Urbant jordskifte Fredrikstad 3.nov Ove Flø

Transkript

1 Urbant jordskifte Fredrikstad 3.nov Ove Flø

2 Saker Hva kjennetegner sakene? Tidsbruk/krav til rask gjennomføring Store verdier (men og en del smått) Flere urbane saker gir større utfordringer både rettslig og teknisk større kompleksitet I % av saken er partene representert ved prosessfullmektig

3 Sakstyper Gjennomføring av storsamfunnets behov Tilrettelegging for gjennomføring av arealplaner / ny utforming av eiendommer (i privat regi) Tilrettelegging for etablering og vedlikehold av fellesanlegg Uklare / omtvista eiendoms- og rettighetsgrenser Fastsetting av grenser for vernesaker i henhold til kgl.res

4 Sakstyper II Grensegang Utgjør 50 % av sakene (tvistesaker) Private veger I LNF områder og urbane områder Uklare bruksforhold, rettighetsspørsmål, ingen organisering eller bruksregler, behov for opprusting/omlegging Arealbytte I LNF områder og i urbane områder

5 Fremtiden - Eiendom pant, omsetting, investering - Eiendom representerer store verdier - Klare eiendoms- og rettighetsforhold viktig - Fremtiden vår kan påvirkes - Vi må være aktive med informasjon - Vi må synliggjøre vår plass i samfunnet Vi har et samfunnsansvar

6 Hva vil vi få? - Jordskifte i urbane strøk - Tradisjonelle virkemidler - nye sakstyper - Flere profesjonelle / advokater - Advokater som kan mer om fast eiendom - Mer sammensatte saker - Kobling mot arealplaner - Krav om rask behandling / store verdier - Flere grensetvister, flere bruksordninger

7 JORDSKIFTELOVEN Rettsfastsettende saker Klarlegging av grenser og rettighetsforhold Rettsendrende saker jordskifte 2 (uttømmende) rettsfastsetting 16, 17 Skjønn Kombinerte saker Særlover (veg-, gjerde-, servitutt- og reindriftslov)

8 Vilkår for jordskifte Vanskelig å nytte ut etter tid og tilhøve er utjenlig vil bli utjenlig søm følge av tiltak Det vil si: Skape nettoinntekt og/eller økning i formuesverdi

9 GRENSEGANG

10 FELLES TILTAK

11 BRUKSORDNING

12 UTBYGGINGS- OG VERNEJORDSKIFTE 1: Eigedomar som det er vanskeleg å nytte ut på tenleg måte etter tid og tilhøve, kan leggjast under jordskifte etter denne loven. Det same gjeld når tilhøva vil bli utenlege som følgje av: a) gjennomføring av tiltak, byggjing, utbetring, vedlikehald og drift av anlegg, herunder nedleggjing av private jernbaneovergangar. b) offentleg regulering av eigarrådvelde

13 KOMBINERT SAK- JORDSKIFTE OG SKJØNN

14 EKSEMPLER Gardermobanen-Sørum/Ullensaker Rv.120 Nannestad, Ullensaker. Rv. 2 Ullensaker Sessvoll Utvidelse av øvingsområde Regionfelt Østlandet Gråfjellet En rekke utbyggingssaker for veg og jernbane ellers i landet * Silkoset-utvalget (Gardermoutbyggingen)

15

16 Urbant jordskifte - bakgrunn og forarbeider -Prosjekt tettsted Samarbeid om virkemidler for bedre arealutnyttelse i byer og tettsteder Arbeidsrapport Arbeidsrapport Forslag til jordskiftevirkemidler i byer, tettsteder og hytteområder urbant jordskifte - Ot.prp. nr. 8 ( ) 2006) - Ot.prp. nr. 78 ( ) 2005) - Innst.. O. nr. 30 ( ) 2006)

17 Nøkkelbestemmelsene i de to nye bokstavpunktene i jordskifteloven 2: bokstavene h og i Ny bokstav h: Fordeling av arealverdier og kostnader innenfor regulerte byggeområder. Korresponderende ny reguleringshjemmel i pbl (13) jf. hensynssonen i (3) Barnehage

18 Ny bokstav i: Omforming av eiendommer og rettigheter i regulerte byggeområder når n r eiendommene er blitt utjenlige som følge f av planvedtak.

19 Fra garanti mot tap til garanti for skiftegevinst Grunnleggende jordkifterettslige prinsipper: - Netto nytteeffekt for skiftefeltet - Tapsgaranti for den enkelte eiendom Ny utvidet garanti i jskl. 3 bokstav b: - Netto gevinstgaranti for den enkelte eiendom

20 Skiftegrunnlag skiftegevinst - transaksjonskostnader - One stop shopping -Transaksjonskostnader er kostnader med overføring ring av rettigheter mellom aktører, kjøp/salg, pantsetting, dokumentavgift, gebyrer, advoktasalær,, sakkyndige, renter m.v.

21 Verdsetting - skiftegrunnlag i saker etter jskl. 2 bokstav h jf De egenskaper eiendommen har til utbyggingsformål Utlegging av utbyggingsrettigheter i saker etter jskl. 2 bokstav h jf Netto verdiøkning skal (så lagt råd r d er) legges ut som hele utbyggingsrettigheter påp eller inntil egen eiendom

22 Verdsetting - skiftegrunnlag i saker etter jskl. 2 bokstav i jf. 28: - Den verdiøkning som tiltak etter jskl. 2 bokstavene a-ga vil gi i skiftefeltet

23 Kravskompetanse I saker etter jskl. 2 bokstav h jf. 5 nytt andre ledd: - Når r det i reguleringsbestemmelse er satt vilkår r om fordeling jf. pbl (13), måm minst 2/3 av eiendommene og arealet deres være enige om å kreve jordskiftesak. - Ellers måm alle eiendommene være v enige. I saker etter jskl. 2 bokstav i jf. 5 nytt tredje og fjerde ledd: - For nye byggeområder kreves 2/3 flertall - For eksisterende byggeområder må alle være v enige.

24 Nytt byggeområde de - Eksisterende byggeområde de Skillet begrunnes i grunneiernes nærhet n og tilknytning til egen eiendom og området for øvrig