Hillevågsveien 24 AS. Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P. Utgave: 2 Dato:

Transkript

1 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P Utgave: 2 Dato:

2 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 1 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapporttittel: Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P Utgave/dato: 2 / 20. apr Arkivreferanse: - Oppdrag: Hillevågsveien 24 Oppdragsleder: Helene Lustrup Fag: Plan og urbanisme Tema: Byutvikling og bolig Skrevet av: Helene Lustrup, Gorm Carlsen, Trine Sylten Kvalitetskontroll: Trygve Valen

3 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 2 FORORD er engasjert av Køhlergruppen AS for å utarbeide en detaljreguleringsplan for Hillevågsveien 24, basert på parallelloppdrag utarbeidet sammen med Jaja Arkitekter i København i Planarbeidet er utført etter plan- og bygningslovens regler. Det har vært en rekke prosjektmøter i planarbeidet. Møter og avklaringer underveis er utført mellom forslagstiller og Stavanger kommune med byplan og øvrige involverte etater. Det er også avholdt avklarende møter med veivesenet, jernbaneverket og berørte naboer i Hamnetunet. Arbeidet har i hovedsak vært utarbeidet av. Jaja Arkitekter har bidratt til utforming av konsept og arkitektonisk utforming av bebyggelsen. Arbeidet har vært omfattende og flere fagmiljøer i ha vært involvert. Detaljplan for Hillevågsveien 24, plan 2486P, leveres nå til andregangsbehandling. Helene Lustrup har vært oppdragsleder. Fagansvarlig for arkitektur har vært Trine Sylten. Fagansvarlig for landskapsarkitektur har vært Kristina Hillnhütter. Kvalitetssikrer for planarbeidet er Trygve Valen. I tillegg har en rekke andre medarbeidere deltatt i arbeidet med utviklingen av planen. Stavanger, Helene Lustrup Oppdragsleder Trygve Valen Kvalitetssikrer

4 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 3 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Sammendrag Bakgrunn for planforslaget Beskrivelse av prosess etter 1. behandling Gjeldende planer Regionalplan for Jæren Kommuneplan , revisjon datert Kommunedelplan for Paradis og Hillevåg, Områdeprogram for Hillevåg Gjeldende og pågående reguleringsplaner Kommunalstyret for byutviklings flertallsvedtak, Saksgang for plan 2486P Forventet fremdrift Beskrivelse av planområdet Tilstøtende bebyggelse og arealbruk Eiendomsforhold Eksisterende service i nærområdet Teknisk infrastruktur Spesielle miljø og risikoforhold Beskrivelse av planen - kvaliteter og innhold Beskrivelse av planens innhold Ny planavgrensning Forslagets byplanmessige og arkitektoniske kvaliteter Grøntarealer Solstudier Adkomst og trafikk Parkering Planens adkomstforhold Utbyggingsrekkefølger Planens tekniske løsninger...50

5 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P Energiforsyning Mobilitet i planområdet Vann og avløp Avbøtende tiltak i forhold til miljø- og/eller risikoforhold Leveranseliste Leveranse Tidligere leveranser i prosess Arealoppgave...61

6 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 5 1 SAMMENDRAG Detaljplan 2486P legger opp til storstilt utbygging av et nytt urbant kvartal i Hillevåg med et sentralt parkrom som bærende ide. Planen har et solid, bymessig hovedgrep som vil være robust i et lengre tidsperspektiv. Det legges opp til en utbygging av ca kvm BRA fordelt på arealer kombinert for bolig, handel, tjenesteyting og kontor. Det er lagt til grunn høye ambisjoner for utbygginger med tanke på miljøhensyn, kvalitet og estetikk der visjonen er å legge til rette for et attraktivt og aktivt bolig- og næringsområde som bidrar til å gi Hillevåg bydel økt kvalitet, og hvor høy funksjonalitet, levende utearealer, mangfold og attraktiv arkitektur blir vektlagt. Planen viser stor variasjon av boligtyper for å tilrettelegge for mange beboergrupper, inklusiv familieboliger med egen hage på bakkeplan. Planen er også tilpasset fremtidige planer for bussvei Hillevågsveien og adkomst til Paradis, og vurderes i ligge innenfor overordnede planer uten avvik. Utbyggingsområdet i plan 2486P vil være et av de første og en av de største utbyggingene i området, og det er viktig at en lykkes i utviklingen for å kunne stimulere til videre utvikling i Hillevåg.

7 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 6 2 BAKGRUNN FOR PLANFORSLAGET Køhlergruppen AS inviterte høsten 2012 tre arkitektgrupper til parallelloppdrag for å utarbeide gode utbyggingskonsepter for utvikling av Hillevågsveien 24. og Jaja Arkitekter vant parallelloppdraget, og har arbeidet videre med utarbeidelsen av en detaljregulering av planforslaget. Overordnede planer er lagt til grunn for utviklingen Det er komplekst å utvikle et stort område i en detaljreguleringsplan. Plantypen krever høy detaljering, men også fleksibilitet ift. tilpasninger av utbyggingstrinn, marked og eventuelle nye tekniske krav i senere faser. Gjennomføring av planen har ikke utløst krav om konsekvensutredning jmf. vurderinger gjort i forbindelse med varsel av planstart og i samråd med Stavanger kommune. I all planlegging vil det uansett være et krav om at beslutningsrelevante konsekvenser utredes i forbindelse med planleggingen. Denne planen legger til rette for en stor utbygging, og har flere utfordringer knyttet til både miljø og samfunn som er sett nærmere på i planarbeidet. Det er utarbeidet en rekke temarapporter som vil følge planarbeidet til videre behandling. Konklusjoner og resymeer i disse er i nødvendig grad trukket inn i planbeskrivelsen, men det vises i stor grad til disse rapportene/ dokumentene for en utfyllende beskrivelse og vurdering av den gjeldende tematikken. 3 BESKRIVELSE AV PROSESS ETTER 1. BEHANDLING Hillevåg er en bydel i transformasjon. Flere aktører har initiert planarbeider i bydelen med blant annet ønske om høyere innslag av boligbebyggelse enn det som lå til grunn da kommunedelplanen for Hillevåg og Paradis, plan 116 k, ble vedtatt. For å kunne sikre et godt overordnet grep om byutviklingen i Hillevåg fremover, har Stavanger kommune hatt behov for et styringsverktøy for å identifisere kapasitetsgrenser og styrke overordnede og offentlige strukturer. For dette formålet er det valgt å benytte områdeprogram som angir retningslinjer for utvikling i bydelen, for å ikke å sette all utvikling på vent i påvente av tyngre og langt mer tidkrevende planprosesser. Det er altså et klart politisk mål og mandat til å få i gang utbyggingen i Paradis og Hillevåg. Retningslinjer for rekkefølgetiltak satt i kommunedelplanen har vært revidert som del av arbeidet med områdeprogrammet og vil forankres i kommuneplanen som er under revisjon. Hillevågsveien 24 ble førstegangsbehandlet og har siden avventet føringer fra områdeprogrammet før andregangsbehandling. Det er utvist bred politisk vilje til høy utnyttelse og til høy tårnbebyggelse for denne planen. Som følge av offentlig høring, områdeprogram og revidert rekkefølgetiltaksliste legger plan 2486P til rette for et utbyggingsområde på totalt kvm BRA. Utbyggingen er en kombinasjon av bolig, kontor, tjenesteyting og handel. Detaljreguleringsplan som plantype har vært krevende, men nødvendig, for å løse en så stor utvikling samlet. Plantypen krever

8 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 7 høy grad av detaljering, men også fleksibilitet i tilpasninger av utbyggingstrinn, marked og eventuelle nye tekniske krav i senere faser. Områdeprogrammet, vedtatt , og høringsutkast til kommuneplanen, datert , legges til grunn for endring og ferdigstilling av plan og bestemmelser. 4 GJELDENDE PLANER Nedenfor presenteres overordnede planer og de vesentligste føringer for planområdet, slik forslagstiller vurderer det. Beskrivelsen av føringer for planområdet er ikke uttømmende. 4.1 Regionalplan for Jæren Regionalplanen har retningslinjer for lokalisering av handelsetablering, og detaljerte retningslinjer og faglige anbefalinger for å sikre gode bokvaliteter i nye boligprosjekter: 4.2 Lokalisering av handelsetableringer i sentre Nyetablering eller utvidelse av eksisterende handelsvirksomhet er bare tillatt i områder avsatt til sentrumsformål, slik disse er lokalisert, dimensjonert og avgrenset i gjeldende kommuneplans arealdel eller kommunedelplan, og med de unntak som framgår av retningslinjene for nærbutikk og nærservice og for varegruppene biler, båter, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer. Retningslinjene i regionalplanen skal legges til grunn ved revisjon av kommuneplan/kommunedelplan. Det er også satt retningslinjer for utnyttelse og her gjengis punktene som er av betydning for denne planen: Områdetype Innenfor bybåndet Stavanger - Sandnes og på strekningen Sola - Forus samt Stavanger, Sandnes, Sola og Bryne sentrum* bolig/daa (min maks) % BRA (min maks) m2 MFUA pr. boenhet på terreng kvm Kravene er av førende karakter og har til hensikt å balansere tetthet mot kvalitet. Tetthetskrav til arealplaner som omfatter boligformål må vurderes opp mot en større sammenhengende struktur, både når det gjelder transport, møteplasser og rekreasjon. Anbefalt tetthet er avhengig av størrelse, utforming og kvaliteter i og nær området, men det tas utgangspunkt i overnevnte. Kravene ovenfor gjelder både rene boligområder og kombinerte områder. 4.2 Kommuneplan , revisjon datert Kommuneplanen er under revidering og forventes vedtatt høsten Kommuneplanen legger til grunn forhøyet fremskrevet folkemengde og legger stor vekt på boligbygging kommende periode.

9 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 8 Ett av kommuneplanens tre hovedgrep er fortetting og viser hvordan vi skal bygge og realisere en tettere by med urbane kvaliteter. Byutviklingsstrategien er illustrert i figur 1 og er et uttrykk for hvor kommunen ønsker at byutviklingen skal skje. I Byomforming med kvalitet, punkt , skal en planlegge byutviklingsaksene som urbane områder med blanding av boliger, arbeidsplasser og tjenestetilbud. Videre er det utarbeidet en høyhusstrategi som åpner for etablering av høyhus som landemerker og markører i større bydelssentra og ved holdeplassene til jernbanen. Bestemmelser angir områder hvor det kan etableres høyhus og at høyhuslokalisering bør skje enten i kommunedel- eller områdereguleringsplaner. Kommuneplanen vektlegger fortetting og urban utvikling i bybåndaksen mellom Stavanger- Sandnes og Madla-Revheim. Figur 1 Byutviklingsstrategien fra kommuneplan Planområdet er merket med gul sirkel.

10 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 9 Bestemmelser har også flere krav og retningslinjer, bl.a. om boligstørrelser, kvalitet på utearealer, avstandskrav til lekefunksjoner, blågrønn-faktor, utnyttelse, infrastrukturkrav, rekkefølgekrav, etablering av detaljhandel m.m. som er utslagsgivende for denne planens utbygging. Detaljhandel Bestemmelse som tillater etablering av 5000 m2 detaljhandel er fordelt på delstrekninger for å bidra til urbanisering og omforming av gateløpet. For utbyggingsområdet tillates etablering av 1000 m2 til detaljhandel. Figur 2 Bybåndet Utnyttelse Kommuneplanen legger opp til økt utnyttelse og glideskalaen fordeler utnyttelsesgraden etter nærhet til kollektivtrafikk. Kommuneplanen viser denne planens utbyggingsområde som et arealintensivt område med angitt utnyttelse på %-BRA. Boligandel (dersom dette er i tråd med formålet i arealdelen) Min- maks %-BRA i influensområder for kollektivtraséer (Byutviklingsakser) generelt illustrert i figur Min- maks %-BRA i arealintensive områder illustrert i figur 1 Utomhusarealer I og i tilknytning til boligprosjekter skal opplistede funksjoner være tilgjengelig innenfor gitte avstander. Normen er altså tilgang/avstandsbasert og ikke knyttet til antall boliger. Større utbyggingsprosjekt skal ha 30 m2 uteoppholdsareal pr bolig i byområdene generelt. Bestemmelser har også kvalitetskrav til leke- og uteoppholdsarealer. Hensynssone omforming Utbyggingsområdet omfattes av hensynssone for omforming med krav om konkretisering av blandet utbyggingsformål med minimum 30 % næringsandel av totalt bruksareal (BRA) i reguleringsplan. Næringsandelen skal detaljeres ved reguleringsplanlegging innenfor hensynssonene. Støy I kommuneplanen presenteres også relevante temakart. `Temakart for støy viser at planområdet er støyutsatt fra jernbanen og Hillevågsveien. Dette er fulgt opp og dokumentert i planforslaget. Figur 3 Utsnitt fra kommuneplanen, høringsutkastet I kommuneplanen er det angitt at retningslinje T-1442 skal legges til grunn. Avvik fra retningslinjene kan bare gjøres gjennom plan der nødvendige vurderinger er gjort og avbøtende tiltak er iverksatt.

11 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 10 Parkering Bestemmelser og retningslinjer for parkering begrenser antall parkeringsplasser til næringsbebyggelse til maks 0,5-0,9 for bil og minst 3 sykkelplasser pr. 100 kvm BRA. For boligbebyggelse med felles parkering skal summen av gjesteparkering og individuell parkering for bil utgjøre maks. 1,2 per boenhet. Det skal avsettes min. 3 plasser for sykkel per boenhet. Parkering skal planlegges samlet, primært i fellesanlegg som legger til rette for sambruk, slik at det samlede antallet parkeringsplasser kan reduseres. 4.3 Kommunedelplan for Paradis og Hillevåg, 2005 Området (H27) er disponert til transformasjonsområde med blandet formål bolig/erverv. Nordre enden av utbyggingsområdet inngår i H26a (vei og bane). For boliger skal akseptable sol- og lysforhold, støynivåer og utearealer dokumenteres. Boliger i 1. etasje mot Hillevågsveien tillates ikke. Figur 4 Utsnitt av kommunedelplan Kommunedelplanen inneholder også omfattende liste av retningslinjer for rekkefølgetiltak, tiltakene skal være gjennomført eller sikret gjennomført før det gis rammetillatelse. For området H27 er følgende krav gjeldende; 1. Sikring grøntareal P10 med Paradisparken 2. Sikring grøntareal H45 med Hamnevika 5. Ny atkomstvei fra Hillevågsbekken til Paradis og Kulimporttomten 9. G/s-undergang Hillevågsveien ved Mølleveien 13. Støyskjerming langs jernbanen Til plankartet følger også viktige temakart som gir konkrete føringer for utvikling i området.

12 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 11 Figur 6 Grøntområder i Hillevåg. Turveier og friområder. Figur 5 Viktige siktlinjer og utsynssoner i KDP Figur 7 Veier i Hillevåg. Rød er nye veier. Spiralløsningen nord for planområdet, er knyttet til utredning om kombibaneløsning. Orange er veier som stenges for gjennomkjøring Figur 8 Røde ruter er hovedsykkelruter, gule er sekundærruter. Stiplet rødt indikerer nye hovedsykkelruter. Ny kommuneplan oppfattes å ha endret ruten nord for planområdet. Blått markerer underganger 4.4 Områdeprogram for Hillevåg I perioden desember 2013 januar 2015 Har Stavanger kommune utarbeidet et områdeprogram for utvikling av Hillevåg bydel. Et områdeprogram er ikke en plan i juridisk forstand og kan derfor ikke endre arealformål eller utnyttelsesgrad som er fastlagt i overordna planer. Områdeprogrammet erstatter ikke gjeldende kommunedelplan, men har som formål å gi utfyllende føringer for planleggingen i bydelen, basert på overordnete planer. Anbefalinger i områdeprogrammet skal legges til grunn ved behandling for kommende detaljplaner og juridisk forankring av disse føringene vil skje i den enkelte plan.

13 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 12 Retningslinjer for rekkefølgetiltak Retningslinjer for rekkefølgetiltak er revidert som del av arbeidene med områdeprogrammet. Tiltakslisten er tatt inn og forankres i kommuneplanen, og forventes vedtatt som de foreligger. I henhold til kommunens oversikt, vil følgende tiltak være aktuelle i forhold til Hillevågsveien 24 (H27). Tiltakene skal være gjennomført eller sikret gjennomført før det gis rammetillatelse; 2. Sikring av grøntareal H45 Hamnevika A. Gang- og sykkelforbindelse mellom Hamneveien og Kvalabergveien B. Gang- og sykkelforbindelse i Bergsagelveien E. Oppgradering av Kvalebergparken G. Sikre oppgradering av Mølleveien til hovedsykkelrute Den viktigste føringene fra områdeprogrammet for plan 2486P er den reviderte tiltakslisten. Tiltakslisten står ikke i veien for at andre rekkefølgetiltak enn oppnevnte, kan være relevante å gjennomføre. For utbygger er det sentralt at tiltakene er realiserbare ved byggestart. Figur 9 Illustrasjon områdeprogram

14 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P Gjeldende og pågående reguleringsplaner Plan nr.1315 Reguleringsplan for Hillevågsveien 24 med tilliggende eiendommer, vedtatt i 1990 Figur 10 Plan nr med tilstøtende reguleringsplaner Området er regulert til erverv. % TU = 150 %, maks 3 etasjer + loft. Eksisterende forretninger er i tråd med gjeldende regulering Plan nr. 1800, Reguleringsplan for området avgrenset av Hillevågsveien, Hamneveien, Jernbanen og Teknisk Bureau, vedtatt i 2001 Figur 11 Plan nr Området er regulert til bolig, blandet formål bolig/forretning/kontor og lekeplass. Iht. denne planen er det kun de to østligste boligblokkene i Hamneveien (3 og 5) som er realisert. Øvre boligblokk med tilhørende parkeringskjeller og B/F/K er ikke bygget ut iht. denne planen. Det er noen avvik fra gjennomført tiltak, men arealbruken oppfattes likevel å være iht. regulert arealbruk.

15 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 14 I Paradis og Hillevåg er det for tiden mange igangsatte reguleringsplaner. I denne sammenhengen er det spesielt relevant å trekke fram tilstøtende plan for Paradis sør 1. Plan 2499P Formålet med planarbeidet er å utvikle området rundt Paradis stasjon til et sentralt knutepunkt med tilhørende nærings- og boligutvikling. Det skal legges vekt på økt tilgjengelighet, grønnstruktur og god forbindelse til omkringliggende bydeler. Området grenser til denne planen (2486P) og kan gi konsekvenser ift. atkomstsituasjonen i nord. Det er utredet flere løsningsalternativ (bro, spiral, kulvert under jernbanen, m.fl) i planforslaget for ny adkomst til Paradis. Planen har vært ute på offentlig ettersyn og det er ukjent hvilken utnyttelse og fremdrift planen har og adkomstløsning det vil legges opp til. 4.6 Kommunalstyret for byutviklings flertallsvedtak, Vårt planforslag ble førstegangsbehandlet i kommunalstyret og vedtatt i sin form med følgende tilleggspunkt under. Før 2. gangs behandling må ny adkomst til Paradis være avklart. Det kan tilrettelegges for parkering i forhold til parkeringsnormen i kommuneplanen. Hillevågsveien 24 planlegges å bygges ut stykkevis. Det er derfor viktig at bestemmelsene sikrer at bebyggelsen får et arkitektonisk helhetlig preg, slik at bygningsmassen framstår som en helhet. En definert andel av takterrassene skal forbeholdes felles bruk, og konseptet grønne tak legges til grunn på øvrig område. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven Plankart datert Asplan Viak , og reguleringsbestemmelser datert Asplan Viak , ble sendt på høring og var ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Saksgang for plan 2486P Planen ble varslet den til berørte grunneiere, rettighetshavere og offentlige etater. Planarbeidet ble kunngjort i Stavanger Aftenblad den

16 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 15 Som følge av offentlig høring kom det i alt 18 merknader, hvorav 13 fra offentlige instanser og 5 fra private aktører/ naboer. Merknad fra Jernbaneverket og Rogaland Fylkeskommune formuleres som innsigelse. Frist for merknader ble satt til Fylkeskommunen fikk fristforlengelse til for sin uttale. Byplankontoret har også kommet med innspill til planen i epost som kommenteres her. Merknader fra høring er kommentert i eget vedlegg. 4.8 Forventet fremdrift Andregangsbehandling i KBU - 7. mai 2015 Vedtak i Stavanger bystyre juni 2015 Ferdigstilt første byggetrinn Utarbeide rammesøknad for byggetrinn 2 - ca. 30 mnd etter at plan er vedtatt - 18 mnd etter at plan er vedtatt Ferdig utbygget plan forventes ferdigstilt innen , avhengig av markedskrefter, adkomst til Paradis, ol

17 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 16 5 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Utbyggingsområdet er ca. 23 daa inkludert Hamnetunet borettslag, og består i hovedsak av eldre bygningsmasse. Den største bygningsmassen er et sammenhengende forretnings- og industribygg først oppført i 1912, siden utvidet i grunnflate og høyde i flere omganger. Den totale bygningsmassen i området utgjør ca kvm. Av disse utgjør dagens handelsarealer ca kvm. I dag har området leietakere som Apply TB, Montèr, Helgø Møbler og Nordialog m.fl. Adkomst til arealene ligger på en terrassert flate inntil 3 m lavere enn Hillevågsveien. I sørvest er det en del mindre bygninger fra ca Her er det i dag ulike typer detaljhandel på gatenivå og samt noen boliger i øvrige etasjer. Hamnetunet borettslag er fra 2007 er den nyeste bygningsmassen og skal ikke endres som følge av reguleringen. All annen bygningsmasse forutsettes revet. Det er løpende leieavtaler knyttet til eksisterende næringsarealer i planområdet. Disse må avvikles før bygningsmassene kan rives og nye byggetrinn iverksettes. Figur 12 Varslet planområde markert i rødt. 5.1 Tilstøtende bebyggelse og arealbruk Utbyggingsområdet avgrenses av Hillevågsveien mot vest og jernbanen mot øst. I området sør for planområdet ligger en del eldre boligbebyggelse, noen av disse er sefrak-registrert. I nord ligger et etablert næringsområde med variert bebyggelse fra 2-5 etasjer regulert erverv. Her ligger bebyggelsen også noe lavere enn tilstøtende veinett.

18 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P Eiendomsforhold Hamnetunet 1, 3 og 5 er privat eid og forvaltes av sameiet for boligene. Køhlergruppen har pr. i dag eierskapet til all øvrig utviklingseiendom i planforslaget, med unntak av 1 boenhet i en seksmannsbolig i Hamneveien 11. Det tas sikte på minnelige avtaler for å få innløst disse eiendommene før utbygging kan skje. Det er løpende leieavtaler knyttet til eksisterende næringseiendom i planområdet. Disse må avvikles før bygningsmassen kan rives og nye byggetrinn kan iverksettes. 5.3 Eksisterende service i nærområdet Planområdet ligger 2,5 km fra Stavanger sentrum, ca. 500 m fra Paradis stasjon og vil få høyverdig bussvei i Hillevågsveien om få år. Området grenser direkte til Hillevåg bydelssenter (sentrumsområde i kommuneplanen) og innenfor ca. 100 m ligger godt utvalg av detaljhandel og dagligvarebutikker, Hillevåg torg, treningssenter, Kilde kjøpesenter og bussholdeplasser. Kvalaberg skole ligger ca. 500 meter lengre sør ved Hillevågsveien. Det er ikke avklart om skoleelever i dette byggeområde vil gå på skole her. Et annet alternativ er Auglend skole som ligger ca. 1,1 km fra planområdet i gangavstand. Det er flere barnehager i nærområdet i Hillevåg bydel. 5.4 Teknisk infrastruktur Vei og bane Det vises til mobilitetsplan og trafikkanalyse for detaljert informasjon om dagens tilbud og trafikk. Området er avgrenset av Hillevågsveien mot vest. Permanent løsning med midtstilt kollektivløsning ventes etablert i området om få år. Denne planen må sikre midlertidige løsninger og legge til rette for at permanent og varig løsning kan gjennomføres. Området grenser til jernbanen i øst. Naboskapet gir begrensninger ift. avstand til bebyggelse som er avklart i planforslaget. Hamneveien vil bli stengt for biltrafikk under jernbanen iht. kommunedelplan for Paradis Hillevåg. Hamneveien vil da bare være en blindvei, med lokal biltrafikk tilknyttet bebyggelsen i området. I nord er det i tidligere planforslag for Paradis sør (plan 2217), foreslått en bro over jernbanen. Denne løsningen er lagt som en forutsetning for atkomst til dette planområdet, men kan bli endret gjennom plan for Paradis sør.

19 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P Gang og sykkelvei Det vises til temaplan for hovedsykkelruter i Stavanger. I dag går denne ned Frida Hansens vei, og langs Hillevågsveien. Det er et tilbud for gående og syklende, men kvaliteten varierer iht. til vist skisse. Figur 13 Kvalitet på hovedsykkelnettet i området Energi Det er to nettstasjoner i planområdet. Området har også gassforsyning. Området forsynes i dag av disse energikildene. Lyse planlegger en fjernvarmeledning som vil gå fra Forus til Urban sjøfront, forbi planområdet i Consul Bergesensvei. Det har vært dialog om tilknytning til fjernvarmeledningen til dette utbyggingsområdet. Andre løsninger vil også bli vurdert Vann og avløp Tilkoblingspunkt for spillvann fra bebyggelsen i området vil være langs Hillevågsveien eller til avløpsledninger som krysser under jernbanen sør og nord for planområdet. Planområdet er også godt dekket når det gjelder vannledningsnett. Tilkoblingspunkt må avklares med Stavanger kommune med tanke på forsyningssikkerhet og kapasitet ift. brannvannsdekning. Pr. i dag består avløpsnettet i dette området i hovedsak av fellesledninger for avløp. Det betyr at spillvann og overvann føres inn på samme ledning. Det gir utfordringer i forhold til kapasiteten i ledningsnettet, spesielt der hvor ledningene krysser under jernbanen sør og nord for planområdet. Kartet nedenfor viser eksisterende kommunalt VA-ledningsnett ved planområdet.

20 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 19 Figur 14 Eksisterende VA-nett 5.5 Spesielle miljø og risikoforhold Hillevågsveien og Jernbanen utgjør en betydelig støykilde som må hensyntas i utbyggingen av planområdet. Dette er redegjort for nærmere i planforslaget. Området er undersøkt for forurensning. Det er også tatt prøver i området vedrørende dette. Disse har identifisert noe forurensing som må følges opp videre. Øvrige miljø- og risikoforhold er redegjort for i ROS analysen.

21 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 20 6 BESKRIVELSE AV PLANEN - KVALITETER OG INNHOLD 6.1 Beskrivelse av planens innhold Planen legger opp til en storstilt utbygging med hovedvekt av boliger samt lokaler til kontor, handel og tjenesteyting. Bebyggelsen urbaniserer området langs Hillevågsveien og bydelen for øvrig med fortetting av funksjoner og boliger i et område som i dag er lite tilrettelagt for barn, fotgjengere og boligbebyggelse. Planen legger opp til nye byggehøyder, byggehøyder Hillevåg ikke har sett før, med unntak av silobebyggelsen i sør. Tre tårn skal etableres og dermed skape ny silhuett sett fra sjøen. Høyhusene ligger tilbaketrukket fra Hillevågsveien og være nytt blikkfang og landemerke for omkringliggende omgivelser, særlig fra sjøsiden. Bebyggelsen, uten kontorblokken, utgjør totalt ca kvm BRA, hvorav 2900 kvm avsettes til handel og tjenesteyting. Parkering løses i parkeringsanlegg under bakken i to etasjer. Adkomst til området skjer nord i planen og sør ved Hamneveien. Sentralt i planutformingen ligger et større, indre gårdsrom utformet som et parkanlegg. Dette er generøse grønne arealer (ca. 10 daa) med ulike rekreative og aktiviserende funksjoner. 6.2 Ny planavgrensning I prosessen etter høring har planavgrensningen blitt vurdert opp mot nye forhold og for å finne en fornuftig avgrensning. Ny avgrensning i nord Statens veivesen forventer oppstart av reguleringsplan for videreføring av midtstilt kollektivfelt for strekningen Haugåsveien Stavanger sentrum i løpet av høsten En konsekvens av midtstilte kollektivfelt er større diameter på rundkjøringer. Uten at en kan forskuttere fremtidige løsninger, så kan en med stor sannsynlighet gå ut fra at det vil planlegges rundkjøring nord i prosjektet. Denne vil ha stor nærhet til kontorbygget. Både foreliggende plan og plan 2499P, som utarbeides av ROM Eiendom, inkluderer trafikkareal som i gjeldende kommuneplan og kommunedelplan er avsatt til ny atkomst til Paradis. Dersom løsningen ikke er tilstrekkelig avklart til 2. gangs behandling av denne planen, må det vurderes å ta arealene som kommer i konflikt med fortsatt aktuelle veiløsninger, ut av planen. Bestemmelsenes 3, hvor det kreves ny detaljregulering ved andre atkomstløsninger enn bro-løsning, er tatt ut til 2. gangs behandling. Kontorblokken er tatt ut i sin helhet og formålslinjen satt iht. kommuneplan. Restarealene defineres som annen veigrunn med mulighet for oppsetting av midlertidig støyskjermingstiltak med tilhørende grøntanlegg.

22 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 21 Figur 15 Illustrasjon av adkomst i nord med kontorbygg etablert. Adkomst skjer innunder bebyggelsen med egne felt for gående og kjørende Ny avgrensning i vest Ny bussvei vil kreve bredere gatetverrsnitt enn bredden på 31 m som tidligere i prosessen har vært avklart med kommunen og veivesenet. Nytt tverrsnitt på 32 m bredde forskyver hele prosjektet østover og har medført en del mindre endringer for bebyggelsen i planen. Byplan ønsker at rundkjøring i nord og offentlig fortau i vest tas ut av planen da disse vil reguleres i kommende reguleringsplan for bussvei. Kontorblokken vil etableres i samme område og planlegges i forhold til fremtidig trafikkmønster og rundkjøring og øvrige områder i nord. Kontorblokk er tatt ut av plankart, men det er valgt å fortsatt vise blokken på snitt og illustrasjoner for å ha en volummessig oppfatning av hvordan området vil fremstå ferdig utbygget. Ny avgrensning i sør Opparbeidelse av fortau på sørsiden av Hamneveien utgår som følge av at tiltaket vil skape unødvendig kompliserende adkomstforhold for den etablerte småhusbebyggelsen. Det synes rimeligere at nytt fortau langs sørsiden av Hamneveien inngår i en helhetlig vurdering i andre fremtidige planer for området (H27 i KDP). Figur 16 Plangrense ved førstegangsbehandling i rødt, plangrense ved andregangsbehandling i grønt.

23 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P Forslagets byplanmessige og arkitektoniske kvaliteter Konsept for plan og boligutvikling Til grunn for konseptutviklingen ligger Asplan Viak og Jaja sitt bearbeidede utkast etter tidligere gjennomførte parallelloppdrag. Forslagets hovedidé er å lage et større bykvartal i Hillevåg med et stort, skjermet indre parkområde. Hensyn til sol, skjermede uteoppholdssoner mot vind, effektiv skjerming mot trafikkstøy og jernbane, samt storslagen utsikt mot Ryfylkefjellene i øst, har vært de viktigste byformingskriteriene. Sol-, vind- og støyrapporter underbygger det valgte konseptet. Køhlergruppen har lagt betydelig vekt på at dette skal være et boligområde for folk flest. Det er derfor vist et mangfold av boligstørrelser og typologier for å sikre at både barnefamilier, enslige, seniorer og par uten barn skal kunne finne seg til rette i boligkvartalet. Det er særlig vektlagt at det skal bli attraktivt for barnefamilier å bosette seg i et trafikksikkert og lunt område med gode grøntområder rett utenfor stuedøra. Vi mener at denne modellen for byutvikling kan anvendes som modell i resten av transformasjonsområdene i Hillevåg og sikre en grønn, men likevel urban karakter i bydelen, som kan være attraktiv for mange beboergrupper. Hillevågsveien 24 planlegges bygget ut i ulike trinn. Bestemmelsene sikrer at bebyggelsen får et arkitektonisk helhetlig preg, slik at bygningsmassen framstår som en helhet. Byggetrinnene er utformet slik at man raskest mulig skal få etablert det grønne parkdraget inne i kvartalet. Figur 17 Visualisering av det indre gårdsrommet

24 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P Høyhus Det er i planen vist tre høyhus på 13/14, 16/17 og 15/16 etasjer. De slanke tårnene er lokalisert i plangrensen mot jernbanen og bidrar til å gi området karakter og identitet. Kommuneplanen for Stavanger ( ) forutsetter en betydelig fortetting i sentrumsnære transformasjonsområder. Kommuneplanen anbefaler også større bruk av høyhus i disse områdene. Vi har foretatt en grundig vurdering av tetthetskravet opp mot arkitektonisk utforming av bebyggelsen, sol-skyggestudier, vind- og støyproblematikk og vi mener at den valgte løsning svarer best på oppgavens utfordringer. Høyhusene er plassert kvartalets østlige kant og sikrer storslagen utsikt fra de fleste etasjene. Ved å etablere relativt høye og slanke tårn, er det mulig å redusere høyden på mellomliggende bebyggelse til 6-7 etasjer og samtidig opprettholde en høy utnyttelse. Dette sikrer gode solforhold for parken og for balkongene langs Hillevågsveien som vender inn mot parken og en stor grad av variasjon av leilighetstyper. Ved å legge lavere blokker mellom tårnene oppnås også en bedre visuell kobling mot boligbebyggelsen i Hamnetunet Høyhusene etableres i nærheten av Hillevåg senter og langs en hovedkollektivakse, som er i tråd med kommuneplanens bestemmelser. Høyhusene knytter seg også til rekken av høyhus som strekker seg fra nye Lervig Brygge i Stavanger Øst, via blokkene i Rosenli og Godalen. Søndre del av Hillevåg avsluttes med tilsvarende høye siloer. Figur 18 Oversikt over eksisterende høyhus langs sjølinjen. Sett fra landsiden vil høyhusene framstå mer tilbaketrukket, med unntak fra dagens situasjon langs Strømsbrua. Denne situasjonen vil bli vesentlig endret når Paradisplanen er ferdig utviklet.

25 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 24 Vi har vurdert en rekke utforminger av bebyggelsen langs jernbanen og har konkludert at den valgte løsningen gir de beste arkitektoniske kvalitetene samt størst mulighet til å variere boligstørrelser og boligutforming, i tillegg til optimal utnyttelse av området. Vi vet at småbarnsfamilier ønsker å bo nær bakken, mens øvrige befolkningsgrupper gjerne vil opp i høyden. Høyhus vil være en attraksjon for dem som ønsker maksimalt med sol og utsikt. Ved å tilby en stor grad av variasjon, vil man dessuten tilfredsstille en større del av befolkningens boligpreferanser. Levekårsundersøkelsen for Kvalaberg og Hillevåg understreker behovet for å tilby en slik variasjon for å gjøre bydelen mer attraktiv for alle befolkningsgrupper. Valg av løsning har også sammenheng med behovet for støyskjerming langs jernbanesporet, der høyhus gir mulighet for 3 stille sider, mot lavblokkenes ene stille side. Slanke tårn gir derfor også større muligheter for variasjon i utforming av leilighetstyper. Figur 19 Øverste illustrasjon viser planforslagets artikulering av bebyggelsesrekken i øst. Illustrasjonen under viser konsekvensen av å bygge maks 8 etasjer i øst. Dette gir en vesentlig lavere utnyttelse samlet sett og bebyggelsen framstår i tillegg betydelig mer dominant i seg selv og mot Hamnetunets bebyggelse.

26 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P Boliger Kvalaberg og Hillevåg bydel er blant bydelsområdene med lavest barneandel ifølge levekårsundersøkelsen fra Byplan har understreket betydningen av å gjøre bydelen mer attraktiv for barnefamilier. Planen viser 351 nye boliger, i tillegg til 44 eksisterende boliger i Hamnetunet, fordelt på en stor grad av variasjon av boligstørrelser og typologier. Den overordnede målsettingen har vært å legge til rette for en god blanding av leilighetstyper og størrelser, slik at barnefamilier, enslige, par og seniorer kan finne seg en egnet bolig i kvartalet. Alle boligene innfrir kravet til tilgjengelig boenhet iht. TEK10. Familieboliger er plassert på bakkeplanet med direkte, trafikkfri kontakt med parkområdet og lekeplassene (BBB3 og BBB4). Familieleiligheter kan også etableres i BKB3, disse er i skisseprosjektet tiltenkt med adkomst på bakkenivå i tilknytning til f_but11. Støyproblematikk forutsetter nøye planlegging av leiligheter med minst en stille side. Og det er lagt vekt på gode uteplasser, på balkonger, takterrasser og i den grønne parken. I forbindelse med inngangspartiet på høyblokkene er det avsatt plass til fellesareal, sykkelverksted, gjesterom og/eller andre fellesrom. Hamnetunet inkluderes visuelt og praktisk inn i kvartalsstrukturen. Det er gjort mindre tilpasninger i planen for å imøtekomme beboernes ønsker i planprosessen. Parkeringsanlegget er plassert under bebyggelsen i øst og nord og bygges ut i samme takt som byggetrinnene for øvrig. I 1.byggetrinn er det forutsatt bakkeparkering og sambruk med Monter sin butikk. Sykkelparkering er plassert i tilknytning til inngangspartier eller i parkeringskjeller. Bebyggelsen langs Hillevågsveien utformes med teglfasader. Fargemessig skal de brytes opp regelmessig for å oppnå en variasjon i fasadeuttrykket. Det legges generelt vekt på gode fasadematerialer med lite behov for vedlikehold Konkrete endringer i arkitekturen etter førstegangsbehandling Etter høring og før innsending til 2.gangsbehandling er følgende endringer av bebyggelsesstrukturen gjennomført. Endringene er et resultat av konstruktiv dialog med byplan og veikontoret:

27 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 26 Det sørligste tårnet er senket med to etasjer for å sikre best mulig solforhold for bebyggelsen på Kulimporttomten. Gesimshøydene er justert. Bebyggelsen langs Hillevågsveien er endret etter nytt krav fra Statens veivesen om 32 m gatetverrsnitt for fremtidige planer om opparbeidelse av midtstilt kollektivfelt. Utkragede balkonger mot Hillevågsveien er erstattet av innglassede balkonger/ franske balkonger i fasadelivet. Det etableres felles takterrasser med atkomst fra felles trapperom i alle bygg i tillegg til bestemmelser om grønne tak. Undergang/portrom for fotgjengere i sør er fjernet. BKB3 i nord har fått endrede inngangsforhold med direkte atkomst til det grønne parkrommet. Kontorblokken i nord er senket fra 8 til 7 etasjer. Etter krav fra byplan er kontorblokken tatt ut av planen i denne omgang, men er vist på alle visualiseringene. Figur 20 Illustrasjon av de visuelle konsekvensene, sett fra nord, ved å ta ut kontorblokken.

28 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P Næringsarealer i Hillevågsveien Regionalplanen angir er regional planbestemmelse som gir føringer for handelsetablering i området: 4.2 Lokalisering av handelsetableringer i sentre Nyetablering eller utvidelse av eksisterende handelsvirksomhet er bare tillatt i områder avsatt til sentrumsformål, slik disse er lokalisert, dimensjonert og avgrenset i gjeldende kommuneplans arealdel eller kommunedelplan, og med de unntak som framgår av retningslinjene for nærbutikk og nærservice og for varegruppene biler, båter, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer. Retningslinjene i regionalplanen skal legges til grunn ved revisjon av kommuneplan/kommunedelplan. Ny bestemmelse i kommuneplanen, punkt , åpner for inntil 1000 kvm detaljhandel langs Hillevågsveien i vårt utbyggingsfelt. Gjeldende reguleringsplan regulerer området til erverv, med TU = 150%, uten begrensning på handelsetablering i området. Planområdet har pr. i dag ca kvm eksisterende handelsarealer, i tillegg til annen næring/kontor. Handelsarealene er fordelt på Byggmester Bob ca. 500 kvm, Rubi Data ca. 150 kvm, Morken ca. 240 kvm, Nordialog ca. 200 kvm, Montér ca kvm, Helgø møbler ca kvm. Av disse vil Nordialog (handel/kontor) etablere seg langs Hillevågsveien i første byggetrinn. Detaljplanen har en intensjon om å skape en levende gate med publikumsrettet virksomhet på bakkeplan for å skape et levende gatemiljø mot Hillevågsveien. Etablering av handelsarealer er et viktig virkemiddel for å oppnå dette. Dette støttes også av områdeprogrammets føringer for reguleringsplaner, her i utdrag: KRAV TIL UTFORMING AV BEBYGGELSE LANGS HILLEVÅGSVEIEN Hillevågsveien skal ha sol på fortauene formiddag og ettermiddag, for å gjøre det attraktivt for gående. Langs hvert delfelt skal det være sekvenser som har bedre solforhold enn resten av strekningen, for å legge til rette for attraktive byrom. Bebyggelsen her skal utformes slik at det minimum er sol til kl juni, og til kl mars. Første etasje skal forbeholdes publikumsrettet virksomhet. Det tillates ikke bolig på bakkeplan mot veien. Lokaler med fasade mot Hillevågsveien skal legge hovedinngang mot denne veien. Brutto etasjehøyde fra gulv til gulv i 1. etasje skal være minimum 5 m. Fasade mot vei skal utformes slik at aktiviteten på innsiden av bygningene kommer til uttrykk. Utforming av plan og bestemmelser sikrer disse forholdene. Gjennomføring av planen sanerer eksisterende bygningsmasse (handel/kontor). Andel handelsarealer vil reduseres fra dagens nivå på ca kvm til 2900 kvm. Med andre ord så innebærer planforslaget mer enn en halvering av dagens handelsarealer, forutsatt at noe av arealene på bakkeplan vil være i kategorien tjenesteyting. Uansett fordeling av handel og tjenesteyting på bakkeplan, vil dette være i tråd med den regionale planbestemmelsen da dette ikke er «nyetablering eller utvidelse av eksisterende handelsvirksomhet», men en reduksjon av dette næringssegmentet.

29 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 28 Kontor Det tillates ikke etablering av kontor mot Hillevågsveien på bakkenivå. Nordialog vil etablere seg i nye lokaler i første byggetrinn og har et kontorbehov som vil løses i 2. etasje i forbindelse med salgsarealet. Av hensyn til eksponering mot gate og beliggenhet vil det legges opp til service/ handel i første etasje av bebyggelsen. Kontorformål i øvrige byggetrinn kan etableres fra og med andre etasje. Handel/Tjenesteyting For å oppnå målet om en levende og attraktive gater er det blant annet svært ønskelig å etablere en kafe/ bakeri som kan ha uteservering, i en bakhage mot det indre gårdsrommet og/eller mot Hillevågsveien. Området grenser direkte til bydelssenteret Hillevåg, som sentrumsområde i kommuneplanen, og bør i denne sammenheng vurderes som en del av dette. Detaljhandel Kommuneplanen har makskrav om etablering av detaljhandel innenfor planen og angir dermed forholdet mellom handel og tjenesteyting (hhv. 1000kvm/1900kvm). Forholdet mellom segmentene vil variere over tid ved utflytting og nye leieavtaler i området. I øvrige etasjer vurderes kontor og boliger. Arealer for detaljhandel skal primært legges med hovedatkomst mot Hillevågsveien, eventuelt med en sekundær adkomst fra det indre gårdsrommet Utbyggingstetthet Planen er utarbeidet med det forslagsstiller mener er utnyttelse som står i forhold til tomtens karakter, den sentrale plasseringen i Hillevåg og nærhet til bybåndet (både veg og bane). Plan og bestemmelser sikrer et overordnet arkitektonisk grep som er nytt for bydelen, og med kvaliteter som bidrar til å urbanisere og utvikle Hillevåg i tråd med overordnete føringer. I revisjonen av kommuneplanen har man lagt opp til økt utnyttelse i glideskalaen, og for vår plan tillates det en utbygging mellom %-BRA. Med økt utnyttelse i %-BRA forventes det at dette også gjenspeiles i retningslinjer for økt tetthet (ref. regionalplan) selv om kommuneplanen ikke angir konkrete føringer for bolig/daa. I tillegg presiserer kommuneplanen at «ved innpassing av høyhus kan høyere utnyttelsesgrad enn angitt i pkt. 1 vurderes og fastsettes særskilt». Kommuneplanens bestemmelse pkt 3 åpner for; «Det kan planlegges høyhus (>8 etg) i bydelssentrene, ved holdeplasser til jernbanen, og i hensynssoner omforming ved bussveitrase i fv. 44 og rv Avklaring av høyhuslokalisering i områdene nevnt foran bør skje enten i kommunedel- eller områdereguleringsplaner, Ved innpassing av høyhus kan høyere utnyttelsesgrad enn angitt i pkt. 1 vurderes og fastsettes særskilt». Planens utnyttelse og høyder er i hovedtrekk uendret fra førstegangsbehandling med unntak av at sørlige tårn er redusert med to etasjer og at kontorblokken i nord er tatt ut.

30 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 29 Sistnevnte reduserer selve utbyggingsområdet som ved førstegangsbehandling ble lagt til grunn for beregning av utnyttelsesgraden. Utbyggingsområdet er på kvm (planområdet unntatt offentlig fortau, parkering og vei). Bestemmelser for utbyggingen tillater inntil kvm BRA. Dette gir en utnyttelsesgrad på 183 %-BRA som ligger innenfor kommuneplanens maksimale grenseverdier. Slik planen er bearbeidet holder planen ca. 17,2 boliger per daa. 6.4 Grøntarealer En av de største kvalitetene ved planen er det store indre rommet som i hovedsak reguleres til park. I tillegg de regulerte parkflatene vil det sammenhengende vegg-til-vegg rommet i all hovedsak oppfattes som et stort parkområde til lek og opphold, selv om reguleringsplanen bryter denne opp i ulike reguleringsformål. I området er det interne gangveier, private hager og harde og myke flater til både offentlig og felles formål. Det store rommet gir muligheter til å opparbeide arealer til lek og opphold for folk i alle aldre. Rommet defineres til å være rundt 9,5 daa, hvorav 6,6 daa er rene parkfunksjoner. Alle boliger i området har i utgangpunktet innsyn til og tilgang på grøntområdet og lekeplasser rett utenfor inngangsparti i den enkelte bygningskropp. Planens generøse indre parkrom er nøkkelen for å lykkes med prosjektet. Området har et fall fra kote 18 i sørvest til kote 14 i øst-nordøst. I tillegg er det lagt til rette for at deler av grøntarealet legges på kote 20 i forbindelse med tilgjengelighet for 2 etasje på innsiden av Hillevågsveien (f_but11). Terrengforskjellene tas opp på ulike måter som illustrert i landskapsplanen. Håndtering av overvann i forsenkinger i terrenget og med renner (flomveier) ut av området er illustrert og overordnet håndtert i planen. Overordnet intensjonen for det indre gårdsrommet er å etablere skog. Gårdsrommet har i liten grad anlegg under bakken og åpner for muligheter for beplantning av større trær. Skogtema åpner også for et bredere biologisk mangfold i området. Landskapsplanen er i større grad detaljert med hensyn til funksjoner og innhold. For leiligheter i første etasje på bakkenivå vil det etableres private forhager, disse grenser opp til parkrommet. Etablering av takterrasser ved hvert byggetrinn supplerer parkens kvaliteter med fellesarealer i høyden, og med utsikt og flere soltimer utover kvelden i den lyse sesongen. Takterrassene har også muligheter for enkle innretninger til klimaskjerming for vind og regn. Hamnetunets eksisterende og opparbeida offentlig lekeareal/grøntområde vil inngå sømløst i et grøntområde som varierer mellom offentlig regulerte arealer og fellesområder. Ansvaret for drift og vedlikehold påhviler beboerne i området. Området vil likevel være fullt ut tilgjengelig for besøkende og bydelen for øvrig. Det legges til rette for ballbane i sørlig del over parkeringsanlegg. Banen er noe mindre enn kommuneplanens bestemmelse om ballfelt på min 20x40 m. Men funksjonen for ballspill er sikret og det er heller ikke ønskelig, av hensyn til støy og bomiljø, å legge til rette for anlegg

31 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 30 av større ballplasser for fotball/ballbinger etc. Dette bør prioriteres i nærliggende områder som «Esso tomten», Kvalabergparken eller Jarlabanen. Figur 21 Takplan, illustrasjon over mulig inndeling av felles og private takterrasser og grønne tak. Underetasje med parkeringsanlegg er vist med byggegrense i planen. Totalt vil maksimalt 2636 kvm av grøntarealet ligge over parkeringsetasje under bakkeplan. Dette er hensyntatt i landskapsplanen der disse arealene i stor grad er tiltenkt torgareal eller ballplass. Dette muliggjør de sammenhengende flatene der en står langt friere iht. til etablering av vegetasjon Forholdet til kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer om kvalitet for uteareal og lekeareal Revisjon av kommuneplanen legger opp til endret lekeplassnorm hvor en nå setter avstandskrav til gitte funksjoner, mot tidligere krav knyttet til antall boliger. I boligprosjekter skal funksjoner som sandlek, kvartalslek og ballfelt være tilgjengelige innenfor oppgitte avstander og på trafikksikker vei. Endring i kommuneplanens bestemmelse medfører i liten grad endringer for denne planen.

32 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 31 Arealer brattere enn 1:3 kan ikke regnes med, og arealene skal ha minimum 50% sol kl 15 ved jevndøgn og kl 18 midtsommers. Støynivå skal ligge under grensene for gul sone i T Det indre gårdsrommet er støyskjermet av omkringliggende bebyggelse, med gode solforhold og vil tilrettelegges med ulike funksjoner for folk i alle aldre. Figur 22 Landskapsplan for utbyggingsområdet

33 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P Hovedgangforbindelser i planen og skolevei Det er gjennomtenkte løsninger for gangforbindelser i planen. Det er sikret god tilgjengelighet ut til Hillevågsveien hvor det sannsynligvis vil etableres holdeplass ved etablering av midtstilt kollektivfelt. Rekkefølgekrav i første byggetrinn tilrettelegger for gangforbindelse mellom Hamneveien og Bergsagelveien, over Hamneveien 12. Gangforbindelsen styrker tilgjengeligheten for gående til Hillevåg torg, Kilden kjøpesenter og er første etappe i å etablere parkveien (fig 8) og en sikrere skolevei til Kvalaberg skole. Det er også utarbeidet et eget notat ift. skoleveier til Auglend skole og Kvalaberg skole.

34 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 33 Figur 23 Temakart over gangforbindelse i utbyggingsområdet

35 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P Felles oppholdsarealer pr. boenhet For beregning av felles uteoppholdsarealer pr. boenhet legges til grunn arealer regulert til park, torg og felles gangforbindelser og de fleste arealer for felles uteoppholdsareal (f_but). Arealer lagt til grunn for uteoppholds-regnskapet er vist i figur 25 og utgjør til sammen ca kvm. I tillegg skal minimum 1/6 av takflatene etableres som felles takterrasser, dette utgjør ca kvm. Private takterrasser, balkonger og hagearealer er ikke med i beregningen og kommer i tillegg. Portrom og gjennomganger gir rom for mulige møteplasser og oppholdsarealer/lek under tak. Bestemmelser sikrer også 200 kvm innendørs fellesarealer i BBB5. Det angis ikke spesifiserte funksjoner for disse arealene, men er tiltenkt å være tilgjengelig for sameiets varierende behov over tid. Arealene kan eksempelvis innrettes som felles gjestesoverom, felles kjøkken, treningsrom, lekerom, øvingslokale o.l. Arealene øker kvaliteten, attraktiviteten og mulighetene for fremtidige beboeres bruk. Forvaltning av arealene overlates fullt og helt til sameiet/velforening. Felles innendørsarealer, takterrasser og uteoppholdsarealer utgjør til sammen ca kvm. Fordelt på antall leiligheter utgjør dette ca. 29,6 kvm pr. leilighet ved maksimal utnyttelse. I tillegg kommer private utearealer på bakkenivå eller balkong. Dette står forhold til kommuneplanen og regionalplanens krav og er en bedre arealoppnåelse enn ved førstegangsbehandling. Figur 24 Flatene definerer arealer som inngår i beregning av uteoppholdsarealer. Figur 25 Det sammenhengende og åpne vegg-til-vegg rommet mellom bygningsvolumene.

36 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P Blå-grønn faktor I revisjon av kommuneplanen har er det ny retningslinje, punkt 1.11, 2, for beregning av planers blå-grønn faktor med utgangspunkt i følgende normer: I byutviklingsakser: 0,7 Utenfor byutviklingsakser: 0,8 Allment tilgjengelige gater og plasser: 0,3 For å regne ut tomtens blågrønne faktor beregnes alle blå og grønne kvaliteter i forhold til tomtens areal. I verdisettingen av de ulike kvalitetene brukes en poengskala fra 0 til 1. Skalaen brukes slik at areal med få blågrønne kvaliteter får laveste verdi, mens areal med for eksempel vannspeil, vegetasjon og permeable flater får høyest verdi. Slik planen foreligger utgjør denne faktoren 0,7. Se også eget notat vedlagt saken for ytterligere informasjon Planforslagets tilgjengelighet, jf. prinsippene for universell utforming Alle uterom skal i størst mulig grad være tilpasset alle brukergrupper i samfunnet. Innganger, parkeringsanlegg og fellesarealer er utformet slik at det er lett å orientere seg i området. Selv om parkdraget er veldig stort er det laget tydelige bevegelsesmønstre mellom parkeringsplasser, innganger, leke- og oppholdsplasser og avfallscontainere. Det er tilrettelagt for HC-parkeringsplasser både på bakkenivå og i parkeringskjellere. Adkomst til alle innganger og til felles oppholds- og lekeplasser utformes med fast dekke, trinnfritt, og med stigning i tråd med krav til universell utforming. Overganger mellom ulike belegg samt kanter som avgrensning til bed danner naturlige visuelle ledelinjer. Det plantes ikke giftige og allergifremkallende planter. 6.5 Solstudier I prosessen etter høring har vi studert solforholdene nærmere for Kulimporttomten og vurdert at sørlige høyhus skal reduseres med to etasjer for ikke å forringe solforholdene på lekeplass på Kulimporttomten. Etter 1. gangsbehandling er også 3d-modell korrigert etter regulerte høyder på terrenget på Kulimporttomten slik at solstudiene er mer presise iht. reguleringsplan. Den foreslåtte utbyggingen har tilpasset bygningshøydene ut mot Hillevågsveien slik at dette gir mest mulig gunstige solforhold inn i området. Det indre gårdsrommet har god solbelysning med 59 % sol kl 15 ved jevndøgn og 67 % sol ved midtsommer kl 18. I nord skyggelegges arealer regulert til trafikkformål, men dette kan endres avhengig av hvilken løsning som velges for kryssing av jernbanen til Paradis. Arealer som er skyggelagt i nord 21. mars eies av Køhlergruppen AS. Vedlagte solstudier dokumenterer sol- og skyggeforhold og viser bl.a. at skyggevirkningene blir mindre enn det som ble framlagt ved 1. gangs behandling.

37 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 36 NB: Oppdaterte solstudier ettersendes 30. april. Figur 26 Solstudier levert til førstegangsbehandling, jevndøgn. Figur 27 Sol og skyggevirkning ved jevndøgn Utsiktsforhold Det er lagt til rette for åpninger i bebyggelsen, som spesielt fra det indre uterommet vil kunne oppleve utsikt også til fjorden og Hillevågsvannet, men også fra Hillevågsveien og inn i parkrommet. Fra Mølleveien er det lagt til rette for en siktakse tvers gjennom området, der en også fra utsiden av bebyggelsen mot Hillevågsveien kan fornemme landskapsrommet på andre siden av bebyggelsen mot Hillevågsvannet. Utsikt til det indre parkområdet vil være en vesentlig utsiktskvalitet for utbyggingen. Alle boenheter vil orienteres mot og oppleve dette rommet fra leilighetene. Framtidig bebyggelse Kulimporttomten på østsiden av jernbanen vil legge begrensninger på utsikten fra planområdet og i retning Hillevågsvannet og Gandsfjorden. Denne framtidige utbyggingen har en skråstilt lamellbebyggelse, som blokkerer for utsikt i denne retningen i utbyggingsområdet og opp til ca. kote 25. Fra og med ca. kote 25 vil leilighetene i øst ha svært gode utsiktskvaliteter mot Hillevågsvannet, Gandsfjorden og Ryfylkefjellene. 6.6 Adkomst og trafikk Bortsett fra adkomst i nord og sør har det vært et bærende prinsipp i utforming av planen at området skal være bilfritt. Det vil være nødvendig med nyttekjøring og utrykning, men intensjonen er at det indre gårdsrommet skal være mest mulig bilfritt og for trygg ferdsel og lek Varelevering, renovasjon og utrykning Det skal ikke være gjennomkjøring i planen for noen typer kjøretøy bortsett fra utrykningskjøretøy. Det legges til rette for tre områder for renovasjon i planen. Områdene blir nedgravde avfallsbeholdere og plasseres sør og nord i planområdet. Alle boliger har gangavstand innenfor maks 100 meter fra inngangsparti. Henting av avfall skjer ca.

38 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 37 annenhver uke. Områdene er plassert med hensyn til tilfredsstillende atkomstforhold og snumuligheter for renovasjonsbil. Avfallshåndtering, både for bolig og næringsarealer, skjer ved vendehammer i nord og sør. For BRE3 vil renovasjonsbilen har plass å snu i krysset Baneveien x Hamneveien. Løsningene er avklart med Hamnetunet og Renovasjonsavdelingen i kommunen. Varelevering skjer ofte med hyppig frekvens skal derfor skje fra parkeringsplasser i nord og sør med videre transport på pallejekk eller tilsvarende. Lengste leveringsavstand, gitt at adkomstpartiene plasseres som foreslått, er avstand er ca. 60 m. Dette er noe lenger enn anbefalt avstand på 50 m. Ved større leveranser (for eksempel til møbelbutikk) vil det være naturlig med leveranser fra gangvei SGG16, men dette forventes å være unntaket fremfor regelen. Øvrige leveranser og tjenester, som blomsterbud/ drosje/ pizzabud/ post, skal fortrinnsvis parkere i nord og sør og levere varene til fots. Utrykningskjøretøy har behov for å kunne betjene bebyggelsen også i øst. Både SGG10, SGG1 og SGG16 etableres som kjøresterke flater og svingradier er dimensjonerte for store kjøretøy Endret adkomst fra Hamneveien Etter innspill fra Hamnetunet imøteser vi ønsket om å endre adkomstløsningen til næringsarealer og parkeringskjeller som i større grad skjermer for støy, støv og innsyn for de nærmeste leilighetene i Hamnetunet. Ny adkomst får avkjørsel fra Hamneveien og går i gateplan innunder bebyggelsen til parkeringsplasser på SPA2 og SPA3. Innunder bebyggelsen vil det også legges kjørefelt for ramper opp og ned i parkeringsanlegget. Terrengforskjeller vil dekkes med vegetasjon og gabioner som terrasserer høydeforskjellen mot SGS2 og gjør naboskapet til Hamnetunets leiligheter grønnere. Byggeavstanden på 14 m beholdes uendret. Løsningen er presentert for Hamnetunet og er akseptert som en god løsning. Figur 28 Plan ved førstegangsbehandling Figur 29 Plan ved andregangsbehandling

39 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 38 Figur 30 Prinsippsnitt som viser innkjøring fra Hamneveien og eksisterende gang/sykkel-vei mellom Hamnetunet og utbyggingsområdet. Figur 31 Viser adkomst for kjøretøy og gangforbindelsen mellom Hamnetunet og første byggetrinn. 6.7 Parkering Sambruk av parkeringsplasser Planområdets høye tetthet og kombinasjon av boliger og næringsareal, åpner for en viss reduksjon av parkeringstilbudet i forhold til maksimalkravet i kommuneplanen. Ulike arealformål har maksimal etterspørsel etter parkering på ulike deler av døgnet, eksempelvis kontor og bolig. Som et nøkkeltall vil det være uproblematisk å benytte 30% av parkeringsplassene til næringsarealene til boligparkering på kveldstid. Dette utgjorde ved 1. gangs behandling ca parkeringsplasser.

40 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 39 Det at bolig er såpass dominerende i størrelse her, vil selvsagt redusere potensialet for sambruk av plassene, og potensialet vil tilsvarende kun være på 8 10 parkeringsplasser. Andelen handel og service, som ofte har lange åpningstider osv., fører også til en viss begrensning i sambrukspotensialet. Større sammenhengende anlegg for boligparkering uten for stor grad av reservering av plassene, vil ha et lavere behov for reserverte gjesteplasser. Vi foreslår derfor at besøksplasser for boligene reduseres fra 0,2, iht. kommuneplanens parkeringsnorm, til 0,1 plass per bolig, og at vi da får en reduksjon på ca. 35 plasser (med utgangspunkt i 350 nye boliger). Det er tiltenkt etablering av et parkeringsselskap for parkeringsanlegget der hver enkelt bolig, og næringsarealer, kan leie parkeringsplass. Det er også tenkt sambruk av plassene mellom bolig, gjester og næring. Brukerbetaling og det at man ikke er forpliktet til å leie plass, antas å føre til redusert etterspørsel etter parkeringsplasser. Erfaring med dette i de første byggetrinnene, kan gi kunnskap som fører til at man kan endre parkeringsfordelingen Planens bestemmelser for bolig og næringsparkering Som følge av rådmannens innstilling, innsigelse fra fylkeskommunen og innspill fra byplan har vi valgt å ytterligere redusere parkeringsdekningen for boliger. Kommunen ønsker at parkeringsdekning i områder med god tilgjengelighet reduseres noe, det samme anbefales i regionalplan, og planbestemmelser legger opp til følgende endringer: Ved førstegangsbehandling var parkeringsdekningen på maksimalt 1,1 plasser pr bolig. Ved andregangsbehandling foreslås at parkeringsdekningen for boliger settes til 1,0 plasser pr bolig over 55 m2 BRA, og maks 0,5 plasser for boliger under 55 kvm BRA, samt at det avsettes 0,1 plasser til gjesteparkering pr. bolig. Dette gir en parkeringsdekning som ligger ca. 8% under kommuneplanens maksnorm, altså identisk med kravet i Stavanger sentrum. Avhengig av hvor stor andel boliger med størrelse under 50 m2 BRA som bygges, kan antall parkeringsplasser bli inntil 16% lavere enn maksnormen i kommuneplanen. Parkering for næringsarealer reduseres fra 1 plass pr. 100 kvm BRA til 0,9 iht. revidert kommuneplan. Bestemmelsen ligger innenfor retningslinjene i regionalplan som angir en parkeringsdekning på mellom 0,75 og 1,0 for dette området Bilparkering I området vil all parkering for bil til boligbebyggelsen og arbeidsplasser for kontor legges til underetasjen. Parkering over bakken vil være forbeholdt korttidsparkering for handel- og tjenesteyting og kontor. Det legges til rette for 22 parkeringsplasser på bakkeplan i nord og 16 parkeringsplasser i sør. 5 % av alle plasser skal dimensjoneres for bevegelseshemmede og 5 % av plassene skal ha mulighet for el-uttak.

41 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 40 Totalt i området legges det til rette for 472 plasser, der 434 av disse plasseres i anlegg under bakken gitt full utnyttelse iht. plan. Parkering i underetasje er illustrert i skisseprosjektet, og dokumenterer at behovet for den utbyggingen planen legger til rette for, kan gjennomføres. Parkeringsanlegget i nord vil måtte anlegges slik at fremtidige planer for kontorblokk tilpasset adkomst til Paradis kan etableres samstemt med parkeringsanlegg for denne planen. Dette er vist ved grå, skravur på illustrasjon under. Figur 32 Første underetasje av parkeringsanlegg, ca. kote Underetasje langs Hillevågsveien benyttes til sykkelparkering, boder og noe næringsareal i sørvestre hjørne. Figur 33 Andre underetasje av parkeringsanlegg, ca. kote Sykkelparkering Parkering for sykkel legges til rette for iht. krav i kommuneplanen. Det er lagt til grunn at sambruk mellom sykkelparkering for bolig og næring kan skje. Kommuneplanen har høye krav til parkeringsdekning for sykkel med 3 plasser pr. boenhet. For denne planen (ca. 350 boenheter) utgjør kravet sykkelplasser for boliger. Næringsarealene har krav om 3 sykkelplasser pr. 100 kvm og legges til grunn (regionalplan har krav om 2 sykkelplasser pr 100 kvm). Med 2900 kvm næringsareal utgjør kravet 87 sykkelplasser.

42 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 41 Samlet krav iht. kommuneplan utgjør 1137 sykkelplasser. Samlet vurderes dette å være svært høyt og en kan stille spørsmål om sannsynligheten for behovet for 3 sykkelplasser pr bolig, spesielt for leiligheter under 55 kvm og ettersom det legges opp til fellesløsninger som gir sambruk. Vår intensjon er å etablere sykkelplasser ut fra hva som er en god løsning for brukerne innenfor og ikke bare tilfredsstille et oppfylt krav. Når det er sagt så har planen tilstrekkelig plass til alle sykkelplasser iht krav. Sykkelparkering kan etableres i parkeringsanlegg, på angitte plasser definert til sykkelparkering og det foreslås at en nødvendig sykkelparkering etableres trinnvis i takt med utbyggingen og behov i området avsatt til sykkelparkering i øst mot jernbanen for å unngå en overetablering av sykkelplasser på området som ellers kan fungere som fellesarealer. Bestemmelser sikrer at minst 50 % av sykkelplasser på bakkenivå skal være overdekket og låsbart innrettet og åpner for en viss reduksjon av sykkelplasser dersom det kan dokumenteres overdekning av plasser Gjesteparkering for Hamnetunet borettslag Hamnetunet borettslag har per i dag ingen egne gjesteplasser. Eksisterende parkeringsplasser i Hamneveien er skiltet privat gjesteparkering, men skjer på offentlig eid grunn og reguleres nå som offentlig parkeringsplasser, hvorav to dimensjoneres for forflytningshemmede. I plankartet reguleres eksisterende situasjon og medfører derfor ingen endring i forhold etablert løsning. Skilt om privat parkering må tas ned.

43 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P Planens adkomstforhold Planområdet har adkomst fra Hillevågsveien i nord og Hamneveien i sør. Adkomst i nord skjer på bakkenivå, kote + 14, dagens adkomst beholdes uendret. Det vil etableres en rampe ned til parkeringsanlegg til kote +11 ved dagens terrengsprang for innkjøring til parkeringsanlegget. Innenfor anlegget går ny rampe ned til parkeringsetasje på kote +8. Figur 34 Kjøremønster for adkomst i nord. Stiplede linjer angir kjørebaner/ramper under bygg. Grønn pil er adkomst på bakkenivå.

44 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 43 Fra sør kjører en fra Hamnetunet under bebyggelsen i BKB1 på bakkenivå inn til gjesteplasser SPA2 og SPA3. Under bebyggelsen svinger en av på rampe ned til parkeringsanlegg. Rampe for utkjøring, fra parkeringsanlegg, vil rampe her også komme innunder bebyggelsen. Figur 35 Kjøremønster for adkomst i sør. Stiplede linjer angir kjørebaner/ramper under bygg Mulighet for endret adkomst til utbyggingsområdet fra sør Av hensyn til at kort avstand mellom kryss begrenser muligheten til å prioritere busser i FV.44, drøftes muligheten for å stenge Hamneveien i krysset med Fv.44 Hillevågsveien, alternativt bare å tillate høyre avsving og høyre påsving.

45 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 44 Løsningene gir ulike effekt for adkomsttrafikken. Trafikkanalysen som ble gjennomført, viste at fremkommelighet for bussene og annen trafikk var best ivaretatt ved at Hillevågsveien 24 fikk adkomst både i nord og i syd. I forbindelse med vurderingen har tiltakshaver diskutert ulike alternativer for å løse adkomst mot sør uten å benytte Hamneveien. Et alternativ er da å løse inn Hamneveien 12, og legg en ny adkomstvei som kobles på Kvalabergveien, og så benytter krysset Kvalabergveien/Fv.44 Hillevågsveien. De to løsningene er ikke analysert i detalj og krever ny reguleringsmessig behandling. Man ønsker allikevel her å foreta noen overordnede vurderinger av muligheter og konsekvenser Stengning av Hamneveien Den beste løsningen for trafikken i Fv.44, er trolig at Hamneveien stenges helt. Ut over at høyre av/på-løsning genererer mer venstresvingende trafikk i tilstøtende rundkjøringer, og mer trafikk mellom kryssene, unngår man også brudd i det gjennomgående tilbudet for gående og syklende. Dette er fordelaktig, både for komfort, reisetid (syklister) og sikkerhet (færre kryssingspunkter på sykkelfeltene og gangfeltene). Rent teknisk vil gjennomføring av adkomstveien mellom Hamneveien og Kvalabergveien være uproblematisk. Høydeforholdene ligger godt til rette. Hamneveien 12 må rives, og kommunal lekeplass i Baneveien må flyttes. Gjenværende bebyggelse mellom ny adkomstvei og Fv.44, må få sin adkomst omlagt, enten som vist i Figur 36 eller ved annen løsning med adkomster til den nye veien. Hvorvidt det er aktuelt å vurdere ny regulering av hele området fram til Fv.44 under disse forutsetningene drøftes ikke videre her. Ved regulering av området mellom Kvalabergveien 31 og Fv.44 må man, avhengig av valgt løsning for gjenværende boliger, vurdere om ny adkomstløsning vil kreve at rampen til undergangen under Fv.44 i Baneveien må legge noe om mot syd. Hamneveien kan stenges vest for adkomsten til Hillevågsveien 24 hvis ønskelig. Kjøreforbindelsen mellom Hamneveien og Baneveien i øst, kan også stenges om ønskelig. Denne ligger i et planlagt gangdrag/grøntdrag, og redusert trafikk i området ville være en styrke for dette tiltaket.

46 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 45 Figur 36. Mulig adkomst-situasjon ved stengning av Hamneveien, med ny adkomst til Kvalabergveien - Fv Høyre av/høyre på i Hamneveien Ved en slik løsning vil trafikk fra Hamneveien som skal mot sør, måtte kjøre nordover og gjøre en U-sving i rundkjøring ved Frida Hansens vei. Trafikk fra nord som skal til Hamneveien må tilsvarende gjøre en omvei via u-sving i rundkjøring ved Haugåsveien. Dette vil prinsipielt sett øke utkjørt distanse og belaste de aktuelle kryssene mer. Det er usikkert om det vil endre fordelingen av trafikken på adkomstene til Hillevågsveien 24. Sannsynligheten er at det vil bli mer attraktivt å benytte høyre på i Hamneveien i stedet for kryss med Frida Hansens vei, siden signalreguleringen av sideveien i Hamneveien i utgangspunktet fjernes når rundkjøringen utgår, mens Frida Hansens vei fortsatt har signalregulert kollektivprioritering, og prioritet på avvikling i FV.44. Man kan se for seg at andelen som benytter FV.44 fra Hamneveien når man skal mot sør øker, og at man får flere u-svingende i rundkjøring Frida Hansens vei, siden disse vil ha prioritet og forkjørsrett i forhold til de som kommer ut fra Frida Hansens vei. For trafikk fra nord til Hillevågsveien 24, vil det trolig bli mer attraktivt å benytte krysset i Frida Hansens vei, noe som øker andelen venstresvingende i dette krysset, som er sårbart for køoppbygging og tilbakeblokkering til krysset med Hillevågstunnelen, som også er kollektivtrasé.

47 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 46 Atkomstsituasjonen mot Paradis er uavklart. Faller krysset i Frida Hansens vei bort som adkomst til Paradis, vil trafikken her reduseres betydelig. Konsekvensene av reduserte svingemuligheter i Hamneveien vi da trolig være noe mindre Kryss Frida Hansens vei I en situasjon der adkomst til Paradis faller bort, er det uttalt at rundkjøringen, og derved venstresving i krysset kan bli vurdert fjernet. Under forutsetningene frigjøres det areal, og det vil trolig bli utviklet mer næringseiendom i dette området, slik at det blir en del økning i adkomsttrafikk til området nord for Hillevågsveien 24. Igjen vil en høyre av/høyre på løsning føre til økning i trafikken mellom kryssene, og økt andel U-sving i tilstøtende rundkjøringer (bl.a. Kryss Hillevågstunnelen). Under disse forutsetningene vil vi anbefale at man utreder nærmere en direkte påkobling i krysset med Hillevågstunnelen. Bypakke for Nord-Jæren innebærer finansiering av et nytt tunnelløp, og krysset må uansett bygges om. En ny arm vil trolig føre til behov innløsning/rivning av Hillevågsveien 8. De øvrige eiendommene blir uansett berørt av korridorutvidelsen. Eventuell overgang fra midtstilte til sidestilte kollektivfelt kan da løses sør for krysset. Figur 37. Ved vurdering av krysset i Frida Hansens vei, vil det være en bedre løsning for planområdet å koble adkomsten til krysset ved Hillevågstunnelen. Dette krysset skal uansett bygges om som del av bypakke nord- Jæren.

48 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 47 Under disse forutsetningene vil det trolig være en god løsning å samle all adkomst i dette nye krysset. Samlet sett vil trafikkøkningen i krysset bli moderat i forhold til situasjonen med et kryss med reduserte svingemuligheter i Frida Hansens vei, og en fjerde arm i krysset kan erfaringsmessig gi vel så gode kapasitetsforhold, som i et tre-armet kryss. Løsningen kan også vurderes i en situasjon der adkomst til Paradis opprettholdes, men det vil da være andre hensyn som må vurderes, blant annet kryssingen av jernbanen i ulike modeller. En samlet løsning for Hillevågsveiens østside kan altså kunne være å sløyfe alle kryss mellom Haugåsveien og Hillevågstunnelen. Det må gjøres nye kapasitetsberegninger for kryssene i forbindelse med en eventuell videre utredning Samlet vurdering for planområdet En reduksjon i svingebevegelsene i de to adkomstkryssene til Hillevågsveien 24, er i seg selv negativt for utbyggingen. Trafikkanalysen viste at to fullverdige adkomster gir best avvikling både for kollektivtrafikken og biltrafikken. Ved en ytterligere prioritering av bussenes fremkommelighet kan reduksjon i antall kryss tenkes, og en løsning der Hamneveien/Baneveien kobles på i kysset Kvalabergveien/ Hillevågsveien, vil ikke være negativt for Hillevågsveien 24, under forutsetning om at kapasiteten i krysset med Haugåsveien er tilstrekkelig. Ved valg av høyre av/høyre på i Hamneveien, må etter vår oppfatning den andre adkomsten i Frida Hansens vei opprettholdes med alle svingebevegelser, for å unngå uakseptable adkomstforhold, med dårlig orienterbarhet, mye ekstra kjørelengde og økt andel u-sving i tilstøtende rundkjøringer. Den løsningen som på lang sikt kan være den beste både for trafikkavviklingen, adkomst til planområdet og tilstøtende områder, er å basere adkomst til områdene i to kryss, nemlig kryss med Kvalabergveien og Hillevågstunnelen. Dette vil muliggjøre konfliktfri busway og sykkelfelt på hele strekningen langs Hillevågsveiens østside.

49 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 48 7 UTBYGGINGSREKKEFØLGER Prosjektets størrelse tilsier at utbyggingen vil brytes opp i flere byggetrinn. Av markedsmessige hensyn vil det enkelte byggetrinn trolig ha en størrelse på ca. 50 til 60 boenheter. Det er sannsynlig at utbyggingen vil gå over 4-6 ulike byggetrinn og over flere år avhengig av etterspørsel og behov for nye boliger i området. Størrelsen og utformingen av det enkelte byggetrinn vil søkes om i rammesøknad og en vil her avklare behovet for nødvendig opparbeiding av tilhørende funksjoner som atkomst, parkering og grøntfunksjoner, utover det som er angitt i bestemmelser. Det vil være behov for en viss fleksibilitet rundt midlertidig og permanent opparbeiding, slik at investeringene og utbyggingen blir mest mulig rasjonell for videre arbeid i området. Et eksempel på dette er opparbeiding av parkeringskjeller, der det vil være hensiktsmessig å vurdere hvordan slike større anlegg kan beredes og opparbeides, uten at dette følger konkret antall boliger i de ulike byggetrinn. Av hensyn til eksisterende inngåtte leieavtaler og eiendomsforhold i området vil det være hensiktsmessig å starte utbyggingen i sør, og trinn for trinn bygge seg nordover i utbyggingsområdet. Sannsynligvis vil første byggetrinn omfatte 57 boenheter i tillegg til handel- og kontorlokaler på ca kvm. Øvrige byggetrinn er vanskeligere å definere. En kan fortsette på bebyggelsen langs Hillevågsveien eller starte utbyggingen av boliger langs jernbanen. Det er uansett en intensjon om å ferdigstille byggetrinn nærmest Hamnetunet først, og at de første byggetrinnene får størst andel av parkarealene slik at vekstforhold for beplantingen i parken får mest mulig tid på seg til å gro. Krav til opparbeiding av et avgrenset prosjekt med tilhørende prosjektavhengige funksjoner må avstemmes iht. krav i rammesøknaden. Det samme gjelder for oppfølging av eksterne rekkefølgekrav som denne reguleringsplanen utløser. Krav til grønt og parkering m.m. i forbindelse med byggetrinnene er satt i bestemmelsene

50 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 49 Figur 38 Illustrasjon av utbyggingstrinn med tabell av arealer.

51 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 50 8 PLANENS TEKNISKE LØSNINGER 8.1 Energiforsyning Det er ikke tatt endelig stilling til energiforsyning i planområdet. Det stilles krav til fornybar energiforsyning for nye bygg og utbyggingsområder i teknisk forskrift. For å tilfredsstille dette kravet må det legges opp til en fornybar energiforsyningsløsning som kan dekke minst 60 % av oppvarmingsbehovet for den planlagte bebyggelsen i Hillevågsveien 24. Tilknytning til Lyse Neos fjernvarmeanlegg er aktuelt, men pga. av framdrift og økonomi vurderes også andre alternativ. Andre aktuelle løsninger er varmepumpe, basert på grunnvarme eller sjøvann, eller energibrønner. Alle disse alternativene vil oppfylle krav til fornybar energiforsyning. Det er gjort en analyse av disse tre alternativene med tanke på muligheter i området og kostnader i egen energiutredning for Hillevågsveien, datert februar Bruk av energibrønner er en aktuell energikilde som vil vurderes nærmere fram mot rammesøknad for første byggetrinn. Nærmere plassering av disse vil bli avklart, men det er mest aktuelt å plassere disse i forbindelse med parkeringskjeller. Plassering i grøntområdet kan også være aktuelt. Alle bygg i utbyggingsområdet tilrettelegges med vannbåren varme i tråd med kommuneplanen. Det vises også til rapport om Energiutredning, utarbeidet for planen, datert Energisentral Lyse har behov for en nettstasjon på ca. 30 m2 og det er avklart en hensiktsmessig plassering nord i planen, o_be. Området sjenerer ikke omgivelsene, har lokalisering med tanke på adkomst, avstand til boliger og ventilasjonsforhold. 8.2 Mobilitet i planområdet Det er utarbeidet et eget notat om mobilitetsplan, det henvises til dette for mer utfyllende analyser Reisemønster og reisemiddelfordeling En har undersøkt reisemønster og reisemiddelfordeling til Hillevåg. Dataene er tatt fra reisevaneundersøkelsen for Rogaland fra Til området i Hillevåg fordeler arbeidsreisene seg på de ulike reisemidlene som vist i tabellen. Bilandelen er i dag på ca. 70%, andelen kollektivtrafikanter er på 11%, mens gående og syklende utgjør 17,5%.

52 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 51 Reisemiddel Andel % Gange 7,5% Sykkel 10,0% Moped/MC 0,5% Bilfører 70,0% Bilpassasjer 0,5% Kollektiv 11,0% Annet 0,5% Tabell 1 Dagens reisemiddelfordeling, (kilde: Sintef, RVU 2012). Gående og syklende Fordelingen av «alle arbeidsreiser», til området viser at ca. 50% av arbeidsreisene er kortere enn 3 km luftlinje. En tidligere analyse av reisetid, viser at gjennomsnittlig reisetid for de som bor innenfor sykkelavstand er 20 minutter, noe som samlet sett indikerer at svært mange boliger i området har kort reiseavstand til Hillevågsveien 24. Den betydelige fortettingen som vil skje gjennom boligutbygging innenfor planområdet, i Paradis, i «Urban sjøfront, og en rekke prosjekter i nærområdet og langs Fv.44, vil forsterke dette bildet. Potensialet for å øke andelen gående og syklende er derfor betydelig. Planområdet vil knytte seg opp til omkringliggende gang og sykkelveinett på en god måte. Når det gjelder infrastrukturen, er det en svakhet at hovedsykkelruta mot vest, i dag ligger i boliggater med blandet trafikk. Betingelsene for rask og sikker sykling i denne retningen er derfor ikke på et godt nok nivå. Et hovedkrav både for gående og syklende er separate anlegg med god sikkerhet og fremkommelighet på alle hovedruter. Kollektiv Fv.44 er den sterkeste kollektivaksen i Stavanger, og betjener sentrale deler av bybåndet Stavanger Sandnes på en god måte. Planområdet har også god tilgjengelighet til jernbanen, via Paradis stasjon som ligger m lenger nord. Busstilbudet i Fv.44 har sin styrke på korte og mellomlange kollektivreiser, mens jernbanen med sin høye fremføringshastighet har sin styrke på mellomlange og lange arbeidsreiser. I kombinasjon dekker disse to tilbudene nord/sydaksen i byområdet på en god måte. Det går 11 busser/time i hver retning i Fv.44, i tillegg tangerer rute 4 området, med forbindelse mot Tjensvoll og sentrum. En rekke X-ruter mot Forus tangerer området. Disse er ofte av begrenset verdi for arbeidsreiser til området, delvis fordi de ikke har avstigning, og fordi de er tilpasset transport til Forus om morgenen og fra Forus om ettermiddagen. Det er 4 holdeplasser i Fv.44 som er nært knyttet til området, 2 i nord og to i syd. I tillegg har vi holdeplassene mellom Strømsbrua og Hillevågstunnelen, som dekker rutene som går i Fv.44 i nord, men følger Hillevågstunnelen mot vest. Fordeling av kollektivreiser til området, viser en påfallende mangel på kollektivreiser mot østre bydel og Hundvåg. Dette har sammenheng med mangler i kollektivtilbudet. 12% av

53 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 52 arbeidsreisene passerer Strømsbrua, og 6,4% passerer Bybrua, men kollektivandelen i denne aksen er 0%. Rute 4 over Tjensvoll fungerer også godt i forhold til dette området, mens områdene nord for sentrum har lavere andel av kollektivreiser enn av totale antall reiser. Potensiale reisemiddelfordeling I dette området er kollektivandelen i dag på 11%. Det bør være potensiale for å øke denne andelen en del ved å inkludere østre bydel og Hundvåg i kollektivnettet som betjener bydelen, og forbedre forbindelsen til Stavanger nord, og Sunde/Kvernevik-området. På sikt bør kollektivandelen kunne øke til mellom 20 og 25%. Det er trolig et enda større potensial for økning av andelen gående og syklende. Mange av dagens arbeidsreiser er relativt korte (ca. 50% kortere enn 3 km luftlinje), og det skjer en betydelig fortetting med boliger innenfor akseptert gang og sykkelavstand. Parallelt med at kapasitet i bilveinettet blir en minimumsfaktor, vil dette kunne føre til betydelig økning i sykkelandelene og andelen gående. Dagens nivå på 17,5% bør det derfor være realistisk å øke til mellom 30 og 35% i fremtiden. Det bør derfor tilrettelegges for høy standard på hovedsykkelrutene som tangerer planområdet. Egne anlegg for syklende og for gående bør være et hovedkrav i disse områdene. Dette blir viktigere etter som tettheten øker, og det også blir et spørsmål om kapasitet på sykkelanleggene. Dagens bilbruksandel i arbeidsreiser til dette området er på ca. 70%. Bilbruksandelen i Stavangerområdet bør ligge under 50% for å møte utslippskravene i «klimaforliket». Dette området bør ha gode betingelser for å oppnå en reisemiddelfordeling der bilandelen ligger mellom 35 og 40% Trafikk Overordnet om trafikken i Hillevågsveien I kryssene med Hillevågstunnelen, og med Haugåsveien, er trafikkmengdene såpass store at man nærmer seg kapasitetsgrensen for veinettet. Det foreligger også en rekke planer om nye utbygginger av boliger og næringseiendom langs Fv. 44 sørover, og ytterligere prosjekter nord for vårt område som vil generere en god del ny trafikk. Hovedkonseptet for Fv.44, er to felt for kollektivtrafikk, og 2 felt for den øvrige trafikken. Det ligger derfor ikke til rette for noen vesentlig kapasitetsøkning. Vesentlig økning i trafikkvolumene vil derfor ikke være mulig. Det som derfor vil skje ved en gradvis urbanisering av områdene langs veien, er at veiens funksjon som overordnet vei for biltrafikk blir redusert. Gjennomgangstrafikken, som får alternative ruter (bl.a. Ryfast) og reisemiddelvalg blir fortrengt av lokaltrafikk. Biltrafikken vil til enhver tid beslaglegge den kapasiteten som stilles til rådighet, øvrig transportbehov må dekkes med kollektivtrafikk, sykkel og gange.

54 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 53 Det som vil avgjøre hvor stor biltrafikk som kan tillates, er hensynet til kollektivtrafikkens fremkommelighet. Forutsetningen for at kollektivtrafikken skal kunne ta større deler av transporten, er at den får full fremkommelighet i sine viktigste traseer. I Stavanger er Fv.44 en av de viktigste kollektivårene. Konsekvensen av dette er at typiske rushtidsreiser som arbeidsreiser i mindre grad kan skje med bil, mens det er grunn til å anta at lokal servicetrafikk osv. for næringslivet langs FV.44, fremdeles vil ha rimelig gode vilkår, ved at deler av trafikken kan skje til andre tidspunkter. Hovedbildet for biltrafikken i framtiden vil derfor trolig bli: Liten eller ingen generell økning av maksimal timetrafikk Noe lengre rushtider (starter tidligere og varer lenger) Trafikkanalyse Det er utarbeidet en grundig trafikkanalyse som ligger ved saken til planbehandling. Det vises til denne for en mer detaljert vurdering av trafikk og kapasitet på hovedveinettet, gitt ulike scenarier for trafikk, atkomstforhold og kryssing av Hillevågsveien. Trafikkanalysen fokuserer ulike problemstillinger som har betydning for planforslagets utforming, og trafikkavvikling på Fv.44, og sideveien. Følgende problemstillinger belyses spesielt: Utbyggingens påvirkning på trafikkavviklingen Behovet for to adkomster Konsekvenser av etablering av ny bro over jernbanen med trafikk fra Paradisutbyggingen etc. Fremkommelighet for bussene Det er utarbeidet et eget notat om trafikkanalysen, og det vises til denne når det gjelder detaljerte analyser. Trafikkanalysen har vært grundig diskutert med veivesenet og kommunen gjennom planarbeidet. En har kommet fram til følgende løsninger for å best ivareta de samlede trafikale forholdene i Hillevågsveien. En eller to atkomster Utbyggingen av Hillevågsveien 24 gir i seg selv ikke så stor konsekvens for trafikkavviklingen i forhold til dagens situasjon, fordi det er en kapasitetsreserve i krysset med Frida Hansens vei i dag. Spørsmålet om en eller to adkomster har derfor ikke så stor betydning med dagens trafikkbelastning. Forskjellen mellom en eller to atkomster er belyst utførlig transportanalysen. I en situasjon med sterk trafikkøkning over brua, til/fra Paradis og andre utbyggingsområder øst for jernbanen, viser imidlertid analysen at avviklingssituasjonen i kryss med Frida Hansens vei blir svært anstrengt. Innføring av 2 i stedet for 1 adkomst vil da redusere kjøretiden for bussen i Fv.44. Analysen av avviking er gjort på en strekning på ca. 650 meter fra nord for kryss med Hillevågstunnelen til syd for krysset med Haugåsveien.

55 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 54 Analysen viser at både bussene og bilene i Fv 44 får kjøretidsreduksjoner i rushtiden. Bussene får kjøretidsreduksjon på 0,8 minutter (17%) i nordgående retning, og 1,6 minutter (28%) ved at man innfører 2 adkomster framfor bare 1 i ettermiddagsrushet. Bussene har størst fordel av tiltaket når trafikksituasjonen blir anstrengt. Reduksjonen i minutter er større for buss enn for bil, og fører til at bussene i nordgående retning faktisk får kortere kjøretid enn bilene, selv om det ligger en del stopp på holdeplass inne for bussen. I situasjonen hvor gjennomgangstrafikken er redusert, er reduksjonen i kjøretid den samme for bussene og bilene. Tabell 2. Viser kjørtidsreduksjon for buss og bil ved bruk av to adkomster i forhold til bare en adkomst. FV 44 Haugårveien - Hillevågstunnelen, reisetid i minutter Nordgående Sørgående Buss Bil Buss Bil Trafikk: Utredningalt. m/ Paradis 1 adkomst 6,7 6,6 4,8 4,1 2 adkomster 5,1 5,2 4,0 3,5 Trafikk: Utredningalt. m/ Paradis, redusert trafikk 1 adkomst 3,5 3,2 3,4 3,0 2 adkomster 2,6 2,3 2,7 2,3 Fordelen ved 2 adkomster vil gjelde for all trafikk i kjørefeltene, også sykkelfeltene, hvor syklistene i prinsippet vil følge de samme reglene som bilene. Syklene vil i liten grad bli forhindret av kø mellom kryssene, så effekten vil trolig være mer i tråd med bussenes fremkommelighet enn bilene. Ser man på situasjonen i krysset med Frida Hansens vei, som får mye kø, er det også logisk at en viss avlastning her vil gi mye større forbedring i avviklingen enn hva en tilsvarende økning i Hamneveien vil føre til av økte forsinkelser, siden trafikken her uansett er ganske liten. Fordelene med 2 adkomster til Hillevågsveien 24, er altså at tendensene til kø og forsinkelse i FV 44 blir mindre, kjøretiden i hovedveien reduseres betydelig, fordelen for bussene er større enn for bilene når det er mye trafikk. Sideveistrafikken får betydelig mindre problemer. To adkomster synes derfor å gi større fleksibilitet, og gjøre avviklingssituasjonen i både FV.44 og sideveien mer robust. Hillevågsveien - tverrsnitt I planprosessen er midlertidig og permanent opparbeidelse av Hillevågsveien avklart med kommunen og veivesen. Stavanger kommune har tidligere ønsket at det innenfor en sammenhengende strekning mellom Strømsbrua - Skjæringen, blir tilrettelagt for en enhetlig korridorbredde på 31 meter i Hillevågsveien. Som følge av høring av rekkefølgetiltakslisten for Hillevåg har Statens veivesen uttalt at tverrsnitt smalere enn 34 m ikke aksepteres i planer for bussvei I

56 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 55 møte med veivesen og Stavanger kommune har en kommet fremt til at tverrsnitt på 32 m kan aksepteres i denne strekningen. Kravet har medført endringer i planen, blant annet i byggegrensen mot Hillevågsveien for arealer og løsninger i første byggetrinn. Figur 39 Gjeldende gatetverrsnitt for nytt permanent tverrsnitt i Hillevågsveien med rabatter. Figur 40 Midlertidig opparbeidelse av Hillevågsveien. Fortauet vil midlertidig bli mellom 9 og 10 meter. I reguleringsplanen legges midlertidig løsning til grunn, dvs. at en avsetter plass iht. til forannevnte tverrsnitt i form av bredere fortausareal mot bebyggelsen i Hillevågsveien inntil fremtidig kollektivfelt er etablert.

57 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 56 Etablering av kryssing av jernbanen I vårt planforslag har vi ved førstegangsbehandling lagt til grunn at bro over jernbanen etableres. Vår bebyggelse og atkomstforhold er tilpasset plan 2217 i både horisontal og vertikalplanet. Denne planen forutsetter ikke at denne veiløsningen etableres. Nordlige deler av planen en nå endret og adkomst til parkeringskjeller i nord er sikret ut fra dagens adkomst fra rundkjøring Frida Hansensvei. 8.3 Vann og avløp Når det gjelder tilknytningspunkt for vannforsyning så må dette avklares med Stavanger kommune med tanke på forsyningssikkerhet og kapasitet i forhold til brannvannsdekning. Det vil være naturlig å knytte seg til eksisterende hovedvannledning (450mm) langs Hillevågsveien i nordre ende av planområdet. For å sikre tosidig forsyning kan det bli nødvendig med et ekstra tilknytningspunkt. Tilknytningspunkt for spillvann fra nordre del av planområdet Tilknytningspunkt for spillvann fra søndre del av planområdet Figur 41 Ledningsplan I et permeabelt område fordampes i gjennomsnitt ca. 50 % av gjennomsnitt nedbøren. Øvrig nedbør infiltreres inntil grunnens infiltrasjonskapasitet er nådd og resten vil renne av på

58 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 57 overflaten. Overvann fra tak og tette flater vil bli ført inn mot det sentrale grøntområde. Terrenget formes med groper og areal som kan oversvømmes i perioder med mye nedbør, jf. landskapsplan. Hovedtyngden av vannet infiltreres, men ved mye nedbør/flom vil det bli etablert flomveier via åpne renner/grøfter mot jernbaneundergangen sør for planområdet. I tillegg etableres grønne tak på store deler av bebyggelsen for å forsinke avrenningen fra takflatene og redusere ytterligere mengden vann som må infiltreres i grøntområdet. Med planlagt utbygging i Hillevågsveien 24 vil andel tette flater bli redusert sammenlignet med eksisterende situasjon mtp. planlagt grøntområdet på ca. 10 daa og tiltak som grønne tak. Selv om avrenning fra planområdet blir sterkt redusert, ønsker kommunalteknisk avdeling at overvann fra utbyggingsområdet ikke føres inn på eksisterende AF-ledninger. Dette begrunnes med at overvannet fra utbyggingsområdet vil belaste kommunens avløpssystem med tanke på ev. tilkobling til AF-ledninger i Hamneveien. Derfor planlegges et separat system i Hamneveien som vil føre overflatevannet fra planområdet ned til sjøen. Det er utarbeidet en overordnet VA-plan for området for utfyllende informasjon om tema. 8.4 Avbøtende tiltak i forhold til miljø- og/eller risikoforhold Det vises til Ros-analysen for identifisering av risikoelementer i tilknytning til prosjektet. Det ble gjennomført en workshop den i Stavanger kommune med et bredt utvalg av kommunale og offentlige etater for identifisering av risiko og sårbarhet. Dette er redegjort for i analysen. Under presenteres de viktigste risikoforholdene i tilknytning til videre oppfølging Forurensning Det er utført en innledende vurdering av forurensning på tomten. Denne rapporten redegjør for problembeskrivelse med innledende prøvetaking av jord. Det er samlet informasjon om historisk bruk av eiendommen, og på den bakgrunn gis det en vurdering av hvordan forurenset grunn kan følges opp i det videre arbeidet. Prøvetakingen har identifisert at deler av området inneholder forurensete masser, men at også deler av området framstår av en slik karakter at gjenbruk av massene kan skje under opparbeidingen av området. Det anbefales derfor at det må gjennomføres supplerende grunnundersøkelser under eksisterende tette flater/bygninger når disse rives, for å kunne utarbeide «tiltaksplan for forurenset grunn» som må foreligge for å få igangsettingstillatelse for arbeidene Støy og vibrasjoner Vibrasjonsmålinger viser at man ikke har problemer med støy fra jernbanen i planområdet. Vibrasjoner fra veitrafikk må vurderes sammen med hvordan Hillevågsveien framstår i fremtiden da fartshumper og opphøyde gangfelt kan medføre høye vibrasjonsnivåer ved uheldig utførelse og antall. Det er utført en støyberegning av området ift. kjente støykilder fra vei og jernbane.

59 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 58 Støyberegningen viser at deler av området ligger i rød støysone og vil ha behov for å fastsette avvikende støybestemmelser i tråd med de som man ser for senterområder og trafikknutepunkter. Støybestemmelsene i planforslaget vil kunne tilfredsstilles for boenhetene ved en nøye arkitektonisk tilpasning til støykravene. Innenivåer og fasadeisolasjon må beregnes og dokumenteres inn mot byggeplanen. Det vises til støyrapporten i sin helhet for fullstendige resultater av denne. Kommuneplanens retningslinjer for støy ang. støy sier at; For tiltak i gul støysone skal minst ett av soverommene og fortrinnsvis halvparten av antall soverom skal ha vindu mot stille side. Boenheter som får soverom eller stue på støyutsatt side skal ha balansert ventilasjon. Stille side skal også være skjermet fra eventuelt andre støykilder. Dersom det tillates boliger i rød støysone skal retningslinjene tilsvarende gul støysone gjelde. I en bysituasjon, der det er ønske om høy tetthet og boligbebyggelse, gir kommuneplanen og gjeldende støyregelverk (T-142/2012) muligheter for å legge til rette for boliger også her. Avbøtende tiltak Støyvurderinger har vært en medvirkende årsak for det konseptet som foreligger ift. bebyggelsens struktur. Ved å bygge en tett randbebyggelse mot aktuelle støykilder, oppnår en at bebyggelsen skjermer uteområdene for sjenerende støy. Tidligere konseptskisser for bebyggelsen fikk relativt mye støy inn fra jernbane siden. Ved å etablere i større grad tette fasader mot støykildene har en oppnådd at det store indre rommet blir godt skjermet for støy. Det er satt utfyllende krav til støy i planens bestemmelser. I forhold til bebyggelsen vil en legge til rette for at tilstrekkelig antall soverom iht. kommuneplanens krav vil bli lagt mot stille side. I høyblokkene, der ikke alle leiligheter er gjennomgående, må en tilstrebe planløsninger der soverom er plassert slik at de er naturlig skjermet mot støy, dvs med vinduer plassert i nisjer vekk fra støykilden. Støyskjermer på bakkeplan må etableres, men tas konkret stilling til i nærmere detaljering av forslaget Vindanalyse På oppdrag for Asplan Viak har Kjeller Vindteknikk AS utført en grundig vind- og komfortanalyse, iht. Lawsons komfortkriterier, for planområdet i Hillevåg. Analysen bygger på sammenligning av fire foreslåtte utbyggingsalternativer. Lokal vindanalyse og komfortanalyse har derfor vært med på å avklare endelig utbyggingskonsept iht. valgte løsninger i denne planen.

60 Planbeskrivelse for andregangsbehandling av plan 2486P 59 Resultatene er sammenlignet med ulike vindkomfortkriterier. Kriterier er gitt for sittekomfort, for utearealer, og for områder med fotgjengere i ro og i bevegelse. Resultatet er i hovedsak svært god skjerming mot vind inne i parkområdet og langs fasadene. Avbøtende tiltak Avbøtende tiltak i form av vegetasjon eller vindskjermer vil bli vurdert der komforten ikke er akseptabel. Dette gjelder blant annet i gaterommene i øst, mellom BBB2 og BBB3, men også innenfor gårdsrommet. Et tiltak for å stoppe kald østavind i sørøst ved Hamnetunet, er en kombinert vindskjerm og sykkeloppstillingsplass. Figur 42 Prinsippsnitt av vindskjerming som voll med integrert sykkelparkering hentet fra landskapsplan. Byplan har også ønsket å se vindforholdene ut fra dagens situasjon. Vindanalysen er supplert med dagens forhold, se figur under, samt takterrasser i tre høyder. Analysen viser at forholdene for eksisterende boliger i Hamnetunet vil være tilnærmet likt etter utbygging, men at det vil være er forsterket vind i gaterommet mellom BBB2 og BBB3. Middelvindnivået er også høyere på takterrassene enn på bakkenivå. Det vises til fullstendig vindanalyse for utdyping av konsekvensene. Figur 43 Årlig middelvind i 2 m høyde for eksisterende bygningsmasse (venstre panel) og utbyggingsalternativ (høyre panel) for Hillevåg.