MØTEINNKALLING. Tillegg SAKLISTE. Saksnr. Arkivsaksnr. Side Tittel 0036/03 03/00828 SERVICEBYGGET OS AS - LEIGE AV TOMT PÅ GNR 52, BNR 25

Transkript

1 OS KOMMUNE Os kommune Utval: OS FORMANNSKAP Møtestad: Formannskapssalen Møtedato: Tid: MØTEINNKALLING Tillegg SAKLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Side Tittel 0036/03 03/00828 SERVICEBYGGET OS AS - LEIGE AV TOMT PÅ GNR 52, BNR /03 03/01168 BADEANLEGG I OS KOMMUNE 241 Medlemmer som ikkje kan møta må snarast melda frå til Os kommune, tlf Varamedlemmer møter berre etter særskild innkalling. Os, Ordførar Rådmann

2 Sak 0036/03 MØTEBOK SERVICEBYGGET OS AS - LEIGE AV TOMT PÅ GNR 52, BNR 25 Saksbehandler: Øyvind Tøsdal Arkiv: MA 52/22 Arkivsaksnr.: 03/00828 Saksnr.: Utval Møtedato 0036/03 Os Formannskap Framlegg til vedtak: Alternativ 1: Os formannskap seier på noverande tidspunkt nei til å leiga bort meir areal til Servicebygget Os AS. Os formannskap ber Eining for arealbruk starta arbeid med nyregulering av arealet frå og med Essoen og fram til Mobergsvika kafé. Saka om bortleige av areal vil bli vurdert på nytt når reguleringsplanen er godkjent. Alternativ 2: Os formannskap er positiv til at Servicebygget Os AS får leiga eit areal på om lag 500 m2 mellom noverande bygg på gnr 52, bnr 460 og E-39. Leigetida vert sett til 30 år med full innløysingsrett av bygget for Os kommune ved utlaupet av leigetida. Leiga skal fastsetjast som 6% av verdien av det leigde arealet etter takst. Leigar skal bera alle kostnadar ved takst og frådeling av det leigde arealet. Formannskapet ber om at det ved utforming av bygget vert teke omsyn til miljøet rundt bygget slik at tilpassinga til eksisterande bygningsmiljø og Strandstaden Os blir harmonisk og gir eit godt visuelt bilete både frå sjø- og landsida. Rådmannen får fullmakt til å utforma leigeavtale der dei her nemnde elementa skal gå inn som ein del av leigeavtalen. Os, 27.februar 2003 Lars Atle Skorpen Hansen Rådmann

3 Sak 0036/03 Vedlegg: 1. Søknad av Skisseteikningar frå ABO datert ( nedfotograferte) 3. Kart datert Reguleringsvedtekter for reg. plan for Osøyro 5.Gjeldande leigeavtale mellom Servicebygget AS og Os kommune Saksopplysningar: Servicebygget AS v/dagleg leiar Erling Engesæth søkjer om å få leiga om lag 500 m2 i tilknytning til eksisterande bygg på gnr 54, bnr 460. Leigd areal vil liggja på gnr 52, bnr 25, som er eigd av Os kommune. Nytt bygg på det leigde arealet er tenkt bygd mellom noverande bygg og E-39 og fram mot snøggbåtkaien. Søkjar opplyser at føresetnaden for vidare tilfredstillande og naturleg utvikling for Servicebygget AS, er at det frå Os kommune si side vert stilt ytterlegare areal til disposisjon. Primært ønskjer søkjar å leiga areal. Sekundært vert bede om tilbod på kjøp av totalarealet som Servicebygget Os AS i dag leiger samt tilleggsarealet. Nybygg på det leigde arealet skal ifølge skissene som er lagde fram, innehalda kafé, toalett, overbygd plass for uteservering og eit lite amfi mot kaien. Vurdering: Rådmannen meiner det er flott at eksisterande verksemder ønskjer å satsa på ekspansjon. Det aktuelle arealet er eit av dei mest atraktive areala i Os sentrum. Første spørsmået er om arealet i det heile teke bør byggjast ned, og i så fall med kva type bygg og kva bør innhaldet i bygget vera? Skal arealet leigast bort eller seljast? For å ta det siste spørsmålet først. Rådmannen vil, dersom sal eller bortleige av arealet er aktuelt, rå til at arealet vert leigd bort. I så fall i ein periode av maksimalt 30 år. Sal av anna areal i området har avgrensa Os kommune sin moglegheit til å endra på bygningsmiljøet. Synet på kva som er rett bruk av arealet kan endra seg, både i høve til kva som var rett bruk i dei 30 åra som har gått og kva rett bruk vil vera dei neste 30 åra. Gjennom leigeavtale i staden for sal, kan kommunen få best mogleg styring med utviklinga i området også om 30 år. Skal ei så attraktiv tomt lysast ut på den opne marknaden, eller skal Servicebygget Os AS få eineretten til å leiga? Prinsippielt meiner rådmannen at arealet bør lysast ut for utleige på den opne marknaden. All den tid Servicebygget Os AS alt leiger tilgrensande areal og føremålet med leigeavtalen er utvikling av eksisterande verksemd, finn rådmannen likevel å kunna rå til, dersom bortleige er aktuelt, at Servicebygget Os AS får leiga det aktuelle arealet til leigepris basert på takst. For Strandstaden Os vil det vera eit pluss med ein kafé i området. Kanskje vil eit bygg på tomta øydeleggja litt av miljøet rundt Vognhallen og dei tankane ein har for utvikling av Vognhallen? På den andre sida vil eit vakkert bygg på tomta gjera det meir atraktivt å besøka Os sentrum og dei kulturaktivitetane som skjer der. For reisande med hurtigbåten vil det vera eit stort pluss med eit nybygg, og dersom all hurtigbåttrafikk til/frå Sunnhordland og Haugesund/ Stavanger får utgangspunkt/endestopp i området, vil det vera ekstra viktig å kunna byda fram gode lokale til dei reisande medan dei ventar på båt/buss. Rådmannen meiner at Os kommune alt no må starta arbeidet med å sjå på ei totalløysing i området når det gjeld framtidig snøggbåthamn og bussterminal. Eit nybygg, slik det er tenkt, Side 3 av 18

4 Sak 0036/03 kan koma i konflikt med framtidige planar for hurtigbåtterminal/bussterminal og framtidig terminalbygg. Eksisterande bygg på kaien er i dag terminalbygg for reisande. Dersom det går slik ein har snakka om, vil behovet for innhaldet i eit terminalbygg endra seg, og noverande terminalbygg blir ueigna. Ingen veit sikkert om det det vert ei større snøggbåthamn i Os sentrum, men fram til no skulle alt liggja til rette for det. Difor kan det vera rett å seia nei til bortleige av areal i området no. Bruken av heile arealet frå Essoen og ut til Mobergsvikavika bør vurderast gjennom nyregulering av det aktuelle området. I så fall bør eventuell borleige av det aktuelle arealet venta til bruken er vurdert og fastlagt i ny reguleringsplan. Konklusjon: Rådmannen vil trekkja følgjande konklusjon: Alternativ 1: Rådmannen rår til at Os formannskap på noverande tidspunkt seier nei til å leiga bort meir areal til Servicebygget Os AS. Rådmannen rår til at Os formannskap ber Eining for Arealbruk starta arbeid med nyregulering av arealet frå og med Essoen og fram til Mobergsvika kafé. Saka om bortleige av areal kan vurderast på nytt når reguleringsplanen er godkjent. Alternativ 2: Rådmannen rår til at Os formannskap er positiv til at Servicebygget Os AS får leiga eit areal på om lag 500 m2 mellom noverande bygg på gnr 52, bnr 460 og E -39. Leigetida vert sett til 30 år med full innløysingsrett av bygget for Os kommune ved utlaupet av leigetida. Leiga skal fastsetjast som 6% av verdien av det leigde arealet etter takst. Leigar skal bera alle kostnadar ved takst og frådeling av det leigde arealet. Rådmannen rår til at Os formannskap ber om at det ved utforming av bygget vert teke omsyn til miljøet rundt bygget slik at tilpassinga til eksisterande bygningsmiljø og Strandstaden Os blir harmonisk og gir eit godt visuelt bilete både frå sjø- og landsida. Rådmannen får fullmakt til å utforma leigeavtale der dei her nemnde elementa skal gå inn som ein del av leigeavtalen. Os Øyvind Tøsdal kommunaldirektør Side 4 av 18

5 MØTEBOK BADEANLEGG I OS KOMMUNE Saksbehandler: Karl Ole Midtbø Arkiv: D23 Arkivsaksnr.: 03/01168 Saksnr.: Utval Møtedato 0037/03 Os Formannskap Framlegg til vedtak: Formannskapet ber rådmannen arbeida vidare med planane for bassenganlegg innanfor ei kostnadsramme på 60 millionar kroner. Dersom det kan dokumenterast at ein kommersiell del i tillegg til sjølve bassenganlegget vert sjølvfinansierande, med grunnlag i bindande leigeavtalar/opsjonsavtalar, kan kostnadsramma utvidast tilsvarande kostnaden til kommersielle delen. I den vidare prosessen, og fram til endeleg vedtak i saka, bør ein opna opp for brei deltaking i debatten om innhald i og plassering av badeanlegget. Dette bør gjerast gjennom brei høyringsprosess, brukarundersøkingar og folkemøte om saka. Os, 10. mars 2003 Lars Atle Skorpen Hansen Rådmann

6 Vedlegg: Vedtak og saksutgreiing, k-sak 0148/02: Badeanlegg i Os kommune En visjon, innspel frå Paul Drageset To brev frå Os turnforening vedk Ny symjehall i Os Notat frå møte i Os idrettsråd, dagsett 4. mars 2003 Uttale vedk saka, frå rektor ved Os gymnas Skisse, mogeleg plassering av badeanlegg på Kuventræ Nøkkeltall for Østfoldbadet i 2001 Verdiskapning i og med Østfoldbadet i 2001 Budsjett 2003, Målselv kultur- og næringspark (MKN) Saksopplysningar: Saka om badeanlegg i Os kommune vart sist handsama av kommunestyret i desember 2002 (saksframlegg og vedtak lagt ved), og i vedtak i saka fekk administrasjonen i oppdrag å leggja fram ny sak om prosjektet innan sommarferien I slik sak ynskjer ein å ha med følgjande: Framlegg til innhald i badeanlegget Ulike alternativ for lokalisering av anlegget Framlegg til finansiering av bygging og drift Framlegg til offentleg privat samarbeidsstruktur Alternativ struktur med berre kommunal medverknad Framlegg til prosjektplan Dette er på fleire måtar ei stor sak, der resultatet vil kunna få viktig og positiv verknad for osingane, samstundes som kommunen får store økonomiske utfordringar. Slik rådmannen ser det er det difor viktig med jamn og god dialog med det politiske miljøet, slik at dei som skal gjera endelege vedtak får naudsynt informasjon, og samstundes har høve til å gje klare signal vedk. utviklinga i saka. Det vert difor no lagt fram ei løypemelding til formannskapet, m.a. med ynskje om å få klare styringssignal på nokre område. Dette gjeld m.a. signal om konklusjonane som arbeidsgruppa har gjort når det gjeld alternative plasseringar av framtidig badeanlegg, omfang og kvalitet når det gjeld innhald, og ei politisk vurdering når det gjeld økonomisk satsing på prosjektet. Fram til kommunestyret sitt desembermøte var arbeidsgruppa for badeanlegg rimeleg breitt samansett, og vurderingane hadde fram til då vore vidtfemjande, både med omsyn til plassering av anlegget og kva eit slikt anlegg skal innehalda. Til saka var det lagt til grunn at 4 alternative stader for plassering burde stå sentralt i det vidare arbeidet; Kuventræ, Os ungdomsskule, Ulven og i Fjellhall i Os sentrum. Slik arbeidsgruppa har vurdert det etter dette møtet, vert området ved Os ungdomsskule for trongt for offensiv satsing på eit slikt prosjekt. Gruppa meiner også at signala ein har fått frå ansvarlege instansar for Ulven leir gjer det vanskeleg å sjå føre seg ei mogeleg kommunal satsing i området i det neste tiåret. Administrasjonen vil såleis rå til at det vert gjort prinsipielle og praktiske vurderingar av dei to alternativa som no står att: Side 6 av 18

7 Kuventræ og Fjellanlegg i Os sentrum. I ein freistnad på å få konkretisert arbeidet med desse to alternativa har den opphavlege arbeidsgruppa sidan januar vore delt i to mindre grupper, og desse har arbeidd vidare med kvar sitt alternativ. I gruppa som arbeider med Kuventræalternativet er desse med: Karl Ole Midtbø Harald Dahle (teknisk kompetanse) Grethe Søviknes, Os idrettsråd ( repr. for fritidsbrukarane) Per Olav Sørås er henta inn som representant for dagtidsbrukarane Gruppa som arbeider med Fjellhallalternativ: Øyvind Tøsdal Ole Morten Lom (dagtidsbrukarar) Her er Rune Søreide (OIR) henta inn som repr. for fritidsbrukarane Denne løypemeldinga er bygd på status for arbeidet i dei to gruppene: 1. Kuventræ For Kuventræalternativet gjev Karl Ole Midtbø dette bidraget på vegne av arbeidsgruppa: Bakgrunn Med bakgrunn i tidlegare handsaming av sak om symjehall/badeanlegg i Os er naturleg å tenkja seg Kuventræ som eit aktuelt alternativ når ein skal plassera eit slikt anlegg, til glede for osingane. Det er tidlegare lagt til rette for bygging av slikt anlegg i forlenginga av Os idrettshall, og området har vore framme i dei fleste drøftingane som har handla om vidare satsing på idrettsanlegg. Det er klart og tydeleg formulert i verbaldelen til vedteken kommuneplan at ein ynskjer å utvikla Kuventræ som sentralidrettsanlegg for bygda vår, og i gjeldande kommunedelplanen for anlegg og område for idrett og friluftsliv heiter det m.a. Det er eit overordna mål at det skal leggjast til rette for allsidig idrett og anna fysisk aktivitet i Os. Alle skal få eit best mogleg høve til å driva idrett, og det bør vera så mange anlegg og eit så variert tilbod at ein kan tilby tilfredsstillande treningstilhøve og tider for alle brukargruppene. Os kommune har mellom anna som utbyggingsmål at: Ein skal freista å samordna det behovet skulane, idretten og friluftslivet har for areal og anlegg Når ein tilrettelegg område og byggjer anlegg, skal ein leggja vinn på å dekkje behovet til fleire idrettar og brukargrupper Det er eit viktig prinsipp at kvar krins skal ha eit minimum av anlegg der særleg born og ungdom har høve til å utfalda seg med idrett og friluftsaktivitetar. Somme typar anlegg Side 7 av 18

8 skal difor finnast i alle krinsane. Nærmiljøanlegg og små, lett tilgjengelege naturområde skal endå til finnast i alle bustadområde. Det er likevel somme anleggstypar som er så kostbare i anlegg og drift at det berre er rom for eitt eller to i heile kommunen. Døme på dette siste er større anlegg for seglsport, luftsport, motorsport, symjeanlegg, fleirbrukshallar og stadionanlegg for fotball og friidrett. Somme av desse må berre leggjast der det høver best, andre kan med fordel samlast på ein stad. Symjing Kommunen har berre bassenget ved Os ungdomsskule, dette er i svært dårleg fatning og ein står framføre store utfordringar når det gjeld utbetring. Mogleg løysing kan vera ny symjehall på Kuventræ i samband med utvikling av området som sentralidrettsanlegg. Vurdering av framtidige behov: Det er stor trong for symjeanlegg i Os. Når ein no står framfor omfattande rehabilitering av bassenget på Os ungdomsskule, vil det vera rett å vurdera som alternativ nytt 25- metersbasseng ved Os idrettshall, slik det er lagt opp til. Det er vidare slått fast: Os kommune ynskjer å gje Kuventræ status som sentralidrettsanlegg i Os, og medverka til at området kan utviklast til idrettspark. Store anlegg, som symjeanlegg, vil naturleg og sjølvsagt høyra heime i sentralidrettsanlegget. Det er ikkje sikkert at ein vil koma nærare brukarane om ein byggjer det annan stad enn på Kuventræ, det vil kanskje føra til at det miljøet som ein ynskjer at eit sentralidrettsanlegg skal vera ramma kring, vert splitta. I mai 2000 vart det laga ei utgreiing om symjehall og plassering av ny idrettshall i Os: Nemnda konkluderte med at det bør byggjast ny symjehall på Kuventræ med basseng på 12,5 x 25 meter, og med eit lite, grunt basseng i tillegg for små born. Bassenget må vera tenleg både til konkurransesymjing og symjeopplæring for grunnskuleelevar. Det må også leggjast vekt på at det skal vera attraktivt for ålmenta. Symjehall på Kuventræ vert prioritert fyrst av nye, store idrettsanlegg. Realisering av badeanlegg på Kuventræ kan vera viktig stadfesting av kva ein legg i formuleringane om sentralidrettsanlegg. Er det mogeleg å byggja her? Administrasjonen har ikkje i seinare drøftingar oppfatta signal som tyder på at ein skal gå bort frå tanken om å vurdera å få bygd eit anlegg som har med seg det meste av det eit moderne badeanlegg inneheld, og at det skal vera marknadstilpassa og på den måten dekkja langt meir enn den grunnleggjande trongen for anlegg for symjeopplæring. Dersom ein vel å byggja eit stort anlegg (sjå forklaring i førre k.sak) vert dette umogeleg på det området som opphavleg var tenkt til basseng på Kuventræ. Eit slikt anlegg her ville m.a. venteleg fjerna mykje av det som er naudsynt parkeringsareal i området. Side 8 av 18

9 Etter førebels drøftingar med Os turnforening er det derimot ikkje noko i vegen for å byggja eit slikt anlegg sør for grasbanen, på det området OT til no har hatt planar om grastreningsfelt. Som ein kjenner til har trongen for slike felt endra seg monaleg etter at ein fekk på plass krøllgrasbanen og har opparbeidd 7-arbane vest om grusbanen. OT vurderer også saka om badeanlegg som så viktig at ein vil kunna prioritera dette framfor eigne planar for det aktuelle området (sjå 2 vedlagte brev frå Os Turn, d.s og ). Eit anlegg kan byggjast med nordleg avslutning inn mot friidrettsbanen, og veggen her kan kombinerast med bygging av ny tribune for hovudanlegget, noko som kan gje høve til større del tippemidlar (sjå kartskisse). Til bygging av stort anlegg vil det vera trong for om lag 2000 kvm byggjeareal, alternativt nær 3000 kvm dersom ein vil leggja til rette for kommersielle tilleggsaktivitetar i anlegget. Til eit slikt anlegg reknar ein at det vil vera trong for eit samla område på mål. Arealet sør om idrettsbanen er på nær 15 mål, men det vil vera ei føremon om ein kan tileigna seg området mot gravplassen (område F på kartet) som i dag ikkje er avsett til idrettsføremål. Alternativt kan ein gjera framlegg om makeskifte der områda F og G vert omfatta av slikt skifte. Som ein kan sjå av kartskissa vil ein kunna få til ei svært god plassering av anlegget inn mot hovudanlegget, og ein får på denne måten plassert bygningsmassen på det området som truleg er best eigna til bygging. Området ned mot den nye vegen (H) er venteleg mindre eigna p.g.a. grunntilhøva, og bør difor nyttast til parkeringsareal, med plass til om lag 200 parkeringsplassar. Før evt vidare prosjektering må det gjennomførast grunnundersøkingar i området. Vest om badeanlegget kan ein sjå føre seg eit mindre parkområde, der det også vil vera mogeleg å byggja eit mindre utandørs basseng. Opprusting av heile dette området vil kunna vera svært positivt for heile området, ikkje minst for gravplassen på Kuventræ. Tilkomst/parkering Dersom det vert bygd badeanlegg i det aktuelle området bør det gjerast ei samla vurdering for heile idrettsområdet når det gjeld tilkomst og parkering. I følgje planavdelinga i kommunen bør Idrettsvegen kunna dekka trongen for tilkomst, og ein gjer merksam på at det ligg inne i gjeldande reguleringsplan at vegen kan utvidast. Ein kunne sjølvsagt sjå føre seg ei endå betre løysing med tilkomst frå nord, men denne løysinga vil venteleg føra til konfliktar med private interesser og landbruksinteresser. Det bør kunna vurderst om haugen ved inngangen til idrettshallen skal måtta vika, slik at dette området kan gje rom for endå betre parkeringstilhøve og snuplass for kollektivtransport. Det vert også fremja eiga sak, i annan samanheng, som opnar for ei viss utviding av parkeringstilhøva nord for idrettshallen. Innhald Ved planlegginga av eit badeanlegg bør ein gjera vurderingane i eit 40 års perspektiv, m.a. ut frå at det er slike perspektiv som er vanlege i tippemiddelsamanheng. For å kunna dekkja behova for fagleg utnytting (opplæring), utvikling av fritidstilboda til folk i alle aldrar, og eit ynskje om å leggja til rette for kommersiell drift meiner arbeidsgruppa at ein bør gje sjølve badeanlegget følgjande innhald: Side 9 av 18

10 Basseng: a) Hovudbasseng; 12,5 x 25 m, gr.c med naudsynt djupna for stupetårn 312,5 m2 b) Stup; 1, 3 og 5 m c) Opplærings- og terapibasseng; 6 x 12,5 m, 34 gr. C, djupna på cm m/ motstraumsanlegg og evt. bølgjeanlegg 75,0 m2 d) Småbarnsbasseng/plaskebasseng; 0 50 cm djupt, 34 gr. C. 40,0 m2 e) Boblebad / Jet Spa, 2 stk. à 5 kvm 10,0 m2 f) Ende/bremsebasseng for vassklie 12,5 m2 Samla vassflate 450,0 m2 Tilhøyrande rom: a) Garderobar (2 store + 1 mindre, for tot 300 personar) m/dusjanlegg og badstove b) HC-rampe og heis i basseng c) HC garderobar, dusj d) Toalettanlegg for badande e) Sauna, romerbad, solarier f) Inngang, resepsjon, kasse, vanleg publikumstoalett, HC-toalett g) Personalrom og kontor m/ toalett/dusj til 5-6 personar h) Møterom for 20 personar i) Oppbevaringsboksar til nytte for om lag 150 personar j) Heis over 3 høgder k) Tekniske rom; ventilasjon, vermepumper, reinseanlegg, lager, bøttekott o.l. l) Utjamningsbasseng (teknisk sirkulasjonsbasseng) m) Vassklie, m i rommet over hovudbasseng Dei to arbeidsgruppene har hatt konstruktiv kontakt med Norges svømmeforbund. Forbundet stiller gjerne fagfolka sine til disposisjon ved utarbeiding av endeleg romprogram for anlegget. Kostnad/finansiering/eigarskap: Ved vurdering av investeringskostnad og driftskostnader for større badeanlegg kan arbeidsgruppene berre stø seg til røynsle frå andre anlegg. Vi har difor vore i kontakt med, eller henta inn opplysingar, frå m.a. desse anlegga: Polarbadet i Målselv Dampsaga i Steinkjer Østfoldbadet i Askim Jorekstadbadet på Lillehammer Pirbadet i Trondheim Side 10 av 18

11 Representantar frå dei to arbeidsgruppene har også delteke på årets badetekniske messe på Gardermoen, og her fekk ein kunnskap om ein del nøkkeltal når det gjeld investering og drift. Ein tommelfingerregel, basert på erfaringstal, for bygging av moderne badeanlegg seiar at byggekostnad vil liggja på ein stad mellom kr og pr kvm vassflate. I følgje tala vi har henta inn frå realiserte anlegg stemmer dette godt, med unnatak av anlegget i Steinkjer. For dette anlegget vert det synt til rekneskap som syner at det kan vera mogeleg å byggja vesentleg rimelegare enn regelen seier (kr pr kvm vassflate i 1995). I andre enden av skalaen finn vi Østfoldbadet, men sjølv eit så stort og flott anlegg har ein klart å realisera med ein kostnad på kr pr kvm. Ein annan regel seier at vassdelen i eit badeanlegg utgjer om lag 25% av naudsynt golvareal. Legg vi til grunn innhaldet som gruppa har kome fram til vil dette bety at vi på Kuventræ vil ha trong for eit areal på minimum 1800 kvm for å kunna stetta krava til eit reint badeanlegg. Dersom vi legg kr pr kvm til grunn for eit anlegg med innhald som skissert ovanfor vil vi kunna få dette anlegget for om lag kr Høgaste kvm.kostnad gjev ein samla kostnad på kr Både basseng og tilhøyrande rom vert dekt i desse summane. Enten ein vel å byggja på Kuventræ eller i fjellet i sentrum er det vanskeleg nett no å seia svært mykje om kor realistisk det er å få til eit offentleg privat samarbeid. For fleire av dei anlegga der vi har vore i kontakt med leiinga syner det seg investeringa er gjort gjennom fordeling på kommunale midlar, statlege midlar og ein del lokal, privat stønad. Anlegga vert som hovudregel eigd og drivne av aksjeselskap, gjerne med kommunen som stor- eller eineaksjonær. For Os kommune kunne ein såleis sjå føre seg at Kommunebygg Os A/S kunne fått ansvaret for anlegget. For fleire av anlegga som er kontakta syner rekneskap at sjølve drifta balanserar kring 0, gjerne med eit lite underskot. Dette underskotet kjem ofte av dei store kapitalkostnadane som må svarast for gjennom drifta. For å gje optimalt grunnlag for ei sunn drift vil det vera ei stor føremon om ein stor del av investeringa kan gjerast ved hjelpa av reie pengar, utan krav til avkastning. Med bakgrunn i tankar i tida vil ei mogeleg og god inndekning av investeringsbehovet sjå slik ut: Kommunal del kr Tippemidlar kr Resten av byggjekostnaden kan så lånefinansierast, og dersom ein legg erfaringstal til grunn vil dette gje eit lånebehov på kr , Ved opptak av eit serielån over 20 år vil dette gje ein årleg kostnad på jamt over kr 1,2 nær 2 mill. Vi gjer merksam på at rettesnorene for tildeling av tippemidlar er under revidering, og at ein i framtida truleg vil få monaleg større bidrag til nye symjeanlegg. Kommersiell tilleggsdrift Med plassering på Kuventræ vil anlegget vera godt tilpassa marknaden, med eit stort nedslagsfelt og venteleg gode besøkstal. Råd frå dei som driv slike anlegg går ut på å leggja anlegget slik til at det også kan henta publikum frå andre område enn eige nærområde. Side 11 av 18

12 På Kuventræ, med tilhøyrande idrettsanlegg/idrettshall skulle det vera god grunn til å tru at ein kunne henta godt med kundar frå Bergen sør. I tillegg til eit reint badeanlegg bør det vurderast om det skal byggjast ein kommersiell avdeling til anlegget. Denne kan til dømes innehalda: Helsestudio m/ klatrevegg 200 m2 Fysioterapi m / treningsrom 150 m2 Velvere, frisør, manikyr o.l. 150 m2 Kafeteria m/ tilkomst til bassengområde og fotballtribune 150 m2 Utsal badeutstyr / treningsutstyr o.l. 100 m2 Samla kommersiell del 750 m2 Tillegg for støtterom (lager, bøttekott, toalett.), 30% 225 m2 Areal for denne delen 975 m 2 Ein svært omtrentleg byggjekostnad for denne delen vil kunna liggja på om lag kr ,- /kvm og bør kunna verta kosta gjennom eigenfinansiering. Ein kan rekna med noko spelemidlar for aktivitetsromma. Kvifor Kuventræ? Bygging av badeanlegg på Kuventræ vil høva svært godt med det som er sagt og nedteikna kringa utviklinga av området som sentralidrettsanlegg. Forsvaret har i periodar leigd Os idrettshall til trening, og kan vera mogeleg leigetakar på sikt. Os vidaregåande skule og Os gymnas uttrykkjer stor interesse for saka og vil vera interesserte leigetakarar, og anlegg på Kuventræ vil m.a. byggja opp under Os gymnas sine freistnader om å få etablert eiga idrettsline. Leiinga ved skulane i Os har fått høve til å uttala seg førebels om saka, og tilbakemeldingane som er komne går ut på at Kuventræ er det beste alternativet. Utan at dette er stadfesta er nok høve til kombinert bruk av resten av idrettsanlegget er vesentleg moment her (sjå uttale frå rektor, Os gymnas). Infrastruktur Det har vore hevda at manglande kollektivtransport talar i mot å leggja anlegget til Kuventræ. Her bør ein kunna hevda at trafikkgrunnlag / trong for transport bør vera førande for ruteopplegget innan kollektivtransporten. Bra for folk flest Eit vel utbygd sentralidrettsanlegg vil ikkje berra ha mykje å seia for den einskilde aktiviteten som vert drive i dei ulike anleggsdelane, men ha store spin off effektar når det gjeld det generelle, sosiale miljøet. At ein legg til rette for aktivitetar på tvers av idrettslege særinteresser og for alle aldersgrupper vil føra til at alle delane av anlegget vil kunna verta til betre nytte. Idretten sine interesser Side 12 av 18

13 Ein del av tankane ovanfor kjem også fram i notatet som er laga frå møtet i Os Idrettsråd 3. mars, der dei m.a. drøfta denne saka. Notatet (d.s ) er lagt ved, her er noko av innhaldet referert: Idrettsrådet i Os ser det som svært viktig at det vert bygd eit badeanlegg i Os kommune no. Badeanlegg på Kuventræ Os kommune ynskjer å gje Kuventræ status som sentralidrettsanlegg i Os, og medverka til at området kan utviklast til idrettspark. Kuventræ ligg slik til at det kan tena heile bygda. På området er i dag fleirbrukshall med garderobar, styrkerom og tribunar, gras-, grusog kunstgrasbane for fotball, anlegg for friidrett og i tillegg ein sandvolleyballbane. Det vil vera ein stor fordel at òg ein symjehall vert bygd i området. Ulike aldersgrupper kan bruka anlegget samstundes og dette gjev auka fellesskap og eit yrande og fruktbart sosial miljø. Ligg ved sida av Os idrettshall og dei tilsette i idrettshallen bør òg kunne gjera teneste i symjehallen. Bruk på dagtid ligg nær Kuventræ skule, Os vidaregåande skule og Os gymnas. Ligg attraktivt for publikum. Bra tilkomst - Idrettsvegen kan òg utvidast Det vert areal til parkeringsplassar, og i tillegg kan ein nytte dei parkeringsplassane som i dag er i området. Badeanlegget kan kombinerast med nytt tribuneanlegg meir tippemidlar? Varmegjenvinning - Ulvenvatnet Vidare framdrift Dersom Kuventræ vert staden der ein ynskjer å byggja badeanlegget vil eksperten vår, Harald Dahle rå til at vi legg opp til ei utvikling der viktige moment m.a. vil vera: 1. Gjennomføra profilering av heile tomta og samstundes foreta grunnundersøkingar. Desse skal konkludera med evt. tilråding om tomta kan byggjast på og evt. kor bygg bør plasserast. Dette for å sjå om dette kan gje hendsiktsmessig plassering av badeanlegg og øvrig bruk av området. Vidare skal grunnundersøkinga gje tilråding vedk. fundamenteringsmåte og vurdering av kostnad 2. Det må utarbeidast nøyaktig romprogram for arkitektkonkurranse, og det bør seiast noko om rammer for slik konkurranse før utlysing, til dømes: materialbruk utsjånad/ form (godt å ha meiningar om i ein slik samanheng) evt. lokaltilpassing m.o.t. byggjeskikk o.l. økonomi i prosjektet/ byggjekostnad kva som skal takast med av utomhusanlegg/ disposisjonsplan Dette må sjølvsagt greiast betre ut dersom saka vert aktuell. 3. Arkitektkonkurranse med premiering; Side 13 av 18

14 Her må det vurderast om konkurransen skal vera open eller om ein skal invitera eit utval arkitektar. Regelverket for slike konkurransar må avklarast. Det må setjast krav om at framlegget skal visa; skisseprosjekt med utomhusanlegg økonomi/ budsjett tilpassing til tribuneanlegg/ øvrig idrettsanlegg o.l. gjennomføringstid o.l. 4. Nøytral jury med arkitekt som juryformann (som på Luranetunet) må opprettast. Denne gjennomgår framlegga og vel evt. ut eit eller fleire for premiering/ kjøp. 5. Godkjenning av framlegg/ budsjett/ finansiering i kommunestyret. 6. Forprosjekt vert utarbeidd på betre budsjettmessig grunnlag. 7. Evt. tinga rådgjevarar etter konkurranse/ prekvalifisering. 8. Detaljplanlegging kan starta med utarbeiding av anbodsmateriell. Dette kan tene som framdriftsplan (i grove trekk) for prosjektet, fram til byggjestart. Tidsbruken for slik prosess vil vera 9-15 månader. 2. Fjellhall Når det gjeld mogeleg realisering av badeanlegg i fjellet i Os sentrum gjev arbeidsgruppa v/øyvind Tøsdal dette bidraget til meldinga: Kvifor Fjellhall? Paul Drageset tok initiativet til å greia ut fjellhallalternativet. I utgangspunktet er bassenganlegget ein kombinasjon av idrettshall, 25 meter symjebasseng, opplæringsbasseng/barnebasseng og parkeringsanlegg. Totalprisen er kalkulert til 82 millionar. For å synleggjera tankane Paul Drageset har, vert kopi av lysarka frå Paul Drageset lagt ved (vedlegg; ein visjon). Vurdering av investeringskostnad Normtal for bygging av bassenganlegg syner at kostnaden ligg mellom kr ,- og kr per m2 vassoverflate i bassenget. I gode anlegg er det rekna med at det er trong for eit totalareal på 4 gongar vassflata. Det betyr at totalarealet må vera rundt 2000m2. I dei vidare vurderingane er det rekna med same innhaldet som i Kuventræalternativet. I idéutkastet til fjellhallprosjektet er det rekna med parkeringsanlegg. Eit parkeringsanlegg for 200 bilar var i dei første kostnadsoverslaga kalkulert til omla 15 millionar kroner. I seinare kalkylar er talet auka til 32 millionar. For Os sentrum er det viktig med godt parkeringstilbod. Spørsmålet er om ein skal satsa på utbygging av parkeringsanlegg eller ikkje. Eit parkeringsanlegg vil truleg ikkje kunna skaffa store nok inntekter til å kunna driva anlegget og betala renter og avdrag på lån. Med 30% belegg i snitt og 50 timar med avgiftsinnkrevjing per veke og 10 kroner per time, vil ein få følgjande inntekt: 30% av 200 plassar tilsvarar 60 Side 14 av 18

15 plassar x 10 kr per time x 50 timar per veke x 52 veker gjev kr i inntekt per år. Kostar anlegget 32 millionar kroner, vil kapitalkostnaden bli kr ,- per år basert på årleg gjennomsnittskostnad for serielån over 30 år. I tillegg kjem drift av parkeringsanlegget. Det er eit ope spørsmål om folk vil betala for parkering i fjell så lenge det er gratis å parkera andre stadar på og rundt Osøyro. Dette syner at det kan vera stor økonomisk risiko knytt til parkeringsanlegg i tilknyting til fjellhallen. Parkeringsanlegg for fjellhallalternativet er i ikkje rekna med i dei vidare utgreingane. For bassengdelen gjev lågaste kostnadsnormtal på kr ,- per m2 vassflate basert på 450 m2 vassflate kr 54 millionar i investeringssum. Med høgste normtal på kr ,- per m2 vassflate vert kostnaden kr 67 millionar. I dei etterfølgjande vurderingar er det lagt til grunn at badeanlegget kostar kr 60 millionar og at investeringa er like stor både for fjellhallalternativet og på Kuventræ. Dette talet tilsvarar ein kostnad på kr ,- per m2 vassflate. Selmer Skanska har i møte sagt at dei kan byggja billigare i fjell enn i dagen. Prisskilnaden er truleg ikkje vesentleg og kan heilt sikkert gjerast minimal gjennom rett val av standard på overflater og anna. Noteby har gjort grunnundersøkingar med kjerneboringar der fjellhallen eventuelt skal byggjast, og Noteby sin konklusjon er at det kan byggjast fjellhall ut frå kvaliteten på fjellet i området. Finansiering Politisk har talet 30 millionar vore nemnd som ei grense for kva Os kommune kan nytta til bassenganlegg. I tillegg vil eit anlegg slik det er tenkt i Os truleg kunna utløysa minst 10 millionar kroner i tippemidlar. Dette gjeld for begge alternativa. Med ein totalkostnad på kr 60 millionar vil det vera trong for kr 20 millionar i eigenkapital/lånekapital. For fjellanlegg vil kostnaden kunna reduserast noko fordi sal av stein som vert sprengt ut kan gi inntekter. Dersom Os kommune kjøper steinen og belastar kostnaden utbygging av hamna, kan ein truleg flytta kostnadar på om lag kr 2 millionar frå bassenganlegg til hamneanlegg. Det vil kunna redusera trongen for eigenkapital/lånekapital til 18 millionar. Det vil ut frå tal frå driftsrekneskapa for andre badeanlegg, vera ein klar fordel for ikkje å seia ein føresetnad for balanse i driftsrekneskapen, at Os kommune ikkje set krav til avkastning på dei 30 millionar kronene, som eventuelt vert kommunal eigenkapital/lån/tilskot til badeanlegget. Ingen av dei badeanlegga rådmannen har fått driftstal frå klarar å forrenta heile lånekapitalen. Dette fører til at kommunane må gje driftstilskot for å dekka delar av underskota. I praksis betyr det at kommunane løyver tilskot for at driftsselskapa skal kunna betala renter og avdrag på lånekapital som har gått med til finansiering av anlegga. Ut frå dette faktumet rår rådmannen til at Os kommune i utgangspunktet ikkje set krav til rente eller avkastning på den eventuelle kommunale delen av finansieringa. Drifta av bassenganlegget Rådmannen har teke utgangspunkt i drifta i Østfoldbadet i Askim, Polarbadet i Målselv og Dampsaga bad i Steinkjer. Dampsaga bad i Steinkjer er innhaldsmessig det anlegget som passar best med det rådmannen ser for seg i Os. Dampsaga bad har ikkje klatrevegg. I møte med administrasjonsjefen i Norges Svømmeforbund, nestleiar i Norges Svømmeforbund og leiaren i Hordaland symjekrins, 6. mars 2003 i Bergen, vart førebels utkast til innhald i badeanlegget lagt fram. Deira syn var at det er viktig å ha klatrevegg i anlegget. Gjerne ein skyvbar klatrevegg der ein kan falla ned i bassenget dersom ein misser taket i klatreveggen. Stupetårn vart og nemnd. Desse tilboda er med og trekkjer uorganisert ungdom til anlegga og vert sett på som viktige tilbod. Side 15 av 18

16 Når det gjeld driftstala for Dampsaga bad, har det diverre ikkje vore råd å få ut tal som kan nyttast, men Steinkjer kommune betalar kr 2,0 millionar i årleg tilskot og skuleetaten betalar i tillegg kr ,- årleg leige for timar til opplæring. Dampsaga hadde eit underskot på kr ,- i 2001 og ser ut til å få kr ,- i underskot i Det store underskotet i 2001 skuldast dels uheldige omstende som ikkje hadde noko med sjølve drifta å gjera. For Polarbadet i Målselv ser driftsbudsjettet for 2003 ut til å gå i balanse. Målselv kommune gjev eit direkte tilskot på kr 1 million. Det er om lag besøkande og det er faste utleigeavtalar som gjev kr ,- i årleg inntekt. Det vert synt til driftsbudsjettet for Polarbadet (vedlegg). Østfoldbadet i Askim hadde i 2001 om lag besøkande. Dette er langt meir enn det som er realistisk i Os. For Os er truleg eit meir rett tal. Trass i det høge talet på besøkande fekk Østfoldbadet eit underskot på ,- i Ved å studera tala frå Østfoldbadet ser ein at finanskostnadar og avskriving utgjer kr (sjå vedlegg). Askim kommune betalar kr ,- basert på kommunal garanti. Likevel er underskotet kr ,- etter at kommunal garantisum er betalt. Tala frå Dampsaga Bad, Polarbadet og Østfoldbadet viser at badeanlegga ikkje klarar å driva i balanse utan betydelege kommunale tilskot. Dette vil nok vera tilfellet i Os og. Difor er det eit vesenleg moment at Os kommune ikkje reknar rente eller krev anna avkastning på dei eventuelle 30 millionar kronene ein kan sjå føre seg som kommunal del i bassenganlegget. Årleg gjennomsnittskostnad for eit serielån på 20 millionar over 30 år med 6% rente er ,-. Tilsvarande annuitetslån gjev ein gjennomsnitt årleg kostnad over 30 år på kr ,-. Med eventuell kommunal garanti vil renta truleg kunna reduserast med 0,5 % pa. Rådmannen har ikkje sett opp detaljert driftsbudsjett på noverande tidspunkt. Til saka skal leggjast fram for kommunestyret, vil rådmannen utarbeida detaljert driftsbudsjett basert på det innhaldet formannskapet meiner bør vera i eit bassenganlegg i Os. Eit problem mange bassenganlegg slit med er fuktskadar grunna kondens. Fordi det i bassengareala er høg temperatur og høg relativ fukt, er det lett for at det blir overtrykk i bassengareala i høve til andre rom i bygget. Varm og fuktig luft vil då trengja ut i tilstøytande rom med lågare temperatur og det blir kondensering med etterfølgjande fuktskadar. Dette kan hindrast gjennom rette ventilasjonssystem og luftavfukting og god tetting mellom bassengareal og tilstøytande rom. Det er og viktig at konstruksjonane ikkje tek skade av fukt og at det er dampsperrer som hindrar varm og fuktig luft å trengja ut i konstruksjonane. I dag er kunnskapen stor om korleis slike problem kan førebyggjast. Likevel ser ein at det vert feilkonstruert badeanlegg. Ved å byggja i fjell er det lettare å ha kontroll med fuktproblema. Kostnaden med bygningsteknisk vedlikehald vert redusert i fjell samanlikna med bygg i dagen. Oppvarminga kan og gjerast rimelegare i fjellhall enn ved anlegg i dagen og det er nærliggjande å nytta varme frå sjøen til oppvarming av badeanlegget. Tilsvarande kan sjølvsagt gjerast på Kuventræ, men då med varme frå luft eller jord. Selskapsform Badeanlegget kan drivast som eit reint kommunalt anlegg gjennom eit kommunalt føretak, som stifting eller eit privat selskap der drifta skjer heilt uavhengig av kommunen. Drifta kan skje ved ulike former for offentleg privat samarbeid der Os kommune og eit privat selskap samarbeidar. For å få tippemidlar er det eit vilkår at det ikkje skal betalast utbyte frå eventuelt overskot. Overskot skal tilbakeførast til badeanlegget. Desse vilkåra vil nok få investorar, som kunne tenkja seg å gå inn på forretningsmessig grunnlag, til å tenkja seg om to gongar. Så langt rådmannen har fått undersøkt, er det truleg at kommunal eigarskap er det mest økonomiske når det gjeld badeanlegget. Side 16 av 18

17 Utan i detalj å gå inn på ulemper og fordelar med dei ulike selskaps- og samarbeidsformene, vil rådmannen peika på at det vil vera nærliggjande at Kommunebygg Os AS står for drifta av bassenganlegget. Eventuelt kan Kommunebygg Os AS og eiga anlegget. Os kommune vil måtta garantera at anlegget blir drive i 40 år i samsvar med grunnlaget for å få tippemidlar. Ved å overlata drifta til Kommunebygg AS, vil Os kommune likevel ha full kontroll og drifta av bassenganlegget kan samordnast med Kommunebygg OS AS si forvaltning, drift og vedlikehald av resten av bygningsmassen kommunen eig. Detaljar kring eigarskap/driftsform lyt utgreiast nærare. Mellom anna vil ein måtta sjå på reglane for refusjon av meirverdiavgift. Dette gjeld både i investeringsfasen og driftsfasen. Når det gjeld det å skaffa driftsinntekter, er det berre fantasien som set grenser. Kommunebygg Os AS vil kunna gjera alle dei avtalar dei måtte koma på for å skaffa driftsinntekter frå bruk av bassenganlegget. I uttalen frå Os Idrettsråd heiter det vedk. alternativet i fjell: Badeanlegg i Fjellhall på Osøyro Fordel for krinsane born/ungdom slepp å bytte buss Bruk på dagtid ligg nær Os skule og Os ungdomsskule God tilkomst Varmegjenvinning Bjørnefjorden Det er viktig at det vert gjeve eit tilbod til uorganisert ungdom. Då kommunen laga ruspolitisk handlingsplan vart det gjort undersøking blant ungdom i Os. Dei ønska seg mellom anna eit basseng. Totaløkonomien i dei 2 alternativa er viktig. Skal anlegget bli vellykka med stor bruk, er det viktig at kvaliteten er god for å få stort besøk (store inntekter) og lave driftskostnader. Dersom det eine alternativet har vesentleg større økonomiske fordeler i forhold til det andre, bør ein velje dette. Konklusjon Rådmannen rår til at Os kommune arbeidar vidare med bassenganlegg innanfor ei kostnadsramme på 60 millionar kroner. Dersom det kan dokumenterast at tilleggsareal til ein kommersiell del utanom sjølve bassenganlegget vert sjølvfinansierande med grunnlag i bindande leigeavtalar/opsjonsavtalar, kan kostnadsramma utvidast tilsvarande kostnad med kommersiell del. I den vidare prosessen, og fram til endeleg vedtak i saka, bør ein opna opp for brei deltaking i debatten om innhald i og plassering av badeanlegget. Dette bør gjerast gjennom brei høyringsprosess, brukarundersøkingar og folkemøte om saka. Side 17 av 18

18 Os, 7. mars 2003 Karl Ole Midtbø Kultursjef Side 18 av 18