N O R S K S K A D E K O N F E R A N S E. T H E E U R O P E A N G R O U P OF V A L U E R S A S S O C I A T I O N S ( T E G o VA)

Transkript

1

2 N O R S K S K A D E K O N F E R A N S E T H E E U R O P E A N G R O U P OF V A L U E R S A S S O C I A T I O N S ( T E G o VA) Erik H. Larsen Styremedlem i TEGoVAs EVS-utvalg 9. november 2016

3 I n n l e g g e t o m h a n d l e r f ø l g e n e t e m a e r : Hva er TEGoVA, RICS og IVSC? Hva gjør TEGoVA? Hva er EVSB? European Valuation Standards 2016 (EVS 2016) EVGN 4 Fastsettelse av forsikringsverdi og skadetaksering Avslutning

4 T E G o V A - T H E E U R O P E A N G R O U P OF V A L U E R S A S S O C I A T I O N S.. is a pan-european association of professional bodies working for standards, ethics and quality in the real estate valuation market. TEGoVA represents the interests of qualified valuers of 61 professional bodies from 33 countries representing more than valuers in Europe.

5 H v a g j ø r T E G o V A? Utarbeider takseringsstandarder Stiller minimumskrav til utdannelse, kompetanse og etterutdannelse Administrerer godkjenningsordninger Påvirker og bistår EUs relevante organer Driver aktiv lobbyvirksomhet og bistand overfor alle aktører innen fast eiendom Arrangerer internasjonale fagkonferanser

6 H v a e r E V S B? En komité direkte underlagt hovedstyret i TEGoVA. Består av 6 personer Har som oppgave å ajourføre og å videreutvikle TEGoVA sin Europeiske standard for taksering (EVS). Reviderer standarden ca. hvert 3. til 4. år.

7 E u r o p e a n Va l u a t i o n S t a n d a r d s ( E V S ) Innhold/struktur - oppdelt i 4 hovedkapitler 1A Standarder (EVS) 1B Veiledninger (EVGN dvs. Guidance Notes) 2 Retningslinjer (Codes) regler for etisk adferd og arealmåling 3 EU lovgivning og verdivurdering av fast eiendom 4 Technical Documents (EVIP)

8 I n n h o l d K a p. 1 A - S t a n d a r d e r EVS 1 Markedsverdi (Market Value) EVS 2 Andre verdigrunnlag enn markedsverdi (Valuation based on other than market value) EVS 3 Kravene til takstmannen (The qualified valuer) EVS 4 Ordrebekreftelsen (The valuation process) Habilitet, Skikkethet/Kompetanse, Underleverandører, Utførelse av oppdraget EVS 5 Takstrapporten

9 I n n h o l d K a p. 1 B - Ve i l e d n i n g e r EVGN 1 EVGN 2 EVGN 3 EVGN 4 EVGN 5 Takster utført i forbindelse med regnskapsrapportering Lånetakster Verdipapirifisering (Securitisation) En prosess hvor man konverterer eiendomseiendeler til omsetningsbare verdipapirer, med felles låneporteføljer som igjen kan selges til f.eks. investeringsselskaper. Fastsetting av forsikringsverdi og skadevurdering Investeringsverdi (Value in use) Verdien av eiendommen for eieren som en ivestering eller til eget bruk

10 I n n h o l d K a p. 1 B Ve i l e d n i n g e r f o r t s. EVGN 6 Cross-border valuation EVGN 7 Investeringsfond (European Union Directive) Investeringer som blir finansiert av forskjellige investorer som ønsker at midlene brukes på en slik måte at de er fordelaktige for investorene EVGN 8 Energidirektivers innvirkning EVGN 9 EMF and TEGoVA Commercial Loan Specification Retningslinjer for takstmenn som utfører verdivurderinger/ rådgivning til EMF låntakere hvor formålet med lånet er verdisikring i eiendommen. (EMF= European Morgage Federation) EVGN 10 Verdivurdering i henhold til EVS

11 I n n h o l d K a p. 3 EU- r e g l e r Europeisk lovgivning for verdivurdering av eiendom Helse og sikkerhet HC-tilpasning Farlig virksomhet Energieffektivisering Miljø Politiske reguleringer Beskyttelse av naturen Tiltak for å motvirke klimaendringer

12 I n n h o l d K a p. 4 - Te k n i s k e d o k u m e n t e r EVIP 1 Sustainability and Valuation EVIP 2 Valuation Certainty and Market Risk EVIP 3 Apportionment of Value between Land and Buildings EVIP 4 Valuation and Other Issues for Recurrent Property Tax Purposes EVIP 5 Valuation Methodology EVIP 6 Automated Valuation Models (AVM) EVIP 7 European Property and Market Rating: A Valuer s Guide EVIP 8 Fair Value Measurement under IFRS

13 E V G N 4 F o r s i k r i n g s v e r d i o g s k a d e r I n n h o l d Innledning Definisjoner Anbefalte krav til takstmannen Utdannelse Kvalifikasjoner Habilitet Undersøkelser og rapportering Prosedyrer for registrering av skader

14 E V G N 4 F o r s i k r i n g s v e r d i o g s k a d e r I n n l e d n i n g Veiledningen belyser forhold omkring fastsettelse av forsikringsverdi og beregningen av kostnadstapet, eller det erstatningsmessige tapet ved en inntruffet skade. Dokumentet tar ikke hensyn til detaljerte lovfestede bestemmelser eller særlige landsspesifikke reguleringer eller spesielle bestemmelser i forsikringsvilkårene.

15 E V G N 4 F o r s i k r i n g s v e r d i o g s k a d e r D e f i n i s j o n e r Forsikringsverdi Skade Gjenoppbygging Skadetyper (flom, storm, ras, jordskjelv, brann, vann, tyveri, osv.) Naturskader Fullverdiforsikring Førsterisiko Fastsumforsikring

16 E V G N 4 F o r s i k r i n g s v e r d i o g s k a d e r A n b e f a l i n g e r 1 Takstmannens status, kvalifikasjoner, kunnskap og erfaring Uavhengig, ansatt, ansatt men uavhengig Bygningskonstruksjoner og byggekostnader Rive- og ryddekostnader Bygningslov og forskrifter, eventuelle lokale bestemmelser Reguleringsbestemmelser Forsikringsvilkår, dekning og begrensninger Tidsanslag for reparasjoner Markedspriser Leiepriser

17 E V G N 4 F o r s i k r i n g s v e r d i o g s k a d e r A n b e f a l i n g e r 2 Forhold som kan være unntatt i polisen Asbest og lignende Stormskader Flomskader Svake konstruksjoner Brann som skyldes ulovlige el-anlegg Skader fra lekkasjer i sprinklersystemer Leietap Krav etter nye byggeforskrifter Feilaktig informasjon fra forsikringstaker Svindel

18 E V G N 4 F o r s i k r i n g s v e r d i o g s k a d e r Ta k s t m a n n e n s v u r d e r i n g e r, r a p p o r t e r i n g o g p r o s e d y r e r 1 Nye energikrav Honorarer til konsulenter Bygningsarealer og kostnadsstatistikk Rapporten Beliggenhet, anvendelse, etasjer, arealer, konstruksjoner, materialbruk, off. tillatelser, tilstand og vedlikehold Årsak og undersøkelser om kriminelle handlinger Skadeomfang Gjenoppbygingskostnader Forbedringskostnader Regress

19 E V G N 4 F o r s i k r i n g s v e r d i o g s k a d e r Ta k s t m a n n e n s v u r d e r i n g e r, r a p p o r t e r i n g o g p r o s e d y r e r 2 Spesielle forhold som skal inntas i rapporten for: Flomskader Stormskader Ras og skred Springflo Jordskjelv Vulkanutbrudd Brann, vann, biologiskskade Tyveri og hærverk

20 E V G N 4 F o r s i k r i n g s v e r d i o g s k a d e r S p e s i e l l e f o r h o l d s o m s k a l b e l y s e s i r a p p o r t e n Eksempel for flomskader: Langsiktige konsekvenser Forventede skader i skjulte konstruksjoner Utvendige skader og skader på terreng Fins systemer for tidlig varsling i området Langsomt innsig av vann eller hurtig innsig (grus og søle) Forebygging sandsekker, utgraving av elveløp, Off. Info.: flomkart og erfaringsdata

21 Tanker om systemet i Norge Habilitet er viktig, men graden av viktighet varierer Styrt gjenoppbygging liten eller ingen betydning Utbetaling av erstatningsbeløp stor betydning Takstmannens status er derfor viktig å fastslå Det er i hovedsak selskapet som fastsetter forsikringsverdien, unntatt for visse typer forsikring Selskapet beregner premie ut fra forsikringsverdien Selskapet har egne standardiserte vilkår som ikke kan avvikes? Kunden er bundet av forsikringsselskapets tilbud og standardavtaler, dette på godt og vondt. Kunden er ikke ekspert. Kan forsikringsansatte bli medlemmer i NTF? Fornøyde kunder ja de som får utbedret eller korrekte oppgjør, men hva med de som ikke har skader og som får økte premier?

22 L i n k e r o g n y t t i g s t o f f Om TEGoVA, MER generelt, og MER minimum education, NTFs regler EVS REV

23