REGULERINGSPLAN FOR 46/38, SØRUMSAND BESKRIVELSE ALT 1

Transkript

1 SØRUM KOMMUNE Plan- og utbyggingsseksjonen Dato: Att.: Mona Helene Larsen Deres ref.: Vår ref.: Prosjekt: Regulering Sørumsand Prosjekt nr.: 0805 REGULERINGSPLAN FOR 46/38, SØRUMSAND BESKRIVELSE ALT 1 1. INNLEDNING 1.1 Oppdragsgiver Oppdragsgiver er Tanngarden AS, Skiverv. 18, Sørumsand. 1.2 Eiendoms- og eierforhold Planområdet omfatter 46/38 som skal reguleres i detalj. Planarbeidet tar sikte på å regulere 46/38 for kontor og bolig. Eier av 46/38 er Tanngarden AS. 1.3 Planlegger - opplysninger om kompetanse/godkjenning Utførende for planarbeidet er Lil Solnes AS i Trondheim. Oppdragsansvarlig, faglig leder og saksbehandler for planarbeidet er siv.ark. MNAL. Lil Solnes, Firmaet har sentral godkjenning i tiltaksklasse. Lil Solnes AS ivaretar også arkitektfaglig prosjektering for ny tannklinikk og boliger på tomt 46/ Hensikten med planen. Planens formål for 46/38, Tanngarden er å legge til rette for utbygging av tannlegeklinikk og omlag 10 boliger med parkering og boder i kjeller. Planen vil også ivareta nødvendig utvendig parkering, renovasjonsløsning, grøntområde og lekeplass. Den legges stor vekt på universell utforming av hele formålet, både når det gjelder utvendig og innvendige løsninger. Det er planlagt en sammensatt leilighetsstørrelse med 2 til 4 roms leiligheter. 1.5 Gjeldende reguleringsplan, overordnede planer og evt. andre juridiske forhold Det finnes en stadfestet plan nr. 18 for området fra , uten reguleringsbestemmelser. Den nye reguleringsplanen vil erstatte deler av denne. Det foreligger en privatrettslig servitutt som innebærer et forbud mot næringsvirksomhet på eiendommen. Det har imidlertid vært drevet tannlegekontorer i 1.etasje siden 1989, så denne statutten kan vel neppe ha gyldighet i dag.

2 2. PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD 2.1 Beliggenhet og størrelse Planområdet ligger vest i Sørumsand sentrum og er avgrenset av Idrettsvegen i sør og Skrivervegen i øst. Mot nord korresponderer plangrensen med tomtegrensen til 46/176 og 46/315 og mot vest mot 46/78. Planområdet omfatter omlag 2,5 dekar. 2.2 Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelsene. På tomt 46/38 har det siden 70-tallet vært drevet tannlegeklinikk i 1.etasje. Tidligere ble klinikken drevet 1.etasje i nabohuset 46/78. Planområdet er en etablert boligtomt med en villa som i dag har tannlegeklinikk i 1.etg. og leilighet i 2.etg. Det er i tillegg en garasje og et lite anneks på tomten. 2.3 Bebyggelsens struktur, kvalitet og evt. verneverdig bebyggelse. Bebyggelsen består av tradisjonell trebebyggelse med stående panel. Nabotomtene er bebygd i hovedsak med eldre en - og toetasjes bolighus oppført i tre. På tomt 46/315 er det i den senere tid bygget to boligbygg i tradisjonell stil med 7 leiligheter. På nabotomt på østsiden av Skrivervegen er det de senere år ført opp moderne boligblokker i mur og tegl på opptil 8 etasjer. Det er ingen verneverdig bebyggelse innenfor planområdet. 2.4 Demografiske forhold Sørumsand sentrum består hovedsaklig av bebyggelse med blanding av forretning, kontor og boliger. Planområdet grenser til Sørumsand sentrum, og ligger 400 m fra Fokus kjøpesenter og 200 m fra buss- og togstasjonen. Planområdet vil, med en utbygging med kontor og bolig mot Skrivervegen gi en ønsket fortetting i umiddelbar nærhet til handelssentrum og kollektivknutepunkt. 2.5 Barnehage, skole, forretninger. Tomten er sentralt plassert med kort vei til offentlig kommunikasjon, dagligvarehandel, skole og sentrum. Skole- og barnehagekapasiteten er i følge Sørum kommune vurdert i tilknytning til reguleringsplanen og funnet tilstrekkelig. 2.6 Topografi og vegetasjon. Tomten ligger i et terreng som skråner svakt ned mot Glomma i nord. På den opparbeidete tomten består vegetasjonen i hovedsak av busker og blomsterbed. 2.7 Klimatiske forhold Sol. Tomten har gode solforhold med sol fra tidlig morgen til sen kveld. Leilighetene vil få uteoppholdsplasser i form av terrasser mot sørøst og svalganger mot nordvest. Felles grøntområde og lekeplass legges vest og nord på tomten hvor det er best skjermet fra trafikk og med gode solforhold store deler av dagen og kvelden. Vind og nedbør. Dette regnes ikke å ha noen betydning for denne planen. Lil Solnes AS 2

3 2.8 Støy Planområdet avgrenses av to veier samt jernbanen. Det er utført måling fra Idrettsvegen og Skrivervegen se ROS analyse og støyrapport av Cowi. Planområdet ligger ikke innenfor flystøysone. 2.9 Adkomstforhold og veier/gater innen planområdet. Eksisterende adkomst til planområdet er via Skrivervegen. Det skal reguleres inn frisiktsoner på planen. Det eksisterer pr. i dag ingen veier/gater eller stier innen planområdet Grunnforhold. Tomten har et topplag av noe organisk og noe siltholdig ned til 2-2,5 m dyp. Under topplaget ligger finsand og etter hvert noe mellomsand. På dybde m ligger det stedvis leirelag. Ved bygging av parkeringskjeller blir de siltholdige massene fjernet og fundamentene vil da ligge på anbefalte masser. Se ROS analyse og rapport fra Siv.Ing. Per Øivind Fredheim Vann, avløp, el.kabler og teleanlegg. Kapasiteten for vann og avløp regnes av teknisk etat i kommunen å være tilfredsstillende for denne utbyggingen. VA tilknyttes eksisterende vannledning på 160 mm og SPV som ligger i Skrivervegen utenfor eiendommen. Ved behov for sprinkling vurderes også kapasiteten for slokkevann tilfredsstillende. Overvann føres til egen grunn. Det ligger nettkabler langs Idrettsvegen, Skrivervegen og Vestbyvegen samt langs eiendomsgrensene mellom tomtene. En kabel gjennom tomt 46/38 på sør- og vestsiden av eksisterende bygg må flyttes. Det er vurdert å være tilstrekkelig med veglys i området. 3. PLANPROSESSEN 3.1 Deltakere i planprosessen I planprosessen har representanter for følgende instanser deltatt: Tanngarden AS v/ Rita og Leif Herman Wilberg, Lil Solnes AS v/ Lil Solnes og Sørum kommune, Plan- og utbyggingsseksjonen v/ Mona Helene Larsen. 3.2 Kunngjøring av igangsatt planarbeid. Igangsatt planarbeid er kunngjort i Romerikes Blad. Berørte hjemmelshavere er varslet direkte. 3.3 Innspill til planarbeidet/merknader til plan. Lil Solnes AS 3

4 4. PLANFORSLAGET 4.1 Reguleringsformålene i planen. Byggeområde - kontor/bolig I forhold til gjeldende reguleringsplan er det kun gjort endringer på formålet for alle tomtene og bebyggelsen på tomt 46/38. Det er ikke gjort endringer med hensyn til plassering av avkjørsel og veier på planområdet. 4.2 Arealoppgave for tomt 46/38, Tanngarden AS Tabell Formål m 2 Byggeområde for boliger og fellesareal Sum areal Tabell Antall leiligheter 10 BRA tannklinikk 460 m2 BRA bolig 950 m2 Areal parkeringskjeller bil/sykkel 362 m2 Areal birom kjeller 110 m2 Sum 1882 m2 Tabell BYA Byggeområde 506 m2 BYA Utvendig parkering 460 m2 Sum BYA 966 m2 % BYA ((100%* BYA)/2460 m2) 39,1 % Ute oppholdsareal inkl. lekeplass 709 m2 Arealer i tabellene og er ca. arealer. Prosjektet er fortsatt under utarbeiding. Det kan bli mindre justeringer av bebyggelsens grunnform og antall leiligheter. Sammensetning av leilighetsstørrelser For byggetrinn 1 vil fordelingen av leilighetsstørrelser bli omlag som følger: Leilighetstype Antall %- vis fordeling 2-roms leilighet 2 16,7% 3-roms leilighet 6 50,0% 4-roms leilighet 2 33,3% Sum % Det understrekes at sammensetning av leilighetsstørrelser vil bli vurdert i forhold til etterspørsel. Lil Solnes AS 4

5 4.3 Utnyttingsgrad, høyder, struktur og mengder. Tomteareal (byggeområde og fellesområder) 2460 m2 Bruksareal 1882 m2 Utnyttingsgrad (TU) 76,5% Bebyggelsens max høyder er vist på reguleringsplanen. Bebyggelsens høyde vil være 3 etasjer med en tilbaketrukket 4.etasje. Byggegrense mot Idrettsvegen, Skrivervegen og og eiendom gnr. 46 bnr. 78 er 4,0 m. Mot nordvest er byggegrensen lagt 3,0 m fra planlagt bebyggelse. Det understrekes at prosjektet er under prosjektering, og at mengdene derfor kan bli endret noe underveis. 4.4 Utbygging Fullt utbygd vil planområdet romme ca. 460 m2 for tannklinikk for Tanngarden AS. I tillegg vil bygget inneholde ca 10 leiligheter og parkeringskjeller. Med leiligheter med sentral plassering, livsløpsstandard, universell utforming, delvis parkering i kjeller og varierende leilighetsstørrelsr, vil prosjektet kunne appellere både enslige, barnefamilier og seniorer som ønsker en sentral og lettstelt bolig. Det foreligger dermed et godt utgangspunkt for å skape et rikt og sammensatt boområde. 4.5 Universell utforming Det skal legges spesielt stor vekt på universell utforming for å sikre tilgjengelighet for alle, uavhengig av alder og funksjonsevne. For parkering og uteareal for lek og rekreasjon vil tilgjengelighet og beliggenhet ifht bygget samt arealets størrelse ivaretas ihht TEK Bygget får en lett tilgjengelig og godt synlig felles inngang ihht TEK Det skal legges inn ledelinjer langs gangveier i form av materialer som gir store kontraster både synsmessig og taktilt. Belysning skal sørge for å fremheve viktige punkter og ikke blende Tomtens beskaffenhet gir i liten grad stigning og det legges opp til trinnfri adkomst til inngangen TEK Vegetasjon Vegetasjon vil bli nyttet som lokal skjerm mot vind, visuell avskjerming og sonedeling av uteareal. Som avskjerming mot småhusområdet i nord og vest skal beplantning utgjøre en grønn vegg. På denne måten vil også bygget virke mindre massivt fra disse naboeiendommene. 4.7 Klima Planområdet har gunstige solforhold. Ved plassering av bebyggelse er det lagt vekt på å skape solfylte og lune uterom. Sol/skyggestudier er vektlagt ved plassering, høydefastsetting og orientering av bebyggelsen Dette har medført at bebyggelsen har varierende høyde. Sol-/ skyggestudier er vedlagt planforslaget. 4.8 Støy Konkrete krav til støydemping er innarbeidet i planens bestemmelser. Oppfyllelse av kravene skal dokumenteres i tilknytning til søknad om rammetillatelse. Se ROS analyse Lil Solnes AS 5

6 4.9 Trafikk Planen vil ikke endre vegene i området og avkjøringen fra Skrivervegen til 46/38 beholdes uendret. Eksisterende avkjørsel sikres med frisiktsoner og vil være innkjøring til bakkeparkering og nedkjøring til parkeringskjeller. For å oppnå trygge leke- og oppholdsarealer er tilgangen til disse lagt utenom trafikksonen Parkering Sørum kommune har i sine vedtekter krav til parkeringsdekning på 1,0 biloppstillingsplass pr. bolig opp til 60 m2, 1,5 plasser for bolig fra m2 og 2 plasser for boliger over 100 m2. For kontorer er settes kravet til 3 plasser per 100 m2. Det vil være behov for ca 14 plasser for kontorer og 14 for leilighetene, totalt 28 plasser. Dette dekkes delvis ved 10 parkeringsplasser i kjeller og de resterende som på utvendig parkeringplass. Det er satt av 2 HC-plasser i kjeller og 1 på utvendig parkeringsplass. Det anses at behovet for parkering for besøkende vil være mest aktuelt på tider da tannlegekontoret er stengt. Parkering på bakkenivå er i hovedsak lagt i randsonen mot nord. Det vil være ønskelig å ha delvis overdekkede parkeringsplasser her. Det avsettes plass til sykkelparkering i kjeller samt langs gangvei til hovedinngangen, i alt ca. 30 plasser Renholdsstasjon Det vil også være naturlig å legge renholdsstasjon ifbm parkeringsplassen for enkel avhenting Kollektivtrafikk Planområdet har kort vei til kollektivtrafikk, både buss og jernbane ligger i nær avstand Utvendig opphold og aktivitetsareal/lekeplasser I reguleringsplankartet er lekeareal ikke skilt ut som et eget formål, men inngår i grøntområdet. Det foreslås at det i reguleringsbestemmelsene settes krav til en detaljert plan for opparbeiding av de ubebygde delene av tomten Dispensasjonssøknad Med nåværende løsning vil det ikke være behov for dispensasjoner Rekkefølgebestemmelser I reguleringsbestemmelsene er det tatt inn bestemmelser om tidspunkt for opparbeiding av uteareal tilknyttet brukstillatelse på boligene Fremdrift Det er planlagt oppstart snarest. 5 ANDRE TILTAK I FORBINDELSE MED PLANEN Lil Solnes AS 6

7 5.1 Konsekvenser for trafikkforhold i tilgrensende områder Reguleringsplanen vil gi noe mer trafikk fra rundkjøringen og fram til planområdet. Skrivervegen har tilstrekkelig kapasitet til denne økningen og har tosidig fortau.. Med hilsen Lil Solnes AS Lil Solnes Siv. ark. MNAL / Saksbehandler Lil Solnes AS 7