ÅRSRAPPORT 2012 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA

Transkript

1 ÅRSRAPPORT 2012 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA

2 DETTE er Fortin DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er et investeringsselskap hvis formål er å eie aksjer i FORTIN AS. FORTIN AS har igjen som formål å investere i, eie og forvalte en diversifisert portefølje av eiendommer og eiendomsprosjekter i Norge og Sverige. FORTIN AS har ansvaret for drift og forvaltning av de enkelte eiendommene. Hovedfokus for virksomheten er å skape avkastning for våre eiere gjennom god og aktiv forvaltning av våre eiendommer. Koppholen 20

3 Innhold Oppsummering og nøkkeltall 4 Brev fra administrerende direktør 9 FORTINs historie og videre utvikling 10 Våre eiendommer 12 Våre eiendommer i Norge 14 Våre eiendommer i Sverige 16 Markedsmessige forhold i Norge og Sverige 18 Eierstyring og selskapsledelse 20 Styrets beretning & regnskap konsern 22 Noter konsern 34 Regnskap DnB NOR Eiendomsinvest I ASA 62 FORTIN Årsrapport 2012 I 3

4 Oppsummering og nøkkeltall 2012 Konsernet har endret regnskapsstandard fra norske regler (Local Gap) til IFRS pr Det ble gjennomført en rettet emisjon i SveaReal AS i juni 2012 mot eksisterende aksjonærer. Ved refinansiering av SveaReals lån var det nødvendig å tilføre selskapet ny egenkapital. FORTIN AS garanterte full tegning av denne emisjonen, og økte med dette sin eierandel fra 41,4 % til 60,8 %. I desember 2012 samordnet FORTIN sine investeringer i Sverige ved å integrere de svenske datterselskapene, FORTIN Properties AB og SveaReal AB. FORTIN AS økte med dette sin eierandel fra ca. 61 % til ca. 78 % i SveaReal AS. Målet er å skape likviditet i denne investeringen innenfor den opprinnelige tidsrammen for DnB NOR Eiendomsinvest I ASA. I Norge fortsetter konsentrasjonen av porteføljen til områder som vurderes å være i vekst, med målsetning om å opprettholde grunnlag for en likvid investering. I løpet av året er eiendommene Myrane på Måløy, Klarabergshuset i Stockholm, DC100 i Norrköping og utviklingsprosjektet Charlottenberg Handelspark AB avhendet. I tillegg ble oppgjøret for Sjølystarken på Skøyen og to eiendommer i Tromsø sluttført. Gjenværende eierandel i Industriinvest AS ble også realisert. I Norge er økonomisk ledighet i porteføljen lav, og utgjør for heleide selskap 2,1 %. Inklusive Skandinaviske Handelsparker utgjør ledigheten 3 %. I Sverige har porteføljens ledighetsnivå økt noe siden fjoråret og utgjør 9,2 %. For Konsernet totalt beregnes økonomisk ledighet til 6,8 %. Årsresultat før skatt utgjør NOK -399,4 mill. for Konsernet. Etter skatt utgjør årets resultat NOK, inklusive omregningsdifferanser og andel av resultat tilknyttet minoritetsinteresser NOK 484,8 mill. Drifts resultat før verdiendringer og netto rente- og finansposter er positivt med NOK 544,6 mill. Verdijustert egenkapital ekskludert transaksjonskostnader (VEK) ble pr estimert til NOK 39,70, hvilket er en nedgang det siste året på NOK 5,20. VEK har steget med NOK 5,60 til NOK 45,10 pr Eiendomsverdiene på konsernnivå har hatt en nedgang pr på 2 %, justert for kjøp og salg i porteføljen. Markedsverdien for Konsernets eiendommer utgjorde pr NOK mill. Det globale makrobildet for 2012 har vært preget av vedvarende økonomisk uro i Eurosonen. Signalene i starten av 2013 tilsier at risikoen for tilbakeslag er redusert, men at det fortsatt er en lang vei å gå før markedene kan friskmeldes. I den norske porteføljen er det i 2012 reforhandlet kontrakter på ca m 2, tilsvarende NOK 14,3 mill. i leieinntekter. Det er inngått nye kontrakter på m 2, tilsvarende NOK 3 mill. I det restrukturerte SveaReal-konsernet er det inngått nye leieavtaler for totalt SEK 48,7 mill. og reforhandlet avtaler for SEK 49,6 mill., tilsammen SEK 98,3 mill. Markedet for næringseiendom kan i 2012 betegnes som et normalår, med totalt sett gode rammevilkår. Differensieringen i avkastningskrav mellom eiendommer som defineres innenfor høykvalitets- og normalsegment er fortsatt stor. Transaksjonsmarkedene i både Norge og Sverige avsluttet sterkt, som følge av enkelte store transaksjoner. 4 I FORTIN Årsrapport 2012

5 Dyrskuveien 44 Verdijustert egen Kapital (vek) pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje ekskludert transaksjonskostnader ble pr estimert til NOK 39,70, hvilket tilsvarer en nedgang i løpet av 2012 på NOK 5,20. Nedgangen i løpet av 2012 skyldes verdifall i deler av den svenske eiendomsporteføljen. Reduksjonen av verdier relateres til reutleierisiko for to store leieforhold i Sverige, samt et verdifall på handelseiendommen Bo;x som er under full restrukturering og ombygging for å tilpasses ny leietakerstruktur. I tillegg falt de lange rentene i både Norge og Sverige vesentlig i løpet av året, hvilket har medført at verdien av Konsernets inngåtte rentesikringer har blitt ytterligere negativ. Justert for innløsning i perioden har den negative verdien av rentesikringene økt med NOK 1,30 pr. aksje i løpet av Netto eiendomsverdi og arbeidskapital Vek pr. aksje Netto eiendomsverdi og arbeidskapital 66 Vek pr. aksje Negativ verdi swap er -25 Negativ verdi swap er -26 FORTIN Årsrapport 2012 I 5

6 resultateffekt 2012 Resultatet for året ble negativt med NOK 453 mill. Driftsresultat mill. Verdiendring investeringseiendommer mill. Netto finanskostnader ekskl. finansielle derivater og effekt virksomhetssammenslutning mill. Endring finansielle derivater til virkelig verdi mill. Resultat mill. Effekt viksomhetssammenslutning mill. Skatt - 63 mill. Andre poster + 10 mill. DRIFTSRESULTAT før skatt, korrigert for verdiendringer i investeringseiendom og netto resultat av finansposter VERDIENDRING INVESTERINGSEIENDOMMER: Årets realiserte verdiendring på solgte investeringseiendommer Urealisert verdiendring på investeringseiendom SUM TNOK TNOK TNOK netto FINANSKOSTNADER EKSKL. FINANSIELLE DERIVater OG EFFEKT VIRKSOMHETSSAMMENSLUTNING: Netto finanskostnader (se note 27) TNOK Effekt virksomhetssammenslutning TNOK Finansielle derivater TNOK SUM TNOK ENDRING FINANSIELLE DERIVater TIL VIRKELIG VERDI: Rentekostnader på finansielle derivater til virkelig verdi Øvrige endringer av finansielle derivater til virkelig verdi SUM TNOK TNOK TNOK EFFEKT VIRKSOMHETSSAMMENSLUTNING: Regnskapsmessig konsekvens av at kurs lagt til grunn ved konserndannelsen med SveaReal 30. juni 2012 var lavere enn bokført verdi pr. aksje i SveaReal pr SKATT: Effekt av skatt er negativ for Konsernet i ANDRE POSTER: Andel ikke-kontrollerende eierinteresser Omregningsdifferanser SUM TNOK TNOK TNOK resultat tilsvarer andel resultat av kontrollerende eierinteresser. 6 I FORTIN Årsrapport 2012

7 Kontantstrøm 2012 Konsernets kontantbeholdning har gjennom året økt med NOK 450 mill. + Salg mill. + Opptak nye lån + 51 mill. + Kontanter og likvider ved oppkjøp av konsernselskap mill. + Netto endring arbeidskapital + 21 mill. - Betalbare finanskostnader mill. - Investering i eiendommer mill. - Nedbetaling lån mill. Driftsresultat 545 mill. = Økning kontantbeholdning mill. DRIFTSRESULTAT før skatt, korrigert for verdiendringer i investeringseiendom og netto resultat av finansposter. salg reflekterer salg av finansielle anleggsmidler og varige driftsmidler (eiendom og aksjer). OPPTAK NYE LÅN tilsvarer innbetaling ved opptak av ny langsiktig gjeld. KONTANTER OG LIKVIDER VED OPPKJØP AV KONSERNSELSKAP viser effekten av virksomhetskjøp av datterselskapet SveaReal. netto ENDRING ARBEIDSKAPITAL gjelder reduksjon av kortsiktig gjeld og økt kapitalbinding i form av fordringer. BETALBARE FINANSKOSTNADER utgjør NOK 560 mill. EIENDOMS-INVESTERINGER reflekterer investeringer (leietakertilpasninger/vedlikehold) i eiendomsporteføljen. NEDBETALING LÅN tilsvarer nedbetaling av rentebærende gjeld. ØKNING KONTANT-BEHOLDNING tilsvarer summen av forannevnte komponenter som har ført til en økning av konsernets kontantbeholdning i FORTIN Årsrapport 2012 I 7

8 Bjølsenhallen Dronningensgate 13 8 I FORTIN Årsrapport 2012

9 Brev fra administrerende direktør I løpet av året 2012 har vi gjennomført vesentlige tiltak for å legge til rette for en fremtidig likviditet i investeringen. Overordnet er det økonomiske klima fortsatt i stor grad påvirket av uro i Europa. De fleste land opplever tilbakegang og rentene er rekordlave. Dette er tydelige tegn på en økonomi i ubalanse. Det påvirker våre markeder i Sverige i sterkere grad enn i Norge fordi den svenske økonomien generelt er nærmere knyttet til Europa. Norge har vært og er fortsatt i en særstilling ved at vi, forenklet sagt, lever av å eksportere dyre varer og tjenester og importere billige varer. Overført til vår situasjon betyr dette at det svenske eiendomsmarkedet er mer utfordrende enn det norske. Dette har dessverre påvirket enkelte av våre svenske eiendommer, som har fått et verdifall i Samtidig medfører de stadig lavere renter at vi har store og økende negative verdier på rentesikringene som ble etablert ved kjøp av eiendommene. Likevel har vi lykkes med å utnytte muligheter i markedet ved å realisere enkelte eiendommer som er solgt med gevinst og samtidig har gitt vesentlig likviditetstilførsel. Dette har vært viktig for å kunne bevare verdiene i den gjenværende portefølje gjennom å ha tilstrekkelig likviditet til nødvendige investeringer. Transaksjonene er gjennomført ut fra en vurdering av fremtidig lønnsomhetspotensiale og risiko, og ut fra Konsernets strategi om konsentrasjon av porteføljen i forhold til geografi og segment. I tillegg krever markedet vesentlig tettere oppfølging av eiendommene enn opprinnelig forutsatt. Å kon sentrere porteføljen gir dermed muligheter for en mer effektiv forvaltning av denne. til rette for alternative måter å gjøre investeringen likvid. Målsettingen er å gjøre aksjeposten i dette selskapet attraktiv og realiserbar i løpet av 2 til 3 år. Innenfor det tidsrommet som er skissert ved etablering, har vi nå muligheter til å selge hele selskapet, deler av selskapet eller eventuelt utforske mulighetene for en mulig børsnotering, enten alene eller som del av en større konstellasjon. Dette vil gi grunnlag for å skape den forutsatte likviditet i investeringen og vil også ligge innenfor den opprinnelige tidsrammen for DnB NOR Eiendomsinvest I ASA. I Norge vil vi ytterligere konsentrere porteføljen og prioritere aktiv forvaltning av våre eiendommer. Store leiekontrakter nærmer seg reforhandling, og det er naturlig og fornuftig å gjøre en markedsjobb med disse eiendommene før det vil være riktig å realisere den norske porteføljen. Sett i sammenheng med innlåsningseffekten forårsaket av rentesikringene vil det vurderes alternative måter å avhende eiendomsporteføljen innenfor det angitte tidsperspektiv for DnB NOR Eiendomsinvest I ASA. Styret vil i 2013 vurdere de ulike strategiske valgmulighetene for dette. Oppsummert har vi i 2012 gjennomført vesentlige tiltak for å legge bedre til rette for fremtidig likviditet i investeringen. Tidsaspektet i seg selv vil øke verdiene ved at rentesikringene går mot forfall. I Sverige har vi i tillegg til å selge enkelteiendommer ut fra en risiko- og avkastningsvurdering gjennomført en total restrukturering av våre aktiviteter. Vårt datterselskap FORTIN Properties AB ble et søsterselskap til vårt deleide selskap SveaReal AB slik at dette nå styres som et selskap med en totalbalanse på ca. SEK 7 mrd. under egen forvaltning. Vår eierandel i disse selskapene er samlet på 78,3 %. Målsettingen med dette tiltaket er dels å sikre en effektiv og aktiv forvaltning av eiendommene i Sverige. Det viktigste er likevel å legge Knut Styrvold FORTIN Årsrapport 2012 I 9

10 FORTINS historie og videre utvikling Konsernets opprinnelige investeringsmandat med hensyn til tidsrammer ligger til enhver tid som et bakteppe for videre strategisk arbeid. Markedsutsiktene i dag tilsier at en realisering av Konsernet blir en todelt prosess, hvor det er sannsynlig at realisasjon av den svenske investeringen kan iverksettes før den norske. FORTIN AS (tidligere DnB NOR Eiendomsfond I AS) ble etablert i 2006 og perioden ble benyttet til kjøp, overtagelse og dernest forvaltning av eiendommer. grad. Det er gjennomført flere eiendomssalg, både i Norge og Sverige. Investeringene i Sverige er nå samordnet for å tilrettelegge for effektiv drift, samt danne grunnlag for flere realisasjonsalternativer. DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er et rent holdingselskap som eier alle aksjene i FORTIN AS. All operativ virksomhet og eierskapet til alle eiendommer i Konsernet er samlet i FORTIN AS. DnB NOR Eiendomsinvest I ASA med datterselskap og øvrige tilknyttede selskap benevnes videre som Konsernet. STRATEGI Året 2012 har vært et begivenhetsrikt år. Store strukturelle prosesser er gjennomført for å styrke Konsernet, og det er foretatt vesentlige grep for å imøtekomme de utfordringer selskapet står ovenfor. Fokus for virksomheten er å opprettholde og videreutvikle verdiene i Konsernet og skape likviditet i investeringen for aksjonærene. DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er etter gjennomførte tiltak i 2012 bedre rustet enn tidligere for en fremtidig realisasjon, men rammebetingelsene begrenser likevel utfallsrommet, gitt det opprinnelige tidsperspektivet i investeringsmandatet. Logistikkeiendommen DC100 i Norrköping, kontoreiendommene Klarabergshuset og SjølystArken innenfor CBD-markedet i henholdsvis Stockholm og Oslo, Myrane (en mindre logistikk/handelseiendom i Måløy), to eiendommer i Tromsø, samt Charlottenberg Handelspark AB er alle prosjekter som er avhendet og/eller gjort opp i løpet av året. Prosessen med å rendyrke porteføljen for å skape en attraktiv eiendomsmasse er videreført fra fjoråret. En konsekvens av markedsuroen har vært en klar differensiering av eiendomsmarkedet. Sentralt beliggende bygg med solide langsiktige leiekontrakter og høy areal- og energieffektivitet blir klart preferert. Avkastningskravet for standard-eiendommer øker. FORTIN benyttet denne muligheten til å delvis bevege seg ut av markedet for eiendom med lave avkastningskrav. I løpet av 2012 ble det solgt to store og attraktive eiendommer til gode priser, hvilket tilførte Konsernet betydelig likviditet. Kapitaltilførselen benyttes til å ivareta og utvikle øvrige eiendommer, med målsetning om å klargjøre disse for et senere salg. Et viktig premiss for strategidiskusjonene i administrasjon og styre har vært å gi Konsernet nødvendig handlefrihet i et stadig mer utfordrende marked. Utviklingen i både eiendomsmarkedet og kapitalmarkedet har siden kjøp av eiendommene vært annerledes enn forutsatt ved etableringen av selskapet. I tillegg har den internasjonale krisen vedvart i et betydelig lenger og i et mer alvorlig omfang enn hva man i utgangspunktet hadde antatt. For å håndtere turbulente kapitalmarkeder og utfordrende rammevilkår må Konsernets virksomhet tilpasses. I løpet av 2012 har eiendomsporteføljen blitt omstrukturert i betydelig For den svenske virksomheten vil videre fokus være å fullføre integreringen av FORTIN Properties AB og SveaReal AB. SveaReal-konsernet, som etter strukturendringen er et eiendomsselskap med eiendomsverdier for ca. SEK 7 mrd., har nå totalansvaret for videre drift og forvaltning av denne virksomheten i Sverige. Selskapet har en sterk og kompetent organisasjon med en profesjonell ledelse. Målsetningen er å posisjonere den svenske virksomheten slik at fremtidige exit-muligheter kan utnyttes. Konkret vil fokus settes på markedsarbeid, drift og forvaltning for å skape et enda mer effektivt og veldrevet selskap. Refinansiering 10 I FORTIN Årsrapport 2012

11 Verven 4 av selskapets låneforhold som forfaller i 2014/2015 må forberedes i god tid før forfallstidspunkt. På denne måten dannes grunnlaget for ulike alternativer med hensyn til å gjøre denne aksjeposten attraktiv og realiserbar i løpet av de neste to til tre år. Dette kan gjøres ved salg av hele eller deler av selskapet, fusjon eller børsnotering. KONSERNSTRUKTUR DnB NOR EIENDOMSINVEST I ASA Aksjonærer I Norge tilsier strukturen på leiekontrakter, rentesikringsavtaler og egenkapitalsituasjon at det er behov for noe mer tid før virksomheten er ferdig strukturert og således klar for realisering. Forfallsprofilen på de norske leiekontrakter er sunn i et normalt, langsiktig eiendomsperspektiv, men innen 2017 skal 40 % av kontraktsverdiene reforhandles. Det er derfor behov for et proaktivt markedsarbeid for å forlenge disse leieforholdene. Tilsvarende gjelder for rentesikringene tilknyttet den norske virksomheten, som ved utgangen av 2012 har en negativ markedsverdi på ca. NOK 700 mill. Dette vanskeligjør salg av enkelteiendommer før rentesikringene har løpt ut, siden effekten ved et salg vil være at en vesentlig del av kapitalen som blir frigjort i transaksjonen vil måtte benyttes til å løse opp rentesikringen. Ved årsskiftet har rentesikringer tilknyttet den norske porteføljen snitt gjenværende løpetid på 5,7 år. Målsetning i Norge er å konsentrere porteføljen til områder som vurderes å være i vekst for å skape en attraktiv portefølje som på sikt er salgbar. Dette stiller krav til en kompetent organisasjon som kan følge opp de krav og rammebetingelser som Konsernet møter fra leietakere, leverandører og bankforbindelser. Konsernets opprinnelige investeringsmandat med hensyn til tidsrammer ligger til enhver tid som et bakteppe for videre strategisk arbeid, også i Norge. Markedsutsiktene i dag tilsier imidlertid at en realisering av Konsernet blir en todelt prosess, hvor det er sannsynlig at realisasjon av den svenske investeringen kan iverksettes før den norske. DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Norge m 2 fordelt på 27 eiendommer FORTIN AS 75 % Skandinaviske Handelsparker AS: m 2 i Töcksfors Handelspark og m 2 i utviklingspotensiale Sverige Sveareal AS Sveareal AB 78,3 % m 2 fordelt på 82 eiendommer Organisasjonskartet viser konsernstruktur for DnB NOR Eiendomsinvest I ASA etter den eiermessige integrasjonen i Sverige. Fortin Properties AB ble før årsskiftet kjøpt av SveaReal AS, og ble et søsterselskap til SveaReal AB. FORTIN Properties AB FORTIN Årsrapport 2012 I 11

12 Våre eiendommer FORTIN AS er et eiendomsselskap med et totalt utleibart areal på ca m 2 inkludert deleide selskap. Samlede verdier utgjorde ved utløp av 2012 ca. NOK 11,0 milliarder. I løpet av 2012 ble det gjennomført en eiermessig integrasjon av våre svenske virksomheter, hvilket endret den geografiske fordelingen av porteføljen. Ved utgangen av året er 65 % av porteføljen (basert på leieinntekt) beliggende i Sverige, og totalt 63 % er tilknyttet datterselskapet SveaReal AS, hvor FORTIN AS eier 78 %. Disse eiendommene er hovedsakelig lokalisert i Sør-Sverige, og 20 % er beliggende i Stockholm. Porteføljen fordeles på hhv. logistikk og kontor, samt noe handel og industri. 35 % av eiendomsmassen er lokalisert i Norge, primært i Oslo, Stavanger og i Trondheimsregionen. Resterende 2 % er grensehandelseiendom. utgjør ved årsskiftet ca. NOK 953 mill., inklusive inntekter fra deleide selskaper. All leie indeksreguleres og grunnlaget for reguleringen er 99 % av KPI. Gjennomsnittlig gjenværende leievektet løpetid utgjør for Konsernet 4,6 år. For våre heleide eiendommer er leievektet gjenværende løpetid 6,6 år. Inntektsgrunnlaget for Konsernet er derfor ikke i særlig grad utsatt for kortsiktige svingninger i markedet. Det løpende leienivået vurderes til ikke å avvike vesentlig fra dagens markedsbetingelser for utleie. De 20 største leietagerne står for 38 % av Konsernets samlede leieinntekter, og ingen leietager utgjør større andel enn 4 %. Leieinntekter Den økonomiske ledigheten i porteføljen som helhet beregnes til 6,8 %, og utgjør for våre heleide selskap 2,1 %. I 2012 utgjør samlede avsetninger til mulige tap som følge av mislighold under 1 % av samlede leieinntekter. Våre leietagere fremstår som solide og med sunne virksomheter i et økonomisk perspektiv. Brutto årlige leieinntekter¹ 1. Brutto årlige leieinntekter er samlede leieinntekter for Konsernet inkludert leieinntekter for ledig areal og eventuelle leietager-rabatter. Leievektet utløpsprofil kontrakter Konsern Årsleie TNOK Geografisk fordeling, basert på verdi for konsernet Norge 45 % Sverige 55 % I FORTIN Årsrapport > Geografisk fordeling, basert på leieinntekt for konsernet Oslo 24 % Stavanger 7 % Trondheim 4 % Stockhom 20 % Øvrige Sverige 43 % Grensehandelseiendom 2 %

13 Bragernes Torg 2A FORTIN Årsrapport 2012 I 13

14 våre eiendommer norge Den norske porteføljen består av totalt 27 heleide og 3 deleide eiendommer, med en tilhørende markedsverdi på NOK mill. Ved utgangen av 2012 består den norske porteføljen av ca. 63 % kontorbygg av gjennomgående høy kvalitet, med gode leietagere og lange leiekontrakter. Forøvrig består porteføljen av handel (17 %), logistikk (7 %), samt noe hotell og innendørs parkeringsareal. Som et ledd i eksponeringen i handelssegmentet er Konsernet posisjonert for økende grensehandel gjennom utviklingsprosjektet Skandinaviske Handelsparker, et deleid selskap med 75 % eierandel. I mars 2012 åpnet Töcksfors Handelspark, 1. byggetrinn av handelsparken. Gjenstående utviklingspotensiale utgjør ca m 2 pr. årsskiftet. I tillegg eier FORTIN AS 25 % i Kongsberg Industribygg AS. Denne eierinteressen behandles som en ren finansiell investeringspost, og er således utelatt fra nøkkeltallsberegning i denne rapporten. Geografisk fordeling basert på leieinntekt Norge Oslo 69 % Stavanger 20 % Trondheim 11 % Av leietagerne er 10 % innenfor oljeindustri, 8 % offentlige og 11 % innen for IKT. Handel utgjør 27 % med solide leietagere som bl.a. Norgesgruppen, ICA, REMA og Elkjøp. Øvrige leietakere utgjør 44 %. Segmentfordeling basert på leieinntekt Norge Kontor 63 % Lager 7 % Handel 17 % Hotell 6 % Annet 7 % Leievektet utløpsprofil kontrakter Norge Årsleie TNOK I FORTIN Årsrapport > Bransjefordeling basert på leieinntekt Norge Olje 10 % Industri 5 % Offentlig 8 % IKT 11 % Handel 27 % Finans 4 % Rådgivning/revisjon etc 2 % Bygg & anlegg/eiendom 21 % Hotell & restaurant 4 % Andre 9 %

15 Tromsø Ulsteinvik Trondheim Oslo-området Konsberg Stavangerområdet Drammen Töckfors Porsgrunn Grimstad Stenungsund Heleide eiendommer 27 Deleide eiendommer 3 10 største leietakere Norge Leietaker AF Gruppen Norge AS Axon Norway AS Talisman Energy AS DSV Solutions AS Svanholmen 19 AS/Mestergruppen Elkjøp Nordic As Riksantikvaren TDC Song AS Telenor Eiendom Holding AS Norgesgruppen Øst AS Koppholen FORTIN Årsrapport 2012 I 15

16 våre eiendommer sverige Etter restruktureringen av den svenske virksomheten eies nå alle svenske eiendommer via datterselskapet SveaReal AS. SveaReal er et eiendomsselskap med en totalverdi på ca. SEK 7 mrd. FORTIN AS eier 78 % av dette selskapet. Strukturelt sett består porte føljen av en diversifisert portefølje av eiendommer, med etablering hovedsakelig i midtre og sørlig del av Sverige. Totalt består porteføljen av 82 eiendommer med et utleibart areal på kvm. Hovedsakelig er disse plassert i Stor-Stockholm, Linköping, Västerås, Borås og Öresundsregionen. Ved årsskiftet ble eiendommene vurdert til en underliggende eiendomsverdi på SEK mill. SveaReal har en diversifisert leietakerstruktur med mer enn 750 leietakere. Geografisk fordeling basert på leieinntekt Sverige Stockholm 32 % Øvrige Sverige 68 % Leievektet utløpsprofil kontrakter Sverige Årsleie TNOK Segmentfordeling basert på leieinntekt Sverige Kontor 51 % Logistikk/Lager 37 % Handel 3 % Hotell 4 % Industri 5 % > 16 I FORTIN Årsrapport 2012

17 Östersund Hudiksvall Västerås Stockholm-området Karlstad Lidköping Motala Norrköping Borås Jönköping Linköping Visby Vetlanda Helsingborg Landskrona Lund Malmö Heleide eiendommer 82 SveaReals 10 største leietakere Leietaker Pentagonen LM Ericsson Totalförsvarets forskingsinstitut Tele2 Alfa Laval Aronsborg Konferenshotell AB (Choice) DHL Aditro Logistics Fujitsu Netonnet Haldex FORTIN Årsrapport 2012 I 17

18 Bjølsenhallen 18 I FORTIN Årsrapport 2012

19 Markedsmessige forhold Norge og Sverige Året 2012 har vært preget av høy usikkerhet rundt videre utvikling i euro-området, med fallende vekstrater, stigende arbeidsledighet og en vedvarende usikkerhet rundt internasjonale fremtidige vekstforhold. Eurosonen har av sentrale analytikermiljø blitt vurdert å være i mild resesjon, og en avklaring av situasjonen i eurosonen har fremstått som et viktig premiss for den videre makroøkonomiske utviklingen. Forhold som økt kapitaltilgang og et aksjemarked som ble vesentlig bedre enn mange fryktet ved inngangen av året signaliserer at risikoen for tilbakeslag er redusert, men industrilandene preges fortsatt av høy arbeidsledighet, lav lønns- og prisvekst og lave renter. Usikkerheten er dermed fortsatt tilstede inn i Den internasjonale krisen har skapt ringvirkninger også for de nordiske landene. Effekten har spesielt vært stor for svensk økonomi på grunn av dempet etterspørsel etter svenske eksportprodukter. I løpet av 2012 opplevde svensk økonomi et markant fall i aktivitetsnivå, med tilhørende bekymring blant industriens innkjøpssjefer og fall i forbrukertilliten. Vekstanslagene og konjunkturutsiktene for 2013 er likevel positive, basert på soliditeten i både svenske husholdninger og statsfinanser. Transaksjonsmarkedet for næringseiendom fikk en sterk avslutning på fjoråret, både i Norge og Sverige. Alternativ finansiering via obligasjonsmarkedet ga muligheter der tradisjonell bankfinansiering ikke var aktuelt. Flere store strukturelle transaksjoner ble gjennomført, hvilket igjen resulterte i transaksjonsvolum tilnærmet historisk høye nivåer. Eiendom fremstår fortsatt som en attraktiv investeringsklasse i et volatilt og urolig marked. Prognosene for det norske markedet tilsier en fortsatt sterk differensiering mellom normal- og høykvalitetseiendom. Yieldnivået for ulike typer risiko varierer, og leieprisene anslås å stige for de beste objektene. For det øvrige markedet forventes en flat leieprisutvikling. I løpet av 2013 er det også sannsynlig at ledighetsraten for markedet for kontoreiendom øker, først og fremst grunnet nybygging som forårsaker store ledigstilte arealer. På den annen side påvirker konvertering av næringseiendom til bolig også dette bildet. I 2012 har norsk økonomi kunnet vise til vedvarende konjunktur oppgang, særskilt drevet av lave renter og høy etterspørsel fra petroleumsnæringen. God sysselsettingsvekst og stadig stigende bolig priser har skapt optimisme blant forbrukere og næringsliv. En sterk norsk krone og rekordlave renter internasjonalt holder den norske styrings renten lav. Vekstanslagene for norsk økonomi i 2013 er stabile, men flere analysemiljø spår en dempet vekst i forhold til fjoråret. I det svenske eiendomsmarkedet er prognosene til dels identiske med det norske, med stabile yield- og leieinntektsnivåer, og en sterk differensieringstrend mellom eiendommer som defineres innenfor høykvalitets og normalsegment. Det er antatt at som i Norge vil prime eiendommer med sentral beliggenhet holde seg stabilt i verdi, mens yieldnivåene for mindre sentrale eiendommer vil øke og verdiene dermed falle. Markedet for næringseiendom Markedet for næringseiendom i 2012 har vært stabilt, men fortsatt er det slik at eiendomsverdiene er sterkt påvirket av makroøkonomiske forhold. Direkte er kostnads-, inntekts- og avkastningssiden på virket. Markedspsykologien og risikoviljen synes å forsterke disse utviklingstrekkene. FORTIN Årsrapport 2012 I 19

20 Eierstyring og selskapsledelse I DnB NOR Eiendomsinvest I ASA/FORTIN AS legges det stor vekt på å ha høy standard på eierstyring og selskapsledelse. Hovedprinsippene for Eierstyring og Selskapsledelse i Konsernet bygger på følgende: Konsernet skal føre en åpen, pålitelig og relevant kommunikasjon med omverdenen om virksomheten og forhold knyttet til eierstyring og selskapsledelse. Konsernets styre skal være selvstendig og uavhengig av Konsernets ledelse. Konsernet skal ha en klar arbeidsdeling mellom styret og Konsernets ledelse. Konsernet skal praktisere likebehandling av alle aksjonærer. Etterlevelse Konsernet tar gjennom sine retningslinjer for eierstyring sikte på å følge «Norsk anbefaling for eierstyring og selskapsledelse» av 21. oktober I tråd med anbefalingen er det utarbeidet instrukser og retningslinjer for styrets og administrerende direktørs arbeid. Gjennom god eierstyring og selskapsledelse har Konsernet en målsetting om å styrke tilliten til Konsernet og bidra til verdiskapning over tid. Det er etablert en klar rolledeling mellom aksjeeiere, styret og daglig ledelse i henhold til gjeldende lovgivning. Verdigrunnlag og etiske retningslinjer En sunn bedriftskultur og integritet i alle ledd av Konsernets virksomhet er vesentlig for å bygge og opprettholde tillit internt og eksternt. Selskapets interne retningslinjer skal hjelpe ansatte og ledelse til å etterleve standarder for god forretningsskikk. Styret og ansatte skal utvise rettferdighet, ærlighet og integritet i all befatning med andre ansatte, forretningsforbindelser, kunder, leverandører, aksjonærer, konkurrenter, allmennheten og offentlige myndigheter. Våre retningslinjer skal også være et redskap for egenvurdering og for videreutvikling av Konsernets identitet. Samfunnsansvar Konsernet ønsker å være en ansvarlig samfunnsaktør både som aktør innenfor eiendomsbransjen, og som arbeidsgiver. Samfunnsansvaret berører egne aktiviteter og de deler av verdikjeden hvor konsernet har betydelig innflytelse, og som samlet påvirker mennesker, samfunn og miljø. Utøvelse av samfunnsansvaret har også betydning for konsernets omdømme; i forholdet til aksjonærer og finansmarkedet, kunder, ansatte og øvrige interessenter. I den løpende forvaltning av Selskapets eiendommer skal det tilstrebes bruk av miljøvennlige og energieffektive løsninger. Driften skal ivareta aktuelle HMS-forskrifter og leverandører og leveranser skal tilfredsstille normal god forretningsskikk. 20 I FORTIN Årsrapport 2012

21 Sommerogaten FORTIN Årsrapport 2012 I 21

22 22 I FORTIN Årsrapport 2012 Styrets beretning og regnskap

23 Sommerogaten ÅRSRAPPORT 2010 FORTIN Årsrapport 2012 I 23

24 Årsberetning 2012 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA selskap og konsern Overgang til IFRS og urealiserte verdiendringer for eiendommer og rentesikringsinstrumenter gir store engangseffekter av negativ karakter. Virksomhetens art og hvor den drives DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er et selskap med formål å eie aksjer i det heleide datterselskapet FORTIN AS. FORTIN AS er et selskap med formål å investere i, eie og forvalte en diversifisert portefølje av eiendommer og eiendomsrelaterte prosjekter, og er det operative selskap hvor den løpende drift og forvaltning ivaretas. Selskapet har forretningsadresse i Beddingen 10 i Trondheim, som er kontoradressen til Konsernets tekniske og økonomiske forvalter Basale AS. DnB NOR Eiendomsinvest I ASA med datterselskaper og øvrige tilknyttede selskaper benevnes etter dette som Konsernet. Konsernledelsen har kontor i Oslo. IFRS (International Financial Reporting Standards), med tilhørende omarbeiding av regnskapet fra og med Verdivurdering av eiendomsporteføljen Eiendommene er verdsatt til virkelig verdi på bakgrunn av gjennomsnittet av to eksterne, uavhengige verdivurderinger. Eiendommene verdsettes hovedsakelig gjennom diskontering av fremtidige kontantstrømmer, både kontraktsfestede og forventede. Nøkkelfaktorer er løpende inntekter og utgifter ved eiendommen, markedsleie, diskonteringsrente og inflasjon. Det legges til grunn et sett av makroøkonomiske forutsetninger, men utover dette vurderes hver enkelt eiendom og areal separat. Selskapet eier pr. årsskiftet gjennom heleide og deleide datterselskaper 111 eiendommer. Eiendommene er lokalisert i Sverige og Norge. I Norge er den geografiske hovedvekten på Oslo-området, Stavanger og Trondheim. I Sverige er eiendommene lokalisert til Stockholm og Sør-Sverige for øvrig. Vesentlige hendelser i 2012 Gjennom 2012 har DnB NOR Eiendomsinvest I ASA gjennom strategiske tiltak ytterligere lagt til rette for å gjøre investeringen i Konsernet likvid. Frigjøring av likviditet gjennom salg av enkelte eiendommer til gode priser har åpnet for å gjennomføre strukturelle tiltak for våre investeringer i Sverige. Emisjonen i SveaReal sommeren 2012 la grunnlaget for å samordne eiendomsporteføljen i Sverige. I desember 2012 ble så Konsernets virksomhet i Sverige, FORTIN Properties AB, overført til SveaReal AS. Resultatet av disse tiltakene medførte at FORTIN AS økte sin eierandel i SveaReal AS fra 41 % til 78 %. Med dette ble det etablert et svensk eiendomsselskap med en brutto eiendomsverdi på ca. SEK 7 mrd. Konsernet har i 2012 besluttet å utarbeide konsernregnskapet i tråd med De uavhengige verdivurderingene som gjennomføres halvårlig, siste gang pr , danner grunnlag for vurdering av virkelige verdier av eiendommene på balansetidspunktet. Pr. årsskiftet har eiendomsverdiene på konsernnivå hatt en nedgang på 2 % siden verdivurdering gjennomført pr , justert for kjøp og salg i porteføljen. Markedsverdien for Konsernets eiendommer utgjorde pr NOK mill. Det er i hovedsak verdien av de svenske eiendommene som har falt, og dette verdifallet kan primært relateres til to forhold. For det første er det priset inn et vesentlig risikoelement i forbindelse med fremtidig reutleie av to store areal i Kista-porteføljen utenfor Stockholm. I tillegg er handelseiendommen Bo;X i Stockholm under full omstrukturering og ombygging for å tilpasses nye leietakere. Verdien på de norske eiendommene har holdt seg stabile gjennom året. Konsernets og Selskapets virksomhet og resultat i 2012 Selskapets aktivitet består i å investere innskutt kapital videre i næringseiendom. Konsernets aktivitet består i aktivt å forvalte eiendoms- 24 I FORTIN Årsrapport 2012

25 porteføljen. Fokuset er å arbeide langsiktig og aktivt med porteføljen slik at Selskapets verdier forvaltes med det formål å maksimere aksjonærverdier. I 2011 ble det lagt vekt på å rendyrke eiendomsprofilen og videreutvikle organisasjonen for å skape fleksibilitet og kapasitet til å utnytte de positive utviklingsmulighetene i porteføljen. I løpet av 2012 har selskapet posisjonert seg for ytterligere foredling av eksisterende portefølje med utgangspunkt i de strategiske retningslinjer som foreligger for Selskapet. En vedvarende usikkerhet i internasjonal økonomi har preget utviklingen i både eiendomsmarkedet og kapitalmarkedet. Leietakere er vesentlig mer forsiktige med å forlenge kontrakter og øke areal, og det krever økt innsats for å redusere risikoen for fraflytning. I dagens marked er kravene til standard høye, og dermed kostnadskrevende. Konsernet legger stor vekt på videreutvikling av relasjoner for å imøtekomme og håndtere leietageres ønsker og behov. Eiendomsporteføljen Konsernets totale eiendomsportefølje har et samlet areal på ca m 2, basert på full konsolidering av våre datterselskap. Av dette utgjør minoritetsinteressene m 2. Konsernet har investert i flere typer eiendom. Kontoreiendommer utgjør (leievektet pr ) ca. 50 % av porteføljen. Etter integrasjonen med SveaReal har logistikk-andelen i porteføljen økt fra 18 % til 27 %. Konsernet har også porteføljer innen handel (13 %), industri (4 %) og hotell (3 %). Resterende del av porteføljen er parkering tilknyttet øvrige arealer. Konsernet har i tillegg eierandel i Kongsberg Industribygg AS (25 %). Andel av eiendomsmassen i dette selskapet utgjør ca m 2. Samlet eiendomsmasse utgjør dermed m 2. Konsernets eiendommer har en utleiegrad på 93,2 %. I Norge er økonomisk ledighet i porteføljen lav, og utgjør for heleide selskap 2,1 %. Inklusive Skandinaviske Handelsparker er ledigheten 3 %. I Sverige har porteføljens ledighetsnivå økt noe siden fjoråret og utgjør 9,2 %. Samlet utviklingspotensial i porteføljen er anslått til m 2 for våre heleide eiendommer. Inkludert vår andel i Skandinaviske Handelsparker og SveaReal utgjør totalt utviklingspotensial ca m 2. Konsernet har i løpet av 2012 solgt og/eller mottatt oppgjør for eiendommene Sjølystarken i Oslo, Myrane i Måløy, to eiendommer i Tromsø, DC100 i Norrköping og Klarabergshuset i Stockholm, samt Charlottenberg Handelspark AB i Sverige. Gjenværende eierandel i Industriinvest AS ble også realisert i Erik Gjellestad Styreleder (FØDT 1953) Erik Gjellestad har vært styreleder i Selskapet siden Han innehar også styreverv i blant annet SveaReal AS, Obligasjonsfondene III V AS, SpareBank 1 Skadeforsikring AS, og er partner og medeier i rådgivningsselskapet Saga Management AS. Han har tidligere blant annet vært administrerende direktør i Klosters hotellvirksomhet, i Vesta Forsikring AS og SpareBank 1 Skadeforsikring AS, samt hatt ledende stillinger i Aktiv Forsikring AS, NICE AS og Storebrand Idun AS. Erik Gjellestad er utdannet siviløkonom fra Norges Handelshøgskole. Eva Eriksson styremedlem (FØDT 1959) Eva Eriksson har vært styremedlem i Selskapet siden juni Hun har vært styremedlem i Byggpartner AB siden 2007, styremedlem i Strategisk Arkitektur siden våren 2009, leder fra 2012, og styremedlem i styret til BWG Homes siden 2007, leder fra Siden 2011 har hun også vært styremedlem i Fabege AB (publ), og siden 2012 styremedlem i Global Utbetaling 2007 AS, Global Utbetaling 2008 AS, samt Naeringsbygg Holding III AS. Hun har tidligere vært administrerende direktør i Norgani Hotels ASA, forretningsområdesjef Fastighetsutveckling, JM AB (publ), i tillegg til ulike lederstillinger innen eiendom og finans. Hun er utdannet sivilingeniør fra KTH i Stockholm. Teknisk og økonomisk forvaltning av Konsernets eiendommer utføres i Norge av Basale AS. Restruktureringen av den svenske eiendomsvirksomheten førte til at samtlige eiendommer i Sverige nå forvaltes og driftes gjennom SveaReal AB. Dette selskapet har en erfaren organisasjon med betydelig kompetanse og gode oppnådde resultater innenfor forvaltning og utvikling av eiendommer i Sverige. Dette gir muligheter for en mer effektiv drift av denne delen av eiendomsporteføljen. FORTIN Årsrapport 2012 I 25

26 Resultatregnskap, kontantstrøm og balanse Konsernet har i 2012 besluttet å utarbeide konsernregnskapet i tråd med prinsippene i IFRS (International Financial Reporting Standards), med tilhørende omarbeiding av regnskapstallene fra og med Endring av regnskapsstandard betyr blant annet følgende: Eiendomsverdien justeres til markedsverdi i balansen. Årets endring av eiendomsverdien, etter fradrag av årets investeringer, føres via resultatregnskapet som en urealisert verdiendring. Verdier av rentederivater føres i balansen. Årets endring av verdier på rentederivater føres via resultatregnskapet som en urealisert verdiendring. Leierabatter periodiseres over kontraktsperioden. Brutto leieinntekter for DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Konsern ble i 2012 NOK 827,4 mill. I tillegg kommer andre inntekter med NOK 15,7 mill. Driftskostnader tilknyttet eiendommene og administrasjonskostnader utgjør samlet NOK 298,5 mill. Etter netto rente- og finansposter på NOK -756,1 mill. og positiv resultatandel i tilknyttede selskap på tilsammen NOK 15,5 mill., ble resultatet et underskudd etter skatt på NOK 484,8 mill., inklusive om regningsdifferanser og andel av resultat tilknyttet minoritets interesser. Driftsresultat før verdiendringer og netto rente- og finans poster er positivt med NOK 544,6 mill. mellom kjønnene. I den norske virksomheten er 20 % av de ansatte kvinner, mens i den svenske virksomheten utgjør andel kvinner 50 %. I Norge er det ikke registrert sykefravær eller personskader i løpet av 2012, mens sykefraværet i Sverige utgjorde 2,2 %. Arbeidsmiljøet vurderes som godt. Konsernets styre består av to kvinner og to menn. Konsernet er bevisst de samfunnsmessige krav til likestilling og ønsker å utvikle seg i henhold til dette. Ytre miljø og samfunnsansvar DnB NOR Eiendomsinvest I ASA s virksomhet forurenser i svært liten grad det ytre miljø. Byggene har miljøvennlig oppvarming og det gjennomføres fortløpende energitiltak for å redusere det totale energiforbruket. Løpende drift inkluderer fortløpende oppdatering av HMS-forhold slik at offentligrettslige pålegg er oppfylt til en hver tid eller er under bearbeiding. Risikoforhold Det er styrets vurdering at det ikke er særskilte risikoforhold relatert til DnB NOR Eiendomsinvest I ASA som avviker fra Konsernets samlede risikobilde. Risikobildet vurderes derfor samlet for Konsernet. For morselskapet DnB NOR Eiendomsinvest I ASA ble resultatet et underskudd etter skatt på NOK 520,5 mill. Underskuddet skyldes nedskrivning av finansielle anleggsmidler. Samlet kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter inklusive renter var for Konsernet NOK 6,0 mill. Etter salg, investeringer og finansieringsaktiviteter utgjorde netto endring i kontanter og likvider NOK 450,1 mill. Konsernets samlede kontantbeholdning er pr NOK 750,5 mill. I tillegg kommer ubenyttede trekkrettigheter i DnB Bank ASA på henholdsvis NOK 300 mill. for FORTIN og SEK 50 mill. for SveaReal AS. Likviditetsbeholdningen anses å være på et tilfredsstillende nivå for å kunne ivareta en forsvarlig drift og kunne gjennomføre påkrevde investeringer for å sikre leieforholdene. Totalkapitalen i Konsernet var pr på NOK ,9 mill. Egenkapitalen pr var på NOK 1 894,0 mill. Dette gir en regnskapsmessig soliditetsgrad på 16 %. Konsernet samlet sett hadde en belåningsgrad på 74 %. Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat i Konsernet. Fortsatt drift I samsvar med regnskapslovens 3 3a bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift av DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er lagt til grunn ved utarbeidelsen av regnskapet for selskapet, og at denne forutsetningen er til stede. Arbeidsmiljø Konsernet hadde pr totalt 27 ansatte. Virksomheten i Norge har pr. årsskiftet 5 ansatte. I Sverige er det pr. årsskiftet 22 ansatte. Tre medarbeidere er ansatt i den svenske virksomheten i løpet av Konsernet har etablert en policy som ivaretar hensynet til likestilling Markedsutvikling Konsernet er eksponert for risiko knyttet til eiendomsmarkedet gjennom sin portefølje av eiendommer i Norge og Sverige. Disse markedenes utvikling avhenger av tilstanden i norsk og svensk økonomi, herunder rentenivå, utvikling i BNP, tilgjengelig kreditt, risikovilje med mer, men også av utviklingen i internasjonal økonomi. Markedsutviklingen i løpet av 2012 gjenspeiles i verdivurderingene av Konsernets portefølje. Verdiutviklingen av Konsernets heleide eiendommer har vært negativ, med et verdifall på 2 % på porteføljebasis. I Norge har verdiene på den heleide porteføljen holdt seg stabil, mens verdiendringen i Sverige var negativ med 3 %. Siden kjøpstidspunktet har verdiene falt med 12 %, hvorav de norske eiendommene nesten er tilbake på opprinnelige kostpriser, mens eiendommene i Sverige viser en samlet nedgang på 18 %. Risiko knyttet til leieinntekter Konsernets leieinntekter er eksponert for endringer i markedsleie, inflasjon og den forretningsmessige utviklingen hos leietakere. Leieavtalene gir i de fleste tilfeller faste inntekter i leieperioden hvoretter leiekontrakten reforhandles eller eventuelt utløper. En mindre andel av leieavtalene har elementer av omsetningsbasert leie. For leiekontrakter med omsetningsbasert leie følger deler av leien utviklingen i den enkelte leietakers bruttoomsetning. I både Norge og Sverige ser man for seg en forsiktig vekst i realøkonomien fremover. Dette bildet gjenspeiles i leieprisutviklingen. For å redusere effekten av frafall av leieinntekter i perioder med lavkonjunktur, ble det i Konsernet utarbeidet en rentesikringsstrategi som tilsa at struktur på rentesikringene skal gjenspeile forfallstruktur på leiekontraktene. Med forutsetning om korrelasjon mellom rentenivå og 26 I FORTIN Årsrapport 2012

27 leieprisutvikling, sikres dermed kontantstrømmen ved at leiekontrakter som inngås i perioder med lavkonjunktur møtes av et marked med lave renter og vice versa. Faktisk situasjon avviker fra dette ved at de opprinnelig inngåtte rentesikringer fortsatt er løpende. For Konsernet har ikke markedets utvikling med hensyn til leieprisnivå noen stor umiddelbar effekt all den tid det er lav ledighet i porteføljen og lange underliggende leiekontrakter. Reforhandling av leiekontrakter er likevel en løpende aktivitet som innebærer generell og ikke ubetydelig risiko tilknyttet betingelser og eventuelt bortfall av leieforhold. For majoriteten av Konsernets løpende leiekontrakter er leien fast, men med konsumprisjustering en gang pr. år. De fleste av disse leiekontraktene justeres med 100 % av endringen i konsumprisindeksen. Vektet gjenværende leietid for leiekontraktene i den direkte eide eiendomsporteføljen er ved regnskapsårets slutt på 6,6 år. Vedvarende lav inflasjon medfører at utviklingen i leienivå kan bli svakere enn opprinnelig forutsatt. Kredittrisiko Konsernets leieinntekter er utsatt for generell kredittrisiko knyttet til den enkelte leietakers betalingsevne og soliditet. Det er for de fleste leieforhold stillet sikkerhet som bankgaranti eller depositum for 3 6 måneders leie. Majoriteten av Konsernets leieinntekter kommer fra leietakere som er vurdert til å være solide. Tap på fordringer har i 2012 vært moderate. Finansrisiko En høy belåningsgrad kan medføre en risiko for at Konsernet ikke har tilstrekkelig handlingsrom i forhold til løpende forpliktelser og forvaltning av Konsernets verdier. Konsernets eiendomsinvesteringer vurderes å være tilfredsstillende finansiert pr , men det er styrets vurdering at belåningsgraden er for høy og soliditeten for lav i et lengre perspektiv. Styret arbeider derfor målrettet for å styrke Konsernets soliditet. Likviditetsrisiko Enkelte av Konsernets låneavtaler inneholder bestemmelser som inkluderer klausuler tilknyttet LTV (belåningsgrad) og/eller ICR (rentebetjeningsevne). Brudd på disse kan medføre krav fra långiver om førtidig nedbetaling av gjeld og/eller krav om at tilgjengelig kontantstrøm skal gå til långiver, alternativt krav om økning av egenkapitalen. I forbindelse med utløp av Konsernets lån vil det være en risiko knyttet til refinansiering. Konsernet risikerer at hele eller deler av et låneforhold ved utløp av låneavtalen må refinansieres med egenkapital, eventuelt refinansieres til dårligere betingelser enn opprinnelig for å tilfredsstille bankenes krav. Ved krav om nedbetaling av gjeld som følge av brudd på låneklausuler eller i forbindelse med refinansiering av gjeld med egenkapital, vil det gå ut over Konsernets likviditetssituasjon og finansielle handlingsrom. Konsernet kan også bli tvunget til å selge eiendommer eller hente inn kapital fra aksjonærene for å fremskaffe likviditet til en slik eventuell ekstraordinær nedbetaling. Konsernet søker til enhver tid å ha en likviditetsbuffer som er tilpasset avdragsprofilen på Konsernets gjeld, løpende vedlikeholdsbehov og svingninger i driftskapitalbehov. Alf Boy Asheim Styremedlem (FØDT 1946) Alf B. Asheim har vært styremedlem i Selskapet siden Han innehar også styreverv i Foreningen Humanitærgruppens legat og Sens AS. Han jobber som Director Special Projects i Telenor, har tidligere jobbet som adm. direktør for Telenor Eiendom Holding, SAS Properties, AS Eiendomsutvikling i tillegg til ulike stillinger i Det norske Veritas. Asheim er utdannet Siviløkonom med blant annet Master of Business Administration fra University of Denver. Anne-Marie Erdal Styremedlem (FØDT 1959) Anne Marie Erdal har vært styremedlem i Selskapet siden Hun jobber som daglig leder i Ekstra Ressurs AS, og har tidligere jobbet som økonomisjef i Pareto-gruppen samt med revisjon i Førsund, Knap, Rafen & Co og i Deloitte. Hun har hatt en rekke lengre konsulentoppdrag (management for hire) for ulike selskaper, også innenfor eiendom. Erdal er utdannet statsautorisert revisor fra Norges Handelshøyskole. Knut StyrVOld administrerende direktør (FØDT 1955) Knut Styrvold, har nærmere 20 års erfaring innen kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendom, samt lang erfaring innen forretningsutvikling, salg og markedsføring. Han har tidligere jobbet i bl.a. Norsk Scania, Hovedstaden Eiendomsutvikling, Erling Sande, Solarnor og Forvaltningscompagniet/Meglercompagniet. Knut Styrvold er utdannet siviløkonom fra BI, og har hatt en rekke styreverv innen eiendoms- og bilbransjen. Han er også styremedlem i SveaReal AS og Kongsberg Industribygg AS. FORTIN Årsrapport 2012 I 27

28 Renterisiko Renterisiko oppstår på kort og mellomlang sikt som et resultat av at deler av Konsernets gjeld har flytende rente. Denne renten består i hovedsak av en pengemarkedsrente pluss bankenes marginpåslag. For å redusere risikoen tilknyttet endring i pengemarkedsrentene er det på alle lån inngått avtaler om rentesikring. Vektet bindingstid på rentesikringsavtalene er 5,7 år. Når det gjelder bankenes marginpåslag så avhenger dette i stor grad av bankenes fortløpende vurderinger. Bankene gjennomførte i 2012 vesentlige økninger i sine utlånsmarginer med begrunnelse i endrede rammebetingelser for sine virksomheter. Konsernets finanskostnader har økt betydelig som følge av dette. Valutarisiko Konsernet er eksponert for valutarisiko ved at 55 % av Konsernets ver dier er investert i svensk eiendom i svenske kroner (SEK). Konsernet har til nå begrenset sin risiko i forbindelse med endringer i valuta kurser ved at majoriteten av lånefinansieringen i Sverige er gjort i lokal valuta. Konsernets gjenværende hovedeksponering består dermed i at valutakursen ved tidspunktet for eventuelt salg av eiendommer i Sverige vil påvirke størrelsen på salgsprovenyet i NOK. Det er ikke foretatt valutasikring for den operasjonelle aktiviteten i Sverige da denne i sin helhet skjer i lokal valuta. Fremtidig utvikling Verdensøkonomien er fortsatt i sterk ubalanse, og i Eurosonen spesielt er usikkerheten stor rundt håndtering av vedvarende gjeldsproblemer og finansiell uro. Dette påvirker også de nordiske landene, spesielt Sverige grunnet dempet etterspørsel etter svensk eksport. Likevel er signalene at både svensk og norsk økonomi møter stabile vekst- og rammevilkår, også inn i Innenfor markedet for næringseiendom vil tilgang til finansiering også i 2013 være et usikkerhetsmoment, forårsaket av implementering av nye regulatoriske krav i banknæringen. I tillegg vil effekten av tilførsel av nye kontorareal grunnet ferdigstilte nybygg gjøre seg synlig gjennom økte ledighetsrater. Dette krever at arbeidet med kontinuerlig oppfølging av våre leietakere videreføres, og at organisasjonsmessige endringer følges opp. Nøkkelen for å imøtekomme disse utfordringene er langsiktighet fra et driftsperspektiv. Våre tiltak i det svenske markedet er del av denne strategien. Det er en større usikkerhet enn tidligere rundt utviklingen i eiendomsverdiene. I tillegg skaper det internasjonale, mer utfordrende, økonomiske bildet en økt risiko for mislighold blant Konsernets leietakere enn hva vi opplever i en normalisert realøkonomisk situasjon. Konsernet er nå inne i en aktiv forvaltningsfase, og på vei inn i avviklingsfasen, noe som generelt betyr større aktivitet og dynamikk blant leietagerne med økende krav til oppfølging fra organisasjonens side. Utviklingen i markedet bidrar til svært selektive leietakere, hvilket underbygger viktigheten av at eiendomsbesittere fokuserer på profesjonell drift og videreutvikling av sine bygg. Styret har fokus på å ivareta krav til det som oppfattes som en nødvendig og tilfredsstillende likviditetsbeholdning. Styret vil arbeide for positiv utvikling av eiendomsverdiene i Konsernet og tar sikte på å gjennomføre hensiktsmessige tiltak for å muliggjøre dette. Styrets forslag til resultatdisponering Konsernet har i regnskapsåret et underskudd etter skatt på NOK 484,8 mill. Morselskapet har i regnskapsåret 2012 et underskudd på NOK 520,5 mill. Styret foreslår følgende resultatdisponering for Selskapet: Årets underskudd på NOK 520,5 mill. føres som udekket tap. Etter styrets vurdering er Konsernets tilgjengelige likviditet nødvendig for å sikre og utvikle aksjonærverdiene. Styret anser det ikke forsvarlig å utbetale utbytte, og det foreslås derfor at dette ikke utbetales for Hendelser etter balansedagen Konsernet har ingen spesielle hendelser å rapportere etter balansedagen. Oslo, den 24. april 2013 Erik Gjellestad Styreleder Eva Eriksson Styremedlem Alf B. Asheim Styremedlem Anne-Marie Erdal Styremedlem Knut Styrvold Administrerende Direktør 28 I Fortin Årsrapport 2012

29 ResulTATREgnskap konsern (Tall i NOK 1 000) Note Leieinntekter 9, Andre inntekter Sum driftsinntekter Driftskostnader eiendommer 3, 9, Administrasjonskostnader 25, Sum driftskostnader Driftsresultat før verdiendringer investeringseiendom Årets realiserte verdiendring på solgte investeringseiendommer Urealisert verdiendring på investeringseiendom Sum driftsresultat Resultatandel tilknyttet selskap 8, 12, Finansinntekter 27, Rentekostnader på finansielle derivater til virkelig verdi 3, 13, Øvrige endringer av finansielle derivater til virkelig verdi 3, 13, Resultateffekt ved konserndannelse 8, Finanskostnader 3, Netto resultat av finansposter Resultat før skatt Skattekostnad Resultat etter skatt Andre inntekter og kostnader Omregningsdifferanser Sum andre inntekter og kostnader Periodens totalresultat Andel resultat ikke-kontrollerende eierinteresser Andel resultat kontrollerende eierinteresser FORTIN Årsrapport 2012 I 29

30 Balanse konsern (Tall i NOK 1 000) Eiendeler Anleggsmidler Note Utsatt skattefordel 5, Goodwill 5, 8, Investeringseiendom 5, 9, Anlegg og utstyr Investeringer i tilknyttede selskaper 8, Finansielle derivater Lån til tilknyttede selskaper Andre langsiktige fordringer Sum anleggsmidler Omløpsmidler Andre fordringer 14, 15, Kontanter og kontantekvivalenter 4, 14, 16, Sum omløpsmidler Anleggsmidler klassifisert som holdt for salg 9, 17, Sum eiendeler I FORTIN Årsrapport 2012

31 Balanse konsern (Tall i NOK 1 000) Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital Note Aksjekapital 4, Overkurs 4, Sum innskutt egenkapital Annen egenkapital Annen egenkapital Sum annen egenkapital Andel ikke-kontrollerende eierinteresser Sum egenkapital Gjeld Langsiktig rentebærende gjeld 3, 14, Finansielle derivater 3, 13, Annen langsiktig gjeld 3, Utsatt skatt Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld 3, 14, Betalbar skatt 14, 20, Annen kortsiktig gjeld 3, 14, 19, Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum gjeld og egenkapital Oslo, den 24. april 2013 Erik Gjellestad Styreleder Eva Eriksson Styremedlem Alf B. Asheim Styremedlem Anne-Marie Erdal Styremedlem Knut Styrvold Administrerende Direktør Fortin Årsrapport 2012 I 31

32 egenkapital konsern (Tall i NOK 1 000) Innskutt egenkapital Annen egenkapital Note Aksjekapital Overkursfond Opptjent egenkapital Omregning knyttet til utenlandske datterselskaper Ikke- KOntrollerende eierinteresse Sum egenkapital Årets resultat Effekt virksomhetssammenslutning Effekt av innskudd heleid datterselskap i deleid datterselskap Årets utvidede resultat NGAAP Effekt av overgang til IFRS Emisjon Emisjonskostnader Årets resultat Korreksjon andel tilknyttet selskap Årets utvidederesultat I FORTIN Årsrapport 2012

33 KONTANTSTRØM konsern (Tall i NOK 1 000) Note Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad: Justert for: Endringer i virkelig verdi investeringseiendom Endring virkelig verdi rentederivater Tap konserndannelse SveaReal Finansinntekter Finanskostnader Netto valutakursendringer Kontantstrøm før endring i arbeidskapital Endring i arbeidskapital: Kundefordringer og andre fordringer Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Betalte renter Mottatte renter Netto kontstrøm fra operasjonelle aktiviteter inklusive renter Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kjøp av eiendom Salg av eiendom Netto finansielle investeringer Kontanter og likvider ved oppkjøp konsernselskap Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrøm fra finanseringsaktiviteter Opptak av nye lån Nedbetaling av lån Innbetaling ved emisjon Stiftelses/emisjonskostnader ikke resultatført Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i kontanter og likvider Åpningsbalanse kontanter og likvider Kontanter og likvide midler ved periodens slutt Herav bundne kontanter og likvide midler FORTIN Årsrapport 2012 I 33

34 Noter konsern (Tall i NOK 1 000) Note 1 Generell informasjon DNB NOR Eiendomsinvest I ASA (selskapet) er et allmennaksjeselskap registrert i Norge. Selskapets hovedkontor er lokalisert i Beddingen 10, 7484 Trondheim, Norge. Selskapet er morselskap i eiendomskonsernet FORTIN AS. Konsernet virksomhet består i investeringer i eiendomsprosjekter og eiendomsrelaterte prosjekter. Konsernet innehar en betydelig eiendomsportefølje. Eiendommene ligger henholdsvis i Norge og Sverige. Regnskapet ble godkjent for offentliggjøring av styret den 24. april Note 2 Regnskapsprinsipper 2.1 Hovedprinsipper 2.2 Endring av regnskapsprinsipper 2.3 Konsolidering 2.4 Valuta 2.5 Investeringseiendom 2.6 Driftsmidler 2.7 Anleggsmidler holdt for salg 2.8 Leieavtaler 2.9 Goodwill 2.10 Nedskrivning av ikke finansielle eiendeler 2.11 Finansielle instrumenter 2.12 Kundefordringer 2.13 Kontanter og kontantekvivalenter 2.14 Egenkapital 2.15 Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld 2.16 Lån 2.17 Lånekostnader 2.18 Betalbar og utsatt skatt 2.19 Avsetninger 2.20 Inntektsføring 2.21 Eiendomsrelaterte kostnader og andre driftskostnader 2.22 Ytelser til ansatte 2.23 Renteinntekter 2.24 Klassifisering av eiendeler og gjeld 2.25 Utdeling av utbytte 2.1 Generelt Selskapet avlegger konsernregnskapet i overensstemmelse med internasjonale standarder for finansiell rapportering (IFRS) som fastsatt av EU, samt de tillegg som følger av norsk regnskapslov. Konsernregnskapet baseres på historisk kostprinsippet med følgende unntak: Investeringseiendom vurderes til virkelig verdi Eierbenyttet eiendom vurderes til verdiregulert med verdiendringer mot andre inntekter og kostnader Finansielle derivater vurderes til virkelig verdi over resultatet Konsernregnskapet er utarbeidet med ensartede regnskapsprinsipper for like transaksjoner og hendelser under ellers like forhold. Sammenligningstallene er utarbeidet etter samme regnskapsprinsipper. 2.2 Endring av regnskapsprinsipper a) Nye og endrede standarder implementert av konsernet Regnskapet for 2012 er det første regnskapet som konsernet avlegger i henhold til IFRS. Tidligere regnskap er avlagt i henhold til regnskapsloven generelle regler. I forbindelse med implementering av IFRS er tidligere års regnskapstall omarbeidet, vesentlige regnskapsprinsipper og effekten av disse er beskrevet i note I FORTIN Årsrapport 2012

35 b) Nye og endrede standarder som ikke er implementert av konsernet En rekke nye og endringer I standarder og fortolkninger er utgitt av IASB med ikrafttredelses tidspunkt for regnskaps perioder som begynner etter 1. januar Ingen av disse er anvendt av selskapet i forbindelse med utarbeidelse av årsregnskapet for De mest sentrale ny standarder og endringer i eksisterende standarder er: Endringer i IAS 1, Presentasjon av finansregnskap IFRS 13, Virkelig verdi IAS 19, Ytelser til ansatte IFRS 9, Finansielle instrumenter IFRS 10, Konsernregnskap IFRS 11, Felleskontrollert virksomhet IFRS 12, Noteopplysninger om investeringer i andre selskaper Med unntak av IFRS 13 forventes ingen av disse standardene eller endringene i eksisterende standarder å medføre vesentlige endringer i forhold til konsernets IFRS regnskap. IFRS 13 Fair Value Measurement definerer hva som menes med virkelig verdi når begrepet benyttes i IFRS, gir en enhetlig beskrivelse av hvordan virkelig verdi skal bestemmes i IFRS og definerer hvilke tilleggsopplysninger som skal gis når virkelig verdi benyttes. Standarden utvider ikke omfanget av regnskapsføring til virkelig verdi men gir veiledning om anvendelsesmetode der bruken allerede er påkrevd eller tillatt i andre IFRSer. Konsernet benytter virkelig verdi som målekriterium for investeringseiendom og finansielle derivater. Endringen forventes ikke medføre betydelige endringer i forhold til fastsettelsen av IFRS 13, men vil medføre endringer i hvilke tilleggsopplysninger som gis. Standarden har i krafttredelsestidspunkt Konsolidering og virksomhetssammenslutninger Datterselskap Datterselskaper er alle selskaper hvor konsernet har bestemmende innflytelse over finansielle og driftsmessige prinsipper. Bestemmende innflytelse oppnås normalt gjennom eie (direkte eller indirekte) av mer enn halvparten av stemmeberettiget kapital i et selskap. Effekten av eventuelle opsjoner eller andre avtaler som medfører at konsernet blir i stand til å styre finansielle og operasjonelle retningslinjer vurderes også. Datterselskaper inngår i konsernregnskapet fra det tidspunkt konsernet oppnår kontroll over selskapet. Datterselskap inngår i konsernregnskapet frem til konsernet mister kontrollen over selskapet. Kjøp av datterselskaper / virksomhetskjøp Kjøp av selskaper eller annen virksomhet som anses som en virksomhet regnskapsføres etter oppkjøpsmetoden. Overtatte eiendeler og gjeld ved virksomhetssammenslutninger balanseføres til virkelig verdi på tidspunktet konsernet oppnår kontroll. Utsatt skatt beregnes på forskjellen mellom virkelig verdi og skattemessig verdi på eiendeler og gjeld. Goodwill beregnes som forskjellen mellom netto eiendeler (virkelig verdi på eiendeler og gjeld inkl. utsatt skatt) og summen av vederlaget, tidligere eierandeler vurdert til virkelig verdi og minoritetsinteressens andel. Minoritetsinteressens andel vurderes til minoritetsinteressens andel av netto eiendeler. Ved investering i tilknyttede selskaper er goodwill inkludert i investeringens balanseførte verdi. Goodwill føres i balansen til anskaffelseskost, fratrukket eventuelle akkumulerte nedskrivninger. Goodwill avskrives ikke, men testes minst årlig for verdifall. Negativ goodwill inntektsføres på oppkjøpstidspunktet. Kjøp av selskaper som ikke anses som virksomhetskjøp Kjøp av selskaper som ikke inkluderer tilstrekkelig aktivitet til å anses som en virksomhet, behandles som kjøp av eiendeler. Anskaffelseskost blir da allokert til de overtatte eiendelene i sin helhet, det beregnes ikke utsatt skatt på forskjeller som oppstår ved førstegangsinnregning av kjøp. Investeringer i tilknyttede selskaper Tilknyttede selskaper er enheter hvor konsernet har betydelig innflytelse, men ikke kontroll over den finansielle og operasjonelle styringen (normalt ved eierandel på mellom 20 % og 50 %). Tilknyttede selskaper inngår i konsernregnskapet fra tidspunktet konsernet oppnår vesentlig innflytelse, frem til det tidspunkt konsernet mister den betydelige innflytelsen. Tilknyttede selskaper innregnes etter egenkapitalmetoden. Konsernets andel av resultatet i tilknyttede selskaper justert for effekten av eventuelle mer- /mindreverdier på kjøpstidspunkt inngår på egen linje i resultatregnskapet. Konsernet andel av FORTIN Årsrapport 2012 I 35

36 egenkapitalen i tilknyttede selskaper justert for eventuelle mer-/ mindreverdier og eventuell goodwill presenteres på egen linje i balansen. Eliminering av transaksjoner ved konsolidering Konserninterne transaksjoner og konsernmellomværende, inkludert internfortjeneste og urealisert gevinst og tap er eliminert. Urealisert gevinst knyttet til transaksjoner med tilknyttede selskaper er eliminert med konsernets andel i selskapet/ virksomheten. Tilsvarende er urealisert tap eliminert, men kun i den grad det ikke foreligger indikasjoner på verdinedgang på eiendelen som er solgt internt. 2.4 Valuta Konsernet presenterer sitt regnskap i NOK. Dette er også morselskapets funksjonelle valuta. Hvert selskap i konsernet definerer sin egen funksjonelle valuta. Funksjonell valuta er den valutaen i de økonomiske omgivelsene som selskapet operer i. Utenlandsk valuta er annen valuta en den funksjonelle valutaen for den aktuelle enheten. Transaksjoner i utenlandsk valuta bokføres i funksjonell valuta til valutakurs på transaksjonstidspunktet. Pengeposter i utenlandsk valuta omregnes til valutakurs på balansedagen. Alle effekter av valutaomregninger resultatføres dersom de ikke inngår som den del av nettoinvestering i utenlandsk enhet. Eiendeler og gjeld i utenlandske virksomheter/enheter omregnes til presentasjonsvalutaen med bruk av den gjeldende valutakursen på balansedagen, resultatposter knyttet til disse enhetene er omregnet til gjennomsnittlig kurs pr. kvartal. Omregningsdifferanse som oppstår i forbindelse med omregningen innregnes i andre inntekter og kostnader. Ved avhending av utenlandsk virksomhet, resultatføres det akkumulerte beløp som er ført over egenkapital som er knyttet til den spesifikke virksomheten. 2.5 Investeringseiendom Eiendom som holdes med formål å motta leieinntekter, verdistigning eller begge deler klassifiseres som investeringseiendom. Investeringseiendom inkluderer også eiendom under utvikling for fremtidig anvendelse som investeringseiendom. Investeringseiendommer blir initielt innregnet til kostpris inkludert transaksjonskostnader. Transaksjonskostnader omfatter dokumentavgift, honorar for juridiske tjenester og provisjoner for å få eiendommen i den stand som er nødvendig for at den skal kunne driftes. Balanseført verdi inkluderer også kostnaden ved å erstatte deler av en eksisterende investeringseiendom på det tidspunkt hvor kostnaden er påløpt dersom vilkårene for balanseføring er oppfylt. Etter førstegangsinnregning bokføres investeringseiendommen til virkelig verdi. Gevinst eller tap fra endringer i virkelig verdi innregnes i resultatet når de oppstår. Etterfølgende utgifter knyttet til investeringseiendom balanseføres dersom det er sannsynlig at de vil medføre økonomiske fordeler fra investeringseiendommen og kostnadene kan måles pålitelig. Utgifter til drift og vedlikehold av investeringseiendom kostnadsføres løpende. Investeringseiendommer fraregnes når de er avhendet eller er permanent ute av drift og det ikke forventes noen økonomisk fordel ved en avhending. All gevinst eller tap ved avgang eller avhending innregnes i resultatregnskapet i avhendingsåret. Gevinst eller tap ved avhending av investeringseiendommen er fastsatt som differansen mellom netto salgssum og balanseført verdi av eiendelen i det foregående årsregnskapet. 2.6 Driftsmidler Varige driftsmidler som ikke direkte inngår i investeringseiendommene er klassifisert som anleggsmidler, og måles til anskaffelseskost med fradrag for av- og nedskrivninger. Anskaffelseskost inkluderer kostnader som kan henføres direkte til anskaffelsen av de varige driftsmidlene. Anskaffelseskost kan også omfatte overføringer av gevinst/tap fra egenkapital som gjelder sikring av kontantstrømmer ved kjøp av anleggsmidler i utenlandsk valuta. Utgifter påløpt etter at driftsmidlet er tatt i bruk legges til driftsmidlenes balanseførte verdi eller balanseføres som en separat eiendel, avhengig av hensiktsmessighet, bare når det er sannsynlig at fremtidige økonomiske fordeler som kan knyttes til anskaffelsen vil tilfalle konsernet, og kostnaden ved anskaffelsen kan måles pålitelig. Balanseført verdi av den erstattede delen nedskrives til null. All annen reparasjon og vedlikehold resultatføres i perioden kostnaden oppstår. 36 I FORTIN Årsrapport 2012

37 2.7 Anleggsmidler holdt for salg Anleggsmidler (eller avhendingsgrupper) blir klassifisert som holdt for salg når balanseført beløp i hovedsak vil bli realisert ved en salgstransaksjon og et salg er vurdert som svært sannsynlig. Måling skjer til det laveste av balanseført verdi og virkelig verdi fratrukket salgsutgifter. Investeringseiendom inngår i denne kategorien fra det tidspunktet det foreligger en intensjonsavtale på salg av eiendommen. 2.8 Leieavtaler (a) Når et selskap i konsernet er leietaker Leieavtaler der den vesentlige delen av risiko og avkastning knyttet til eierskap fortsatt ligger hos en annen part, utleier, klassifiseres som operasjonelle leieavtaler. Betalinger, herunder forskuddsbetalinger, ved operasjonelle leieavtaler klassifiseres som driftskostnad og resultatføres lineært over leieavtalens varighet. (b) Når et selskap i konsernet er utleier Eiendommer utleid ved operasjonell leasing inngår i investeringseiendom i konsernets balanse. Leieinntekter bokføres lineært over leieperioden. Konsernet betaler honorar til rådgivere i forbindelse med fremforhandling av nye leieavtaler med konsernets leietakere. Honorarer betalt i forbindelse med fremforhandling av leieavtaler balanseføres sammen med den aktuelle investeringseiendom og amortiseres over leieavtalen. Betalinger, leiefritak eller andre insentiver som gis til leietakere periodiseres lineært over leieperioden. 2.9 Goodwill Goodwill beregnes som forskjellen mellom netto eiendeler (virkelig verdi på eiendeler og gjeld inkl. utsatt skatt) og summen av vederlaget, tidligere eierandeler vurdert til virkelig verdi og minoritetsinteressens andel. For etterfølgende nedskrivningstesting tilordnes goodwill de kontantgenererende enheter eller grupper av kontantgenererende enheter som forventes å få fordeler av oppkjøpet hvor goodwill oppstod. Hver enhet eller gruppe av enheter hvor goodwill har blitt allokert representerer det laveste nivået i foretaket hvor goodwill følges opp for interne ledelsesformål. Goodwill følges opp for hvert driftssegment. Nedskrivning vurderes årlig, eller oftere om det forekommer hendelser eller endrede omstendigheter som indikerer et mulig verdifall. Balanseført verdi sammenlignes med gjenvinnbart beløp, som er det høyeste av bruksverdi og virkelig verdi fratrukket salgsutgifter. Eventuell nedskrivning kostnadsføres og blir ikke reversert i påfølgende perioder Nedskrivning av ikke finansielle eiendeler Immaterielle eiendeler med ubestemt utnyttbar levetid og goodwill avskrives ikke, men testes årlig for verdifall. Varige driftsmidler og immaterielle eiendeler som avskrives vurderes for verdifall når det foreligger indikatorer på at fremtidig inntjening ikke kan forsvare eiendelens balanseførte beløp. Forskjellen mellom balanseført verdi og gjenvinnbart beløp resultatføres som nedskrivning. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av virkelig verdi fratrukket salgsutgifter og bruksverdi. Ved vurdering av verdifall grupperes anleggsmidlene på det laveste nivået der det er mulig å skille ut uavhengige inngående kontantstrømmer (kontantgenererende enheter). Ved hver rapporteringsdato vurderes mulighetene for reversering av tidligere nedskrivninger på ikke-finansielle eiendeler (unntatt goodwill) Finansielle instrumenter Klassifisering Konsernet klassifiserer finansielle eiendeler i følgende kategorier: (a) Til virkelig verdi over resultatet og (b) Utlån og fordringer. Klassifiseringen avhenger av hensikten med eiendelen. Ledelsen klassifiserer finansielle eiendeler ved anskaffelse. Konsernet finansielle forpliktelser er klassifisert som andre finansielle forpliktelser. (a) Finansielle eiendeler til virkelig verdi over resultatet Finansielle eiendeler til virkelig verdi over resultatet er finansielle eiendeler holdt for handelsformål. En finansiell eiendel klassifiseres i denne kategorien dersom den primært er anskaffet med henblikk på å gi fortjeneste fra kortsiktige prissvingninger. Derivater klassifiseres som holdt for handelsformål, med mindre de er en del av en sikring. Eiendeler i denne kategorien klassifiseres som omløpsmidler dersom det forventes at de vil bli gjort opp innen 12 måneder, ellers klassifiseres de som anleggsmidler. FORTIN Årsrapport 2012 I 37

38 Ved førstegangsinnregning regnskapsføres finansielle eiendeler i kategorien til virkelig verdi, transaksjonskostnader resultatføres. Gevinst eller tap som følge av endringer i virkelig verdi av eiendeler presenteres som verdiendringer på finansielle eiendeler tilvirkelig verdi i den perioden de oppstår. Finansielle eiendeler fraregnes fra balansen når rettighetene til å motta kontantstrømmer fra investeringen opphører eller når disse rettighetene er blitt overført og konsernet i hovedsak har overført all risiko og hele gevinstpotensialet ved eierskapet. (b) Utlån og fordringer Utlån og fordringer er finansielle eiendeler som ikke er derivater og som har faste eller bestembare betalinger, og som ikke omsettes i et aktivt marked. De klassifiseres som omløpsmidler, med mindre de forfaller mer enn 12 måneder etter balansedagen. Utlån og fordringer består av kundefordringer og andre fordringer, samt kontanter og kontantekvivalenter i balansen. Ved førstegangsinnregning regnskapsføres eiendeler i kategorien til virkelig verdi med tillegg for eventuelle transaksjonskostnader. I etterfølgende perioder regnskapsføres eiendelene til amortisert kost. Konsernet vurderer ved hver balansedato om det finnes objektive bevis på at en finansiell eiendel, eller en gruppe av finansielle eiendeler, har falt i verdi. Tap ved verdifall av en finansiell eiendel eller en gruppe av finansielle eiendeler resultatføres bare dersom det er objektive bevis på verdifall som et resultat av én eller flere hendelser som har inntruffet etter førstegangs balanseføring (en tapshendelse ) og denne tapshendelsen (eller hendelsene) påvirker fremtidige estimerte kontantstrømmer på en måte som kan måles pålitelig. Finansielle eiendeler fraregnes fra balansen når rettighetene til å motta kontantstrømmer fra investeringen opphører eller når disse rettighetene er blitt overført og konsernet i hovedsak har overført all risiko og hele gevinstpotensialet ved eierskapet. Andre finansielle forpliktelser Andre finansielle forpliktelser inneholder alle forpliktelser som ikke klassifiseres som virkelig verdi over resultatet ved førstegangsinnregning. De klassifiseres som kortsiktig dersom konsernet ikke har en ubetinget rett til å utsette betaling utover 12 måneder fra balansedagen. Ved førstegangsinnregning regnskapsføres forpliktelsene til virkelig verdi med fratrekk for eventuelle etableringskostnader. I etterfølgende perioder regnskapsføres forpliktelsene etter amortisert kost. Finansielle forpliktelser fraregnes fra balansen på det tidspunktet når forpliktelser til å innfri forpliktelser er opphørt. Dette skjer som regel ved at konsernet innfrir sine forpliktelser. Nettopresentasjon av finansielle eiendeler og forpliktelser Finansielle eiendeler og forpliktelser presenteres netto i balansen og bare når det er en ubetinget motregningsrett som kan håndheves juridisk og hensikten er å gjøre opp netto eller realisere eiendelen og gjøre opp forpliktelsen samtidig Kundefordringer Kundefordringer oppstår ved fakturering av opptjente leieinntekter og andre inntekter som er innenfor den ordinære driftssyklusen. Kundefordringer som oppstår som en vanlig del av driftssyklusen klassifiseres som omløpsmidler. Kundefordringer som ikke inngår i den ordinære driftssyklusen og har forfall senere en 12 måneder, klassifiseres som anleggsmidler Kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter består av kontanter, bankinnskudd, andre kortsiktige, lett omsettelige investeringer med maksimum tre måneders opprinnelig løpetid og trekk på kassekreditt. I balansen er kassekreditt inkludert i lån under kortsiktig gjeld Egenkapital Ordinære aksjer klassifiseres som egenkapital. Kostnader som er direkte knyttet til utstedelse av nye aksjer eller opsjoner vises som fradrag i egenkapitalen, netto etter skatt, fra proveny. Egne egenkapitalinstrumenter som blir tilbakekjøpt (egne aksjer) blir innregnet til kostpris og blir presentert som reduksjon av egenkapital. Gevinst eller tap blir ikke resultatført som følge av kjøp, salg, utstedelse eller sletting av konsernets egne egenkapitalinstrumenter. Enhver differanse mellom balanseført verdi og vederlaget, dersom utstedt på nytt, blir innregnet i annen egenkapital. Stemmerettigheter knyttet til egne aksjer blir annullert og det blir ikke avsatt utbytte til egne aksjer. 38 I FORTIN Årsrapport 2012

39 Minoritetsinteressen inngår i egenkapitalen. Minoritetsinteressen måles initielt til virkelig verdi av netto eiendeler ved oppkjøp. Minoriteten tilskrives sin forhåndsmessige andel av resultatet i de aktuelle datterselskapene. Kjøp og salg av aksjer til/ fra minoritet regnskapsføres som en egenkapitaltransaksjon. Forskjellen mellom forholdsmessig andel bokførte verdier og transaksjonspris belastes/godskrives majoritetens andel av egenkapital Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld Leverandørgjeld er forpliktelser til å betale for varer eller tjenester som er levert fra leverandørene til den ordinære driften. Leverandørgjeld er klassifisert som kortsiktig dersom den forfaller innen ett år eller kortere. Dersom dette ikke er tilfelle, klassifiseres det som langsiktig. Leverandørgjeld måles til virkelig verdi ved førstegangs balanseføring. Ved etterfølgende måling vurderes leverandørgjeld til amortisert kost ved bruk av effektiv rente lån Lån regnskapsføres til virkelig verdi når utbetaling av lånet finner sted, med fradrag for transaksjonskostnader. I etterfølgende perioder regnskapsføres lån til amortisert kost beregnet ved bruk av effektiv rente. Forskjellen mellom det utbetalte lånebeløpet (fratrukket transaksjonskostnader) og innløsningsverdien resultatføres over lånets løpetid som del av effektiv rente. Kostnader knyttet til etablering av trekkrettigheter balanseføres i påvente av låneopptak dersom det er sannsynlig at lån blir trukket opp. Kostnadene føres senere til fradrag på lånet ved opptrekk. Dersom det ikke anses sannsynlig at hele eller deler av trekkrettigheten blir trukket opp balanseføres honoraret som forskuddsbetalte likviditetstjenester og kostnadsføres over perioden rettigheten gjelder for Lånekostnader Lånekostnader fra generell og spesifikk finansiering knyttet til anskaffelse, konstruksjon eller produksjon av kvalifiserende eiendeler, som er eiendeler som det vil ta en betydelig periode å ferdigstille for tiltenkt bruk eller salg, aktiveres som en del av anskaffelseskosten for eiendelen, frem til tidspunktet når eiendelen i all hovedsak er klar for tiltenkt bruk eller salg. Eventuelle kapitalinntekter fra midlertidig plasseringer av lånebeløp som ennå ikke er benyttet til anskaffelse av en kvalifiserende eiendel skal trekkes fra rentekostnader som aktiveres som en del av anskaffelseskosten for eiendelen. Alle andre rentekostnader kostnadsføres i den perioden de påløper Betalbar og utsatt skatt Skattekostnaden for en periode består av betalbar skatt og utsatt skatt. Skatt blir resultatført, bortsett fra når den relaterer seg til poster som er ført direkte mot egenkapitalen. Hvis det er tilfelle, blir skatten også ført mot utvidet resultat eller direkte mot egenkapitalen. Skattemessig virkning på andre inntekter og kostnader er skilt ut og presentert over andre inntekter og kostnader. Disse inkluderer valutadifferanser på nettoinvesteringer i utenlandske foretak. Betalbar skatt for perioden beregnes i samsvar med de skattemessige lover og regler som er vedtatt, eller i hovedsak vedtatt av skattemyndighetene på balansedagen. Det er lovverket i de land der konsernets datterselskaper eller tilknyttede selskap opererer og genererer skattepliktig inntekt som er gjeldende for beregningen av skattepliktig inntekt. Ledelsen vurderer de standpunkt man har hevdet i selvangivelsene der gjeldende skattelover er gjenstand for fortolkning. Basert på ledelsens vurdering, foretas avsetninger til forventede skattebetalinger der dette anses nødvendig. Det er ved bruk av gjeldsmetoden beregnet utsatt skatt på alle midlertidige forskjeller mellom skattemessige og konsoliderte regnskapsmessige verdier på eiendeler og gjeld. Dersom utsatt skatt oppstår ved første gangs balanseføring av en gjeld eller eiendel i en transaksjon, som ikke er en virksomhetssammenslutning, og som på transaksjonstidspunktet verken påvirker regnskaps eller skattemessig resultat, blir den ikke balanseført. Utsatt skatt fastsettes ved bruk av skattesatser og skattelover som er vedtatt eller i det alt vesentlige er vedtatt på balansedagen, og som antas å skulle benyttes når den utsatte skattefordelen realiseres eller når den utsatte skatten gjøres opp. Utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at fremtidig skattbar inntekt vil foreligge, og at de midlertidige forskjellene kan fratrekkes i denne inntekten. FORTIN Årsrapport 2012 I 39

40 Utsatt skatt beregnes på midlertidige forskjeller fra investeringer i datterselskaper og tilknyttede selskaper, bortsett fra når konsernet har kontroll over tidspunktet for reversering av de midlertidige forskjellene, og det er sannsynlig at de ikke vil bli reversert i overskuelig fremtid. Utsatt skattefordel og utsatt skatt skal motregnes dersom det er en juridisk håndhevbar rett til å motregne eiendeler ved betalbar skatt mot forpliktelser ved betalbar skatt, og utsatt skattefordel og utsatt skatt gjelder inntektsskatt som ilegges av samme skattemyndighet for enten samme skattepliktige foretak eller forskjellige skattepliktige foretak som har til hensikt å gjøre opp forpliktelser og eiendeler ved betalbar skatt netto avsetninger Konsernet regnskapsfører avsetninger for miljømessige tilbakeføringer, restrukturering og rettslige krav når det eksisterer en juridisk eller selvpålagt forpliktelse som følge av tidligere hendelser, det er sannsynlighetsovervekt for at forpliktelsen vil komme til oppgjør ved en overføring av økonomiske ressurser, og forpliktelsens størrelse kan estimeres med tilstrekkelig grad av pålitelighet. Avsetning for restruktureringskostnader omfatter termineringsgebyr på leiekontrakter og sluttvederlag til ansatte. Det avsettes ikke for fremtidige driftstap. I tilfeller hvor det foreligger flere forpliktelser av samme natur, fastsettes sannsynligheten for at forpliktelsene vil komme til oppgjør ved å vurdere forpliktelser av denne typen under ett. Det gjøres derfor en avsetning selv om sannsynligheten for oppgjør knyttet til det enkelte forholdet kan være lav. Avsetninger måles til nåverdien av forventede utbetalinger for å innfri forpliktelsen. Det benyttes en diskonteringssats før skatt som reflekterer nåværende markedssituasjon og risiko spesifikk for forpliktelsen. Økningen i forpliktelsen som følge av endret tidsverdi føres som finanskostnad Inntektsføring Inntekter inkluderer leieinntekter, servicehonorar og forvaltningshonorar fra eiendommene. Leieinntekter fra investeringseiendommer inntektsføres i takt med utleieperioden. Inntekter som oppstår ved viderefakturering av kostnader til leietakere inntektsføres i den perioden de kontraktsmessig innvinnes Eiendomsrelaterte kostnader og andre driftskostnader Utgifter direkte knyttet til drift av eksisterende eiendommer presenteres som eiendomsrelaterte kostnader, øvrige utgifter presenteres som administrasjonskostnader. Utgiftene kostnadsføres etter hvert som de påløper Ytelser til ansatte Pensjonsordninger Pensjonsordningene er generelt finansiert gjennom innbetalinger til forsikringsselskaper. Konsernets pensjonsordninger er innskuddsplaner. I henhold til lov om obligatorisk tjenestepensjon har alle konsernets ansatte i Norge pensjonsordninger som minst ivaretar lovens krav. Innskuddsbaserte pensjonsordninger De selskapene i konsernet som har ansatte har en innskuddsbasert pensjonsordning. Konsernet betaler faste bidrag til et forsikringsselskap, og har ingen juridisk eller annen forpliktelse til å betale ytterligere bidrag. Pensjonspremien kostnadsføres når den påløper. Overskuddsdeling og bonusplaner Konsernet regnskapsfører en avsetning der det foreligger kontraktsmessige forpliktelser Renteinntekter Renteinntekter inntektsføres basert på effektiv rente metoden etter hvert som de opptjenes. Når en fordring nedskrives reduserer konsernet balanseført verdi til gjenvinnbart beløp, som er den estimerte fremtidige kontantstrømmen neddiskontert med den opprinnelige effektive renten på instrumentet. Renteinntekter på nedskrevne lån bokføres ved bruk av effektiv rente metoden Klassifisering av eiendeler og gjeld Omløpsmidler og kortsiktig gjeld er poster med forfall innen 12 måneder, og andre poster som inngår i selskapets ordinære sirkulasjon av varer eller tjenester. Strategiske investeringer klassifiseres som anleggsmidler. Kortsiktig andel av langsiktig gjeld presenteres som kortsiktig. 40 I FORTIN Årsrapport 2012

41 2.25 Utdeling av utbytte Utbyttebetalinger til morselskapets aksjonærer klassifiseres som gjeld fra og med det tidspunkt utbyttet er fastsatt av generalforsamlingen. Note 3 Finansiell risikostyring Konsernets virksomhet medfører eksponering mot flere former for finansiell risiko, som markedsrisiko, kredittrisiko og likviditetsrisiko. Konsernets har en risikostyringsstrategi som går ut på å redusere effekten av eksponeringen mot de ulike risiki til et tilfredsstillende nivå. Markedsrisiko Eksponering mot finansiell markedsrisiko oppstår som følge av eksponering mot renteendring og valutaendringer. Eksponeringen reduseres i hovedsak ved bruk av finansielle derivater. Valutarisiko Konsernet har virksomhet i Norge og Sverige. Risikoen knyttet til valutaeksponering reduseres ved at finansiering i hovedsak skjer i samme valuta som den underliggende virksomheten. Ved avvik mellom funksjonell valuta og valuta for finansiering inngås valutakontrakter. Det blir ikke inngått sikringskontrakter for nettoinvestering i utenlandske virksomhet, noe som medfører at en nedgang i svenske kroner vil medføre en nedgang i egenkapital i forhold til netto investert kapital i Sverige. Sensitivitet i forhold til sentrale variabler (beløp i MNOK): Variabler Endring i variabler Effekt egenkapital Valutakryss SEK/NOK +1 % 6 Renterisiko Eksponering mot renterisiko oppstår ved at deler av lånefinansieringen er til flytende rentebetingelser. Lånene betjenes utfra løpende betalinger på inngått leieavtaler. Leiebetalinger endres ikke i forhold til rentenivået, men reguleres i henhold til inngått avtale. Endringer i rentenivå vil ha en direkte påvirkning på de fremtidige utgående kontantstrømmerfor konsernet. Eksponeringen mot svinginger i kontantstrømmer er redusert ved inngåelse av rentederivater. Det refereres til nærmere omtale i note 6 i forhold til sensitivitet knyttet til verdier på rentederivater. Sensitivitet i forhold til sentrale variabler (beløp i MNOK): Variabler Endring i variabler Effekt egenkapital Rente på bankgjeld +0, 1% -8 Kredittrisiko Kredittrisikoen er risikoen for tap som følge av at motparten i en avtale ikke er i stand til å innfri sine forpliktelser ovenfor konsernet. Risikoen er i hovedsak knyttet til kundefordringer og andre fordringer. Risikoen styres ved at man gjennomfører grundige kontroller av kunders kredittverdighet ved inngåelsen av et leieforhold, krever depositum og har periodisk oppfølging av utvikling i kredittverdigheten til vesentlige kunder. Maksimal eksponering mot kredittrisiko pr. balansedag tilsvarer balanseført beløp av finansielle eiendeler. Likviditetsrisiko Likviditetsrisiko er risikoen for at konsernet ikke er i stand til å innfri sine forpliktelser ved forfall, samt risikoen for at konsernet ikke klarer å møte sine likviditetsforpliktelser uten at kostnaden øker dramatisk. Ut fra et bredere perspektiv inneholder likviditetsrisiko også risiko for at konsernet ikke er i stand til å finansiere økninger i eiendeler etter hvert som refinansieringsbehovet øker. Likviditetsrisikoen begrenses ved at man har tilstrekkelig likviditetsreserver og at forfallstrukturen på gjeldsstrukturen er fordelt over tid. FORTIN Årsrapport 2012 I 41

42 Tabellen under viser forfallstruktur på finansielle forpliktelser Finansielle forpliktelser 2012 Forventet kontantstrøm Balanseført beløp År 1 År 2 År 3-5 Etter år 5 Rentebærende gjeld Annen langsiktig gjeld Leverandørgjeld Finansielle derivater Annen gjeld Finansielle forpliktelser 2011 Forventet kontantstrøm Balanseført beløp År 1 År 2 År 3-5 Etter år 5 Rentebærende gjeld Annen langsiktig gjeld Leverandørgjeld Finansielle derivater Annen gjeld Note 4 Kapitalstruktur og kapitalstyring Hovedformålet med konsernets styring av kapitalstrukturen er å sikre at konsernet opprettholder en tilfredsstillende kapitalbase til gjennomføring av gode utviklingsprosjekter. Kapitalbalansen er avgjørende for å sikre at konsernet opprettholder en tilfredsstillende kredittrating og dermed lånebetingelser hos långivere, som står i et rimelig forhold til den virksomhet som drives. Konsernet styrer sin kapitalstruktur og gjør nødvendige endringer i den basert på en løpende vurdering av de økonomiske forhold virksomheten drives under, og de utsikter man ser på kort og mellomlang sikt. Styring av kapitalstrukturen gjøres gjennom å justere utbytteandeler, gjøre tilbakekjøp av egne aksjer, nedsetting av aksjekapital eller å emittere nye aksjer. Soliditet Det er styrets vurdering at gjeldsgraden er for høy i et langsiktig perspektiv. En høy belåningsgrad kan medføre en risiko for at Konsernet ikke har tilstrekkelig handlingsrom i forhold til løpende forpliktelser og forvaltning av Konsernets verdier. Styret arbeider derfor målrettet for å styrke Konsernets soliditet. Konsernet søker til enhver tid å ha en likviditetsbuffer som er tilpasset avdragsprofilen på Konsernets gjeld, løpende vedlikeholdsbehov og svingninger i driftskapitalbehov Egenkapitalandel 16 % 19 % Likviditetsreserve herav ubenyttet trekkfasilitet I FORTIN Årsrapport 2012

43 Note 5 Regnskapsmesssige estimater Ved utarbeidelse av årsregnskapet i henhold til IFRS har konsernets ledelse benyttet estimater basert på beste skjønn og forutsetninger som er vurdert å være realistiske. Det vil kunne oppstå situasjoner eller endringer i markedsforhold som kan medføre endrede estimater og dermed påvirke konsernets eiendeler, gjeld, egenkapital og resultat. Konsernets mest vesentlige regnskapsestimater er knyttet til følgende poster: Virkelig verdi på investeringseiendom Vurdering av goodwill Utsatt skattefordel Investeringseiendommer vurderes til virkelig verdi på balansedagen. Se nærmere omtale i note 6. Konsernets balanseførte goodwill vurderes årlig eller når det foreligger indikasjoner på verdifall. Utsatt skattefordel basert på fremførbare underskudd er balanseført i den grad forventede fremtidige inntekter til det aktuelle selskap er større enn de tilhørende kostnaden, slik at det fremførbare underskuddet kan utnyttes. Utnytting av underskudd mot skattemessige overskudd i de øvrige konsernselskapene gjennom konsernbidrag er også avgjørende for vurdering av oppføring av utsatt skattefordel på fremførbart underskudd. I tillegg er tidshorisonten på en slik utnytting av underskuddet av betydning for oppføringen. Note 6 Fastsettelse av virkelig verdi Virkelig verdi av investeringeiendom Investeringseiendommer vurderes til virkelig verdi basert på innhentede verdivurderinger fra to uavhengige verdivurderere, DTZ og Newsec. Eiendommene verdsettes hovedsakelig gjennom diskontering av fremtidige kontantstrømmer, både kontraktsfestede og forventede. Nøkkelfaktorer er løpende inntekter og utgifter ved eiendommen, markedsleie, diskonteringsrente og inflasjon. Det legges til grunn et sett av makroøkonomiske forutsetninger, men utover dette vurderes hver enkelt eiendom og areal separat. For fastleggelse av den enkelte diskonteringsrente vurderes eiendommens beliggenhet, attraktivitet, kvalitet, det generelle eiendomsmarkedet og kredittmarkedet, leietakers antatte soliditet og kontraktsstrukturen. Sensitiviteten ved vurdering av virkelig verdi for investeringseiendommer er således bl.a. tilknyttet yield, rentenivå, inflasjon (KPI) og markedsleie for eiendommene. Det er nedenfor indikert separate effekter av endringer i disse variablene (beløp i MNOK): Variabler Endring i variabler Verdiendring Yield 0,25 % -193 Diskonteringsrente 0,25 % -195 Inflasjon 1 % 106 Markedsleie 10 % 839 Virkelig verdi av finansielle derivater Virkelig verdi av derivater, inkludert rentebytteavtaler og rente- og valutabytteavtaler, er fastsatt som nåverdien av fremtidig kontantstrøm knyttet til avtalene. Nåverdien er beregnet på bakgrunn av kvoterte rentekurver og valutakurser på vurderingsdagen. Beregningene utføres av den bankforbindelsen som derivatet er inngått med. Sensitivitet i forhold til sentrale variabler (beløp i MNOK) Variabler Endring i variabler Verdiendring Rentenivå, NIBOR og swaprente NOK 1 % 217 Rentenivå, STIBOR og swaprente SEK 1 % 211 Valutakryss SEK/EUR 1 % -2 FORTIN Årsrapport 2012 I 43

44 Note 7 Datterselskap og tilknyttede selskap KONSERN: Datterselskaper Forr.kontor Stemme- / Eierandel FORTIN AS Trondheim (No) 100 % Sørlandsinvest I AS Trondheim (No) 100 % Midt-Norge Invest AS Trondheim (No) 100 % DnB NOR Eiendomsfond Deltaker I AS Trondheim (No) 100 % Telemarksporten AS Trondheim (No) 100 % Nord-Vest Invest AS Trondheim (No) 100 % Stålfjæra 24 AS Trondheim (No) 100 % Handelspark Invest AS Trondheim (No) 100 % Skandinaviske Handelsparker AS Trondheim (No) 75 % Töcksfors Handelsparker AB Karlstad (Sv) 75 % Munkeröd 1:80 AB Strömstad (Sv) 75 % Nord-Norge Invest I AS Trondheim (No) 100 % Storgaten 69 AS Trondheim (No) 100 % Storgaten 69 KS Trondheim (No) 100 % Rådhusgaten Tomteinvest AS Trondheim (No) 75 % Industri Invest I AS Trondheim (No) 100 % Norsk Kylling Eiendom AS Trondheim (No) 100 % Norsk Kylling Eiendom II AS Trondheim (No) 100 % Stavangerinvest AS Trondheim (No) 100 % Badehusgaten 44 AS Trondheim (No) 100 % JAB Eiendom AS Trondheim (No) 100 % Forusinvest AS Trondheim (No) 100 % Banavigå KS Trondheim (No) 100 % Verven 4 Komplementar AS Trondheim (No) 100 % Austbøgården AS Trondheim (No) 100 % Osloinvest I AS Trondheim (No) 100 % Drammen Eiendom Invest AS Trondheim (No) 100 % Bragernes Torg 2 AS Trondheim (No) 100 % Helsfyr Atrium AS Trondheim (No) 100 % Helsfyr Atrium Drift AS Trondheim (No) 100 % Dronningensgate 13 Oslo AS Trondheim (No) 100 % Dyrskueveien 44 AS Trondheim (No) 100 % Sommerrogaten AS Trondheim (No) 100 % Rein Eiendom AS Trondheim (No) 100 % Handelsinvest I AS Trondheim (No) 100 % Solheimsveien 10 AS Trondheim (No) 100 % Østre Rosten 4B AS Trondheim (No) 100 % Fossegrenda Senter AS Trondheim (No) 100 % Tårnåsen Senter AS Trondheim (No) 100 % Levanger Eiendomsinvest I AS Trondheim (No) 100 % Bjølsenhallen DA Trondheim (No) 100 % Vårveien AS Trondheim (No) 100 % High Street Invest I AS Trondheim (No) 100 % Bogstadveien 3-5 DA Trondheim (No) 100 % Kongsberg Industribygg AS Oslo (No) 25 % SveaReal AS Oslo (No) 78,32 % SveaReal AB Stockholm (Sv) 78,32 % Antennhuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % Axethuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % Bägarhuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % Böthuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % Cementhuset 10 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Cementhuset 11 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Cementhuset 3 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Cementhuset 4 AB Stockholm (Sv) 78,32 % 44 I FORTIN Årsrapport 2012

45 Cementhuset 5 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Cementhuset 6 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Cementhuset 7 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Cementhuset 8 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Cementhuset 9 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Cementhuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsaktiebolaget Administratören Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsaktiebolaget Asienhuset Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsaktiebolaget Blocket 1 Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsaktiebolaget Bromsregulatorn Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsaktiebolaget Brudbuketten Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsaktiebolaget Hantverkaren 1 Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsaktiebolaget Krukskärvan Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsaktiebolaget Rosenbuketten Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsaktiebolaget Råfilmen Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsaktiebolaget Rösaberg Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsaktiebolaget Sprintern AB Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsaktiebolaget Storbådan Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsaktiebolaget Träskruven Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsaktiebolaget Valbrevet Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsaktiebolaget Åkerby 8 Stockholm (Sv) 78,32 % Fruktfastigheten AB Stockholm (Sv) 78,32 % Holmögaddhuset 3 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Holmögaddhuset 4 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Industrihuset 17 AB Stockholm (Sv) 78,32 % I-parken i Lund AB Stockholm (Sv) 78,32 % Jordbrohuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % Pelikanhuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % Rydaterminalen AB Stockholm (Sv) 78,32 % Rydaterminalen III AB Stockholm (Sv) 78,32 % Skogstahuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % Smörbollshuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % Speditionshuset 1 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Svavelhuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % SveaReal Sjöbocka AB Stockholm (Sv) 78,32 % Sämjehuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % Verkhuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % Verkstadshuset 6 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Viaredsterminalen AB Stockholm (Sv) 78,32 % Vågenhuset AB Stockholm (Sv) 78,32 % SveaReal II AB Stockholm (Sv) 78,32 % BTCS Fastighetsinvest III AB Stockholm (Sv) 78,32 % BTCS Fastighetsinvest IV AB Stockholm (Sv) 78,32 % BTCS Fastighetsinvest V AB Stockholm (Sv) 78,32 % BTCS Kista AB Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsbolaget T-Hamn AB Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsbolaget F-öarna 1 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Kommanditbolaget R-vik 1 Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsbolaget R-vik 1 AB Stockholm (Sv) 78,32 % Fastighetsbolaget R-vik 2 AB Stockholm (Sv) 78,32 % BTCS First Shopping AB Stockholm (Sv) 78,32 % FORTIN Årsrapport 2012 I 45

46 Note 8 Kjøp av datterselskap Virksomhetskjøp SveaReal AS gikk med virkning fra over fra å være et tilknyttet selskap til å bli et datterselskap gjennom både nyemisjon og gjeldskonvertering. fordeling av virkelig verdi ved virksomhetskjøp SveaReal AS Investeringseiendom Kontanter og kontant ekvivalenter Lån Rentederivater Utsatt skatt Netto omløpsmidler/kortsiktig ikke rentebærende gjeld Emisjonsproveny Netto virkelig verdi av kjøpt virksomhet Avtalt kjøpspris / emisjon Virkelig verdi av tidligere andel (Eierandel: 42,5%) Verdi av ikke kontrollerende interesse eks. goodwill Totalt Goodwill Avtalt kontant vederlag - -Kontanter mottatt ved kjøp Netto utbetaling ved kjøp av virksomhet Eierandel før konserndannelse pr : 42,23 % Eierandel etter konserndannelse pr : 60,84 % Eierandel pr : 78,32 % Frem til konserndannelse ble andelene i SveaReal AS behandlet som et tilknyttet selskap. Andel av resultatet i 1. halvår 2012 er inntektsført i konsernregnslapet for år Resultat fra tidspunkt for konserndannelsen og ut året, samt balanseposter pr er tatt inn i konsernregnskapet på lik linje som alle de øvrige konsernselskapene. Det er i konsernregnskapet for år 2012 tatt inn et regnskapmessig tap ved konserndannelsen på TNOK Tapet er beregnet ved å sammenligne virkelig verdi på eierandel før konserndannelsen, men bokført verdi på aksjene. Tapet er ikke et reelt tap, men kun en effekt av at selskapet går over fra å være et tilknyttet selskap til å bli et datterselskap. I desember år 2012 økte eierandelen i SveaReal AS ytterligere gjennom en emisjon ved tingsinnskudd. Aksjene i det heleide datterselskapet FORTIN Properties AB ble da overført til SveaReal AS og FORTIN AS mottok aksjer i retur. 46 I FORTIN Årsrapport 2012

47 Note 9 Investeringseiendom INVESTERINGSEIENDOM Virkelig verdi ved inngangen av året Tilgang: -Påkostninger på eiendom Virksomhetskjøp Overføring til eiendeler holdt for salg Salg Årets realiserte verdiendring på solgte investeringseiendommer Urealisert verdiendring på investeringseiendom Omregningsdifferanser Virkelig verdi ved utgangen av året Investeringseiendom klassifisert som holdt for salg Resultatposter knyttet til investeringseiendom Leieinntekter fra investeringseiendom Kostnader knyttet til utleid eiendom Kostnader knyttet til ikke utleid eiendom Note 10 Driftsmidler Anskaffelseskost Eierbenyttet eiendom Inventar og innredning Eierbenyttet eiendom Inventar og innredning Anskaffelseskost pr Tilgang virksomhetskjøp Tilgang i løpet av året Avgang i løpet av året Akkumulerte anskaffelser pr Av- og nedskrivninger Av- og nedskrivninger pr Virksomhetskjøp Avskrivninger i løpet av året Nedskrivninger i løpet av året Akkumulert av- og nedskrivninger pr Bokført verdi FORTIN Årsrapport 2012 I 47

48 Note 11 Goodwill Anskaffelseskost - - Anskaffelseskost pr Tilgang i løpet av året Avgang i løpet av året - - Akkumulerte anskaffelses pr Nedskrivninger Nedskrivninger pr Nedskrivninger i løpet av året - - Akkumulert nedskrivninger Oppført goodwill gjelder oppkjøp og konserndannelse med SveaReal AS i år Viser her til omtale i note 8. Note 12 Tilknyttede selskaper TILKNYtteDE SELSKAPER 2012 Land forret - nings- KOMMune Eierandel Balanseført verdi Andel resultat etter skatt Omregn. differanser Utbytte Balanseført verdi SveaReal AS Norge Oslo Kongsberg Industribygg AS Norge Oslo 25 % Totalt SveaReal AS har i år 2012 gått fra å være et tilknyttet selskap til å bli et datterselskap. Enhet Eiendeler Gjeld EK Driftsinntekter Resultat etter skatt Kongsberg Industribygg AS Totalt TILKNYtteDE SELSKAPER 2011 Land forret- nings- KOMMune Eierandel Balanseført verdi Andel resultat etter skatt Omregn. differanser Utbytte Balanseført verdi SveaReal AS Norge Oslo 41,4 % Kongsberg Industribygg AS Norge Oslo 25 % Totalt Enhet Eiendeler Gjeld EK Driftsinntekter Resultat etter skatt SveaReal AS Kongsberg Industribygg AS Totalt I FORTIN Årsrapport 2012

49 Note 13 Finansielle derivater Rentesikringskontrakter (eks. renter) Valutasikringskontrakt (eks. renter) Sum gjeld Rentederivater Hovedstol rentederivater NOK Hovedstol rendederivater SEK Sum hovedstol Valutaderivater Hovedstol i EURO Hovedstol i SEK Sum hovedstol Note 14 Finansielle instrumenter 2012 Finansielle Finansielle derivater til forpliktelser målt til virkelig verdi Utlån og amortisert OVer resultatet fordringer kost Total Eiendeler Finansielle investeringer - Kundefordringer Andre kortsiktige fordringer Kontanter og kontantekvivalenter SUM FINANSIELLE EIENDELER forpliktelser Rentebærende langsiktig gjeld Finansielle derivater Rentebærende lån Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld SUM FINANSIELLE FORPLIKTELSER FORTIN Årsrapport 2012 I 49

50 2011 Finansielle Finansielle derivater til forpliktelser målt til virkelig verdi Utlån og amortisert OVer resultatet fordringer kost Total Eiendeler Finansielle investeringer Kundefordringer Andre kortsiktige fordringer Kontanter og kontantekvivalenter SUM FINANSIELLE EIENDELER forpliktelser Rentebærende langsiktig gjeld Finansielle derivater Rentebærende lån Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld SUM FINANSIELLE FORPLIKTELSER Finansielle Finansielle derivater til forpliktelser målt til virkelig verdi Utlån og amortisert OVer resultatet fordringer kost Total Eiendeler Finansielle investeringer Kundefordringer Andre kortsiktige fordringer Kontanter og kontantekvivalenter SUM FINANSIELLE EIENDELER forpliktelser Rentebærende langsiktig gjeld Finansielle derivater Rentebærende lån Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld SUM FINANSIELLE FORPLIKTELSER Verdsettelseshierarkiet for finansielle instrumenter regnskapsført til virkelig verdi. Virkelig verdi av finansielle instrumenter regnskapsført til amortisert kost. Nivåer for verdsettelse av finansielle instrumenter: Nivå 1: Finansielle instrumenter der verdsettelse er basert på kvoterte priser i aktive markeder for identiske eiendeler. Nivå 2: Finansielle instrumenter der verdsettelse er basert på observerbar markedsinformasjon ikke omfattet av nivå 1. Nivå 3: Finansielle instrumenter der verdsettelse er basert på informasjon som ikke er observerbar i henhold til nivå 2. Det har ikke vært noen bevegelser mellom nivåene for , 2011 og Alle finansielle derivater er i verdsettelseshierarkiet klassifisert i nivå I FORTIN Årsrapport 2012

51 Note 15 Kundefordringer og andre fordringer Kundefordringer Andre fordringer Sum fordringer Avsetning for tap på krav ved inngangen til året Årets avsetning til tap på krav Årets konstaterte tap Reversert tidligere avsetning Endring i avsetning på tap på krav på grunn av kjøp og salg av virksomheter Avsetning for tap ved utgangen av året forfalte kundefordringer Sum Ikke forfalt og innenfor <30 dager 30-60d 60-90d >90d Note 16 Bankinnskudd Kontanter og bankinnskudd Bundne midler Sum FORTIN AS har tilgjengelig trekkfasilitet på NOK 300 mill. i DNB Bank ASA og SveaReal AB har en tilgjengelig trekkfasilitet i DNB Bank ASA på SEK 50 mill. / NOK 43 mill. Det er ikke trukket noe på fasilitetene verken pr eller Note 17 Anleggsmidler klassifisert som holdt for salg Investeringseiendom: Investeringseiendom klassifisert som holdt for salg Gjennomførte salg Overføringer fra/til investeringeiendom Investeringseiendom klassifisert som holdt for salg Aksjer og andeler: Aksjer og andeler klassifisert som hold for salg Gjennomførte salg Aksjer og andeler klassifisert som hold for salg Sum anleggsmidler holdt for salg FORTIN Årsrapport 2012 I 51

52 Note 18 Aksjekapital, aksjonærer og egenkapital Ordinære aksjer, pålydende NOK Totalt antall ordinære aksjer Endringer i aksjekapital og overkurs: Antall aksjer Aksjekapital Overkurs Ordinære aksjer Utstedt og betalt Begynnelse av året Utøvede aksjeopsjoner Kapitalforhøyelse Utgangen av året Egne aksjer til pålydende Alle aksjene i selskapet har lik stemmerett og lik rett på utbytte. Oversikt over de 20 største aksjonærene pr : Aksjonær Antall aksjer: Eierandel: DNB BANK ASA ,82 % RN INVEST AS ,80 % AuguRA LIFE IRELAND LTD ,55 % BENTNESET INVEST AS ,43 % AASLAND, PAAL IVAR ,41 % VICTORY LIFE ,33 % HORTEN, GUNNAR ,26 % GREEN INVEST AS ,26 % HADELAND GJENSIDIGE BRANNKASSE ,25 % CLEAR THOUGHT AS ,24 % ROSTANT, RENE YVES ,23 % GABRIELSEN, METTE LISE ,23 % BERGSHAVEN AS ,23 % G1812 INVEST AS ,22 % BERGER, LEIF EDGAR ,22 % SKAARUD, ARE ,22 % AREPO AS ,21 % AS MELØYVÆR ,21 % LIM AS ,20 % SANDBERG, ANNE OLIV ,20 % ØVRIGE AKSJONÆRER ,45 % ,00 % Utbytte Selskapet har ikke utbetalt utbytte i 2012 eller Egne aksjer Selskapet har ingen egne aksjer. 52 I FORTIN Årsrapport 2012

53 Note 19 Rentebærende gjeld Total rentebærende gjeld til pålydende Andel gjeld som er rentesikret Sikringsgrad 1,02 1,01 1,00 Gjennomsnittlig rente inkludert margin (%) 7,34 % 6,55 % 5,9 % Gjennomsnittlig margin (%) 2,05 % 1,58 % 1,0 % Gjennomsnittlig gjenstående løpetid, lån (år) 8,6 7,8 8,6 Gjennomsnittlig gjenstående bindingstid, sikringskontrakter (år) 5,7 6,0 6,7 Total rentebærende gjeld til pålydende Gjenværende ikke amortisert etableringsgebyr Bokført verdi rentebærende gjeld Første års avdrag rentebærende gjeld (kortsiktig) Langsiktig rentebærende gjeld eksklusiv første års avdrag forfallsfordeling langsiktig rentebærende gjeld Forfall i Forfall i Forfall i 2015 og Forfall i 2017 eller senere Totalt Bokført verdi av konsernets eiendeler som er stilt som pant for gjeld pr Investeringseiendom Eiendom holdt for salg Eierbenyttet eiendom Driftsmidler Fordringer Kontanter og kontantekvivalenter Sum pantsatte eiendeler Gjeld sikret ved pant FORTIN AS har avgitt morselskapsgaranti for samtlige av konsernets engasjement i DNB Bank ASA. FORTIN Årsrapport 2012 I 53

54 Note 20 Utsatt skatt og utsatt skattefordel Endring i eiendeler ved utsatt skatt Finansielle derivater Underskudd til fremføring avsetninger Øvrige poster SUM Pr Utsatt skatt ved kjøp og salg av selskap Resultatført utsatt skatt Føringer direkte mot egenkapitalen Valutaendringer Utsatt skatt ved kjøp og salg av selskap Resultatført utsatt skatt Skatt ført direkte mot egenkapitalen Valutakursendringer Netto utsatt skatt NORGE Oppført utsatt skattefordel Endring i forpliktelser ved utsatt skatt Investeringseiendom Fordringer Finansielle derivater Øvrige poster SUM Pr Utsatt skatt ved kjøp og salg av selskap Resultatført utsatt skatt Føringer direkte mot egenkapitalen Valutaendringer Utsatt skatt ved kjøp og salg av selskap Resultatført utsatt skatt Skatt ført direkte mot egenkapitalen - Valutaendringer Netting utsatt skattefordel NORGE Oppført utsatt skatt Netto regnskapsført utsatt skattefordel år Netto regnskapsført utsatt skattefordel år Netto regnskapsført utsatt skatt år Midlertidige forskjeller som ikke inngår i grunnlaget for beregning av utsatt skatt: Ved inngangen av året Endring knyttet til nye kjøp 0 Endring knyttet til salg Oppløsning i løpet av året Ved utgangen av året Betalbar skatt i balansen Årets betalbare skatt (fordring) Sum betalbar skatt I FORTIN Årsrapport 2012

55 Beskrivelse av fremførtbart underskudd Konsernets underskudd til fremføring pr. 31. desember 2012 forfaller som følger: Ingen forfallsfrist Sum underskudd til fremføring Utdeling av utbytte til morselskapets aksjonærer påvirker verken selskapets betalbare eller utsatte skatt. Note 21 Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Gjeld til tilknyttede selskaper - - Skyldig offentlige avgifter, skattetrekk og lignende Betalbar skatt Påløpte kostnader Fakturert, ikke betalte honorarer Påløpte rentekostnader Forskudd fra leietakere Første års avdrag langsiktig gjeld Øvrige poster SUM Note 22 Avsetninger, betingende eiendeler og betingede forpliktelser Kortsiktige avsetninger Honorarer Sum Balanse Påløpt Avsetning reversert i Benyttet avsetning i Balanse Det er inngått avtale med DNB Markets om at fakturerte, ikke betalte honorarer på NOK 22,7 mill. først forfaller til betaling når verdijustert egenkapital i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA når NOK 100 pr. aksje. Se nærmere kommentar i note 29. FORTIN Årsrapport 2012 I 55

56 Note 23 Leieinntekter Innregnede leieinnteker Innregnet minimumsleie fra minimumsbetaling Viderefakturte felleskostnader Sverige Innregnet variabel leie Totale leieinntekter Årlig leie fra inngåtte kontrakter som utløper i aktuelle perioder (tall før KPI-regulering): Innen 1 år til 5 år Etter 5 år Sum Balanseført verdi av eiendeler som leies ut under operasjonelle leieavtaler er som følger: Eierbenyttet eiendom 0 0 Investeringseiendom Akkumulert avskrivning 0 0 Bokført verdi Periodisert leieinntekt i balanse Mottatt ikke opptjent leieinntekt Opptjent ikke mottatt leieinntekt Note 24 Andre inntekter Erstatninger Andre diverse mindre inntekter Andre inntekter I FORTIN Årsrapport 2012

57 Note 25 Driftskostnader eiendom og andre driftskostnader Eiendomskostnader Vedlikeholdskostnader Driftskostnader eiendom Andre kostnader eiendom Tap på fordringer Sum eiendomskostnader Administrasjonskostnader Personalkostnader (se note 26) Emisjonskostnader SveaReal Advokat og konsulent honorarer Ordinær revisjon konsernrevisor Ordinær revisjon andre revisorer Andre attestasjonstjenester 0 0 Skatterådgivning 53 0 Andre tjenester utenom revisjon konsernrevisor Andre tjenester utenom revisjon andre revisorer Leiekostnader Andre driftskostnader Sum adminstrasjonskostnader Honorar revisor gjelder lovpålagt revisjon, skatterådgivning og skatterådgivning ut over revisjon. Leiekostnader består av leasingavtaler på innleide firmabiler Ordinære leiebetalinger Sum leiebetalinger Fremtidig minimumsleie knyttet til ikke kansellerbare leieavtaler forfaller som følger: Innen 1 år til 5 år Etter 5 år - 0 Sum FORTIN Årsrapport 2012 I 57

58 Lønn og styrehonorar Bonus/overskuddsdeling Pensjonskostnad innskuddsbasert Andre sosiale kostnader Totale lønnskostnader Antall årsverk som har vært sysselsatt i regnskapsåret: Norge 5 5 Sverige 21 2 Totalt 26 7 Ytelser til ledende ansatte Ledende ansatte Styrehonorar lønn Bonus Note 26 Lønnskostnader Naturalytelser Periodisert pensjons- KOstnad Verdi av tildelte opsjoner Samlet godtgjørelse Administrerende direktør Styret Styrets leder Øvrige styremedlemmer Samlet godtgjørelse Styrehonorar til administrerende direktør gjelder styrehonorar i Sveareal AS Styrets leder har i tillegg mottatt TNOK 125 for styreverv i SveaReal AS, TNOK 30 for styreverv i Kongsberg Industribygg as og TNOK 75 for styreverv i Skandinaviske Handelsparker. Det er ikke utsted noen opsjoner til ansatte eller ledende personer. Det eksisterer ikke noen forpliktelser knyttet til aksjeverdibaserte godtgjørelser til fordel for ansatte og styremedlemmer. Det er ikke ytet lån eller stilt garantier til daglig leder, styreleder eller andre nærestående parter. For de ansatte er det etablert en resultatbasert bonusavtale. Omfanget av denne for administrerende direktør er begrenset til maksimalt kr Utbetaling avhenger av oppnådde resultater nærmere definert av styret. Inngåtte sluttavtaler for ansatte i konsernet: Oppsigelsestid Etterlønn Administrerende direktør 6 mndr. 12 mndr. Finansdirektør/CFO 6 mndr. 6 mndr. Styrets leder har ingen særskilt oppsigelsestid eller krav til etterlønn. Rutine for fastsettelse av lønn og annen godtgjørelse til ledende ansatte: Konsernets lønnspolitikk skal legge til rette for å rekruttere og beholde ledere som har de egenskaper som er nødvendige for å lede selskapet. Som et ledd i dette kan det gis godtgjørelse i tillegg til basislønn. Styret fastsetter vilkår eller rammer for slik godtgjørelse. I henhold til arbeidsavtalene skal administrerende direktør og finansdirektørs lønn vurderes årlig. Det er gjennomført slik lønnsvurdering i regnskapsåret I FORTIN Årsrapport 2012

59 Aksjer eid av ledende ansatte og styremedlemmer Ledende ansatte: Knut Styrvold Administrerende direktør Pål Berg-Knutsen Finansdirektør Erik Nordli Teknisk direktør Styret: Erik Gjellestad Styreleder Anne-Marie Erdal Styremedlem Alf Asheim Styremedlem Eva Eriksson Styremedlem Sum Totalt antall aksjer i selskapet (se note 18) Eierandel samlet blant ledende ansatte og styret 0,05 % Note 27 Finansinntekter og finanskostnader Finansinntekter Renteinntekter Verdiendring, finansielle derivater over resultat - - Inntekt på tilknyttede selskaper Andre finansinntekter Sum finansinntekter Finanskostnader Rentekostnader fra lån målt til amortisert kost Rentekostnader på finansielle derivater til virkelig verdi Øvrige endringer av finansielle derivater til virkelig verdi Tap ved konserndannelse Andre finanskostnader Sum finanskostnader Rentekostnader Rentekostnad på lån Diskontering av avsetninger - - Sum rentekostnader ved effektiv rentes metode Inkludert i disse beløpene er effektene av kjøp og salg, samt verdiendringer gjennom perioden. FORTIN Årsrapport 2012 I 59

60 Note 28 Skattekostnad Betalbar skatt - - Endring utsatt skatt Skattekostnad Resultat før skatt Skattekostnad (-) / skatteinntekt (+), kalkulert med 28% Ikke balanseført utsatt skattefordel Ikke fradragsberettigede kostnader Effekt av inntatt utsatt skattefordel IB svensk konsern Effekt av regnskapsmessig virkning ved overgang fra tilknyttet selskap til datterselskap (se note 8) Effekt av kostnadsføring av tidligere ikke balanseført utsatt skatt i forbindelse med salg Effekt av endring midlertidige forskjeller som ikke inngår i grunnlag for beregning av utsatt skatt Verdistigning solgte eiendommer Endring skattesats Sverige Effekt av andre skattesatser i døtre Annet Skattekostnad Note 29 Transaksjoner med nærstående parter Lån til nærstående parter Lån til tilknyttede selskaper: Balanseført verdi Lån gitt i løpet av året - - Lån tilbakebetalt i løpet av året Renteinntekter og provisjon Effekt valutakursendring Balanseført verdi Lån til SveaReal AS inngår i lån til tilknyttet selskap frem til innfrielse ved konserndannelsen i juli år Note 30 Hendelser etter balansedagen Eiendommen Badhuset 5 ble solgt 1. mars 2013 til en større lokal aktør i Linköping, Vasaparken AB Eiendommen inngikk ikke i SveaReals kjernevirksomhet og er relativ liten i en by der selskapet ikke er spesielt etablert. Total areal på eiendommen er ca m 2. Note 31 Effekt av overgang til IFRS NOTE ngaap Egenkapital Effekter av overgang til IFRS Investeringseiendom vurdert til virkelig verdi A Finansielle derivater vurdert til virkelig verdi B Tilknyttet selskap vurdert til virkelig verdi C Endring utsatt skatt D Sum overgangseffekter ifrs Egenkapital I FORTIN Årsrapport 2012

61 NGAAP Egenkapital Effekter av overgang til IFRS Investeringseiendom vurdert til virkelig verdi A Finansielle derivater vurdert til virkelig verdi B Tilknyttet selskap vurdert til virkelig verdi C Endring utsatt skatt D Sum overgangseffekter ifrs Egenkapital NOTE ngaap Årsresultat Effekter av overgang til IFRS Endring virkelig verdi investeringeiendom A Endring finansielle derivater til virkelig verdi B Endring finanskostnader overført til finansielle derivater B Endring utsatt skatt D Endring resultat tilknyttet selskap C Reversering avskrivninger investeringseiendom A Reversering nedskrivning investeringseiendom A Reversering gevinst ved salg eiendom A Reversering kostnadsført utleiehonorar E Effekt valutakursendring 91 F Sum overgangseffekter ifrs Total resultat NOTE: A Sum resultateffekt verdiendring investeringseiendom Effekter av at investeringseiendom ved overgang til IFRS vurderes til virkelig verdi. Går her fra en vurdering til historisk kostpris med årlig avskrivninger over til å vurdere til virkelig verdi. B Sum resultateffekt finansielle derivater Effekt av at virkelig verdi på finansielle derivater tas inn i regnskapet. Tidligere betalte og bokførte renter på finansielle derivater går til fratrekk i verdiendringen. Dette medfører at det kun er verdiendring ut over betalte renter på finansielle derivater i året som har resultateffekt ved overgang til IFRS. C Sum resultateffekt tilknyttet selskap Effekt av at resultat i tilknyttede selskaper som også er omregnet etter IFRS. D Sum resultateffekt endring utsatt skatt Effekt som følge av verdiendring investeringseiendom og balanseføring av rentederivater. I forhold til investeringseiendom har en nå tatt inn hele den midlertidge forskjellen mellom virkelig verdi og skattemessig verdi, justert for et bunnfradrag ved førstegangsinnregning. Bunnfradrag ved førstegangsinnregning er midlertidig forskjell mellom markedsverdi og skattemessig verdi på kjøpstidspunktet. E Sum resultateffekt kostnadsført utleiehonorar Effekt av at restsaldo på balanseførte utleiehonorar er kostnadsført i sin helhet ved overgang til IFRS. F Sum resultateffekt valutakursendring 91 Effekt av endring valutakurs NOK/SEK mellom og i forhold til oppført investeringseiendom og rentederivater i svensk underkonsern. FORTIN Årsrapport 2012 I 61

62 Verven regnskap DnB NOR ÅRSRAPPORT Eiendomsinvest 2010 I ASA 62 I FORTIN Årsrapport 2012

63 ResulTATREgnskap DnB NOR Eiendomsinvest I ASA (Tall i NOK 1 000) Note Driftsinntekter og driftskostnader Inntekt på investering i datterselskap Sum driftsinntekter Lønnskostnader m.m Annen driftskostnad 3, Sum driftskostnader Driftsresultat Finansinntekter og finanskostnader Renteinntekt fra foretak i samme konsern Renteinntekt Nedskrivning av andre finansielle anleggsmidler Rentekostnad til foretak i samme konsern Resultat av finansposter Resultat før skattekostnad Skattekostnad Årsresultat Overføringer avsatt til udekket tap Sum overføringer FORTIN Årsrapport 2012 I 63

64 Balanse DnB NOR Eiendomsinvest I ASA (Tall i NOK 1 000) Eiendeler Note Anleggsmidler Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler Finansielle driftsmidler Lån til konsernselskap Investeringer i aksjer og andeler Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Omløpsmidler fordringer Fordringer konsernselskaper Andre fordringer Sum fordringer Bankinnskudd, kontanter o.l sum omløpsmidler Sum eiendeler I FORTIN Årsrapport 2012

65 Egenkapital og gjeld Note Innskutt egenkapital Aksjekapital 6, Overkursfond Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Udekket tap Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital Gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Skyldig offentlige avgifter 0 13 Kortsiktig gjeld til konsern Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld Oslo, den 24. april 2013 Erik Gjellestad Styreleder Eva Eriksson Styremedlem Alf B. Asheim Styremedlem Anne-Marie Erdal Styremedlem Knut Styrvold Administrerende Direktør Fortin Årsrapport 2012 I 65

66 KONTANTSTRØMSOPPSTIlling DnB NOR Eiendomsinvest I ASA (Tall i NOK 1 000) Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Note Resultat før skattekostnad Nedskrivning aksjer Endring i fordringer Endring i kortsiktig gjeld Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Investering i finansielle anleggsmidler 0 0 Overføring kapital til datterselskap Endring andre investeringer 0 0 Netto likviditetsendring fra investeringer Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Innbetalt egenkapital Stiftelses-/emisjonskostnader ikke resultatført Utbetalt aksjonærer 0 0 Netto kontantstrøm fra finansielle aktiviteter Netto endring kontanter og kontantekvivalenter Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter Beholding av kontanter og kontantekvivalenter I FORTIN Årsrapport 2012

67 Noter DnB NOR Eiendomsinvest I ASA (Tall i NOK 1 000) Generell informasjon DnB NOR Eiendomsinvest I ASA ble etablert i november Selskapet eier 100% av aksjene i FORTIN AS. DnB NOR Eiendomsinvest I ASA har som formål å gi investorene en diversifisert eksponering i næringseiendom uten at investor selv må ta del i den daglige driften og forvaltningen av eiendommene. Porteføljen har en geografisk fordeling med hovedvekt på Stockholm og Oslo, men har også eiendommer i Stavanger, Trondheim, Østlandsområdet samt i Sør-Sverige. Fra og med regnskapsåret 2012 er selskapsregnskapet til DnB NOR Eiendomsinvest I ASA presentert for seg selv og ikke sammen med konsernregnskapet. Konsernregnskapet er tilgjengelig hos selskapets forvalter Basale AS, Beddingen 10 / PB 5666 Sluppen, 7484 TRONDHEIM. Regnskapsprinsipper Basisprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk i Norge. Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Morselskap og konsernstruktur DnB NOR Eiendomsinvest I ASA utgjør konsernets morselskap og eier 100% av aksjene i FORTIN AS. Aksjer og eierandeler i datterselskaper Aksjer i datterselskaper bokføres etter kostmetoden. Dersom virkelig verdi antas å være lavere enn anskaffelseskost nedskrives eierandelene til virkelig verdi. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Langsiktig gjeld Langsiktig gjeld vurderes til anskaffelseskost ved låneopptaket. Etableringsgebyr ved låneopptak balanseføres og kostnadsføres over låneperioden som finanskostnad. Ved nye låneopptak kostnadsføres tidligere gebyrer som er balanseført. Langsiktig gjeld nominert i euro er oppført til sikringskurs. Skatt og utsatt skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverseres eller kan reverseres i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttiggjort. Driftsinntekter Driftsinntekter inntektsføres i den perioden de opptjenes. FORTIN Årsrapport 2012 I 67

68 Mottatt konsernbidrag på resultat som er opptjent i eiertiden inntektsføres som en driftsinntekt. Konsernbidrag på resultat opptjent før eiertid går til reduksjon av kostprisen på aksjene. Driftskostnader Driftskostnader kostnadsføres i perioden de påløper. Løpende leveransekontrakter, forskuddsbetalte utgifter med mer periodiseres på balansetidspunktet. Kontanter og kontantekvivalenter Betalingsmidler i balansen består av kontanter og bankinnskudd. Kontantstrømoppstillingen Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter indirekte metode. Alle kronebeløp i tabeller i note til regnskapet er spesifisert i hele tusen NOK. Note 1 Investering i andre selskaper Bokført verdi Datterselskaper Forr.kontor Eierandel Endring FORTIN AS Trondheim 100 % Sum datterselskaper Aksjer i datterselskaper er nedskrevet som følge av verdifall på underliggende eiendommer og negativ verdi på rente- og valutaderivater. Endringen i år 2012 skyldes emisjon på TNOK og en økning av nedskrivning på TNOK Akkumulert nedskrivning på aksjer pr er TNOK Emisjon ble fortatt ved konvertering av langsiktig fordring på FORTIN AS til aksjer på TNOK og en kontantutbetaling inklusive omdanning konsernrenter år 2012, på TNOK Note 2 Skatt Årets skattekostnad fordeler seg på: Betalbar skatt - - Endring i utsatt skatt Sum skattekostnad Beregning av årets skattegrunnlag: Resultat før skattekostnad Permanente forskjeller (nedskrivning aksjer) Emisjonskostnader Inntektsført konsernbidrag Mottatt konsernbidrag Endring i midlertidige forskjeller - - Benyttet fremførbart underskudd Årets skattegrunnlag - - Oversikt over midlertidige forskjeller: Fremførbart underskudd Sum % utsatt skatt (+) / Utsatt skattefordel (-) avstemming av årets skattekostnad 28 % av resultat før skatt % av permanente forskjeller Resultatført skattekostnad Avvik I FORTIN Årsrapport 2012

69 Note 3 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte og godtgjørelse til revisor Selskapet har ingen ansatte. Daglig leder er ansatt hos datterselskapet FORTIN AS. Ytelser til styret: Utbetalt styrehonorar Sum lønnskostnader Bokført arbeidsgiveravgift Sum lønnskostnader totalt Som følge av at selskapet ikke har noen ansatte har de heller ikke iverksatt noen tiltak for å innføre en tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Det er ikke ytet lån eller stilt garantier til daglig leder, styreleder eller andre nærstående parter. Revisor: Ordinær revisjon Andre attestasjonstjenester - - Skatterådgivning - - Andre tjenester utenom revisjonen - - Sum revisjonskostnader (Tall eks. mva) Note 4 Mellomværende med selskap i samme konsern MOR: Langsiktig fordring: FORTIN AS Sum langsiktige konsernfordringer Kortsiktig fordring: Drammen Eiendom Invest AS 38 - FORTIN AS Sum kortsiktige konsernfordringer Kortsiktig gjeld: FORTIN AS Storgata 69 AS - -5 Verven 4 Komplementar AS Østre Rosten 4B AS - - Sum kortsiktig konserngjeld Mellomværende er behandlet etter markedsmessige vilkår. Langsiktig fordring mot FORTIN AS er i år 2012 konvertert til aksjer. Lånet ble renteberegnet frem til emisjonsdag og bokførte renter er TNOK Øvrig mellomværende gjelder utlegg for kostnader. I år 2012 er selskapet fakturert et managementfee på TNOK 80 fra det heleide datterselskapet FORTIN AS. Dette er honorar for den jobben konsernadministrasjonen i FORTIN AS har utført for selskapet i år Det har også vært tilsvarende fakturering av managementfee til alle øvrige konsernselskaper. FORTIN Årsrapport 2012 I 69

70 Note 5 Store enkelttransaksjoner Emisjon FORTIN AS: Det er i år 2012 forettatt en konvertering av fordring på FORTIN AS til aksjer. I tillegg har det vært en kontantemisjon. Totalt emisjonsbeløp var på TNOK Av dette var TNOK kontantinnskudd. Note 6 Antall aksjer, aksjeeiere mv. Aksjekapital Antall Pålydende Balanseført Aksjer Selskapet har bare en aksjeklasse og alle aksjene gir samme rettigheter i selskapet. Aksjonærer Aksjer Eierandel DNB Bank ASA ,8 % Øvrige aksjonærer med eierandel under 1% (Totalt stk) ,2 % Totalt antall aksjer ,0 % Eierandeler i selskapet av styremedlemmer og ansatte: Styret: Erik Gjellestad Styreleder Anne-Marie Erdal Styremedlem Alf Asheim Styremedlem Eva Eriksson Styremedlem Ansatte: Knut Styrvold Administrerende direktør Pål Berg-Knutsen Finansdirektør Erik Nordli Teknisk direktør Sum aksjer ansatte og styret Samlet eierandel i selskapet 0,05 % Note 7 Egenkapital Aksjekapital Overkursfond Udekket tap Sum Egenkapital pr Årets resultat Egenkapital pr Selskapet har ingen fri egenkapital pr. 31. desember Note 8 Spesifikasjon av andre driftskostnader Honorarer for juridisk bistand Honorar til forretningsfører og utsendelser aksjonærer Honorarer til revisor Forsikringspremie Øvrige poster Sum annen driftskostnad I FORTIN Årsrapport 2012

71 Note 9 Betingede utfall og hendelser etter balansedagen Betingede utfall: Det er ikke registrert tvister som kan gi vesentlig økonomisk risiko for konsernet. Det er inngått avtale med DNB Bank ASA / DNB Markets tilknyttet påløpte honorar, stort NOK 23,1 mill. Honoraret, som er fast i nominelle kroner, skal betales dersom Porteføljen realiseres og slik realisasjon (sammen med eventuelt utbytte fra og med etablering i 2006) gir en nominell verdi pr. aksje i morselskapet DnB NOR Eiendomsinvest I ASA (VEK) på NOK 100 eller høyere. Honoraret forfaller til betaling på oppgjørstidspunktet for slik realisasjon. Hendelser etter balansedagen: Ingen hendelser å berette om. DEFINISJON AV NØKKELTALL LTV (Loan to Value) Soliditetsgrad ICR (Interest Coverage Ratio) EBITDA Yield VEK Belåningsgrad Rentebærende gjeld/markedsverdi. Egenkapital/Sum eiendeler og gjeld. Rentebetjeningsevne Rentekostnad/EBITDA. Resultat før skatt, rentekostnader og avskrivninger. Investorenes krav til avkastning. Denne vil variere mellom ulike typer eiendom, leietakerstruktur, beliggenhet, eiendommens kvalitet og investorenes oppfatning av risiko. Verdijustert egenkapital Virkelig verdi av eiendommer og finansielle instrumenter justert for arbeidskapital, rente bærende gjeld og skattemessige posisjoner. FORTIN Årsrapport 2012 I 71

72 Revisjonsberetning 72 I FORTIN Årsrapport 2012

73 FORTIN Årsrapport 2012 I 73

74 Foto: Thomas Bjørnflaten (Nyebilder AS) Kimm Saatvedt Design: Creuna Trykk: SSD.no

75 Helsfyr Atrium

76 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA c/o Basale Postboks 5666 Sluppen, 7484 Trondheim Telefon Telefaks