FORSLAGSTILLERS PLANBESKRIVELSE Datert:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Bergenhus, Vestre Strømkaien 5, gnr 164 bnr 1275, 1428 m.fl Ørnenkvartalet Plannr av 76 FORSLAGSTILLERS PLANBESKRIVELSE Datert:

2 2 av 76

3 INNHOLDSFORTEGNELSE 1. SAMMENDRAG NØKKELOPPLYSNINGER BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET BAKGRUNN INTENSJONEN MED PLANFORSLAGET PLANPROSESSEN GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER Fylkes(del)plan Kommuneplan/kommunedelplan Kommuneplanens arealdel Kommunedelplan sentrum Forslag til kommunedelplan Store Lungegårdsvann Ny trafikkløsning i sentrum Høyhusmelding Reguleringsplaner Reguleringsmessig status for tilstøtende veier og arealer Reguleringsstatus for Bygarasjen BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) Beliggenhet Avgrensning Tilstøtende arealers bruk/ status Eksisterende bebyggelse Historikk Kulturminner Landskapstrekk og topografi grønne interesser Barn og unges bruk av området Grøntstruktur i nærområdet Solforhold Trafikkforhold Kommunalteknikk Privat og offentlig service Offentlig kommunikasjon Spesielle miljøforhold UTREDNINGER IHHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Innledning Arealbruk og størrelse Reguleringsformål Kombinerte formål PBL Bolig/ /kontor/forretning Bolig/kontor/forretning/felles grøntanlegg Offentlige trafikkområder PBL Kjøreveg Fortau Høyde og utnyttelsesgrad Type bebyggelse Antall boenheter Kvadratmeter næring Bebyggelsesstruktur Uteoppholdsarealer Miljøforhold Solforhold Tekniske anlegg Støytiltak Ventilasjon Avfallshåndtering Fjernvarmenettet av 76

4 8.15. Trafikksystem Offentlig trafikkareal Atkomst Parkering Varelevering Universell utforming KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Overordnede planer og vedtak Estetikk og fjernvirkning Forhold til naboer Trafikkforhold Friområder Barn og unges forhold Miljø Støy Solforhold Service Juridiske konsekvenser UTTALELSER OG MERKNADER Merknader i forbindelse med planstart Fylkesmannen i Hordaland, i brev datert Hordaland fylkeskommune, kultur og idrettsavdelinga, i brev datert Hordaland politidistrikt, i brev datert BKK Nett, i brev datert BIR, i brev datert Bergen Brannvesen, i brev datert Bergen kommune, samferdselsetaten, i brev datert Bergen kommune, grønn etat, i brev datert Bergen kommune, helsevernetaten, i brev datert Bergen kommune, Vann og avløpsetaten, i brev datert Bergen kommune, Byantikvaren, i brev av Merknader i forbindelse med utleggelse til offentlig ettersyn Fagetatens foreløpige vurdering: Merknader i forbindelse med offentlig ettersyn Fylkesmannen i Hordaland, i brev datert Statens Vegvesen, i brev datert Hordaland Fylkeskommune, i brev datert BKK Nett AS, i brev datert BIR, i brev datert (mottatt ) Bergen kommune, Bergen brannvesen, i brev datert Bergen kommune, Grønn etat, i brev datert Bergen kommune, Byantikvaren, i brev datert Bergen kommune, Helsevernetaten, i brev datert Bergen kommune, Samferdselsetaten, i brev datert Bergen kommune, Tilsynsutvalget for byens utseende, i brev datert Norges Miljøvernforbund, i brev datert FORSLAGSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR av 76

5 1. SAMMENDRAG Planområdet er Gnr 164, bnr 1275 m. fl som har adresse Vestre Strømkaien 5, på Nedre Nygård, Bergenhus bydel i Bergen kommune. Reguleringsplanen er utarbeidet av OPUS Bergen AS i samarbeid med Bjerk og Bjørge arkitekter AS på vegne av Ørnen Eiendom AS og Veidekke Eiendom AS. Formålet med reguleringsplanen er å regulere for et bygg på 12 etasjer med forretning, kontor og boliger. Planområdet ca 3,3 daa stort. I søndre del av planområdet B/K/F/FGr1 reguleres for et bygg, med formål bolig, kontor, forretning og felles grøntanlegg. Søndre del av nybygget, den delen av bygget som ligger langs Bjørnsgate vil bli 12 etasjer høy, nordre del av nybygget vil bli 8 etasjer høyt, i tillegg kommer to etasjer under bakkeplan. Det vil bli forretning/butikk i første etasje i nybygget. I søndre del av bygget vil det bli kontor i 2. etasje. Resten av bygget blir boliger. Det er planlagt 107 leiligheter i bygget. Uteareal for boligene blir på felles takterrasser og i overbygd gårdsrom. På takterrassene er det til sammen 936 m 2 felles uteoppholdsareal, det utgjør 8,7 m 2 pr. bolig. I tillegg kommer 132 m 2 felles uteoppholdsareal i delvis overbygd gårdsrom. I østre del av planområdet B/K/F1 reguleres for dagens arealbruk B/K/F/Fgr1 har en maksimal gesimshøyde på kote +42. Planområdet ligger i et område som er en naturlig forlengelse av dagens høyhusakse i Lars Hillesgate, og innenfor høyhussone for bygg opp til 27 meter i Høyhusmeldingen. Samtidig åpner vedtatt reguleringsplan for Nygårdstangen (R ) for bebyggelse opp til kote + 45,6 på taket av dagens Bygarasjen. Det er kommet inn 11 merknader til planoppstart fra ulike offentlige instanser. Det er ingen nabomerknader. Til offentlig ettersyn er det kommet inn 12 merknader. Nøkkeltall Reguleringsformål Areal Plankrav Ant boliger Kvadratmeter næring Bolig/kontor/forretning 1(B/K/F1) Bolig/kontor/forretning/felles grøntanlegg 1(B/K/F/Fgr1) Offentlig kjøreveg Fortau Ca 3,3 daa Situasjonsplan sendes inn sammen med rammesøknad B/K/F1: 6 (som i dag) B/K/F/Fgr1: 107 B/K/F1: ca 3875 m 2 (som i dag) 5 av 76

6 B/K/F/Fgr1: ca 1739 m 2 Antall etasjer B/K/F1: 6 (ingen endringer) B/K/F/Fgr1: 12 og 8 (i tillegg kommer to etasjer under bakkeplan). TU B/KF1: 600% B/K/F/Fgr1: 1320 % (Arealer i underetasjer er medregnet i TU%) Bebygd areal på 100% tomten Uteareal per bolig (B/K/F/Fgr1) Uteareal i gårdsrom og på tak (B/K/F/Fgr1) Parkering Ca 9,9 m 2 totalt 1 Ca 8,7 m 2 på tak Ca 1,2 m 2 i overbygd gårdsrom 1068 m 2 totalt 936 m 2 på tak 132 m 2 i overbygd gårdsrom Parkering i parkeringskjeller på plan -1 med multipark system. Antall plasser i tråd med Bergen kommunes parkeringsnormer 1 Her er areal på takterrasser og i overbygd gårdsrom tatt med i beregningen 6 av 76

7 2. NØKKELOPPLYSNINGER Bydel Bergenhus Gårdsnavn (adresse i sentrum) Vestre Strømkaien 5 Gårdsnr./bruksnr. Gnr 164 Bnr 1275, 1428 m.fl. Gjeldende planstatus (regulerings- Reguleringsplan for Nygårdstangen, veg- /kommune(del)pl.) trafikk- arealplan (R ) stadfestet Formål: forretninger, kontorer og lett industri Kommundelplan sentrum: Blandet sentrumsformål. Forslagstiller Grunneiere (sentrale) Plankonsulent Ny plans hovedformål Planområdets areal i daa Ant. nye boenheter/ nytt næringsareal (BRA) Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. l.) Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) Konsekvensutredningsplikt (j/n) Ørnen Eiendom AS og Veidekke Eiendom AS Ørnen Eiendom AS OPUS Bergen AS i samarbeid med Bjerk og Bjørge Arkitekter AS Forretning, kontor, bolig ca 3,3 daa 107 nye boenheter 1739 nye m 2 næring Byggehøyde, støy, forurensing, uteoppholdsareal N N Kunngjøring oppstart, dato Fullstendig planforslag mottatt, dato Informasjonsmøte avholdt.(j/n) N 7 av 76

8 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET 3.1. BAKGRUNN Planforslaget har bakgrunn i rammesøknad datert Rammesøknaden innebar nybygg i 12 etasjer, to etasjer næringsarealer og ti etasjer bolig. Rammesøknaden ble avslått av administrasjonen Avslaget ble påklaget av tiltakshaver og omgjort av Komité for miljø og byutvikling Etter vedtaket i Komité for miljø og byutvikling ble det reist sak om lovlighetskontroll av mindretallet i komiteen der man hevdet at det manglet særlige grunner for å gi dispensasjon. Komité for miljø og byutvikling opprettholdt sitt vedtak i møtet Fylkesmannen i Hordaland omgjorde Komité for miljø og byutviklings vedtak av i vedtak datert Fylkesmannens avgjørelse er senere innklaget for Sivilombudsmannen. Sivilombudsmannen konkluderte i skriv av med at det ikke er grunn til å gå videre med saken (Lov om Stortingets ombud for forvaltningen 6 fjerde ledd). På denne bakgrunn har tiltakshaver i samråd med planmyndighetene konkludert med at en ny byggesøknad forutsetter reguleringsmessig avklaring. Det fremmes derfor vesentlig reguleringsendring for å hjemle utbygging uten dispensasjon INTENSJONEN MED PLANFORSLAGET Formålet med reguleringsplanen er å regulere for et bygg på 12 etasjer med forretning, kontor og boliger. 8 av 76

9 4. PLANPROSESSEN Oppstart ble avklart uten oppstartsmøte, i skriftlig kommunikasjon med Etat for byggesak og private planer, omkring årsskiftet Varslingsbrev til berørte parter, naboer og offentlige og private høringsinstanser ble sendt ut Oppstart ble annonsert i Bergens Tidende og Bergensavisen Det kom inn 11 merknader til planstart. Planen var lagt ut til offentlig ettersyn i tidsrommet , det kom inn 12 merknader i forbindelse med utleggelsen. Merknadene er gjengitt og kommentert i kapittel av 76

10 5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER 5.1. FYLKES(DEL)PLAN Fylkesplan for Hordaland har følgende målsetting under areal og miljømål: Lokalisering av bustader, næringsverksemd og tenesteyting skal skje med omsyn til effektiv arealutnytting og energibruk og lågast mogeleg transportbehov, særleg i Bergensregionen 5.2. KOMMUNEPLAN/KOMMUNEDELPLAN Kommuneplanens arealdel I kommuneplanens arealdel (2019) er planområdet vist som regulert område. Planområdet Figur 5.1 Utsnitt fra Kommuneplanens arealdel (2019) Kommunedelplan sentrum Kommunedelplan Sentrum inneholder fire plankart med tilhørende bestemmelser: plankart 1 Plankart og status, plankart 2 Byform og bebyggelse, plankart 3 Byform og byrommene og plankart 4 Arealbruk. 10 av 76

11 Plankart 1 viser at planområdet er del av område der eksisterende reguleringsplan opprettholdes og suppleres av kommunedelplan sentrum. Plankart 2 (se figur 5.2) viser at planområdet består av kvartalsbebyggelse Engen, Nygårdshøyden og Møhlenpris. Planområdet Figur 5.2 Utsnitt fra plankart 2 Byform- bebyggelse fra kommunedelplan sentrum Plankart 3 (Figur 5.3) viser at gateløpene i/rundt planområdet er byrom som er anlagt i industriell tid (etter 1850). Kartet viser også at planområdet ligger nær Lille Lungegårdsvann som er klassifisert som en spesielt verdifull park. En kan også se i dette kartet at planområdet ligger utenfor grensen for automatisk fredet bygrunn. 11 av 76

12 Planområdet Figur 5.3 Utsnitt fra kommunedelplan Sentrum Kart 3, Byform- Byrommene. For nøyaktig plassering og avgrensing av planområdet se figur 6.2 Plankart 4 Arealbruk (Figur 5.4) viser at planområdet er inntegnet som blandet sentrumsformål. Gateløpene er tegnet inn som gangarealer med byromsbruk, Fjøsangerveien, Lars Hilles gate og Bjørns gate, som grenser til planområdet, er tegnet inn som hovedgater. 12 av 76

13 Planområdet Figur 5.4 Utsnitt fra Kommundelplan sentrum, plankart 4. For nøyaktig avgrensing og plassering av planområdet se figur 6.2 Blandet sentrumsformål innebærer at det både innen enkelte bygninger, i kvartaler og i området som helhet legges til rette for en blanding av funksjoner; handel, service, kontorer, boliger etc. Hovedprinsippet for funksjonsblandingen er publikumsrettede virksomheter på gateplan, kontorarbeidsplasser i mellometasjene og boliger i de øverste etasjene. Fra Kommunedelplan sentrum kan følgende som angår planen trekkes fram: 13 av 76

14 Det er et av målene i kommunedelplanen at Bergen sentrum skal styrkes med gode og attraktive boliger. Når man trekker linjer for god byutvikling pekes det på funksjonsblanding som et gode for byen. En funksjonsblandet by gir et levende sentrum som er mer stabilt og mindre sårbart for endringer. Boliger i sentrum og aktiviteter som er åpne på kveldstid, gir byen liv en større del av døgnet og dermed økt sosial kontroll og mindre kriminalitet. Det er også trukket fram som en aktuell oppgave å øke boligandelen i det sentrale byområdet generelt. Samtidig som Kommunedelplan sentrum har overordnede målsettinger om flere boliger, stilles det krav om miljøkvaliteter for boliger som planlegges. I kapittelet Miljø og byrom er et av målene at Det skal være tilfredsstillende støy- og luftkvalitet for boliger, arbeidsliv og utendørs byliv i Bergen sentrum. Et annet at De sentrale boligområder skal ha gode bolig- og miljøkvaliteter. Det stilles følgende krav til uteoppholdsarealer: Uteoppholdsarealene skal tilrettelegges for opphold og lek. Arealene skal ha trafikksikker atkomst og best mulig solforhold. Uteoppholdsarealene skal ikke ligge lenger enn 50 meter fra boligenhetene for nye boliger. Ved strøksopparbeiding og nye reguleringsplaner skal det sikres at felles uteareal er minimum 15 kvm per boligenhet i boligområdene og 11 kvm i per boligenhet i områdene med blandet sentrumsformål. 7 kvm av disse kan dekkes i større park eller plass. Kommunedelplan sentrum skriver følgende om bygging i støyutsatte områder: I støyutsatte områder skal støynivå dokumenteres og støydempende tiltak utformes med utgangspunkt i NS Det tillates i utgangspunktet ikke oppført nye boliger i områder der støynivå på fasade overskrider 70dBA. Det stilles krav om at nye boliger skal ha maksimalt innvendig støynivå på 30 dba, og at boligbygg der en fasade får støynivå over 65dBA, må ha gjennomgående leiligheter med balansert ventilasjon. Det stilles også krav om maksimalt støynivå på felles uteoppholdsareal under 55 dba. Kommunedelplanen har retningslinjer for bygging i forurensingsutsatte områder. Områder med høyere luftforurensingsnivå enn 200mikrogr./m 3 timesmiddel NO2, og 150 mikrogr./m 3 døgnmiddel PM10, kan i utgangspunktet ikke bebygges med nye boliger. Kommunedelplanen stiller krav om at større nybygg innen konsesjonsområdet for fjernvarme skal ha vannbåren varme og at det ikke tillates nye oljefyrte anlegg. Kommunedelplanen slår også fast at det faste utvalg for plansaker kan kreve at byggene knyttes til fjernvarmeanlegget. Kommunedelplan sentrum har en del retningslinjer angående byform og bebyggelsen: For fasader mot offentlig byrom skal det stilles høye arkitektoniske og estetiske krav, og gateetasjen må være preget av åpenhet mot allmennheten. 14 av 76

15 Takterrasser tillates ikke mot offentlig/gate eller byrom. Mot gårdsrom/bakgård kan takterrasser tillates under forutsetning av at de underordner seg bygningens hovedform. Altaner/balkonger kan tillates under forutsetning av at de ikke er til sjenanse for naboer/gjenboere, og ikke er eksponert mot tilstøtende gater. For kvartalsbebyggelsen på Engen, Nygårdshøyden og Møhlenpris, som planområdet er inntegnet som en del av, stilles det krav om 15,5 meter maksimal gesimshøyde og 21 meter mønehøyde. Tak bør være saltak og variere mellom 35 og 45 grader. Maksimalt skal 70 prosent av tomtearealet bebygges. Generelle bestemmelser om byggehøyder for kommunedelplan sentrum, der det ikke er angitt i delområde eller gjeldende reguleringsplan, er at den totale byggehøyde ikke skal overstige 27 meter over gatenivå. Samtidig sier kommunedelplanen at målestokken i de enkelte strøk må respekteres dersom ikke overordnete landskapstrekk tilsier annet. Forholdet mellom gatebredde og fasadehøyde mot gaten skal som hovedregel ikke overstige forholdet 1:1,1. For ny bebyggelse skal den samlede kvartalslengde ikke overskride 70 m. Kun parkeringsplasser for spesielle behov, varelevering og taxi kan tillates på gategrunn. Det stilles også krav om at det ved nybygg i område for blandet sentrumsformål bør boligandelen være på minimum 25% av bygningens bruksareal Forslag til kommunedelplan Store Lungegårdsvann Bergen kommune la sommeren 2005 forslag til ny Kommunedelplan Store Lungegårdsvann ut til offentlig høring. Den delen av kommunedelplanen som omfatter planområdet er ikke vedtatt og blir derfor bare kort kommentert. Forslag til Kommunedelplan Store Lungegårdsvann har inntegnet Ørnenkvartalet som nåværende/ regulert blandet sentrumsformål/ senterområde. Forslaget til kommunedelplan åpner for utbygging av boligbygg i 2-4 etasjer over eksisterende Bygarasje. Problemstillingene forslaget til Kommunedelplan Store Lungegårdsvann omhandler som er aktuelle i forhold til Ørnenkvartalet er i stor grad de samme problemstillingene som er aktuelle i forhold til Kommunedelplan sentrum; byggehøyde, uteoppholdsareal, støy og forurensing. Disse problemstillingene blir diskutert nøye i planbeskrivelsen i forhold til bestemmelsene i vedtatt Kommundelplan for sentrum og blir derfor ikke kommentert nærmere her Ny trafikkløsning i sentrum I forbindelse med bygging av bybanetrase har Bergen kommune og Statens vegvesen har utarbeidet en framtidsløsning for trafikksystemet i sentrum. Denne framtidsløsningen innebærer store trafikkomlegginger i Bergen Sentrum, også i området rundt Ørnenkvartalet. Fjøsangerveien vil få toveis biltrafikk. Vestre Strømkaien forbi Ørnenkvartalet vil bli venstresvingefelt mot Bjørnsgate, som også vil 15 av 76

16 få toveis biltrafikk. Som en følge av disse omleggingene kan Lars Hillesgate forbi Ørnenkvartalet og videre i retning Strømgaten i stor grad frigjøres fra biltrafikk. Lars Hillesgate, i dette området, og Lyder Sagensgate vil trolig bli områder med fotgjengerprioritet, kun med bilatkomst til eiendommene. Det vil også bli etablert hovedsykkelrute gjennom Lars Hillesgate. Transportløsningene er ikke vedtatt i kommunen enda, men det pågår en prosess for å få dem fram til behandling Høyhusmelding Den behandlet Bystyret i Bergen sak om Byggehøyder i det sentrale byområdet. Forslag til kommuneplanbestemmelser. Saken innebærer at det blir avsatt områder der høyhus opptil 27 meter kan vurderes og områder hvor høyhus opptil 50 meter kan være aktuelt. Planområdet er del av området der høyere bebyggelse opptil 27 meter kan vurderes og ligger i forlengelse av området som der høyere bebyggelse opptil 50 meter kan vurderes. Planområdet Figur 5.5 Utsnitt fra Plankart for Bestemmelser om byggehøyder i det sentrale byområdet. For nøyaktig avgrensning og plassering av planområdet se figur 6.2. Fra bestemmelsene i slik de ble vedtatt av bystyret kan spesielt nevnes følgende som er aktuelt for planområdet: Som forsterkning av eksisterende landskapstrekk kan det vurderes høyere bebyggelse innenfor områder vist på kommuneplankartet med maksimalhøyder henholdvis 27 meter (gule) og 50 meter (røde). Vurderingene skal dokumentere at byggets høyde vil bidra til høy kvalitet mht. fjernvirkning, bomiljø, kollektivtilgjengelighet, lokalklima, sol- og utsiktsforhold, og 16 av 76

17 som bidrar til vesentlig redusert energibehov. Bygget bør gjennomføres som arkitektkonkurranse og utbyggingsforslag skal behandles som reguleringsplan REGULERINGSPLANER Planområdet er regulert i reguleringsplan for Nygårdstangen, veg- trafikk- arealplan, stadfestet (R ). Reguleringsformål for eiendommen er vist som forretninger, kontorer og lett industri. Planområdet (for nøyaktig avgrensing og plassering av planområdet se fig 6.2.) Figur 5.6 Utsnitt fra Reguleringsplan for Nygårdstangen, veg- trafikk- arealplan, stadfestet (R ). Reguleringsforslaget innebærer en endring av formål i forhold til gjeldende plan Reguleringsmessig status for tilstøtende veier og arealer Omkringliggende veier i reguleringsplan Nygårdstangen, veg- trafikk- arealplan (1979) (R ). De er avsatt til trafikkformål. Kvartalet nord for planområdet er regulert til forretninger, kontorer og lett industri. 17 av 76

18 Området på andre siden av Lars Hillesgate er regulert i Reguleringsplan for Nedre Nygård Nord fra 1994 (R ). Arealene her er regulert til Forretning og kontor og til bolig. Planområdet Figur 5.7 Utsnitt fra Reguleringsplan Nedre Nygård Nord (R ) Reguleringsstatus for Bygarasjen På motsatt side av Fjøsangerveien i forhold til planområdet ligger Bygarasjen. Bygarasjen er omfattet av reguleringsplan for Nygårdstangen (R ). 18 av 76

19 Planområdet Bygarasjen Figur 5.8 Reguleringsplan R Planområdet er vist med rød ramme. For nøyaktig avgrensning av planområdet se figur av 76

20 Planområdet Figur 5.9 Reguleringsplan R Reguleringsformål er vist som Kontor/hotell/busstasjon/ boliger. For nøyaktig avgrensning av planområdet se figur 6.2 Reguleringsplanen viser Bygarasjen som Kontor/hotell/busstasjon/bolig. Byggehøyder er angitt med %-vis andel av maksimum byggehøyde, mens øvrige del av feltet skal ha laveste byggehøyde. Gjeldende reguleringsplan for Bygarasjen tillater dermed varierende byggehøyder. I søndre del av bygget tillates en maksimal byggehøyde som er lik kote +45,6 for inntil 30%. For resten av bygget varierer maksimal byggehøyde mellom 18,6 meter og 35,6 meter. 20 av 76

21 6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) 6.1. BELIGGENHET Planområdet er Gnr 164, bnr 1275 m. fl, som har adresse Vestre Strømkaien 5, på Nedre Nygård, Bergenhus bydel i Bergen kommune. Planområdets plassering er vist på oversiktskart i figur 1.1. Planområdet er ca 3,3 daa. Planområdet Figur 6.1 Oversiktskart. Fornøyaktig avgrensing av planområdet se figur AVGRENSNING Planområdet grenser i nord til Lars Hillesgate 16b og Vestre Strømkaien 3c, i øst til Vestre Strømkaien, i sør til Bjørnsgate og mot vest mot Lars Hillesgate. Planområdets avgrensning er vist på kartutsnitt i figur 6.2. Planområdets størrelse er ca 3,3 daa. I planområdet er det i dag to bygårder og tre mindre hus. 21 av 76

22 Bergen Storsenter Planområde ByGarasjen Figur 6.2 Plassering og avgrensing av planområdet (Varselkart) 6.3. TILSTØTENDE AREALERS BRUK/ STATUS Planområdet er omgitt av veier. Både Fjøsangerveien, Lars Hillesgate og Bjørns gate er riksveier og del av hovedvegsystemet i Bergen Sentrum. Sør for planområdet ligger Åsegården, med kontor og næring. Øst for Fjøsangerveien ligger Bystasjonen Storsenter og Bygarasjen. Vest for Lars Hillesgate ligger kontor og undervisningsbygg for BI og boligbygg. Nord for planområdet ligger Lars Hillesgate 16b og Vestre Strømkaien 3c som er i bruk til forretningsdrift, atlier og kontor EKSISTERENDE BEBYGGELSE Nord i planområdet står ligger Vestre Strømkaien 2. Bygget som står i dag var en del av Ørnen Margarinfabrikk, men har vært ombygd og påbygd en rekke ganger. Det drives i dag sykkelbutikk i de to nederste etasjene, resten av huset er kontorer og det er leiligheter i øverste etasje. Bygget er seks etasjer høyt (kote+26,5). Vest i planområdet står Lars Hillesgate 18, som er en bygård i tre etasjer pluss loft. Lars Hillesgate 18 er i dag delvis i bruk til bolig, mens næringslokalene i første etasje står delvis tomme 22 av 76

23 Sør i planområdet står tre bygninger. Dette er 1-3 etasjers bygg som delvis står tomme og delvis brukes til næring i dag. Planforslaget forutsetter at Lars Hillesgate 18 rives. I tillegg forutsetter nybygget at eksisterende en til tre etasjers bebyggelse møt Bjørnsgate rives (del av Vestre Strømkaien 5). Figur 6.3 Planområdet sett fra sør. Bebyggelsen i forgrunnen skal rives 6.5. HISTORIKK Planområdet var frem til 1880-årene en del av den åpne forbindelsen mellom Lille Lungegårdsvann og Store Lungegårdsvann. I 1881 vedtok representantskapet i Bergen kommune utfylling av området ved/i Strømgaten. En gradvis gjenfylling av Strømmen fram til dagens situasjon er et resultat av dette vedtaket. I 1896/97 reiste A/S Bergen Elektriske sporvei en kullfyrt kraftstasjon på den nordlige delen av strømkaien for å forsyne sporvognene sine med elektrisk strøm. I 1914 ble bygningen erstattet av Margarinfabrikken Ørnen. Margarinproduksjonen ble i 1936 overtatt av det nystiftede kosmetikkfirmaet Cara, men Ørnen Fabrikker A/S stod fremdeles som eierselskap av eiendommen. Bygningene er opprinnelig tegnet av Egill Reimers i 1914/17. Store deler av den er bygget om. Arkitekt Tryti tegnet flere ombygginger som ble gjennomført i 1935,1946, 1957 og 1961/62. De mange ombyggingene gjennom årene har gjort at bygget har mistet mye av sitt særpreg. 23 av 76

24 6.6. KULTURMINNER I følge byantikvarens uttalelse ( ) til rammesøknaden er bygningens autensitet sterkt redusert. Byantikvaren nevner inngangspartiet fra Vestre Strømkaien som en av de få opprinnelige bygningsdetaljene fra I sin uttalelse til rammesøknaden vil byantikvaren ikke motsette seg riving dersom inngangsdøren med karm og eventuelle andre bevaringsverdige bygningsdeler demonteres og tas vare på. Dette er lagt inn i reguleringsbestemmelsene ( 1.4.1). Det er utført en egen kulturminnedokumentasjon for området (vedlegg 11) LANDSKAPSTREKK OG TOPOGRAFI Planområdet er del av eksisterende bybebyggelse. Planområdet ligger mellom Fjøsangerveien, Lars Hillesgate og Bjørns gate, dette er riksveier og del av hovedveisystemet i Bergen sentrum. I nordre del av planområdet er det i dag en 6 etasjers bygninger, mens det i søndre del ligger bygninger i to og tre etasjer. Nord og vest for planområdet er det kvartalsbebyggelse med en blanding av gammel og ny bebyggelse. I Lars Hillesgate sør for planområdet ligger Bergens høyhusakse. Fylkesbygget er 15 kontoretasjer (kote 52) mens DNBNor er 15 kontoretasjer høyt (ca kote 60). Planområdet ligger som en naturlig forlengelse av denne aksen. Foreslått nybygg Figur 6.4 Snitt som viser byggehøyder i området, foreslått nybygg er inntegnet (Figuren kan ses i større format i vedlegg 7) På andre siden av Fjøsangerveien i forhold til planområdet ligger Bergen Storsenter og Bygarasjen. Godkjent reguleringsplan for Nygård (R ) tillater bygging av bolig og kontor på taket av dagens garasjeanlegg. Det er angitt variabel takhøyde for området, men i søndre del er maksimal takhøyde satt til kote +45,6. Til sammenligning er maksimal takhøyde for Ørnenkvartalet satt til kote + 42 meter. Gjeldende reguleringsplan tillater dermed at Bygarasjen utvides i høyden slik at inntil 30% av søre del av Bygarasjen kan ha maksimal takhøyde opptil kote +45,6. I Nonneseterkvartalet på østsiden av Bygarasjen er det vedtatt planforslag fra Entra som innebærer et nytt kontorbygg med 15 kontoretasjer (kote +59,8). Dette bygget vil sammen med den eksisterende høyhusaksen i Lars Hillesgate og en eventuell utbygging på Bygarasjen i tråd med gjeldende reguleringsplan danne et område i sentrum med høye bygg. Planlagt nybygg i reguleringsområdet vil passe inn i denne sammenhengen. Det ligger en rekke bygg med store dimensjoner i planområdets nærområde. Både Fylkesbygget og DnBNor bygget er betydelig høyere enn det foreslåtte nye bygget i planforslaget. Bygarasjen er allerede i dag et av de store byggene i Bergen sentrum, 24 av 76

25 med sin dominerende lengde. Dersom Bygarasjen bygges ut i tråd med gjeldende reguleringsplan vil dagens høyhusområde i området langs Lars Hillesgate utvides i den retningen. I tillegg vil Entras bygg innebære et hus som er høyere enn det foreslåtte i denne reguleringsplanen. Området langs Lars Hillesgate og Fjøsangerveien er preget av bygninger i stor skala, der høyhus er et element. Foreslått bygg er lavere enn de høyhusene som er i området i dag, og lavere enn den byggehøyden som er tillatt i gjeldende reguleringsplan for Bygarasjen. I forhold til dette vil Ørnenkvartalet vil bli en naturlig nedtrapping mot lavere bebyggelse mot Lille Lungegårdsvann GRØNNE INTERESSER Det er ingen grønne interesser i planområdet i dag BARN OG UNGES BRUK AV OMRÅDET Planområdet er ikke brukt av barn og unge i dag GRØNTSTRUKTUR I NÆROMRÅDET Byparken og Lille Lungegårdsvann ligger ca 150 meter fra planområdet. Dette området har stor rekreasjonsverdi og er klassifisert som en verdifull park i Kommunedelplan sentrum. Vest for planområdet i området mellom Lars Hillesgate og Nygårdsgaten ligger to nærmiljøparker. Det er ca 50 meter å gå fra planlagt hovedinngang til den nærmeste av disse parkene og 150 meter til den som ligger lengst unna. Begge disse nærmiljøparkene har plener og sittegrupper. Nærmiljøparken i kvartalet mellom Lars Hillesgate og Daniel Hansengate har i dag et lekestativ beregnet på de minste barna. 25 av 76

26 Figur 6.5 Nærmiljøparken i kvartalet mellom Lars Hillesgate og Daniel Hansensgate Nærmiljøparken som ligger i kvartalet mellom Daniel Hansensgate og Nygårdsgaten har balløkke med basketballmål, noe som egner seg for lek for større barn. Figur 6.6 Bilde fra nærmiljøparken mellom Daniel Hansensgate og Nygårdsgaten Ca 200 meter sør for planområdet ligger St. Jakobs plass, dette området er stillere enn Byparken og har stor verdi som rekreasjonsområde for nærområdet. Den nye plassen som er opparbeidet ved Grieghallen ligger ca 200 meter fra planområdet og vil også være viktig for beboerne i planområdet. 26 av 76

27 Figur 6.7 St. Jakobs plass Nygårdsparken som er det største parkanlegget i Bergen sentrum ligger ca 500 meter fra planområdet og vil kunne benyttes av beboerne i planområdet. Gangvegsystemet som er opparbeidet langs Store Lungegårdsvann ligger ca 400 meter fra planområdet. Dette området vil også ha verdi som turområde og friluftsområde for de beboerne i planområdet. For å komme fra planområdet til de nevnte park og grøntanleggene må man krysse hovedvegsystemet. Det er lysregulerte overganger over hovedvegene og fortau langs gatene. Dersom trafikksystemet i området legges om slik kommunen tenker seg vil atkomsten til parkene i nærområdet bli mer trafikksikker for beboerne i planområdet ettersom Lars Hillesgate forbi planområdet ikke lenger vil være en del av hovedvegnettet i Bergen sentrum SOLFORHOLD Planområdet har gode solforhold. På noen tidspunkt vil omkringliggende bebyggelse kaste skygge på deler av planområdet. Det er utarbeidet soldiagrammer som blir kommentert i kap TRAFIKKFORHOLD Trafikk Planområdet har deler av hovedveisystemet i Bergen på tre sider. Lars Hillesgate, Bjørnsgate og Fjøsangerveien er alle riksveier. Veiene er trafikkerte. Lars Hillesgate har en ÅDT på Bjørnsgate på og Fjøsangerveien på Trafikkbelastningen på planområdets nærområde er vist i figuren under. 27 av 76

28 Figur 6.8 Trafikkdata for veiene rundt planområdet (Hentet fra Vegvesenet, VisKart) Bergen kommune og Statens vegvesen arbeider med omlegging av trafikksystemet i Bergen sentrum. Denne omleggingen vil få konsekvenser for vegene rundt reguleringsområdet. Fjøsangerveien vil få trafikk i begge retninger. Samtidig vil Lars Hillesgate forbi planområdet bli stengt for biltrafikk, eller redusert til et gjennomgående kjørefelt og Bjørnsgate vil få trafikk i to retninger. Trafikkberegningene som er utført for det nye systemet viser at Fjøsangerveien mellom Strømgaten og Bjørnsgate vil få ca kjt/døgn. Fjøsangerveien sør for Bjørnsgate vil få ca kjt/døgn og Bjørns gate vil får ca kjt/døgn. Dette vil være en reduksjon i forhold til dagens trafikk ved planområdet. Endringene i trafikkmønsteret er ikke behandlet politisk, men reguleringsplanen er utformet slik at det skal kunne fungere i forhold til eksisterende system og i forhold til et eventuelt endret trafikksystem. Atkomst Atkomst til planområdet skjer i dag fra Vestre Strømkaien, Bjørnsgate, Lyder Sagens gate og Lars Hillesgate KOMMUNALTEKNIKK Planområdet er forsynt med vann frå Svartediket. Statisk trykkhøyde på offentlig vannledningsnett i området er 77 m.oh. Det ligger offentlig vannledning i Lyder 28 av 76

29 Sagensgate og i Lars Hillesgate ved planområdet. Avløpsledning ligger i Lars Hillesgate og i Bjørnsgate PRIVAT OG OFFENTLIG SERVICE Planområdet har kort avstand til handel og servicetilbud i Bergen sentrum. Bergen storsenter ligger bare ca 100 meter fra planlagt hovedinngang for nybygget. Det er kort avstand til Universitetet i Bergen og Høyskolen i Bergen, ingenørutdanningen. Planområdet sokner til Christi Krybbe barneskole og Rothaugen ungdomskole. I følge Skolebehovsplanen er det god kapasitet på begge skolene, og det forventes en nedgang i elevtallet. Høringsutkastet til Skolebruksplan for viser nedgang i elevtallet på Christi Krybbe skole og et ganske stabilt elevtall ved Rothaugen Ungdomskole. De nærmeste barnehagene i forhold til planområdet er Marken barnehage, Bergen Barneasyl og Rosetårnet barnehage. Det er knapphet på barnehager i hele Bergen kommune. I følge Byrådsavdeling for oppvekst er Bergenhus bydel, sammen med Årstad bydel, de bydelene der flest barn står i barnehagekø. Det er i dag ca 500 barn som står i kø for å få barnehageplass i Bergenhus bydel OFFENTLIG KOMMUNIKASJON Det er korte avstander til og godt kollektivtilbud i planområdets nærområde Det er ca 100 meter å gå fra planområdet til Bergen Busstasjon. Herfra går det busser til de fleste steder i Bergen. Planområdet ligger ca 200 meter fra Jernbanestasjonen. Det er regulert bybanestasjon i Fjøsangerveien/Vestre Strømkaien. Det vil være ca 100 meter fra planområdet til regulert stasjon. Planområdet ligger dermed sentralt plassert i forhold til en fremtidig bybanestasjon SPESIELLE MILJØFORHOLD Ved all utbygging i sentrale deler av Bergen er spørsmål om støy og luftforurensing aktuelle. Sentrale deler av Bergen er tett befolket og har stor innpendling til arbeidsplasser, med den trafikken det fører med seg. Luftforurensingen i Bergen sentrum kan bli stor på kalde vinterdager med stille vær. Kartet i figur 4.8 NO 2 - forurensning i Bergen sentrum, og viser at spørsmål om forurensing er aktuelle for hele sentrumsområdet. 29 av 76

30 Planområdet Figur 6.9 Utsnitt fra kart som viser NO 2 -forurensing i Bergen vintersesongen I følge rapporten Luftkvalitet i Bergen 2004 var det ingen overskridelser av tiltaksgrensen på 200µg/m 3 for NO 2 for noen av målestasjonene. For svevestøv (PM 10 ) var det ingen overskridelser for målestasjonen ved Rådhuset. Det var 11 overskridelser ved målestasjonen på Danmarksplass. Forskrift om lokal luftforurensing stiller krav om at det skal være mindre enn 35 dager med overskridelser av grenseverdiene for svevestøv før det må treffes tiltak. Begge stasjonene i Bergen er innenfor dette kravet. For å beskytte menneskers helse er det satt nivå for NO 2 - gjennomsnitt på årsbasis på 40µg/m 3. Dette nivået er gjort gjeldende fra I 2004 var årsmiddel på Danmarksplass var 43,7µg/m 3. For svevestøv ligger Bergen innenfor kravet til årsmiddel på 40µg/m 3 med henholdsvis 16,8µg/m 3 ved Rådhuset og 22,9µg/m 3 på Danmarksplass. Luftforurensingen kan være et problem for hele sentrum og store deler av Bergensdalen. (Se kartutsnitt i figur 6.9). Dette er tett befolkede områder med mange boliger. Luftforurensingen vil kreve tiltak for å redusere forurensingen, og tekniske løsninger i nye (og eksisterende) boliger for å ivareta beboerne. Samtidig har man målsettinger i Bergen om å øke boligandelen i sentrum og i sentrumsnære strøk blant 30 av 76

31 annet for å redusere transportbehovet. Et redusert transportbehov er også med å bidra til mindre forurensing. Norsk institutt for luftforskning har foretatt beregninger av luftforurensningsnivået i Ørnenkvartalet. Beregningene viser at planområdet er ligger under EUs grenseverdier for både NO 2 og svevestøv, men noe høyere enn de Nasjonale målene for luftkvalitet for begge komponenter. EUs grenseverdi for svevestøv er maksimalt 35 døgn i året med konsentrasjon over 50µg/m 3, mens de nasjonale målene er maksimalt 7 døgn i året med konsentrasjon over 50µg/m 3. Beregningene viser at Ørnenkvartalet vil ha en verdi på 57,1µg/m 3 for det 8. høyeste døgnet(endres til 56µg/m 3 med ny trafikk). For det 36. høyeste døgnet vil Ørnenkvartalet ha en verdi på 37,5µg/m 3 (36,8 µg/m 3 med nytt trafikkmønster). EUs grenseverdi for Nitrogendioksid tillater maksimalt 18 timer i året med verdi over 200µg/m 3, mens de nasjonale målene sier maksimalt 8 timer i året med verdi over 150µg/m 3. Beregningene viser at Ørnenkvartalet vil ha 167,8µg/m 3 for 8. høyeste beregnete time (endres til 163µg/m 3 med endret trafikk). Norsk institutt for luftforskning har beregnet hvordan forurensningen endres med høyde over bakken. Ved laveste boligetasje (3. etg.) gir beregningene verdier som er lavere enn nasjonale mål for svevestøv. Beregningene gir 47,5 µg/m 3 for 8. laveste døgn i 3. etasje, mens de nasjonale målene er maksimalt 7 døgn med verdier høyere enn 50µg/m 3. For NO 2 blir verdien 154,3 µg/m 3 for 8. høyeste time i 3. etasje, det er noe høyere enn det nasjonale målet som er maksimalt 8 timer i året med verdier høyere enn 150 µg/m 3. Forurensingssituasjonen i Bergen sentrum stiller krav til gode tekniske løsninger for boligene i planområdet. Planområdets nærhet til hovedveisystemet innebærer også støy fra trafikken. Støyberegninger utført av Kilde Akustikk AS (Rapport ) viser at støynivået i 3. etasje (første boligetasje) er på 70 dba. Dette stiller krav til tekniske løsninger for boliger og utområder i planområdet, man er ved tillatt grense for støy på boligfasade (70 dba) i Kommunedelplan sentrum. 31 av 76

32 Figur 6.10 Beregnet støynivå år 2020 med eksisterende vegsystem. Kart ikke i målestokk (Kilde ) Dersom det blir gjennomført ny trafikkløsning i området i tråd med planene som er skissert i kap vil støybelastningen på fasadene mot Lars Hillesgate og Bjørnsgate bli redusert. Støybelastningen på fasaden mot Lars Hillesgate er vesentlig redusert og er nede i 57dB i tredje etasje som er første boligetasje. Mot Bjørnsgate blir støybelastningen på fasaden i 3. etasje 67 db. 32 av 76

33 Figur 6.11 Beregnet støynivå år 2020 med nytt kjøremønster. Kartet er ikke i målestokk. (Kilde Rapport ) Kildenotatene er gjengitt i sin helhet i vedlegg av 76

34 7. UTREDNINGER IHHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER Ikke aktuelt. 34 av 76

35 8. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 8.1. INNLEDNING Reguleringsplanen er utarbeidet av OPUS Bergen AS i samarbeid med Bjerk og Bjørge arkitekter AS på oppdrag fra Ørnen Eiendom AS og Veidekke Eiendom AS. Planområdet ligger på Nedre Nygård i Bergenhus bydel i Bergen kommune. Planområdet omfatter gnr164 og bnr 1275 m.fl. Formålet med planen er å regulere for etablering av et nybygg med forretning, kontor og bolig i 12 etasjer, med tilhørende infrastruktur. Figur 8.1 Planlagt nybygg sett fra Fjøsangerveien Planområdet er ca 3,3 daa. Ca 1,6daa er bebygd i dag. Bebyggelsen i nordøstre del av planområdet er ikke planlagt endret. Planen er utformet som detaljregulering med plassering og høydefastsetting av alle bygg. I forbindelse med byggemeldingen skal det legges fram situasjonsplan i målestokk 1:500, der også opparbeiding og beplantning på gateplan vises. Planområdets avgrensing er vist på kartutsnitt i figur AREALBRUK OG STØRRELSE Sør og vest i planområdet planlegges det kombinert bygg for forretning, kontor og leiligheter med til sammen 107 leiligheter. I første etasje planlegges butikk med tilhørende lager og arealer for varelevering. Andre etasje i den delen av nybygget som 35 av 76

36 vender mot Bjørnsgate skal brukes til kontorformål. Plan -1 skal benyttes til parkeringskjeller, mens plan -2 er boder. Resten av bygget er boliger. I nordøstre del av planområdet er det ikke planlagt endringer i arealbruken. Nøkkeltall Reguleringsformål Areal Plankrav Ant boliger Kvadratmeter næring Bolig/kontor/forretning 1(B/K/F1) Bolig/kontor/forretning/felles grøntanlegg 1(B/K/F/Fgr1) Offentlig kjøreveg Fortau Ca 3,3 daa Situasjonsplan sendes inn sammen med rammesøknad B/K/F1: 6 (som i dag) B/K/F/Fgr1: 107 B/K/F1: ca 3875 m 2 (som i dag) B/K/F/Fgr1: ca 1739 m 2 Antall etasjer B/K/F1: 6 (ingen endringer) B/K/F/Fgr1: 12 og 8 (i tillegg kommer to etasjer under bakkeplan). TU B/KF1: 600% B/K/F/Fgr1: 1320 % (Arealer i underetasjer er medregnet i TU%) Bebygd areal på 100% tomten Uteareal per bolig (B/K/F/Fgr1) Uteareal i gårdsrom og på tak (B/K/F/Fgr1) Parkering Ca 9,9 m 2 totalt 2 Ca 8,7 m 2 på tak Ca 1,2 m 2 i overbygd gårdsrom 1068 m 2 totalt 936 m 2 på tak 132 m 2 i overbygd gårdsrom Parkering i parkeringskjeller på plan -1 med multipark system. Antall plasser i tråd med Bergen kommunes parkeringsnormer 2 Her er areal på takterrasser og i overbygd gårdsrom tatt med i beregningen 36 av 76

37 8.3. REGULERINGSFORMÅL Samlet areal for planområdet er ca 3,3daa inkludert vegareal. Arealet er disponert til: Reguleringsformål Kombinerte formål PBL 25, 2. ledd: Bolig/kontor/forretning Bolig/kontor/forretning/felles grøntanlegg Offentlige trafikkområder PBL 25, 1. ledd nr 3: Kjøreveg Fortau Felles områder PBL 25.1 ledd nr 7: Felles avkjørsel Det er planlagt en blokk i sør i planområdet. Nybygget vil ha 12 etasjer i søndre del, langs Bjørnsgate, og 8 etasjer i nordre del, langs Lars Hillesgate. I tillegg kommer to plan under bakkeplan for boder og parkering. Skillet mellom byggehøydene er vist som byggegrense på plankartet. Det vil bli forretning/butikk i første etasje i nybygget. I søndre del av bygget vil det bli kontor i 2. etasje. Resten av bygget blir boliger. Det er planlagt 107 leiligheter i bygget. Det er satt av areal til felles grøntområder for boligene i overbygd gårdsrom på plan 3 og på taket av bygget, på 9. og 13. plan. (Jfr. Planbestemmelsene ) Arealbruken på de ulike planene er vist på illustrasjon i tilknytning til plankartet KOMBINERTE FORMÅL PBL Bolig/ /kontor/forretning 1 B/K/F1 er 0,77 daa stort. Det gis rom for bolig, forretning og kontor i 6 etasjer. Det er ikke planlagt endringer i arealbruken i dette området Bolig/kontor/forretning/felles grøntanlegg 1 Plan -2 I denne etasjen er det planlagt boder for leilighetene og tekniske rom. Plan -1 I denne etasjen blir det parkeringsgarasje med multipark system. 37 av 76

38 Plan 1 Plan 1 skal brukes til forretning. Det er også satt av areal til inngang for kontorene og boligene i etasjene over og atkomst til parkeringsgarasje i underetasjen. Plan 2 Søndre del av nybygget skal brukes til kontor, mens nordre del skal inneholde boliger. Plan 3-13 Plan 3-13 er boligetasjer. På plan 3 er det satt av areal til felles grøntanlegg i delvis overbygd gårdsrom. Til sammen er det 132 m 2 felles grøntareal på plan 3. I plan 4-6 er tilsvarende areal satt av for å sikre høyden på det overbygde gårdsrommet. På plan 7 og 8 er deler av grøntområdet på plan 3 overbygd. På plan 9 er det satt av grøntareal på taket av nordre del av B/K/F/Fgr1. Dette utgjør 207 m 2 felles grøntareal. Det åpnes for tekniske rom og atkomst på takterrassen. Plan er satt av til bolig, her utnyttes hele arealet til bolig. På plan 13 på taket av blokken settes det av areal til felles grøntområde. Dette grøntområdet er 726 m 2 stort. For å gi atkomst til takterrassen for beboerne gir planforslaget rom for tekniske rom, heissjakt og trappehus på taket OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER PBL Kjøreveg Deler av Vestre Strømkaien er del av planområdet. Arealet reguleres til offentlig veg i tråd med formål i gjeldende plan, og dagens bruk av arealet. Reguleringen er ikke til hinder for endret trafikkløsning i tråd med kommunens trafikkløsning for Bergen sentrum. Lyder Sagensgate reguleres til kjøreveg med fortau i tråd med Samferdselsetatens merknad til offentlig høring. Det er lagt inn rekkefølgebestemmelse om at Lyder Sagensgate skal benyttes til gatetun når nytt trafikkmønster gjennomføres av Bergen kommune Fortau Det reguleres inn fortau rundt kvartalet. Fortauskanten skal være nedsenket ved atkomst til parkeringsgarasjen i B/K/F/Fgr HØYDE OG UTNYTTELSESGRAD B/K/F/Fgr1, Vestre Strømkaien 5 og Lars Hillesgate 18 er planlagt som et bygg på 12 etasjer, nordre del av bygget vil være 8 etasjer høyt, i tillegg kommer to etasjer under bakkeplan. Maksimal byggehøyde for søndre del av bygget er satt til kote +42, som vil si 39 meter over dagens gatenivå. For nordre del av bygget er maksimal byggehøyde 38 av 76

39 satt til kote +30. Det er lagt opp til en TU% på 1320% og 100% av tomtearealet er utnyttet. Tomteutnyttelse er økt etter offentlig høring som følge av at det er lagt inn pakeringsgarasje på plan -1 på bakgrunn av merknadene som kom inn til den offentlige høringen. Nybygget blir en naturlig del av høyhusaksen i Lars Hillesgate, og passer inn med skala på bygninger i nærområdet. I B/K/F1 planlegges ikke endringer i forhold til dagens arealbruk TYPE BEBYGGELSE Planforslaget gir grunnlag for et bygg på 12 og 8 etasjer, med to etasjer under bakkeplan, sør i planområdet (B/K/F/Fgr1). Nord i planområdet (B/K/F1) ligger det en bygård. Det er ikke planlagt endringer i dagens arealbruk i B/K/F ANTALL BOENHETER Planforslaget innebærer 107 boenheter i nybygget (B/K/F/Fgr1). I eksisterende bygning i B/K/F1 er det 6 boenheter i dag KVADRATMETER NÆRING Planforslaget innebærer 5614 m 2 næringsareal. I B/K/F/Fgr1er det 1739 m 2 næringsareal, mens det i B/K/F1 er ca 3875 m 2 i dag. I B/K/F/Fgr1er det planlagt publikumsrettede funksjoner så som butikk i første etasje. I andre etasje er det planlagt kontorer. I B/K/F1er det forretning og kontorer i de nederste etasjene, kontorer i mellometasjene og boliger i toppetasjen. Planforslaget innebærer ikke endringer i denne arealbruken BEBYGGELSESSTRUKTUR Planforslaget gir grunnlag for et bygg på 12 etasjer (kote +42) i søndre del av planområdet (B/K/F/Fgr1). Huset blir 39 meter høyt. Nordøstre del av planområdet vil være som i dag. Det finnes høyhus i nærområdet fra før. Eksempler er Fylkesbygget og DnBNor bygget. I tillegg åpner gjeldende reguleringsplan for Nygård (R ) for at det kan bygges på taket av Bygarasjen opp til kote +45,6, og det er fremmet reguleringsplan for et høyt kontorbygg på Nonneseter. I bystyresak om Byggehøyder i det sentrale byområdet. Forslag til kommuneplanbestemmelser er planområdet som en del av området der det åpnes for høyere bebyggelse (opp til 27 meter), mens det i et område lenger sør i Lars Hillesgate er åpnet opp for bebyggelse opp til 50 meter. For Åsegården som ligger rett sør for planområdet åpner kommunedelplan Sentrum for bebyggelse opp til 27 meter. Nybygget vil føye seg naturlig inn i den eksisterende og fremtidige rekken av høyhus langs Lars Hillesgate. Nybygget i planområdet blir ikke dominerende i forhold til andre bygningsvolumer som rager opp bak bygningene langs Lille Lungegårdsvann. 39 av 76

40 8.11. UTEOPPHOLDSAREALER Uteoppholdsareal for de nye boligene (B/K/F/Fgr1) er planlagt i overbygd gårdsrom med solreflektor og på byggets tak. En løsning med uteoppholdsareal på tak har vært akseptert i andre prosjekter i sentralt i Bergen. Lungegården borettslag (Møllendalsveien 2-4) og Holbergsallmenning borettslag er eksempler på det. Lungegården borettslag har hatt uteareal på takterasse i flere år, og har gode erfaringer med det. Det er lagt inn gode kvaliteter i de felles uteoppholdsarealene i planområdet. Det blir variert dekke og det blir god utsikt over de sentrale delene av Bergen. Utearealene vil bli støyskjermet slik at de kommer innenfor de krav til støy som er gitt i forskrift og i Kommunedelplan sentrum. Uteoppholdsarealet på taket utgjør 936 m 2. Fordelt på 107 nye boliger utgjør det ca 8,7 m 2 pr bolig. I tillegg kommer 132 m 2 uteareal i delvis overbygd gårdsrom i tredje etasje. Totalt uteareal blir da ca 9,9 m 2 pr bolig. Kommunedelplan sentrum stiller krav om minst 11m 2 uteoppholdsarealer pr. boenhet for nye reguleringsplaner i områder med blandet sentrumsformål. 7 m 2 av disse kan dekkes i større park eller plass. Planen dekker dermed omtrent dobbelt så mye felles uteareal som kommunedelplanen krever innenfor planområdet. Selv uten at gårdsrommet regnes med er planforsalget innenfor kommunedelplanens krav om minst 4 m 2 felles uteareal pr bolig, som skal løses innen planområdet. Kilde Akustikk AS har beregnet vegtrafikkstøy på uteområdene. På takterrasse vil det bli ca L den 55 db. Kilde anbefaler at det vurderes tett brystning/rekkverk for å skjerme mot en del direktelyd fra Nygårdstangen. I gårdsrommet viser Kilde at støynivået vil være styrt av lydforplantningen gjennom tunnelen mot Bjørnsgate. Med tiltak vil støynivå være omkring dba. Norsk institutt for luftforsknings vurdering av luftforurensningen i Ørnen kvartalet visert at forurensingen reduseres med høyde over bakken. Ved 12,5 meter er forurensningsbidraget fra nærliggende vei redusert til 20%. Det innebærer at uteområdene på takterrassene (som ligger høyere enn 12,5 meter) ikke vil være spesielt utsatt for forurensing fra de omkringliggende veiene. Planområdet har en rekke parker og byrom i nærheten, så beboerne vil kunne dekke behov for uteareal også andre steder enn i arealet som er avsatt til felles uteoppholdsareal. Innen en gangavstand på 500 meter fra planområdet ligger Byparken, ny plass ved Grieghallen, St. Jacobs plass og to nærmiljøparker på Nedre Nygård og gangvegsystemet ved Store Lungegårdsvann. Dersom planene for et nytt trafikksystem i sentrum blir gjennomført vil uteområdene i nærområdene bli enda mer tilgjengelige for beboerne i planområdet. Beboerne vil ikke behøve å krysse trafikkert vei for å komme til nærmiljøparkene og St. Jakobs plass. Dersom biltrafikken reduseres kraftig eller fjernes gjennom Lars Hillesgate vil både denne gaten og Lyder Sagensgate kunne ha funksjon som uteoppholdsareal MILJØFORHOLD Det er en politisk målsetting i Bergen å fortette med boliger i sentrum og sentrumsnære strøk. Slik fortetting reduserer transportbehovet og gir økt grunnlag for handels, kultur og servicetilbudene i sentrum. Det er også ønskelig å øke boligandelen 40 av 76

41 i sentrum for å få en by med aktivitet større deler av døgnet. Planområdet ligger i ytterkant av de byfornyede boligområdene på Nedre Nygård der eksisterende boliger er rustet opp og det er bygd ut et betydelig antall nye boliger. For alle boligområder som blir bygd ut i de sentrale delene av Bergen vil forurenset byluft være en problemstilling. Bergen sentrum har i perioder problemer med dårlig luftkvalitet. Forurensingen i Bergen sentrum, og i de sentrale delene av Bergensdalen, kan bli stor på kalde vinterdager (se kapittel 6.16). Spesielle miljøforhold, der miljøforholdene i planområdet er beskrevet. Norsk institutt for luftforskning har beregnet luftforurensningen for planområdet. Beregningene viser at forurensningsnivået er under EUs grenseverdier, men over nasjonale mål for NO 2 og svevestøv. Forurensingen reduseres i høyden og på nivå med laveste boligetasje er verdiene for svevestøv lavere enn de nasjonale målene. Luftforurensingen er et problem for hele sentrum og store deler av Bergensdalen. Det er ikke et problem som bare angår planområdet, men det vil i varierende grad angå alle nye boliger i det sentrale Bergen. Planområdet ligger i nær tilknytning til hovedvegsystemet og sentralt i Bergensdalen. Det gjør at støy og forurensning må vurderes spesielt, og det må gjøres tiltak for at kvaliteten på boligene skal bli god. De nye boligene vil bli bygget med balansert ventilasjonanlegg med varmegjenvinner som henter inn luft fra kote +44,3. Luften blir filtrert og fordelt videre nedover i boligetasjene. Leilighetene som har høyest støynivå på fasade vil kunne bygges med mulighet for kjøling. Planområdets nærhet til hovedveisystemet innebærer også støy fra trafikken. Støyberegninger utført av Kilde Akustikk AS (Rapport ) viser at støynivået i 3. etasje (første boligetasje) vil være på 70dBA i 2020 med dagens trafikksystem. Utførelsen på boligene vil bli slik at støykrav i forskrift er ivaretatt. Tekniske løsninger for støyisolering ivaretas i tilknytning til byggesaken. Med unntak av krav om gjennomgående leiligheter skal kommunedelplan sentrums krav i bestemmelsene 3.6 vedrørende støy og forurensing følges. Når ny trafikkløsning for Bergen sentrum blir gjennomført vil de avlaste boligene i Ørnenkvartalet for støy. Trafikken vil bli redusert på tre sider av bygget og Lars Hillesgate vil bli en stille gate. Med nytt kjøremønster viser støyberegninger foretatt av Kilde Akustikk AS (Rapport ) at støybelastningen i 3. etasje blir 70 db for de leilighetene som vender mot Fjøsangerveien. Fasadene mot Bjørnsgate og Lars Hillesgate får redusert støynivå sammenlignet med dagens vegsystem SOLFORHOLD Det planlagte nybygget har leiligheter som vender seg i fire retninger. I forhold til mange byleiligheter vil leilighetene i nybygget ha gode solforhold ettersom Ørnenkvartalet er omkranset av relativt brede gater på tre sider. Alle boligene i bygget vil få sol deler av dagen. Det vil være gode solforhold på takterrassen. For å gi lys i 41 av 76

42 overbygd gårdsrom vil taket på gårdsrommet bli utført i lyst eller reflekterende materiale som kan reflektere sollys (solreflektor). Eksisterende bebyggelse nord i planområdet vil få lys ettersom det vil bli installert solreflektor i taket på gårdsrommet. I tillegg vil det at gårdsrommet er åpent mot Bjørns gate gjøre at sol slipper gjennom deler av dagen. Det er utarbeidet soldiagrammer for planområdet. Figur 8.2 Soldiagram 23.3 kl 1500 I juni er det gode solforhold i planområdet. Klokken 1800 kaster nabobygg i Lars Hillesgate skygge på deler av nybyggets fasade mot Lars Hillesgate. I mars kaster nabobygninger skygge ulike deler av planområdet hele dagen. Takterrassen har gode solforhold hele dagen både i mars og i juni. Planlagt nybygg vil kaste skygge over nordre del av planområdet og et område nord for planområdet om morgenen og midt på dagen i mars. Eksisterende bygninger 42 av 76

43 utenfor planområdet vil i liten grad bli berørt. I juni vil nybygget kaste skygge over deler av nordre del av planområdet fram til midt på dagen. Vedlegg 8 Soldiagram TEKNISKE ANLEGG Støytiltak For B/K/F/Fgr1vil fasaden bli støyskjermet slik at kravene i forskriftene for støy blir oppfylt. Utearealene vil støyskjermes slik at arealene på taket blir under 55dBa i tråd med forskrift. Støyskjermingen vil bli utført i tråd med Kildes anbefalinger i Rapport og dokumenteres i forbindelse med byggesaksbehandlingen. Leilighetene i de laveste etasjene vil kunne bygges med mulighet til kjøling. I B/K/F1 er det ikke planlagt endringer i eksisterende bygg. Vedlegg 9 Kilderapport Ventilasjon I B/K/F/Fgr1er leilighetene er planlagt med balansert ventilasjon for å sikre god luftkvalitet inne i boligene. Innluften hentes på kote 44,3, filtreres og fordeles nedover i etasjene. Det er ikke planlagt endringer i B/K/F Avfallshåndtering Det er planlagt bossug for planområdet. Tømmepunkt for bossug blir plassert i Lyder Sagensgate. For eksisterende bygg i B/K/F1 er det ikke planlagt endringer i bosshenting Fjernvarmenettet Nybygg innen planområdet vil knytte seg til fjernvarmenettet TRAFIKKSYSTEM Offentlig trafikkareal De offentlige trafikkarealene i planområdet reguleres med rekkefølgebestemmelser i forhold til et framtidig trafikksystem. Fram til kommunen vedtar et nytt trafikksystem i området skal arealene brukes som i dag. 43 av 76

44 Atkomst Fotgjengertilkomst til boligene i B/K/F/Fgr1vil være fra Lars Hillesgate. Det vil være av og påstigningsmuligheter her. Atkomst til parkeringskjeller, bosstømming og varelevering til butikkene i nybygget vil være i Lyder Sagensgate. Butikkene og næringslokalene i nybygget vil også få fotgjengeratkomst fra Lars Hillesgate og Bjørnsgate. En slik atkomstløsning vil fungere både i forhold til dagens trafikkbilde i området og i forhold til en framtidsløsning. Atkomsten til eksisterende bygning i B/K/F1 er ikke endret i planforslaget Parkering Det etableres parkeringskjeller med multiparksystem på plan -1 i B/K/F/Fgr1. Her blir det parkering for boligene og kontorene i henhold til gjeldende parkeringsnormer for Bergen kommune. Parkering for bevegelsehemmede løses også i parkeringskjelleren. Parkering for forretningene løses i Bygarasjen. Fra planområdet er det ca 150 meter å gå til undergang til Bygarasjen. Den nye trafikkløsningen det arbeides med i kommunen forutsetter fotgjengerovergang over Fjøsangerveien i forlengelsen av Lyder Sagensgate. Når det gjennomføres vil det føre til enda kortere vei til Bygarasjen for fra planområdet Varelevering Varelevering til B/K/F/Fgr1skal løses fra Lyder Sagensgate. Denne plasseringen er valgt for å skille denne funksjonen fra inngangspartiet for beboerne. Varelevering for B/K/F1 vil være som i dag UNIVERSELL UTFORMING Ca 40% av de nye leilighetene planlegges med livsløpstandard. Minst en av heisene i nybygget skal tilrettelegges for bevegelseshemmede. Tilkomst til de felles utearealene skal tilrettelegges for bevegelses og orienteringshemmede. Parkeringsplasser for bevegelseshemmede er plassert inne i B/K/F/Fgr1 i parkeringskjeller. Det er stilt krav om at minst 5% av plassene i parkeringskjelleren skal settes av til bevegelseshemmede. 44 av 76

45 9. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 9.1. OVERORDNEDE PLANER OG VEDTAK En økt andel boliger og næringsarealer innenfor eksisterende sentrumsområde er i tråd med Fylkesplanens målsettinger. Boligene og næringsvirksomheten i Ørnenkvartalet ligger i gangavstand til det meste av sentrum og svært kort avstand til kollektivtilbudene på Bystasjonen, Jernbanen og en fremtidig bybane. Arealformålet i planforslaget er i samsvar med kommunedelplan sentrum, men det er en endring i forhold til gjeldende reguleringsplan fra I byrådsak 86/05 skriver en at Videre vurderer byrådet det som klart at saken i det alt vesentlige må vurderes på bakgrunn av kdp Sentrum som gjeldende plangrunnlag, uten at reguleringsplanen fra 1979 tillegges særlig vekt. Planforslaget avviker fra bestemmelsene i kommunedelplan sentrum angående byggehøyde, tomteutnyttelse og uteoppholdsareal. Byggehøyden som er forslått i planforslaget er ikke i samsvar med kommunedelplan sentrum. Deler av det planlagte bygget er foreslått i 12 etasjer og er 39 meter høyt (kote +42). Generelle retningslinjer i kommundelplan sentrum er maks 27 meter over gatenivå, mens det er satt retningslinjer om 15,5 meter til gesims og maks 21 meter mønehøyde for kvartalsbebyggelsen på Engen, Nygårdshøyden og Møhlenpris. I sin saksfremstilling i forbindelse med byggesaken tilrår byrådet dispensasjon fra byggehøyden i kommunedelplan sentrum med følgende begrunnelse: at det i området fra før finnes høyhus, og at det omsøkte høyhus i denne forbindelse finner sin plass blant de eksisterende. Det vises til at både Fylkesbygget (ca. cotehøyde 53) og DnBNor sitt bygg (c. cotehøyde 60) er høyere enn omsøkt bygg (41,7). Byrådet vurderer at tomten muliggjør et høyhus som omsøkt, til tross for høy TU (981%) og Bergensdalens løp gjennom området Dimensjonene og høyden på nærliggende bygg tilsier at byggehøyden det legges opp til i reguleringsforslaget er akseptabel. 45 av 76

46 Planområdet Figur 9.1 Fotomontasje av planområdet sett fra luften. Montasjen viser hvordan Ørnenkvartalet føyer seg inn i eksisterende høyhusakse. Entras omsøkte bygg på Nonneseter er vist på montasjen. (Illustrasjonen viser nordre del av bygget i 7 etasjer, mens reguleringsplanen åpner for 8 etasjer) I bystyresak om Byggehøyder i det sentrale byområdet. Forslag til komuneplanbestemmelser. er planområdet en del av området som er satt av til høyere bebyggelse opp til 27 meter. Planområdet ligger i forlengelsen av området der en tillater høyhusbebyggelse opp til 50 meter. I bestemmelsene i saken åpnes det for høyere bygg i høyhussonene som forsterkning av eksisterende landskapstrekk. Det stilles krav om at byggets høyde skal bidra til høy kvalitet mht. fjernvirkning, bomiljø, kollektivtilgjengelighet, lokalklima, sol- og utsiktsforhold, og som bidrar til vesentlig redusert energibehov og at bygget bør gjennomføres som arkitektkonkurranse og utbyggingsforslag skal behandles som reguleringsplan. Ørnenkvartaltet ligger innen de definerte høyhussonene i Høyhusmeldingen og det ligger i forlengelsen av den eksisterende høyhussonen i Lars Hillesgate. Bygget det søkes regulert er tegnet av Bjerk og Bjørge Arkitekter AS, et anerkjent bergensk firma som er prisbelønnet for en rekke av sine bygg. Det er lagt vekt på god arkitektonisk kvalitet og gode bokvaliteter for beboerne. Ørnenkvartalet ligger svært sentralt i forhold til sentrum og kollektivtilbud til store deler av Bergensområdet og svarer dermed også til denne målsettingen i bystyrets vedtak. Bygget vil bli gjennomført med balansert ventilasjonsanlegg med 70% varmegjennvinning og det vil ha energiøkonomiske klimavegger og vindusflater. Bygget er dermed svært fremtidsrettet i forhold til energiøkonomisering. Basert på bystyrets vedtak i sak om Byggehøyder i det sentrale byområdet. Forslag til kommuneplanbestemmelser er det rom for å stille seg positiv til byggehøydene i Ørnenkvartalet. 46 av 76

47 Planområdet er satt av til blandet sentrumsformål i Kommunedelplan sentrum. Kommunedelplanen legger opp til funksjonsblanding i områder som er satt av til dette formålet. Planforslaget er i tråd med dette, det legges opp til forretning og kontor i de to nederste etasjene og til bolig i de øverste etasjene. Kommunedelplan sentrum har også en målsetting om å øke boligandelen i sentrum for å skape mer liv i sentrum på større del av døgnet enn butikkenes åpningstid. Større tilstedeværelse skaper større trygghet og økt sosial kontroll. Kommunedelplan sentrum legger til grunn at maksimalt 70% av tomtearealet kan bebygges ( 4.3). Planen legger opp til at bebygd areal vil være 100% av tomtearealet. I sin behandling av rammesøknaden skriver byrådet følgende: hensynet til å holde deler av tomten ubebygd ikke står like sterkt i sentrumsstrøk som andre strøk av byen., dette gjelder særlig dersom det kan påvises i saken at behovene som den ubebygde del skal stette, kan løses på andre måter Det omsøkte prosjektet inneholder et overbygget gårdsrom som innenfor visse grenser vil kunne dekke funksjoner som eller skulle dekkes ved den ubebygde delen av tomten. Gårdsrommet kan etter fagetatens vurdering ikke inngå ved beregning av ubebygd areal i saken, og byrådet er ikke uenig i en slik teknisk vurdering av beregningsmåte. Likevel er det byrådet syn at gårdsrommet praktisk sett vil kunne fungere og dekke beboernes behov som kdps bestemmelse er ment å ivareta. Byrådet vil dessuten legge til at gårdsrommet framstår som et arkitektonisk grep som vil kunne tilføre bomiljøet i bygget en miljøverdi. Kommunedelplan sentrum 3.4 stiller krav til uteoppholdsareal for boliger. Uteoppholdsarealene skal tilrettelegges for opphold og lek, de skal ha trafikksikker atkomst og best mulig solforhold. Ved nye reguleringsplaner skal sikres minimum 11 m 2 pr boenhet i områder med blandet sentrumsformål, 7 av disse kan dekkes i større park eller plass. I planforslaget er det satt av areal til felles uteoppholdsareal på takterrasse og i gårdsrom som er hevet til 3. etasje. Gårdsrommet er delvis overbygd. I byggesaken var det diskutert om takterrasse og hevet gårdsrom er egnet til uteoppholdsareal og om det kan erstatte uteoppholdsareal på bakkeplan. Byrådet skriver følgende i sin saksfremstilling i byggesaken: Som det fremgår over kan dette kravet ikke oppfylles på den ubebygde del av tomten. Omsøkt tiltak innbefatter imidlertid takterrasse, denne har et areal for lek og rekreasjon på 615 kvm, noe som gir felles uteoppholdsareal på 7,2 kvm pr. leilighet i bygget. Byrådet er ikke uenig i at det kan stilles spørsmål ved egnetheten for barn og unges lek på taket, dette gjelder selv med tilrettelagt netting- gård for ballspill mv. Ved vurdering av uteoppholdsarealer i saken legger imidlertid byrådet avgjørende vekt på omsøkte prosjekts nærhet til de større parkene i sentrum; Lille Lungegårdsvann, Store Lungegårdsvann, Nygårdsparken. Videre finnes god og opprustede byrom i nærheten av omsøkt prosjekt, f. eks byrommet ved St. Jacobs kirke m.fl. Disse parker og byrom vil kunne fungere som lokale møteplasser for beboerne og kan tenkes å tilfredsstille beboernes krav for felles uteoppholdsareal. Med denne begrunnelsen tilrådde byrådet dispensasjon fra kommunedelplanens krav til felles uteoppholdsareal. 47 av 76

48 Felles uteareal i planforslaget er 936 m 2 på takterrasser (tilsvarende ca 8,7m 2 pr. bolig) i tillegg er det 132 m 2 i gårdsrom i 3. etasje, totalt utgjør dette 1068m2 (ca 9,9 m 2 pr. bolig). Gårdsrommet er hevet til 3. etasje slik at det kan avskjermes mot støy og støv. Av arkitektoniske grunner er gårdsrommet overbygd. Kilde Rapport viser at støynivået på takterrassene på 9. og 13. plan blir 55dB, mens det i gårdsrommet blir 55-60dB med skjerming. Kravet i kommunedelplan sentrum er minst 11m 2 pr bolig i områder avsatt til blandet sentrumsformål, der 7m 2 kan dekkes i større park eller plass, det vil si et krav om at minst 4m 2 av uteoppholdsarealet skal løses innen planområdet. Planområdet har kort gangavstand til nyopparbeidet plass ved Grieghallen, til Byparken og St. Jakobsplass. I tillegg ligger promenaden langs Store Lungegårdsvann og Nygårdsparken i nærheten av planområdet. Planforslaget legger opp til at 1,1m 2 av uteoppholdsarealene skal løses på disse plassene. Dersom man velger å ikke regne med det delvis overbygde gårdsrommet i 3.etasje blir tallet for uteoppholdsareal som skal løses på offentlig park eller plass 2,3m 2. Begge tallene er innenfor kravene til uteoppholdsarealene i Kommunedelplan Sentrum. Bergen kommune har akseptert andre prosjekter der uteareal løses på tak eller i hevet gårdsrom. I Håkonsgaten 36 har man akseptert et gårdsrom som er hevet en etasje som felles uteareal. I nytt borettslag på Holbergsallmenningen har man akseptert at alt utearealet er på felles takterrasse og i Lungegården borettslag (Møllendalsveien 2-4) er felle uteoppholdsareal akseptert plassert på takterrasse. Erfaringene fra Lungegården borettslag, som har hatt uteareal på takterrasse i noen år, er gode og beboerne er godt fornøyd med utearealet. Vurderingene fra Kilde Akustikk AS viser L den 55 db på begge takterrassene i Ørnenkvartalet og Kilde anbefaler skjerming mot direkte støy fra Nygårdstangen med tett rekkverk. Norsk institutt for luftforsknings vurdering av luftforurensningen i området viser at forurensningen reduseres med høyden fra bakken, slik at takterrassene vil ha forurensingsbidrag fra nærliggende vei på mindre enn 20% i forhold til gateplan (20% forurensningsbidrag ved 12,5 meter). Planområdet har en rekke parker og byrom i nærheten, så beboerne vil kunne dekke behov for uteareal også andre steder enn i arealet som er avsatt til felles uteoppholdsareal. Innen en gangavstand på 500 meter fra planområdet ligger Lille Lungegårdsvann, byrommet ved St. Jacobs kirke, to gatetun på Nedre Nygård og gangveisystemet ved Store Lungegårdsvann. Med de endringene i trafikksystemet som er skissert av Bergen kommune og Statens Vegvesen vil tilgangen til utearealer bli enda bedre for beboerne i planområdet. Lars Hillesgate og Lyder Sagensgate ved planområdet kan bli gatetun og få funksjon som uteoppholdsarealer for beboerne i området. Samtidig vil en fjerning eller reduksjon av biltrafikken i Lars Hillesgate gi tryggere atkomst fra Ørnenkvartalet til de eksisterende nærmiljøparkene og andre utearealer på Nedre Nygård. Kilde Akustikk AS sine framskrivninger til 2020 viser et støynivå på L den 70 db i 3. etasje som er den mest utsatte boligetasjen. Lenger oppover i etasjene får en lavere støybelastning. I 12. etasje er støynivået L den 64 db. Med unntak om krav av gjennomgående leiligheter vil Kommunedelplan Sentrums krav angående støy og støv vil bli fulgt opp ved utbyggingen i planområdet. 48 av 76

49 Boligdelen i prosjektet er tenkt gjennomført uten gjennomgående leiligheter. Byggets plassering med hovedveier på tre sider gjør at det ikke er typisk på den måten at man kan vende bygget mot en stille side. Dersom bygget som ble akseptert av bystyret i byggesaken skulle tilpasses til krav om gjennomgående leiligheter ville det føre til dårligere arkitektoniske og funksjonelle løsninger enn i bygget som ligger til grunn for reguleringsplanforslaget. Det ville bli problemer med å få god nok dagslysfaktor i de rommene som vendte mot gårdsrommet eller eventuell svalgang. Slik sove- og oppholdsrommene er plassert i foreslått bygg får rommene godt med dagslys. En løsning med atkomst til leilighetene fra en svalgang ville også gi dårligere kvalitet for beboerne, med varmesvinn fra inngangspartiet. For å kompensere for manglende luftemulighet for beboerne i de leilighetene som er mest utsatt for støy vil disse leilighetene bli utført med mulighet for luftkjøling. Dette er lagt inn i reguleringsbestemmelsene. Når ny trafikkløsning for Bergen sentrum blir gjennomført vil de avlaste boligene i Ørnenkvartalet for støy. Trafikken vil bli redusert i Lars Hillesgate og i Bjørnsgate. Støyberegninger foretatt av Kilde Akustikk AS (Rapport ) viser at støynivået i nederste boligetasje (3.etasje) blir redusert til henholdsvis 57 db og 67 db for fasadene i Lars Hillesgate og Bjørnsgate. Fasaden mot Fjøsangerveien får støynivå som ved videreføring av dagens trafikksystem (70dB). De skisserte endringene i trafikksystemet vil også ha positiv innvirkning på foreslått prosjekt i Ørnenkvartalet ved at beboerne vil kunne ha utgang direkte til en gangsone, og vil få mer skjermet atkomst til ute og grøntområdene i nærområdet. Reguleringsplanforslaget legger opp til løsninger for Ørnenkvartalet som vil kunne fungere både med dagens trafikksituasjon og i en endret framtidssituasjon ESTETIKK OG FJERNVIRKNING Planforslaget innebærer et nybygg i 12 etasjer. Det nye bygget vil føye seg inn i rekken av høyhus langs Lars Hillesgate. I sin saksfremstilling til byggesaken mener byrådet at det foreslåtte høyhuset finner sin plass blant de eksisterende. I sin uttalelse til byggesaken skriver Tilsynsutvalget for byens utseende at TFBU mener at foreslåtte byggehøyde kan aksepteres i området langs Vestre Strømkai. Foreslåtte tiltak bør bearbeides slik at bygget blir mindre massivt og gis et lettere og mer vertikalt preg. Nybygget er utformet i forhold til omgivelsene. Gavlen mot Lars Hillesgate har et tettere muralt preg med vindusåpninger og kommuniserer med murbygningene på den andre siden av gaten. Hovedfasaden mot Bjørnsgate har cellestruktur som Åsegården. Fasadens rette flater blir en kontrast til Åsegårdens bue og forsterker dette byggets særegne avslutning. De vertikale linjene i fasaden vil komme tydelig fram ettersom fasaden vil bli utført i varierende materialer. 49 av 76

50 Figur 9.2 Planlagt nybygg sett fra Lars Hillesgate Etter første gangs behandling av reguleringsplanen er det utarbeidet et nytt byggeprosjekt i Aasegården, forslaget er i tråd med gjeldende planer. Dersom dette bygget blir godkjent vil det endre dagens løp langs Fjøsangervegen. Hvordan dette nybygget vil virke sammen med forslått bygg i Ørnenkvartalet er vist i illustrasjonen i figur av 76

51 Figur 9.3 Ørnenkvartalet sett i sammenheng med omsøkt bygg i Aasegården. Fra området ved Lille Lungegårdsvann vil nybygget i B/K/F/Fgr1 føye seg inn i rekken av høye bygninger i Lars Hillesgate. Nybygget er lavere enn de eksisterende høyhusene og vil gi en avtrapping fra disse mot Lysverksbygget. Figur 9.4 viser hvordan nybygget vil ta seg ut fra Byparken ved Lille Lungegårdsvann. 51 av 76