Side 1/ NR. 12/2011

Transkript

1 Side 1/12 NR. 12/2011 Prisoppgangen i boligmarkedet har vært ca. 10 prosent i Osloområdet i Selv om finansuroen i Europa ikke er avklart, er det få her i landet som tror på noe annet enn at boligprisene fortsatt vil stige i 2012, men mindre enn i Forklaringen er fortsatt lav boligbygging i forhold til den høye befolkningsveksten. OPAKs siste boligundersøkelse for Oslo og omegnskommuner er fra november 2011 (uke 48). Denne viser at prisen (selgernes prisforventninger som de fremkommer i annonsene) på alle typer boliger har steget fra november 2010 til november 2011: eneboliger: opp 9,6 prosent til kroner pr. kvadratmeter rekkehus/tomannsboliger: opp 7,9 prosent til kroner pr. kvadratmeter selveierleiligheter: opp 11,5 prosent til kroner pr. kvadratmeter borettslagsleiligheter: opp 13,5 prosent til kroner pr. kvadratmeter Ifølge eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk har boligprisene i den samme perioden endret seg som følger: - eneboliger: opp 5,6 prosent i hele landet, og 9,1 prosent i Oslo - delte boliger: opp 7,5 prosent i hele landet, og 7,2 prosent i Oslo - eierleiligheter: opp 9,1 prosent i hele landet, og 10,6 prosent i Oslo - andelsleiligheter: opp 9,9 prosent i hele landet og 10,9 prosent i Oslo OBOS-prisene for brukte boliger har steget 11,1 prosent i samme periode. Norges Bank uttaler at boliginvesteringene økte kraftig gjennom første halvår Høy befolkningsvekst, lav rente og god vekst i boligprisene tilsier at boliginvesteringene vil øke ytterligere. Norges Bank anslår at boliginvesteringene vil øke med henholdsvis 23 prosent i år og 8 prosent i Prognosen er fortsatt meget lav for styringsrenten. Næringslivets Hovedorganisasjon (NHO) melder at boligveksten kan se ut til å flate noe ut i siste del av 2012, etter en kraftig oppgang i første halvår i Boligbyggere tilsluttet NHO har nedjustert sine forventninger for En av årsakene til dette kan være dårligere tilgang på finansiering, noe som betyr at prosjekter kan bli utsatt. En annen utfordring for byggenæringen er kostnadsutviklingen. Skjerpede, offentlige krav til universell utforming og tilgjengelighet i nye bygg og etter hvert eksisterende bygg trekker kostnadene i byggeprosessen oppover. Selv med finansuroen i eurosonen spår bransjen fortsatt prisoppgang i boligmarkedet i 2012, men en svakere prisutvikling enn i Det lave rentenivået er en av årsakene til dette. For Oslo-regionen kommer i tillegg en prognosert stor befolkningsvekst og en stor ubalanse mellom tilbud og etterspørsel. Oslo, for OPAK AS Fredrik Sverdrup Dahl sivilingeniør

2 Side 2/12 OPAKs BOLIGUNDERSØKELSE I UKE 48/2011 BOLIGTYPE UKE UKE UKE Kr/m² Kr/m² Kr/m² ENDRING ENDRING TOPPUNKT 1987/88 Siste 12 mndr. Siste 6 mndr. Kr/m² Prisendring fra topppunkt 1987/88 Eneboliger ,6 % 5,6 % % Rekkehus/ tomannsboliger Selveierleiligheter Aksjeleiligheter Borettslagsleiligheter ,6 % + 1,5 % % ,5 % 0,5 % % ,6 % + 11,6 % % ,5 % + 5,3 % % Konsumprisindeks 130,4 131,0 130,6 + 0,2 % 0,3% SSBs byggkostnadsindeks for boligblokk 151,0 154,5 156,6 + 3,7 % + 1,4% Andel av fellesgjeld som påhviler borettslagsleiligheter og aksjeleiligheter er tillagt prisene. Fellesgjelden er den gjeld som kjøper forplikter seg til å overta i tillegg til kjøpesummen.

3 Side 3/12 KOMMENTARER TIL OPAKs BOLIGUNDERSØKELSE OPAKs boligundersøkelse baseres på annonser i Aftenposten i uke 48 ( ) for Oslo og omegn, og viser selgernes prisforventninger. Det er ikke undersøkt hvilken pris boligene er solgt for, eller om de i det hele tatt er solgt. Avvik i forhold til andre undersøkelser kan skyldes dette, eller at undersøkelsene er foretatt i ulike geografiske områder. enebolig-prisene er kr/m² i uke 48/2011. Prisene er 5,6 % lavere enn i uke 18/2011, og 9,6 % høyere enn i uke 48/2010. Fra høsten 1987 har denne type boliger hatt en prisoppgang på 314 %. Gjennomsnittlig areal (P-rom) er 179 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 6,6 mill. kr rekkehus/tomannsbolig-prisene er kr/m² i uke 48/2011. Prisene er 1,5 % høyere enn i uke 18/2011, og 7,6 % høyere enn i uke 48/2010. Fra høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 300 %. Gjennomsnittlig areal (P-rom) er 129 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 4,6 mill. kr selveierleilighet-prisene er kr/m² i uke 48/2011. Prisene er 0,5 % lavere enn i uke 18/2011, og 11,5 % høyere enn i uke 48/2010. Fra høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 339 %. Gjennomsnittlig areal (P-rom) er 88 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 4,2 mill. kr aksjeleilighet-prisene er kr/m² i uke 48/2011. Prisene er 11,6 % høyere enn i uke 18/2011, og 3,6 % høyere enn i uke 48/2010. Det gjøres spesielt oppmerksomt på at i uke 48/2010, var det bare en annonse. Fra høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 387 %. Gjennomsnittlig areal (P-rom) er 80 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 3,9 mill. kr borettslagsleilighet-prisene er kr/m² i uke 48/2011. Prisene er 5,3 % høyere enn i uke 18/2011, og 13,5 % høyere enn i uke 48/2010. Fra høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 335 %. Gjennomsnittlig areal (P-rom) er 66 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 2,5 mill. kr tomter for salg i denne perioden: Det er registrert en tomt. OPAK har siden mai 1981 foretatt undersøkelser vår og høst av prisene i boligmarkedet i Oslo og omegn, dvs. Oslo, Asker, Bærum, Akershus nord og Akershus syd. Undersøkelsen foretas normalt i ukene 18 og 48 hvert år. I enkelte år har uke 18 færre hverdager enn normalt pga. helligdager, og da er undersøkelsen foretatt i nærmeste hele arbeidsuke. Undersøkelsen foretas basert på de opplysninger som fremkommer i boligannonsene i Aftenpostens morgenutgave. Der det ikke er gitt prisantydning, benyttes verditakst. Oppgitt areal er primærrom (P-rom), dvs. oppholdsrom, soverom, kjøkken, bad, entré og ganger/trapper mellom rommene. Arealet av P-rom er primærrommenes nettoareal og arealet av innvendige vegger mellom disse. Undersøkelsen i uke 48/2011 er basert på i alt 228 annonser, fordelt på 18 eneboliger, 27 rekkehus/tomannsboliger, 94 selveierleiligheter, 9 aksjeleilighet og 80 leiligheter i borettslag. I tillegg til de registrerte annonser er det flere utbud som ikke kan vurderes på grunn av manglende opplysninger, og annonser med flere ledige boligenheter på samme felt.

4 Side 4/12 ANDRE BOLIGUNDERSØKELSER I OSLO Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk for Oslo, november 2011 Ifølge eiendomsmeglerbransjens boligstatistikk (Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes Forening) har prisutviklingen i Oslo de siste tolv måneder vært: enebolig-prisene er kr/m² i november Dette er 1,3 % høyere enn i mai 2011 ( kr/m²), og 9,1 % høyere enn i november 2010 ( kr/m²). Landsgjennomsnittet er kr/m² i november Dette er 4,3 % lavere enn i mai 2011 ( kr/m²), og 5,6 % høyere enn i november 2010 ( kr/m²) delt bolig-prisene er kr/m² i november Dette er 1,4 % høyere enn i mai 2011 ( kr/m²), og 7,2 % høyere enn i november 2010 ( kr/m²). Landsgjennomsnittet er kr/m² i november Dette er det samme som i mai 2011 ( kr/m²), og 7,5 % høyere enn i november 2010 ( kr/m²) eierleiligheter-prisene er kr/m² i november Dette er 1,2 % høyere enn i mai 2011 ( kr/m²), og 10,6 % høyere enn i november 2010 ( kr/m²). Landsgjennomsnittet er kr/m² i november Dette er 2,0 % høyere enn i mai 2011 ( kr/m²), og 9,1 % høyere enn i november 2011 ( kr/m²) andelsleilighet-prisene er kr/m² i november Dette er 3,6 % høyere enn i mai 2011 ( kr/m²), og 10,9 % høyere enn i november 2010 ( kr/m²). Landsgjennomsnittet er kr/m² i november Dette er 2,2 % høyere enn i mai 2011 ( kr/m²), og 9,9 % høyere enn i november 2010 ( kr/m²). OBOS' prisstatistikk for brukte borettslagsleiligheter i Oslo og omegn, november 2011 Statistikken er basert på faktisk registrerte overdragelser av brukte boliger i OBOStilknyttede borettslag i Oslo og omegn. I november 2011 ble det foretatt 712 eierskifter, mot 619 i mai 2011 og 623 i november OBOS prisstatistikk for november 2011 viser: borettslagsleilighet-prisene er kr/m². Prisene er 2,7 % høyere enn i mai 2011 ( kr/m²), og 11,1 % høyere enn i november 2010 ( kr/m²). Statistisk Sentralbyrås boligprisindeks for Oslo og Bærum, 3. kvartal 2011 De sist kjente tall fra Statistisk Sentralbyrå (SSB) er fra tredje kvartal Dette er noe forut for de sammenlignbare tallene fra november 2011 fra Eiendomsmeglerbransjen, OBOS og OPAK. Ifølge SSBs boligprisindeks for Oslo og Bærum har prisutviklingen for boliger fra 3. kvartal 2010 til 3. kvartal 2011 vært: enebolig-prisene er 5,3 % høyere i 3. kvartal 2011 enn i 3. kvartal 2010 småhus-prisene er 8,4 % høyere i 3. kvartal 2011 enn i 3. kvartal 2010 blokkleilighet-prisene er 12,4 % høyere i 3. kvartal 2011 enn i 3. kvartal På landsbasis har boligprisene totalt sett økt 8,3 % i snitt fra 3. kvartal 2010 til 3. kvartal 2011, i Oslo og Bærum er tilvarende økning 9,8 %.

5 Side 5/12 MARKEDSFORHOLD IMF om utviklingen i norsk økonomi Det internasjonale valutafondet (IMF) har avgitt følgende vurdering av vårt lands økonomi, ifølge pressemelding fra Finansdepartementet : «IMF-delegasjonen konkluderer med at norsk økonomi klarer seg godt til tross for uroen i internasjonal økonomi. Produksjonen er nå høyere enn før finanskrisen i 2008, og arbeidsledigheten er lav. Framover venter delegasjonen fortsatt moderat vekst i fastlandsøkonomien, i hovedsak understøttet av innenlandsk etterspørsel. I uttalelsen legger IMF vekt på at Norge er bedre rustet enn mange andre europeiske land til å håndtere forsterket uro i eurosonen. Økonomien er likevel sårbar hvis uroen fører til tap av tillit, lavere eksportetterspørsel, reduserte oljepriser eller finansieringsproblemer for banksektoren. I uttalelsen påpeker IMFdelegasjonen risikoen knyttet til høye boligpriser og et høyt gjeldsnivå i norske husholdninger. IMF viser til at makrovirkemidler bør brukes for å redusere slik risiko, og peker blant annet på Finanstilsynets retningslinjer for boliglån, høyere risikovekter for utlån til bolig, og styrking av kapitalen i bankene gjennom tilbakehold av utbytte og lønnspolitikk.» Norges Bank om styringsrenten I Pengepolitisk rapport 3/2011, datert , er prognose for styringsrenten at den skal opp på noe sikt: Norges Bank senket styringsrenten fra 2,25 prosent til 1,75 prosent fra som følge av finansuroen i Europa. Norges Banks prognose viser en fortsatt lav styringsrente de neste månedene, og lavere enn det som ble vurdert for ett år siden.

6 Side 6/12 Norges Bank om boligmarkedet I Norges Banks Pengepolitisk rapport 3/11 pr (side 30) beskrives boligmarkedet slik: «Boliginvesteringene økte kraftig gjennom første halvår i år. Høy befolkningsvekst, lav rente og god vekst i boligprisene tilsier at boliginvesteringene vil øke ytterligere. Det siste året er det i gangsatt boliger, som er lavere enn økningen i antall husholdninger i Norge. Bedriftene i byggenæringen i vårt regionale nettverk melder om høy aktivitet, og de venter at aktiviteten fortsatt skal øke. Ordreinngangen for boligbygg har falt litt og kan tyde på at den sterke veksten i boliginvesteringene vil avta noe fremover. Vi anslår at boliginvesteringene øker med henholdsvis 23 prosent i år og 8 prosent i 2012.» Fra Pengepolitisk rapport 3/10 pr. oktober 2010 anslo Norges Bank at det ville bli igangsatt boliger i 2011, nær gjennomsnittet for de siste ti årene. Anslagene nå viser en lavere trend. Næringslivets Hovedorganisasjon (NHO) om boligmarkedet Veksten i boliginvesteringene kan ifølge NHO se ut til å flate noe ut i siste halvår 2011 etter kraftig oppgang i første halvår. Boligbyggere organisert i NHO har nedjustert sine forventninger for 2012 betydelig de siste kvartalene. Fortsatt er det imidlertid flere boligutbyggere som er optimister enn pessimister når det gjelder markedsutviklingen generelt i Den største andelen, 65 prosent, tror på uendret markedsutvikling. NHO har derfor nedjustert prognosen for boliginvesteringene for En begrensning kan bli tilgangen på finansiering, og det er registrert at bankene nå er mer restriktive i sin utlånspraksis til næringslivet. Dette medfører at tilgangen på kreditt bidrar til at investeringsprosjekter utsettes eller revurderes. Byggenæringens Landsforbunds (BNL) om boligmarkedet BNL etterlyser en helhetlig boligpolitikk for stabil og økt boligbygging. Bakgrunnen for dette er behov for en sterkere satsing på omsorgsboliger og generelt behov for å øke boligbyggingen pga høy forventet befolkningsvekst. Med middels befolkningsvekst må det bygges nye boliger hvert år for å dekke etterspørselen, men boligbyggingen er lavere enn dette. Statistisk sentralbyrå (SSB) om boligmarkedet SSBs kurver for prisutviklingen i boligmarkedet er vist under: Kilde: Statistisk sentralbyrå

7 Side 7/12 Boligprisene er doblet det siste ti-året, eller økt med 75 prosent når vi korrigerer for den generelle prisstigningen. SSBs siste rapport fra september 2011 om utviklingen i norsk økonomi frem mot 2014 legger til grunn at dagens lave rentenivå vil bestå et par år fremover. Samtidig venter SSB at boligprisene vil fortsette å stige med 5,5 til 8,3 prosent hvert år: Boligprisutvikling, årlig økning i % SSB 8,3 6,5 5,5 5,6 Kilde: Finansavisen Det svarer til en årlig boligprisstigning på 4 til 6 prosent reelt, det vil si korrigert for utviklingen i konsumprisene. Byggekostnadene for boliger I tabellen under er vist utviklingen over byggekostnadene for boliger de siste årene. Byggekostnadene gikk opp 3,5 prosent fra desember 2010 til desember 2011:

8 Side 8/12 Boligbygging Boligbyggingen ser ut til å ha tatt seg opp igjen etter konjunkturnedgangen og finansuroen i Foreløpige tall fra SSB viser at boligbyggingen igjen kan nå opp mot igangsatte nye boliger i 2011: Boligbygging 2012 og fremover Prognosesenteret har på oppdrag fra Boligprodusentenes forening beregnet boligbehovet i alle landets kommuner frem mot Beregningene er basert på Statistisk sentralbyrås fremskrivninger av befolkningsmengden. For et scenario med middels befolkningsvekst, må det bygges nye boliger hvert år frem mot 2010 for å dekke etterspørselen. Ubalanse mellom tilbud og etterspørsel etter boliger i pressområdene er den største drivkraften for økende boligpriser. Prognosesenterets oversikt over boligbygging fra 2011 til 2022 for alle landets fylker er vist under: Kilde: Prognosesenteret I Oslo og Akershus må det bygges hele nye boliger hvert år frem til Nå bygges det ca nye boliger per år.

9 Side 9/12 Dagens Næringslivs boligpanel om boligprisene for 2012 Dagens Næringslivs ekspertpanel på boligmarkedet består av Kyrre Aamdal i DNB Markets, Harald Magnus Andreassen i First Securities, Kjell Senneset i Prognosesenteret, Lisa Reiakvam i Econ Pøyry og Grethe W. Meier i Aktiv Eiendomsmegling. Ekspertpanelet spår fortsatt vekst i boligprisene de tre neste årene, men understreker at det er vanskelig å spå. Ekspertenes gjennomsnittlige prognoser viser en vekst på henholdsvis seks, fire og tre prosent de neste tre årene. Her er de enkelte ekspertenes spådom for boligprisvekst de neste tre årene, i %: Kyrre Aamdal 6,0 5,0 2,5 Harald M. Andreassen 4,0 0 0 Kjell Senneset 7,0 5,0 5,0 Lisa Reiakvam 7,0 5,0 3,0 Grethe W. Meier 6,5 5,0 4,0 Kilde: Dagens Næringsliv Dagbladets ekspertpanel om boligprisene for 2012 Dagbladet har spurt fem eksperter om hvordan boligprisene antas å bli fremover. Dette er Ola H. Grytten på Norges Handelshøyskole, Roger Bjørnstad i Econ Prøyry, Jan Andreassen i Terra-Gruppen, Finn Tveter i Norges Eiendomsmeglerforbund og Øystein Dørum i DNB. Spådommene er som følger, % vekst per år: Ola H. Grytten usikker usikker usikker Roger Bjørnstad Jan Andreassen Finn Tveter ned Øystein Dørum 6,5 5 2,5 Kilde: Dagbladet Dette betyr en fortsatt prisoppgang, men lavere enn i 2011.

10 Side 10/12 SAMMENLIGNING MELLOM ENDRING I BOLIGPRISER OG VERDIUTVIKLING FOR KONTORBYGG Nedenfor er vist OPAKs kurver over prisutviklingen for boliger i Oslo-området i perioden (rød kurve). Dette er sammenlignet med eiendomsprisene i næringsmarkedet, for kontorbygg i Oslo-området med sentral beliggenhet og høy standard (blå kurve). OPAKs kurve over prisutviklingen for boliger (selveierleiligheter) og Kontorbygg (høy standard, sentralt) i Oslo-området Kurvene er ikke justert for prisstigning

11 Side 11/12

12 Side 12/12 NB! Basisen er endret fra januar 2000=100 til gjennomsnitt år 2000=100. DESEMBER 2011 ENDR. ENDR. ENDR. SSB's INDEKSER MND ÅR ÅR KONSUMPRIS 130,6 130,5 0,1% 130,4 0,2% 126,9 2,9% BOLIGBLOKK: TOTAL i alt 156,6 156,5 0,1% 151,0 3,7% 145,8 7,4% MAT. i alt 162,1 162,0 0,1% 154,7 4,8% 149,3 8,6% RØR i alt 178,7 178,6 0,1% 169,9 5,2% 164,8 8,4% EL. i alt 203,0 203,0 0,0% 190,4 6,6% 177,7 14,2% ENEBOLIG: TOTAL i alt 155,5 155,5 0,0% 150,3 3,5% 145,1 7,2%