Områderegulering

Transkript

1 Områderegulering Godkjent BESTEMMELSER TIL OMRÅDEREGULERING FOR SANDNES INDRE HAVN Som retningslinjer til planen gjelder Kvalitetsprogram plan , sist datert Godkjent: Sist revidert: 1 FORMÅL Benyttede formål i planen: FORMÅL FELTNAVN FUNKSJON Bebyggelse og anlegg (Pbl 12-5, nr 1) Sentrumsformål A1 A8 Privat/offentlig Næring N1 Privat Bolig / Forretning / Kontor B/F/K 1 Næring / Bolig NB1 NB6 Annen offentlig eller privat tjenesteyting / T1 Privat/offentlig offentlig parkeringsanlegg Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (Pbl 12-5, nr 1) Kjøreveg Offentlig Gang-/ sykkeleveg Gangveg/ gangareal Sykkelveg/ -felt Annen veggrunn - grøntareal Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur S1 Havn H1 Grønnstruktur (Pbl 12-5, nr 1) Park G1 G4 Offentlig Bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone (Pbl 12-5, nr 1) Havneområde i sjø VA2 VA3 Offentlig Småbåthavn VA1 Offentlig 2 FELLESBESTEMMELSER 2-1 Krav om detaljregulering Alle områder for bebyggelse og anlegg, områdene G1 G4 og alle områder i sjø, må detaljreguleres før tiltak etter Pbl 20-1 kan finne sted. Detaljregulering skal minimum omfatte hele byggeområder. For VA2 og VA3 kan det tillates regulering av mindre områder, dersom dette skjer samtidig som regulering av tilliggende landarealer. For VA1 skal området detaljreguleres samtidig med områder NB5 og NB6. 1

2 Detaljregulering for område T1 må omfatte vegareal S1, samt nødvendig areal i sjø for å gi hjemmel for sikringstiltak under og over vannoverflaten. Detaljregulering skal bl.a.: o Redegjøre for hvordan planlagt bebyggelse og anlegg forholder seg til kvalitetsprogram for områdeplanen o Vise variasjon i arkitektur og boligtyper. o Redegjøre for tiltakets påvirkning og samhørighet for alle omkringliggende bygge- og oppholdsområder. Dersom omkringliggende områder ikke er bebygd/opparbeidet eller det ikke foreligger plan for dette skal det vises tilsvarende for mulige tiltak på disse områdene. o For kvartaler mot jernbanen skal det redegjøres for forhold til støy, rystelser og elektromagnetisk stråling fra jernbanen. 2-2 Bestemmelser som gjelder hele planområdet I den grad reguleringsplanens bestemmelser ikke er dekkende for planlegging og gjennomføring, så gjelder bestemmelsene til kommunedelplan for sentrum Krav om universell utforming skal legges til grunn for planlegging av offentlige områder, felles utearealer og adkomstsoner, kfr. bestemmelse 1.5 (Universell utforming) til kommunedelplan for sentrum Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442 og Sandnes kommune sine retningslinjer for støy, ref. miljøplanen, skal legges til grunn for gjennomføring av reguleringsplanen. All bebyggelse skal tilpasses plan for felles energianlegg og felles anlegg for renovasjon. Slike tiltak tillates innenfor alle byggeområder. Der det er mulig skal anlegg for renovasjon plasseres med direkte adkomst fra kjøreveg. Oppholds- og gangarealer skal utformes på slik måte at det oppnås god sosial kontroll. Alle nye bygninger og anlegg må utformes robuste for endret havnivå. Ferdig gulvnivå i alle bygninger og anlegg må minimum være 2,10 m over middelvannstand (NN1954). Kravet gjelder ikke for parkeringskjeller. 2-3 Offentlige gaterom, promenade og grøntanlegg For områder avsatt til samferdselsanlegg og annen infrastruktur stilles det ikke krav om detaljregulering, men alle områdene må inngå i teknisk plan/opparbeidelsesplan. Slik plan skal godkjennes av Sandnes kommune ved berørte fagetater, og skal o Sikre en helhetlig utforming av gater og veier med tilhørende arealer, samt parker og promenade mot sjø. o Redegjøre for hvordan de planlagte tiltak forholder seg til kvalitetsprogram for områdeplanen. 3 BEBYGGELSE OG ANLEGG 3-1 Generelle bestemmelser til fasade: For å fremme gode gate- og uterom skal nye bygninger og anlegg, samt endring av eksisterende, utformes slik at en sikrer et variert og mangfoldig fasadeuttrykk. Kfr. 2

3 bestemmelser 1.6 (Utforming og omgivelseskvalitet) og 1.7 (Skilt og reklame) til kommundelplan for sentrum Evt. balkonger og bygning over arkade må ha minimum 3,6 m fri høyde over fortau. I bygning med kombinasjon av boligformål og andre formål, skal boligdel ha egen adkomst. Adkomsten skal lede både fra gate og gårdsrom. 3-2 Anleggsperiode: For å minimere støybelastning i byggeperioden og for å redusere fare for setninger og ødeleggelse av nabobebyggelse, kreves det fortrinnsvis fundamentering med borrede peler. For eventuelle andre tekniske løsninger av fundamentering skal det redegjøres for konsekvenser hva støy og setninger angår. Ved behov for spunting skal det redegjøres for de samme konsekvensene, og for avbøtende tiltak. Før det gis gravetillatelse skal grunnforholdene undersøkes for å kartlegge eventuell forurensning. Dersom det gjøres tiltak som kan skape usikkerhet om jernbanesporets stabilitet, skal det gjøres geotekniske vurderinger av kvalifisert personell/firma. 3-3 Parkeringskrav: Bilparkering og sykkeloppstilling avklares i detaljreguleringsplan. Kfr. bestemmelse 1.10 (Parkering) til kommunedelplan for sentrum All bilparkering skal etableres under bakken. Parkeringsanlegg for sykkel skal være innendørs med god tilgjengelighet, fortrinnsvis på bakkenivå. 3-4 Byggehøyder: Område: A3, A6 A8 og NB1 NB4 A2, A4, A5, NB5 og NB6 N1 T1 Maksimal byggehøyde Øvrige bestemmelser til høyde: (høyde over gjennomsnittlig planert terreng): 21,5 m Lavere byggehøyder kan fastsettes i detaljregulering. Tekniske anlegg på tak skal ligge innenfor byggehøyden, og som innebygd del av bygningskroppen. Byggehøyden skal varieres innenfor hvert byggeområde. 16 m Over 12 etasjer for inntil 1/3 av byggeområdet, 14,0 m for resterende. 18 m 12 etasjer er minimumskrav. Høyeste element skal plasseres i nordre del av området. 3-5 Grad av utnytting Område: Areal Utnyttelsesgrad Kommentarer 3

4 (m 2 ) (m 2 BRA): A Boligandelen for områdene A1 til A8 skal A samlet ikke overstige m 2 BRA. A A Boligandelen for områdene NB1 til NB4 skal A samlet ikke overstige m 2 BRA. A A Boligandelen for områdene NB5 og NB6 skal A minimum utgjøre 9000 m 2 BRA. Andelen Sum næring skal minimum utgjøre 3500 m 2 BRA. NB NB NB Bruksareal med gulvnivå under kote 2,10 NB m.o.h. medregnes ikke ved beregning av Sum utnyttelsegrad. NB NB Sum B/F/K N T Sum Samlet Utendørsareal Område: Minimum utendørsareal pr Kommentarer boenhet: Alle områder 3,2 m 2 privat areal pr Balkong eller terrasse. boenhet. A1 A8 NB1 NB4 10 m 2 pr boenhet. 20 m 2 pr boenhet. Kravet gjelder fellesareal inklusiv areal til lek og skal løses innenfor hvert byggeområde. NB5 NB6 30 m 2 pr boenhet. Arealene skal ha høy kvalitet og med anlegg for lek. 3-7 Sentrumsformål (områdene A1 - A2, A4 A8) Innenfor formålet tillates privat og offentlig tjenesteyting, kontor, forretning, bevertning og bolig. Alle 1. etasjer i ny bebyggelse skal ha en minimumshøyde i forhold til tilstøtende gate på 4,2 meter brutto (ok terreng til ok etasjeskille). Fasader mot gate skal tilrettelegges slik at 1. etasje kan ha publikumsrettede virksomheter, med minimum 1 vindu/inngang for hver 10. m fasadelengde. Områdene A4 og A5 og områdene A6 og A7 tillates sammenbygd med glassoverbygg og broer over offentlig gangareal. Offentlig gangareal kan da stenges for allmenn ferdsel for de tidspunkter tilgrensende handel eller tjenesteyting er stengt. 4

5 All bebyggelse mot gågate i Elvegata skal ha tilbaketrukket toppetasje med minimum 3 meter fra underliggende fasade. Bebyggelse langs begge sider av Elvegata skal bygges med arkade med minimum 3 m fri passasje mot Elvegata. Vist byggegrense på plankartet er gjeldende for 1. etasje. For øvrige etasjer og fasader gjelder formålsgrensen som byggelinje. 3-8 Sentrumsformål/offentlig parkering (område A3) Innenfor formålet tillates privat og offentlig tjenesteyting, kontor, forretning, bevertning og bolig, samt offentlig parkeringsanlegg under bakkenivå. Alle kulepunkter under 3-7 er gjeldende over bakken. 3. kulepunkt gjelder tilsvarende for offentlig gangareal mellom A2 og A3. Under bakken tillates offentlig parkeringsanlegg. 3-9 Næring/bolig (områdene NB1 NB6) NB1 NB4: Innenfor formålet tillates privat og offentlig tjenesteyting, kontor, forretning, bevertning og bolig. Forretningsandel for hvert byggeområde skal ikke overskride 30 % av tilgjengelig BRA for 1. etasje og skal ha inngang fra Elvegata. Alle 1. etasjer i ny bebyggelse skal ha en minimumshøyde i forhold til tilstøtende gate på 4,2 meter brutto (ok terreng til ok etasjeskille). Fasader mot gate skal tilrettelegges slik at 1. etasje kan ha publikumsrettede virksomheter, med minimum 1 vindu/inngang for hver 10. m fasadelengde mot Elvegata. NB5 NB6: Innenfor formålet tillates privat og offentlig tjenesteyting, kontor og bolig Bolig/forretning/kontor (område B/F/K 1) Området ligger innenfor hensynssone for bevaring av kulturmiljø, se 7.1. Innenfor formålet tillates kontor, forretning og bolig Næring (N1) Innenfor området tillates hotell med tilhørende virksomheter, kontor og bevertning Annen offentlig og privat tjenesteyting (T1) Innenfor området tillates badeanlegg/svømmehall, med underliggende parkeringsanlegg. Videre tillates næring tilknyttet områdets hovedfunksjon. 5

6 Bygning skal etableres med allment tilgjengelig takareal, med direkte adkomst fra tilgrensende gangarealer. 4 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 4-1 Fellesbestemmelser: Alle områder skal opparbeides etter tekniske planer godkjent av Sandnes kommune. Tekniske planer som angår fylkesvegnettet skal godkjennes av Statens vegvesen. Samtlige offentlige arealer med samferdselsanlegg, teknisk infrastruktur og grønnstruktur skal inngå i plan for hele planområdet. Vist detaljering av gate/veigrunn kan endres i teknisk plan. I forbindelse med planlegging av trafikkarealer skal det utføres en analyse og en mobilitetsplan. 4-2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (område S1): Området skal disponeres som adkomst til hotell, parkeringsanlegg og badeanlegg. Gangstruktur langs sjøen skal være gjennomgående. Området skal opparbeides med høy estetisk og funksjonell kvalitet. 4-3 Kjøreveg Adkomstgater som er siktakser mot fjorden skal utformes som miljøgater og holdes åpne, fri for sikthindrende møblering og installasjoner. 4-4 Gang-/sykkelveg Områdene skal planlegges og opparbeides samtidig med tilstøtende infrastruktur. 4-5 Gangveg/ gangareal Områdene skal opparbeides med høy estetisk og funksjonell verdi. Områdene kan benyttes til tidsbegrenset servicetrafikk i nødvendig utstrekning. 4-6 Annen veggrunn grøntareal Områdene skal planlegges og opparbeides samtidig med tilstøtende kjøreveg. 4-7 Havn (område H1) 6

7 Området kan benyttes til havnerelatert virksomhet. Det tillates likevel ikke anlegg for mottak eller lagring av gods. Området skal opparbeides med høy estetisk og funksjonell kvalitet. 5 GRØNNSTRUKTUR 5-1 Park (G1 G4) Områdene skal opparbeides etter teknisk plan godkjent av Sandnes kommune. Det vises til 2-3 og 4-1. Områdene skal oppfylle funksjon som parkareal i byen, som rekreasjonsområde for omkringliggende bebyggelse og som klimatisk og biologisk faktor. Områdene skal opparbeides med høy estetisk og funksjonell kvalitet, og det skal vises innslag av åpent vann. 6 BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG 6-1 Havneområde i sjø (områdene VA2 og VA3) VA2: Innenfor området tillates ikke tiltak som bryter vannspeilet mellom H1 og T1, eller som virker hindrende for båttrafikk til og fra H1. VA3: Innenfor området tillates etablering av flytende eller faste anlegg for bad/rekreasjon, bevertning og lignende, herunder etablering av bystrand. 6-2 Småbåthavn (område VA1) Innenfor området tillates flytende anlegg for offentlig småbåthavn og/eller gjestehavn med tilhørende fasiliteter. Fordeling mellom småbåthavn/gjestehavn fastsettes i detaljplan. 7 HENSYNSSONER 7-1 Bevaring kulturmiljø Kvartalet som omfattes av sonen (Strandgata 5, 7, 9 og 11) må oppfattes som en enhet. Bygningene må ikke rives eller endres. Søknad om dispensasjon fra bestemmelsen skal forelegges sektormyndighet innen kulturminnevern (pt.fylkeskommunen). 7

8 7-2 Sikringssone - frisiktsoner Innenfor frisiktsonene tillates ikke anlegg, beplantning eller installasjoner i høyde fra 0,5 til 3,0 m over tilstøtende veiers nivå. 8 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 8.1 Generelle vilkår for utbygging før igangsetting tillates Det vises til 2 i disse bestemmelsene og til 1.4 Rekkefølge av tiltak / utbyggingsavtale i Kommunedelplan for sentrum ( ). 8.2 Krav om rekkefølge ved planlegging For alle tiltak innenfor områdene N1, S1, T1, VA1, VA2 og VA3 skal det utarbeides konsekvensvurdering og ROS-analyse som grunnlag for detaljert planlegging. Detaljregulering av områder for bebyggelse og anlegg kan ikke vedtas før det foreligger godkjente tekniske planer for samferdselsanlegg, infrastruktur og grønnstruktur for hele plan (jmf. 2-3 og 4.1). 8.3 Krav om opparbeidelse 1. For områdene A6 A8, områdene NB1 NB4 og område N1 kan det ikke gis brukstillatelse for ny bebyggelse før tilgrensende parkområder er ferdig opparbeidet eller sikret opparbeidet. 2. For alle områder med grense mot havnepromenade kan det ikke gis brukstillatelse for ny bebyggelse før tilgrensende havnepromenade er ferdig opparbeidet eller sikret opparbeidet. 3. Før utbygging av boliger finner sted skal det foreligge dokumentasjon på at skolekapasitet for området er tilstrekkelig. 4. For områdene A1 - A3, A6-A8, NB1 - NB4, N1 og T1 kan det ikke gis brukstillatelse for ny bebyggelse før Elvegata er gjort om til gang og sykkelvei, og hovedveien lagt om til Jernbanegata. 5. Offentlig småbåthavn med gjestehavn i VA1 kan ikke bygges ut før områdene NB5 og NB6 er bygget ut. 6. Områdene innenfor planen kan ikke bygges ut før det foreligger plan for felles energilevering for området. 7. Områdene innenfor planen kan ikke bygges ut før det foreligger plan for renovasjon. 8. Områdene innenfor planen kan ikke bygges ut før det foreligger plan for vann og avløp