HB 8.B.20. Veileder for tilskudd til utleieboliger

Transkript

1 HB 8.B.20 Veileder for tilskudd til utleieboliger

2 Innledning FORMÅL TILDELINGSKRITERIER Hva kan det gis tilskudd til Hvem kan få tilskudd Søknadsfrister TILSKUDDSUTMÅLING Beregning av tilskudd Beregningsgrunnlag PRESISERING AV ØVRIGE VILKÅR Prioritering Gode bomiljøer Sikkerhet Utbetaling av tilskuddet Avskrivning av tilskuddet Krav om tilbakebetaling KLAGEADGANG OPPFØLGING OG KONTROLL DEFINISJONER OG BEGREPER MER INFORMASJON OG LENKER FINNER DU PÅ HUSBANKEN.NO

3 INNLEDNING Denne veilederen skal være en hjelp for kommuner, selskaper, stiftelser og lignende som skal søke Husbanken om tilskudd til utleieboliger. Tilskuddet skal bidra til flere egnede tuleieboliger for vanskeligstilte på boligmarkedet. Retningslinjene er gjengitt i farget boks ved innledningen til hvert kapittel. Veiledningsteksten utfyller retningslinjene og er til hjelp i forståelsen av regelverket. I tillegg til viktig informasjon om tilskuddsordningen anbefaler vi å bruke nettutgaven. Her vil du finne en rekke lenker som kan bidra til at arbeidet med planlegging og søknadsprosess blir enklere. Nettutgaven av veilederen finner du på husbanken.no 3

4 1. FORMÅL Tilskudd skal bidra til flere egnede utleieboliger for vanskeligstilte på boligmarkedet. Med vanskeligstilte menes blant annet bostedsløse, rusmiddelavhengige, flyktninger, personer med nedsatt funksjonsevne samt unge og barnefamilier med bolig- og finansieringsproblemer. Formålet med tilskuddsordningen er å øke antallet av egnede utleieboliger for vanskeligstilte på boligmarkedet. Utleieboligene skal ha funksjonell og god standard. Husbanken ønsker å bidra til dette ved å bli involvert i prosessen på et tidlig tidspunkt. Hensynet til universell utforming og miljø skal i størst mulig grad ivaretas. Antall, lokalisering og det å utforme samlokaliserte boliger for vanskeligstilte skal ikke være til hinder for å oppnå normalisering og integrering i vanlig bomiljø. 2. TILDELINGSKRITERIER Husbanken kan gi tilskudd til kommuner, stiftelser og andre aktører som etablerer og oppgraderer utleieboliger. For utleieboliger som er eid av andre enn kommuner skal det tinglyses en klausul om bruk av boligene, og at en kommune eller et statlig helseforetak har tildelingsrett i minst 20 år. Tilskudd til utleieboliger med kommunal tildelingsrett kan gis etter kommunal kunngjøring av behov for slike boliger. Tilskuddsmottakeren må være profesjonell utleier, se punkt 2.2 i Veileder for tilskudd til utleieboliger (HB 8.B.20). Boligene som får tilskudd, skal være disponerte av kommunen eller et statlig helseforetak. Boligene skal til enhver tid være bebodd av vanskeligstilte på boligmarkedet. Ved brudd på forutsetningene skal Husbanken kreve tilskuddet tilbakebetalt se punkt 4.6 Krav om tilbakebetaling. 2.1 Hva kan det gis tilskudd til Det kan gis tilskudd til kommunalt disponerte utleieboliger for vanskeligstilte ved: a. Oppføring av nye boliger b. Kjøp av boliger c. Oppgradering av bolig som bidrar til økt kvalitet. Dette gjelder særlig med hensyn til universell utforming og energi/miljø. d. Etablering av utleieboliger ved at kommunen sikres tildelingsrett Det gis ikke tilskudd til ordinært vedlikehold og rehabilitering av utleieboliger. Det gis ikke tilskudd til rehabilitering av kommunalt eide/ disponerte boliger. Rehabilitering er kun en tilbakeføring av boligen til opprinnelig stand. Dette betyr at boligen ikke tilføres nye kvaliteter som universell utforming eller kvaliteter innenfor miljø og energi. Hvis en leietaker trenger tilpasning på grunn av nedsatt funksjonsevne, kan han eventuelt søke om tilskudd til tilpasning (se HB 8.B.21, spesielt punkt 3 om utmålingsregler). 2.2 Hvem kan få tilskudd Husbanken kan gi tilskudd til utleieboliger til: a. Kommuner b. Stiftelser og andre aktører som bidrar til etablering av kommunal disponerte utleieboliger. Tilsagn/vedtak om tilskudd forutsetter at det er tilgjengelige budsjettmidler. Prosjekter som er finansiert med oppstartingstilskudd eller investeringstilskudd, kan ikke få tilskudd til utleieboliger Kommuner kan samarbeide om å fremskaffe kommunale utleieboliger. Hvis flere kommuner skal eie og leie ut boliger sammen, skal én kommune søke om tilskudd og stå som ansvarlig overfor Husbanken. Alternativt kan kommunene opprette et interkommunalt selskap. Se: > > Kommuneloven: Kapittel 5. Interkommunalt samarbeid > > Lov om interkommunale selskaper: 4. Selskapsavtale Kommunen eller statlige helseforetak kan inngå 4

5 avtale med stiftelser og andre aktører om å fremskaffe utleieboliger. Se arbeidsprosessen for samarbeid med private aktører på Ved samarbeid med private aktører krever Husbanken at behovet for boliger utlyses lokalt i kommunen. Det skal inngås en avtale om tildelingsrett som gir kommunen eller det statlige helseforetaket eksklusiv rett til å tildele boligene til sine boligsøkere. Videre stiller Husbanken følgende krav til den private aktøren: > > Det må fremkomme av selskapets firmaattest at selskapet har som formål å eie, forvalte og leie ut boliger. > > Det skal tinglyses en heftelse på eiendommen med henvisning til tildelingsavtalen, se punkt 4.3 Sikkerhet. > > Det skal i tillegg til tildelingsavtalen inngås en samarbeidsavtale som regulerer det løpende samarbeidet og forvaltningen av boligene. > > Utleier og boligsøker inngår leiekontrakter etter husleielovens bestemmelser. Kontrakter fra Huseiernes landsforbund, Forbrukerrådet eller Leieboerforeningen skal benyttes. > > Utleier skal akseptere NAV- garanti eller tilsvarende kommunal garanti som sikkerhetsstillelse. Husbanken har utarbeidet mal for tildelingsavtale og samarbeidsavtale egnet for alle kommuner. Disse malene finnes på Søknadsfrister Husbanken skal prioritere kommuner som er med i kommuneprogrammet. Prosjekter i disse kommunene er unntatt fra søknadsfristene. Programkommunene vil få avsatt en ramme som kan disponeres inntil 1. oktober. Dersom programkommunene ikke benytter seg av denne rammen, vil pengene tilfalle de øvrige kommunene. Kommuner som ikke er med i kommuneprogrammet har i 2017 følgende søknadsfrister: > > 1. april > > 1. oktober Søknaden må være komplett med vedlegg for å behandles innenfor søknadsfristen. Følgende dokumentasjon skal følge med søknaden: Tiltak Oppføring av nye boliger Kjøp av boliger Oppgradering av bolig som bidrar til økt kvalitet Dokumentasjon > > Kostnadsoverslag/ anbud/kjøpekontrakt > > Tegninger og situasjonkart > > Ev. takst på tomt/ ekisterende bygningsmasse > > Kjøpekontrakt > > Takst > > Ev.kostnadsoverslag/ anbud/kjøpekontrakt på utbedringsarbeid > > Kostnadsoverslag/ anbud/kjøpekontrakt > > Beskrivelse av afrbeidet > > Tegninger før og etter arbeidet I tillegg skal stiftelser og andre aktører som bidrar til etablering av utleieboliger som disponerers av kommunene eller et satlig helseforetak legge ved > > signert avtale om tildelingsrett > > samarbeidsavtale > > driftsbudsjett > > forhåndstakst ved oppføring, oppgradering og ved vesentlig utbedringsarbeid i forbindelse med kjøp 3. UTMÅLINGSREGLER Utmålingen av tilskudd skal være basert på økonomien i det prosjektet det gis tilskudd til. Tilskuddet kan være inntil 40 % av godkjente prosjektkostnader. For beregning av tilskuddet, se Husbankens veileder og søknadsskjema/simulator. Se også Retningslinjer for grunnlån i Husbanken pkt 10.1 første avsnitt om beregning av belåningsgrad på eiendommen når det blir gitt tilskudd (HB 7.B.9) 5

6 3.1 Beregning av tilskudd Tilskuddet beregnes med utgangspunkt i økonomien i prosjektet. Prosjekter som har større behov for økonomisk støtte vil derfor få utmålt mer i tilskudd enn prosjekter med mindre behov. Dette vil kunne sikre > > en effektiv utnyttelse av Husbankens tilskuddsrammer > > at alle prosjekter har samme lønnsomhet eller økonomiske incentiver, uavhengig av geografisk beliggenhet, spesialtilpasning e.l. > > en enkel vurdering av økonomien i prosjektene 3.2 Beregningsgrunnlag Tilskuddet er en subsidiering av prosjektkostnaden. Følgende formel er benyttet ved beregning av tilskuddet Tilskuddet (T) utgjør differansen mellom prosjektkostnaden (P) og summen av forventet kontantstrøm (C) for hver periode neddiskontert over en målsatt avkastning (r) til dagens verdi. Prosjektkostnad (P) I godkjente prosjektkostnader inngår: Tekst Godkjente prosjektkostnader Oppføring av nye boliger > > Byggekostnader Kjøp av bolig Oppgradering av bolig som bidrar til økt kvalitet > > Pris/verdi tomt > > Pris/verdi eksisterende bygningsmasse > > Kjøpspris og omkostninger > > Fellesgjeld > > Utbedringskostnader > > Oppgraderingskostnader Husbanken godkjenner normalt ikke prosjektkostnader som overstiger antatt omsetningsverdi. Det kan likevel gjøres unntak av distriktsmessige hensyn og/eller for boliger som er tilført kvaliteter Husbanken anser som hensiktsmessige for målgruppen, men som ikke reflekteres i verdien. Målsatt avkastning (r) Den målsatte avkastningen avgjør det generelle nivået på tilskuddsutmålingen. Målsatt avkastning blir fastsatt og justert årlig først og fremst på bakgrunn av tre faktorer: > > rentenivået > > etterspørselen etter tilskudd > > måltall for antall boliger I 2017 er målsatt avkastning fastsatt til 7,0 prosent på totalkapitalen. Kontantstrøm (C) Kontantstrømmen er driftsresultatet før finansielle poster og skatt for hver periode, og beregnes på bakgrunn av følgende variabler leieinntekt - ledighet - FDV-kostnader = kontantstrøm Det skilles mellom investering og finansiering i modellen. Husbanken beregner avkastningen før finansielle poster, og ut fra prosjektets totalkapital. Leieinntekt I beregningen av tilskudd godkjennes ikke husleie lavere enn gjengs leie/markedsleie. KSøker står likevel fritt til å fastsette en lavere husleie i sine boliger, men det er å betrakte som en støtte til beboer og må finansieres av søker selv. Markedsleie er et øyeblikksbilde av leieprisnivået på utleiemarkedet i dag. Gjengs leie dannes ved å sammenligne eksisterende leieforhold: «( ) gjengs leie på avtaletidspunktet ved leie av liknende husrom på liknende avtalevilkår jf. Husleieloven 4-3. og jfr. NOU 1993:4: Gjengs leie er et representativt gjennomsnitt av det leienivået som allerede er etablert på stedet ved leie av liknende husrom på liknede leievilkår. Markedsleie og gjengs leie ligger tett opp til hverandre, men gjengs leie vil alltid ha et lite etterslep sammenlignet medutviklingen i markedsleie. I et stigende marked vil gjengs leie typisk ligge rett under markedsleie, mens den i et fallende marked vil ligge så vidt over. 6

7 Forventet ledighet Modellen legger til grunn en ledighet på 2 prosent. Dette tilsvarer 21 dagers tomgangsleie hvert tredje år, eller 35 dagers tomgangsleie hvert femte år. Kostnader til forvaltning, drift og vedlikehold (FDV-kostnader) Modellen legger til grunn utgifter til forvaltning drift og vedlikehold som en prosentandel av leieinntekten. FDVsatsen differensieres ut fra kommunestørrelse. Dette er for å ta høyde for ulikt husleienivå. Kommunestørrelse kommuner med > innbyggere kommuner med > innbyggere kommuner med >5 000 innbyggere FDV-sats 26% 30% 34% 38% kommuner med <5 000 innbyggere Forventet utvikling Forventet utvikling tilsvarer regjeringens inflasjonsmål på 2,5 prosent. For å fange opp utviklingen i boligprisene inkluderes et realisert salg av boligen ved enden av prosjektets levetid. Tidsramme Tilskuddet nedskrives i dag over 20 år. Dersom boligen selges før dette, krever Husbanken tilbakebetalt den delen av tilskuddet som ikke er avskrevet. Tidsrammen for investeringen er derfor satt til 20 år. 4. PRESISERING AV ØVRIGE VILKÅR Tilskuddsmottaker skal returnere ett eksemplar av tilsagnsbrevet med underskrift innen fire uker. Dersom dere ikke overholder fristen, kan retten til tilskuddet falle bort uten ytterligere varsel. Dere kan søke om utsettelse av fristen i spesielle tilfeller. 4.1 Prioriteringsregler Tilskuddsmidlene skal fordeles ut fra boligog bygningspolitiske prioriteringer gitt av departementet. Prioriterte målgrupper er husholdninger med dårlig økonomi, utviklingshemmede, flyktninger og personer med psykiske lidelser og/eller rusavhengighet. Boliger i egnede bomiljøer for barn og unge prioriteres særlig høyt. Søknader fra kommunene med de største boligsosiale utfordringene skal prioriteres. Det er en forutsetning at utleieboligene er egnet for målgruppen. Kommunene skal dokumentere at prosjektene vil bidra til tilvekst av egnede kommunalt disponerte utleieboliger og vise hvordan tiltaket bidrar til en mer formålstjenlig boligmasse. Dette gjelder spesielt der tilskuddet ikke bidrar til å øke nettotilveksten, for eksempel ved utbedring av eksisterende utleieboliger eller når tilskuddet skal bidra til at kommunenes boliger blir mer spredt. Ved søknader fra andre enn kommunen skal det skal legges vekt på kommunens vurdering og anbefaling. Prosjekter som faller inn under formålet for investeringstilskuddet, prioriteres ikke, se punkt 2.2 siste avsnitt og HB 8.B Gode bomiljøer Ved etablering eller kjøp av samlokaliserte boliger er det viktig at disse ikke får et institusjonsliknende preg, og dette prinsippet skal bli hensyntatt i planlegging og utforming av boligene. Utleieboligene bør også plasseres spredt i ordinære og gode bomiljøer, slik at prinsippene om normalisering og integrering oppfylles. Det er en forutsetning at ulike brukergrupper ikke samlokaliseres på en uheldig måte. Se Husbankens dialogverktøy for planlegging og vurdering av samlokaliserte boliger og fellesskapsboliger (HB 8.E.12). Boligen skal være et godt sted å bo. Med et godt sted å bo mener Husbanken blant annet at prinsippene om integrering og normalisering skal ligge til grunn ved etablering av boligløsningene. Husbanken har utarbeidet et dialogverktøy for planlegging av samlokaliserte boliger og fellesskapsboliger (HB 8.E.12). Hensikten med dialogverktøyet er å få oversikt over kvalitetsaspekter i prosjektene samt sikre god dialog med kommunene. Dialogverktøyet vektlegger følgende prinsipper og kvalitetsaspekter: > > Boenhetene skal ikke ha institusjonslignende preg og 7

8 omgivelser som kan virke stigmatiserende. > > Antall boenheter som lokaliseres sammen skal ikke være for høyt. > > Boenhetene bør plasseres i ordinære bomiljøer. > > Ulike brukergrupper skal ikke samlokaliseres på en uheldig måte. I etablering av bofellesskap og samlokaliserte boliger skal brukerne selv eller deres representanter delta i planleggingen. I prosjekter med mer enn åtte samlokaliserte boenheter skal dialogverktøyet fylles ut Sikkerhet Ved tilskudd til andre enn kommunen kreves første prioritets pant i eiendommen til sikkerhet for eventuelt tilbakebetalingskrav. Tilskudd inntil kr kan gis uten sikkerhet. For boliger som er eid av andre enn kommunen skal det tinglyses en klausul om bruk av boligene, og at kommunen har tildelingsrett i minst 20 år. For boliger som er eid av andre enn kommunen skal det tinglyses en heftelse på eiendommen med henvisning til tildelingsavtalen, se erklæring om rettighet i fast eiendom på kartverket.no. Heftelsen skal ha prioritet umiddelbart etter Husbankens pantedokument og inneholde følgende: > > Boligene skal kun leies ut til vanskeligstilte på boligmarkedet > > Kommunen skal ha rett til å tildele boligene i 20 år regnet fra Husbankens utbetalingsdato for tilskuddet. > > Heftelsen kan kun slettes med kommunen og Husbankens samtykke Utbetaling av tilskuddet Tilskuddet kan utbetales når forutsetningene i tilskuddsbrevet er bekreftet oppfylt og boligene er ferdigstilt og tatt i bruk. Sikkerheten skal være etablert, og påløpte kostnader skal være fakturert og dokumentert. Tilskuddet kan bli holdt tilbake ved mistanke om brudd på norsk lovgivning og kan bortfalle når det er fastslått at det foreligger brudd på norsk lov. Når prosjektet er ferdigstilt og klart til å bli tatt i bruk, sender dere inn søknad om utbetaling av tilskuddet sammen med følgende dokumentasjon: Tiltak Oppføring av nye boliger Kjøp av boliger Oppgradering av bolig som bidrar til økt kvalitet Dokumentasjon > > Revidert byggeregnskap/sluttoppstilling/ fakturaer > > Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse > > Ved evt. utbedringsarbeid; byggeregnskap/sluttoppstilling/ fakturaer > > Byggeregnskap/sluttoppstilling/fakturaer I tillegg skal stiftelser og andre aktører som bidrar til å etablere utleieboliger disponert av kommunene eller et statlig helseforetak legge ved: > > Tinglysning- og panteattest, evt. inneståelseserklæring som bekrefter tinglysning av pantedokumenter til sikkerhet for lån/tilskudd samt erklæring om rettighet i fast eiendom med henvisning til tildelingsavtalen (i original) > > Forsikringserklæring/-attest > > Firmaattest > > Legitimasjonskontroll (i original) > > Egenmelding (i original) Dersom kostnadene blir lavere enn oppgitt i søknaden, blir tilskuddet redusert forholdsmessig. Tilskuddet kan bortfalle dersom forutsetningene for tilskuddet ikke er oppfylt, eller at det foreligger brudd på norsk lov. 4.5 Avskrivning av tilskuddet Tilskudd til utleieboliger avskrives med 5 % pr. fullført år fra utbetalingsdato. Bevilget tilskudd under kr avskrives umiddelbart. 4.6 Krav om tilbakebetaling Husbanken krever at tilskuddsmottakeren tilbakebetaler tilskuddet dersom forutsetningene for tildelingen ikke overholdes. Tilskuddet kreves tilbakebetalt dersom boligene 8

9 disponeres til andre målgrupper enn forutsatt i formålet for tilskuddsordningen. Overdras boligen til ny eier i tilskuddets avskrivningsperiode, blir gjenstående tilskudd krevd tilbakebetalt. Brudd på norsk lov kan også gi grunnlag for krav om tilbakebetaling. Hvis boligen ikke disponeres som forutsatt, skal dere varsle Husbanken. Husbanken krever tilskudd til utleiebolig tilbakebetalt dersom forutsetningene for tildelingen ikke er oppfylt. Vi anser dette som brudd på forutsetningene: > > Salg av boligene. > > Boligene benyttes ikke til vanskeligstilte på boligmarkedet. > > Brudd på norsk lov. (Se mer om dette under eget punkt.) > > Opplysninger oppgitt i søknaden er feil > > Tildelingsavtalen mellom kommunen og den private aktøren er brutt. Det anses ikke som brudd på forutsetningene dersom kommunen etter godkjennelse fra Husbanken selger boligen direkte til beboer og reinvesterer tilskuddet i ny utleiebolig til vanskeligstilte. Brudd på norsk lov Hvis Husbanken har sterk mistanke om lovbrudd som vil gi risiko for at tilskuddet helt eller delvis ikke vil gå til formålet, skal Husbanken kreve tilbake tilskuddet. Dette kan være økonomisk kriminalitet. Et annet eksempel er at det er risiko for at det blir eller er utrygge/dårlige boforhold for beboerne. Dette kan blant annet være alvorlige brudd på husleieloven så som utleiers plikt til å vedlikeholde boligene eller at utleier trenger seg inn i boligen i strid med bestemmelsene i husleieloven. En tredje kategori er slike overtredelser av straffelovgivningen som gjør at Husbanken ikke kan ha tillit til at gitte opplysninger fra tilskuddsmottakeren er riktige, for eksempel ved dokumentfalsk. Noen eksempler på aktuelle lover/lovbestemmelser hvor alvorlige brudd kan føre til tilbakekrav (listen er ikke fullstendig): > > skatte- og avgiftslovgivningen mv. > > Lov om husleieavtaler, blant annet 5-3 om utleiers vedlikeholdsplikt og kapittel 9 om leieforholdets varighet og opphør. > > straffelovgivningen, blant annet straffeloven 337 til 341 om hvitvasking, 361 om dokumentfalsk, 371 og 372 om bedrageri, 387 og 388 om korrupsjon og kapittel 31 om kreditorvern.dersom vi har sterk mistanke om lovbrudd skal Husbanken også holde tilbake tilskudd som ennå ikke er utbetalt. Dersom Husbanken har sterk mistanke om slike lovbrudd, skal Husbanken også holde tilbake tilskudd som ennå ikke er utbetalt. Dersom tinglysingsklausulen (tilskudd gitt til andre enn kommuner) ønskes slettet før 20-årsperioden er ute, vil Husbanken kreve den resterende delen av tilskuddet tilbake. 5. KLAGEADGANG Husbankens vedtak om tildeling, utmåling, avvisning og avslag på tilskudd kan påklages. Klage må være skriftlig og sendes det kontoret som har truffet vedtaket. Klagen må begrunnes og skal nevne det vedtaket det klages over og hvilke endringer som ønskes. Klagefristen er tre uker fra underretning om vedtaket er kommet fram. Hvis klagen ikke gis medhold, sendes den til en uavhengig klagenemnd som er oppnevnt for husbanksaker. 6. OPPFØLGING OG KONTROLL Husbanken skal kunne hente inn og kontrollere opplysninger som brukes i forbindelse med tildeling og etterfølgende rapportering. Kommunene skal rapportere årlig på bruk av utleieboliger. For utleieboliger som ikke eies av kommuner foretas det stikkprøvekontroll. Husbanken kan kreve stikkprøvekontroll i hele avskrivningsperioden. Kommunen skal rapportere på alle boliger som har mottatt tilskudd. Dette gjelder både boliger kommunen selv eier, og boliger eid av private aktører som har tildelingsavtale med kommunen. Husbanken sender årlig ut en oversikt over hvilke boliger som har fått tilskudd. Kommunens boliger Hvis boligene er solgt eller ikke blir benyttet til Alle skal bo godt og trygt 9

10 vanskeligstilte skal kommunen rapportere og forklare avviket. Boliger eid av private Hvis kommunen ikke har tildelt boligene til vanskeligstilte, eller aktørene har brutt tildelingsavtalen, skal kommunen rapportere og forklare avviket. En bemyndiget person skal signere rapportene. Husbanken kan utføre stikkprøvekontroller i boliger eid av private aktører. Dette foregår på følgende måte: > > Før dere tar boligene i bruk, og Husbanken utbetaler tilskuddet, kan vi dra på befaring for å sjekke at boligene er klare for utleie, og i samme tilstand som opplyst i tilskuddssøknaden. > > Etter at dere har tatt boligene i bruk, og 20 år frem i tid, kan Husbanken pålegge de private aktørene å 7. DEFINISJONER OG BEGREPER Uttrykk Forklaring Prosjektkostnader Prosjektkostnader Summen av samtlige kostnader for prosjektet i henhold til Norsk Standard NS 3453; Spesifikasjon av kostnader i byggeprosjekter. I prosjektkostnadene inngår felleskostnader, bygning, VVS-installasjoner, elkraftinstallasjoner, tele- og automatiseringsinstallasjoner, andre installasjoner, utendørs arbeid, generelle kostnader, spesielle kostnader og eventuelle marginer og reserver. Forvaltning, Drift og Vedlikehold (FDV) FDV er en samlebetegnelse for aktiviteter og kostnader gjennom bygningens totale levetid. Beregnes ofte som en gjennomsnittlig kostnad pr m2 pr år Utbedring Utbedringsarbeid som gir bygningen økt kvalitet ut fra de lover og forskrifter som gjaldt på det tidspunkt bygningen ble ferdigstilt. Vedlikehold I NS 3454 «Livssykluskostnader for byggverk» definerer vedlikeholdsutgifter ved: «Utgifter i forbindelse med planlagte arbeider som er nødvendige for å opprettholde byggverket på et fastsatt kvalitetsnivå.» Rehabilitering Rehabilitering er å sette istand en bygning for nåtidig formål og/eller å rette på forsømt vedlikehold. Hvis ikke hensikten er å best mulig ta vare på byggets antikvariske verdi, er utbedring et bedre begrep. Universelt utformet boenhet Boenhet der atkomstvei og alle boligfunksjoner er universelt utformet. Med boligfunksjoner menes inngangsparti/entre, stue, kjøkken, alle soverom, minst ett bad/toalett/vaskerom samt oppbevaringsplass og uteplass. I tillegg regnes alle fellesarealer. Universell utforming Universell utforming betyr at produkter, byggverk og uteområder som er i alminnelig bruk skal utformes slik at alle mennesker skal kunne bruke dem på en likestilt måte så langt det er mulig, uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler. En gylden regel innen universell utforming er at bygninger og uteområder tilrettelagt for personer med funksjonsnedsettelser, også fungerer godt for alle andre. I tråd med dagens syn på samfunnet, der alle skal kunne delta, må det tas hensyn til menneskets variasjoner så vel i alder som i funksjonsevne. Prosjektering med utgangspunkt i universell utforming vil være basert på tre forhold: > > Mennesket som barn, ung, voksen, eldre. > > Mennesket med redusert funksjonsevne med hensyn til bevegelse, orientering og overfølsomhet ovenfor luftforurensninger og materialer. > > Mennesket som bruker tekniske hjelpemidler som har konsekvenser for utforming. 10

11 Uttrykk Forklaring Markedsleie Markedsleie er et øyeblikksbilde av leieprisnivået på utleiemarkedet i dag. Gjengs leie Gjengs leie er den husleien man finner i sammenlignbare leiligheter hvor leieforholdet har vart en stund. Når man sammenligner leiligheter skal man bl.a. se på standarden både på leiligheten og fellesarealet, bomiljø, og om det er heis, balkong osv. jfr. Husleieloven 4-3 og NOU 1993:4. 8. MER INFORMASJON OG LENKER FINNER DU PÅ HUSBANKEN.NO For å innhente mer kunnskap og nyttig informasjon anbefales veilederen på husbanken.no. Her vil du i tillegg finne en rekke lenker som kan bidra til at arbeidet med planlegging og søknadsprosess blir enklere. Du vil blandt annet finne følgende lenker: > > Lov og regler om kommunal utleie > > Kommuneloven, kapittel 5. Interkommunalt samarbeid (Lovdata) > > Lov om interkommunale selskaper 4. Selskapsavtale (Lovdata) > > Veileder for invsteringstilskudd til sykehjemsplasser og omsorgsboliger > > Eksempler på leiekontrakt på Statens kartverk > > NOU:1997:17 Finsnasiering av brukerbetaling for pleie- og omsorgstjeneser (side ) > > Statsrefusjon for kommunale barneverntiltak, rundskriv Q 05/2004 (regjeringen.no) 11

12 For ditt nærmeste regionkontor, ring HB 8.B.20 Veileder for tilskudd utleieboliger Utgitt av Husbanken, juni