FORSLAG TIL REGULERINGSENDRING FOR DEL AV KVARTAL 61B (sentrum p hus) (Plan ID: 2013P190E02)

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE FORSLAGTILREGULERINGSENDRINGFOR DELAVKVARTAL61B(sentrump hus) (Plan ID:2013P190E02) LILLEHAMMERKOMMUNE UtarbeidetavAreal+AS

2 INNHOLDSFORTEGNELSE 1. INNLEDNING FORMÅLET MED PLANARBEIDET PLANDOKUMENTER INNSPILL TIL PLANARBEIDET PLANOMRÅDETS BELIGGENHET REGULERINGSPLAN FOR LILLEHAMMER SENTRUM PARKERING NY BOLIGBEBYGGELSE/ UTVIDELSE PARKERINGSHUS BYGGEHØYDER OG TAKFORM ARKITEKTUR HENSYNET TIL EKSISTERENDE BEBYGGELSE ADKOMST STØY LUFTKVALITET VANN OG AVLØP RENOVASJON BRANN BARN OG UNGES INTERESSER UNIVERSELL UTFORMING KLIMA OG ENERGI GANGVEGER VEG OG TRAFIKK Foto ved Hege Ingul hvis ikke annen kilde er angitt. Foto på forsiden er hentet fra Norge i bilder. 2

3 1. INNLEDNING Planområdet er en del av reguleringsplan for Lillehammer sentrum. Det ønskes en omregulering av området ved sentrum p hus for å kunne utvide eksisterende parkeringsanlegg og legge til rette for påbygg/ tilbygg av leiligheter. Prosjektet er et samarbeid mellom LARKAS A/S og Areal +. Det er ønskelig fra tiltakhavers side med en tilnærmet parallell prosess vedrørende omregulering og byggesøknad. 2. FORMÅLET MED PLANARBEIDET Formålsendring fra parkeringshus til kombinert formål parkeringshus/ bolig. Evt. omregulering av åpen parkering til kombinert formål parkering/ bolig/ sentrumsformål Justering av reguleringsbestemmelser vedr. gesims/ mønehøyder og takform. Endring av takform fra krav om saltak på hovedhus til krav om skråtak/ flatt tak. Opprettholdelse av inn og utkjøring fra Jernbanegata til eiendommene 3. PLANDOKUMENTER Reguleringsplankart, datert , revidert Planbeskrivelse, datert , revidert Reguleringsbestemmelser, datert , revidert Oppsummering innspill til planarbeid ROS analyse, datert Vedlegg: Reguleringsbestemmelser for Lillehammer sentrum, datert Div dokumenter annonsering/ varsling planarbeid Div møtereferat Støyvurdering, datert

4 Sentrump hus prosjekt INNSPILLTILPLANARBEIDET Tilvarselomoppstartavplanarbeidhardetkommetfølgendeinnspilltilplanarbeidet: Opplandfylkeskommune,regionalenhetenplanogmiljø,datert FylkesmanneniOppland,datert Statensvegvesen,datert Eidsiva,datert GudbrandLundeHatfieldm.fl,datert MaritHauger,datert PLANOMRÅDETSBELIGGENHET PlanområdetersentraltbeliggendeibakkantavgågataiLillehammersentrumogeravgrensetav AndersSandvigsgate,Jernbanegata, passasjen (peridagetåpentparkeringsarealrettvestfor parkeringshuset)ogbryggerigata.innkjøringtilparkeringshusskjeridagfrabryggerigata.fra Jernbanegataerdetinnogutkjøringtilbakkeparkering. Flyfotosomviserplanområdet.DagensparkeringshusibakkantmotBryggerigataoggammeltrehusbebyggelse motjernbanegata.(fotoerhentetfranorgeibilder) 4

5 Sentrump hus prosjekt REGULERINGSPLANFORLILLEHAMMERSENTRUM Planområdeterendelavkvartal61BigjeldendereguleringsplanforLillehammersentrum,godkjent Områdeterireguleringsplanforsentrumavsatttilfølgendeformål:parkeringshus(PH), parkeringsplass(p),kombinertformål:allmennyttig/forretning/kontor/bolig(afkb)ogforretning, kontor/bolig(fkb),samtgangvegformål.innenforformålsområdeafkbliggertrebevaringsverdige bygg. Eksisterendeparkeringsanlegghar240p plasser.gjeldendereguleringsplan/temakartparkering angir160nyep plasserforpåbyggavparkeringsanlegg. Områdeforparkeringshusharogsåitidligereplanprosesserliggetinnesomkombinertformålmed bolig. UtsnittfragjeldendereguleringsplanforLillehammersentrum.Plangrenseforomreguleringangitt. Passasjen erregulertinnsomgangvegforbindelserettvestforformålsområdeparkeringshus. 5

6 7. PARKERING Det er i eksisterende reguleringsplan stiplet inn et restriksjonsområde for evt p anlegg (160 plasser), beliggende rett vest for dagens parkeringshus som har 240 parkeringsplasser. Det henvises til 10.4 i gjeldende reguleringsplan for Lillehammer sentrum: Tillatelse til tiltak innenfor disse arealene forutsetter at det kan dokumenteres at tiltaket ikke reduserer mulighetene for å anlegge like mange nye allment tilgjengelige parkeringsplasser innenfor plankartets Butikksenter område som summen av plassene i plankartets Restriksjonsområder for ev. P anlegg. Denne summen er 1180 nye parkeringsplasser. Restriksjonsområde for p anlegg i gjeldende reguleringsplan videreføres ikke på plankartet for omreguleringen, men det er i reguleringsbestemmelser forutsatt at det skal være plass til min. 160 p plasser i tillegg til de nåværende. Dette kravet er fulgt opp i reguleringsbestemmelsene. LARKAS A/S uttaler at det totalt planlegges ca 170 nye parkeringsplasser totalt gjennom byggetrinn 1 og 2. Bærekonstruksjonen i dagens parkeringshus tåler bare lettere bygningsmasse og planlegges derfor bygget ut med en etasje parkering, samt lettere boenheter på toppen. Utsnitt av temakart for parkering i Lillehammer sentrum. Eksisterende p hus er angitt med grønn pil. 6

7 8. NY BOLIGBEBYGGELSE/ UTVIDELSE PARKERINGSHUS Planområdet ligger midt i Lillehammer sentrum og en fortetting her sikrer høy arealutnytting, kort avstand til daglige gjøremål og mindre transportbehov. Dette er i tråd med innspill fra Fylkesmannen i Oppland som blant annet viser til Rikspolitisk retningslinje for samordnet areal og transportplanlegging. Ved LARKAS A/S er det utarbeidet skisser for utvidelse av parkeringshuset og leilighetsbygg tilknyttet dette. Parkeringshuset er tenkt påbygget med en etasje for parkering og to etasjer for boligformål. I tillegg ønskes parkeringshuset utvidet med boligbebyggelse mot vest, dvs oppå arealet som i gjeldende reguleringsplan er avsatt til parkering. Tiltaket er tenkt gjennomført etappevis: Trinn 1: Påbygg av en etasje til parkering, samt to etasjer til boligformål over eksisterende p hus. Ca 15 leiligheter og 3 hybelleiligheter er planlagt for dette byggetrinnet. Ca 70 nye p plasser er planlagt for byggetrinn 1. Trinn 2: Tilbygg mot vest for parkering og boligformål/ sentrumsformål. Ca 100 p plasser er planlagt for byggetrinn 2. I byggetrinn 2 planlegges det tilrettelagt for direkte gjennomgang fra parkeringshuset og ut i gågata. Trinn 3: Byggetrinn 3 ligger i hovedsak rett utenfor planområdet, men deler av planlagt kulvert under Jernbanegata ligger innenfor plangrensa. I byggetrinn 3 planlegges kulvert under Jernbanegata og parkering under bakken bak kommunehuset/ HH huset. Minimum 160 nye p plasser over to plan, alternativt 240 plasser over tre plan er planlagt for byggetrinn 3. En fremtidig visjon for dette byggetrinnet beliggende utenfor planområdet men som er nært knyttet til dette kan være muligheten for innkjøring fra Bankgata, noe som kan være en fordel trafikkplanmessig for sentrum. Planområdet har sentral beliggenhet. Foto tatt fra Jernbanegata mot gågata (Storgata). Skiltet innkjøring til dagens åpne parkering. 7

8 9. BYGGEHØYDER OG TAKFORM Byggehøyder Planlagt bebyggelse ligger i hovedsak innenfor byggehøyder fastsatt i gjeldende reguleringsplan, men ligger noe over for planlagt bebyggelse nederst i Bryggerigata. Dette er en mindre sensitiv del av planområdet ift byggehøyder. Det er viktigere at byggehøyder overholdes mot Jernbanegata og Anders Sandvigs gate, noe som bekreftes gjennom planen. Øvre deler av planlagt bebyggelse mot Bryggerigata og Anders Sandvigs gate ligger for øvrig under maks byggehøyder i reguleringsplan for Lillehammer sentrum. I reguleringsbestemmelsene er det for Bryggerigata fastsatt maks gesims og mønehøyder ved fastsetting av kotehøyde. Det er laget et snitt som illustrerer avviket i forhold til høydene i gjeldende reguleringsplan. (se neste side) Dette er i tråd med 13 i de generelle bestemmelsene for gjeldende reguleringsplan i Lillehammer sentrum; Maksimale gesims og mønehøyder skal ikke overskrides på noe punkt rundt bygningen. Det er altså ikke gjennomsnittshøyden rundt bygningen som reguleres. Disse målereglene gjelder ikke der byggehøyder er angitt med kotehøyder i de kvartalsvise bestemmelsene. Ut av det vedlagte snittet kan en lese hvor mye høyere enn dagens maksimale høydebestemmelser nybygget kan være på det høyeste (nederst i Bryggerigata). Ny mønehøyde vil på det høyeste ligge 2,3m over kravet i gjeldende reguleringsplan som er på 14,5m. Ny gesimshøyde vil på det aller høyeste ligge 3,4m over kravet i gjeldende plan på 10,5m. Det understrekes at dette kun vil gjelde en liten del av bygningsvolumet nederst i Bryggerigata (se snitt under). I byggetrinn 2 som gjelder arealet rett vest for dagens parkeringshus skal det kun bygges 1 etasje høyere enn felles takterrasse. Videre skal bebyggelsen trappes ned mot Jernbanegata. Dette kravet er fulgt opp i reguleringsbestemmelsene. Snitt som viser omriss av planlagt bygningsomriss mot Bryggerigata. Skravert felt indikerer område der høydebestemmelser i eksisterende reguleringsplan overskrides. 8

9 Sentrump hus prosjekt12087 SnittsomviserplanlagtbebyggelsemotBryggerigatasettiforholdtilnærliggendebebyggelse. Takform Boligbebyggelseoverp husetplanleggesitoetasjerderetknekkpunktogetskråtttakermentå defineredenøversteetasjensomvilværenoetilbaketrukket.arkitektenmenerdetteknekkpunktet defineressomgesimshøydesålengedenskråflatenbeklesmedtakkledning.kommunenuttalerat detteeretdiskusjonstemasomenmåsenærmerepågjennombehandlingavsaken.deterviktigste eratbyggetfårengodarkitektoniskutforming. IgjeldendereguleringsplanforLillehammersentrumerdetlagetettilhørendetemakartsombeskriver byggehøyderogtakformforsentrum.planområdeforomreguleringangittmedrødstipletgrense. 9

10 10. ARKITEKTUR Bygningsmassen nord for planområdet har et mer industrielt uttrykk mens området i sør er preget av trehusbebyggelse. Det ønskelig fra tiltakshaver at nytt bygg blir en overgang mellom industrielt og trehusuttrykk. Det er viktig at påbygg/ tilbygg til parkeringshuset tar hensyn til omgivelsene i størst mulig grad slik bygget blir en del av miljøet rundt. Ny bebyggelse vil bli opparbeidet med skråtak mot gater for å tilpasse seg eksisterende bebyggelse og fasaden på nybygg er også planlagt brutt opp i mindre volumer for å innordne seg eksisterende bebyggelse. Foto tatt fra Anders Sandvigs gate viser lav bebyggelse (bakveggen på p huset) mellom høyere bebyggelse. Moderne arkitektur som fungerer godt mot eldre trehusbebyggelse. Dagens fasade mot vest. 10

11 Sentrump hus prosjekt HENSYNETTILEKSISTERENDEBEBYGGELSE IJernbanegataliggerdettreeldrebyggsomerbevaringsverdige.Disseerigjeldendereguleringsplan avsatttilspesialområdebevaring,samtatdeenkeltetrebyggerregulerttil bygningsomskal bevares.detteervidereførtiforslagtilnyreguleringsplanvedåavsettehensynssoneforbevaring kulturmiljøogenviderefører bygningsomskalbevares.dethenvisestil 4.4ireguleringsplanfor Lillehammersentrumnårdetgjelderreguleringsbestemmelserforbygningersomskalbevares. Hensynssonafordebevaringsverdigebyggeneerredusertmedetparmetermotvestiforholdtil gjeldendereguleringsplan.dettegirallikevelenromslighensynssonepå6mmotvestfordet nedersteoglavestehusetirekkamedtrehusbebyggelse.breddensamsvarermedavstandenmellom deenkeltetrehussomliggerpåca6m.dettevilgikvartaletenjevnoggodfordelingav bygningsvolumer. Planlagtpåbyggtilparkeringshusetplanleggesmedenstørretakterrassemottrehusbebyggelsen. Dettevilgietåpentbygningsvolumsomikkestengerinnetrehusbebyggelsen.Detvilbliopparbeidet enbeplantningssone(plantekasse)på1mlangskantenavtakterrassen.dettevilforhindreatdetblir formyeinnsyntilprivathagenetildeneldretrehusbebyggelsen. SkisseutarbeidetavGullikGulliksenlandskapsarkitektersomviserplantekasseri1mbreddelangskantenav takterrassen. Ibyggetrinn2planleggesparkeringshusetmedpåbyggavboligerutvidetvestover,samtatdet planleggesåutnytteområdetnedenfordetnederstebevaringsverdigehusettiletmindre bygningsvolum.tankeneråfylleinnetttomromikvartalsstrukturen.sentrumsplanentillaterikke boligeriførsteetasjeogplaneneråbyggeutmedforeksempelenservicefunksjonknyttettil parkeringshuset.dettekanforeksempelværestelleromellertoalettfunksjon.iandreetasje planleggesboligbebyggelse.deterviktigatbygningsvolumetforenutformingogstørrelsesom tilpassersegeksisterendetrehusbebyggelse,særligdadetnedersteoglavestehusetavdetre bevaringsverdigebyggene. 11

12 Bevaringsverdig trehusbebyggelse mot Jernbanegata. Det gule huset benyttes til ungdomsklubb, mens de to nederste husene benyttes til bolig. Tomrom i kvartalsstrukturen langs Jernbanegata. Omreguleringen legger til rette for at området kan bebygges. Det er viktig at det tas hensyn til lavere trehusbebyggelse til høyre i bildet. 12

13 12. ADKOMST Hovedadkomst til parkeringshuset og parkering for leiligheter vil som i dag skje via Bryggerigata. I tillegg er det nødvendig å opprettholde adkomst via Jernbanegata og inn/ utkjøring fra nedsiden av parkeringshuset. Denne er ment å fange opp evt biltrafikk på leting etter parkering før de krysser gågata. Adkomst til parkeringsmuligheter via øvre del av Jernbanegata vil også være med på å avlaste de mest sentrale gatene. Område for sekundær adkomst til parkeringshuset fungerer i dag som åpen bakkeparkering. Det har i forbindelse med utarbeidelsen av planmaterialet vært tatt kontakt med Europark som i dag drifter parkeringshuset for anbefalinger angående utvidelse og drift av parkeringshuset. Europark anbefaler at parkeringshuset har flere inn og utkjøringer, blant annet fordi parkeringshuset er sårbart ved driftstans av bomanlegg. I tillegg kan bomanlegg potensielt medføre kødannelse ved innkjøring, noe som igjen kan skape trafikkfarlige situasjoner. Europark anbefaler flere inn og utkjøringer for en mer smidig trafikkflyt. Europark har også ansvaret for vintervedlikeholdet for å sikre sikker inn og utkjøring fra både Bryggerigata og Jernbanegata. Trafikken til den sekundære adkomsten til parkeringshuset via Jernbanegata bør begrenses, og det er viktig at det skiltes godt i Anders Sandvigs gate for å finne veien til hovedadkomsten i Bryggerigata. Vegvesenet påpeker i sitt innspill at det er positivt med adkomst via Anders Sandvigs gate slik at parkeringshuset kan nås uten å belaste det sentrale gatenettet i byen. Eksisterende innkjøring til parkeringshuset fra Bryggerigata. 13

14 13. STØY Planområdet kan være noe støyutsatt siden det ligger inntil Anders Sandvigs gate. Periodevis har denne gata mye trafikk, dette gjelder særlig morgen og ettermiddag. I kommunedelplan for det sentrale byområdet fra 2006 er Anders Sandvigs gate nevnt som en veistrekning hvor støy må vektlegges spesielt. Det henvises til 6 i gjeldende reguleringsbestemmelser der det slås fast at Prinsipper og støygrenser i Miljøverndepartementets rundskriv T 1442 skal legges til grunn for alle tiltak i planområdet. Også i innspill fra Statens vegvesen og Fylkesmannen påpekes det at det er behov for kartlegging av støy. Ifølge Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T 1442/2012) gjelder følgende restriksjoner for utendørs støynivå angående bygging av boliger i gul sone: Bygging av boliger bør i utgangspunktet bare tillates, dersom man gjennom avbøtende tiltak som tilfredsstiller grenseverdiene tilsvarende nedre grense for gul sone (Lden = 55 dba). I tillegg til ovennevnte retningslinjer gjelder krav i Plan og bygningsloven av 1997 for innendørs støynivå fra utendørs støykilder (i dette tilfelle trafikkstøy). Disse reglene er angitt i Lydforhold i boliger, NS8175:2008 kap. 5.5 for boliger: Det er utarbeidet en støyvurdering for planområdet i september 2013 (se vedlegg) som viser at det planlagte leilighetsbygget på toppen av dagens p hus ligger innenfor gul støysone, og det må gjennomføres støydempende tiltak for å tilfredsstille kravene i NS8175. Se vedlagte støyvurdering for nærmere beskrivelse av målte verdier og foreslåtte tiltak i form av støydempende lydglass på de mest utsatte vinduene for å oppfylle kravene. Det er i de eksisterende bestemmelsene til reguleringsplan for Lillehammer sentrum krav om at T 1442 skal legges til grunn for alle tiltak. I tillegg er det i forslag til reguleringsendring satt noen skjerpende krav i bestemmelsene som sikrer at dette punktet blir fulgt opp. Når det gjelder utendørs støyskjerming konkluderer støyvurderingen med at det ikke er nødvendig med skjerming siden takterrasse og balkonger blir liggende mot den lite trafikkerte Jernbanegata. I tillegg planlegges det en mindre takterrasse som vil vende ut mot Bryggerigata, en gate som heller ikke er mye trafikkert. 14

15 Støysonekart for sentrum p hus. Til venstre støysoner 4m over terreng og til høyre 1,5m over terreng. Lydnivåene utenfor fasadene vist i kart. Kravet til innendørs ekvivalent lydnivå er LA,ekv,24h 30 dba. Kravet kan oppfylles gjennom bruk av lydisolerende glass. 15

16 14. LUFTKVALITET I kommunedelplan for det sentrale byområdet fra 2006 påpekes det spesielt et område ved kulturhuset Banken i Lillehammer sentrum som er utsatt for luftforurensning i så stor grad at det ikke bør bebygges med nye boliger. Anders Sandvigs gate er en av hovedveiene i sentrum og det vil periodevis være svevestøv også langs denne gata, men ikke på et slikt nivå at det ikke kan bygges boliger her. Det er viktig at planlagt boligbebyggelse på parkeringshuset får tilfredsstillende tekniske løsninger i forhold til ventilasjon osv. Det kan for eksempel være snakk om krav til kullfilter eller krav til balansert ventilasjon med filtrering. Det er også viktig at hensynet til luftkvalitet ivaretas på en slik måte at funksjonen som parkeringshus ikke kommer i konflikt med boligbebyggelsen i de overliggende etasjene. Det henvises til 7 i gjeldende reguleringsbestemmelser for Lillehammer sentrum/ forurensningsforskriften. Det har for øvrig blitt oppført flere nye boligprosjekter i nærområdet til sentrum p hus de siste årene. Det jobbes også med tiltak som skal bedre luftkvaliteten i Lillehammer sentrum. 15. VANN OG AVLØP Jernbanegata har per i dag ikke kapasitet til å ta i mot ytterligere overvann. Etter oppført nybygg vil det antagelig være mindre takareal enn i dag som går direkte til terreng. Innvendige nedløp vil ta av for det meste av nedbør. Løsning og tilknytningsgebyr må avklares med VA avdelingen i Lillehammer kommune. Det må også inngås en avtale for hvilke arealer som skal legges til grunn for beregningen. 16. RENOVASJON GLØR må kontaktes vedrørende renovasjonsløsning. Dette vil bli avklart i forbindelse med rammesøknaden. Foreløpige planer tar sikte på en renovasjonsløsning plassert rett nord for hovedadkomsten til parkeringshus/ boligbygg (Bryggerigata). 17. BRANN Brannteknisk konsept må utarbeides. Dette vil bli levert i forbindelse med rammesøknaden. 16

17 18. BARN OG UNGES INTERESSER Fylkesmannen påpeker i sitt innspill at konsekvenser av planforslaget for barn og unge skal vurderes i planbeskrivelsen. (MDs veileder for barn og unge og planlegging etter PBL, T1513) Den planlagte boligbebyggelsen oppå parkeringshuset vil omfatte en stor takterrasse på 600m2. Denne vil ligge godt skjermet fra støy og vind og vil ha gode lys/ utsiktsforhold. Takterrassen planlegges opparbeidet med både myke og harde flater og vil skape et fint uterom både for barn og voksne. I tillegg vil alle leiligheter få en privat terrasse/ balkong på 10 12m2. Også nærliggende plasser ved gågata og tursti/ badeplass langs Mesnaelva er et verdifullt bidrag til rekreasjon for alle som bor i denne delen av sentrum. Utsnitt av skisse til løsning for stor takterrasse. Denne vil gi rom for varierte aktiviteter og inneholder også eget lekeområde for barn. 19. UNIVERSELL UTFORMING I innspill fra Fylkesmannen påpekes det at nye boenheter i sentrum bør utformes slik at de blir tilgjengelige for alle. Fylkeskommunen påpeker også viktigheten av universell utforming av sentrumsnære boliger siden folk med behov for ekstra tilrettelegging gjerne ønsker å bo i sentrum. Det henvises til gjeldende forskrifter og veiledere for universell utforming. Disse er listet opp i 8 i gjeldende bestemmelser til Reguleringsplan for Lillehammer sentrum. Vedrørende parkering for bevegelseshemmede henvises det til 10.2 i gjeldende bestemmelser. 17

18 20. KLIMA OG ENERGI Tiltaket ligger innenfor område for tilknytningsplikt for fjernvarme og tiltakshaver har kontaktet Eidsiva for å gjennomføre prosjektet i tråd med denne forutsetningen. Eidsiva Nett AS (EN) har nettanlegg innenfor planområdet. Nettleverandør må kontaktes hvis prosjekteringen utløser behov for økt kapasitet på el net. 21. GANGVEGER I eksisterende reguleringsplan er det regulert inn en gangvegforbindelse ( passasjen ) vest for parkeringshuset. Denne videreføres i forslag til omregulering og er utvidet noe mot Jernbanegata pga en rampe på næringsbygg i vest som opptar plass. I dag er forbindelsen blokkert av et eksisterende gjerde. Gangvegpassasjen på nedsiden av parkeringshuset skal være kjørbar på grunn av mulighet for varelevering til nærliggende forretninger, samt tilfredsstillende adkomst til parkeringshuset. 22. VEG OG TRAFIKK En utvidelse av parkeringshuset er med på å bedre tilgjengeligheten til og å videreutvikle sentrum. Dessuten vil den planlagte utbyggingen bidra til en fremtidig mer bilfri indre bykjerne. Fortetting sentralt med boligbebyggelse er i tråd med rikspolitiske retningslinjer. I byggetrinn 3 planlegges det kulvert fra parkeringshuset, under Jernbanegata og til Petter Nilssens gate der det planlegges parkering under bakken bak kommunehuset. Dette vil sammen med en utvidelse av parkeringshuset kunne bli et viktig bidrag til å løse de utfordringene sentrum har i forhold til parkering. Hege Ingul Lillehammer, Rev