytterligere overtredelser må straffereaksjoner påregnes. VURDERING: Bruksendringen vil bidra til at driftsbygningen blir brukt og holdt ved like, og den opprettholder sin funksjon i kulturlandskapet. Tiltaket er ikke i strid med hensynene som skal ivaretas i kommuneplanen. Det er større fordeler enn ulemper ved tiltaket, slik at det kan gis dispensasjon fra formålet i kommuneplanen. Lokalene består av betongvegger i 1. etg og betongdekke mellom 1. og 2. etg. Brannalarmanlegg skal dekke hele bygningen, og det skal monteres brannslanger og håndslukningsapparater samt nødlysanlegg. For å kompensere for at noen av rømningsvegene ikke tilfredsstiller breddekravet på 1,2 m er det prosjektert med ekstra rømningsveger. I sum er bredden på alle rømningsvegene bedre enn kravet. Uten at søknaden er begrunnet kan vi fastslå at det vil bli uforholdsmessig dyrt å tilfredsstille kravene i TEK 10. Ombyggingen vurderes som forsvarlig slik at det kan gis dispensasjon som omsøkt fra TEK 10. Omdisponering av dyrka mark til parkeringsplass: Parkeringsarealet er lagt på dyrka mark. Dette medfør en omdisponering av den dyrka marka, og omdisponeringa må derfor behandles etter jordlova 9. Vurdering 9 i jordlova angir bruk av dyrka jord. Paragrafen lyder:

4 «Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida. Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon. Det kan krevjast lagt fram alternative løysingar. Samtykke til omdisponering kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei føremåla lova skal fremja. Dispensasjonen fell bort dersom arbeid for å nytta jorda til det aktuelle føremålet ikkje er sett igang innan tre år etter at vedtaket er gjort.» Det er kommunen som er gitt departementets vedtaksmyndighet i saker etter jordlvoen 9, jf forskrift Vedtak om overføring av myndighet til kommunen, fylkesmannen, Statens landbruksforvaltning og Direktoratet for mineralforvaltning etter konsesjonsloven, jordlova og odelsloven. Det skal ikke være enkelt å omdisponere dyrka mark. Den omsøkte parkeringsplassen på ca 0,5 daa ligger i en LNF-område, og det i seg selv gjør det ikke enkelt å tilrå omdisponering. Det at arealet også ligger innenfor Follebu-Rudsbygd kulturlandskapsområde gjør også at omdisponering ikke skal være enkelt. Imidlertid er arealet nokså lite, slik at det ikke vil skape noen forstyrrelser for kulturlandskapet. Det som taler for omdisponering er hensynet til næringsutvikling, og at målet tiltaket kan gi økt sysselsetting. Det forhold at arealet er beskjedent, og også ligger som en krok på et større dyrka areal gjør at rådmannen mener en omdisponering av dyrka mark for den omsøkte parkeringsplassen kan aksepteres. Rådmannen mener imidlertid at det ikke kan påregnes utvidelse av parkeringsplassen, da det vil gi et større innhogg i et godt arrondert jorde og få en større innvirkning på kulturlandskapet. Det er ikke funnet spesielle naturverdier i tilgjengelige databaser som gjør at tiltaket kommer i konflikt med naturmangfoldsloven Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: Planutvalget i Gausdal gir Rune heggen dispensasjon etter jordlova 9 for omdisponering av ca 0,5 daa dyrka mark til parkeringsplass som omsøkt. Det er vektlagt at omdisponeringa kan bidra til næringsutvikling, og at det er et lite areal. I medhold av plan- og bygningsloven, gir planutvalget dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og omsøkte dispensasjoner fra TEK 10, og godkjenner omsøkte bruksendring fra fjøs/låve til forsamlingslokale på gnr. 132 bnr. 2. Det gis samtidig tillatelse til utvida bruk av avkjøring fra Fv 341. Det gjøres oppmerksom på følgende:

5 Når tiltaket er ferdig skal ansvarlig søker oppdatere gjennomføringsplan i samsvar med samsvarserklæringer før søknad om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse sendes til kommunen. Gjennomføringsplan skal følge som vedlegg til søknad om ferdigattest, jfr. byggesaksforskriftens 8-1. Vi minner om at det ikke er tillatt å ta tiltaket i bruk før ferdigattest evt. midlertidig brukstillatelse er gitt av kommunen. Søker skal også bekrefte at tilstrekkelig dokumentasjon som grunnlag for driftsfasen er overlevert byggverkets eier, jfr. byggesaksforskriftens 8-2. Det er ikke tillatt å brenne bygningsavfall på byggeplassen. Lokale containerplasser er ment for husholdningsavfall og skal ikke benyttes til bygningsavfall. Bygningsavfall skal leveres til godkjent mottak. Er ikke tilbakemelding mottatt innen 12 mnd. fra vedtaksdato betrakter kommunen tiltaket som ferdig og tatt i bruk og ilegger kommunale avgifter. Dette fritar likevel ikke fra plikten til å inneha brukstillatelse/ferdigattest når bygget tas i bruk. Det må foreligge godkjenning fra mattilsynet. Det skal monteres vannmåler. Det forutsettes at tiltakshaver for ettertiden holder seg innenfor rammene av plan- og bygningsloven. Ved eventuelt ytterligere overtredelser må straffereaksjoner påregnes. Følgende foretak har sentral godkjenning og godkjennes med ansvarsrett: foretak Evensen og Evensen AS Skogvang Installasjon AS Medby AS søker SØK Søker prosjekt PRO Bygningsmessige arbeider brann/rømning Brannvarsling, nødlys Innv. sanitær Utv. avløp utførende UTF Bygningsmessige arbeider brann/rømning Brannvarsling, nødlys Innv. sanitær Utv. avløp