MØTEINNKALLING SAKSLISTE. Saksnr. Journalnr. Side Tittel 0013/04 03/05661 REGULERINGSPLAN FOR GNR. 343, BNR. 5, BÆRBY VALLSET

Transkript

1 MØTEINNKALLING Utvalg: Formannskapet som det faste planutvalg Møtested: Rådhuset, formannskapssalen Møtedato: Tid: - Eventuelt forfall meldes til telefon Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. SAKSLISTE Saksnr. Journalnr. Side Tittel 0013/04 03/05661 REGULERINGSPLAN FOR GNR. 343, BNR. 5, BÆRBY VALLSET /04 03/01097 REGULERINGSPLAN FOR ARSTAD NORDRE GNR.17 BNR. 2 OG Stange, den Jan Tyriberget ordfører

2 Sak 0013/04 REGULERINGSPLAN FOR GNR. 343, BNR. 5, BÆRBY - VALLSET Saksbehandler: Magnar Røstbakken Arkivsak: 03/ /04 Arkiv: PLA 184 Saken skal sluttbehandles av: Kommunestyret Saksnr.: Utvalg Møtedato 0013/04 Formannskapet som det faste planutvalg / Kommunestyret Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningslovens vedtar kommunestyret reguleringsplan for gnr. 343, bnr. 5, Bærby i Vallset med tilhørende bestemmelser. Plankartets tegnforklaring korrigeres slik at den er i samsvar med planen. Stange, den Erik Heldal Haugerud Rådmann Jørn A. Haugen Kommunalsjef

3 Sak 0013/04 SAKSOPPLYSNINGER Sammendrag: Forslag til reguleringsplan for Bærby i Vallset er utarbeidet av Arkitektkontoret Bru & Løvlien As. Området er vist i arealdelen i kommuneplanen som framtidig boligområde i Gata (B63). Planområdet ligger inneklemt mellom eksisterende utbyggingsområder. Hensikten med planen er å tilrettelegge for utbygging av boliger. Planlegging ble varslet den Melding om delegert vedtak ble fattet den og planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i tiden til Det har ikke kommet innsigelse mot planforslaget fra offentlige myndigheter eller statlige fagmyndigheter. Kommunen kan vedta planen slik den foreligger. Bakgrunn: Forslagstiller/grunneier/planlegger: Geir Svalastog og Marianne Engen er forslagstillere og det er avtalt eiendomskjøp med grunneiere Bjørn og Anne Torill Aker. Reguleringsforslaget er utarbeidet av Arkitektkontoret Bru & Løvlien as. Status for planområdet: Eiendommen Bærby 343/5 ligger i Gata langs østsiden av Skalbergvegen mellom Vallset skole og Folkets hus. I kommuneplanen er planområdet vist som framtidig utbyggingsområde. Saksgang: Oppstart av reguleringsarbeidet: Oppstart av reguleringsarbeidet ble varslet ved kunngjøring den i lokalavisene. Offentlig ettersyn: I medhold av plan- og bygningslovens og delegasjonsreglement for Stange kommune ble melding om delegert vedtak fattet den og planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i tiden til Uttalelser ved varsel om regulering: Følgende parter uttalte seg: Fylkesmannen i Hedmark, Hedmark Fylkeskommune, Miljørettet Helsetjeneste og Barn og unges talsperson. Kommentarer: Uttalelsene følger saken som utrykte vedlegg. Barn og unges talsperson har ingen merknader. Miljørettet helsetjeneste uttaler seg på generell basis om planlegging av boligområder og momenter/huskeliste for slike planer. Fylkeskommunen og fylkesmannen har senere uttalt seg ved offentlig ettersyn, se nedenfor. Planen: Det totale arealet innenfor plangrensen er ca. 6.4 daa stort derav del av fylkesveg 0.5 daa. Boligområder: Området B1 foreslås regulert til eneboligbebyggelse. Utnyttelsesgraden er satt til % BYA= 25 %. Prosent bebygd areal (%-BYA) fastlegger forholdet mellom bebygd areal og tomtas areal i prosent.

4 Sak 0013/04 Området B2 foreslås regulert til konsentrert småhusbebyggelse som rekke-/kjedehus. Utnyttelsesgraden er satt til % BYA= 30 %. Offentlige trafikkområder: Langs østsiden av Skalbergvegen, fylkesveg 224, er gang- og sykkelveg regulert inn i en bredd på 3 m med 3m skille mot kjørebanen. Dette er i tråd med arealdelen av kommuneplan Spesialområder: Frisiktsonene skal være fri for sikthindringer 0,5 m over tilstøtende gates nivå. På plankartet er eksisterende steingjerde mot nord regulert til bevaring. Fellesområder: Felles avkjørsel er felles for flere eiendommer med vist adkomst. I områdene B1 og B2 skal det anlegges felles parkering. Det er regulert inn en felles lekeplass for feltene B1 og B2. En viser for øvrig til planbeskrivelse dokument nr. 4. Uttalelser ved offentlig ettersyn: Statens vegvesen har følgende merknader: Det regulerte området er en mindre del av et større framtidig boligområde i Gata som i kommuneplanens arealdel er vist som B63. Ut fra en trafikal vurdering ønsker vi at dette store området får sin hovedadkomst fra Fv 224 ikke fra Rv 24. Kommunen bør se nærmere på hvor en slik hovedadkomst kan bli plassert og hvordan den eventuelt kan fange opp byggeområdene på Bærby. Færrest mulig boligadkomster til både riksvegen og fylkesvegen bør være et mål i den sammenheng. Den beste løsningen er å lage en samlet plan for hele boligområdet B63 i forkant av ny boligbygging i området. Dette kan for eksempel gjøres ved å flateregulere hele B63 og så lage bebyggelsesplaner for delområder som Bærby. I forslaget til reguleringsplan er gang- og sykkelveg vist langs fylkesvegens østside, begrenset til den korte strekningen som ligger innenfor planområdet. I kommuneplanen er gangvegløsningen vist på vestsiden av fylkesvegen, som er samme side som eksisterende gangveg mellom Gata sentrum og skolen. Vi etterlyser en begrunnelse for endringen. Det er viktig at plasseringen av gs-veg også blir gjort i en helhetsvurdering. Vi forutsetter at gangvegens høyde skal ligge på samme nivå som fylkesvegen og ber om at eventuelle skjæringer eller fyllinger knyttet til gangvegløsningen, + minimum 1m, reguleres som offentlig trafikkområde annen veggrunn. Støysituasjonen bør beregnes. Trafikkmengden på fylkesveg 224 er ca 750 ÅDT i Gata sentrum. Rv 24 har på samme sted ca 2000 ÅDT. Konklusjon: Vi mener det er viktig at interne vegløsninger i B63 blir bestemt gjennom en helhetlig plan før området delutbygges, men våre merknader vil ikke være til hinder for at planforslaget for Bærby 343/5 kan egengodkjennes i kommunen. Kommentarer: Vi har i etterkant av uttalelsen diskutert planløsningen med vegkontoret. De aksepterer plasseringen av gang- og sykkelvegen. Adkomst til det øvrige areal B63 er på

5 Sak 0013/04 oversiktskartet vist fra Rv 24. Adkomst til B63 kan også skje fra fylkesvegen sør for planområdet. Støybergning for planområdet er ikke utført. Planlegger Bru & Løvlien har vært i kontakt med statens vegvesen. ÅDT i området er oppgitt til 300 kjt. Konklusjon er at støyberegning ikke er nødvendig, jr. planbeskrivelse. Hedmark Fylkeskommune, Fylkesdirektøren skriver at tilrettelegging for boligformål på Bærby er i samsvar med kommuneplanen. Kommunen har avklart at adkomst og øvrig utnytting av området ikke vil være til hinder for framtidig utbygging av tilliggende boligområde B63. Det er positivt at steingjerde er regulert til bevaring. Videre er det positivt at reguleringsbestemmelsene inneholder krav om meldeplikt og arbeidsstans ved evt. funn av automatisk fredete kulturminner i området. Fylkesdirektøren har ingen vesentlige merknader som er til hinder for vedtak om planforslaget. Fylkesmannen i Hedmark, Landbruksavdelingen Forslaget til reguleringsplanligger innenfor området B 63 i Kommuneplanen. Området samlet sett bør få et helhetlig preg. Fylkesmannen har festet seg mangler ved plankartet formelle sider med mangel av nordpil på tegnforklaringen og mangel på samsvar mellom tegnforklaring og plan. Kommentarer: Ved utlegging til offentlig ettersyn ba vi planlegger om et plankart med samsvar mellom tegnforklaring og planframstilling. Det utsendt kartet ble midlertidig oppjustert med hjelp av markerte piler. Vi anbefaler at plankartets tegnforklaring korrigeres. Vurdering: Planområdet er en del av anvist utbyggingsområde B63 i arealdelen av kommuneplan. Vi mener at utbygging av planområdet Bærby ikke er til hinder for videre utbygging av B63. Den planlagte utbygging på Bærby ligger i et svært bratt område. På grunn av det bratte terrenget må adkomst til resten av felte B63 gis andre steder enn over utbyggingsområdet Bærby. Adkomst kan gis fra Rv 24 eller fra fylkesveg 224 sør for planområdet. En viser til vedlagt skisse for adkomst til felt B63. Forslaget til reguleringsendring er forelagt de berørte fagavdelingene i kommunen SIF bygg, kommunalteknikk, landbruk, eiendomsavdelingen, kommuneoverlege og miljøvernsjef. Den samfunnsmessige sikkerheten, risiko og sårbarhet, er vurdert. Kommentarer fra fagavdelingene er innarbeidet. Rådmannen anbefaler at kommunestyret vedtar planforslaget med bestemmelser. Tegnforklaringen til plankartet korrigeres. Vedlegg: Forslag til reguleringsplan Forslag til reguleringsbestemmelser Oversiktskart Dokumentliste

6 Sak 0013/04

7 REGULERINGSPLAN FOR ARSTAD NORDRE GNR.17 BNR. 2 OG 34 Saksbehandler: Jørn A. Haugen Arkivsak: 03/ /04 Arkiv: PLA 172 Saken skal sluttbehandles av: Kommunestyret Saksnr.: Utvalg Møtedato 0014/04 Formannskapet som det faste planutvalg / Kommunestyret Rådmannens innstilling: Reguleringsplan for Arstad nordre, gnr. 17, bnr. 225, 34 m.fl., sist revidert , med reguleringsbestemmelser, sist revidert , godkjennes. Kommunestyret godkjenner med dette følgende endringer av planen og planbestemmelsene: 1) Byggeområde B1 endres fra 3 til 4 bygg. 2) Byggeområde B8 utvides og supleres med adkomst til 17/32. 3) Det reguleres tomt for nettstasjon. 4) Det reguleres gangsti (STI 4) fra FV1 til busslomme i Rv222. 5) Gesims- og mønehøyde i området B1 reduseres til hhv 8,5m og 11,0m, jfr. pkt. 1.e. 6) Det kreves etablert lyssignal for fotgjengere ved kryssing av Rv222, jfr. pkt. 1.i. 7) Det innføres krav til utførende arkitekt for område B1 til tiltaksklasse 3, jfr. pkt. 3.a. 8) Fellesområder, STI 1 og 2, gjøres felles for hele området, jfr. pkt. 7.a. Stange, den Erik Heldal Haugerud rådmann Jørn A. Haugen

8 SAKSOPPLYSNINGER Sammendrag: Prosjektim AS på vegne av Mjøsa Eiendom As har utarbeidet reguleringsplan for området Arstad nordre. Området ligger sør i Bekkelaget og grenser til Pershaugfeltet i nord, riksveg 222 i øst og mot dyrket mark i sørvest. Formålet med planen er å legge til rette for boligbygging. Planforslaget er i samsvar med gjeldende kommuneplan og SMAT-plan med unntak av et areal fra 17/34 og 17/228. Planområdet omfatter i alt ca. 39,5 daa, hvorav 24 daa til boliger, 6,0 daa til friområde/fellesarealer, landbruk 3,0 daa og 6,5 daa til vegformål. Planforslaget inneholder i hovedsak boligformål, friområde og fellesarealer. Hovedadkomsten til feltet er planlagt på vestsida av Pershaugfeltet til riksveg 222. Denne adkomsten er tidligere vedtatt i reguleringsplanen for Bekkelaget sør. Hovedadkomsten til feltet er regulert som offentlig veg. Områdene B7 og B8, boligformål, inngår naturlig i planforslaget som følge av endret adkomst til Pershaugfeltet og det nye byggefeltet B1 B6. Når det gjelder friområder og fellesarealer til lek og lignende, er det i planforslaget foreslått arealer til ball/lek, på 2,8 daa, F - offentlig friområde. Utbygger skal her opparbeide ballplass. Ballplassen skal være ferdig opparbeidet ved innflytting i første bolig. Området her er å betrakte som en kvartalslekeplass for all bebyggelse på vestsiden av riksvegen. Den vestre delen av området kan brukes til aking og andre aktiviteter på vinterstid. Det finnes også lysløype i nærheten som vil være et godt tilbud i tillegg til de øvrige mulighetene som finnes. Området grenser til et utmarksareal i vest som kan brukes til turområder. Utmarksarealet er i privat eie. Friområdet F5 skal overdras vederlagsfritt til kommunen ferdig opparbeidet med ballplass. Før kommunen overtar drift og vedlikehold av veg, ledningsnett og friområde skal det inngås en utbyggingsavtale mellom utbygger og kommunen. Innenfor området B1 er det foreslått konsentrert bebyggelse med en utnyttelse på BYA=55%. Maks byggehøyde til topp møne ble opprinnelig foreslått til 12,0 m og er senere redusert til 11,0m. I dette området er det lagt vesentlig vekt på lekearealer og grønn struktur. Før utbygging av området B1 skal det utarbeides en bebyggelsesplan. Bebyggelsesplanen skal forelegges naboer og berørte parter. Resten av området er foreslått utbygd med frittliggende småhusbebyggelse. For områdene B2 B8 skal det før utbygging utarbeides situasjonsplaner som skal følge byggesaken. Utnyttelsen for disse områdene er i planforslaget foreslått til BYA=25%, med byggehøyde topp møne 8,5m og 9,0 m. Utbygger har utarbeidet en illustrasjonsplan som viser hvordan området kan bli bygd ut. En slik illustrasjonsplan er ikke juridisk bindende. Det foreligger også et terrengsnitt som viser byggehøyde på den planlagte bebyggelse i forhold til eksiterende bebyggelse på østsiden av riksveg 222. Dette gir en illustrasjon av høydeforskjellene. Det opprinnelige planforslaget ble forelagt kommunens egne fagavdelinger i forhold til barn og unges talsperson/kultur og fritid, miljøvern/landskapsforhold, kommunaltekniske forhold, samfunnssikkerhet og landbruksforhold. Barn og unges talsperson: uttaler at området F bør være ferdig opparbeidet ved innflytting av de første boligene. Barn og unges talsperson foreslår at det bør vurderes en skoleveg fra byggeområdet til Arstad skole, som kan etableres langs friområde, en privat veg og

9 eksisterende lysløype. Tilrettelegging av en slik skoleveg betyr at skolebarna vil få en tryggere skoleveg. Merknad: Tidspunktet for opparbeidelsen av ballplass, på området F, skal skje ved innflytting i første bolig. En slik skoleveg er ikke vurdert i denne sammenhengen fordi dette vil omfatte mer enn selve utbyggingen. Dette er en sak som må vurderes både i forhold til grunneiers interesser og i forhold til konflikten mellom lysløype og skoleveg. Miljø: innenfor planområdet er det registrert to dammer. Slike dammer er knyttet til et nasjonalt kartleggingsprogram for biologisk mangfold. Innenfor området avgrenset av reguleringsplan for Arstad nordre, viser det seg at det finnes dammer. Dammene er på henholdsvis ca. 250 m 2 og 300 m 2. Begge dammene er undersøkt med tanke på å avklare om det finnes liten eller stor salamander. I tillegg er det undersøkt om det finnes botaniske forekomster som kan være verdifulle. I den nordre dammen ble det funnet 23 larver av liten salamander, det ble ikke funnet andre amfibier. Av insekter ble det registrert buksvømmere, vannkalv og libellelarver i moderate mengder. I den søndre dammen ble det funnet 3 larver av salamander. Det ble ikke funnet andre amfibier. Av insekter ble det registrert buksvømmere, ryggsvømmere, vannløper, vannkalv, libellelarver og øyenstikkere i lufta samt hus av vårflue, i moderate mengder. Av bløtdyr ble det funnet sneglehus, trolig av damsnegl. Det ble også funnet fåbørstemark. Ved den botaniske undersøkelsen er det ikke oppdaget arter som har spesiell verneverdi. Merknad: Rapporten er forelagt fylkesmannens miljøvernavdeling som har vurdert dammenes innhold og øvrige forhold rundt og har kommet fram til at kommunen bør vurdere dammenes biologiske verdi opp mot verdien av annen arealutnyttelse, og ved en eventuell utbygging i området vurdere om det er ønskelig og mulig å bevare dammene som en integrert del av et utbyggingsområdet. Vi har vurdert dammene i forhold til rapporten, fylkesmannens uttalelse og i forhold til arealutnyttelsen og kommet fram til at det ikke er hensiktsmessig å ta vare på dammene som en del av planområdet. Kommunalteknikk: utbygger har forelagt kommunen skisser som viser løsninger for vanntilførsel, spillvann og overvann. Forslaget viser hvordan dette er tenkt løst. Kommunalteknikk har godkjent disse løsningene som tilfredsstillende for utbyggingen i forhold til de krav som gjelder etter kommunens standard. Det skal utarbeides en utbyggingsavtale mellom utbygger og kommunen.. Det må legges vekt på å sikre framtidige rettigheter til å utføre vedlikehold på den delen av infrastrukturen som blir liggende utenfor kommunal eiendom. Når det gjelder overvann som skal ledes til en eksisterende bekk må denne retten sikres. Videre er det nødvendig å sikre kommunen mot skader som måtte oppstå som følge av tilføring av overvann til bekken fra boligområdet. Samfunnssikkerhet: området og foreliggende plan er vurdert uten at det er funnet forhold som må påpekes. Men det gjøres likevel oppmerksom på at det kan være en viss mulighet for at det finnes alunskifer i grunnen, spesielt i de østre deler av området. Jordbruksjefens vurdering: den dyrka jorda som her skal tas i bruk er av de beste jordbruksarealene i landet. I planforslaget er det regulert inn et belte rundt utbyggingsområdet til landbruk. Man oppnår da å ha en avklart grense mot den dyrka marka. Det samme oppnår man ved innkjøringsvegen fra nord. Med denne klare grensegangen har jordbrukssjefen ingen

10 innvendinger mot det framlagte planforslaget. Varsel om planlegging ble annonsert i lokalavisene og sendt berørte parter. Det foreligger uttalelser fra fylkesmannen og fylkeskommunen, to naboer og naboer på østsiden av riksvegen. Uttalelser til varsel om planlegging (varsel av ): Fylkesmannen i Hedmark påpeker at området ligger i et verdifullt landbruksområde hvor den dyrka marka har matkornkvalitet. Dette medfører at det må tas særlig hensyn i det videre planarbeidet, og forutsetter at det legges opp til en høy utnyttelsesgrad, noe som ligger som en forutsetning i SMAT-planen. Samtidig forutsetter fylkesmannen at det legges opp til en betydelig buffersone mellom bebyggelse og dyrka mark, enten ved at deler av området reguleres til landbruk eller friområde. Planområdet representerer ikke en naturlig utviklingsretning for utbygging i dette området, og det er viktig at utbyggingen ikke genererer økt press på de dyrka arealene. Det påpekes at det er viktig å avsette tilstrekkelige arealer til friområder/lekeplasser for barn, i henhold til de rikspolitiske retningslinjer. Fylkesmannen uttaler at det må foretas støyberegninger. Dersom støy fra veitrafikk overstiger gjeldende grenseverdier på 55 dba, må støydempende tiltak vises på kartet og krav om gjennomføring av disse tas inn i bestemmelsene. Kommentar: Innenfor planområdet er det foreslått småhusbebyggelse og konsentrert bebyggelse. Planforslaget gir rom for ca. 65 boenheter, tilsvarende ca. 1,5 bolig pr. daa brutto. Det er viktig å ta hensyn til at planområdet skal avslutte tettstedet i mot framtidig landbruksarealer i syd og vest. Sett under ett, er det vår vurdering, at intensjonene i SMATplanen både med hensyn til utnyttelsesgrad og landskapsforhold i grensesonen mellom utbygging og landbruk er ivaretatt. Når det gjelder de rikspolitiske retningslinjer for barn og unge hvor det skal avsettes rikelig med lekearealer er det i plansammenheng lagt vesentlig vekt på dette. Det er i planforslaget tatt hensyn til støy fra vei, og foreslått støytiltak langs riksveg 222, støyvoll/skjerm. Støyberegninger er gjennomført. Hedmark fylkeskommune skriver at reguleringsplanen for dette området er i samsvar med gjeldende kommuneplan. De gjør oppmerksom på at området langs riksveg 222 er støybelastet. De varslet et befaringsvarsel vedrørende kulturvernfaglige forhold. En slik befaring ble gjennomført den og det ble ikke registrert noen automatisk fredete kulturminner. De anbefaler at følgende tekst inngår i bestemmelsene: Dersom det i forbindelse med tiltak i marka oppdages automatisk fredete kulturminner som tidligere ikke er kjent, skal arbeidet stanses i den utstrekning det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter. Det er viktig at også de som utfører arbeidet i marken gjøres kjent med denne bestemmelse. Melding om funn skal straks sendes fylkeskommunens kulturavdeling, jfr. lov om kulturminner 8, annet ledd. Kommentar: Fylkeskommunens anbefalinger imøtekommes. Ella og Kolbjørn Skjesth uttaler at varselet gjelder utbygging av udyrket mark, de har tidligere oppfattet at hele området fram til Rv 222 var med i planene. Hvis dette ikke er tilfelle, har de foreløpig små innvendinger.

11 Kommentar: Det har hele tiden vært hensikten å bygge ut arealene helt inn til riksvegen. Dette arealet samsvarer med det som Miljødept. har frigitt til utbygging. Knut Evensen forbeholder seg retten til å komme tilbake angående reguleringsplanen. Kommentar: Alle berørte parter vil få tilsendt saken ved et offentlig ettersyn. Advokat Tore M. Famestad på vegne av Knut Evensen, Hennie Bolme, Jens Gunnar Østbye og Kolbjørn og Ella Skjeseth gjør oppmerksom på at utbyggingen vil medføre brudd med reguleringsplanen for Bekkelaget sør hvor det framgår at utbyggingen skal være i samsvar med nåværende bebyggelse, dvs. lav villabebyggelse i inntil 2 etasjer. Denne planen ble vedtatt etter en vurdering av to alternativ. For valgte alternativ ble det framholdt at dette ikke ville gi utbygging for B1. Utbyggingen vil for øvrig berøre dyrket mark. Naboene frykter at en høy og sammenhengende bygningsmasse vil medføre sterkt redusert utsikt, økning av allerede stor støybelastning. De frykter at bygningsmassen vil forsterke støynivået at støyen slår tilbake mot eksisterende bebyggelse. Det stilles spørsmål ved om det i planen er tatt hensyn til økende press på eksisterende veger, skoler og barnehage. I denne sammenheng nevnes at barnehagene allerede er sterkt presset i antall plasser. Utbyggingen vil medføre verdireduksjon. Prosjektlengden på fem år synes unødvendig lang og vil medføre støy og antatt støvplage. Nærmere konsekvensanalyse forventes. Naboene gjør således gjeldende at det regulerte området er i et område som for øvrig preges av villastrøk med eneboliger, som i dag har vid utsikt over Mjøsa/Hamar og over til Helgøya. Flere av boligene er anskaffet nettopp p.g.a utsikten. Byggehøyden må spesielt hensynstas på høydedraget som går parallelt med rv Bebyggelsen må være i samsvar med eksisterende bebyggelse og tilsvarende byggehøyde som denne. Det forutsettes videre at avkjørsel tilrettelegges slik at den ikke kommer i konflikt med eksisterende avkjørsler. Kommentar: Planforslaget som her fremmes er i samsvar med SMAT-planen, hvor det planlagte området ble frigitt til utbygging av Miljødept. i mai Uttalelsen henviser til tidligere reg.plan for Bekkelaget sør. Denne omfatter eksisterende bebyggelse nord og øst for planområdet med mulighet for noe fortetting, og omfatter ikke planområdet Arstad nord. Størstedelen av arealene i det nye planområdet er planlagt med småhusbebyggelse, med unntak av et areal langs riksveg 222 som er foreslått utbygd med konsentrert bebyggelse. Området sett under ett vil etter vårt skjønn oppfylle intensjonene i SMAT-planen. Når det gjelder den foreslåtte utnyttelsen så vil det medføre noe redusert utsikt for noen på østsiden av riksvegen. Disse boligene liggere høyere enn riksvegen og den foreslåtte bebyggelsen vil ligge lavere. Den planlagte bebyggelsen er planlagt i tre bygninger slik at det er muligheter å se imellom disse. Mellom to av bygningene er det foreslått en lekeplass, her vil det være en åpning på ca. 30 meter. Støyskjermen som er foreslått på vestsiden av riksvegen skal bygges som jordvoll med skjerm. Denne er mer å betrakte som støyabsoberende enn støyreflekterende.

12 For områdene i Bekkelaget er det foreslått utbygging av private og kommunale barnehager på Åkershagan og Nordstadfeltet. Det er to barneskoler i Ottestadområdet, Hoberg skole og Arstad skole. Arstad skole er nå under utredning for å utvide denne. Reguleringsarbeidet er igangsatt. Dette vil medføre at kapasiteten vil øke. Vedrørende en eventuell verdiforringelse av eiendommene på grunn av utbyggingen vil være en hypotetisk spekulasjon som vil være vanskelig å dokumentere, og som ikke vil bli vurdert i reguleringsarbeidet. Utbygger har satt en forventet utbyggingstakt på 5 år som det mest realistiske i forhold til full utbygging. Det kan også bli gjennomført en raskere utbygging hvis etterspørselen blir stor. Før utbygging av feltet er det nødvendig å få deler av infrastrukturen på plass. Ellers vil dette være et helt tradisjonelt utbyggingsfelt som ikke vil få de store konsekvensene for naboene. Feltet vil få en egen adkomst til riksvegen nord for Pershaugfeltet. Dette vil ikke gi ulemper med hensyn til transport, trafikk og lignende før og under byggeperioden for bebyggelsen på østsiden. Når det gjelder byggehøyden, på den planlagte bebyggelsen, i forhold til eksisterende bebyggelse er det tatt hensyn til dette. Mønehøyden på den planlagte bebyggelsen langs riksveg 222 er tilnærmet lik og stedvis inntil flere meter lavere enn mønehøyden på bebyggelsen på østsiden av riksvegen. Avkjørsel til det planlagte byggefeltet er i samsvar med gjeldende reguleringsplan for Bekkelaget sør, nord for Pershaugfeltet. Avkjøringen vil da komme flere hundre meter lenger nord enn krysset riksveg 222/Tajevegen. 1. gangs behandling i formannskapet: Planforslaget ble lagt fram for formannskapet i møte med rådmannens innstilling om å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. Etter forslag fra ordføreren ble det enstemmig vedtatt å utsette saken til neste møte for å kunne foreta befaring av utbyggingsområdet og dets omgivelser. Etter befaring ble saken tatt opp til behandling i formannskapets møte og enstemmig vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. Høringsuttalelser: Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden Det er mottatt 12 høringsuttalelser, hvorav 5 fra offentlige etater og 7 fra private hvorav 1 med 195 underskrifter. Fylkesmannen i Hedmark, : Merket seg positivt planens innhold vedr. lek og friområde samt tiltak for støy. Forslag til forenkling av reguleringsbestemmelsen vedr. støy. Anbefaling om å gjøre illustrasjonsplanen bindende da dette vil innebære større forutsigbarhet for framtidige tiltak for nærmiljøet. Merknad: Reguleringsbestemmelsen vedrørende støy endres i samsvar med anbefalingen. Rådmannen finner ikke at det er ønskelig å binde opp utbyggingen av området gjennom å gjøre illustrasjonsplanen bindende. Dette begrunnes med at reguleringsplanens detaljeringsgrad samt reguleringsbestemmelsene gir klare rammer for utbyggingen, spesielt området B1. For dette området kreves det i tillegg behandling av egen bebyggelsesplan og dette planarbeidet bør ikke være bundet opp i en bindende illustrasjonsplan på dette stadiet.

13 Stange Energi Nett as: Ingen vesentlige merknader, men påpeker behovet for å få plassert egen nettstasjon for el-forsyningen av området. Merknad: Det er avsatt plass for nettstasjonen i området. Fylkeslandbruksstyret i Hedmark, : Fylkesmannens landbruksavdeling påpeker at landbruksmyndighetene fremmet innsigelse mot planeområdet B12 ved behandlingen av kommuneplanen med henvisning til jordvern. Ved megling og senere behandling av SMATplanen ble området godkjent som utbyggingsområde. Det fremmes forslag til innsigelse mot at planområdet slik det fremstår i dette planforslaget er utvidet med snaue 10 da av eiendommen 17/34 i forhold til kommuneplanens B12, hvorav ca. 2,5 da er dyrket mark. Det framholdes at det ikke er grunnlag for å legge adkomsten til utbyggingsområdet slik det er foreslått (VEG 1), og at adkomsten bør gå langs VEG 2 gjennom det eksisterende boligområdet. Fylkeslandbruksstyret behandlet saken i møte og vedtok med 5 mot 2 stemmer ikke å fremme innsigelse mot planforslaget, og begrunner dette med at hoveddelen av planområdet er innenfor SMAT-planen og den dyrka marka som er berørt har for dårlig arrondering for kornproduksjon til at det skal tillegges avgjørende betydning. Merknad: Uttalelsen tas til etterretning. For øvrig vil plansjefen sterkt fraråde å legge adkomsten til et nytt boligområde med boenheter gjennom et eksisterende boområde når det har små arealmessige konsekvenser å legge vegen utenom. Eksisterende veg (Pershaugvegen) er forutsatt å være adkomstveg/boliggata for et begrenset antall boliger kombinert med å inngå i gangvegsystemet for hele området. Statens vegvesen, : Kommunen pålegges å sørge for at eksisterende kryss Rv222 med Pershaugvegen blir stengt samtidig med ny avkjørselsveg inn til området lenger nord tas i bruk. For øvrig omtales hensynet til trygg skoleveg og manglende trafikksikkerhet ved kryssing av Rv222. Det anbefales å løse problemet med å etablere direkte gangforbindelse mellom utbyggingsområdet og Arstad skole/ottestad u-skole langs eksisterende driftsveg/lysløype slik det også er foreslått av barn og unges talsperson, og at dette etableres samtidig med utbyggingen av boliger. Det anbefales at det etableres en direkte gangforbindelse mellom utbyggingsområdet og busslomme i Rv222. Kombinasjonen av jordvoll/skjerm omtales som en god løsning for støyskjerming. Merknad: Forslaget til direkte gangforbindelse mellom utbyggingsområdet og skoleområdet er forelagt eieren av Arstad nordre. Eieren vil sterkt motsette seg en slik løsning da det vil innebære stor risiko å blande skolebarntrafikk med tung trafikk i landbrukets hektiske onneperioder. I tillegg er vanningsanlegget på gården lagt slik at vannrør legges på kryss av driftsvegen under vanningssesongen. Plansjefen vil slutte seg til grunneierens vurdering av løsningsforslaget, og anbefaler etter nytt samråd med vegkontoret at det etableres trafikksikker løsning med lysregulert fotgjengerkryssing av Rv222 ved dagens avkjøring for Pershaugvegen. Plansjefen foreslår å innføre et krav i reguleringsbestemmelsene om at området ikke kan bygges ut uten at dette tiltaket blir gjennomført samtidig. Hedmark fylkeskommune, fylkesdirektøren, : Planen er i hovedsak i samsvar kommuneplan og vedtatt fylkesdelplan for SMAT, og planen er utformet på en slik måte at det er gode muligheter for å sikre et godt oppvekstmiljø for barn og unge. Det foreslås mindre justeringer av reguleringsbestemmelsene knyttet til felles lekearealer og stier i området. På grunn av estetikk og siktforhold anbefales det at bebyggelsen i området B1 reduseres med en etasje til maks mønehøyde 9 m som den øvrige bebyggelsen.

14 Merknad: Reguleringsbestemmelsene justeres slik det er anbefalt. Utbygging av området B1 omtales særskilt nedenfor. Hossein Naghibi/Zahra Bastanfar, Pershaugvegen 12, : Omtaler støy i forhold til Rv222 og frykter økt støy som følge av utbyggingen. Merknad: Utbygging av planområdet medfører krav om støyskjerming mot Rv222. Dette vil til en viss grad også virke positivt for eiendommen 16/331. Utbygging av området B1 med maksimalt 36 boenheter vil i seg selv ikke medføre støyforhold som utløser krav om tiltak. Hans Fredrik Bøhmer, gnr. 17, bnr. 74, : Søker avklaring på planavgrensning i forhold til eiendomsforhold og forholdet til trase for skiløype over søndre del av planområdet. Anser det ikke å være noen miljømessig fordel om området blir levert med energi fra et halmfyrt anlegg i nærområdet pga nedfall. Merknad: Støyskerm langs Rv222 i syd må utformes lik at den tilfredsstiller siktforholdene for eiendommen 17/74. Det er et omfattende nett av skiløyper over jordene i nærområdet. Forbindelse mellom Arstadtajet og lysløypa samt løypenettet for øvrig vil enkelt kunne skje på sydsiden av eiendommen 17/74. Vedrørende alternative energiformer og halmfyringsanlegg er det foreløpig ikke trukket noen konklusjoner. Plansjefen har, i samarbeid med eiendomssjefen, henvendt seg til Energiråd Øst med sikte på å få utarbeidet en utredning som belyser alternative løsninger for energiforsyning i forhold til typen av utbyggingsområder som er rådende i kommunen. Inntil en slik utredning foreligger, vil ikke plansjefen tilrå at det vedtas særlige krav med pålegg om bruk av alternative energiformer i nye utbyggingsområder. Unni Bækkelund, Utsiktsvegen 9, : Ønsker en utbygging av området som er i samsvar med den eksisterende bebyggelsen, og frykter at foreliggende planforslag vil påvirke utsyn, lys og luft på en måte som vil endre strøkets identitet og kvalitet. Forstår behovet for flere boliger, og det er ønskelig at flere vil bo i kommunen, men det må ikke gå ut over naturen, terrenget og det estetiske ved det myke i landskapet. Merknad: Utbyggingen av området, spesielt B1 omtales nedenfor. Knut Evensen, Utsiktsvegen 5, : Protesterer mot utbygging av B1 med 12 m høye sammenhengende blokker i 50 m lengde langs Rv222 ut i fra estetiske hensyn og redusert bokvalitet. Frykter økning av støynivået gjennom refleksjon av trafikkstøy fra ny bebyggelse. Anmoder om en lavere bebyggelse som ivaretar utsikt og kulturlandskap. Merknad: Utbyggingen av området, spesielt B1 omtales nedenfor. Kolbjørn Skjeseth, Knut Evensen, Jens G. Østbye, Henny Bolme, mottatt : Omtaler de samme forhold som i uttalelsen ovenfor vedrørende utbygging av B1 i forhold til landskap, utsikt og støyforhold. Avviser at utbyggingsøkonomi er noe argument i forhold til utbyggingen av området. Gjennom vedlagt billedmateriale er det påvist dagens utsiktsforhold fra eiendommene øst for Rv222, og tilbakeviser at eksisterende støyskjerm på eiendommene reduserer utsiktsforholdene. Forutsetter at forhold til adkomst/trafikk, skole og barnehage blir løst tilfredsstillende. Setter sin lit til at hele området blir utbygd på en fornuftig måte hvor det blir tatt hensyn til bomiljøet og bokvaliteten for nåværende og framtidige beboere. Uttalelsen er vedlagt en arkitekturfaglig vurdering av sivilarkitekt MNAL Jo Vesterlid. Merknad: Utbyggingen av området, spesielt B1 omtales nedenfor.

15 Ing. Helge Østby Byggtjeneste, og : På vegne av eierne av eindommene 17/32, 17/34 og 228, 17/131 og 17/146 ønskes disse eiendommene tatt med i planområdet da de grenser opp mot VEG 2 og har behov for avklaring av framtidig delingsmuligheter som følge av endringer i forhold til tidligere reguleringsplan (endret vegføring av VEG 2). Felles forslag til planutforming er vedlagt. Merknad: Endringen innebærer en utvidelse av planområdet i forhold til høringsutkastet. Det er allikevel slik at alle eiendommene i tidligere vedtatt reguleringsplan (Bekkelaget Sør) er regulert til boligformål. Endringene slik de er omtalt i forslaget berører kun de eiendommene og eierne som framsetter forslaget. Plansjefen finner derfor å kunne akseptere at planområdet utvides slik som foreslått uten at planforslaget legges ut på ny høring. Underskriftsliste, 195 underskrifter med følgende tekst: Protest mot planlagte boligblokker (12 ev 9 meter) på Arstad nordre Pershaugfeltet. Vi oppfordrer Stange kommune ved de folkevalgte, til å bevare mest mulig av Bekkelagets særpreg med sitt unike kulturlandskap. Blokker blir et fremmedelement. Merknad: Utbyggingen av området, spesielt B1 omtales nedenfor. Adv. Famestad pva av beboere i Utsiktsvegen, : Det gjøres gjeldende at oppsitterne på østsiden av Rv222 mener at selv en byggehøyde på 9m er for høyt og vil framstå som dominerende og krevende i terrenget. Det foreslås å senke terrenget ned til det laveste punktet i området (kote 200) for å plassere bebyggelsen på dette nivået og dermed bevare utsikten for beboerne øst for Rv222. Merknad: Utbyggingen av området, spesielt B1 omtales nedenfor. Planområdet Arstad nordre spesielt område B1: Historikk I forslaget til Kommuneplanens arealdel som ble vedtatt av kommunestyret i 1989 var det foreslått utbygging av det området som nå foreligger til behandling. Landbruksmyndighetene motsatt seg utbygging av området, og det ble unntatt ved godkjenningen av planen. I 1995 ble det godkjent reguleringsplan for området Bekkelaget sør etter at 2 alternative planer lå til grunn for behandlingen. Alt 1, som ble vedtatt, baserte seg på at Rv222 skulle ligge i eksisterende trase og supleres med gang-/sykkelveg og støyskjerming av nabobebyggelsen. Det inneholdt ingen planer/forutsetninger om utbygging av dagens aktuelle planområde. Alt 2 forutsatte omlegging av Rv222 vest for Pershaugen for derved å få all utbygging i området på en side av vegen (østsiden). Ubebygget areal øst for foreslått vegtrase var forutsatt som boligområde. Fylkelandbruksstyret fremmet innsigelse mot alt. 2 og kommunestyrets flertall vedtok alt. 1. Kommuneplanens arealdel, vedtatt i 1998, inneholdt på nytt forslag om utbygging av planområdet, betegnet B12. Landbruksmyndighetene og vegvesenet fremmet innsigelse mot planforslaget, og ved mekling hos fylkesmannen ble det enighet om at utbyggingsspørsmålet skulle avklares gjennom arbeidet med SMAT-planen som da var igangsatt. SMAT-planen som ble endelig godkjent av Miljøverndepartementet i 2001, innebar en godkjenning av B12 som byggeområde for boliger. SMAT-planen og overordnede føringer Hovedmålet med SMAT-planen var å komme fram til en langsiktig arealdisponering for Hamar stortettstedet (inkl. bl.a. Ottestad), for dermed å få avsluttet mange og langvarige konfliktforhold mellom utbyggingsinteresser og jordvern-/kulturlandskapsinteresser og for å

16 implementere miljø- og transporthensyn i planarbeidet. I departementets godkjenningsbrev omtales disse klassiske konfliktforholdene, og departementet uttaler at omdisponering av store sammenhengende arealer med dyrket/dyrkbar mark bør unngås. Det heter videre: Innenfor Hamarområdet ligger store arealer med høyproduktiv landbruksjord, noe som kan medføre vanskelige valg i arealdisponeringsspørsmål. I noen tilfeller medfører dette at hensynet til bevaringen av dyrka arealer må vike. Slike omdiponeringer forutsetter imidlertid at mulighetene for fortetting og arealøkonomisering utnyttes optimalt. Økt grad av fortetting i byer og tettsteder vil erfaringsmessig avhenge av at det arbeides med klare strategier for å nå slike mål. Det er ellers positivt at det legges opp til en vesentlig høyere utnyttelsesgrad på nye utbyggingsområder enn hva tidligere har vært vanlig. SMAT-planen inneholder ingen tallfestede krav til utnyttelse av de enkelte utbyggingsområdene, men må vurderes ut fra planens generelle retningslinjer for miljø, arealbruk og transport. Kulturlandskap/Landskap Som et ledd i arbeidet med SMAT-planen ble det på et tidlig tidspunkt gjennomført en del spesielle temautredninger. Tema Landskap ble utredet av Feste,Lillehammer as, landskapsarkitekter mnla. Det er utført en landskapsanalyse på et overordnet nivå, og ut fra et sett av kriterier er de aktuelle tettstedene i SMAT-planen kommentert. Kriteriene er landform, hovedform i landskapet, naturgitte grenser eller mangel på slike, forhold til vann, helning, himmelretning, skala, vegetasjon, landemerker, silhuett, og dimensjoner og tetthet i eksisterende bebyggelse. I en overordnet analyse av planområdet er Ottestad (og Ridabu) beskrevet som å ligge i et åpent, svakt hellende terreng ned mot Åkersvika. Stedet har ikke tydelig naturgitte grenser for tettstedsveksten. Videre heter det i den analytiske omtalen av Ottestad: Bebyggelsen ligger vendt mot Hamar og Åkersvika. Ottestad speiler Hamar og forholder seg logisk til den landskapsformen Åkersvika er. Mot sørøst avgrenses bebyggelsen av av et høgdebrekk som markerer overgang til det bølgende kulturlandskapet mot Stange. Utbygging bør skje innenfor landskapsrommet som forholder seg til Åkersvika. Bebyggelsen bør ligge som en understrekning av landskapsformen. Utbyggingen bør ikke gå over høgdebrekket der landskapet bikker over i det bølgende kulturlandskapet mot Stange. I SMAT-planen er det konkludert med at utbyggingsområdet (B12) ligger innenfor disse grensene. I en nærmere vurdering av området er spesielt den vestlige delen vurdert som utsatt i forhold til silhuettvirkning og eksponering i et større landskapsrom. I reguleringsplanen er det derfor bevisst valgt en lettere bebyggelse (småhus) med begrenset byggehøyde i planområdene B5 og B6. De bakenforliggende områdene, og spesielt B1, er ikke utsatt for slik eksponering. I en mindre målestokk er det tydelige forskjeller i landskapet innenfor planområdet. Den vestlige halvdelen stiger svakt mot vest og avsluttes i nord med et markant terrengfall. Av hensyn til landskapsrommene er det vesentlig at vegetasjonen i denne nordskråningen beholdes. Mot øst avsluttes det relativt flate området med en nord/syd-gående høyderygg, høydeforskjell ca. 5m. Videre mot øst faller terrenget ned i en nord/syd-gående dalform beliggende 3-4m lavere enn høyderyggen. Videre mot øst stiger igjen terrenget opp til eksisterende bebyggelse øst for Rv222. Bebyggelsen her ligger ca. 4m høyere enn terrenget i dalformen. Dette innebærer en terrengforskjell tilsvarende 1 ½ etasje. I det lavtliggende området faller terrenget mot nord med en høydeforskjell på ca. 6m.

17 Byggeform I forbindelse med høringen av planforslaget for Arstad nordre, er de fleste uttalelsene opptatt av byggeformen for området B1; byggehøyde og tetthet. Maksimal høyde på hhv gesims og møne er opprinnelig foreslått til 9m og 12m, hvilket innebærer 3 etasjer med mønetak. På illustrasjonsplanen er det illustrert 3 bygningskropper i hhv 50/50/30 m lengde med mellomrom på hhv 30m og 5m. Bebyggelsen er vist i terrengsnitt som viser at mønehøyden er tilsvarende eller noe lavere enn bebyggelsen øst for Rv222. Tiltakshaver har som følge av uttalelsene foreslått å redusere byggehøyden til 9m, dvs 3 etasjer med flatt tak. Dette er vist på vedlagte tegninger av terrengsnitt. I tillegg er det foreslått å dele bebyggelsen inn i 4 mindre bygningskropper, hver på 30m og i avstander på 25/10/10m. Plansjefen har motforestillinger mot å innføre flatt tak i området. I diskusjoner med tiltakshaver og planleggende arkitekt er det enighet om at flatt tak ikke er noen god tilpasning til bygningsformene i området. Spørsmålet blir derfor om reguleringsplanen skal gi en ramme for bebyggelsen i dette området på 2 eller 3 etasjer, begge alternativene forutsatt saltak. Dette er ikke en diskusjon om hva som vil være det beste, da det beste for landskap, omgivelser og naboer vil være at det ikke er bebyggelse på dette området. Dette er derfor en diskusjon om hva som kan være akseptabel byggehøyde og bygningsutforming. På grunn av de spesielle terrengformene med betydelige høydeforskjeller, vil en tilrå at reguleringsplanen gir mulighet til å føre opp bebyggelse i 3 etasjer, men med en reduksjon av maksimal gesims- og mønehøyde til hhv 8,5m og 11,0m. En oppdeling av bygningsmassen i flere bygningskropper samtidig som den samlede lengden av bygninger reduseres, vil gi et luftigere og mindre massivt inntrykk samtidig som utsiktsforholdene for bakenforliggende bebyggelse vil bli bedre. Dessverre har fremleggelsen av en illustrasjonsplan, som ikke er en bindende del av reguleringsplanen, skapt en bestemt oppfatning av hvordan bebyggelsen skal bli i området. Planbeskrivelsen er dessverre ikke tydelig på at illustrasjonen nettopp er en illustrasjon av en mulighet og ikke en framstilling av en ferdig planlagt bebyggelse. For å illustrere ulike måter å utforme bebyggelsen, er det utarbeidet terrengsnitt hvor møneretningen endres fra nord-syd til øst-vest. Igjen må det understrekes at også dette er en illustrasjon på hvordan virkningen av bebyggelsen kan være. Bebyggelsens form og plassering mv skal fastlegges gjennom egen bebyggelsesplan, jfr. reguleringsbestemmelsene pkt. 1.a og 3.b, og innenfor reguleringsplanens ytre rammer. Det er helt på det rene at hensynet til de landskapsmessige, arkitektoniske og estetiske utfordringer som utformingen av bebyggelsen i området B1 innebærer, vil stille store faglige krav til utførende arkitekt. Derfor vil plansjefen foreslå å stille krav om at utførende og prosjekterende arkitekt skal tilfredsstille kravene til tiltaksklasse 3 den strengeste av 3 tiltaksklasser. Dette er inntatt i reguleringsbestemmelsene, pkt. 3.a, 2.setning. Det er uvanlig å sette slike krav i reguleringsbestemmelsene, og en er ikke kjent med at dette har vært benyttet i planer i kommunen tidligere. Plansjefen mener det finnes hjemmel for en slik bestemmelse i plan- og bygningsloven 2 og 74 nr.2. For øvrig skal det bemerkes at det ikke er konflikt med tiltakshaver om å innføre en slik bestemmelse. Støyforhold Det stilles særskilte krav til støydempende tiltak dersom det skal føres opp bebyggelse hvor trafikkstøy eller annen støy overstiger bestemte grenseverdier. Dette er det tatt høyde for i det foreliggende planforslaget gjennom bestemmelser til planen, jfr. pkt. 3.c. Fra beboere øst for Rv222 er det stilt spørsmål ved om støyskjermingstiltak vil medføre refleksjon av støyen og dermed forverrede støyforhold på østsiden av vegen. Spørsmålet er forelagt konsulentselskapet Norconsult til beregning. På grunnlag av utførte beregninger konkluderes

18 det med at det støytiltak ikke medfører refleksjon av støy til boligene på den andre siden av Rv222, se vedlegg. Trafikksikkerhet Forholdet er kommentert i forbindelse med uttalelsen fra Statens vegvesen. Konklusjonen er at planområdet ikke anbefales utvidet med gang-/sykkelveg mellom planområdet og skoleområdet Arstad/Ottestad, men at kryssing av Rv222 sikres med lyssignal for fotgjengere. Tiltaket vil virke generelt og utover ren skoletrafikk og anses derfor som en bedre løsning enn spesifikk løsning for skoletrafikk. En slik løsning vil også være langt rimeligere. Tiltakshaver pålegges å gjennomføre tiltaket som en del av utbyggingen av planområdet, og før det kan tillates innflytting i boligene. Utbyggingsøkonomi I uttalelser til planforslaget er det framholdt at utbyggingsøkonomien knyttet til feltet ikke kan tillegges vekt og er utbyggers eget ansvar. Det er selvfølgelig slik at utbygger har ansvaret for den totale økonomien ved utbyggingen. Det fratar allikevel ikke planmyndigheten en plikt til å vurdere de økonomiske konsekvensene ved de forskjellige plankravene som stilles til utbygger. For utbygging av det aktuelle planområdet har kommunestyret allerede besluttet, som en del av reguleringsplanen for Bekkelaget sør, at adkomsten til planområdet fra Rv222 skal legges i ny veg vest for eksisterende bebyggelse nord for planområdet. Dette medfører at det stilles krav til ny adkomstveg med ledningsnett i en lengde av ca. 400m før en er kommet inn i planområdet. (I tillegg kommer selvfølgelig veg og ledningsnett inne i planområdet med omtrent tilsvarende lengde). Merkostnadene som følge av ekstra tilførselsveg er av Norconsult beregnet til ca. 3 mill.kr. Plansjefen har ikke tidligere, og vil heller ikke nå legge noe avgjørende vekt på et slikt forhold. Det er allikevel et forhold som bør være kjent ved en samlet vurdering av saken. Rådmannens vurdering: Som det framgår av framstillingen ovenfor har planområdet Arstad nordre en både lang og urolig forhistorie. Oppfatningene om hva som er den beste arealbruken i området har skiftet, men innholdet har vært: ingen endring/vegomlegging/boligbygging. Det kan være fristende å reflektere over hva som hadde vært situasjonen i dag dersom det i 1995 hadde blitt vedtatt å legge om Rv222 for å samle all bebyggelse i området på en side (østsiden) av vegen. Men dette er historie og et forbilagt stadium. Rådmannen er kjent med at arealbruksspørsmål i Ottestadområdet, herunder det aktuelle planområdet, var gjenstand for en grundig analyse og vurdering i forbindelse med SMATplanen. Utbyggingsforslaget for dette området er i samsvar med de forutsetninger som lå til grunn for dette planarbeidet. Utbyggingsvolumet med tilhørende befolkningsmengde er innarbeidet i de analyser over barnetall/elevtall som ligger til grunn for utbygging av skoler og barnehager i Ottestad. Opprinnelig var det tenkt tomt for barnehage i dette planområdet. Med bakgrunn i de utbygginger av barnehager som allerede er foretatt, samt en tiltenkt barnehagetomt i planområdet Nedre Tømte, er tanken om barnehage i dette planområdet frafalt. Rådmannen vil gi sin tilslutning til løsningen av trafikksikkerhetsspørsmålet for området. Videre vil rådmannen slutte seg til plansjefens vurderinger av utbyggingen av planområdet. Utbyggingen vil være krevende både i forhold til det umiddelbare nærmiljøet og i forhold til det faktum at det representerer en avslutning på tettstedet i overgangen til et verdifullt kulturlandskap. Det er derfor riktig å stille strenge krav til utførende arkitekt som skal stå for

19 denne utformingen av planen. Bebyggelsesplanen vil gi svar på om oppgaven løses på en tilfredsstillende måte. Ut fra en samlet vurdering vil rådmannen tilrå at det foreliggende planforslag godkjennes. Vedlegg: Forslag til reguleringsplan (sist revidert ) Forslag til reguleringsbestemmelser (sist revidert ) Illustrasjonsplan (sist revidert ) Beskrivelse Terrengsnitt, tegning 2, revidert mønehøyde, datert Terrengsnitt, tegning 2-1, revidert gesims/mønehøyde, datert Terrengsnitt, tegning 2-2, revidert møneretning øst-vest, datert Uttalelser Brev fra Mjøsa Eiendom as, datert Brev fra Norconsult, datert

20 Deres ref. Vår ref. Saksb. Arkivkode Dato 03/01097 Jørn A. Haugen // / Direkte innvalg: rev , REGULERINGSPLAN FOR ARSTAD NORDRE GNR.17 BNR.225 OG 34 m.fl. REGULERINGSBESTEMMELSER Disse reguleringsbestemmelsene gjelder for det området som på plankartet er vist med reguleringsgrense. Dersom det i forbindelse med tiltak i marka oppdages automatisk fredete kulturminner som tidligere ikke er kjent, skal arbeidet stanses i den utstrekning det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter. Det er viktig at også de som utfører arbeidet i marken gjøres kjent med denne bestemmelse. Melding om funn skal straks sendes fylkeskommunens kulturavdeling, jfr. lov om kulturminner 8, annet ledd. Området reguleres til følgende formål: Byggeområder, pbl Frittliggende småhus B2 - B8 Konsentrert småhusbebyggelse B1 Nettstasjon Landbruksområde, pbl Dyrket mark L Offentlige trafikkområder pbl Kjøreveg VEG 1, VEG 2 Gangsti STI 3 Friområde, pbl Ballplass, lek, tur og lignende Spesialområder, pbl Frisiktssoner Fellesområder pbl Felles kjøreveg/- boligadkomst FV1-FV5, STI 1,2,4 Felles miljøskapende oppholds/-lekeareal/-støyvoll FA1-FA5

21 1. FELLESBESTEMMELSER a. For områdene B2-B8 skal det ved framtidig utbygging utarbeides situasjonsplan som viser plassering av bygninger, garasjer samt biloppstillingsplass. For B1 skal det ved framtidig utbygging utarbeides bebyggelsesplan som viser plassering av bygninger, garasjer, biloppstillingsplasser. Dersom bebyggelsen blir på mer enn 2 etasjer, skal det installeres heis. b. Utbygger skal påse at terrengutforming, opparbeidelse, beplantning mv. i byggeområdene foretas med sikte på god kvalitet. Det skal videre gjennomføres en harmonisering av materialvalg, fargevalg og takvinkel på bygningene. Reflekterende takmateriale tillates ikke. d. Gjerder tillates ikke høyere enn maks.1 meter. e. For byggeområdene B1 skal maksimale byggehøyder over ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå ikke være høyere enn: til gesims 8,5 m. til topp møne 11,0 m. f. For byggeområdene B2-B4 skal maksimal byggehøyde over ferdigplanert terrengs gjennomsnittsnivå ikke være høyere enn: til gesims 7,0 m. til topp møne 9,0 m. g. For byggeområdene B5-B6 skal maksimal byggehøyde over ferdigplanert terrengs gjennomsnittsnivå ikke være høyere enn: til gesims 5,5 m. til topp møne 8,5 m. h. For tomtene på vestsiden av FV3 på byggeområde B6, skal møneretning være tilnærmet øst-vest. i. Det skal legges til rette for trafikksikre forhold for barn og unge i området ved at det skal etableres lyssignal for fotgjengere på Rv222 ved enden av Pershaugvegen. Lyssignalanlegg bekostes av utbygger og må være etablert før innflytting i boligene. 2. BYGGEOMRÅDER B2-B8 a. I områdene kan det oppføres frittliggende småhusbebyggelse. Der terrenget tillater det kan det oppføres sokkeletasje. U-grad er BYA=25% for boliger, inkludert garasje/uthus/boder. b. Minste uteoppholdsareal, UA, skal være minst 300 m 2. c. Frittliggende garasjer eller carport plassert parallelt med vei skal ha en minste avstand på 2,0m til formålsgrense. Plassert vinkelrett på vei skal de samme ha en minste avstand på 6,0m fra formålsgrense. d. Det skal på egen grunn anlegges minst 2 biloppstillingsplasser (inkl. garasje) pr. bolig. Eventuell tilleggsleilighet betinger 1 biloppstillingsplass i tillegg. Utkjørsel fra garasje/biloppstillingsplass skal utformes med tanke på betryggende trafikksikkerhet. e. På delfelt B3 i området hvor STI 2 møter FV2 skal det avsettes plass for nettstasjon. Denne angis med byggegrense på 5,0m 3. BYGGEOMRÅDER B1 a. Områdene kan bebygges som konsentrert småhusbebyggelse som rekkehus, kjedehus, horisontaldelte leilighetsbygg og lignende. På grunn av beliggenhet og omgivelser settes prosjektering av B1 til PRO/KPR Arkitektur kl.3. Dette av arkitekturfaglige og estetiske hensyn. U-grad er BYA=55% for boliger, inkludert garasje/boder/uthus. b. Det skal før utbygging av områdene utarbeides bebyggelsesplan M.1:500 med beskrivelse. Bebyggelsesplanen skal inneholde: bygningers plassering, etasjetall, høyde, takform