En case-studie av hvordan kraftledninger innvirker på verdivurdering av eiendommer og hvilken samfunnsnytte som genereres ved omdisponering av areal

Transkript

1 NTNU Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet Fakultet for arkitektur og design Institutt for arkitektur og planlegging Kristin Lilleengen Masteroppgave Kristin Lilleengen En case-studie av hvordan kraftledninger innvirker på verdivurdering av eiendommer og hvilken samfunnsnytte som genereres ved omdisponering av areal Masteroppgave i Eiendomsutvikling og -forvaltning Veileder: Svein Bjørberg Trondheim, juni 2017

2 Kristin Lilleengen En case-studie av hvordan kraftledninger innvirker på verdivurdering av eiendommer og hvilken samfunnsnytte som genereres ved omdisponering av areal Masteroppgave i Eiendomsutvikling og -forvaltning Veileder: Svein Bjørberg Trondheim, juni 2017 Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet Fakultet for arkitektur og design Institutt for arkitektur og planlegging

3 NORGESTEKNISK+ NATURVITENSKAPELIGEUNIVERSITET INSTITUTTFORARKITEKTUROGPLANLEGGING Oppgavenstittel: Encase+studieavhvordankraftledningerinnvirkerpå verdivurderingaveiendommeroghvilkensamfunnsnyttesom genereresvedomdisponeringavareal Navn:KristinLilleengen Faglærer/veileder:SveinBjørberg Eventuelleeksternefagligekontakter/veiledere:OleLunde,Statnett Ekstrakt: Dato: Antallsider(inkl.bilag):160 Masteroppgave X Prosjektoppgave Oppgavenskalbesvareproblemstillingen: Hvilke'muligheter'ligger'i'de'arealene'som'er'båndlagt'av' kraftledningen'hamang6bærum6smestad,'og'hvilke'eiendomsverdier'og'samfunnsmessige'gevinster'kan' frigjøres'ved'omdisponering'av'ledningstraseen?. Problemstillingenerbesvartgjennombådekvalitativogkvantitativmetode,iformavflere semistrukturertedybdeintervjuermedrelevanteaktører,litteratur+ogdokumentstudierogen detaljertarealanalyse. Formåletmedoppgaveneråkartleggepotensialeforalternativbrukogeventuellutbyggingav dearealenesomdeneksisterendekraftledningstraseenopptar,samtvurderehvilke mekanismersomspillerinnpåeiendomsverdiinærhetavhøyspentledninger. DetbleavdekketatpotensialetismåhusbebyggelseniBærum+ogOslokommuneerrelativt lite.detstørstepotensialetforutviklingliggerpåarealeravsatttiloffentligogprivat virksomhetikommuneplanensarealdelibærumkommune.deterogsåherdetkanrealiseres økonomiskeverdiervednedleggelseavkraftledningen. Studienviseratfolkssubjektiveoppfatningavinfrastrukturistorgraderpåvirketavderes risikopersepsjonogforholdavvisuellkarakter.detkommerogsåfremateiendomsmeglere synsdetervanskeligåskilleutinfrastrukturenseksternalitetervedverdifastsettelseav boligeiendom.kraftledningerinngårsomenavflerefaktoreridentotalevurderingerav positiveognegativeforholdvedeiendommen. Stikkord: 1.Arealutnyttelse 2.Tomteverdier 3.Kraftledningstraseer 4.Markedsoppfatninger (sign.)

4

5 I.# Forord## Dennemasteroppgavenerskrevetsomenavsluttendeeksamenidettoårigemasterstudiet Eiendomsutviklingog forvaltning vednorgesteknisk+naturvitenskapeligeuniversiteti Trondheim.RapportenblepåbegyntiforbindelsemedfagetAAR4874Teoriogmetoder høsten2016,ogfullførtvåren2017. FørmasterstudietiEiendomsutviklingog forvaltningharjegenbachelorgradi EiendomsmeglingvedHandelshøyskolenBITrondheim.Dette,sammenmed sommervikariatistatnett,dannetgrunnlagetforformingavoppgavenstemaogfokusetpå kraftledningerspåvirkningfraeteiendomsperspektiv. OppgavensproblemstillingblevalgtpåbakgrunnavatkraftledningenmellomHamangog Smestaderiferdmedånåutløpetavsintekniskelevetid,itilleggtilatdeterbehovfor generelloppgraderingioverføringsnettetrundtstor+oslo.idenforbindelseerdetaktueltå sepådenalternativebrukenavarealenesomberøresaveksisterendetrasé. GjennomarbeidetmedoppgavenharjeghattetgodtsamarbeidmedStatnettogBærum kommune.jegvilretteentakktiloleøysteinlunde,seksjonslederpågrunn+og rettighetservervistatnett,forhjelptilutformingavproblemstillingogavgrensningav oppgaven.videreviljegtakkesirirevelsbyogperbjørnsrudsomharbidrattmed informasjonogdatatilknyttetdetcasetoppgavenbaserersegpå.jegvilogsåtakkekjell Seberg,reguleringssjefiBærumkommune,somharværtsværtsamarbeidsvilligog behjelpelig. Iforbindelsemedveiledningunderveisioppgaveskrivingenønskerjegtakkeminveileder SveinBjørbergfortilbakemeldingeroginnspill.TilsluttviljegtakkemedstudentThomas DybvikforgodhjelpmedprogramvarenGIS. NTNU,Trondheim, KristinLilleengen Masterstudent i

6 # # ii

7 II.# Sammendrag## Samfunnsinfrastrukturerenavdefaktorenesomgripersterktinniverdioppfattelsenav eneiendom.tilgjengelighettilskole,kommunikasjonsmuligheterogservicetilbudhar positivinnvirkningpåverdienaveneiendom,tilsvarendeharstøy,trafikkog kraftledningernegativinnvirkning.vedomdisponeringavarealerbåndlagttilkritisk infrastrukturerdetfleresamfunnsmessigeønskerogkonsekvenseravarealdisponeringer somleggerpremisserforløsningsvalg. Dennemasteroppgaventarutgangspunktiettcase,kraftledningenHamang+Bærum+ Smestad,somstrekkerseggjennomBærum+ogOslokommune.Oppgavensproblemstilling er; Hvilke'muligheter'ligger'i'de'arealene'som'er'båndlagt'av'kraftledningen'Hamang6 Bærum6Smestad,'og'hvilke'eiendomsverdier'og'samfunnsmessige'gevinster'kan'frigjøres'ved' omdisponering'av'ledningstraseen?.formåletmedoppgaveneråkartleggepotensialefor alternativbrukogeventuellutbyggingavdearealenesomdeneksisterende kraftledningstraseenopptar,samtvurderehvilkemekanismersomspillerinnpå eiendomsverdiinærhetavhøyspentledninger.oppgraderingavkraftnettetinorge,og StatnettsinplanforStor+Oslo,gjørtemaetforoppgavensværtdagsaktuell. Foråsvarepåproblemstillingenbledetinnhentetdatagjennombådekvalitativog kvantitativmetode,iformavfleresemistrukturertedybdeintervjuermedrelevante aktører,litteratur+ogdokumentstudierogendetaljertarealanalyse. Intervjuenehartilhensiktåbelyseoppfatningerogfaktarelaterttilmarked,risikoog planmyndighetersønskerdersomkraftledningenleggesned.herfremkommeratfolks subjektiveoppfatningavinfrastrukturistorgraderpåvirketavderesrisikopersepsjonog forholdavvisuellkarakter.intervjumedstatensstrålevernkartleggerdagensfaglige oppfatningavstrålingsfareogrisikoknyttettildetelektromagnetiskefeltet.intervjumed eiendomsmeglerevisteatdetervanskeligåskilleutdenverdiforringelsenkraftledningen representerer,dadenblirvurdertsomendelavtotalbildetavpositiveognegative kvalitetersominnvirkerpåeiendomsverdi.iintervjuenemedbærumkommunes representanter,kommerdetklartfrematsmåhusområdeneibærumbetraktessomferdig utbygdogatboligutviklingidetaktuelleområdetskalkonsentrerestilaksensandvika+ Gjettum.Herbørdetliggetilretteforåleggekraftledningenibakken. iii

8 Resultatetavarealanalysenkartleggermulighetenforåfradelebyggetomterdersom kraftledningenleggesned.forhverenkelteiendomunderkraftledningenerdetberegnet detrestarealsomermuligåfradeleinnenforgjeldeneogmuligfremtidigarealkrav. AnalysenviseratpotensialetismåhusbebyggelseniBærum+ogOslokommuneerrelativt lite.detstørstepotensialetforutviklingliggerpåarealeravsatttiloffentligogprivat virksomhetikommuneplanensarealdelibærumkommune. BasertpåtomteverdierfordeaktuelleområdeneiBærumkommune,erdetgjortet verdiestimatfordepotensielleeneboligtomtenesomkanfradelesderkraftledningengåri dag.itilleggpresenteresetsummariskverdiestimatforarealetrundtbærumsykehus, basertpåforskjelliggradavutnytting.selvomverdiensomkraftledningenbeslagleggeri småhusområdeneerover1milliardkroner,representererikkedetteet utbyggingspotensialesomkanrealiseresoveretkorttidsrom.verdienerogsåspreddpå flerehundregrunneiere,ogetbidragfradisseforåleggekraftledningenibakkenanses somurealistisk.pådeoffentligeområdenederimot,stillersakensegannerledes.hererdet snakkomkorterestrekninger,størreutbyggingsarealerogfågrunneiere.detkanvære interessantåsenærmerepåutviklingenavdisseområdene,ogkanværetemaforenny masteroppgave. iv

9 III.## Abstract## Infrastructureisoneofthefactorsthatareofgreatimportancetotheperceptionofproperty value.accesstoschools,communicationopportunitiesandserviceshasapositiveimpacton propertyvalues,correspondinglyhasnoise,trafficandpowerlinesanegativeimpact.when redistributingareasthatareboundupbycriticalinfrastructure,thereareseveralwishesand societalconsequencesoflandexposuresthatsetthepremisesforsolutionchoices. Thismasterthesisisbasedonacase,theHamang+Bærum+Smestadpowerline,whichextends throughthemunicipalityofbærumandoslo.themainresearchquestionoftheassignmentis; "What'opportunities'lie'in'the'areas'bound'by'the'Hamang6Bærum6Smestad'power'line,'and'what' real'estate'values'and'social'benefits'can'be'released'by'redistributing'the'power'line'trace?".the thesisaimstouncoverthepotentialforalternativeuseandpotentialdevelopmentoftheareas, occupiedbytheexistingpowerline,aswellasevaluatethemechanismsthataffectthe determinationofrealestatevaluenearhighvoltagelines.upgradingofthepowergridin Norway,andStatnett'splanfor Stor+Oslo,makethetopicoftheassignmentverycurrent. Toanswertheresearchquestions,datawasobtainedthroughbothqualitativeandquantitative methods,intheformofseveralsemi+structureddepthinterviewswithrelevantactors, literature+anddocumentstudiesandadetailedareaanalysis. Theinterviewsintendtoilluminateperceptionsandfactsrelatedtomarket,riskandplanning authoritiesintheeventthatthepowerlineisshutdown.itappearsthatpeople's subjectiveperceptionofinfrastructureislargelyinfluencedbytheirperceptionofriskand visualaspects.interviewwiththenorwegianradiationprotectionauthorityclarifiesthe currentprofessionalopinionofradiationhazardsandrisksassociatedwiththeelectromagnetic field.interviewswithrealestateagentsshowthatitisdifficulttodistinguishthedepreciation representedbythepowerlineasitisconsideredaspartoftheoverallpictureofpositiveand negativequalitiesthataffectrealestatevalue.intheinterviewswiththerepresentativesof Bærummunicipality,itbecameclearthattheresidentialareasinBærumareconsideredtobe fullydevelopedandthathousingdevelopmentshouldbeconcentratedtotheaxissandvika+ Gjettum.Onthisstretchitshouldbepossibletoputthepowerlineintheground. Theareaanalysismapsthepossibilityofdivestingpropertiesifthepowerlineisremoved.For eachpropertyunderthepowerline,thevalueoftheresidualareashasbeencalculated.the analysisshowsthatthepotentialforpropertydevelopmentintheexistinghousingareasin v

10 BærumandOsloisrelativlysmall.Thegreatestpotentialfordevelopmentliesinareasdedicated topublicandprivateactivitiesintheland+usepartofthemunicipalmasterplanofbærum. BasedonlandvaluesfortherelevantareasinBærummunicipality,avalueestimatehasbeen madeforthepotentialresidentialpropertiesthatcanbesubdivided.inaddition,asummary estimateoftheareaaroundbærumhospitalispresented,basedondifferentdegreesof utilization.eventhoughthepropertyvalue,thatthepowerlineseizes,isover1billion,thisdo notrepresentanexpansionpotentialthatcanberealizedoverashortperiodoftime.thevalue isalsospreadonseveralhundredlandowners,andacontributionfromtheseinordertoputthe powerlineinthegroundisconsideredunrealistic.inthepublicareas,ontheotherhand,the caseisdifferent.intheseareasthepowerlineconsistsofshorterstretchesandaffectslarger developmentareasandfewlandowners.itmaybeofinteresttolookintothedevelopmentof theseareasandthismaybethesubjectofanewmaster'sthesis. vi

11 Innholdsfortegnelse## I. II. III.# Forord#...#i Sammendrag#...#iii Abstract#...#v Figur9#og#tabell9liste#...#ix 1. Innledning#...#1 1.1 Endring#i#energibehov#og#teknologi#...#1 1.2 Ulike#aktører#og#interesser#...#3 1.3 Case,#problemstilling#og#forskningsspørsmål#...# Case Problemstilling Forskningsspørsmål # Oppgavens#avgrensning#...#6 1.5# Oppgavens#struktur#...#7 2. Teori#...#9 2.1 Eiendomsutvikling#...# Prisdannelse#i#eiendomsmarkedet#...# Boligeiendom Infrastrukturens#påvirkning#på#mennesker#...# Risikopersepsjon Påvirkningpåtomteverdier Båndlegging#av#utnyttelse#...# Lovgrunnlag Kommunaleplaner Grøntdragiby+ogtettsteder Fortettingogsentreringaveiendomsutvikling Delingavtomt Metode#og#gjennomføring#...# Forskningsdesign#...# Metodevalg#...# Hvordanvildekvalitativeogdekvantitativemetodenesupplerehverandre? # Litteraturstudie#...# Casestudie#...# Dokumentstudier Intervju Arealanalyse Forskningsetikk#og#kvalitet#på#innhentet#data#...# Forskningsetikk Validitetogrelabilitet # Casebeskrivelse#...# Båndlagte#arealressurser#...# Arealkategorier # Caseanalyse#og#funn#...# Arealanalyse#...# Beskrivelse Drøftingogfunn Konklusjon arealanalyse...57 vii

12 5.2 Skjulte/båndlagte#verdier#...# Beskrivelse Drøftingogfunn Konklusjon Bærum#kommunes#ønsker#for#utvikling#...# IntervjumedrepresentanterfraBærumkommune Markedsaktørenes#oppfatning#...# Intervjumedeiendomsmeglere Fagetatens#vurdering#av#strålingsfare#fra#kraftledning#...# IntervjumedStatensStrålevern Oppsummering#og#konklusjon#...# Oppsummering#...# Konklusjon#...#91 7.# Avsluttende#kommentarer#...# Anbefaling#til#videre#forskning#...# Avsluttende#refleksjon#...#93 8. Referanser#...#94 Vedlegg#...#98 Vedlegg#1:#Intervjuguider# Vedlegg#2:#Tabell,#arealanalyse## Vedlegg2.1:Hamang+Brynsveien Vedlegg2.2:Brynsveien+Gjettumstasjon Vedlegg2.3:Gjettumstasjon+LNF+område Vedlegg2.4:LNF+område+Bærumtrafostasjon Vedlegg2.5:Bærumtrafostasjon+Hosle Vedlegg2.6:Hosle+Hagabråten Vedlegg2.7:Hagabråten+Lysakerelva Vedlegg2.8:Lysakerelva+Ostedalsveien Vedlegg2.9:Ostedalsveien+Mærradalen Vedlegg2.10:Mærradalen+Montebello Vedlegg#3:#Tabell,#arealanalyse#med#redusert#arealkrav#for#Bærum#kommune# Vedlegg#4:#Tomtepriser#Bærum#kommune,#BER#Verdivurdering#AS## # # viii

13 Figur9#og#tabell9liste## Figur1:Interessentermeduliknærhettilprosjektet(Leikvam&Olsson,2014)...11 Figur2:"Theroleofinfrastructureinthestigmatisationofplace"(Elliot,2008)...14 Figur3:Kommuneplanprosessen(Miljøverndepartementet,2012)...17 Figur4:Metodetriangulering+kvalitativtilnærmingførenkvantitativtilnærming(Jacobsen, 2015)...24 Figur5:Oppgavensbrukavmetodetriangulering...25 Figur6:Illustrasjonavsammenstiltebygningspunktogeiendommerinnenforendelav analyseområdet...33 Figur7:UtsnittfraGIS,kraftledningenogarealerregulerttilboligbebyggelse...36 Figur8:OrtofotoavkraftledningstraseengjennomBærum+ogOslokommune...41 Figur9:Arealformål,Hamang+Bærum(Statnettv/Bjørnsrud,2016)...43 Figur10:Arealformål,Bærum+Smestad(Statnettv/Bjørnsrud,2016)...44 Figur11:KartoverkraftledningengjennomBærum+ogOslokommune,medberørte eiendommerogbygningspunkt(gis)...47 Figur12:Oversiktskartoverkraftledningenmeddeletapper(GIS)...50 Figur14:ParkeringsområdetvedBærumsykehus(Googlemaps)...51 Figur16:UteområdetvedGjettumskole(Googlemaps)...52 Figur17:FremtidigutviklingsområdevedGjettumstasjon(Googlemaps)...52 Figur18:KraftledningiytterkantavverneområdetvedDælivann(Googlemaps)...53 Figur19:GjettumtilBærumtrafo(KPA,Bærum)...54 Figur20:Bærumtrafotilkommunegrensen(KPA,Bærum)...55 Figur21:OmrådetvedBærumsykehus,somidagbenyttestilparkering(Gulesider)...70 Figur22:UtviklingsområdetpåGjettum,derkraftledningendelerområdetito(Gulesider)...71 Figur23:DenfremtidigeFranzefossbyen,somidagopptasavHamangtrafostasjon(Gulesider)...72 Tabell1:Teoriområder...9 Tabell2:Søkeord...26 Tabell3:Dokumentanalyse...28 Tabell4:Intervjuobjekter,rolleogarbeidssted...29 Tabell5:BeskrivelseravbegreperiGIS...31 Tabell6:DatasettimportertiGIS...32 Tabell7:DatasettimportertiGIS(2)...35 Tabell8:AntallkvadratmeterregulerttilboligbebyggelseiBærumkommune,som kraftledningenbåndlegger...59 Tabell9:UtsnittavtomtepriseriBærumkommune,deprissonenesomberøresav kraftledningen(vedlegg4)...60 Tabell10:Estimatpåverdienavledningstraseenoversykehusområdet...62 Tabell11:Eksemplerpåtomtersomeruaktuelleforfradeling(Vedlegg1)...63 Tabell12:Vektingavulikeparameteresinnflytelsepåboligpris...82 # ix

14 x

15 1.# Innledning# 1.1 Endring#i#energibehov#og#teknologi## ## Dengrønnetrendenisamfunnetberøreristorgradkraft+ogenergisektoren.Økningi energibehov,nyteknologiogomleggingavenergibæreremedførerstoreendringersomigjen påvirkerbehovetforoppgraderingerikraftnettetinorge,spesieltrundtdestore befolkningssentrene. BefolkningsvekstibyerogdesentraleområdeneavNorge,pågrunnavurbaniseringog innvandring,utløserbehovforforandringogoppgraderingavenergiforsyningenrundtdestore byene.miljøkravogteknologiendringervilkreveendringerikraftforsyningen,itilleggtilet genereltbehovforoppgraderingogutskiftning.dettekanmedføreatdetfrigjøresområdersom tidligereharværtbrukttiloverføringslinjer,nettstasjoneroglignende,samtidigsomdetblir behovforåtaibruknyeområder.itilleggvilestetikkogpublikumsgenerellekravtilvisueltmiljø settekravtilutformingavnyinfrastruktur. Utskiftingogoppgraderingavhøyspentledninger,utskiftningavoljefyltehøyspentkabler,en fremtidigendringistrømforsyningeniladestasjonertilel+bilerogsterksatsingpåjernbanerundt destorebyenekreverstoreinfrastrukturendringeriel+nettet.tiltrossforatforbruketharsteget, hardetværtinvestertliteisentralnettetdesistetjueårene(energidepartementet,2012).flere anleggnærmersegdentekniskelevealderenpå50+70år,ogkapasitetenpådagenssentralnetti Stor+Osloliggeroppmotsinmaksgrense(Statnett,2011). Påbakgrunnavdetøkendebehovetforkraftogdetaldrendekraftnettet,initierteStatnetti2010 arbeidetmedprosjektet NettplanStor+Oslo.DetteerenstrategiforhvordansentralnettetiOslo kanutvikles,oginnebærerenlangsiktigoverordnetplanmedomlag30uliketiltak(statnett, 2011).Storedeleravsentralnettetiogrundthovedstadenblebyggetmellom1950og1990,og deterflereavanleggenesomnærmersegutløpetavdentekniskelevetiden.statistisksentralbyrå (SSB)anslåratbefolkningeniOslo+områdetviløketilrundt850000i2040(SSB,2016),noesom innebæreratoslovilværeenavdehurtigstvoksendebyeneieuropa.detteviligjenpåvirke energibehovetistorgrad. 1

16 SentralnettetiStor+Oslobestårhovedsakeligav300kV+ledninger,ogkonseptetforutviklingenvil omfatteenoppgraderingtil420kv+standard.enslikspenningsoppgraderinginnebærerat300 kv+ledningerentenbyggesomforåkunneopererepå420kvspenning,ellerbyttesutmedenhelt ny420kvledning(energidepartementet,2012).eksisterendetraseervilhovedsakeliganvendes vedutskiftning.enslikspenningsoppgraderingvilgiøktkapasitet,derdetnyenettetvilkunne transportererundt60prosentmerstrømenndetgamlenettet(statnett,2011).detteviligjen medføreatviifremtidenkanhaetnettmedfærreforbindelser,samtomstrukturerenettetnoen steder. Østlandetharhøyestforbrukavkraftihelelandet,ogOsloogAkershusharhattensamletøkning istrømforbrukpå30prosentsiden1990(statnett&hafslund,2011).detproduseresimidlertid sværtlitekraftidennedelenavlandet,hovedtyngdenavkraftproduksjoneninorgeforegårpå VestlandetogiNordland(Energidepartementet,2012).OsloogAkershuserderforheltavhengig avåfåtilførtkraftfraandredeleravlandetviasentralnettet. NettplanStor+Osloeretlangsiktigprosjekt,derflereavtiltakeneførstvilværeferdigstiltrundt 2030.Eventuellfjerningavledningervilkunneskjeetterdette.Nedleggingavgamlenettstasjoner oggamlekraftledninger,samtendringerinett+infrastrukturen,frigjørogendrerarealersomhar værtbåndlagttilslikinfrastruktur.dettevilpåvirketomte+ogeiendomspriseroggirnye muligheterfordisponeringavfrigjortearealer.deplanlagtenyeanleggenemedethøyere spenningsnivåkantransporteremerstrømpåfærreledningerenndagensanlegg.påsiktkande gamlekraftledningenerives,ogarealervilfrigjøres.dissearealenekanblantannetbenyttestil utviklingavbolig+ellernæringsvirksomhet,færremastervilopptaplassimarkaogdetvilvære mindrestrømnettinærhetenavderfolkbor(statnett,2011). # 2

17 1.2# Ulike#aktører#og#interesser## Alleendringerikraftnettetsomleggerbeslagpåellerfrigjørarealer,vilpåvirkeeiendomsverdier direkteogindirekte.determangekryssendeinteresseroghensyninvolvertiarealdisponering, spesieltnårdetgjelderarealbruktilinfrastruktur.vedomleggingellernedleggingavet ledningsstrekkvildetværeheltsentraltåivaretaulikeaktørersinteresser.dettekanblantannet værekommunen,statligemyndigheter,vernemyndigheter,miljøvernorganisasjoner,andre særinteresserogbefolkningengenerelt,bådeinnbyggere,forbrukereognaboer.deter nærliggendeåantaatnaboerkanværepådrivereogmedspillereforslikeomleggingsprosjekter, dadetantakeligvilføretiløkttomteverdiiområdet.pådenannensidekanstørre eiendomsutviklingsprosjektermedføretapavutsiktogsolforholdforeksisterendebebyggelse. Deteringenklarsammenhengmellomhvemsombærerkostnadeneknyttettilomleggingogvalg avløsningeroghvemsomharnytteoggevinstvedomdefineringavslikearealer.alternativbruk, ogderigjennomeiendomsverdi,vilogsåpåvirkeomkringliggendearealerogeiendommer,bådeut ifradetdirektepotensialetogeneventuellestetiskvurdering. Nedleggelseavkraftledningstraseeroverlengreavstandervilsomregelinvolvereflere grunneieresomikkenødvendigvisharsammeønskeogmålforutviklingavsineiendom.deter avinteresseåbelysedetsamfunnsmessige+ogindividuellepotensialetsomfrigjøresved omdisponeringavtidligerebåndlagtareal,ogdetkanværeviktigåtallfestedeninnvirkningen infrastrukturharpåtomteverdi.deaktuelleaktørenekanhaulikoppfatningavhvasominnvirker påmarkedetsvurderingaveneiendomsattraktivitet,muligheterogderigjennomverdi.aktørene erforeksempelinfrastruktur+eiere,kommunaleplanmyndigheterogpolitikere,bedrifts+og privatkunder,eiendomsutviklereogeiendomsmeglere.alledissekanhaforskjelligoppfatningog forskjelligemålforsinvirksomhet,ogvilkunnevurderefordelerogulemperulikt. Trasévalgogdenfremtidigedisponeringavdefrigjortearealeneeravstorinteresseforde kommunenesomblirberørt.pågrunnavbyggeforbudsbeltetogavstandskravtilmastenevildet somoftestdannesegetnaturliggrøntdragrundtenkraftledningstrasé,somflerekommuner gjerneønskeråbeholdesometnaturligfriområde.herkandetoppståeninteressekonflikt mellomeneventuellutbyggerogkommunedersomkraftledningenrivestilfordelfor eiendomsutvikling. Itettbebygdestrøkerdetvanskeligåfålagtenheltnytrasé,ogdersomeksisterendetraséikke harkapasitettilenoppgraderingvildenenesteløsningenværeåleggekableribakken enteni 3

18 grøftelleritunnel.forkabelprosjektervilkostnadenevarierestortmellomprosjekter,avhengig avjordsmonnogkonstruksjonsvalg.ihenholdtil(energidepartementet,2012)vilen overføringsforbindelsemedkabelpå420kvkosterundtåttegangersåmyesomenluftledning meddagensteknologi.merkostnadenevilføretiløktenett+tarifferfordenenkeltekunde. Samfunnsgevinstenevedjordkabelmåderforveiesoppmotdeøktekostnadene,eventuelt svekketforsyningssikkerhetogdeandremuligeulempeneenkabelvilføremedseg. Dissespørsmåleneharværtutgangspunktetfordennemasteroppgaven,derjegønskeråtafor megenkraftledningstrasésomståroverforenslikproblemstillingknyttettilnedleggelse. # 4

19 1.3# Case,#problemstilling#og#forskningsspørsmål## 1.3.1# Case# Casetfordenneanalysenerhøyspentledningen Bærum+Hamang+Smestad,somstrekkerseg mellomhamang+ogsmestadtrafostasjon.ledningenharidagenkapasitetpå300kv,ogskal somendelavnettutviklingenistor+oslooppgraderestilenkapasitetpå420kv.statnettarbeider medåutviklekonseptalternativeroggjennomføredenødvendigeutredningerforprosjektet # Problemstilling## Påbakgrunnavdetsomerbeskrevetinnledningsvis,erdetutarbeidetfølgendeproblemstilling: HvilkemuligheterliggeridearealenesomerbåndlagtavkraftledningenHamang6Bærum6 Smestad,oghvilkeeiendomsverdierogsamfunnsmessigegevinsterkanfrigjøresved omdisponeringavledningstraseen? 1.3.3# Forskningsspørsmål## Foråbelyseogstøttebesvarelsenavproblemstillingenerdetutarbeidetfireforskningsspørsmål. 1. HvilkearealressurserblirfrigjortvednedleggelseavkraftledningenHamang+Bærum+ Smestad,oghvordankandisseutnyttes? 2. HvaerdetøkonomiskepotensialetikraftledningstraseenHamang+Bærum+Smestad,iden delenavtraseensomerregulerttilboligformåligjeldendekpa? 3. Hvaerkommunenslangsiktigeinteresservedomdisponeringavarealerbåndlagtav kraftledningstraseen? 4. Hvordanvurderermarkedsaktørenekraftledningerspåvirkningpåeiendomsverdi? 5

20 1.4## Oppgavens#avgrensning# Konsekvenseneavoppgraderingavkraftnetteteretsværtomfattendetema,ogdeterderforgjort enavgrensningioppgavensproblemstilling.oppgavenserpåinfrastrukturspåvirkningpå eiendomogeiendomsverdifratoulikeperspektiver: 1. Hvilkeverdierognyttekanfrigjøresvednedleggelseavkraftledningen 2. Høyspentledningerspåvirkningpåeiendomsverdieninærhetenavkraftledningen Arbeidetmedoppgavenergjennomførtitosteg.Førstestegvaråsynliggjøreogtallfeste forskjelligemekanismersomspillerinnpåeiendomsverdiinærhetavhøyspentledningeriåpen trasé.detinnebaråkartleggekonkreteogpsykologiskeeffektersompåvirkermarkedet.disseer identifisertvedåintervjueetutvalgeiendomsmeglere,representanterikommunenog representanterfrastatnett.resultatetavintervjueneersystematisertmedtankepååfinneut hvilkevurderingensomliggertilgrunnvedfastsettelseaveiendomsverdi,omdeter sammenfallendeoppfatningblantmarkedsaktørenesamthvilkeninnvirkningog motsetningsforholdfaktahariforholdtiloppfatningogpsykologiskeeffekter.denneoppgaven harfokusertpåhvilkefaktorersompåvirkerboligeiendom,ogverdifastsettelseav næringseiendomharderforikkeblittvurdert. Nestestegbleåsehvilkeskjultekostnaderogverdiersomerbundetoppikraftledningstraseen, utfraetsamfunnsperspektiv.detteeravspesiellinteresseipress+områderogtettbebygdestrøk, sombærumogoslo,dertilgangenpåbyggegrunnerhøytetterspurt.envurderingavhvilke verdierogkostnadersomer bundet avdenneinfrastrukturenkandannegrunnlagforå kartleggeoverordnedesamfunnsøkonomiskeverdiervedvalgavfremtidigetrasévalgog løsninger. Detharikkeblittgjennomførtengrundigegnethetsanalyseavhverenkelteiendomsomblir berørtavkraftledningen,ogmulighetforfradelingogutviklingaveiendommererderforkun teoretisketall.enslikanalyseblevurderttilåværeforomfattendefordenneoppgaven. # 6

21 1.5## Oppgavens#struktur## Denlogiskesammenhengenmellomdeulikedeleneioppgavensynliggjøresgjennomentydelig ogklarstruktur(olsson,2011).ienprosjektoppgaveerinnholdetsomregeldeltoppiflere hovedkapitlermedtilhørendeunderkapitler.dennemasteroppgavenerdeltinnisyv hovedkapitlermedpåfølgendeunderkapitler. Kapittel(1:(Innledning( Introduksjonskapitteletkartleggerbakgrunnenforoppgavenoggrunnlagforviderearbeid. Kapitteletgirenredegjørelseavbehovetforåbelysespørsmåleneoppgavenomhandler,temaog problemstilling. Kapittel(2:(Teori(( Formåletmedkapittel2erågienoverordnettilnærmingtiltemaet,dertidligereforskningpå områdetpresenteres.denneteorienpresenteresetterengrundiggjennomførtlitteraturstudie. Kapittel(3:(Metode(og(gjennomføring( Metodekapitteletpresentererhvilkemetodersomerbenyttetforåinnhenteinformasjon,samten vurderingavstyrkerogsvakheterveddisse.envurderingavanvendtemetoderbidrartiløkt bevissthetrundtkvalitetssiktingavarbeidet,itilleggtilågjøreoppgavenmeretterprøvbar. Kapittel(4:(Casebeskrivelse( Detpresenteresetcasesomdannerutgangspunktetforforskningen. Kapittel(5:(Caseanalyse(og(funn( Idettekapitteletblirinnhentededatabearbeidetogpresentert.Detomfatterbådefunnenefra denkvantitativeanalysenogdekvalitativedybdeintervjuene. Oppgaveninneholderdeltemaer,somfølgeravforskningsspørsmålene.Detervalgtenstruktur foroppgaven,derdetforhvertdeltemagisenbeskrivelseavresultaterogfunn,medtilhørende drøftingogdelkonklusjon.dennestrukturenansessommestfornuftigforågjøreoppgavenmest muligleservennlig. 7

22 Kapittel(6:(Konklusjon( Drøftingeneogdelkonklusjonenevilidettekapitteletknyttesoppmotproblemstillingenogde spørsmåloppgavenskalbelyse. Kapittel(7:(Avsluttende(kommentarer((' Tilsluttvildetankerogrefleksjonersomergjortunderveisiarbeidetpresenteres,samtetforslagtil viderearbeid. # # # # # # 8

23 2.# Teori## Dettekapittelettarforsegrelevantteorifortilnærmingtilproblemstillingen.Anvendtteori omhandlereiendomsutvikling,prisdannelseieiendomsmarkedet,infrastrukturenseksternaliteter ogbåndleggingavareal.medutgangspunktiproblemstillingenvilhovedfokusetliggepå prisdannelseoginfrastruktur. Teoriområder# 1.Eiendomsutvikling 2.Prisdannelseieiendomsmarkedet 3.Kraftledningerspåvirkningpåmenneskerogtomteverdier 4.Båndleggingavareal Tabell'1:'Teoriområder' 1.Deterønskeligåavdekkehvilkemuligheterogbegrensningersomforeliggernåren kraftledningleggesned.detersentraltåsepåhvilkenprosesssommågjennomgåsoghvordan ulikeaktørerpåvirkerøkonomiskeogsamfunnsmessigeforhold. 2.Foråkunneisolerevirkningenpåendreteiendomsprissomfølgeavnedleggelseav høyspentanlegg,erdetnødvendigåsepådettotalebildetavhvasompåvirkereiendomspriser. Deterønskeligåidentifisereenmodellforverdsettelseaveiendommer,bådepåvirketog upåvirketavkraftledninger,forsååkartleggedifferansen. 3.Foråkunneavdekkedensamfunnsmessigegevinstenvedomdisponeringavarealeravsatttil høyspentledninger,erdetaktueltåsepådenegativeeffektenesomåpnekraftledningstraseerhar påomgivelsene. 4.Bådelovverkogoffentligeplanerdannerdeformellerammeneforethvert eiendomsutviklingsprosjekt.vedomdisponeringavarealermåalleprosjekterforholdesegtil gjeldendekommune+ogreguleringsplan.etoverordnetønskeomåbeholdetur+oggrøntdragi byerogtettstederkanbidratilkommunenesinteresseforåbeholdedenaturligegrøntlungene somdannersegrundtenkraftledning.dersomanleggetrives vilkommunengodtaen eiendomsutviklingellervildeønskeåbevaregrøntdragene?fortettingsstrategierogreglerrundt delingavtomtervilogsåværerelevantfordennemasteroppgaven. 9

24 2.1# Eiendomsutvikling# Eiendomsutviklingdefineressom åtransformereetstykkearealfraéntilstandtilenannen,slik atarealetgisenverdiøkningisegselv,elleriformavløpendeavkastning (Leikvam&Olsson, 2014,p.16).Definisjonenillustrererateiendomsutviklingerendynamiskprosessderdetarealet somendresførertilenøkonomisk+ellersamfunnsmessigverdiøkning.verdiøkningenkanskje gjennomutviklingenavetfysiskbyggverk/ombyggingaveksisterendebyggverk, konseptutviklingellerplanutviklingknyttettiletareal(leikvam&olsson,2014). Prosessenieiendomsutviklingdelesinniflerefaser.Medal(2004),henvistiLeikvamandOlsson (2014),presentererfølgendefaserforprosessen: + Idé## + Tomtesøk## + Mulighetsstudier,#konsept# + Kalkyler## + Strategisk#planlegging## + Myndighetskontakt# + Rammeavklaring + Forhandlinger/avtaleinngåelser + Planlegging/regulering + Prosjektering + Markedsføring/salg + Bygging + Ferdigstillelseogforvaltning Eiendomsutviklingereniterativprosess,ogénfaseerikkenødttilåværeferdigstiltførnestefase påbegynnes(leikvam&olsson,2014).deuthevedefaseneiprosessenlistetoverrepresenterer noenavforholdeneietprosjektstidligfase,ogdeterdisseområdenesomerrelevantfordenne masteroppgaven. Flereaktøreroginteressentervilværeinvolvertieteiendomsutviklingsprosjekt,avhengigav prosjektetsomfangogstørrelse.leikvamandolsson(2014)presentererentredelingav interessenter.isenterståreiendomsutviklerogprosjektteamet.bevegerensegutoveriringen, finnerengruppenavaktørersomprosjekteternødttilåforholdesegtil,somblantannet samferdselsaktører,forsvaret,statogkommune.denytterstegruppenrepresenterer 10

25 interessentersomvariererfraprosjekttilprosjekt,somnaboer,foreningerogandre interessegrupper.forholdetmellomprosjektetogomgivelseneerillustrertifigur'1. Prosjektgruppen Måforholde segtil Prosjektspesirikke interessenter Figur'1:'Interessenter'med'ulik'nærhet'til'prosjektet'(Leikvam'&'Olsson,'2014)' # # 11

26 2.2# Prisdannelse#i#eiendomsmarkedet# Eiendomsmarkedeteretfrikonkurransemarkeddertilbudssidenreguleresogstyresavblant annetkonsesjonsloven,privateaktører,kommuneplanerogprivate+ogstatligetomteeiere. Etterspørselssidenpåvirkesavtotalbildetavkjøpere,leietakereoginvestorer,somerenblanding avprivate+,offentlige+ogbedriftsaktører.verdifastsettelseavnæringseiendomogboligeiendom følgerulikmetodikk.idenneoppgavenliggerhovedfokusetpåboligeiendom.nedenfor presenteresderfordetteoretiskegrunnlagetforverdivurderingavboligeiendom # Boligeiendom# Vedverdivurderingavboligeiendomerdetfleremekanismersomtrårikraft.Privatkunderi boligmarkedetvurderersjeldenboligenkunsometinvesteringsobjekt,menleggerogsåvektpå kvalitetersombomiljø,arbeidsreiseogsosialinfrastruktur.settietrentforbruksperspektiv styresdeøkonomiskevurderingerhovedsakeligavrentenivå,egenkapitaloginntekt. Regresjonsanalyseeretavdeviktigsteverktøyeneforågjennomføreeiendomsanalyser(Brooks &Tsolacos,2010).Vedhjelpavregresjonsanalyserkanensinoeomhvordanénavhengigvariabel påvirkesavflereuavhengigevariabler.dadeterflerevariablersompåvirkereiendomspris,blir ennødttilåbenyttemultippelregresjon,derdeuavhengigevariablenerepresentererulike karakteristikavedeiendommen.ihenholdtilbrooksandtsolacos(2010)vildisseuavhengige variableneutgjøregrunnlagetfordenavhengigevariabelen+salgsprisen.vedverdivurderingav boligeiendommerkanmodellen hedonicpricing benyttesforåverdsetterealaktiva,herunder blantanneteiendomogbolig(allen,2012). Rosen(1974)definerer hedoniskhypotese vedatproduktererverdsattettersinenyttebærende attributterellerkarakteristika. Hedonicpricing benyttessometverktøyforåvurderefaktorer somkanpåvirkeboligpriseneogtilåforutsifremtidigeboligpriservedhjelpavdissefaktorene (Allen,2012).Utfordringenved hedonicpricing eråvelgeutdekriterienesomharbetydningfor eiendomsverdien.hermåmantastillingtilhvilkekriteriermanantarvilgiutslagpåboligprisen, somforeksempelbeliggenhet,utsikt,balkongoglignende. # 12

27 2.3# Infrastrukturens#påvirkning#på#mennesker## Folksiboendefryktforogskepsistilstrålingfrahøyspentledningervilpåvirkeeiendomsverdier ogmåogsåtasibetraktningnåreiendommeneskaltakseres.folkkanoppfattedetsomrisikofylt åboinærhetenavhøyspentledninger,koblingsstasjoner,kjemiskindustri,gassanleggosv.dette medføreratrisikoerenfaktorsommåtasinnivurderingenavhvasompåvirker eiendomsverdier # Risikopersepsjon## Isinanalyseavinfrastrukturspåvirkningpåeiendomsverdi,skillerElliott(2008)mellom risikoevalueringogrisikopersepsjon.risikoevalueringerenfagligvurderingavdentekniske farenknyttettilhøyspentanlegg,mensrisikopersepsjonerdenikke+faglige,intuitivevurderingen ogsubjektiveoppfatningenavfare.detskillesmedandreordmellomreelleogpsykologiske effekter.nårdetgjeldereiendomspriser,fastsettesikkedennekunaveiendommensfaktiske nytte,menogsåavkjøpersogselgersoppfatningaveiendommensattraktivitet,herundermiljøog tekniskrisikoknyttettildenne.påbakgrunnavdettekandethevdesateiendomspriserertolket ogkonstruertavmarkedsaktørene,ogenfastsettingavprisvilinnebæreåforutsihvordanfolktil enhvertidoppførersegimarkedetogsosialesammenhenger(elliott,2008). Boligeiendomereninvesteringilikestorgradsomdeteretkonsumgode,ogvilifølgeElliott (2008)værespesieltutsattforsosioøkonomiskeforhold.Dersomområdetbliroppfattetsom stigmatisert,vildetværeenfarefornedgangifremtidigeiendomsverdi.detterefererelliott (2008)tilsomverdiforringelse. Figur'2viserinfrastrukturensrollemedhensyntilstigmatiseringenavetområde.Modellen illustrereratdenopplevderisikoenvedstedet,somfølgeavteknologiskefarer,resultereri atferdsendringerieiendomsmarkedet.videretydeliggjørmodellenatsosialforsterkningog bevisstgjøringavslikefarerendreridentitetentildetomkringliggendeområdetrundt fare+ stedet.medieoppslagometområde,kombinertmedfolksrisikopersepsjon,gjøratfolkdanner segetnegativtbildeavstedet.pådennemåtenblirinfrastrukturenoppfattetsomårsakentil devalueringaveiendomsverdi. 13

28 14 ' Figur'2:'"The'role'of'infrastructure'in'the'stigmatisation'of'place"'(Elliot,'2008) ' 2.3.2# Påvirkning#på#tomteverdier## IfølgeElliott(2008)kanhøyspentledningersdirektepåvirkningpåeiendomsverdierforklaresut fratrehovedområder;detelektromagnetiskefeltet(emf),estetikkog engineering. Interesseområdenepådissearenaeneerhenholdsvishelse,visuellpåvirkningogstøy.Ifølge DelaneyandTimmons(1992)erdetdetestetiskeaspektetknyttettilkraftledningersomutgjør hovedårsakentildenreduserteeiendomsverdien,tiltrossforatdeterredselenforden potensiellenegativehelseeffektensomerdenmestomtalteeksternaliteten.ogsåifølge Energidepartementet(2012)erdetdevisuellevirkningenesomskaperstørstengasjementved nyetableringavenkraftledning.etterdetvisuelleaspektetfølgerbekymringforhelseskader,støy ogsikkerhet. CharlesDelaneyogDouglasTimmonspublisertei1992enartikkelderdeanalyserteen spørreundersøkelsegjennomførtpåuliketakstmenn.hensiktenmedundersøkelsenvarå avdekkeommarkedsverdienpåeiendommerinærhetavkraftledningervarbetydeliglavereenn markedsverdienpåsammenlignbareeiendommersomikkeblepåvirketavkraftledninger. Resultatenevartydelige markedsverdipåboligeiendomkanblipåvirketavnærhettil høyspentledninger.84%avtakstmennenesomhaddeerfaringfratakseringavslikeeiendommer menteatnærhettilkraftledningerreduserteeiendomsverdien,ogatdisseeiendommeneblesolgt medenredusertverdipågjennomsnittlig10,03%(delaney&timmons,1992).takstmennsom ikkehaddeerfaringmedtakseringavslikeeiendommermenteatdennegativevirkningenav Risikoknyttet til infrastruktur Informasjons+ flytframediaog personlige kanaler Endretatferdi eiendoms+ markedet Bevisstgjøring avsted Allmenn persepsjonav risiko Stigmatisering avsted

29 kraftledningervilleværeendastørre,ogateiendommenesverdivillereduseresmed gjennomsnittlig11,93%. Etavspørsmåleneundersøkelsenønsketåbesvare,varomkraftledningerutløsteulik verdiforringelsepådyreogmindredyreeiendommer.resultateneindikerteatkraftledningerkan påvirkevisseeiendommerogandreikkeidetheletatt effektenerenfunksjonavdenrelative prisenpåeiendommensomblirtaksert.omdyre,attraktiveeiendommerblirpåvirketav kraftledningeristørregradenn billigere eiendommer,elleromvendt,vardetstoruenighetom blanttakstmennene. 2.4# Båndlegging#av#utnyttelse# EiendomsforholdiNorgebyggerpåprivateiendomsrett,mendeterallikevelheltnødvendigat kommuneogstatibredutstrekningmåkunnerådeoverellerdisponerefasteiendom(falkanger, 2011).Foråivaretasamfunnetsinteresser,mådetifølgeFalkanger(2011)avsettesarealertil offentligeformålogdetmåsikresarealersomgirmuligheterforrekreasjon.videremådet tilretteleggesforenhelhetligområdeutvikling,somvilkunnebidratilgodeoppholdssteder. Bådelovgivningogkommunaleplanersettergrenserforeiendomsrettenogarealutnyttelse. SpesieltPlan+ogbygningsloven(pbl.)sinebestemmelservilleggeføringerforoginnskrenke eiendomsretten(falkanger,2011).nårdetgjelderetableringavinfrastruktur,somblantannet jernbane,vei,vannogavløpogkraftledninger,erdissetiltakenenødttilåfølgedetilenhvertid gjeldendeplaneroglovverk # Lovgrunnlag### Plan%&og&bygningsloven&& Plan+ogbygningslovenskalivaretasamfunnetsinteresserogforvaltesamfunnetsarealressurser. FormålsparagrafentilPlan+ogbygningsloven( 1+1)presentereroverordnedehensynsomskal ivaretas,somblantannetbærekraftigutvikling,ensamordnetutviklingsstrategi,samtsikre åpenhet,forutsigbarhetogmedvirkningforberørteinteresser.pbl. 3+1understrekerdet sentraleformåletomensamordnetsamfunnsutvikling,dernasjonale,regionaleogkommunale interesserskalbyggepåetfellesgjennomføringsgrunnlag. 15

30 Nårdetkommertiloppføringogreguleringavanleggforoverføringelleromformingavelektrisk energi,erikkedetteunderlagtregleneiplan+ogbygningsloven,jf.pbl. 1+3.Elektriskeanlegg omfatterblantannetkraftledninger,jordkabler,nettstasjoner,kraftstasjonerogtilsvarende anlegg(tyrén,2004).forutsattatanleggenehargjennomgåttkonsesjonsbehandlingetter Energiloven,erelektriskeanleggunntattfradeflesteavpbl.sineplan+og byggesaksbestemmelser.dettemedføreratslikeanleggkanoppføresuavhengigavplanstatus. Kapittel2og14vilimidlertidgjeldeogsåforsliketiltak,jf.pbl. 1+3,andreledd.Kapitelene omfatterregleromhenholdsviskartgrunnlagogstadfestetinformasjon,ogkravtil konsekvensutredning.ihenholdtilpbl. 14+1,førsteledd,stillesdetkravtil konsekvensutredningfortiltaketterannenlovgivningsom kanfåvesentligevirkningerformiljø ogsamfunn.deterderfornaturligatoppføringavelektriskeanleggutløserkravtil konsekvensutredning. Energiloven& Vedoppføringogdriftavelektriskeanlegg,skaldetsøkeskonsesjonetterEnergiloven(enl.).Alle nyeanleggsomfallerinnunderenl. 3+1erkonsesjonspliktige,ogdetiltaksomfårinnvilget konsesjonetterdenneparagrafentrengerikkeforholdesegtilbyggesaksregleneipbl.elektriske anleggsomfallerutenomgrensenforkonsesjonspliktmåimidlertidbehandlesetterpbl.gjennom Energilovforskriftenhardepartementetsattengenerellspenningsgrenseforkonsesjonspliktpå1 kvvekselstrøm(lovdata,2015).konsesjonspliktvilderforalltidgjeldeforkraftledningeri sentral+ogregionalnettetinorge,somoverførerstrømpå33kv 420kV. Tiltaksomomfatterenendringispenningsnivå,mastespesifikasjonerellernyarealbrukerogså konsesjonspliktige(norgesvassdrags+ogenergidirektorat,2013).norgesvassdrag+og energidirektorat(nve)erdeninstansensombehandlerogavgjørkonsesjonssøknaden.detkan ogsåsøkesomekspropriasjonetteroreigningslova,entensomenkombinertkonsesjons+og ekspropriasjonssøknadellersomenseparatsøknad,ogbehandlesavnve(norgesvassdrags+og energidirektorat,2013). # 16

31 2.4.2# Kommunale#planer## Allekommunerskalhaenkommuneplan,jf.pbl. 11+1,somfungerersometoverordnet styringsdokumentoggirrammerforarealbrukenikommunen(regjeringen,2009).detkanogså utarbeideskommunedelplanerformindrearealerikommunen.delplaneneermerdetaljerteog kangjeldeforetsentrumsområde,friområdeellerlignende.kommuneplanenomfatteren langsiktigogenkortsiktigdel.denlangsiktigedelentarforsegmålforutviklingenikommunen, ogresultereriensamfunnsdelogenarealdel(miljøverndepartementet,2012).denkortsiktige delenavkommuneplaneninnebærerenhandlingsdelsomavgjørhvordanplanenskalfølgesopp denestefireåreneellermer,jf.pbl. 11+1,fjerdeledd. Planstrategi Revisjon ' Planprogram ' ' ' Samfunnsdel Handlingsdel KKOMMUNEPLAN# Figur'3:'Kommuneplanprosessen'(Miljøverndepartementet,'2012) Kommuneplanens&samfunnsdel&& Arealdel Detfølgeravpbl. 11+2atsamfunnsdelenskalomfattelangsiktigemålogstrategierfor kommunensomhelhetogkommunensomorganisasjon.samfunnsdelenklargjørhvilke satsningsområderforutviklingkommunenskalvektlegge,hvilkekonkreteprioriteringersomskal gjøresogbidrartilenbedrehelhetsløsningforarealbruk(miljøverndepartementet,2012). 17

32 Kommuneplanens&arealdel&& Kommuneplanensarealdelskalvisesammenhengenmellomsamfunnsutvikling,behovforvern ogutbyggingogfremtidigarealbruk(miljøverndepartementet,2009),ogbeståravetplankart medtilhørendeplanbeskrivelserogbestemmelser.arealdelentarutgangspunktide prioriteringersomerkonkretisertisamfunnsdelen,foreksempelnårdetgjeldervalgav infrastruktur.kommuneplanenvedtasikommunestyretetterenomfattendeplanprosess,ogkan ikkepåklagesettervedtak(leikvam&olsson,2014). Reguleringsplan& Enreguleringsplanerdetformellegrunnlagetforåfåtillatelsetilåbygge,ogdenbeståravet arealplankartmedtilhørendebestemmelsersomangirbruk,vernogutformingavarealerog fysiskeomgivelser,jf.pbl. 12+1,førsteledd.Lovenpresiserervidereatdetskalforeliggeen reguleringsplanforalle større bygnings+oganleggstiltak.detskalogsåutarbeidesen reguleringsplanfordeområderdeterfastlagtikommuneplanensarealdelatskalhaen reguleringsplanførbyggetiltak,ellernårkommunenfinnerbehovfordet.,jf.pbl. 12+1,andre ledd. Reguleringsplanenerkommunenshovedredskapforåavklarearealbrukistørreområder,ien merdetaljertgradenndetsomfremkommeravkommuneplanen.videreerreguleringsplanen hovedgrunnlagetforekspropriasjon,derdetteernødvendigforårealisereønsketutvikling (Miljøverndepartementet,2011). Lovendelerreguleringsplaneninnitotyper;områdereguleringogdetaljregulering.I planutformingerdetoplantypeneiprinsippetlike.forskjelleneratområdereguleringførstog fremstbrukesderdeterbehovformerdetaljerteogbindendeområdeviseavklaringerav arealbrukenenndetsomliggerikommuneplanensarealdel,mensdetaljreguleringenistørregrad brukesforåforberedeprosjekter(miljøverndepartementet,2011). Områdeplanenblirprimærtutarbeidetavkommunenogvedtattikommunestyret.Ifølge Miljøverndepartementet(2011)kankommuneneoverlateutarbeidelseavplanentilprivate aktørerellerandremyndigheter,mendenskalalltidutarbeidesetterkommunensfastsatte rammer.detaljreguleringengjeldersomregelformindreområder,ofteenkelteiendommer.ifølge LeikvamogOlsson(2014),skalendetaljplanfremmetiltaksombyggerpåkommuneplanens arealdelellerområdeplanen.planenutarbeidesprimærtavprivateaktører,menskalbehandles ogvedtasikommunestyret. 18

33 2.4.3# Grøntdrag#i#by9#og#tettsteder### Plan+ogbygningslovenhari 11+7,arealformålikommuneplanensarealdel,definert grønnstruktursometavhovedområdeneiarealplanlegging.ifølgemiljøverndepartementet (2014)erintensjonenbaksatsingsområdetatplanleggingavgrønnstrukturskalhaenjuridisk forankringoggjennomslagskraftvedstyringavarealbruk.foråoppnågjennomgåendeog sammenhengendegrønneområdererdetviktigåfastleggehovedstrukturenepået kommuneplannivå(miljøverndepartementet,2014). Stortingsmeldingnr.18(Miljøverndepartementet,2016)uttaleratdetfortsatterensatsingpådet enkleoghverdagsligefriluftslivet.ifølge(miljøverndepartementet,2016)erhovedmålsettingen forfriluftspolitikkenatflestmuligutøverfriluftslivpåjevnligbasis,noesommedførerensatsing pånærmiljøetogfriluftsområderibyerogtettsteder.idekommendeårenevilregjeringen derforvektleggeutviklingenavsti+ogløypenettibyerogtettsteder,slikatfriluftsliveter tilgjengeligforalle(miljøverndepartementet,2016,p.59).'foratdetskalværeenkeltog attraktivtforfolkfleståutøvefriluftsliv,erdetviktigåhakunnskapomhvordanfolkbruker områdeneoghvilkekvalitetersomverdsettes(miljøverndepartementet,2014).' Grønnstrukturblirdeltinnifølgendeunderformål;naturområder,turdrag,parkerogfriområder, jf.pbl. 11+7,andreledd.Ihenholdtil(Miljøverndepartementet,2014)kanturdragdefineressom sammenhengende'grønnstruktur'i'byggesonen'med'tursti6'og'evt.' løypesammenhenger'som'gir' muligheter'for'sammenhengende'turer'i'naturomgivelser.'de'kan'binde'sammen'parker,'friområder' og'naturområder'og'gi'forbindelser'til'marka6områder,'mot'strandsonen'osv. Etsliktturdragbør ikkeværesmalereenn30meter. # 19

34 2.4.4# Fortetting#og#sentrering#av#eiendomsutvikling## Idagenskommuneplaneretterstrebesdet,ilangtstørregradennfør,åbyggepåarealerinnenfor ellerinntilalleredeutbygdeområder(fiskaa,2014).isentralestrøkskjerdetvedoppdelingog utleieideneksisterendebygningsmassen,gjernemedsiktepåstudenterogunge.utenfor sentrumerinnfyllingogvillafortettingfremtredende,gjerneinnenforfamilien(fiskaa,2014). Fortettingharblittenaktuellutviklingsstrategifordeflestekommunerdesisteårene.Påliklinje medetstørrefokuspåandremiljøvennligeløsninger,blirfortettingnåbruktsometvirkemiddel forbærekraftigutviklingikommuneplanen.tankenbakfortettingibyområdereråhindre byspredningen,reduserearealbrukenogtransportbehovet,samtåutnytteeksisterende infrastrukturvednyutbygging(fiskaa,2014).pådennemåtenkanfortettingbidratilen bærekraftigbyutvikling,somifølgeregional'planlegging'og'arealpolitikk (Miljøverndepartementet,1997)erdenviktigstegrunnentilåsatsepåfortettingsomstrategi. Denstørsteutfordringenmedfortettingernedbyggingavgrønnelungerogrekreasjonsområder, somigjenkanresultereiredusertbokvalitet.itilleggkanfortettingforstyrretettstedetssærpreg oglandskapstrekk(miljøverndepartementet,1997).sidendeterkommuneplanensomiall hovedsakdisponererarealbruken,erdetviktigatkommunenesikrerogivaretargrønnstrukturen gjennomarealplanlegging. Poengetmedfortettingeråutnyttetomtearealmereffektivt,ogforståsoftesomfysiskfortetting avboligbebyggelse(fiskaa,2014).fortettingkanforegåpåulikemåter,enkanbyggeutledige tomter,fradeletomterforutviklingellerpåbygg/tilbyggaveksisterendebebyggelse.viderekan detdreiesegomknutepunkts+fortetting,detvilsifortettinglangstraséforkollektivtrafikk. Fortettinggjennomdelingavenkelttomterskjerofteihalvsentralevillaområder.Dersomslike løsningergriperinnieksisterendeeiendomsstrukturkandetværevanskeligåfåsøknaden godkjent(fiskaa,2014).etproblemkanofteogsåværeatnaboerikkeakseptererplanene,da oppføringavnyebygningerkaninnvirkepåiutsikt+ogsolforhold. # 20

35 2.4.5# Deling#av#tomt## Ihenholdtilpbl. 12+1,tredjeledd,stillesdetkravtilreguleringsplanvedgjennomføringav størrebygg+oganleggstiltakogandretiltaksomkanfåvesentligevirkningerformiljøog samfunn.dersomenønskeråfradeleennygrunneiendom,utenåomregulereformålet,vildet ikkestilleskravtilutarbeidelseavnyreguleringsplan.detmåimidlertidsøkesomtillatelsetil fradelingfrakommunenetterpbl. 20+1,førsteledd,bokstavm.Fradelingenkanikkestridemed gjeldendearealplan,jf.pbl Ensliktomtedelingmåvideretilfredsstilledekravenetil byggetomtsomfremgåravpbl.kapittel28.disseomfatterblantannetkravtilavkjørsel, tilknytningavvann+ogavløp,miljøforholdogbyggegrunn.dersomdissekraveneikkeeroppfylt, erendelingstillatelsebetingetavdispensasjon,jf.pbl Ensøknadomfradelingavtomtkankunfremmesavhjemmelshavertileiendommen,personer somgjennomrettskraftigdomerkjentsomeiertildendelenaveiendommensomønskesfradelt ogpersonersomharinnløstfestegrunnetterlovomtomtefeste,jf.matrikkellova 9.Dersomen eiendomerseksjonert,ogdermedbeståravmangeeiere,måallesameieresamtykkeisøknaden. Detkanderforværevanskeligereåskilleuttomt(er)forutviklingietsameieenndetvilværefor eiendommermedfåprivategrunneiere. Utoverlovenstillerdegjeldendekommuneplaneneogdelplanenekravtilforholdsommåværepå plassforatdelingssøknadenskalgodkjennes,somblantannetplasseringavtomt,topografi, atkomstforhold,uteoppholdsarealogforholdtilnærområdetsbebyggelsesstruktur.entillatelsetil tomtedelinginnebærerautomatiskenprinsippgodkjenningforåbyggepåtomten.ensentral vurderingvedgodkjenningavdelingssøknadenerderforåavklaretomtensbebyggelighet. 21

36 # 22

37 3.# Metode#og#gjennomføring## Dettekapitteletredegjørforvalgavmetodeogforskningsdesignknyttettildenne masteroppgaven.derettervileventuelleproblemstillingerrundtforskningsetikkvurderes,i tilleggtiloppgavensvaliditetogrelabilitet. 3.1# Forskningsdesign# Tidligiforskningsprosessenmådettasstillingtilhvasomskalundersøkes,hvemsomskaldeltai undersøkelsen,samthvordanundersøkelsenskalgjennomføres(johannessen,christoffersen,& Tufte,2016).IfølgeJacobsen(2015)vilulikeproblemstillingerhabehovforulikforskningsdesign. Imetodelitteraturenskillesdetmellomkvalitativeogkvantitativemetoder(Johannessenetal., 2016).Detteertoforskjellige,menlikestilte,måteråsamleinformasjonpåogkombineresgjernei etforskningsprosjekt.hvilkenmetodesomegnersegavhengeravhvaslagsinformasjonsomskal innhentes(jacobsen,2015).idenneoppgavenerdetsamletinnenkombinasjonavkvalitativeog kvantitativedatagjennomintervjuer,dokumentanalyserogdetaljertearealanalyser. Vedvalgavforskningsdesignbledettattstillingtilomundersøkelsenskulleværeekstensiveller intensiv,detvilsiomoppgavenskullegåibreddenelleridybden.idenneoppgavenerdet benyttetetintensivtdesign,somervelegnettilåbelyseproblemstillingerderendykkerdyptog forsøkeråkartleggeforholdetmellomindividogkontekst(jacobsen,2015). Undersøkelsesmetodenpassergodttiletcasedesign,derdetinnhentesmyeinformasjonomett ellerflerecasegjennomdetaljertogomfattendedatainnsamling(johannessenetal.,2016). 3.2# Metodevalg## Gjennomkvalitativmetodeønskerenåforståellerbeskrivehvordanmenneskeroppfatterengitt situasjon(johannessenetal.,2016).hovedtyngdenidenkvalitativemetodenliggeri helhetsforståelsen(olsson,2011).enkonsentrerersegomfåstudieobjekter,ogåfåavdekket mestmuligvariertinformasjonomdisse.menskvalitativforskningavdekkerhvorfornoeskjer, søkerkvantitativanalyseåavdekkeatnoeskjer.kvantitativmetodekjennetegnesved formaliserteprosedyrerforinnsamlingoganalyseavdata,ogdeterutvikletspesielleprosedyrer foranalyse(johannesenet.al.2016).detsamlesgjerneinnenstormengdetallmaterialeforå kunnelesesammenhenger,tendenserogforåtolkeutbredelsenavoppfatningerogholdninger.å tilnærmesegproblemstillingenmedbrukavflereforskjelligemetoderkalles 23

38 24 metodetriangulering (Olsson,2016).Dersomdekvalitativeogdekvantitativemetodeneutfyller hverandre,kanensliktilnærmingføretilmerfullstendigedataogmerdetaljertkunnskap.med dettesomutgangspunktbledetvalgtåbenytteenkombinasjonavkvalitativogkvantitativ tilnærming # Hvordan#vil#de#kvalitative#og#de#kvantitative#metodene#supplere#hverandre?## Detervanligåtaibrukbådekvalitativeogkvantitativemetoderforåløseenproblemstilling.De kvalitativemetodenekanværebehjelpeligforåforståtallenesomerinnhentetmedkvantitativ metode,ogmotsattkandekvantitativemetodeneunderbyggeresultatenefradekvalitative analysene(olsson,2011).dennetypemetodetrianguleringkankompensereforeventuelle svakheterideanvendtemetodene. Kvantitativmetodeegnersegbestnårvihargodforhåndskjennskaptildettemaetviundersøker, ognårproblemstillingenerrelativtklar(jacobsen,2015).dersomeninnledningsvisikkeharklar innsiktogforståelseavtemaet,erdetengodidéåbegynnecasestudietmedintervjueretterfulgt avkvantitativeanalyseravdata.hensiktenmedintervjuenekanblantannetværeåorientereseg omaktuelletyperdatasomkanbelyseproblemstillingen(olsson,2011).figur'4nedenfor illustrererhvordankvalitativetilnærmingerkanutviklenykunnskapogantakelserfør gjennomføringavdenkvantitativemetoden. Figur'4:'Metodetriangulering'6'kvalitativ'tilnærming'før'en'kvantitativ'tilnærming'(Jacobsen,'2015) Kvalitativ tilnærming Utviklenye kunnskaperog antakelser,som dannerbasisfor: Fremgangsmåte forden kvantitative analysen Testingav omfangog mulighetfor generaliseringav kunnskap

39 Idettecasestudietblebådekvalitativeogkvantitativedatasamletinnogsammenlignetoppmot hverandre.kvalitativmetodeblebenyttetinnledningsvis,gjennomfleredybdeintervjuermed relevanteaktører.nykunnskapogforståelseavparameteresompåvirkereiendomsmarkedet dannetbasisfordenkvantitativemetoden,somvarenarealanalyseiprogrammeneeiendomsinfo oggeografiskinformasjonssystem(gis).figur'5illustrererhvordanmetodetrianguleringble bruktidennemasteroppgaven. ' ' Utviklenykunnskapogantakelser foråfinneuthvordanarealanalysen skalgjennomføres Kvalitativ metode Kvantitativ metode ' ' ' ' Sammenlignefunnfraarealanalysen medresultatenefraintervjuene,som igjendannerbasisforvidereanalyse Figur'5:'Oppgavens'bruk'av'metodetriangulering Resultatenefradenkvalitativemetodenblebruktunderveisiheleoppgaven,foråfremskaffe utfyllendeinformasjonogoppfatningersomkunnestøtteogutdypefunneneidekvantitative analysene. # 25

40 3.3## Litteraturstudie## Forskningsprosjektetstartetmedengjennomgangavtilgjengeliglitteratur,somdannetenviktig basefordenteoriogfunnsomoppgavenbyggerpå.detvarnyttigåundersøkehvaslags forskningsomfinnesrundtkraftledningerspåvirkningpåeiendomsverdiføregneundersøkelser bleiverksatt. Foråkartleggehvilkenteoriogaktuellemetodersomkunnebenyttes,bledetgjennomført samtalermedkontaktpersoneristatnettogprivateutbyggereforåfåenbedreforståelseavtema ogenutvidetbegrepsforståelse.dettegjordedetenklereåfinnerelevanteartiklerogandre publikasjoner.pågrunnlagavteorikartleggingenbledetvalgtutfireteoriområder,ref.kapittel2. Itabellennedenforerområdenemedtilhørendesøkeordpresentert. Teoriområder Eiendomsutvikling# Prising#av#eiendommer# Infrastrukturs#påvirkning# Båndlegging#av#arealer## Tabell'2:'Søkeord 26 Søkeord Eiendomsutviklingteori Realestatemodelling,Verdivurderingav eiendom,hedonicpricing,prisingav boligeiendom,regresjonsanalyser Impactofinfrastructureonproperty value Kommuneplan,Reguleringsplan, Grøntdragibyerogtettsteder Deterviktigåværekritisktildeninformasjonensominnhentes,spesieltdetsomfinnespå internett(olsson,2011).dedatabasenesomblevalgtforinnhentingavrelevantetidsskrifterog artiklervarderforhovedsakeligoria,bibsysoggooglescholar.søkemotoreneblevalgtforå fremskaffevitenskapeliglitteraturogtrykte/elektroniskesamlingerfrauniversitetsbiblioteketog Norskefagbibliotek.IfølgeOlsson(2011)vilbrukavslikedatabaserbidratilenkvalitetssikring, dadatabaseneselvkvalitetssikrerdentilgjengeligelitteraturen. Deterogsågjennomførtsøketterinformasjonutgittavstaten,på etterpublikasjonerbledetlagtvektpååfinnedokumenteravnyeredato.nve atlastjenesterhar blittbruktforåfåoversiktovereksisterendenettanlegg. KildeprogrammetEndNotetattibrukforåholdestyrpåogstruktureredekildenesomerbrukti oppgaven.programmetbidrartilåorganiseredereferansenesomerbrukt,slikatdeenkeltkan brukesvidereiskriveprosessen.

41 3.4# Casestudie## Yin(2014)presenterertoulikedimensjoneravcasestudier;enkelcase+ellerflercasestudie.En enkelcasestudietarforsegetenkelttilfelle,mensenflercasestudieserpåfleretilfellerinnenfor sammetema.bådeenkelcasestudierogflercasestudieregnersegtilåbelyseforholdder fenomenet kanværevanskeligåskillefrakonteksten(yin,2014). Idenneoppgavenbledetbenyttetettcase.IfølgeYin(2014)ansesdettesomenenkelcasestudie. Enkelcasestudiergirgodinnsiktietstedellerhendelse,daforskerengårdyptinniensituasjon ellerorganisasjon(jacobsen,2015).enenkelcasestudievilimidlertidværeetmersårbart casedesignennenflercasestudie,daenlegger alleeggeneiénkurv istørregrad.detvilderfor stillesstrengerekravtilargumentasjonforogrettferdiggjøringavvalgavcase(yin,2014).en annensvakhetvedenkelcasestudieeratdetkanværevanskeligereågeneraliserestatistiskfraen casetilandrecase(jacobsen,2015). Ifølge(Yin,2014)erdettrehovedtyperavdesigniencasestudie;1)deskriptiv(beskrivende),2) kausal(forklarende)og3)eksplorativ(utforskende).gripsrud,silkoset,andolsson(2004)har beskrevetdetrehovedformene; Deskriptivt#design:Endeskriptivcasestudietarsiktepååbeskriveetfenomenutfraetablerte teorieroghypoteser.islikestudiervilforskersomregelhaengrunnleggendeforståelseav temaet. Kausalt#design:Ietkausaltforskningsdesignliggerfokusetpåårsakssammenhengermellom variablerogfenomener,dermålsettingeneråpåviseårsakertilmønstre. Eksplorativt#design:Etutforskendedesignbenyttesitilfellerderforskerharlitekunnskapom temaet.liteerfastsattpåforhånd,ogproblemstillingenergjerneformulertmersomettema. Metodensikterpååutforskeetnyttområdeforåblikjentmedogforståfenomenet. Denaktuellecasestudienharenkombinasjonavdeskriptivtogeksplorativtdesign.Innledningsvis varikkekunnskapsnivåetpåetønskelignivå,ogdetvarderfornaturligåstartemedet eksplorativtdesign,dertemaetbleutforsketogforståelsenutvidet.deretterfikkcasestudienet deskriptivtdesign,dersituasjonenbeskrivesogsammenhengermellomulikevariablervurderes. Detvaridensistefasendenkvantitativeundersøkelsenblegjennomført. 27

42 Utvelgelsenavcasekan,ihenholdtilJohannessenetal.(2016),gjøresstrategiskellertilfeldig.I denneoppgavenvardetikkeaktueltågjennomgåenslikutvelgelsesprosess,dacasetvarfastsatt påforhånd.detaktuellecasetblevalgtpåbakgrunnavstatnettsønskeomåundersøkeforhold rundtetledningsstrekksomståroverforenomlegginginærfremtid # Dokumentstudier# Itilknytningcasestudietbleoffentligedokumentergjennomgåttoganalysert.Ettersom dokumentgjennomgangeranbefaltsomenforberedendeaktivitet(olsson,2011),bledetiforkant avintervjuenegjennomførtengrundigkartleggingavdeaktuellekommuneplaneneog reguleringsplanene,samtenvurderingavområdetseiendomsstruktur.gjennomdeulike intervjuenehardetdukketoppinformasjonsomhargjortdetnødvendigmedyttligere dokumentstudier.detharsliksettpågåttenkontinuerligdokumentanalysegjennomarbeidet medoppgaven.tabellennedenforgirenoversiktoverdedokumentenesomblegjennomgått. Dokumenter Kommuneplaner# + Samfunnsdel + Arealdel + SmåhusplanenOslo## Reguleringsplaner# + Reguleringsbestemmelser + Plankart# Interne#dokumenter#(Statnett)## Eiendomsinfo# Analyse#av#tomtepriser,#Bærum#kommune# Stortingsmeldinger,#Olje9#og#Energidepartementet## # Tabell'3:'Dokumentanalyse ' ' # # 28

43 3.4.2# Intervju# Oppgavenskvalitativemetodeblegjennomførtiformavintervjuermedaktørersomarbeidertett påeiendomsutviklingogeiendomsomsetning,itilleggtilfagetatenstatensstrålevernforåfåfrem etrelevantfaktagrunnlagnårdetkommertilstrålingsfare.intervjuenedannerhovedgrunnlaget forforståelsenavinfrastrukturspåvirkningpåbolig+ogeiendomspriser. Utvelgelse&& Vedforberedelsenavintervjubledettattstillingtilhvormangeinformantersomvillevære nødvendigforåfåbelystproblemstillingenpåbestmuligmåte.teorienpresentereringenøvre ellernedregrenseforantallintervjuerellerobservasjoner,menunderstrekerhellerviktigheten avåskaffeetrelevantutvalgavinformanter(johannessenetal.,2016).iforbindelsemeddenne masteroppgavenbledetgjennomført7dybdeintervjuer,derhvertintervjuvartefraéntilenogen halvtime.tabell'4viserenoversiktoverhvilkepersonersomerintervjuet,rolleogarbeidssted. Innledningsvisstartetutvelgelsesprosessensomenstrategiskutvelgelse detvilsivalgav informanterbasertpåhensiktsmessighet.etterhvertsomdetbletilegnetmerkunnskappå områdetogoppgavenbegynteåtaform,vardettydeligereåsehvoroppgavenhaddehullog mangletinformasjon.gjennomintervjuenebledettipsetomandreinformantersomburde kontaktes,somblantannetenrepresentantfraeiendomsverdi,reguleringssjefenibærum kommuneogtidligerefagansvarligistatensstrålevern.detterefererjohannessenetal.(2016)til som snøballmetoden,derinformanterrekrutteresvedatforskerforhørersegmedpersoner somhargodkunnskappåområdet.rekrutteringavinformanterblefortrinnsvisgjortvia , menogsånoenviatelefon. Intervjuobjekt Rolle Arbeidssted Siri#Revelsby# Prosjektleder Statnett Lars#Klæboe## Tidligerefagansvarlig StatensStrålevern Kjell#Seberg# Reguleringssjef BærumKommune Anne#Sofie#Bjørge# Arkitekt,regulering BærumKommune Camilla#Florvaag# Områdeutvikler BærumKommune Lise#Wiik# Salgsleder JM Mats#Kvarud# Tabell'4:'Intervjuobjekter,'rolle'og'arbeidssted Eiendomsmegler,daglig leder Krogsveen 29

44 Form& Detblehovedsakeligbenyttetsemi+strukturerteintervju,medutgangspunktienintervjuguide sombleutarbeidetogsendttilinformanteniforkantavintervjuet.intervjuguidenefinnesi Vedlegg'1.Pådennemåtenfikkinformantenmulighetentilåforberedesegførsamtalen.En intervjuguidekanbidratilmerutfyllendesvar,dadetikkeersikkertatinformantenhuskeralt midtiselveintervjusituasjonen.densemistrukturerteformenåpnetforattemaer,spørsmålog rekkefølgekunnevariere,noesomifølgejohannessenetal.(2016)skaperstørrefleksibilitetenn ietstrukturertintervju. Itilleggtildesemistrukturerteintervjuenebledetgjennomførtetparustrukturerteintervjuer, meriformavsamtaler.detvargjennomdissesamtaleneatoppgavenbleavgrensetogvinkleti denretningdengjorde.samtalenebleholdtmedenrepresentantfrabærumkommuneogole LundeiStatnett. Gjennomføring& Samtligeintervjuerblegjennomførtansikt+til ansikt.dettevaråforetrekkefremforintervjuvia telefon+eller ,dafysisknærhetiintervjusituasjonenåpnerforentett,dynamiskog informasjonsrikkommunikasjon(jacobsen,2015).denneformenleggerogsåtilrettefortillitog åpenhetmellomintervjuerogrespondent. Foråkunnegjengikorrektinformasjonpåbestmuligmåte,vardetønskeligågjørelydopptakav intervjueneforsååtranskriberedemfulltut.ettersomengodsamtalekreverøyekontakt,børalle intervjuerideeltsetttasopp(jacobsen,2015).lydopptakvilogsåkunnegjøredetletterefor intervjueråfangeoppkroppsspråk.lydopptakforutsetterimidlertidatrespondentensamtykker tilåblitattopp. Deflesteinformantenehaddeingenproblemermedåblitattopppålydbånd.Eninformantønsket ikkeåblitattopp,ogdetbledatattnotaterunderveisiintervjuet.ifølgejohannessenetal.(2016) ertidenrettetterintervjuetkritiskidissetilfellene.dettefordiinformantenoftekommermed utsagnogbeskrivelsersomintervjuerikkerekkeråskrivened.detvartydeligatdennetidenikke blebruktgodtnok,itilleggtilatinformasjonenikkeblebearbeidetumiddelbartettermøtet,da ferdigbehandletintervjuikkevarliteinnholdsriktsomtidligereintervjuer. 30

45 Vedetttilfellefungerteikkelydopptaket.Jegstoltelittblindtpåopptaket,tokingennotater underveis,ogmistetderformyenyttiginformasjon.herburdejeghasjekketatopptakeren fungertepåforhåndogtestetsammenmedinformantenførintervjuetstartet.dettemedførteat resultatenefradetteintervjuetilitengradblebenyttet.'' 3.4.3# Arealanalyse## # Delanalyse&1%&mulighet&for&utvikling& # Foråavdekkeutviklingspotensialettilarealetsomeventueltvilfrigjøresvednedleggelseav kraftledningenvardetnødvendigågjennomføreenarealanalyseavdetaktuelleområdet.idenne sammenhengenvardethensiktsmessigåbenyttegeografiskeinformasjonssystemer(gis)og programvarenarcmap10.4.arcmapkanbenyttesforkartbaserteanalyser,ogkanvedhjelpav geografiskedatafremstillerelasjonerblantforskjelligegeo+objekt(esri,2016a).tabell'5 beskriverviktigebegreperogfunksjonerimetodikkensombenyttesvidereimetodebeskrivelsen. Begrep FKB# Shapefil# Spatial#join## Clip# Tabell'5:'Beskrivelser'av'begreper'i'GIS Beskrivelse Felleskartdatabaseerensamlingavde mestdetaljertekartdataene(kartverket, 2016).Tilsammenutgjørdataenedet offentligekartgrunnlaget. Hvershapefilrepresentererulike vektorfunksjoner(linjer,punkt, polygoner)forgeografiskedata,somfor eksempelveier,innsjøer,grenserog fotavtrykktilbygninger(esri,2016b). Verktøyforåslåsammendataenefraen shapefiltilenannen(esri,2016c) Funksjonsomavgrenserdatafraen shapefilgeografiskinnenforenanne shapefil. 31

46 Innhentingavdata ForågjennomføreanalyseninnenforstudieområdetbledethentetinngeodataforBærum+og Oslokommune.DataenblehentetinnfraKartverket,StatnettogkartdatabasentilInstituttfor planleggingogarkitektur. Datasett Kraftledning#linje# FKB#eiendomsflater# FKB#bygningsflater# Tabell'6:'Datasett'importert'i'GIS ' Kilde Statnett Kartverket NTNU Fremgangsmåte Førstestegianalysenvaråbrukefunksjonen clip tilåavgrensedataeneinnenfor analyseområdet.ettersomkraftledningenharetbyggeforbudsbeltepå38meter(19metertilhver side)dannetdetteselveanalyseområdetsgeografiskeavgrensning.foråhaetvisst slingringsmonnbledatasettene,herunderfkbeiendomsflaterogfkbbygningsflater,avgrenset innenforet40metersbelterundtkraftledningen. ViderebleFKBbygningsflatermodifisertytterligere.Førstbledetopprettetetnyttfeltiattributt+ tabellen(somviseralleegenskapenetilhverenkeltbygning)hvorarealetbleberegnet,føralle bygningspolygoneneblekonverterttilbygningspunkt.etutsnittavbygningspunktmed tilhørendeeiendomsflatererillustrertifigur'6.dettevarnødvendigfornestesteg, spatialjoin, hvorbygningspunkteneblesammenstiltmedeiendomsflateneforåfremstilledeberørte eiendommenemedtilhørendeforekomstavbygninger.detteblegjortforåkunneavdekkehvor stordelaveiendommenesomerbebygd. 32

47 ± Bygningspunkt Eiendomsflater 1:2 500 Figur'6:'Illustrasjon'av'sammenstilte'bygningspunkt'og'eiendommer'innenfor'en'del'av'analyseområdet SistestegiGISvaråeksportereresultatetitabellform.Resultatetfra spatialjoin avbygningerog eiendommermedførteatbådebygnings+ogeiendomsareal,medflereegenskaper,varfremstilti énogsammeattributt+tabell.detvarimidlertidikkemuligågjennomføreselveutregningenigis, sidenenkelteeiendommerhaddeforekomstavflerebygning(noesomresulterteiflere attributterpereiendom).# Dadataenevareksportertogfremstiltitabell,varnestestegiarealanalysenåundersøkehvade enkelteeiendommenevarregulerttilikommuneplanensarealdel.deenkeltegårds+og bruksnumrenemåttesjekkesoppmotarealdelenmanuelt.itilleggvardetinteressantåsehva slags type eiersomeroppført;privat,statlig,kommunalosv.foråfremstilledissedataeneble programvaren Eiendomsinfo benyttet.tilsluttbletomtenesutnyttelsesgradberegnet(%bya) ogrestpotensialetilutviklingutfrakommunenesrespektiveareakrav. 33

48 Kvalitetssikringogavvik DataenesomblefremstiltiGISblekvalitetssikretmotwww.kommunekart.com. DetteerentjenestesomgirkartinformasjonoverulikekommuneriNorge,blantannet reguleringstiltak,eiendomsinformasjonogtilgangtileiendomsregistre(norkart,2017).detvar noenarealavvikmellomdetoverktøyene,mellom1og#60kvadratmeter.detblevalgtåbenytte arealenesomblefremstiltigis. Etannetavvikvarantallbygningerianalyseområdet.Konverteringenavbygningspolygontil punktmedførtenoeforflytningavenkeltebygningspunktiforholdtilbygningspolygonenes opprinneligeplassering.dettemedførteatca.5%avbygningenesomvarlokalisertpådeberørte eiendommerbleutelatt.konsekvenseneavdetteregnesimidlertidikkesomvesentlige,daavviket iallhovedsakoppstoiyttergrenseneavanalyseområdet. Vednærmereundersøkelsepåeiendommenesomvistepotensialfordelingitabellen,vistedet segatnoenavområdenesomerregulerttilboligbebyggelseikommuneplanenerregulerttil veiareal.andrevistesegåværeregulerttil annetfellesareal eller lekeareal ireguleringsplan. Detvilsiatantall muligeenheter somkunneskillesutforeiendomsutvikling,ikkeerreeltialle tilfellene.denneanalysenerhovedsakeligentallknusing,ogforåfåetmernøyaktigresultatvilen værenødttilåsenærmerepåhverenkelteiendomogdobbeltsjekkebådereguleringogegnethet. ' ' & 34

49 Delanalyse&2& &Skjulte/båndlagte&verdier& # Kraftledningenbåndleggerarealiområdermedstortutbyggingspressoghøyetomtepriser.Deter derforavinteresseågjøreetøkonomiskestimatavklausuleringsområdetpådearealenesomer avsatttilboligutbyggingikommuneplanensarealdel(kpa).detteverdiestimatet#eravinteresse somvurderingsgrunnlagvedetableringelleroppgraderingavnykraftledning.denøkonomiske verdienavtomtearealetmåvurderesmotmerkostnadenvedåleggekraftledningenibakken. Utbyggingspotensialebleidenneanalysenavgrensettilågjeldeboligutbygging.Detblederfortatt enforutsetningomatdeterarealeravsatttilboligbebyggelse,kombinertformålog fritidsbebyggelseikpasomharutbyggingspotensiale.# DelanalysenbleavgrensettilarealenekraftledningenbåndleggeriBærumkommune.Resultatet ogkonklusjonenavanalysenersammenlignbarfordendelenavtraseensomgårgjennomoslo, mengeodatafraoslokommunebleikkegjorttilgjengeligvederlagsfritt.dennedelenavtraseener derforikkeanalysertnærmere. Innhentingavdata ForågjennomføreanalyseninnenforstudieområdetbledethentetinngeodataforBærum+og Oslokommune.DataenblehentetinnfraStatnettogBærumkommune. Datasett Kraftledning#linje# Kommuneplanens#arealdel,# Bærum## Tabell'7:'Datasett'importert'i'GIS'(2) Kilde Statnett BærumKommune Detvargeodataenefrakommuneplanensarealdelsomblebenyttetianalysen.Dersomdet foreliggerreguleringsplanersomikkeerioverenstemmelsemedkpa,erdetteikketatthøydefor idenneanalysen.dataenfrakpainneholdtpolygonforallearealformåletterkpa.videremåtte dedearealenesomharutbyggingspotensialeskillesut.ingenavdeberørtearealenevaridette tilfelletregulerttilkombinertbebyggelseoganleggellerfritidsbebyggelse,ogdetblederforkun bruktarealregulerttilboligbebyggelse. 35

50 Fremgangsmåte Foråselekterearealmedutbyggingspotensial,varførstestegåopprettekraftledningens klausuleringsbeltepå38meter.vedhjelpav clip blealleflaterregulerttilboligbebyggelse innenforklausuleringsbeltetklippetut.figur'7illustrererkraftledningenmedklausuleringsbeltet, ogtreavfelteneunderledningensomerregulerttilboligbebyggelseikpa.videreblearealetpå hvertavdissefelteneberegnetogsummert. 36 ' Figur'7:'Utsnitt'fra'GIS,'kraftledningen'og' arealer'regulert'til'boligbebyggelse Sistestegianalysenvaråberegnedeøkonomiskeverdienebundetoppideberegnedearealeneut fraengjennomsnittligtomteverdiibærumkommune.detervanskeligåfåfyldigstatistikkpå kvadratmeterprisfortomtegrunn,dadetersværtfåenkelttomtertilsalgs.tomterselgessom regelsomutviklingstomtertilprofesjonelleaktører,ogdetervanskeligåskilleuttomteverdisom sammenligningsgrunnlag.ietforsøkpååhenteutkonkreteverdier,bledettattkontaktmed Eiendomsverdi.Eiendomsverdiregistrerertomteomsetningerbasertpåomsetninger,menleverer imidlertidikkeestimaterpåtomteverdier.gjennommailkorrespondansemedenrepresentantfra Eiendomsverdikomdetfrematdetomsettessværtfåtomter,spesieltiBærum+ogOslo kommune,ogatdetomtenesomomsettessomregelselgessomendelavenpakke.detville derforværevanskeligåestimeretomteverdieriområdet. ' DetomtenesomerannonsertpåFinn.noersåfå,ogimangetilfellerlitesammenlignbare,slikat etmerrelevantdatagrunnlageråbaseretomteverdipåsalgsverdiforboligfratrukketalle kostnadertilfortjeneste,reguleringogoppføring.berverdivurderingasharforetattnettoppen slikanalysepåvegneavbærumkommune,basertpåmarkedsforholdperdesember2016.dette erenoverordnetanalyseavgjennomsnittligetomtepriserforboligformål(eneboligerog tomannsboliger)ibærumkommune(berverdivurderingas,2016).tomteprisenesom

51 fremkommeravanalysentilsvarernominellsalgssumfratrukkettotalebyggeomkostningerog prosjektgevinst(berverdivurderingas,2016).dissetallenebledobbeltsjekketmedjmnorge, somutviklernybyggibærumogoslovest,førdeblelagttilgrunnidenneoppgaven. 37

52 3.5# Forskningsetikk#og#kvalitet#på#innhentet#data# 3.5.1# Forskningsetikk# Forskningsetikkdreiersegometbredtspekteravprinsipper,reglerogretningslinjersommå vurderesvedinnhentingavinformasjon(johannessenetal.,2016).dennasjonale forskningsetiskekomitéforsamfunnsvitenskapoghumaniora(nesh)harutarbeidet retningslinjerforforskningsetikk.ioppgavenerfølgendeforskningsetiskekravtatthensyntil:(1) informertsamtykke,(2)kravtilprivatlivog(3)kravpååblikorrektgjengitt.informantenehar fåttfullstendiginformasjonomhensiktenmedstudieneoghvordandataenebenyttes.deter hellerikkepublisertsensitivellerprivatinformasjonominformantene. Kravetomåblikorrektgjengittinnebæreratresultateneskalpresenteresfullstendigogiriktig sammenheng(jacobsen,2015).spørsmåleneblederforsendttilinformanteneiforkantav intervjuetslikatdekunneforberedesegpåspørsmålene.itilleggerintervjuenetranskribertfullt ut.transkripsjonenerikkevedlagtavhensyntilinformantene. Iforbindelsemedtilgangtilrelevantedataformasteroppgavenbledetundertegnetenavtaleom konfidensialitetmellomstudentenogstatnett. Foråvurderekvalitetenpåundersøkelsenerdetviktigåkunneværekritisktilsineegnekilder. Deninnhentedeempirienbørværegyldigogrelevant(valid),samtpåliteligogtroverdig(reliabel) (Jacobsen,2015).Somtidligerenevntkandetåbenyttebådekvalitativeogkvantitativemetoder bidratilåkvalitetssikredeninnhentedeinformasjonen # Validitet#og#relabilitet# Oppgavensvaliditetrepresenterdataenesgyldighetogrelevans.Meddettemeneshvorvidtden empiriensominnhentesgirsvarpåoppgavensspørsmål(jacobsen,2015).ifølgejacobsen(2015) skillervitenskapeligmetodemellominternogeksterngyldighet,derinterngyldighetinnebæreri hvilkengradvikantrekkekonklusjonerpådetinnhentededatagrunnlaget,mensekstern gyldighetsiernoeomhvorvidtdataenekangeneraliseres.yin(2014)beskriverinterngyldighet somatdetsommålesmåharelevansfordeproblemstillingenedetforskespå.idenne masteroppgavenvilproblemstillingogforskningsspørsmålderforutgjøregrunnlagetfor innhentingavalldatainnsamling.eksternvaliditetgårutpåatdemålingenesomgjennomføres 38

53 skalkunnegjeldeogsåiandresammenhenger(yin,2014).denaktuellecasestudienbasererseg kunpåettcase,noesomhargjortdetutfordrendeåoppnåeksternvaliditetdafunneneikke sammenlignesmedlignendecase.metodenforåinnhentedata,hvorenserpåpotensialetfor fradelingpåhverenkelteiendom,errelevantforallekraftledningergjennomtettbebygde områder.metodenbruktavberverdivurderingaserogsåadekvatdersomenharettilstrekkelig datagrunnlagforomsetningsverdipåeiendommeridetaktuelleområdet. Atoppgavenerreliabelinnebæreratdeinnhentededataeneertilåstolepå(Jacobsen,2015). Hvortroverdigundersøkelsenervilavhengeavhvilkedatasomerbrukt,hvordandataenehar blittsamletinnoghvordandeerbearbeidet(johannessenetal.,2016).dersomengjennomfører gjentatte,uavhengigeundersøkelsersomvisertilnærmetliktresultat,kanundersøkelsens pålitelighetfremståsomsterkere.enannenmåteåtestedataenestroverdighetervedatflere forskereundersøkersammefenomen.dataenesomerinnhentetgjennomdenkvantitative arealanalysenerdobbeltsjekketgjennomflereverktøy,ogansesderforsomtroverdige. # 39

54 4.## Casebeskrivelse# Høyspentledningen Hamang+Bærum+Smestad er12km.lang,ogstrekkersegmellomhamang+ ogsmestadtrafostasjon.kartetoverbærum+ogoslokommuneviserdeneksisterende ledningstraseen,markertsomenrødlinje,meddetotrafostasjonenesomendepunkteravlinjen (Figur'8).LedningengårogsåinnomBærumtrafostasjonnord+vestforHaslum.Fornyelseav Bærumtrafostasjoninngåriprosjektet.Ledningenharidagenkapasitetpå300kV,ogskalsom endelavnettutviklingenistor+oslooppgraderestilenkapasitetpå420kv.statnettarbeidernå medåutviklekonseptalternativeroggjennomføredenødvendigeutredningeneforprosjektet. Arbeidetmeddeulikeutredningenevilpågåiallefallutåret(Revelsby,2017).Nårdetteergjort mådetsøkeskonsesjonhosnve.forbindelsenvilantakeligvisikkeståferdigføromtidligsttiår (Revelsby,2017). Ledningenbleoppførtrettetter2.verdenskrig,rundt1948,ogdetvarpådettetidspunktetstort settkunskog+oglandbruksarealeribærum.idagerdetetavnorgesmesttettbebygdeområder (Revelsby,2017).Dettebyrpåflereutfordringermedhensyntiloppgraderingen.BådeiOsloog Bærumerdetfånaturligetraseerfornyeluftstrekk,ogvedoppgraderingerStatnettnødttilå utredeulikekonseptuelleløsninger.detteomfatterblantannetkabeligrøft,kabelitunnel,ny luftledningellerenkombinasjon.dersomenskalkombinereluftledningogjordkabelpåsammen strekning,krevesen muffestasjon,enstasjonderjordkablerogluftledningerkoblessammen (Revelsby,2017). KraftledningenHamang+Bærum+Smestaderetprioriterttiltakinettplanen.Foråsikreat kraftnettetkanhåndtereforbruksveksten,vildetværegunstigåfåpåplassdenneforbindelsen tidligiperioden(statnett,2011),daoppgraderingavkraftledningenvilsikreøktkapasitetinntil byen. 40

55 ± Bærum trafo Smestad Hamang 1: ' Figur'8:'Ortofoto'av'kraftledningstraseen'gjennom'Bærum6'og'Oslo'kommune # 41

56 4.2# Båndlagte#arealressurser## Etavdeviktigstetiltakeneforåreduseredenegativevirkningeneavenkraftledning,eråvelge riktigtrasé(energidepartementet,2012).nettplaneninnebærerbådeoppgraderingav eksisterendeledningsnett,ogutskiftningavgamleledningerderenoppgraderingikkeermulig. Hovedstrategieneråbenytteeksisterendearealervedoppgraderingavstrømnettet,menderen allikevelblirnødttilåleggeheltnyeledninger,mådetogsåutredesalternativetrasévalg.detteer tilfelletfordetaktuellecasethamang+bærum+smestad,derdagensledningerernødttilå erstattesforåkunnehevespenningen(statnett,2011).vedenspenningsoppgraderingkanheller ikkeeksisterendemasterbenyttes(revelsby,2017).pågrunnavplassmangeliosloogbærumvil detikkeværemuligåbrukedeordinære420kv+mastene,deblirforstore.dersomdetskallegges nyluftledning,måandremastetypersomegnersegforbynærestrøkderforvurderes.veden vurderingavalternativetraseerogløsninger,måarealdisponering,eiendomsverdierog samfunnsnyttenvedomdisponeringaveksisterendetrasévurderes. Stortingetharbesluttetat420kVskalføresgjennomluftledninger,menenkeltestedermå allikeveljordkabelvurderessometalternativ.detgjelderspesieltibystrøkogtettbebygde områder(energidepartementet,2012). Statnettharutarbeidetenenkelanalysesomviserhvilkearealkategorierdeneksisterende ledningstraséopptar,basertpågjeldendereguleringsstatus.figur'9og10illustrererfordelingen avarealformålenemellomtrafostasjonene. 42

57 Arealformål,#Hamang#trafostasjon9Bærum#trafostasjon# 1% 8% 25% 23% 15% 28% Vann Samferdsel Dyrketmark Åpenmark Skog Bebygget Figur'9:'Arealformål,'Hamang6Bærum'(Statnett'v/'Bjørnsrud,'2016) ' DetmesteavtraseenmellomHamang+ogBærumtrafostasjoninngåriarealkategorien Åpen mark.kartverket(2014)definerer åpenmark som Arealressurskartlagt'areal'som'ikke'er' jordbruksareal,'skog'eller'myr.'åpenfastmarktrengerikkenødvendigvisværeubebygdareal. Blantannetblirlandbrukseiendommerogtunidagklassifisertsomåpenmark,itilleggtilåpne grønneområder,gruslagteområder,steinbrudd,randsoneretc.(norskinstituttforskogog landskap,2013).dennearealtypenermedandreordsværtåpenoggenerell. FraHamangtrafostasjonogfremtilGjettum,strekkerkraftledningenseghovedsakeliggjennom områderregulerttilgrønnstrukturelleroffentlig/privattjenesteyting.sistnevnteomfatterblant annetbærumsykehusogmartinahansenshospital.igjettumområdeterstoredeleravde berørtearealeneregulerttilboligbebyggelse.frahaslumogopptilbærumtrafostasjonerdet mesteavarealregulerttillandbruksområder,naturvern,friområderoggrønnstruktur.noen områderregulerttilboligbebyggelseerogsåberørt. 43

58 Arealformål,#Bærum#trafostasjon9Smestad#trafostasjon# 0% 8% 56% 12% 14% 10% Vann Samferdsel Dyrketmark Åpenmark Skog Bebygget Figur'10:'Arealformål,'Bærum6Smestad'(Statnett'v/'Bjørnsrud,'2016) DeterhovedsakeligmellomBærum+ogSmestadtrafostasjonathøyspentledningenopptar alleredebebyggetareal.deterhersnakkomtettbebygdesmåhusområder,beståendeav fortrinnsviseneboliger,tomannsboligerogrekkehus # Arealkategorier## Foråvurdereomkraftledningenskalleggessomjordkabel,mådetsynliggjøresogberegnesat merkostnadenkanforsvaresutifraklaresamfunnsøkonomiskefordelerellerfrigjøringav verdifulltomtegrunnietsliktomfangatdetteoverstigermerkostnaden.detkanforeksempel værefrigjøringavarealtilsykehus,skolerellerandreoffentligeformål.viharogsåsettatarealeri nærhetenavkollektivknutepunktkangiromforstørreboligutviklingsprosjektersomigjenkan betalemerkostnadenvedjordkabel. Kraftledningenbåndleggeridagseksulikearealkategorier: Bebygget:Deteravinteresseåsehvormangeavdeberørteeiendommenesomfårfrigjortet potensiale,entenvedtomtedelingellervedfortetting. 44

59 Dyrket#mark:Ledningstraséoverdyrketmarkvilisegselvikkeinnvirkepåarealbruken,da dyrketmarkerbåndlagtavandrehensyn.traseenersomregelendelavetstørreubebygd områdesomkanutnyttesuavhengigavomkraftledningengårderellerikke. Vann:Vannogbekkedragutgjørensværtlitendelaveksisterendetrasé,ogansesuaktueltsom byggeområde.hervilvassdragsvernogrekreasjonsverdierblivurderthøyt. Åpen#mark:Nårdetgjelderåpenmark,erdetavinteresseåkartleggenærmerebrukenog reguleringsstatusenpådeområdenesomerkategorisertsomåpenmark,forågjøreenmer detaljertanalyseavmuligutnyttelseavdisseområdene. Skog:Forskogarealerkandetværeavinteresseåsepåhvorledesdisseinngårivernesonerog hvilkebetydningdeharforrekreasjonsformål. Samferdsel:Foråvurdereområdetsomarealreserveietsamfunnsnyttigperspektiv,erdetav interesseåskilleutåpnesamferdselsarealerfraveitraseer,somforeksempelparkering. # 45

60 5.## Caseanalyse#og#funn# Idettekapitteletpresenteresogdrøftesresultatenefraarealanalysenogintervjuene.Detblirlagt fremenkonklusjonunderhvertdeltema. # 5.1# Arealanalyse## Forskningsspørsmål'1:'Hvilke'arealressurser'blir'frigjort'ved'nedleggelse'av'kraftledningen' Hamang6Bærum6Smestad,'og'hvordan'kan'disse'utnyttes?' 5.1.1# Beskrivelse# Formåletmeddenkvantitativeanalyseneråkartlegge,beregneogvurderepotensialefor alternativbrukogeventuellutbyggingavarealenesomdeneksisterendekraftledningstraseen opptar.resultateterpresentertiformaveteiendomskartovertraseenmedenoversiktoverde eiendommersomerberørtavkraftledningstraseen(figur'11).eierforhold,størrelseogutnyttelse erpresentertitabellform(vedlegg'2),ogmuligrestpotensialeerberegnetpåbakgrunnibærum+ ogoslokommunesnormkravforutnytting.bådeibærum+ogoslokommunegårkraftledningen hovedsakeligoverområderregulerttilbolig,dersmåhusbebyggelseutgjørhovedtyngdenav bebyggelsen.småhusbebyggelseinkluderereneboliger,tomannsboligerogrekkehus. Kraftledningengårogsåoverlandbruksområder,friområderogområderdisponerttiloffentlig formål. 46

61 ± 0 0,5 1 2 Kilometers Figur'11:'Kart'over'kraftledningen'gjennom'Bærum6'og'Oslo'kommune,'med'berørte'eiendommer'og'bygningspunkt' (GIS) Analysenpresenterermuligeenhetersomkanutviklesvedtomtedelingdersomkraftledningen fjernes.landbruksområdererikkevurdertsommuligutbyggingsområde,dautbyggingavslike områdererbåndlagtpågrunnavjordvern,ogikkepågrunnavkraftledningen.områder disponerttiloffentligformålersummariskvurdert,dadisseidagliggersomarealreservefor sykehus,skolerogandreoffentligeformål.deleravtraseenvirkeridagsomnaturligeturdragog buffersonerinneismåhusbebyggelsen,ogarealutnyttelsenvedfrigjøringavdissearealeneer tematisertiintervjumedreguleringsavdelingenibærumkommune(kapittel5.5). Mulighetenforutviklingavdenenkelteeiendomberorpåstedligeforholdsomtopografiog adkomstmuligheter,eksisterendebebyggelsesverdiogplasseringpåeiendommen,samtpå grunneiersønske.krafttraseenkrysserflerehundreeiendommermedprivategrunneieresomvil havarierendeinteresseforutvikling,ogdettotaltsynliggjortepotensialekanikkepåregnes utvikletinærmestefremtid,menmåseesietlengretidsperspektiv.dataenesomfremkommerav analysengirenindikasjonpådeverdierogmuligheterdenenkeltegrunneierfårvedfrigjøringav krafttraseen,somdeteropptilhverenkeltåvurdereutviklingenav. Tegnforklaring Kraftledning Bygningspunkt Berørte eiendommer 47

62 Arealkrav&& Kommuneplanensarealdel(KPA)styrerarealdisponeringeniBærum+ogOslokommune. Kommuneneavklarerhovedtrekkeneiarealbrukengjennomarealdelen,mensreguleringsplaner detaljererogutfyllerdegenerellearealformåleneoversiktsplanengir(fiskaa,2014). Bærum(Kommune( Kravtilreguleringsplanerbleinnførti1924,noesomharresultertatdeeldreområdeneiøstre Bærumikkeerregulert,menbleisintidbygdutetterlokalebestemmelser(Bjørge,2017). Områdenefølgeridagkommuneplanensbestemmelser,mensvestreBærumistørregrader regulert.detfremgåravkommuneplanen ,tilhørendebestemmelserogretningslinjer forarealformål 23.1,attomtforfrittliggendesmåhusbebyggelse(eneboligerogtomannsboliger) ikkeskalværemindreennhenholdsvis800kvmog1400kvm(bærumkommune,2015).i henholdtil 26+2,skalgradavutnyttingikkeoverstige20%BYAforsmåhusbebyggelse. Rulleringavkommuneplanensarealdelfor erførstegangsbehandletoglagtuttil offentligettersyn.følgendeendringertilarealbruk,medhensyntiltomtestørrelsei småhusområder,erforeslått: 48 + enebolig:reduksjonavkravtiltomtestørrelse,fra800kvm.til600kvm. + tomannsbolig:reduksjonavkravtiltomtestørrelse,fra800kvm.perboenhettil1000 kvm.totalt(dvs.500kvm.perboenhet). Kravtilgradavutnyttingforsmåhusbebyggelseerforeslåttøktfra20+til25#%BYA(Bærum kommune,2017b). Offentligettersynvilavsluttesimai2017,ogplanenvilblisluttbehandletijuni2017(Bærum kommune,2017b).resultatetavbehandlingenvilpåvirkeutviklingsmuligheteneiområdetog analysenidennemasteroppgaven.vedlegg'3presentererderforenalternativtabell,med oppdatertarealkravpå600kvm. Oslo(Kommune( DeeiendommenekraftledningenberøreriOslokommunereguleresav Småhusplanen,somer enreguleringsplanforsmåhusområderiosloytreby(oslokommune,2013).hovedregelenfor eiendommenesomerunderlagtsmåhusplanen,erattomtestørrelsenskalværeminimum600# kvm.nettoareal.(oslokommune,2013).tomterunder600kvmkreverdispensasjonved fradeling,ogkanførstfradelesdersomdetforeliggerengodkjentsøknadomtillatelsefornytt

63 tiltak,elleratdetliggereneksisterendebygningpåeiendommensomønskesfradelt(oslo Kommune,2013).IhenholdtilOsloKommune(2013)tillatesdetinntil24#%#bebygd#areal# (BYA)pådenenkeltetomt.'' Nykommuneplan(samfunnsdelmedbyutviklingsstrategi)ersendtpåhøring. Byutviklingsstrategienskalleggestilgrunnnårarealdelenskalrevideressenerei bystyreperioden(oslokommune,2017).høringsfristener30.juni2017. KraftledningenHamang+Bærum+SmestadgårgjennometboligområdepåMontebelloførden enderitrafostasjonenpåhuseby.iutkastettilnykommuneplanharbyrådetlagtfremforslagtil seksnyeutviklingsområder,somblantannetomfattermontebello.deterplanlagtenutvikling sominkludererhusebyplatået,dertrafostasjonenliggeridag,ogområdetsomstrekkersegopp motdeleravsmåhusbebyggelsenrundtkraftledningen(oslokommune,2017).detfremkommer videreavforslagetatkommunenforventeratet betydeligutbyggingspotensial vilutløsesved nedleggelseavhøyspentledningen(oslokommune,2017) # Drøfting#og#funn# Figur'12viserkraftledningen,inndeltidedeletappenesomvilblianalysertidettekapittelet. Analyseneerdeltinnnummervis,fra1til10,oggjenspeileroppdelingenognummereringenpå figur'12.kartmedstørremålestokkforhverdeletappeerlagtivedlegg(vedlegg' ).disse karteneviserhvormangeeiendommersomharpotensialefordeling.karteneerogsånummerert etterhvilkedeletappedeutgjørpåkraftledningstraseen. 49

64 ± : Figur'12:'Oversiktskart'over'kraftledningen'med'deletapper'(GIS) ( Bærum(Kommune( 1.Hamang(trafostasjonI(Brynsveien((vedlegg(2.1)(( IområdetfraHamangtrafostasjontilBærumsveienberørerkraftledningenfordetmeste grønnstrukturogarealregulerttiloffentligformål(figur'13).herliggerstoreoffentlige institusjoner,sombærumsykehusogmarthahansenshospital.vedbærumsykehusgår kraftledningenoverstorearealersomidagbrukestilparkering(figur'14).parkeringsplassene kanomdisponeresogutviklestilyttligeresykehusformål.områdetliggergodttilrettesom utviklingsområde,menikkenødvendigvisforboligbygging.verdienavtomtenmåsesienstørre sammenheng,sominvolvererbådekommune,helseforetakogandreoffentligeinteresser. 50 (

65 Pådennestrekningenerdetliteromforfradelingavprivatetomter.Deterkunregistrertén eiendommedpotensialforfradeling.områdetliggerimidlertidgodttilforensamletutviklingi regiavstoreoffentligegrunneiere,dernedleggelseavkraftledningeneravvesentligbetydningfor enhelhetligplan. Figur'13:'Sykehusområdet'(KPA,'Bærum)' '''''''''Figur'14:'Parkeringsområdet'ved'Bærum'sykehus'(Google'maps)' 2.Brynsveien(I(Gjettum(stasjon((vedlegg(2.2)( ( FraBrynsveienstrekkerkraftledningenseggjennomrekkehus+ogvillaområderopptilGjettum stasjon.forbindelsengårlangsturdraget Gjettumstien,somerregulerttilgrønnstrukturiKPA. Avdeberørteeiendommeneerdetregistrertåtteenkelteiendommersomharmulighetforå fradele/utviklearealsomerberørtavkraftledningstraseen. Påtoavderegistrerteeiendommeneliggerdetstørreboligsameier,derarealethovedsakelig omfattertunogannetutearealtilknyttetboligene.deterlitesannsynligatdetvilfortettesnoe særligher. 51

66 KraftledningstraseenkrysseroverGjettumskole(figur'16).Detvilikkeværeaktueltmed boligutviklingpådenneeiendommen,mendersomskolenskullehabehovforåøkekapasiteten vildetværemuligåutvidedersomledningenfjernes. Figur'15:'Gjettum'skole'og'utviklingsområde'(KPA,'Bærum)' Figur'16:'Uteområdet'ved'Gjettum'skole'(Google'maps)' Samvirkeinstituttetseiendomerenstoreiendomregulerttilboligbebyggelseikommuneplanen. Nederstedelenavdenneeiendommenerberørtavkraftledningstraseen.Nedleggelseav kraftledningenkanøkekvalitetenogutnyttelsenaveiendommen. MellomBærumsveienogKolsåsbanen,krysserkraftledningensenterområdetpåGjettum,som alleredeerunderutvikling.hervilennedleggelseavkraftledningenutløsepotensialeforvidere utviklingavboligerognærsenter. Figur'17:'Fremtidig'utviklingsområde'ved'Gjettum'stasjon'(Google'maps)' # 52

67 3.(Gjettum(stasjon(I(LNFIområde(ved(Dælivann((vedlegg(2.3)( ( FraGjettumstasjongårkraftledningeniytterkantenavKolsås+Dælivannlandskapsvernområde, somervurderttilåhastorbetydningbådeforbærumkommuneogpånasjonaltnivå. Landskapsvernområdeteretkulturlandskapmedverneverdigkambrosiluriskberggrunnoget riktplanteliv(lovdata,1978).enutviklingavboligbyggingidetteområdeterikkepåregnelig. DeterimidlertidflerestoreeneboligtomterirandsonenavLNF+området,somerdelvisbåndlagt avledningen,ogsomkandeles.detteberorigjenpåbygningensplasseringpåeiendommene.her kanenseforsegatfleregrunneierekanfradeleogfortette,menomfangeterallikevelbeskjedent settietstørreperspektiv.detertrossaltfåeiendommerdetdreiersegom(ti+tolvstk.). KraftledningenkrysseretstortområdebeståendeavrekkehusvedKittyKiellandsvei.Området somerbåndlagtavkraftledningendanneretåpentgrøntarealmellombyggene.eiendommen ansesikkerelevantforutbygging,dadeterveldigmangesameieresommåblienigeomfradeling, noesomikkeerpåregnelig. Figur'18:'Kraftledning'i'ytterkant'av'verneområdet'ved'Dælivann'(Google'maps)' 4.LNFIområde(I(Bærum(trafostasjon((vedlegg(2.4)( ( LedningenstrekkersegførstgjennometLNF+områdepåNesSøndre.Viderekrysser kraftledningenetområdederdeterregistrerttreeiendommermedpotensialfordeling.disse eiendommeneerimidlertidbåndlagtmedfredningsvedtak.fredningsvedtaketeroverførtfragnr. 3/2,someiendommeneopprinneligerutskiltfra.Ikommuneplanenerdisseeiendommeneavsatt tilboligbebyggelse,ogdeerireguleringsplanenregulerttil Felles/Annetlekeareal.Selvom områdeteravsatttilbolig,vildetikkeværeaktueltmedeiendomsutviklingutenendringav fredningsbestemmelse.itilleggerdetorganisertsometrealsameie,medsåmangeeiereatdet kanværevanskeligåoppnåenighetomformålsendring. 53

68 DerkraftledningstraseennårÅsterudstien,krysserdenoverØverlandselvaoggårielvedraget heltopptiljordenesydforbærumtrafostasjon.kombinasjonenavelvetraséoglnf+områdegjør detteområdetuaktueltsombyggeområde,ogdeteruansettikkekraftledningstraseensomer førendeforatdetteområdeterbåndlagt.toaveiendommenesomblirberørtpåstrekningenhar potensialetforfradeling,meneiendommenrettvedelvenharantakeligikkepotensialemedtanke påhensynssonetilbekkefar.ihenholdtilkommuneplanensbestemmelserogretningslinjer 11+ 4,erbyggeforbudssonen20meterfrabekkekantvedØverlandselvafraÅsterudtilRønneelv (BærumKommune,2015). Figur'19:'Gjettum'til'Bærum'trafo'(KPA,'Bærum)' 54

69 5.Bærum(trafostasjon(I(Hosle((vedlegg(2.5)( ( FraBærumogfremtilHosleserviogsåatkraftledningstraseenihovedsakkrysserLNF+områder. EneventuellutviklingavLNF+områderstyresikkeavomenkraftledningenblirnedlagtellerikke, hererdetandreføringersomliggertilgrunn. DertraseenkrysserHestegataogEkrekroken,erdetidentifisertfireeiendommerhvordetkan frigjøresarealertiltomtedelinghviskraftledningenleggesned. # 6.Hosle( (Hagabråten((vedlegg(2.6) FraHoslegårarealbrukenrundtkraftledningenfraåværestoreåpnelandbruksområdertilmer tettbebygdeboligfelt.ledningenstrekkersegistorgradgjennomeldreeneboligfelt,der gjennomsnittligtomtestørrelsepådeberørteprivateiendommeneliggerpå1300kvm. Deterregistrert20eiendommersomerstorenoktilådeles. 7.Hagabråten( (Lysakerelva((vedlegg(2.7)(( ( VedHagabråtengårkraftledningenoveretstortsammenhengendegrøntareal,avsatttil grønnstrukturikpa,ogsomtjenersomfriluftsområdeinærmiljøet.hellerikkehererdet kraftledningenisegselvsombåndleggerarealet.frahagabråtenstrekkerkraftledningenseg stortsettgjennomreneboligområderiformaveneboliger,tomannsboligerogrekkehus.deter registrert21eiendommerpådennestrekningensomharpotensialefordeling. Figur'20:'Bærum'trafo'til'kommunegrensen'(KPA,'Bærum)'' ( 55

70 Oslo(Kommune(( 8.Lysakerelva( (Ostadalsveien((vedlegg(2.8)( ( FraLysakerelvastrekkerkraftledningensegvidereinniOslokommune.VedLysejordetgår ledningenoverstoregrøntarealerogområderregulerttiloffentligformål.traseenkrysserover LysejordetskoleogMøllefaretidrettsparkførdenfortsetteroverVækerøveienoginnietbelte medsmåhusbebyggelseogblokkbebyggelse.derhvorkraftledningstraseengårforbi blokkbebyggelsen,erområdeneenteneietavboligsameiermedmangeeiere,ellerarealereietav Oslokommune,regulerttilfriområder. Deterregistrertsekseiendommermedpotensialforfradeling.Fireavdisseerprivate enkelteiendommer.detoandreerborettslagogsameie. 9.Ostadalsveien( (Mærradalen((vedlegg(2.9)( FraOstadalsveiengårkraftledningengjennometnaturvernområdeogoveretstortboligfeltmed over400seksjonervedrøa/ullerntoppen.detteerdenenesteregistrerteeiendommenmed potensialfordelingidetteområdet.høyspentledningenkrysserimidlertideiendommenpå midten,ogdetbåndlagtearealetfungerersomgrønt+ogveiarealforeksisterendebebyggelse. 10.Mærradalen( (Montebello((vedlegg(2.10)(( ( FraMærradalenkrysserkraftledningenboligbebyggelsenpåMontebelloførforbindelsenenderi entrafostasjonpåhuseby.pådennestrekningenerdetregistrerttolvboligeiendommersomhar potensialfordelingogutvikling.toavdeberørteeiendommeneerstørreseksjons+sameier,der fortettingerlitesannsynlig. # 56

71 5.1.3# Konklusjon# #arealanalyse## Arealanalysenviseratdeteroverordnedevurderingersomliggertilgrunnheleveien.Deterlagt såmangeføringeriformavlandskapsvern,offentligeinstitusjoner,grønneområderoglignende, ateneventuelleiendomsutviklingilitengradvilhandleomfelt+ogstorutbygging,menhelleren fortettingieksisterendeboligområder.somviseravarealgjennomgangenlangs kraftledningstraseen,vilennedleggelsekunutløseetpotensialeforfortettingismåhusområdene. Deterfåstoreområder,somerberørtavkraftledningen,somikkeerbåndlagttilandreformål. Potensialetkanmedandreordilitengradutløsessamlet,mendetermuligheterforde grunneiernesomblirberørtavrestriksjonsbeltet,ogdetkanutgjørestoreverdierfordemdet gjelder.deterimidlertidsnakkommangeforskjelligegrunneiere,somalleharulikeinteresserfor sineiendom.noenvilantakeligbenyttesegavmulighetentilåskilleutendelavtomtensinforå utvikle,mensandremuligensvilbeholdeeiendommenslikdener. Derhvorboligpotensialetseruttilåværevesentlig,eriendepunkteneavkraftledningen,der transformator+ogkoblingsstasjonerleggerbeslagpåstorearealer.fortraseenhamang+bærum+ Smestad,erdetHamang(Franzefoss)ogstasjonenpåSmestad(Huseby)somrepresenterer potensialetforboligutvikling,ogdettearbeideteralleredeigangsatt. Ettersomdethovedsakeligersnakkomenkelttomtersomharmulighetforutviklinginnenfor eksisterendeplaner,erdetliten/ingensamfunnsgevinstsomkanutløsesvednedleggelseav kraftledningenderkraftledningenkryssergjennomsmåhusbebyggelsen.samfunnsnyttevili hovedsakdreiesegomutvidedemuligheterforutviklingavsamfunnsinstitusjonersomskoler, sykehusogannenoffentligvirksomhet.idettetilfelletvildemuligesamfunnsgevinsteneliggei sykehusområdetoggjettumnærsenter. # 57

72 5.2# Skjulte/båndlagte#verdier## Forskningsspørsmål'3:'Hva'er'det'økonomiske'potensialet'i'kraftledningstraseen' Hamang6Bærum6Smestad,'i'den'delen'av'traseen'som'er'regulert'til'boligformål' innenfor'gjeldende'kpa?'' Itilleggtilåavdekkemuligheteneforutviklingiområdet,erdetavinteresseåsehvilkekonkrete økonomiskeverdiersomerbundetoppidetarealethøyspentledningenopptaridag.meden lengdepå12km,ogetklausuleringsbeltepå38meter,erdetstorearealersomerbåndlagti dagenssituasjon.formåletmedanalyseneråsynliggjøredeøkonomiskeverdiene kraftledningstraseenrepresenterer,oghvorstoredeleravdissearealenesomegnersegfor alternativutnyttelsetilboligformåldersomkraftledningenfjernes # Beskrivelse## Analysengirkunetteoretiskmålpåhvorstortarealmedutbyggingspotensial,medtilhørende økonomiskverdi,somerbåndlagtavkraftledningen.vedåmultipliserearealetmedenantatt tomteverdiperdekaribærumkommune,vilvikunnefåfremetbildepåhvilkeøkonomiske verdierarealetsomberøresavkraftledningenrepresenterer. Analyseneravgrensettilåkunsepådeøkonomiskeverdieneknyttettilboligutvikling,altsåde arealenesomerregulerttilboligbebyggelseigjeldenekpa.ifølgebærumkommunes samfunnsdelogintervjumedrepresentanterfrakommunen,skalboligutbyggingkonsentrereseg tilområdersomalleredeeravsatttilboligbebyggelseiarealdelen.ettersamtalemedbærum kommunesreguleringssjef,kjellseberg,ansesdetderforsomliteaktueltatkommunenvil realiseresentralearealressurserioffentligeietilboligbygging,dadissearealeneharaltforstor verdisomarealreserveforskole,sykehusoglignende.deterderforgjortdenforutsetningi oppgaven,atdeterdearealenesomalleredeeravsatttilboligbebyggelsesomeraktuellefor videreboligutvikling. ' Oppgavenharpåbakgrunnavdetovennevnteikkekvantifisertdeøkonomiskemulighetenesom liggeriarealenetilknyttetgjettumskoleogbærumsykehus,menkunsettpåpotensialefor boligbyggingderhvordettealleredeeravsattikpa.deterimidlertidforetattetverdiestimatfor arealenerundtbærumsykehus,dersomenboligutviklingidetteområdetskullebliaktuelt. # 58

73 5.2.2# Drøfting#og#funn## KraftledningenHamang+Bærum+Smestader12km.langogleggerbeslagpåca.434dekarareali Bærum+ogOsloKommune.Detteinkludererarealetrettunderkraftledningenog klausuleringsbeltetpå38meter(19metertilhverside).arealeneomfatterblantannetlnf+ områder,grønnstruktur,boligbebyggelseogområderregulerttiloffentligformål. Bærum(Kommune(( Foråfinneutnyttbarearealer,erarealforboligbebyggelse,fritidsbebyggelseogkombinertformål valgtutigis.deteraltsåsettbortifraområderregulerttillnf,grønnstruktur,offentligeformål oglignende.ingenavdebåndlagteområdeneerregulerttilfritidsbebyggelseogkombinert formål,såutnyttbartarealeridenneanalysenbegrensettilarealerregulerttil boligbebyggelse i KPA.FraKPAerdet12ulikefeltmedarealformål boligbebyggelse somliggerinnenfor kraftledningensbufferpå38meter. Felt% Areal,%boligbebyggelse% (kvm.)% % % % % % % % % % % % % Total%kvm.% boligbebyggelse% Tabell'8':'Antall'kvadratmeter'regulert'til'boligbebyggelse'i'Bærum'kommune,'som'kraftledningen'båndlegger' Tabellenviseratkraftledningenopptarca.165dekarmedutbyggingspotensialiBærum kommune.detervesentligåpresisereatdettekungjelderarealersomerregulerttil boligbebyggelseigjeldendekpa.itilleggkommerområderregulerttilandreformål,hvor kommunenkanseforsegetpotensialforutviklingvedåendrearealformålet.disse165dekar 59

74 regulerttilboligformål,representererca.200boligtomterinnenfordetgjeldendearealkravettil eneboligerpå800kvm.ibærumkommune. Økonomiske(verdier(( TomteverdieniBærumkommuneerrelativhøy,ogantasåvarierefra2+15millionerkronerper dekar(bærumkommune,2017c).vedberegningavtomteverdimådetskillesmellomtomtsom egnersegforleiligheter,foreneboligogfortomannsbolig.dearealenekraftledningenbåndlegger erhovedsakeligiområdermedeneboligerogtomannsboliger.ettersomdetifølge kommuneplanensarealstrategi(bærumkommune,2015)erønskeligåbevaredisse småhusområdene,erdetnaturligåseforsegateventuellefradeltetomterskalnyttestil eneboligerogtomannsboliger,ogikketilleiligheter. BERVerdivurderingASharutarbeidetenanalyseavtomteverdieriBærumkommune,derde delerkommuneninni7ulikepris+soner(berverdivurderingas,2016).sone1representerer områdenemedlavesttomteverdiogsone7representererområdenemedhøyesttomteverdi. Mellomdissesonenevarierertomteprisenfra2til11millionerkronerperdekarfor eneboligtomter,ogfra2,5til12millionerkronerperdekarfortomannsboligtomt(ber VerdivurderingAS,2016).Detomtenesomkraftledningenberørerliggeriområdersominngåri treulikepris+soner,fraprissone3+5.etutsnittavrelevantepris+soner,områderogtomtepriserer fremstilti'tabell'9.'entotaloversiktovertomtepriseneforhelekommunenerlagtivedlegg'4. %% %% %% Enebolig% Tomannsbolig% PrisDsone% Postnr.% Poststed% Pris%per%kvm.%tomt% Pris%per%kvm.%tomt% 3% 1338% Sandvika% 1346% Gjettum%% 5.200% 6.100% 4% 1344% Haslum% 1362% Hosle% 5.500% 7.200% 5% 1358% Jar% 7.100% 7.100% Tabell'9:'Utsnitt'av'tomtepriser'i'Bærum'kommune,'de'prissonene'som'berøres'av'kraftledningen'(Vedlegg'4)' Dadetersværtfåboligtomtersomblirberørtisone3,erdetbruktetgjennomsnittav kvadratmeterpriseneiprissone4og5.pågrunnlagavkvadratmeterpriseneitabell'9erdetbrukt etantattgjennomsnittpåca.6millionerkronerperdekarforeneboligtomtogca.7millioner kronerperdekarfortomannsboligtomt. 60

75 Arealetunderledningenrepresentereraltsåsamletioverkantav1milliarderkronerhvisdet haddeværtutnyttettilboligidagensmarked.omdettebeløpetgjørdetregningsvarendeålegge kraftledningensomjordkabel,erusikkert.detvilkrevejordkabeloverenlangstrekninghvor eiendomsrettenerspreddpåmangeprivatetomteeiere.detteteoretiskeutbyggingspotensialet larseghellerikkerealiserefulltutoveretkorttidsrom.deterimidlertidinteressantågjøreen enkelsammenligningmedområdenefrafranzefossogoverbærumsykehus.herliggerdettil retteforensamletutviklingoverenkorteredelavtraseen,medfærregrunneiereinvolvert. IområdetfraFranzefosstilBærumsykehus,leggerledningenogklausuleringsbeltetbeslagpå43 dekar,hovedsakeligregulerttiloffentligformål(bærumkommune,2017c).vednedleggingav høyspentledningenoverdetteområdet,vildetfrigjøresarealersomifølgebærumkommune (2017c)vilføretilbedrearealutnyttelseavstoreområdervedBærumsykehus.Arealenekan såledesbenyttesmereffektivtoggistørrehandlingsromvedfremtidigutbygging.verdienavet sliktstortogsammenhengendeubebyggetområdesentraltibærumkommune,ermegethøy. Områdeterikkebeheftetmedvernellerandrebegrensningerogbeståristorgradavstore asfalterteparkeringsområder. Foråtallfesteverdienavledningstraseenoversykehusområdet,erdetavinteresseåsepå alternativkostnadenvedåbenytteområdettilkonsentrertboligbebyggelse.vedådefinere sykehusområdetsometutbyggingsområde,ogverdisettearealetliktsomutbyggingsområdefor boligermedkonsentrertleilighetsbebyggelse,serviatområdetharhøyverdi.avhengigav utnyttelsesgradviletklausuleringsbeltetunderkraftledningenrepresentereenverdifra300til 800millionerkronertotalt.Utregningeneervistitabell'10. Brutto+/nettofaktorerforholdetmellombruttoarealogsalgbartareal,detvilsiatvegger, ytterveggerogfellesarealererfratrukket.dennefaktorenerestimerttil72%,basertpå gjennomsnittstallopplystfrajmnorgeas(2017). 61

76 Areal(kvm): Brutto+/nettoforhold:72% %BYA% Etasjer% Tomtebelastning%pr.%SDBRA% Verdi%av% ledningstraseen% 25%%% 4% %kr%10%000%% %kr%309%600%000%% 25%%% 5% %kr%10%000%% %kr%387%000%000%% 25%%% 6% %kr%10%000%% %kr%464%400%000%% 25%%% 4% %kr%15%000%% %kr%464%400%000%% 25%%% 5% %kr%15%000%% %kr%580%500%000%% 25%%% 6% %kr%15%000%% %kr%696%600%000%% 30%%% 4% %kr%10%000%% %kr%371%520%000%% 30%%% 5% %kr%10%000%% %kr%464%400%000%% 30%%% 6% %kr%10%000%% %kr%557%280%000%% 30%%% 4% %kr%15%000%% %kr%557%280%000%% 30%%% 5% %kr%15%000%% %kr%696%600%000%% 30%%% 6% %kr%15%000%% %kr%835%920%000%% Tabell'10:'Estimat'på'verdien'av'ledningstraseen'over'sykehusområdet' Itilleggkommerverdienavenmerrasjonellutnyttelseavtilgrensendeområderogverdiøkning fordisseområdenevedatdenvisuellemiljøbelastningenfrakraftledningenblirborte.somtabell' 10viser,eralltomteverdiknyttettilgradavutnytting. Mulighet(for(utvikling(( Frigjøringav165dekarkraftledningstrasé,vilikkeautomatiskfrigjøreetutbyggingsarealpå sammestørrelse.dettefordideleravarealetsomeravsatttilboligbebyggelseikpaogså innebefatterveiarealerogandrefellesarealer.pådenannensideviltilgrensendearealer,somikke erstorenokisegselv,kunneinngåsammenmeddetfrigjortarealetfraledningstraseenogdanne grunnlagforfradelingnyetomter. Detfremgåravarealanalysenikapittel5.1,somserpåhverenkelteiendom,hvilketteoretisk potensialesomforeliggerforfradeling.deterdissetallenesomeravinteresse,dadetikkeligger etøkonomiskpotensialifrigjortearealersomikkekanutvikles. Medhenvisningtilarealanalysenikapittel5.1,serviatgjeldenekommuneplangiretteoretisk potensialeforfradelingav507enebolig+ogtomannsboligtomteribærumkommune.dersom gjeldenekommuneplanendresogarealkravetreduserestil600kvm.foreneboligtomt (høringsforslag,rulleringavkpa2017),viltomteantalletøketil767eneboligtomter. 62

77 Resultatetpå507muligeenhetererenslavisksummeringitabellenfraarealanalysen.Som tidligerenevnterdetikkegjortengrundiganalyseavhverenkelteiendomforåsjekkeegnethet fordeling.etterenraskgjennomgang,erimidlertidnoenenhetertrukketutsomheltklarter uaktuellefordelingogutvikling.dettegjelderblantannetstørreboligsameierogborettslagder restarealetertunogfellesarealmellombebyggelsen,ellerområdersomerregulerttilveiareal. Tabell'11visereksemplerpåslikeeiendommer. GNR BNR Adresse,boligtype Faktiskarealbruk Registrerte enheter 2 67 KittyKiellandsvei, eierseksjonssameie Nadderudveien, eierseksjonssameie ProstHolsviksvei, eierseksjonssameie 5 98 Gjettumtunet44, borettslag SøndreGjettum36, borettslag EmilStangsvei27E, rekkehusområde Tun,fellesareal 47# Tun,fellesareal 22# Tun,fellesareal 38# Tun,fellesareal, parkeringsplass 13# Tun,fellesareal 14# Grøntareal mellom bebyggelse 3 70 SøndreNes Fellesareal 7# mellom småhusbebyggelse Veiareal 16# 6 37 Veiareal 32# Tabell'11:'Eksempler'på'tomter'som'er'uaktuelle'for'fradeling'(Vedlegg'1) Dersomvitrekkerfraeiendommeneitabell'11,reduseresdetteoretiskepotensialetfra507til 234muligeenheter.Envideregjennomgangsomserdetaljertpåmuligheterfortilkomst,avstand tileksisterendebebyggelseogterrengformasjoner,vilantakeligreduseredettetalletytterligere. # 4# 63

78 5.2.3# Konklusjon### Statnettønskerpådettetidspunktetikkeågåutmedkonkretetallpåhvadetvilkosteålegge kraftledningensomjordkabel,menifølgerevelsby(2017)vildetforhamang+bærum+smestadbli ca.3+5gangersådyrtsomåleggeluftledningpåhelestrekningen.øktkostnadvilavhengeav forlegningsmetode,åleggeigrøftvilværebilligereennåleggeitunnel(revelsby,2017).ved nedleggelseavhelekraftledningenkandetibestefallfradelesca.200eneboligtomteribærum kommunemeddagensarealkravpå800kvm.hvisviantarentomteprispå6+7millionerkroner perdekar,utgjørdetteioverkantav1milliardkroneritomteverdiinnenforeksisterende småhusområder.enteoretiskarealreservepå200boligtomter,medkunprivategrunneiere, representererikkeenstorøkonomiskverdisomkanrealiseresogbidratilkostnadenvedålegge kraftledningenibakken.etøkonomiskbidragfragrunneierne,gjennomenutbyggingsavtale,vil væreuoverkommeligmedsåmangegrunneiere. IvillaområdeneiBærum,somerutbygdmedeneboliger,erdetsværtlitepotensiale.Dersom arealkravetreduseresvilmulighetenforantallfradeltetomterøke,mendettevilisåfallgjelde helebærumkommune.sliksettviletredusertarealkravrepresentereetsåstortpotensialefor fortettingihelekommunenatarealetunderkraftledningenisegselveruvesentlig.deter allikevelikkedisseområdenesomeravstørstinteresse.småhusområdeneibærumkommune ansesistorgradsomferdigutbygd.ågjennomføreenfradelingav234tomtermedindividuelle grunneiere,vilstrekkesegoveretlangttidsromogkanikkeansessometvesentligtilskuddtil Bærumkommunesboligbygging.Dennefortettingenvilværepålinjemedøvrigfortettingi kommunen.fordegrunneiernesomharmulighetogsersegtjentmeddet,vildenøkonomiske gevinstenværestor,menfrigjøringavtomteneunderkraftledningenvilikkehaenvesentlig samfunnsmessignyttesomarealreserveietstørreperspektiv. Destoreverdienevednedleggelseerderhvordetkanfrigjøresstørrearealeroghvordetermulig åoppnåenavtalemedgrunneierneomkostnadsdeling.dettevilværestørre,ubebygdearealer medfågrunneiere,hvordetkanutvikleskonsentrertboligbebyggelseellerhvordeterbehovfor arealkrevendeoffentligeinstitusjoner.hvilkearealerdettegjelder,fremkommeridrøftingeni arealanalysenikapittel5.1.dettesamsvarerogsåmedbærumkommunesønskerforutvikling, presentertikapittel5.3. # 64

79 5.3# Bærum#kommunes#ønsker#for#utvikling## Forskningsspørsmål'3:'Hva'er'kommunens'langsiktige'interesser'ved'omdisponering'av' arealer'båndlagt'til'linjestrekk?'' Hvasomskjermeddefrigjortearealenedersomkraftledningenfjernes,erheltavhengigavhva kommuneneserforsegavutvikling.allekommunerskalhaenkommuneplan,somomfatteren samfunnsdelmedtilhørendehandlingsdelogenarealdel(regjeringen,2009).kommuneplanens arealdelleggerføringerforhvasomskalbyggesoghvor.arealdisponeringenikommuneplanen styrergrunneiernesmulighetsromforutviklingavsineiendom,ogkanhastorekonsekvenserfor verdienavdenenkelteeiendom. OslokommuneogAkershusfylkeskommunehargjennom Regionalplanforarealogtransport forventetathverkommuneskaldefinereenlangsiktigavgrensningavprioritertevekstområder (Fylkeskommune,2015).IBærumkommunesKPAerdisseområdeneavgrensettilSandvika, Fornebu,LysakerogBybåndet(Bærumkommune,2016).MedBybåndetmenesøvrigeområder tilknyttetjernbaneogmetro(bærumkommune,2016).etsentraltelementikommuneplanens arealstrategiforbærumkommuneeratutbyggingenskalleggestilområdermedgodtilknytning tildeteksisterendebanenettet,samtidigsomutbyggingavøvrigeområderskalbegrenses (Bærumkommune,2017a). Bærumkommunesvekstambisjonerfremtil2036omfatterenårligboligbyggingpå boligerperår,noesomutgjørca nyeboligertotaltfremtil2036(bærumkommune, 2016).FornebuogSandvikaerdeområdenederdetleggestilretteforstørstvekst,med henholdsvis40+og30%avkommunenstotaleboligbygging.deterplanlagtatboligvekstenrundt Bybåndetskalutgjøreca.10%,mensdengenerellefortettingenskalutgjøre5%(Bærum kommune,2016). 65

80 5.3.1# Intervju#med#representanter#fra#Bærum#kommune## Foråbelysedekommunalemyndighetersønskerogvisjonerforområdersomfrigjøresved omdisponeringavarealbåndlagtavinfrastruktur,erdetgjennomførtintervjuermedto representanterforbærumkommune.intervjuobjektenevararkitektannesofiebjørgefraplan+ ogbygningsavdelingenogreguleringssjefkjellseberg. IntervjuenemedBærumkommunesrepresentanterervurderttilåværetilstrekkeligoghargitt godinnsiktikommunalemyndighetersvurderinger.prosessenerderforikkegjentattmedoslo kommune,dadetharværtnødvendigåbegrenseoppgavensarbeidsomfang. Beskrivelse& DenstørstedelenavkraftledningstraseensomerbehandleticasestudietliggeriBærum kommune,ogberørermangeulikearealformål.intervjueneermentågiinnsiktihvilke vurderingersomliggertilgrunnforkommunensstandpunktogønskerforkraftledningstraseen. Deterogsåetmålåbelysedeføringerogprioriteringerkommunensplanfagligemyndigheter leggertilgrunnisittarbeidforåleggetilretteforvekstbehovogutvikling. & Drøfting&og&funn&& Kommunens(hovedmålsetting(( DenstrekningenderdeterviktigstforBærumkommuneatkraftledningenleggesibakken,er kanskjespesieltfrafranzefossogforbigjettum (Seberg,2017).PådennestrekningenserSeberg (2017)forsegjordkabelheleveien,ogdeterifølgehandenenestefornuftigeogfremtidsrettede løsningen.fragjettumogøstovermenerseberg(2017)detikkeharsåmyeåsi,settfraetrent samfunnsperspektiv. DetremestsentraleområdeneforutviklingerifølgeSeberg(2017)Franzefoss,sykehusområdet oggjettum,ogdeterenklereforbærumkommuneåforvaltedissearealenenårdeslipperden bindingenkraftledningenmedfører(seberg,2017). 66

81 Tilspørsmålomenønsketnedleggelseavkraftledningenbunnerietønskeomfortetting,svarte Seberg(2017)atdethovedsakeligerfordikraftledningengåribyggesonen.Ønsketomat ledningenfjernesbunneritankenpåvidereutviklinghellerennfortetting.envilståfriereivalgav løsningpådetomtenesomidagblirberørt(seberg,2017).dersomledningengravesnedi bakkenblirdetbåndlagtearealetibyggesonenmindre,ogderforerdetsværtaktueltåfåden nedlagtiområderavsatttilutbygging(bjørge,2017).' Ifølge(Seberg,2017)erdetmangefaktorersomspillerinnpåkommunenshovedmotivasjonforå fåfjernetluftledningen.bådedetvisuelle+oghelseaspekteterfaktorersomtasmedivurderingen, påtrossavatdeterdokumentertatdetikkeforeliggerstrålingsfare(seberg,2017). Detviktigste erallikeveldenfrihetensomutløses,atarealeneunderledningenkanutnyttes (Seberg,2017). Egenvurdering DetfremgårklartavSebergsuttalelser,kommuneplanenognasjonalemålsettingeratBærum kommuneskalfortetteisentraleknutepunktmedgodkollektivdekningogmulighetfor tilknytningtillokalesentra.detteergjettumetgodteksempelpå,hvordetidagplanlegges utviklingavnyebolig+ogforretningsbyggogderdeterbyggetennyt+banestasjon.nårdet gjeldersykehusområdeneogfranzefoss,liggerdisseinærtilknytningtilsandvikaog representererstørreunyttedearealersomkanutviklestilfleresamfunnsformål,bådebolig, offentligvirksomhetogby+ekspansjon.denneutviklingeneralleredeigangogsammenfallergodt medpolitiskeprioriteringer. Kommunens(virkemidler(( Nårdetkommertilvalgavnytrasé,erBærumkommuneopptattatdetskalbegrunnesihvasom erdetbesteforsamfunnet(bjørge,2017).ifølgebjørge(2017)erdettesannsynligvisjordkabel, bådepågrunnavdetvisuelleogatdetfrigjørarealer. Hvorjordkabelenlegges,fårifølgeSeberg(2017)væreoppetilStatnett.Frakommunensståsted haddedetallikevelværtbestomdenblelagtitilknytningtileksisterendeinfrastruktur,sidendet allerededannerenbyggegrense(seberg,2017). Denkangodtleggesietgrøntområdeogså,det viktigsteeratdenleggesibakken (Seberg,2017). KommunensinntrykkeratStatnettergansketungeåpåvirke,atdepåmangemåter leversitt egetliv (Seberg,2017).Dethengeristorgradsammenmedatdeikkeerunderlagtplan+og 67

82 bygningsloven.statnettfårkonsesjonfranve,ogtrengerderforikketillatelsefrakommunen.fra kommunenssideopplevesdetteganskespesielt,atsåstoretiltakikkeergjenstandforordinære reguleringsprosesser(seberg,2017). BærumkommuneogStatnettharnåjevnligemøter,idettetilfelletfordikommunenjobbermed enområdeutviklingpåfranzefossderstatnetteierentransformatorstasjon(seberg,2017).i tilleggjobbesdetmedensentrumsutviklingpågjettum,derkraftledningenhamang+bærum+ Smestadkrysserrettoverutviklingsområdet. Detervelprimærtdetoområdenevidiskuterer, daviharhattbehovforkontaktpågrunnavegetplanarbeid (Seberg,2017).IfølgeSeberg (2017)erdetprimærtkommunensomeravhengigavStatnettforåfåutvikletsineegneområder ogforåfåavklaringer. Vedspørsmålomdeterpolitiskinteresseknyttettilomleggingavkraftnettet,svarerSeberg (2017)atdetpågenerellbasiserdet,mendetskjergjennomdeordinæreplanprosessenetil kommunen.dennetraseenhardetværtlitepolitiskoppmerksomhetrundt,imotsetningtil høyspentledningensomgåroverhamangogindustriveien(seberg,2017).dettefordidetidager størrefokuspåutviklingenavsandvika(seberg,2017). KraftledningenoverFranzefossog Gjettumerdetvipåetadministrativtnivåsomhåndterer (Seberg,2017). Vedspørsmålomandreinteressegrupperermedpååpåvirkeløsningsvalg,svarteSeberg(2017) atdetprimærtervelforeningersomengasjererseg.seberg(2017)meneratdetantakeligikkeer såmangesomforholdersegtileksisterendeledninger,mennårtingskalforandreserfolkpå banenmedengang. Detattiltaketikkeinngåriplan+ogbygningslovsregimetgjørdetjolittmer krevende,sier(seberg,2017).statnetteretrentforvaltningsorgan,utendirektepolitiskstyring, ogopptrerderforheltannerledesennplanmyndigheteneikommunen.planmyndighetenemåpå denannensidesøkepolitiskforankringforsittarbeid(seberg,2017).fremføringav kraftledningererunntattplan+ogbygningsloven,ogdetkrevesikkebyggemelding.derhvordet erstridmedkommunensarealformål,kreverdedispensasjonfrakommuneplanen(seberg, 2017). Egenvurdering Deterutfordrendeforkommuneneåpåvirketrasévalgogløsningnårdetkommertilfremføring avkraftledninger,spesieltisakerhvorbådeplanmyndigheter,politikereogkommunens innbyggerefølerseg overkjørt avstatnett.deterimidlertidogsåforståelseforatdeterslik,da sentralnettetgåroverlangeavstanderogkankryssetitallskommuner.detvilleblittmeget 68

83 krevendeåkommetilenighetomtrasévalg.isentraletettbebygdestrøk,hvordetogsåer arealknapphet,burdemuligenskommunalemyndigheterellerfylkeskommunenallikevelhattnoe størreinnflytelse.pådenannensidekandetværevanskeligåleggedefinisjonsmaktenpå arealknapphettilkommunen,dakommunenselverpremissgiverforarealdisponeringengjennom KPA.IfølgeRevelsby(2017)villøsningsvalgetfordennekraftledningendannepresedensforalle nyekraftforbindelseribyerogtettsteder.påståttarealknapphetoghøyetomteverdierkannok ikkealeneværegodnokgrunntilåetablerejordkabel. Kommunens(økonomiske(muligheter( BærumkommuneeierselvstoreområderpåGjettum,vedstasjonenogskolen,samtdet grøntdragetsomstrekkersegvestovermotfranzefoss(seberg,2017).bærumkommuneerstort setteieravalleområdenesomfrigjøresfragjettumognedtilsykehuset(seberg,2017). Sebergstiltesegtvilendetilspørsmåletomkommunenvillebidramedåfinansiereendyrere løsningtilfordelfordetestetiskeaspektet.detmåitilfelleværeutbygger(e)somstillermed finansiering,gjennomenutbyggingsavtale(seberg,2017).dettekanogsåværeaktueltnår kommunenselverutbygger(seberg,2017).hvisdetgirstorsamfunnsgevinståleggetilrettefor utbyggingietområde,serikkeseberg(2017)bortifraatkommunenkanværemedpå finansieringengjennomenutbyggingsavtale. Egenvurdering Detkommerklartfrematkommunenharbegrensedemulighetertilåfinansieremerkostnader vedenjordkabel.deterkunidetilfellerhvorkommunenergrunneieratdettevirkeraktuelt.i sliketilfelleropptrerkommunenisammerollesomalleandregrunneiereogutbyggere,som sammenkansefordelenavåfordelekostnadenegjennomenutbyggingsavtale. ( 69

84 Planer(for(hovedområde(( DeterifølgeSeberg(2017)senterområdeneogknutepunktenelangsKolsåsbanensomskal fortettes.småhusområdeneutenfordisseknutepunktenebetraktesalleredesomutbygd,ogdeter ikkeaktueltåfortettedisseytterligere(seberg,2017). Sykehusområdet( VedBærumsykehuserdetetstortåpentområdesomidagbrukestilparkeringsplassfor sykehuset.ifølgeseberg(2017)foreliggerdetingennyplanforsykehuset.arealetbåndleggesi dagavhøyspentledningenogerregulerttilsykehusformål(seberg,2017).områdetliggerlitt vanskeligtilkommunikasjonsmessig,menidelangsiktigeplaneneforsandvikabanenerdet muligheterforenstasjonvedsykehuset(seberg,2017).dersomsykehusetflyttes,erdetantakelig mestaktueltmedboligutvikling(seberg,2017). Figur'21:'Området'ved'Bærum'sykehus,'som'i'dag'benyttes'til'parkering'(Gule'sider)' 70 '

85 Gjettum(( IGjettumområdeterdettomtenvedstasjonensomskalbyggesut,samtnoenandreområder lengernord(seberg,2017).desistnevnteberøresimidlertidikkeavkraftledningen.områdeteri kommuneplanenavsatttilboligerogforretning,ogbetraktessometviktigknutepunkti kommunensarealstrategi(seberg,2017).detjobbesidagmedenhelhetligplanved stasjonsområdet,somdekkerbeggesideravkraftledningstraseen(seberg,2017).forhåpentligvis kankraftledningenleggesibakkensamtidig,slikatmankanfåensamletutviklingforområdet imellomogså(seberg,2017). NårdetgjelderområdetvedGjettumskole,serikkeSeberg(2017)forsegatdeteraktueltåbygge utområdetsomkraftledningenopptar. Figur'22:'Utviklingsområdet'på'Gjettum,'der'kraftledningen'deler'området'i'to'(Gule'sider) ' ' ' ' ' ' ' 71

86 Franzefoss(( FranzefossområdetliggerinntildenfremtidigeSandvikabanenoppmotKolsås,noesomkanføre tilenfremtidigfortettingogsåinærliggendeområder.hvasomskjermedhøyspentledningenvil hamyeåsiforutviklingenpåfranzefoss.dersomhøyspentledningenskulleblittlagtijord,ville detfrigjortarealertilutviklingoghattestetiskverdiforfremtidigebeboere(bjørge,2017). Figur'23:'Den'fremtidige'Franzefossbyen,'som'i'dag'opptas'av'Hamang'trafostasjon'(Gule'sider) ' 72

87 Egenvurdering KnutepunktfortettinglangsKolsåsbaneneristorgradpåvirketavatStatenharværtmedå finansiereentotaloppgraderingtilt+banestandard.dennekapasitetenskalutnyttes.vihar alleredesettatstatenvedfylkesmannenhargrepetinnvedåkreveoppføringavleiligheterved GjønnesstasjonpåKolsåsbanenhvorkommunenopprinnelighaddeplanlagtrekkehus(Kjernlie, 2013).Nårdetgjeldersmåhusområdeneerdetlagtutpåhøringetforslagomåreduserekravettil tomtestørrelserforeneboligerogtomannsboliger,menidenstoresammenhengenvilpotensialet fornyeboligerfremdelesværeliteunderkraftledningen. Sålengediskusjonenrundtsykehusstrukturogplasseringivestregionenpågår,vilsituasjonen rundtbærumsykehusforbliuavklart.herliggerdetenstorarealreserveforbærumkommune, somharsamfunnsmessigstorverdiutenatenidagkansinåroghvordandisseverdienekan realiseres. DetkommertydeligfrematGjettumerettavkommunensviktigstefortettings+og utviklingsområderidag,vedsidenavfranzefossogfornebu.hererdetstorinteresseforåfå kraftledningennedibakken,dadendelerutviklingsområdetito. Hvasomskjermedhøyspentledningenharmyeåsiforhvasomskjermedutviklingenpå Franzefoss.Hererplanprosessengodtigang,ogkonklusjonenforFranzefossvilnokhamyeåsi forogsåforutviklingenavdeandreområdenehvorjordkabeleraktuelt. Eksisterende(småhusområder(og(grøntdrag(( SebergsoppfatningeratarealstruktureniBærumliggerfast,ogatomdisponeringav grøntdrageneismåhusbebyggelseneruaktuelt.bådeseberg(2017)ogbjørge(2017)anserde grønnearealeneismåhusområdenesomsværtverdifulle,ogønskeringenreduksjonavdisseda detvanskeligåetablerenyegrøntområderibynærestrøk.' Forsmåhus+bebyggelseniøstreBærum,vildetantageligikkeliggestoresamfunnsgevinsterien nedleggelseavtraseen,daområdetersåpasstettbebyggetatdetgirliteromfornybebyggelse (Bjørge,2017).Kraftledningstraseengårhergjennomvillaområdene,ogdetliggerkanskjeet potensialepåetpartomtersomkanutgjørestorverdifordeeiernedetgjelder,menikkefor samfunnet(seberg,2017). 73

88 Vedspørsmålomhvorvidtkraftledningstraseenbidrartilåbevarergrøntdrageneikommunen, uttalerseberg(2017)atkraftledningenhamang+bærum+smestadikkeharenslikfunksjonidag. Traseenkanhahattenpositivinnvirkningpåarealdisponeringikommunentidligere,ogvært avgjørendeforatendelstrekningerikkeharblittbyggetigjen,menidagerdetkommuneplanen someravgjørendeforatarealerikkebebygges(seberg,2017). Egenvurdering NårdetgjelderfortettingismåhusområdeneerdetbådeSebergsogBjørgesoppfatningat samfunnsgevinstenvednedleggelseavkraftledningenismåhusområdeneerliten,noesom samsvarermedoppgavensarealanalyse(kapittel5.1og5.2).potensialetforutskillelseavtomter hellerikkebetydelig.fordeprivategrunneiernesomkanrealisereentomt,erselvfølgelig gevinstenstor. Konklusjon&& Kommunenslangsiktigemåleråfrigjøreområdersomliggernaturligtilretteforutvikling.Dette gjelderspesieltområderderkraftledningendeleroppellerertilhinderforensammenhengende oghelhetligplanforetstørreområde.områdenedetdreiersegomerihovedsak sykehusområdet,hvorkraftledningenkrysserstoreåpnearealersomidaghovedsakelignyttestil parkering,itilleggtilgjettumområdetderkraftledningenvildeleetområdeforsenterutviklingi to.gjettumområdetliggermedgodkollektivdekning,somenstasjonpådennyekolsåsbanen. Sykehusområdetegnerseggodtforeneventuellstørresykehusutbyggingellerfremtidig boligutviklingdersomsykehusetflyttes. UtviklingenpåFranzefosseralleredeigang,menharytterligerepotensialforboligutvikling dersomkraftledningenleggesibakken.utviklingenbådeavfranzefossogsykehusområdetvil væreenfornuftigboligutviklingsstrategidersomkriterieneforkollektivdekningskalkunne oppfyllesifremtiden. 74

89 Fortettingogutviklingidetrenevnteområdeneviltjenestortpåatkraftledningenleggesi bakken,påstrekningenfrahamangtilgjettum.forrestenavtraseengjennombærum,og tilsvarendeioslo,erdetavmindreinteresseforkommunenåleggeledningenibakken. Ledningstraseengårhergjennomferdigutbygdesmåhusområder,utenkollektivknutepunkter somegnersegforfortetting. & & 75

90 5.4# Markedsaktørenes#oppfatning## Forskningsspørsmål'4:'Hvordan'vurderer'markedsaktørene'kraftledningers'påvirkning' på'eiendomsverdi?' Åfastsetteprispåeneiendomhandleromåforutsihvordanfolkoppførersegimarkedetiden gittesituasjon(elliott,2008).forådanneetbildeavmarkedsaktørenesoppfatning,bledetderfor utførtintervjuermedtoeiendomsmeglere,dadisseerdenærmestetilåhaenoppfatningavhva somerprisdannendeoppfatningblantmarkedsaktørene.eiendomsmeglerekjennerkundenog representererkjøpergruppen # Intervju#med#eiendomsmeglere# Flerevariablefaktorerinngårienregresjonsanalyseaveiendomsverdi.Dissevariableneerblant annetbrukspotensiale,beliggenhetogmarkedsoppfatninger.brukspotensialekanbrytesnedi flerefaktorer,somblantannetstørrelse,innholdogutforming.detsammekan markedsoppfatninger,derpsykologiskeogestetiskevurderingererdeviktigste.ihenholdtil Elliott(2008)avgjøresikkeeiendomspriserkunavselve nytten tilboligen,menogsåav aktørenessubjektiveoppfatningavandrefaktorer(herundermiljø+ogtekniskrisiko)somkan påvirkedennenytten.samfunnsinfrastrukturerenavdefaktorenesomgripersterktinni hvordaneneiendomverdsettesimarkedet.folkssubjektivevurderingavinfrastruktureristor gradpåvirketavrisikopersepsjonogforholdavvisuellkarakter.forådanneetbildeavhvilken påvirkningkraftledningerharpåboligprisene,erdetinteressantåhøreeiendomsmegleres vurderingpåmarkedsresponsen. Detblegjennomførtintervjuermedtoeiendomsmegleresomoperereriforskjelligemarkeder,for åfåfremtoulikesynpåproblemstillingen.pådennemåtenerdetmuligåavdekkehvor eiendomsmeglernesommarkedsaktørerharsammenfallendeogdivergerendeoppfatningavhva kundeneropptattav.lisewiikjobbersomsalgslederijm,somkundrivermednybyggioslo+og Bærumområdet.MatsKvarudjobbersomdagliglederogeiendomsmegleribruktboligmarkedet hoskrogsveenpåosloøst. 76

91 Beskrivelse& Iførsteomgangerdetinteressantåkartleggehvasompåvirkermarkedsprisengenerelt,med tankepåhvilkefaktorersomtastilvurderingavulikekjøpergrupper.derettererdetavinteresse åvektedissefaktorene,itrådmedhedoniskmetode.dennevektingenvilallikevelværesubjektiv utifradenenkelteeiendomsmeglerserfaringisittlokalmarked.eiendomsmarkedetbeståristor gradavlokaledelmarkedermedforskjelligekvaliteterogpreferanser.overordnetsettvil allikevelparameterneogvektingenavdisseginyttiginformasjonomboligkjøpernespreferanser. Tilsluttermåletåsespesifiktpåhvilkenpåvirkningenkraftledninggjennometboligområdehar påeiendomsverdien. Drøfting&og&funn& Verdivurderingsmodeller( JMbenyttersåkalte priskuber,somerenmatematiskberegningavprisene(wiik,2017).her defineresulikeparameteresomerspesifikkeforhvertprosjekt.beregningenebaserersegpået utvalgfasteparametere,derdenviktigsteerenønsketgjennomsnittligkvadratmeterpris. Eksemplerpåandreparameterekanværeuteplassmotsyd,størrelsepåbalkong,etasje,utsikt osv.(wiik,2017).detviktigsteerallikevelåværeutepåtomtenoggjøreegnevurderingerfor hverleilighet(wiik,2017).itilleggsammenlignesdetmedomsatteboligerinabolagetog lignendeprosjekterisammenlignbareområder.hosjmerdetergjernefleresompriseroggir sinevurderinger,førdediskutererogsammenlignersineresultater(wiik,2017).tilsluttsitter deigjenmedénkalkulatoriskprissomsammenlignesmeddeselvstendigevurderingene.dette bidrarerfaringsmessigtiletgodtprisbilde(wiik,2017). MatsKvaruduttaleratettermangeårserfaring,erdetmyesomgårpå magefølelsen nårdet kommertilmarkedet.hanbasererprisingenistorgradpåerfaringogkonkurransenimarkedet derogda.etteråhajobbetmyeisammeområde,identifiseresvisse pristak,slikatenvethvaen 3+romselleren2+romskanselgesfor(Kvarud,2017).Itilleggbrukerdedatasystemet Eiendomsverdisomviserhistoriskeomsetningsdata,ogFinn.nosomviserhvasomannonseresi markedet.itilleggserhanpåandresammenlignbareprosjekter. Vibrukeringenmatematisk modellsliksomtakstmenngjør,deterhovedsakeligsubjektivevurderingerutifraulikefaktorer (Kvarud,2017). 77

92 Egenvurdering Resultatetavintervjueneviseratprosjektmeglereogbruktboligmeglereharklartforskjellige tilnærmingertilprisfastsettelsen.detteberoristorgradpåatprosjektmeglereskalpriseenbolig somikkeeksistererannetennpåpapir,deskalselgeenvisjon.itilleggskaldeselgemange boligerpåsammested,derdetkunerulikeforholdinterntiprosjektetsomdannergrunnlagfor prisdifferensieringen.tilgangtiloffentliginfrastrukturoglignendeerdensammeforalle boligene.detteståriklarmotsetningtilbruktboligmeglere,somselgerkonkreteobjektermed forskjelligstandardogbeliggenhet,ogskalverdisettedissemedtankepåumiddelbaromsetning. Prosjektmeglereharsomregellangtidpåågjennomføresalgsprossen,ogkanjusterepriseni prosjektetunderveispåbakgrunnavsalgsresponsen. Parametere(( Utfordringenvedprisingavboligeiendomeratvurderingenaveiendommensverdiersubjektiv ogsituasjonsbestemt(kvarud,2017).dettesammenfallermedwiik(2017)sinvurdering,huner ogsåklarpåatulikekjøpergruppervektleggerforskjelligekvalitetervedenbolig.vurderingene vilgjøresutfrahvilkelivssituasjonkjøperbefinnersegi.ungekjøperesøkermuligensdeturbane livet,medenleilighetmidtibysentrum,menseldrekjøpereofteønskerenmer lettstelt tilværelse,roligereomgivelserogtilgangpåheis(kvarud,2017).eldrekjøperetilbringer antakeligogsåmertidhjemme,ogvilkanskjeønskeenbalkongsomvendermotenbakgårdog være vitnetilliv (Wiik,2017).Tilsyvendeogsisthandlerdetomåfinneet minstefelles multiplum somkanfungere(kvarud,2017). Deterimidlertidnoenfaktorersomskillersegut,bådeipositivognegativforstand,somkan brukestilåvurderekvalitetenveddeflesteeiendommer.defaktorenekvarudvurderertilåvære viktigforfolknårdekjøperbolig,sammenfalleristorgradmedvurderingenetilwiik.ifølgebåde WiikogKvarudvilbeliggenhetsomoftestværedenstørstedriveren.Boligkjøpereeropptattav hvordandeskalkommesegtiljobbogskole,omdekansykleellergå,eventuelthvorgodt kollektivtilbudeter(wiik,2017). Jegtrorogsåfolkeropptattavatmanenkeltkanoppsøkesjøen ogatmankommersegrasktopptilmarka (Wiik,2017). Godbeliggenhet erensubjektiv vurdering,ogavhengerigjenavhvakjøperssituasjoner(kvarud,2017).noenønskerstrandsone, nærhettilskole,ellerutsikt.utsiktkommertettopptilbeliggenhet,ogerenfaktorsomverdsettes høytavalle,heltuavhengigavlivssituasjon.utsikteralltidprisdrivende(kvarud,2017).også ifølgewiik(2017)skalenleilighetmedutsiktpriseshøyereennenleilighetuten,nåraltanneter likt. 78

93 Tettknyttettilbeliggenheternærhettilulikeservicefunksjoner,somblantannetskoleog dagligvare. Detatduslipperåsettedegibilenforåfåutførtdagligegjøremålerviktigformange (Wiik,2017). IfølgeKvarud(2017)vilstøysomregelværesværtbelastendeformange.Atenboligerstøyutsatt vilantakeligværedenmestnegativefaktoren(kvarud,2017).støyersomregelknyttettil veitrafikk,menogsånærhettiljernbane,flyplassellerindustrianleggmedførerstøybelastning. Egenvurdering Beggeeiendomsmeglernetrekkerfrembeliggenhetsomdenviktigsteprisdannendefaktorenfor enbolig,utenåkommenærmereinnpåhvadeleggeridettebegrepet.nårviserpåhvade trekkerinnavandreforhold,somblindvei,ogtrafikk,utsiktogsol,kollektivtrafikkogskoler,blir detimidlertidtydeligereatbeliggenhetkanavgrensestiletområdessosioøkonomiskestruktur. Detteeravgjørendeforprisnivåetiboligmarkedet.Deandrefaktorenemedvirkertilåskille mellomboligerinnenforetområdedefinertunderbeliggenhet. Kraftledningens(påvirkning( Påspørsmålomeiendomsmeglernefortaregneanalyserforåavdekkepriskonsekvensenav kraftledningen,svarerkvarud(2017)atdeikkegjørdet.detardetinnihelhetsvurderingensom etvisueltelement,ilikhetmedinnsyninaboleiligheteroglignende.wiik(2017)svareratdet viktigsteeratdetforeliggertilstrekkeligetekniskeanalysersomviseratboligeneliggerutenfor sikkerhetssonen.kjøpernehardamulighettilåsetteseginnirapportenselv,ogmeglernehar kunnskapnoktilåsvareatdetertrygtåbosettesegderdersomdetblirnoespørsmålrundtdet (Wiik,2017). Veddetsistesalgetinærhetenavhøyspent,opplevdeviveldiglitefokuspå ledningen.detvaréngeologogénbarnefamiliesometterspurtenærmeredokumentasjon (Wiik, 2017). Nårdetgjelderkraftledningensinnvirkningpåpris,svarerKvarud(2017)athantrorfolkville oppfattetboligenesommerattraktivedersomkraftledningenehaddeliggetibakken,ogat omsetningshastighetenogprisenvilleværthøyere. IfølgedeerfaringenWiik(2017)harmedsalgavleiligheterinærhettilkraftledning,harikke kraftledningenvirketprisdempendeidetheletatt(wiik,2017). Deleilighetenesomlånærmest ledningenblefaktisksolgtførst,antakeligfordidelåsolmessigbesttil (Wiik,2017).Detvari 79

94 dettetilfelletsnakkometmindreanleggsomeiesavhafslund,ogsomerendelav distribusjonsnettet.detkanimidlertidværeenrisikoforatflerekjøperefallerfra,ogatdetblir færreinteressentermedpåbudrundene,sierwiik. PådenannensideerfarerWiikatflereprosjektmeglerevurdererdetteulikt,ogsommener kraftledningervirkervesentligprisdempendepåmarkedsverdien.dettebegrunnesbådeidet visuelle,oppfatningeromhelserisiko,ogatdetkanføretilverdiforringelsevedeteventuelt videresalg(wiik,2017). Påspørsmålomdetermuligågjøreetanslagpåverdiforringelsenpåeiendominærhetenav kraftledninger,sierkvarud(2017)atdetteersværtvanskeligtallfeste. Viserpåtotalpakka,det ervanskeligåskilleuthvormyekraftledningenalenevilutgjøreieneventuellverdiforringelse (Kvarud,2017). Iforbindelsemedetstortkombinertbolig+/næringsprosjektiOslobledetinnhentetlignende vurderingerfratreeksterneprosjektmeglere.ifølgewiik(2017)bleprosjektmeglernepresentert forfirescenarioer; Kraftledningeneerfjernet Kraftledningenevilfjernesinnen1år Kraftledningenevilfjernesinnen6år Deterikkebesluttetatkraftledningeneskalfjernes Dersomkraftledningeneblirfjernetinnen1år,vildetikkeværeenbetydeligverdiforringelsepå boligene(wiik,2017).dettekanifølgewiik(2017)kommeavatkjøpereforventerenrask prisøkningnåranleggetblirborte,oganserderforboligensomengodinvestering.dersom kraftledningeneblirfjernetpålengresiktvilprisengånoened,menfolkvilfortsatthandleitro omateiendommenstårovenforengodprisøkning.dersomdetikkeertattnoenbeslutningom anleggetskalfjernesellerikke,måboligeneprisesslikatfolkkjøperfordideter billig oghåpeat detblirenløsningpåsikt.dettekanifølgeprosjektmeglerneføretilenreduksjoniverdipåover 20%(Wiik,2017). Kvarudbleogsåspurtomhanhaddesynspunkterpåkundenesvurderingavestetikkkontra helseaspektetinærhetavkraftledninger.hansvarteathantrordetestetiskeaspekteterdetsom førstogfremstopptarkundene. Ettersomkraftledningeneeroppførtetterreglene,skaldeti prinsippetikkeværenoenhelserisikoforbundetmedåbosetteseginærhetenavden (Kvarud, 2017). 80

95 Deterogsåavinteresseåundersøkeeiendomsmeglernesoppfatningavomdeterforskjellpå prispåvirkningenpådyrekontrarimeligeretomter.dettefordieiendomsprisenerdirekteknyttet oppmotbeliggenhetogsosioøkonomiskeforhold. Jajegtrordetharmeråsifordyretomterenn billigeretomter (Kvarud,2017).Desomharpengertilåkjøpededyretomteneharstørre mulighetertilåvelge,ogvilantakeligikkevelgeutsyntilenkraftledning(kvarud,2017).også ifølgewiik(2017)vildetantakeliggenerereenstørreverdiforringelsemedhøyspentoveret områdedertomtepriseneerhøye. Egenvurdering Detbrukesikkeetegetanalyseverktøyforåavdekkepriskonsekvensenavkraftledningeni forkantavsalg,menbeggeeiendomsmeglernesomerintervjuettardettemedisine helhetsvurderinger.forjmsindelvildetkunneinngåsomenverdireduksjonideres priskube + modell.dasettesdetennegativverdisomspillerinnpåprisdifferensieringeniprosjektet.deter imidlertidkunforåfåfremrelativeforskjellerinterntienutbygning.detfremkommertydeligat høyspentledningervirkernegativtinnpåeiendomsverditiltrossforateiendomsmeglerneikkeer istandtilåkvantifiseredettedirekte.viseraltsåateiendomsmeglere,somviktige markedspåvirkere,istorgradbaserersinevurderingerpåskjønn,totalvurderingogden berømte magefølelsen. IfølgeDelaneyandTimmons(1992)sinundersøkelseavkraftledningerspåvirkningpå eiendomsverdier,mentededeltakendetakstmenneneatverdienpåboligeiendomvillereduseres med10+12%dersomdenlåinærhettilenkraftledning.ifølgewiikerdetflereprosjektmeglere somvurdererhøyspentanleggtilåhaensværtprisdempendeeffekt,ogatdersomforholdrundt ledningeneeruavklart,kandetføretilenprisreduksjonpårundt20%. ResultatetavDelaneyandTimmons(1992)sinundersøkelse,vistetydeligattakstmennene vurdertedennegativevisuelleeffektentilåværehovedkomponentenforverdiforringelsen,selv omhelseproblematikkenvardenmestdiskuterte.resultatetsammenfallermedkvarudogwiik sineoppfatninger. Dagensmarkedssituasjonbeskriveretpressetboligmarked,dertilbudetdesisteåreneikkehar møttetterspørselen.detteharvistsegsærligioslo+området.detstorepressetkanføretilat nærhettilkraftledningerikkeerlikeavgjørendesomtidligere.vedåakseptereutsyntilen 81

96 kraftledningkankunderkjøpesegkvalitetersomdeellersikkevillehattrådtilietpresset marked. Konklusjon& Detoeiendomsmeglerneharistorgradsammenfallendesynpåhvilkefaktorersomerviktigstfor kjøpere.påbakgrunnavintervjueneerdeomtaltepåvirkningsfaktorenesammenfattetientabell (Tabell'12).TabellenerutarbeidetifellesskapmedMatsKvarud,ogsjekketoppmotLiseWiik sinevurderinger.denviseratbeliggenheterdenklartviktigsteprisdriverenogat høyspentledninger,somertemaforoppgaven,trekkernedmenikkeilikestorgradsomstøy. Faktor Kollektivtrafikk# +## Utsikt# +# Servicetilbud# +# Skole9#og# barnehagedekning## 82 Påvirkning +# Beliggenhet# +#+# Høyspentledninger# 9## Trafikk# 9# Støy# 9#9# Tabell'12:'Vekting'av'ulike'parameteres'innflytelse'på'boligpris ' Detleggestilgrunnateiendomsmegleregjørlitekonkretevurderingeriforholdtilkraftledninger. Gjennomintervjuenekomdetklartfrematdetersummenavdegenerellekvaliteteneved eiendommensomerutslagsgivende,ognærhettilkraftledningervilkunværeénavflerefaktorer sompåvirkersalgspris.eiendomsverdieravhengigavsummenavblantannetbeliggenhetog kvalitetersomutsikt,kollektivtilbud,skoledekning,trafikkstøy,nabolagosv.enhøyspentlednings påvirkningergenereltvanskeligåskilleut,daandreforholdkanslåpositivt/negativtutogveie oppfordennegativeinnvirkningenkraftledningvilha.

97 Kraftledninginngårsomenfaktorvedhedoniskprising,utenatdennødvendigviserkvantifisert. DetfremgåravElliott(2008)sinstudieatnegativoppfatningavtekniskinfrastrukturdirektekan relaterestillavereeiendomsverdi,selvomdeisegselvikkeertilstrekkeligtilfullstendigå forklarevariasjonerieiendomsverdi.andrefaktorerogindividuelleholdningerpåvirker kjøpergruppen,slikatdatagrunnlagetfraenkeltsalgsomregelikkevilginoeklartsvarpå hvordankraftledningenharpåvirketverdien. Determegetvanskeligåfinneeksemplerpåtosammenlignbareeiendommer,derdeneneliggeri nærhetavenkraftledningogdenandreikke.foråkunnesammenlignesmådehadesamme forutsetningeneogomsettesundersammenlignbareforhold,hvilketinnebærersammetid, sammemarked,likattraktivitet,sammeantallbudgivereosv.deterderforvanskeligågjøreen sliksammenligningforåskilleutdenverdiforringelsenenkraftledningutgjøravdettotalebildet. NoesomerspesieltiOslo+markedet,erdenmegetkraftigeprisvekstenviharsettdetsisteåret. Dettegjørdetekstravanskeligåfinnesammenlignbareeiendommersomeromsattinnenfordet sammeprisbildet. Påtrossavdettevilboligermedutsyntilkraftledningernaturlignokværemindreattraktiveenn andreboliger,påliklinjemedboligersomharutsynrettinnifasadeveggenpånaboblokken, togsporoglignende.kjøperesomharanledningtilåvelge,vilantakeligikkebosettesegi nærhetenavenhøyspentledning(kvarud,2017).detfremgårbådeavteorientildelaneyand Timmons(1992)ogintervjuetmedWiik(2017),atdenprisdempendeeffektenvilliggemellom 10+20%,ogherblirdetspesieltlagtvektpådenvisuelleeffekten. # 83

98 5.5# Fagetatens#vurdering#av#strålingsfare#fra#kraftledning# # Oppgavensformåleråvurderekraftledningerspåvirkningpåeiendomsverdi,derigjennomogså folksoppfatningavhelsefaren.deterikkeoppgavenstemaåvurderedenkonkretehelsefarenfra kraftnettet,mendeteravinteresseåklargjøredegrenseverdienemyndigheteneopererermedi dag. Dettekapitteletundersøkerfaktagrunnlagetrundtstrålingsfarenfrakraftledninger.Uttalelsene frastatensstrålevernleggestilgrunnsomfakta,ogdetgjøresikkeegnevurderingeravdette faktagrunnlagetdastatensstrålevernerdenasjonalemyndigheterskompetanseorgan.derdet herskerusikkerhet,fremkommerdetteavintervjuet # Intervju#med#Statens#Strålevern## Foråavdekkekonkretefaktanårdetgjelderhelserisikoenvedåboinærhetenavkraftledninger, erdetavgjennomførtintervjumedenrepresentantfrastatensstrålevern.deersatttilåforvalte befolkningenssikkerhetrundtstråling,ogdeteravinteresseåundersøkefaktagrunnlagetog deresholdningerogoppfatningernårdetgjelderrealiteteneistrålingsfareogpåvirkningpå folkehelsen.intervjuetblegjennomførtmedtidligerefagansvarligistatensstrålevern,lars Klæboe. Beskrivelse&& Rundtalleelektriskeanleggvildetoppståetelektromagnetiskfelt.Feltetbeståravettelektrisk feltogettmagnetfelt(klæboe,2017).detelektriskefeltetstoppessomregelavveggerogtak,er sjeldentetprobleminneihusogerhellerikkehelseskadelig.knitringenog støyen fraanlegget nårdetsludderellerregnereretresultatavdetelektriskefeltet.magnetfeltetervanskeligereå skjermesegmot,dadettrengergjennomvanligebygningsmaterialer(kartverket,2016). Magnetfeltreduseresimidlertidveldigrasketmedavstand. Detsomskillerstrålingenfrahøyspentledningerfrastrålingensomfølgeravandrekilder,somfor eksempelbasestasjoner,erusikkerhetenrundtdehelsemessigelangtidsvirkningeneforbarnsom harvokstoppnærenkraftledning(klæboe,2017).detharværtproblematisertomdissebarna harøktsjanseforåfåleukemisomfølgeaveksponeringforstrålingoverlengretid.deterikke 84

99 påvistnoensammenheng,noenmomentertalerformensandremomentertalermot(klæboe, 2017). Drøfting&og&funn&& Strålingsfare(og(strålingsgrense(( Helserisikomålesutfraverdier.Sålengeenholdersegunderfastsattegrenseverdier,vildetikke foreliggenoenhelserisiko.grenseverdiererfrekvensavhengige,noesommedføreratulikekilderhar ulikegrenseverdier(klæboe,2017).styrkenpåetmagnetfeltmålesimikrotesla(µt).frastrømnettet ergrenseverdienformomentanpåkjenning200µt,detvilsiatkortvarigeksponeringikkeharnoe usikkerhetknyttettilsegsålengeverdieneliggerunderdette.deterimidlertidingen vanligefolk somutsettesfor200µt.dersomduferdesunderenhøyspentledningvilduifølgeklæboe(2017)bli utsattformaksimalt15+20µt. Detharværtfokuspåflerekreftformeriforbindelsemedbosettinginærhetav høyspentledninger,blantannetbrystkreftoghjernesvulst.påbegynnelsenav2000+talletbledet trukketenlinjemellomleukemihosbarnoglangtidseksponeringformagnetfelt,ogdeterdenne risikoensomidagergrunnlagfordebatt(klæboe,2017). Myndigheteneharfastsattatenskaltahøydefordenneusikkerheten.Usikkerhetenrundtleukemi+ risikostarterpårundt0,4µt.(klæboe,2017).detvilsiatunderenverdipå0,4µterdetingen usikkerhet,mensoverdenneverdieneksistererdetenvissusikkerhet.hvisdetskalbygges bolig/skole/barnehagenærenhøyspentledning,ogverdieneerover0,4µt,skaldetutredes(klæboe, 2017).Hvisdetermulig,medenklemidler,skaldetetterstrebesåfåverdienesålangtnedmot0,4µT sommulig.eventuelletiltakkanværeåflyttebygningenlengerunnastrålingskildenforåøke avstanden,ellersørgeforatsoverom/barneromliggeridenendenavhusetsomerlengstunna ledningen(klæboe,2017).ifølgeklæboe(2017)vilenfåenkraftigreduksjonavmagnetfeltetdersom bygningenflyttesnoenfåmeter. Iogmedatdetikkeerbevistatdeterensammenhengmellommagnetfeltetrundt høyspentledningerogleukemi,erikkekravenetiltiltakstrenge(klæboe,2017).utbyggerskal prøveåiverksettetiltaksålangtdetermuligogsålangttiltakeneikkemedførernoenekstra kostnaderellerandreulemper. 85

100 ( Risikopersepsjon(( IfølgeKlæboe(2017)erdetgjennomgåendeatbådemediaogfolkgenereltharenoppfatningavatdet åboinærhetenavenhøyspentledningerfarligereenndetdetegentliger.detatmyndigheteneharsatt kravtilutredningdersomstyrkenpåmagnetfeltetgirverdierover04,µtskapernokbådebekymring og forvirring.detkantenkesatfolkoppfatterdenneverdiensomengrenseverdiforhelse,selvom denneersatttil200µt(klæboe,2017). InoentilfellervelgerStatnettåeksproprieretomtersomliggeridenutvalgtetraseen,slikatde slipperåbrukepengerpåekstramasterforåleggetraseenrundttomten.dettekanogsåbidratil bekymringibefolkningen,daeksproprieringkangiinntrykkavatmagnetfelteterfarligereenn detegentliger(klæboe,2017). Jordkabel(kontra(luftstrekk( Nårdetgjeldermagnetfeltetvilstyrkenværehøyererettoverenjordkabeliforholdtilrettunder luftledningen(klæboe,2017).detteharkunmedavstandenågjøre,daduvilværenærmereen jordkabelsomgjerneleggesca.tometernedibakkenenndetduvilværeenledningsomerti meteroppilufta.verkenjord,steinellerbetongvilhanoensærligbeskyttendeeffekt(klæboe, 2017).Fraledningenoguttilsidenerdetimidlertidmotsatt.Påetluftspennvilmagnetfeltetbre seglangtuttilsiden,mensdetvedenjordkabelvilreduseresraskt(klæboe,2017).deterderfor flerekommunerogutbyggereserdetsomlønnsomtåfålagthøyspentledningenijord.med jordkabelkanutbyggerbyggenærmereledningenogallikevelkommeunderverdienpå0,4µt, slikatenslipperåutrede(klæboe,2017).enfåraltsåmerarealåbyggepå,ogslipper bekymringenefrapublikum. IfølgeKlæboe(2017)vildethellerikkeværenoetekniskproblemåbyggeoverenjordkabel.Hvis detetablereskjellerellergarasjeoverkablene,vilavstandentilleiligheteneblisåpassstoraten ikketrengeråtahensyntilmagnetfeltet.netteierstillersegimidlertidofteskeptisktilslike løsningermedtankepåtilgangtilkabelenforvedlikeholdellerreparasjoner(klæboe,2017). Dersomkableneleggesirørviltilgjengelighetenimidlertidblibedre,ogdetkanværemer akseptabeltfranettleiersside. 86

101 Helse(kontra(estetikk(( Medtankepåhvasompåvirkerfolksoppfatningistørstgrad,erdetifølgeKlæboe(2017) erfaringsmessigvanskeligåskillemellomhelseproblematikkenogestetikken.detklæboe(2017) menerertydelig,eratfolkoftebrukerhelseaspektetsometvikarierendemotivforestetikken. Dersomfolksetterseggrundiginnihelserisikoen,vildefinneutatstrålingsfarensomregelikke erreell. Mendenvisuelleeffektenavkraftledningenevilfortsattværetilstede,ogdenkanføretil etbetydeligverdifallpåeiendommen (Klæboe,2017). Konklusjon&& Fraetrenthelseperspektivvildetantakeligikkeliggenoengevinstiåleggekraftledningennedi bakken.ettersomdetikkeerpåvistatstrålingenfrakraftledningererskadelig,kanikke helseaspektetbrukessometargumentforøktsamfunnsverdivedåleggekraftledningensom jordkabel.dennegativeeffektenavkraftledningerhandleristørregradommenneskets risikopersepsjonennkonkretefakta.menneskethandlerikkealltidrasjonelt,ognårdetgjelderen såstorinvesteringsometboligkjøpvildet,somdiskutertikapittel5.3.1,væreflerefaktorersom liggertilgrunnforbeslutningen. Detervanskeligåforsvaremerkostnadenvedåleggekraftledningenijordellertunelldersomdet kuneravvisuellverdi.enkanhellerikkeforsvaredetutifrafolksmisoppfatningernårdet gjelderhelseeffekten.skalkraftledningenefremføressomjordkabel,børsamfunnsgevinsteneveie oppfordetteogdeternaturligatmerkostnadenfallerpådensomsittermedgevinsten. 87

102 6.# Oppsummering#og#konklusjon## Kapittel6.1presentererenoppsummeringavfunnene,relaterttilforskningsspørsmålene. Oppsummeringenlederfremtilhovedkonklusjonenpåoppgavensproblemstillingikapittel # Oppsummering## DetfremgåravformålsparagrafentilEnergiloven 1+2,atstrømnettetskalplanleggesogbygges påensamfunnsmessigrasjonellmåte.dettebetyratdensamledegevinstenforsamfunnetskal overstigedetotalekostnadenevedtiltaket(energidepartementet,2016).ikkeallegevinsterog ulemperlarsegtallfeste,ogidenneoppgavenleggesdettilgrunnatåleggetilretteforprivate utbyggereikkeregnessomsamfunnsmessiggevinst. Samfunnsmessiggevinstavgrensestilnyttesomkommerfellesskapetoginnbyggernetilgode. Dettekanværearealerforoffentligvirksomhet,fellesinfrastruktur,rekreasjons+ogfriområder ellertiltakavestetisk+ellerhelsemessigkarakter.noenavdisseverdieneerheltnødvendigfor samfunnetsfunksjon,mensandrebidrartiløktlivskvalitethosinnbyggerne.økonomiskvekting avdisseformåleneerenvanskeligprioritering. NårdetgjelderfrigjøringavbåndlagtearealervednedleggingavkraftledningstraseenHamang+ Bærum+Smestad,vildeøkonomiskerealiteteneveietungt.Detvilsiatmerkostnadenevedålegge høyspentledningenibakken,ienalleredeetablertledningstrasé,måveiesoppmot utnyttelsesverdienpådefrigjortearealene. Kraftledningerharenteknisklevetidpå50+70år,ogvalgavløsningmåderforvurderesiet langsiktigperspektiv.spesielterdetteviktigitettbebygdestrøk,derarealreserverkanfåstor verdiifremtiden,entensombyggegrunnellerrekreasjonsformål.herkanenjordkabelværepå sinplassienkeltetilfeller,foråsikreatikkeennykraftledningbåndleggerarealeneinye70år. 88

103 1.(Hvilke(arealressurser(blir(frigjort(ved(nedleggelse(av(kraftledningen(HamangIBærumISmestad,(og( hvordan(kan(disse(utnyttes?( Dearealressursersomfrigjøreresvednedleggesavkraftledningenfordelersegpåflereulike arealformålslikdeerdefinertikpa.detomfatterblantannetarealerismåhusbebyggelsensomi detvesentligebarekanutnyttesvedatprivategrunneierefradelertomtertilfortetting.andre områdererstørreoffentligearealer,somistorgradtjenersomarealreserveforoffentligeformål. Dentredjekategorienerarealersomalleredeerbåndlagttilandreformål,somjordbruk,veierog rekreasjon. Basertpåarealanalysenerdetsværtlitearealreserversomfrigjøresiområderregulerttil boligformål.hergårkraftledningenistorgradoverprivateeneboligtomter,ogarealenesom frigjøreserveldigoppstykketogfordelersegpåetutalleiendommer.områdermedpotensialefor utviklingknyttersegtilarealerregulerttiloffentligformålrundtbærumsykehusogny boligbebyggelsevedgjettumstasjon.kraftledningenkrysserlnf+områderiytterkantenav verneområdetveddælivannoglandbruksområdenepåhaslumsydforbærumtrafostasjon.lnf+ områderikpaerikkevurdertsomøkonomiskinteressante. 2.(Hva(er(det(økonomiske(potensialet(i(kraftledningstraseen(HamangI(BærumISmestad,(i(den(delen( av(traseen(som(er(regulert(til(boligformål(i(gjeldende(kpa?( Detøkonomiskepotensialetknyttettilfortettingismåhusområdeneerrelativtbeskjedent.Deter realistiskåantaatmindreenn200eneboligtomterkanfradeles,fordeltpåstrekningenfra Hamangtilkommunegrensen.Hervilsannsynligvismerkostnadenetiljordkabeloverstigeen eventuellverdiøkningpådeberørteeiendommene.itilleggvilverdiøkningentilfalleflerehundre privategrunneiere,ogvilikkekommesamfunnettilgode. 3.(Hva(er(kommunens(langsiktige(interesser(ved(omdisponering(av(arealer(båndlagt(til(linjestrekk?(( BærumkommuneslangsiktigeinteresseeråfålagtkraftledningenibakkenfraFranzefosstil Gjettum,foråfrigjørestørrearealersomkannyttestiloffentligformål.Områdenerepresenterer ogsåenmulighetforfremtidigboligutviklingdersombærumsykehusleggesned.områdeneligger kommunikasjonsmessiggodttilmeddennyet+banestasjonenpågjettum,ogpålengresikten fremtidigt+banefrasandvikatilkolsås. 89

104 4.(Hvordan(vurderer(markedsaktørene(kraftledningers(påvirkning(på(eiendomsverdi?(( Detforeliggeringendokumenterthelsefaremeddegrenseverdiersomersattforstrålingfradet elektromagnetiskefeltet.iogmedatdetikkeforeliggerenfaktiskrisikonårboligeneeroppførti sikkeravstandfrasikkerhetssonen,vilkraftledningersnegativeeffektihovedsakværeforankreti kundenesvisuellepersepsjon.nårdetkommertilbeslutningomboligkjøp,kandetallikevelvirke somdeterandrefaktorersomveiertyngreennnærhettilkraftledninger,somforeksempel beliggenhet.dersomenvurdererdenvisuelleeffektenhøytpågenereltgrunnlag,ogønskerå ryddeoppikraftinfrastrukturenssynlighetilandskapet,nærmerviossenheltannen problemstillingbasertpåandreverdier.skalslikehensynprioriteres,erdetnaturligåfordele kostnadenepåbrukerneiformøktnettleie. Ifleretilfellervilallikevelkraftledningerværeenfaktorsomførertilverdireduksjon.Hvormye verdienvilredusereserusikkert,daeiendomsmeglerevilvurderedetsomendelavtotalpakken. Deterallikevelåantaatboligersomblirberørtivesentliggradviltaksereslavereenndevilleha gjortdersomledningenlåibakken.nærhettilkraftledningkanoghadenulempeatnoen potensiellekjøpereanserobjektetsomuaktuelt,ogdermedikkevildeltaibudrunden. Detkanvirkesomkjøpereleggerhelsehensynettilsidenårdetkommertilstykke.Selvommange haroppfatningeravstrålingsfarenfrakraftledninger,influererdentilsyvendeogsistikke vesentligpåomsetningogboligpris. # 90

105 6.2# Konklusjon# Oppgavenshovedformåleråsehvilkeeiendomsverdierogsamfunnsmessigegevinstersomfrigjøres vedåomdisponeredeneksisterendeledningstraseenhamang+bærum+smestad. Detersværtlitensamfunnsmessiggevinstiåomdisponereledningstraseengjennomsmåhusområdene ibærum+ogoslokommune.disseområdeneansessomferdigutbygdogrepresentereretlite potensialeutovergenerellfradelingogfortetting.ledningstraseenrepresenterertotaltsettetrelativt litepotensialforfradelingirelasjontilgenerellfortettingibærumkommune.serenbortifra utviklingenavnettstasjoneneihverende,vileneventuellnedleggelseavtraseenfrigjørefåarealeri småhusområdenesomkangigrunnlagforstørreboligutvikling.påstasjonsområdeneihverendepågår alleredestørreutviklingsarbeider,bådepåfranzefossogsmestad. DevesentligeeiendomsverdienesomfrigjøreserpåstrekningenfraFranzefosstilGjettum.På sykehusområdeterarealeneioffentligeie,ogtraseenerplassertslikatvedåleggedenibakkenkanen fåfrigjortstore,sammenhengendearealer.detteharklarsamfunnsmessiggevinstdaeierskapetligger hosstatogkommune,ogerknyttettilvirksomhetersomkanfåbehovforutvidelseifremtiden.nårdet gjeldergjettumområdet,delerkraftledningenetnæring+ogforretningsområdeito.hererdetallerede besluttetfortettingmedboligerogforretninger.deterpådennestrekningenatdeterstoremuligheter foreiendomsutviklingogomdisponeringietstørreperspektiv.itilleggbåndleggerkraftledningen arealertettinntilgjettumskole,noesomkangikommunenmuligheterifremtiden. Ettersomdetkunerdeleravtraseensombåndleggerarealermedutviklingspotensial,kanen kombinasjonavjordkabelogluftledningværtengunstigløsning.foratbeskrevnearealressurser skalkunnefrigjøres,erdetnaturligåleggekraftledningenibakkenfrafranzefossogforbi Gjettum.Dersomenskalkombinereluftledningogjordkabelpåsammestrekning,krevesen muffestasjon,etanleggforkoblingmellomluftstrekkogjordkabel.detteanleggeterrelativt stort,ogvilifølgerevelsby(2017)haetfotavtrykkpåstørrelsemedenfotballbane.detvilmed andreordisegselvkreveverdifullearealer.enmåantaatdeterlitelønnsomtåvekslemellom luftstrekkogjordkabelfleregangerpåensåpasskortstrekningsomhamang+bærum+smestad. Detharikkeværtendelavdenneoppgavenåsepålønnsomhetenogkostnadsbildeknyttettil valgavløsning. # 91

106 7.## Avsluttende#kommentarer## Idettekapitteletvilforslagtilviderestudierpresenteres,samtenpersonligrefleksjonoveregen oppgraveogskriveprosess. 7.1# Anbefaling#til#videre#forskning### Oppgavensomfangharsattbegrensningerforhvorgrundiganalysenavmuligeutviklingsmuligheter kunnebli.dethaddeværtinteressantmedenstudiesomanalysertehvilkemulighetersomliggeride storeoffentligearealene,ogsomsåpåalternativbrukogutnyttingavforeksempelsykehusområdet. Detkunneogsåværtinteressantåtaforsegdeandreutviklingsmulighetenepårestenavstrekningen frafranzefosstilgjettum,samtåundersøkenærmereutvidelsesbehovethosrelevanteoffentlige institusjonerogaktører. Detnestenaturligestegetvilleværeåundersøkemuligheteneforåetablereenutbyggingsavtale,og hvilkeaktørersommåværemedforåfinansiereenomleggingavkraftledningentiljordkabel.dersom enkombinasjonavluftstrekkogjordkabelskullebliaktuelt,villeenanalyseavplasseringav muffestasjonværerelevant. Foråavdekkehvilkenpåvirkninginfrastrukturharpåbolig+ogeiendomspriser,bledetgjennomført intervjuermedtoeiendomsmeglere.disseintervjueneharavdekketateiendomsmeglernebaserersin verdivurderingpåerfaringogskjønn.detkanværeinteressantåkvantifisereogstrukturerenærmere defaktorersominngårieiendomsmeglernesprisvurderingforåseomderesskjønnkan systematiseres.direktesammenligningaveiendommerinærhetenavkraftledningerervanskelig,da enhverboligvilværeunik,bådeikvalitetogomsetningstidspunk. # 92

107 7.2# Avsluttende#refleksjon## SterktstigendeeiendomspriserrundtdehurtigstvoksendetettstedeneiNorgegjørdetvanskelig åsammenligneeiendomsverdierovertid.dettekanigjengjøredetvanskeligåskilleøkningi eiendomsverdisomskyldesendringeriinfrastrukturfradengenerelleprisvekstenimarkedet. Dettekanværeenavgrunnenetilatintervjuenemedeiendomsmeglernegafåkonkretesvar,og detvartydeligatverdivurderingaveiendomerensubjektivoppfatningsomistorgradbaserer segpåerfaringogskjønn. BeslutningenomåleggehøyspentledninggjennomBærumbletattforca.70årsiden,da kommunenvarliteutbygget.sidendengangerbærumbygdutmedeneboligerpåstoretomter. Detkanvirkelitt søkt ogsnakkeomarealknapphetogutnyttelsedadetpågenereltgrunnlag ikkekanpåståsatdeterarealknapphetinorge,selvikkeioslosomernorgestettestbefolkede område.allarealknapphethargrunnlagiviljentilutnyttelseogregulering,itilleggtilutbygging avtilgjengeliginfrastruktur.kraftledningenhamang+bærum+smestad,estimerttil434dekar, representerertrossaltetlitearealsammenlignetmednabokommunenasker,somnåslårseg sammenmedhelerøykenoghurum,somfremstårsommerellermindreubebygd.deterden regionaleinfrastrukturensommangler,ogsombevirkeratbærumkommuneoppleverpresspå tilgengeligearealer. Gjennomarbeidetmedmasteroppgavenharjegerfartatdeterstorinteressefordetaktuelle temaet,ogjegharfåttmangegodeinnspillogideerforvidererefleksjon.jegønskeravslutningsvis åretteentakktilalledettegjelder. # # 93

108 8.# Referanser## Allen,M.T.Â.t.(2012).HedonicPricingModel(pp ). BERVerdivurderingAS.(2016).AnalyseavtomtepriserBærumkommune Bjørge,A.S.(2017, )Fremtidig'arealbruk'i'Bærum'kommune'/Interviewer:'K.' Lilleengen. Brooks,C.,&Tsolacos,S.(2010).Real'Estate'Modelling'and'Forecasting:CambridgeUniversity Press. BærumKommune.(2015).Bestemmelserogretningslinjer Kommuneplanensarealdel Retrievedfrom kommune/organisasjon/styrende+dokumenter/kommuneplan/kpa bestemmelser.pdf?response=journalpost_detaljer&journalpostid= Bærumkommune.(2016).Kommuneplan ,vedlegg.Langsiktigvekstgrense Retrievedfrom &dokid= &versjon=1&variant=A& Bærumkommune.(2017a).Kommuneplan PlanbeskrivelseRetrievedfromhttps:// kommune/organisasjon/styrende+ dokumenter/kommuneplan/arealdel/planbeskrivelse+til+1.+gangsbehandling.pdf Bærumkommune.(2017b).Kommuneplanensarealdel gangsbehandlingRetrievedfromhttps:// barum+kommune/organisasjon/styrende+ dokumenter/kommuneplan/arealdel/kommuneplanens+arealdel pdf Bærumkommune.(2017c).Verdivurderingiforbindelsemedåleggehøyspentledningeni jorden. Utbygging,generellfortettingiboligområdeneogskoler.. Delaney,C.,&Timmons,D.(1992).Highvoltagepowerlines+dotheyaffectresidential propertyvalues?journal'of'real'estate'research,'7(3), Elliott,P.(2008).Propertyvaluesandinfrastructureprovision:Aconceptualmodelofrisk perception,amplificationandworsenment.nordic'journal'of'surveying'and'real'estate' research,'3. Energidepartementet,O.+o.(2012).Meld.St.14( ) VibyggerNorge+omutbyggingavstrømnettet. Energidepartementet,O.+o.(2016).Meld.St.25'( )' 94

109 Kraft'til'endring'6'Energipolitikken'mot'2030'Retrievedfrom o/pdfs/stm dddpdfs.pdf. Esri.(2016a).ArcMap.Retrievedfromhttp://desktop.arcgis.com/en/arcmap/ Esri.(2016b).EssentialArcMapvocabularyRetrievedfrom vocabulary.htm Esri.(2016c).SpatialJoinRetrievedfrom Falkanger,T.(2011).Fast'eiendoms'rettsforhold'(Vol.4.utgave).OsloUniversitetsforlaget Fiskaa,H.(2014).Fysisk'detaljplanlegging'NTNU:Trondheim Fylkeskommune,O.k.o.A.(2015).Regional'plan'for'areal'og'transport'i'Oslo'og'Akershus'Oslo Retrievedfrom arealogtransportiosloogakershus. Gripsrud,G.,Silkoset,R.,&Olsson,U.H.(2004).Metode'og'dataanalyse':'med'fokus'på' beslutninger'i'bedrifter.kristiansand:høyskoleforl. Jacobsen,D.I.(2015).Hvordan'gjennomføre'undersøkelser?':'innføring'i'samfunnsvitenskapelig' metode(3.utg.ed.).oslo:cappelendammakademisk. JMNorgeAS(2017). Johannessen,A.,Christoffersen,L.,&Tufte,P.A.(2016).Introduksjon'til'samfunnsvitenskapelig' metode(5.utg.ed.).oslo:abstrakt. Kartverket.(2014).ProduktspesifikasjonforFellesKartdataBase(FKB). Kartverket.(2016).FKB+Felleskartdatabase.Retrievedfrom Kartverket.(2016).SikringssoneunderkraftlinjerRetrievedfrom planregister/verktoykasse/sikringssone+under+kraftlinjer/ Kjernlie,E.(2013).150leiligheterpåGjønnes.Budstikka. Klæboe,L.(2017, )Statens'Strålevern'/Interviewer:'K.'Lilleengen. Kvarud,M.(2017, )Hva'påvirker'boligpris?/Interviewer:'K.'Lilleengen. Leikvam,G.,&Olsson,N.(2014).Eiendomsutvikling'FagbokforlagetVigmostad&BjørkeAS. Forskriftomlandskapsvernområder,Bærum,(1978). 95

110 Energilovforskriften(2015). Miljøverndepartementet.(1997).Regionalplanleggingogarealpolitikk.Retrievedfrom Miljøverndepartementet.(2009).Kommuneplanensarealdel+Utarbeidingoginnhold. Retrievedfrom ommuneplanens_arealdel.pdf Miljøverndepartementet.(2011).Reguleringsplan Utarbeidingavreguleringsplaneretterplan+ogbygningsloven.Retrievedfrom Miljøverndepartementet.(2012).Kommuneplanprosessen +samfunnsdelen+handlingsdelen.retrievedfrom samfunnsdelen/id679401/?q=kommuneplanenssamfunnsdel Miljøverndepartementet.(2014).Planleggingavgrønnstrukturibyerogtettsteder.Retrieved fromhttp:// Miljøverndepartementet.(2016).Meld.St.18 Friluftsliv+natursomkildetilhelseoglivskvalitet.Retrievedfrom /pdfs/stm dddpdfs.pdf Norgesvassdrags+ogenergidirektorat.(2013).Veilederforutformingavsøknaderom anleggskonsesjonforkraftoverføringsanlegg4'retrievedfrom NORKART,A.(2017).KommunekartWebRetrievedfrom Norskinstituttforskogoglandskap.(2013).AR5Klassifikasjonssystem Endringavarealtypenåpenfastmarkogbebygd.. Olsson,N.(2011).Praktisk'oppgaveskriving'Trondheim:TapirAkademiskForlag. OsloKommune.(2013).Veiledertilsmåhusplanen,S+4220.Retrievedfrom 022a25105e0f6/ /Sm%C3%A5husplanen++ +Veileder+til+reguleringsplan+i+sm%C3%A5husomr%C3%A5der%2C+oppdatert+okt ober+2015.pdf OsloKommune.(2017).KommuneplanforOslo,Samfunnsdelmedbyutviklingsstrategi, Høringsutkastapril2017Retrievedfrom administrasjon/politikk/kommuneplan/nykommuneplanp%c3%a5 h%c3%b8ring/oslokommune_utkast_kommuneplan.pdf 96

111 Regjeringen.(2009) Kommuneplan.Lovkommentar'til'plandelen'av'plan6'og' bygningsloven.retrievedfrom vkommentar+til+plandelen+i+/kapittel+11+kommuneplan/ kommuneplan/id556799/ Revelsby,S.v.S.(2017, )Prosjekt'Hamang6Bærum6Smestad'/Interviewer:'K.' Lilleengen. Rosen,S.(1974).HedonicPricesandImplicitMarkets:ProductDifferentationinPure CompetitionUniversity'of'Rochester'and'Harvard'University.Retrievedfrom 334f4ca525c5%40sessionmgr4006&vid=1&hid=4202 Seberg,K.(2017, )Fremtidig'arealbruk'i'Bærum'Kommune'/Interviewer:'K.' Lilleengen. SSB.(2016, ).Befolkningsframskrivinger, Retrievedfrom 21?fane=tabell&sort=nummer&tabell= tab+tabell Statnett.(2011).NettplanStor+OsloRetrievedfrom /FremtidensnettiStor+Oslo.pdf Statnett&Hafslund.(2011).ArealsituasjonfordagenskraftnettiOsloogAkershusDelrapport' til'nettplan'stor6oslo'' Statnettv/Bjørnsrud,P.(2016).Arealtyper'langs'eksisterende'ledningstrasé.Retrievedfrom Tyrén,C.W.(2004).Plan6'og'bygningsloven,'' Kommentarutgave'(Vol.5.utgave):Universitetsforlaget Wiik,L.(2017, )Hva'påvirker'boligpris?'/Interviewer:'K.'Lilleengen. Yin,R.K.(2014).Case'study'research':'design'and'methods(5thed.ed.).LosAngeles,Calif: SAGE. 97

112 Vedlegg Vedlegg 1: Intervjuguider 1.1 Intervju m/siri Revelsby, Generelt 1. Hva omfatter prosjektet? Er det ombygging, eller skal de gamle ledningene rives og nye ledninger bygges? 2. Er det tenkt at ledningen skal gå på samme sted som i dag, og hvilke andre trasévalg er eventuelt vurdert? 3. Hva skal til for å kombinere kabel og luftledning? 4. Hvor langt er dere kommet i prosessen? 5. Når tar dere sikte på å starte utskiftningen av ledningene? 6. Hvilken beslutning er tatt i forhold til stasjonen på Hamang? 7. Hvordan forholder dere dere til grunneierne? 8. Hvem eier grunnen den eksisterende traseen opptar? (private eiere?) 9. Forventer Statnett andel i tomteverdiene som frigis når linjestrekk legges ned? Oppgradering i byer og tettsteder 10. Hvilke tiltak vil bli gjort der kraftledningen strekker seg gjennom tettbebygde strøk? (eks. andre typer master?) 11. Har kabel under bakken blitt vurdert som et alternativ? 12. Er det vanskeligere å vedlikeholde kabel i tunnel? 13. Må Statnett selv bekoste legging av jord-/sjøkabler? 14. Forholder dere dere hovedsakelig til NVE og ikke andre offentlige planer? 15. Hvorfor er det slik at 420 kv ledninger helst skal bygges som luftledninger? 16. Men det gjøres ikke bare unntak der det er teknisk umulig, også i tettbebygde strøk? 17. Hvordan ligger kraftledningen i forhold til de områdene Bærum kommune ønsker boligutvikling? 18. I nettplanen for Stor-Oslo er det foretatt analyser på antall beboere i nærheten av kraftledning. Er dette gjort en separat analyse for dette prosjektet og, og hva viste den eventuelt? 19. Hvilket formål er de arealene kraftledningen opptar hovedsakelig regulert til? (LNFR, bolig, sentrumsområder etc.) 20. Hvordan håndterer dere informasjon og dialog med berørte parter (naboer, velforeninger etc.)? 98

113 1.2 Intervju m/ Lars Klæboe, Generelt 1. Hva var din stillingstittel i Statens Strålevern? 2. Hva var dine hovedoppgaver? 3. Du skrev i mailen at du hadde forvaltet dette området i flere år. Hva innebærer det? Helsefare 4. Hvordan vurderes strålingsnivået fra kraftledninger i forhold til andre kilder til elektromagnetisk stråling? (I dag er det ofte motstand og oppmerksomhet knyttet til etablering av basestasjoner for mobiltelefon). 5. Hva er forskjellen på det elektromagnetiske feltet som skapes av luftledninger vs. kabel i bakken? 6. Hva med forskjellen mellom kabel i grøft og kabel i tunnel? 7. Det har vært mye snakk om at stråling fra kraftledninger kan føre til leukemi hos barn. Finns det noen bevis på at det er en sammenheng? 8. Fikk du mange henvendelser fra beboere i Bærum/ Oslo angående det aktuelle linjestrekket (Hamang-Bærum-Smestad)? Folks oppfatning og eiendomsverdi 9. Hva har du inntrykk av at påvirker folks negative oppfattelse av kraftledninger i nærheten av sin bolig? Det visuelle, helsefare, støy etc. 10. Har du inntrykk av at folks oppfattelse av kraftledninger har endret seg over tid? 11. Har du inntrykk av at takstmenn nedskriver eiendommens verdi betydelig dersom den ligger i nærheten av en kraftledning? 12. Tror du kraftledninger har en større negativ innvirkning på eiendomspris i områder der tomteverdiene er høye (eks. Bærum) enn områder med lavere tomtepriser? 13. Har dere erfart at folks skepsis avhenger av størrelse og kapasitet på anlegget (sentralnettsanlegg vs. regional- og distribusjonsnettsanlegg)? 99

114 1.3 Intervju m/ Lise Wiik, Generelt 1. Kan du fortelle litt om deg og din bakgrunn? 2. Hva er din erfaring når det kommer til salg av nybygg og bruktbolig? 3. Hvilke faktorer tror du er viktigst for folk flest når de kjøper bolig? 4. Hvilke verdivurderingsmodell(er) bruker dere for å finne markedsverdi? 5. Hvilke forhold har du inntrykk av at spiller inn på folks betalingsvillighet? Estetikk, helsefare, støy etc.? Prosjekt på Høviktunet 6. Kan du fortelle litt generelt om prosjektet Høviktunet? 7. Hvor langt unna tomten går kraftledningen? 8. Hvilke analyser ble fortatt for å avdekke konsekvensen av kraftledningen i forkant av salg? 9. Var dere flere eiendomsmeglere/ takstmenn sammen om å sette pris på leilighetene? 10. Hadde dere i forkant av salg ulik formening i hvilken grad tilstedeværelsen av kraftledningen ville påvirke markedsprisen? 11. Så dere noen tydelige resultater av hvordan kraftledningen påvirket prisen 12. Var det noen som valgte å ikke kjøpe på grunn av kraftledningen? 13. Har dere trukket en konklusjon i ettertid? Prosjekt på Smestad 14. Hva er bakgrunnen for prosjektet? 15. Hvor mye av kraftlinjene blir liggende igjen? 16. Hvordan har dere vurdert markedsverdi på eiendommen? 17. Kom meglerne frem til ulike resultater? Var det stort sprik? 18. Var det betydelig forskjell på prisreduksjonen på den store attraktive leiligheten og den litt mindre attraktive? 19. Hvordan var deres egne vurderinger? 20. Hvordan var deres egne vurderinger? 21. Hva er din erfaring når det gjelder kundenes vektleggelse og det meglere tror kunden legger vekt på? 100

115 1.4 Intervju m/ Mats Kvarud, Generelt 1. Kan du fortelle litt om deg og din bakgrunn? 2. Hva er din erfaring når det kommer til salg av nybygg og bruktbolig? Prispåvirkning på boligeiendom 1. Hvordan påvirker disse faktorene boligpris etter din vurdering: beliggenhet utsikt trafikk støy servicetilbud infrastruktur skoletilbud høyspentledninger 2. Hvilke faktorer tror du er viktigst for folk flest når de kjøper bolig? 3. Hvilke verdivurderingsmodell(er) bruker dere for å finne markedsverdi? 4. Har du inntrykk av at ulike faktorer påvirker tomteverdier i kommuner med høye tomtepriser kontra kommuner med lavere tomtepriser? Kraftledning ved tomt 5. Har du erfaring når det kommer til omsetning av boligeiendom i nærheten av høyspentledninger? a. Eksempler på områder? 6. Hvilke analyser ble fortatt for å avdekke konsekvensen av kraftledningen i forkant av salg? 7. Så dere noen tydelige resultater av hvordan kraftledningen påvirket prisen? 8. Hvor stor anslår dere verdiforringelsen å være? 9. Hva har du inntrykk av at opptar kundene i størst grad; estetikk eller potensiell helserisiko? 10. Tror du verdiforringelsen er større på dyre tomter ifht. billigere tomter, eventuelt omvendt? 11. Har du inntrykk av at folk til syvende og sist ikke anser høyspentledninger som avgjørende ettersom boligmarkedet har blitt mer presset? 101

116 1.5 Intervju m/anne Sofie Bjørge og Camilla Florvaag, Generelt 1. Hva er din stilling i Bærum kommune? 2. Hva er dine hovedoppgaver? Overordnet strategi i kommunen: 3. I henhold til kommuneplanen skal utbygging konsentrere seg rundt Fornebu, Sandvika, Bekkestua og Fossum, og at utbygging av resterende arealer i kommunen skal begrenses. Betyr det at kommunen stiller seg negativ til en eventuell utbygging i øvrige områder langs den nåværende kraftlinjetraseen? 4. Hvorfor er akkurat disse områdene valgt ut for boligutvikling? 5. Et av kommunens satsningsområder er bevaring av de blågrønne verdiene. I hvilken grad anser dere turdragene som dannes rundt kraftlinjene som verdifull for kommunen? 6. Hvilke lover utover plan- og bygningsloven styrer kommunens vurderinger ved arealdisponering? 7. Er det aktuelt å omregulere områder som i dag er båndlagt av kraftlinjer til utbygging av boliger/ næring? 8. Er det noen av disse områdene som i dag er regulert natur- og friluftsformål, som kunne blitt omregulert til slik utbygging? 9. Hva ser kommunen for seg av utvikling på de store parkeringsplassene ved Bærum Sykehus (som ligger unner kraftledningen)? Nedleggelse av kraftledning 10. Har kommunen overordnede målsetninger/ retningslinjer/ ønsker når det gjelder fremtidige nett-traseer? 11. Hva regulerer bruken av området rundt den aktuelle traseen i dag? 12. Har kommunen noen klare mål for arealene traseen opptar i dag? 13. Hva ønsker kommunen av utvikling i områder som frigjøres ved nedlegging av linjestrekk? 14. Hva ser kommunen for seg at disse områdene kan brukes til? 15. Dersom nettanlegget blir fjernet, vil kommunen og planmyndighetene få større handlefrihet. Men tror du faktisk bruk i området ville bli endret? Eks. med tanke på eiendomsstruktur etc. 16. I andre deler av Bærum går kraftlinjen tett på eneboliger, slik som på Hosle og ved Øvrevold. Ser kommunen for seg at en nedleggelse av kraftlinjen i disse områdene går rom for tomtedeling og fortetting med nye eneboliger? 17. Hvordan ser kommunen på motstridende interesser når det kommer til nedleggelse av kraftledninger? 102

117 1.6 Intervju m/kjell Seberg, Generelt 1. Hva er din stillingsbeskrivelse i kommunen? 2. Har du noen tanker om hvor kommunen på sikt vil tjene mest på at høyspentledningen fjernes/ legges i jord? 3. Hva er hovedmotivasjonen for kommunen når det kommer til jordkabel? (eks. større areal og bygge på, det visuelle aspektet, helserisiko etc.) 4. Har kommunen overordnede mål og ønsker for trasévalg for høyspent infrastruktur? 5. Hvilke virkemidler har kommunen for å påvirke trasévalg og valg av jordkabel kontra luftstrekk? 6. Er det politisk interesse knyttet til spørsmål rundt omlegging av høyspentlinjer og valg av løsninger? 7. Er det andre grupper som involverer seg politisk eller gjennom andre kanaler som påvirker løsningsvalg. Pressgrupper eller velforeninger? 8. Vil kommunen i noe grad kunne bidra til å finansiere å velge løsninger som er dyrere ut fra estetiske vurderinger? 9. Er det områder hvor Bærum kommune er grunneier som kan frigjøres ved omlegging av eksisterende høyspentledninger? 10. Hvor langt har dere kommet i arbeidet med Sandvikabanen? Er det besluttet at den skal bygges? 11. Aksen mellom Kolsås og Bekkestua er et område der fortetting skal vurderes (kommuneplanen). Hvilke faktorer er avgjørende for denne vurderingen? 12. Hvilket område langs Kolsåsbanen er mest aktuelt for fortetting? Bærum sykehus 13. Foreligger det noen langsiktige planer for de arealene som i dag brukes som parkeringsplass for Bærum sykehus? 14. Vil det kun dersom sykehuset legges ned/ flyttes være aktuelt med en alternativ bruk av området? 15. Er det aktuelt å transformere arealet ved sykehuset (parkeringsplassen) og utvikle boliger? Gjettum 16. Har du innsikt i det pågående prosjektet ved Gjettum stasjon? 17. Bidrar dette prosjektet til å gjøre området mer aktuelt for boligutvikling? 18. Hva slags bebyggelse eksisterer i dag rett nord og sør for Gjettum stasjon? 19. Er disse områdene aktuelle for utvikling? 103

118 Østre Bærum 20. Det fremgår av kommuneplanen at kun 5% av veksten skal skje i dette området de neste 20 årene. Vil det være noen samfunnsgevinst i å legge ned kraftledningen her, eller kun gevinst for private grunneiere? 104

119 Tomte4 størrelse6 (kvm) Bygnings4 areal6 (kvm) Utnyttelses4 grad6(%) Rest4 potensiale6 %BYA Restpotensial6 over6 arealkrav6 (kvm) Kommune Gnr Bnr Adresse Eier Regulering BÆRUM Dyrefaret26A Privat2eier Boligbebyggelse ,79 9,21 307,30 0,00 BÆRUM Hoslegata241 Privat2eier Boligbebyggelse ,38 5,62 648,80 0,00 BÆRUM Hoslejordet24 Privat2eier Boligbebyggelse ,13 7,87 499,80 0,00 BÆRUM Dyrefaret27A Privat2eier Boligbebyggelse ,49 10,51 708,30 0,00 BÆRUM Kalkbrennerveien231 Privat2eier Boligbebyggelse ,93 13,07 593,60 0,00 BÆRUM Rytterfaret252B Privat2eier Boligbebyggelse ,56 H1,56 456,20 0,00 BÆRUM Dr.2Barths2vei212 Privat2eier Boligbebyggelse ,09 6,91 569,20 0,00 BÆRUM Wilh.2Wilhelmsens2vei233 Privat2eier Boligbebyggelse ,36 6,64 496,60 0,00 BÆRUM Veståsen211B Privat2eier Boligbebyggelse ,29 H10,29 536,80 0,00 BÆRUM Tollef2Gravs2vei233 Privat2eier Boligbebyggelse ,30 H9,30 H215,60 0,00 BÆRUM Lindebergveien28 Privat2eier Boligbebyggelse ,21 H1,21 35,50 0,00 BÆRUM Lindebergveien215 Privat2eier Boligbebyggelse ,35 6,65 783,50 0,00 BÆRUM Vallerveien255A Privat2eier Boligbebyggelse ,04 H2,04 H487,70 0,00 BÆRUM Vallerveien255F Privat2eier Boligbebyggelse ,15 H27,15 H682,60 0,00 BÆRUM Vallerveien255E Privat2eier Boligbebyggelse ,91 H21,91 H682,70 0,00 BÆRUM Vallerveien257E Privat2eier Boligbebyggelse ,00 H23,00 H684,90 0,00 BÆRUM Havna24 Privat2eier Boligbebyggelse ,68 13,32 673,90 0,00 BÆRUM Havna28 Privat2eier Boligbebyggelse ,67 11,33 615,80 0,00 BÆRUM Lindebergveien28B Privat2eier Boligbebyggelse ,85 7,15 131,80 0,00 BÆRUM Brynsveien271 Privat2eier Boligbebyggelse ,53 4,47 197,10 0,00 BÆRUM Chr.2Skredsvigs2vei213 Privat2eier Boligbebyggelse ,44 12,56 769,90 0,00 BÆRUM Chr.2Skredsvigs2vei211 Privat2eier Boligbebyggelse ,98 7,02 708,40 0,00 BÆRUM Chr.2Skredsvigs2vei24 Privat2eier Boligbebyggelse ,09 4,91 612,50 0,00 BÆRUM Skriverveien213 Privat2eier Boligbebyggelse ,91 9,09 578,30 0,00 BÆRUM Hoslegata230 Privat2eier Boligbebyggelse ,70 H1,70 40,50 0,00 BÆRUM Vestliveien248D Privat2eier Boligbebyggelse ,22 0,78 H32,00 0,00 BÆRUM Vallerveien2101A Privat2eier Boligbebyggelse ,37 4,63 62,60 0,00 BÆRUM Voll2terasse260 Privat2eier Boligbebyggelse ,23 3,77 122,20 0,00 BÆRUM Privat2eier Boligbebyggelse ,00 20,00 H700,40 0,00 BÆRUM Ruglandveien267F Privat2eier Boligbebyggelse ,40 6,60 H217,00 0,00 BÆRUM Voll2terasse263E Privat2eier Boligbebyggelse ,21 H17,21 H619,30 0,00 BÆRUM Voll2terasse263D Privat2eier Boligbebyggelse ,14 H14,14 H621,40 0,00 BÆRUM Gjettumveien234 Privat2eier Boligbebyggelse ,17 H19,17 H475,00 0,00 BÆRUM Gjettumveien232 Privat2eier Boligbebyggelse ,10 H8,10 H295,20 0,00 BÆRUM Velliveien222A Privat2eier Boligbebyggelse ,27 8,73 221,70 0,00 BÆRUM Gjettumveien212 Privat2eier Boligbebyggelse ,33 H13,33 H575,00 0,00 BÆRUM Gjettumveien23 Privat2eier Boligbebyggelse ,06 H5,06 H487,40 0,00 BÆRUM Gjettumveien214 Privat2eier Boligbebyggelse ,59 H12,59 H582,40 0,00 BÆRUM Gjettumveien213 Privat2eier Boligbebyggelse ,73 H19,73 H480,30 0,00 BÆRUM Gjettumveien211 Privat2eier Boligbebyggelse ,31 H4,31 H456,70 0,00 BÆRUM Gjettumveien217 Privat2eier Boligbebyggelse ,91 1,09 H402,80 0,00 BÆRUM Kalkbrennerveien220B Privat2eier Boligbebyggelse ,62 H3,62 H280,30 0,00 BÆRUM Kalkbrennerveien224 Privat2eier Boligbebyggelse ,29 7,71 1,50 0,00 BÆRUM Fossilveien24A Privat2eier Boligbebyggelse ,11 11,89 H38,00 0,00 BÆRUM Gjettumkollen212B Privat2eier Boligbebyggelse ,10 H14,10 H654,70 0,00 Mulig6 antall6 enheter6

120 BÆRUM Gjettumkollen212A Privat2eier Boligbebyggelse ,34 5,66 H406,70 0,00 BÆRUM Kalkbrennerveien230B Privat2eier Boligbebyggelse ,26 1,74 H9,40 0,00 BÆRUM Kalkbrennerveien228A Privat2eier Boligbebyggelse ,24 13,76 671,30 0,00 BÆRUM Gjettumkollen216C Privat2eier Boligbebyggelse ,69 H2,69 H570,50 0,00 BÆRUM Gjettumkollen216D Privat2eier Boligbebyggelse ,66 H25,66 H570,00 0,00 BÆRUM Almelien216 Privat2eier Boligbebyggelse ,50 H0,50 44,00 0,00 BÆRUM Capralhaugen216 Privat2eier Boligbebyggelse ,69 1,31 H68,90 0,00 BÆRUM Gjettumkollen216F Privat2eier Boligbebyggelse ,62 5,38 H194,60 0,00 BÆRUM Gjettumkollen26 Privat2eier Boligbebyggelse ,39 H12,39 H535,70 0,00 BÆRUM Gjettumkollen28 Privat2eier Boligbebyggelse ,35 H13,35 H530,70 0,00 BÆRUM Ekrekroken2139 Privat2eier Boligbebyggelse ,77 3,23 614,90 0,00 BÆRUM Dyrefaret26B Privat2eier Boligbebyggelse ,97 3,03 75,90 0,00 BÆRUM Bankveien234B Privat2eier Boligbebyggelse ,91 8,09 22,30 0,00 BÆRUM Dyrefaret25A Privat2eier Boligbebyggelse ,16 11, ,10 1,00 BÆRUM Lindebergveien217 Privat2eier Boligbebyggelse ,54 10, ,90 1,00 BÆRUM Lindebergveien210 Privat2eier Boligbebyggelse ,16 12, ,50 1,00 BÆRUM Øvrevollveien266 Privat2eier Boligbebyggelse ,19 12, ,20 1,00 BÆRUM Havna210 Privat2eier Boligbebyggelse ,92 2,08 801,60 1,00 BÆRUM Dønskiveien211 Privat2eier Boligbebyggelse ,02 8,98 988,20 1,00 BÆRUM Ekrekroken2134 Privat2eier Boligbebyggelse ,99 5,01 931,10 1,00 BÆRUM Dr.2Høsts2vei213 Privat2eier Boligbebyggelse ,32 10, ,90 1,00 BÆRUM Vallerveien299 Privat2eier Boligbebyggelse ,70 14, ,60 1,00 BÆRUM Vallerveien295 Privat2eier Boligbebyggelse ,81 10, ,60 1,00 BÆRUM Vallerveien293 Privat2eier Boligbebyggelse ,23 8, ,90 1,00 BÆRUM Vallerveien289 Privat2eier Boligbebyggelse ,48 5, ,10 1,00 BÆRUM 1 18 Vestliveien252B Privat2eier Boligbebyggelse ,61 12,39 991,10 1,00 BÆRUM Hagaliveien228 Privat2eier Boligbebyggelse ,22 7, ,80 1,00 BÆRUM Ruglandbakken212 Privat2eier Boligbebyggelse ,35 8,65 913,20 1,00 BÆRUM Hagaliveien226 Privat2eier Boligbebyggelse ,62 9, ,60 1,00 BÆRUM Voll2terasse258 Privat2eier Boligbebyggelse ,86 11,14 843,90 1,00 BÆRUM Gjettumveien2 Privat2eier Boligbebyggelse ,49 11,51 881,90 1,00 BÆRUM Kalkbrennerveien226 Privat2eier Boligbebyggelse ,26 12,74 856,40 1,00 BÆRUM Prost2Holsviks2vei211 Privat2eier Boligbebyggelse ,26 5, ,00 1,00 BÆRUM Øvrevollveien270 Privat2eier Boligbebyggelse ,12 12, ,90 2,00 BÆRUM Hoslegata225 Privat2eier Boligbebyggelse ,77 9, ,20 2,00 BÆRUM Havna22 BÆRUM Dønskiveien213 BÆRUM Lindebergveien212B BÆRUM Lindebergveien215B BÆRUM Lindebergveien219B BÆRUM Hoslegata223 BÆRUM Ekrekroken2143 sameiere Boligbebyggelse ,68 1,32 H43,20 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,86 5,14 694,20 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,66 H6,66 232,80 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,44 6,56 336,40 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,29 H6,29 H10,50 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,28 1,72 472,00 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,81 5,19 529,00 0,00

121 BÆRUM Havna22B BÆRUM St.2Halvards2vei22A BÆRUM Vollsveien2107B BÆRUM Dr.2Høsts2vei224 BÆRUM Velliveien224A BÆRUM Vallerveien297B BÆRUM Chr.2Skredsvigs2vei22 BÆRUM Vallerveien291B BÆRUM Hoslegata218 BÆRUM Chr.2Skredsvigs2vei22B BÆRUM Skriverveien29 BÆRUM Skriverveien211 BÆRUM Skriverveien217 BÆRUM Skriverveien215 BÆRUM Dr.2Høsts2vei220 BÆRUM Brynsveien269 BÆRUM Ruglandveien263 BÆRUM Hagaliveien231A BÆRUM Rytterfaret251 BÆRUM Hagaliveien233 BÆRUM Vestliveien246 BÆRUM Hagaliveien232 BÆRUM Kalkbrennerveien235 BÆRUM Ruglandveien265 sameiere Boligbebyggelse ,61 6,39 245,50 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,57 0,43 223,20 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,95 3,05 303,20 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,53 1,47 411,60 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,00 20,00 285,50 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,39 4,61 769,80 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,03 5,97 180,00 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,60 H5,60 74,10 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,13 5,87 655,40 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,34 1,66 8,50 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,79 6,21 366,90 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,13 3,87 715,70 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,65 7,35 H213,10 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,65 H2,65 444,50 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,23 8,77 432,60 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,51 4,49 215,10 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,96 0,04 489,00 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,05 H6,05 50,80 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,70 0,30 271,20 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,05 H3,05 506,70 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,51 12,49 694,20 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,07 H9,07 H389,60 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,99 H2,99 248,20 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,67 9,33 199,70 0,00

122 BÆRUM Ruglandveien267C BÆRUM Ruglandveien267E BÆRUM Ruglandveien267D BÆRUM Kalkbrennerveien227 BÆRUM Voll2terasse263C BÆRUM Voll2terasse263B BÆRUM Voll2terasse263A BÆRUM Voll2terasse263L BÆRUM Voll2terasse263K BÆRUM Voll2terasse263G BÆRUM Gjettumveien236 BÆRUM Voll2terasse263F BÆRUM Voll2terasse263J BÆRUM Voll2terasse263I BÆRUM Voll2terasse263H BÆRUM Gjettumveien246 BÆRUM Gjettumveien28 BÆRUM Kalkbrennerveien223 BÆRUM Gjettumveien26 BÆRUM Gjettumveien210 BÆRUM Gjettumveien25 BÆRUM Gjettumveien27 BÆRUM Kalkbrennerveien225 BÆRUM Gjettumveien24 sameiere Boligbebyggelse ,73 2,27 H178,00 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,45 H5,45 H426,90 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,80 0,20 H421,60 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,55 2,45 731,90 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,08 H20,08 H618,30 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,61 H17,61 H631,80 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,09 1,91 H526,20 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,54 H6,54 H537,60 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,86 H30,86 H665,60 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,00 H22,00 H634,20 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,03 H20,03 H484,40 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,16 H12,16 H627,90 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,72 H18,72 H660,00 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,65 H17,65 H649,40 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,02 H21,02 H642,80 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,58 H8,58 H522,00 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,65 H9,65 H505,40 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,24 2,76 413,10 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,85 H7,85 H492,00 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,05 H10,05 H522,40 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,12 H27,12 H558,80 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,34 H30,34 H530,70 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,65 H2,65 422,00 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,12 H12,12 H541,20 0,00

123 BÆRUM Ruglandveien265 BÆRUM Gjettumveien29 BÆRUM Gjettumveien238 BÆRUM Gjettumveien215 BÆRUM H2 BÆRUM Magnus2Blikstads2vei222 BÆRUM Kalkbrennerveien228B BÆRUM Fossilveien26A BÆRUM Gjettumkollen212C BÆRUM Vestliveien252C BÆRUM Kalkbrennerveien230A BÆRUM Ekrekroken2141 BÆRUM Fossilveien22A BÆRUM Gjettumkollen216B BÆRUM Gjettumkollen216A BÆRUM Gjettumkollen212D BÆRUM Gjettumkollen216E BÆRUM Prost2Holsviks2vei213 BÆRUM Gjettumkollen24 BÆRUM Gjettumkollen210 BÆRUM Gjettumkollen22 BÆRUM Dyrefaret210 BÆRUM Dyrefaret212A BÆRUM Dyrefaret28 sameiere Boligbebyggelse ,83 18,17 502,00 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,75 H23,75 H527,30 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,15 H18,15 H451,00 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,40 H32,40 H591,50 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,00 20,00 143,80 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,98 10,02 497,30 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,00 H3,00 H147,20 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,00 2,00 H235,20 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,27 H24,27 H654,40 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,13 4,87 601,20 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,45 8,55 H14,70 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,49 7,51 235,00 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,22 7,78 H107,10 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,62 H0,62 H572,70 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,41 0,59 H368,90 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,54 H3,54 H458,70 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,46 H2,46 H570,00 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,40 H0,40 624,50 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,23 H13,23 H550,90 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,56 H7,56 H375,30 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,40 H3,40 H420,50 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,78 10,22 192,40 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,64 9,36 123,00 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,23 3,77 228,60 0,00

124 BÆRUM Dyrefaret214 BÆRUM Dyrefaret27B BÆRUM Dyrefaret25B BÆRUM Dyrefaret29 BÆRUM Prost2Holsviks2vei27 BÆRUM Benedikts2vei24 BÆRUM Dyrefaret215A BÆRUM Bankveien234A BÆRUM Prost2Holsviks2vei28A BÆRUM Nadderudveien281 BÆRUM Dyrefaret216 BÆRUM Dyrefaret214A BÆRUM Benedikts2vei21B BÆRUM Kalkbrennerveien234 BÆRUM Kalkbrennerveien232 BÆRUM Dyrefaret212B BÆRUM Åsterudveien226 BÆRUM Nadderudveien283 BÆRUM Åsterudveien228 BÆRUM Hoslejordet220 BÆRUM Hoslejordet212 BÆRUM Hoslejordet214 BÆRUM Hoslejordet216 BÆRUM Hoslejordet218 sameiere Boligbebyggelse ,33 10,67 295,50 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,71 H2,71 H199,40 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,87 2,13 50,60 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,97 11,03 253,10 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,14 H1,14 539,70 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,73 0,27 182,80 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,48 8,52 216,10 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,91 6,09 73,40 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,13 4,87 H14,80 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,43 H2,43 37,10 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,68 13,32 645,80 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,63 7,37 83,60 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,80 2,20 76,80 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,41 H2,41 H81,50 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,62 H2,62 H85,60 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,55 7,45 40,10 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,17 H3,17 199,80 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,69 11,31 695,60 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,45 5,55 645,30 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,13 H0,13 453,60 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,85 3,15 454,00 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,58 3,42 453,70 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,72 H1,72 453,50 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,47 H2,47 453,30 0,00

125 BÆRUM Hoslejordet26 BÆRUM Hoslejordet28 BÆRUM Hoslejordet210 BÆRUM Vestliveien250B BÆRUM Maarveien217 BÆRUM Maarveien215 BÆRUM Dyrefaret224 BÆRUM Veståsen215 BÆRUM Veståsen211 BÆRUM Veståsen29 BÆRUM Veståsen27 BÆRUM Veståsen21 BÆRUM Veståsen25 BÆRUM Veståsen23 BÆRUM Bankveien239 BÆRUM Tollef2Gravs2vei27 BÆRUM Tollef2Gravs2vei29 BÆRUM Tollef2Gravs2vei227 BÆRUM Vollsveien2107A BÆRUM Velliveien224B BÆRUM Velliveien222B BÆRUM Tollef2Gravs2vei25 BÆRUM St.2Halvards2vei22B BÆRUM Lindebergveien26B sameiere2 Boligbebyggelse ,04 H1,04 443,50 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,82 0,18 454,00 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,26 0,74 453,30 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,58 H6,58 5,40 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,26 1,74 156,30 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,72 2,28 H308,30 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,68 1,32 H2,80 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,61 5,39 743,90 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,22 1,78 H246,50 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,54 4,46 H274,80 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,66 4,34 H297,50 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,78 6,22 29,40 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,94 5,06 H284,80 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,63 7,37 H287,30 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,04 0,96 396,10 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,71 H8,71 H478,10 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,72 H4,72 H183,50 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,21 H11,21 H255,40 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,84 6,16 108,00 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,44 H1,44 401,10 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,88 2,12 213,10 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,17 H11,17 H477,80 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,94 H2,94 8,10 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,48 4,52 567,80 0,00

126 BÆRUM Lindebergveien219C BÆRUM Vollsveien2112 BÆRUM Vallerveien255B BÆRUM Vallerveien255C BÆRUM Vallerveien257A BÆRUM Vallerveien255D BÆRUM Almelien228B BÆRUM Vallerveien257D BÆRUM Vallerveien257B BÆRUM Vallerveien257C BÆRUM Vallerveien259B BÆRUM Vallerveien257F BÆRUM Vallerveien259A BÆRUM Hoslegata239 BÆRUM Dr.2Høsts2vei215 BÆRUM Vallerveien2103 BÆRUM Vallerveien2107 BÆRUM Magnus2Blikstads2vei218 BÆRUM Rytterfaret248 BÆRUM Ruglandveien254 BÆRUM Kalkbrennerveien233 BÆRUM Capralhaugen218 BÆRUM Bankveien228 BÆRUM Åsterudveien216A sameiere2 Boligbebyggelse ,75 H10,75 194,50 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,07 0,93 237,20 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,39 H18,39 H676,50 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,67 H31,67 H679,60 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,10 H23,10 H683,80 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,12 H22,12 H681,60 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,88 H1,88 290,70 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,15 H26,15 H685,40 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,41 H24,41 H685,50 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,47 H25,47 H685,60 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,74 H16,74 H659,20 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,77 H3,77 H529,90 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse ,59 3,41 H465,50 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,50 8, ,90 1,00 sameiere Boligbebyggelse ,60 6,40 851,30 1,00 sameiere Boligbebyggelse ,74 7, ,90 1,00 sameiere Boligbebyggelse ,47 10, ,70 1,00 sameiere Boligbebyggelse ,64 8,36 826,60 1,00 sameiere Boligbebyggelse ,00 7, ,40 1,00 sameiere Boligbebyggelse ,25 9, ,40 1,00 sameiere Boligbebyggelse ,98 8, ,10 1,00 sameiere Boligbebyggelse ,84 9,16 847,30 1,00 sameiere Boligbebyggelse ,91 10, ,80 1,00 sameiere Boligbebyggelse ,35 10,65 957,40 1,00

127 BÆRUM Prost2Holsviks2vei29 sameiere2 Boligbebyggelse ,83 13,17 967,80 1,00 BÆRUM St.2Halvards2vei21 sameiere2 Boligbebyggelse ,81 11,19 815,80 1,00 BÆRUM Lindebergveien213 sameiere2 Boligbebyggelse ,68 H0, ,90 1,00 BÆRUM Velliveien221 sameiere2 Boligbebyggelse ,89 10, ,40 1,00 BÆRUM Vollsveien2105 sameiere2 Boligbebyggelse ,08 8, ,30 1,00 BÆRUM Øvrevollveien263 sameiere2 Boligbebyggelse ,05 8,95 811,30 1,00 BÆRUM Almelien222 sameiere2 Boligbebyggelse ,57 4,43 827,40 1,00 BÆRUM Erik2Werenskiolds2vei223 sameiere2 Boligbebyggelse ,08 0,92 974,00 1,00 BÆRUM Havna26 sameiere2 Boligbebyggelse ,15 7, ,90 1,00 BÆRUM Prost2Holsviks2vei23 sameiere2 Boligbebyggelse ,85 9, ,20 2,00 BÆRUM Hoslegata245 sameiere Boligbebyggelse ,76 7, ,30 2,00 BÆRUM Hoslegata220 sameiere Boligbebyggelse ,83 12, ,30 2,00 BÆRUM Åsfaret216 sameiere Boligbebyggelse ,01 11, ,80 2,00 BÆRUM Benedikts2vei21A sameiere Boligbebyggelse ,68 15, ,00 2,00 32private2 BÆRUM Voll2terasse265 sameiere Boligbebyggelse ,25 H35,25 H116,40 0,00 42private2 BÆRUM Erik2Werenskiolds2vei233 sameiere Boligbebyggelse ,03 H0,03 141,60 0,00 42private2 BÆRUM Erik2Werenskiolds2vei237 sameiere Boligbebyggelse ,58 9,42 564,70 0,00 42private2 BÆRUM Erik2Werenskiolds2vei235 sameiere Boligbebyggelse ,92 H2,92 86,50 0,00 BÆRUM Chr.2Skredsvigs2vei215 22seksjoner Boligbebyggelse ,70 H7,70 351,70 0,00 BÆRUM Vollsveien seksjoner Boligbebyggelse ,47 10,53 270,10 0,00 BÆRUM Wilh.2Wilhelmsens2vei232 22seksjoner Boligbebyggelse ,83 6,17 543,20 0,00 BÆRUM Velliveien219 22seksjoner2 Boligbebyggelse ,37 H4,37 244,90 0,00 22seksjoner,2 private2 BÆRUM Velliveien219 sameiere2 Boligbebyggelse ,78 5,22 661,19 0,00 BÆRUM Dyrefaret218 22seksjoner Boligbebyggelse ,12 11, ,00 1,00 22seksjoner,2 private2 BÆRUM Benediktsvei2202&222 sameiere2 Boligbebyggelse ,74 8, ,00 1,00 BÆRUM Wilh.2Wilhelmsens2vei228 42seksjoner Boligbebyggelse ,70 3,30 719,80 0,00 BÆRUM Benedikts2vei229 42seksjoner Boligbebyggelse ,21 8, ,40 1,00

128 BÆRUM Benedikts2vei225 42seksjoner Boligbebyggelse ,98 11, ,70 1,00 BÆRUM Benedikts2vei227 42seksjoner Boligbebyggelse ,31 5, ,30 1,00 BÆRUM Capralhaugen226 42seksjoner Boligbebyggelse ,58 9, ,00 1,00 BÆRUM Benedikts2vei231 42seksjoner Boligbebyggelse ,80 4, ,90 1,00 BÆRUM 85 4 Dr.2Høsts2vei22,24 82seksjoner Boligbebyggelse ,56 H7, ,40 1,00 BÆRUM Vollsveien seksjoner Boligbebyggelse ,47 4,53 899,90 1,00 BÆRUM Øvrevollveien269,271 32seksjoner2 Boligbebyggelse ,80 5, ,10 3,00 BÆRUM skesjoner Boligbebyggelse ,05 H7, ,50 7,00 BÆRUM Magnus2Blikstads2vei29 262skesjoner Boligbebyggelse ,01 8, ,70 5,00 BÆRUM 3 67 Kitty2Kiellandsvei23H15 802seksjoner2 Boligbebyggelse ,85 3, ,50 47,00 BÆRUM Nadderudveien284H94 862seksjoner2 Boligbebyggelse ,97 0, ,70 22,00 BÆRUM BÆRUM BÆRUM BÆRUM BÆRUM BÆRUM BÆRUM 85 9 Dønskiveien215 BÆRUM 20 1 BÆRUM Gjettumveien235 BÆRUM BÆRUM 6 50 BÆRUM Veståsen213 BÆRUM BÆRUM BÆRUM BÆRUM BÆRUM BÆRUM BÆRUM Prost2Holsviks2vei,2Prost2 Christies2vei,2Grøndahls2vei2 902seksjoner2 Boligbebyggelse ,51 1, ,80 38,00 Kommune Boligbebyggelse ,00 20,00 H679,30 0,00 kommune Boligbebyggelse ,00 20,00 H662,00 0,00 Kommune Boligbebyggelse ,00 20,00 H282,30 0,00 Kommune Boligbebyggelse ,00 20,00 H164,80 0,00 Kommune Boligbebyggelse ,00 20,00 H548,80 0,00 Kommune Boligbebyggelse ,00 20,00 H196,10 0,00 Kommune Boligbebyggelse ,00 20,00 H25,60 0,00 Kommune Boligbebyggelse ,38 H16,38 H88,00 0,00 Kommune Boligbebyggelse ,00 20,00 H675,90 0,00 Kommune Boligbebyggelse ,93 15,07 803,10 1,00 Kommune Boligbebyggelse ,30 1, ,80 1,00 Kommune Boligbebyggelse ,00 20, ,40 1,00 Kommune Boligbebyggelse ,00 20, ,80 1,00 Kommune Boligbebyggelse ,00 20, ,40 3,00 kommune Boligbebyggelse ,00 20, ,00 3,00 Kommune Boligbebyggelse ,00 20, ,60 3,00 Kommune Boligbebyggelse ,15 19, ,40 5,00 Kommune Boligbebyggelse ,00 20, ,50 5,00

129 BÆRUM BÆRUM Dr.2Høsts2vei219 BÆRUM BÆRUM Gjettumveien21 BÆRUM Hamang2terrasse240 Kommune Boligbebyggelse ,00 20, ,60 5,00 Kommune Boligbebyggelse ,30 8, ,70 7,00 Kommune Boligbebyggelse ,03 19, ,60 8,00 Kommune Boligbebyggelse ,10 19, ,00 8,00 Kommune Boligbebyggelse ,39 19, ,00 15,00 kommune2og2 Gjettumtunet2 BÆRUM 5 98 Gjettumtunet244 Borettslag2AL Boligbebyggelse ,48 H9, ,60 13,00 Akershus2 Fylkeskommun e,2statens2 vegvesen2 BÆRUM region2øst Boligbebyggelse ,27 18, ,30 16,00 BÆRUM Dr.2Høsts2Vei231 Coop2Norge2SA Boligbebyggelse ,42 13, ,40 34,00 BÆRUM Bærumsveien2282 BÆRUM BÆRUM BÆRUM Gjettumkollen229 BÆRUM Gjettum2Bolig2 AS Boligbebyggelse ,16 H6,16 381,40 0,00 Gjettum2 Sameielag2AL Boligbebyggelse ,00 20,00 689,30 0,00 Gjettum2 Sameielag2AL Boligbebyggelse ,00 20,00 665,30 0,00 Gjettumkollen2 Samvirke2SA Boligbebyggelse ,08 19, ,60 5,00 Gjettumveien2 Huseierforenin g Boligbebyggelse ,71 7,29 8,30 0,00 BÆRUM Gjettumvn2Øst2 Huseierforbund Boligbebyggelse ,00 20, ,50 1,00 BÆRUM Gjettumveien22 BÆRUM BÆRUM BÆRUM Gjettumkollen22B BÆRUM Søndre2Gjettum236 Gjettumvn2Øst2 Huseierforbund Boligbebyggelse ,99 8, ,00 1,00 Privat2eier2+2 Arbeidsdir2 Borettslag2AL Boligbebyggelse ,00 20,00 H578,00 0,00 Privat2eier2+2 Dyrefaret2 Borettslag2AL Boligbebyggelse ,00 20,00 H772,20 0,00 S.Gjettum2 Huseierforenin g Boligbebyggelse ,20 9,80 131,30 0,00 S.Gjettum2 Huseierforenin g Boligbebyggelse ,61 13, ,70 14,00

130 Selvaag2Tomt2 BÆRUM AS Boligbebyggelse ,00 20, ,20 5,00 Sporveien2Oslo2 BÆRUM 6 37 AS Boligbebyggelse ,26 19, ,30 32,00 BÆRUM Hamang2terasse2302 Statnett2SF Boligbebyggelse ,75 18, ,30 52,00 BÆRUM Veståsen211C? Boligbebyggelse ,00 20, ,50 1,00 BÆRUM Emil2Stangs2vei227E? Boligbebyggelse ,49 19, ,60 4,00 BÆRUM Tollef2Gravs2vei219B? Boligbebyggelse ,00 20, ,00 6,00 BÆRUM 3 70 Søndre2Nes? Boligbebyggelse ,20 19, ,40 7,00 BÆRUM Fagertunveien2122? Boligbebyggelse ,00 20, ,10 10,00 BÆRUM Neslia255? Boligbebyggelse ,07 19, ,10 10,00 BÆRUM 3 409? Boligbebyggelse ,03 19, ,70 11,00 BÆRUM 3 413? Boligbebyggelse ,00 20, ,80 34,00 BÆRUM H2 2H Boligbebyggelse ,00 20,00 H286,20 0,00 Andre2typer2 bebyggelse2og2 BÆRUM Gamle2Ringeriksvei2120 Statnett2SF anlegg ,47 9, ,90 19,00 BÆRUM 3 332? Grønnstruktur ,00 20,00 H416,70 0,00 BÆRUM BÆRUM BÆRUM BÆRUM BÆRUM BÆRUM BÆRUM BÆRUM Brynsveien268 BÆRUM Rytterfaret240 BÆRUM Sogneprest2MuntheHKaas2vei26 BÆRUM 3 65 BÆRUM BÆRUM Wilh.2Wilhelmsens2vei230 BÆRUM BÆRUM Dyrefaret24 Kommune Grønnstruktur ,00 20,00 405,30 0,00 Kommune Grønnstruktur ,00 20,00 693,70 0,00 Kommune Grønnstruktur ,00 20,00 H722,80 0,00 Kommune Grønnstruktur ,50 19,50 678,60 0,00 Kommune Grønnstruktur ,60 19,40 H295,50 0,00 Kommune Grønnstruktur ,00 20,00 892,00 1,00 Kommune Grønnstruktur ,00 20,00 921,10 1,00 Kommune Grønnstruktur ,00 20, ,00 1,00 Kommune Grønnstruktur ,00 20, ,10 2,00 Kommune Grønnstruktur ,00 20, ,10 3,00 Kommune Grønnstruktur ,00 20, ,40 4,00 Kommune Grønnstruktur ,00 20, ,00 4,00 Kommune Grønnstruktur ,22 19, ,80 5,00 Kommune Grønnstruktur ,10 19, ,50 9,00 Kommune Grønnstruktur ,00 20, ,80 10,00

131 BÆRUM Kommune Grønnstruktur ,00 20, ,50 11,00 BÆRUM 85 1 Sogneprest2MuntheHKaas2vei29 Kommune Grønnstruktur ,66 13, ,80 16,00 BÆRUM Neslia235 Kommune Grønnstruktur ,00 20, ,50 19,00 BÆRUM Åsterudveien227 Kommune Grønnstruktur ,03 19, ,20 27,00 BÆRUM 6 3 Kommune Grønnstruktur ,02 19, ,00 52,00 BÆRUM Hosleveien2176 Kommune Grønnstruktur ,03 19, ,90 103,00 BÆRUM Hagabråten210 kommune2 Grønnstruktur ,00 20, ,10 133,00 BÆRUM Natobygg2AS Grønnstruktur ,00 20, ,80 2,00 Statkraft,2 BÆRUM Statnett2 Grønnstruktur ,00 20,00 H438,20 0,00 BÆRUM Kommune Idrettsanlegg ,00 20,00 H674,20 0,00 Øvrevold2 Veddeløpsbane2 BÆRUM Vollsveien2132 AS Idrettsanlegg ,08 17, ,20 315,00 Øvrevoll2 Veddeløpsbane2 BÆRUM Nordveien221 AS Idrettsanlegg ,06 2, ,80 17,00 BÆRUM 6 65 Vallerveien286? LNRF ,03 19, ,70 40,00 Det2Kongelige2 Selskap2for2 BÆRUM 23 2 Gamle2Ringeriksvei2123 Norges2.. LNRF ,01 19, ,10 111,00 BÆRUM 3 1 Vallerveien225 Privat2eier LNRF ,00 20, ,50 11,00 BÆRUM Hoslegata21B Privat2eier LNRF ,00 20, ,20 16,00 BÆRUM 21 1 Griniveien2400 Privat2eier LNRF ,00 20, ,60 41,00 BÆRUM 3 1 Vallerveien225 Privat2eier LNRF ,86 19, ,80 125,00 BÆRUM 1 1 Kirkeveien2154 Privat2eier LNRF ,21 18, ,20 264,00 BÆRUM 4 1 Dæliveien2127 Privat2eier LNRF ,30 19, ,10 504,00 BÆRUM 37 1 Voll2terasse235C BÆRUM 80 1 Olav2Ingstads2vei22 BÆRUM BÆRUM Åsterudveien217E BÆRUM 5 28 Gjettumkollen21 Kommune NaturområdeH2 grønnstruktur ,00 20, ,50 108,00 Kommune Næringsbebyggelse ,00 20, ,60 11,00 Akershus2 Fylkeskommun e Kommune Kommune Offentlig/2privat2 tjenesteyting ,00 20, ,90 9,00 Offentlig/2privat2 tjenesteyting ,73 9, ,70 20,00 Offentlig/2privat2 tjenesteyting ,90 10, ,30 43,00

132 BÆRUM Dønskiveien212 Hansen2Martina2 Hospital2 Stiftelsen Offentlig/2privat2 tjenesteyting ,43 17, ,70 8,00 BÆRUM Dønskiveien214 Sogneprest2MuntheHKaas2vei2 100 Hansen2Martina2 Hospital2 Stiftelsen Sykehuset2 Asker2og2 HF Offentlig/2privat2 tjenesteyting ,40 17, ,40 11,00 Offentlig/2privat2 tjenesteyting ,76 8, ,20 196,00 BÆRUM Akershus2 Fylkeskommun e,2statens2 vegvesen2 BÆRUM region2øst Vei ,05 19, ,20 28,00 BÆRUM Kommune Vei ,00 20,00 H562,00 0,00 BÆRUM Kommune Vei ,00 20,00 H365,30 0,00 BÆRUM Kommune Vei ,00 20, ,30 1,00 Statens2 Vegvesen2 BÆRUM Akershus Vei ,08 19, ,60 19,00 OSLO Mosekollen219 Privat2eier Boligbebyggelse ,00 3,00 492,08 0,00 OSLO Vækerøveien2151 Privat2eier Boligbebyggelse ,14 H0,14 109,55 0,00 OSLO Mosekollen212 Privat2eier Boligbebyggelse ,99 6,01 142,83 0,00 OSLO Ostadalsveien263 Privat2eier Boligbebyggelse ,76 11,24 417,21 0,00 OSLO Ostadalsveien271 Privat2eier Boligbebyggelse ,41 7,59 209,15 0,00 OSLO Ostadalsveien263C Privat2eier Boligbebyggelse ,67 4,33 134,91 0,00 OSLO Morgedalsveien25 Privat2eier Boligbebyggelse ,01 3,99 393,05 0,00 OSLO Private2eiere2 Boligbebyggelse ,00 H235,00 H548,83 0,00 OSLO Ostadalsveien269 Private2eiere2 Boligbebyggelse ,09 16,91 645,86 1,00 OSLO Morgedalsvegen23 Privat2eier Boligbebyggelse ,31 23,69 912,50 1,00 OSLO Morgedalsvegen22 Privat2eier Boligbebyggelse ,94 13,06 673,55 1,00 OSLO Hemmestveibakken212 Privat2eier Boligbebyggelse ,70 9, ,13 2,00 OSLO Nordheimbakken210 Privat2eier Boligbebyggelse ,43 11, ,79 4,00 OSLO Vestliveien211 OSLO Ostadalsveien261 OSLO Øvre2Myrhaugen23 OSLO OSLO Ostadalsveien263B sameiere Boligbebyggelse ,58 2,42 49,80 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,07 11,93 557,01 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,41 H3,41 H147,17 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,11 8,89 H284,74 0,00 sameiere Boligbebyggelse ,73 3,27 41,13 0,00

133 OSLO sameiere Boligbebyggelse ,77 23,23 597,58 0,00 OSLO Sondrevegen27 sameiere Boligbebyggelse ,04 3,96 665,44 1,00 OSLO Morgedalsvegen21 sameiere Boligbebyggelse ,71 12,29 649,39 1,00 OSLO Vestliveien214 sameiere Boligbebyggelse ,99 8,01 768,88 1,00 OSLO Øvre2Myrhaugen28 sameiere Boligbebyggelse ,02 8,98 689,56 1,00 OSLO Morgedalsvegen24 sameiere Boligbebyggelse ,19 10,81 755,15 1,00 OSLO Nordheimbakken25 sameiere Boligbebyggelse ,72 10, ,21 2,00 OSLO Sondrevegen29 sameiere Boligbebyggelse ,17 12, ,27 2,00 OSLO Øvre2Myrhaugen25 sameiere H2 1578,40 2,00 OSLO Øvre2Myrhaugen26 sameiere Boligbebyggelse ,39 14, ,58 3,00 OSLO Myrhaugen223 22seksjoner Boligbebyggelse ,68 H1,68 584,98 0,00 OSLO Vestliveien292 22seksjoner Boligbebyggelse ,24 4,76 144,42 0,00 OSLO Vækerøveien2151B 22seksjoner Boligbebyggelse ,36 9,64 59,44 0,00 OSLO Vækerøveien seksjoner Boligbebyggelse ,93 9,07 157,71 0,00 OSLO Morgedalsveien26 22seksjoner2 Boligbebyggelse ,46 H5,46 4,97 0,00 OSLO Sondrevegen214A 32seksjoner Boligbebyggelse ,03 H4,03 225,13 0,00 OSLO Ostadalsveien seksjoner Boligbebyggelse ,92 12, ,89 7,00 OSLO Sondrevegen22 242seksjoner Boligbebyggelse ,22 H6, ,28 8,00 OSLO Torjusbakken seksjoner Boligbebyggelse ,14 H0, ,67 16,00 OSLO Myrhaugen 1022seksjoner Boligbebyggelse ,07 H6, ,80 25,00 OSLO Ullernkammen,2Ostadalsveien 4232seksjoner Boligbebyggelse ,27 3, ,34 137,00 Elvefaret2 OSLO Møllefaret242F Borettslag2 Boligbebyggelse ,64 H16, ,07 37,00 Lysejordet2 OSLO Vækerøveien2126C Borettslag2 Boligbebyggelse ,60 H23, ,89 35,00 Rønningen2 OSLO Møllefaret212,2Vestliveien220 Borettslag2 Boligbebyggelse ,03 5, ,97 4,00 Rønningen2 OSLO Vestliveien220A Borettslag2 Boligbebyggelse ,29 H12, ,94 13,00 OSLO Sondrevegen21B Huseby2Eidis2 Forretning/bolig ,13 H4, ,53 14,00 Noreveien2262 AS Forretning/kontor/in dustri ,18 4, ,72 20,00 OSLO Noreveien226 Huseby2Eidis,2 Søndre2Huseby2 OSLO boligstiftelse Friområde/park ,04 23, ,18 59,00 OSLO Oslo2Kommune2 Friområde/park ,45 19, ,22 6,00 OSLO Oslo2Kommune2 Friområde/park ,12 23, ,14 13,00 OSLO Vækerøveien2152 Oslo2Kommune2 Friområde/park ,11 23, ,01 263,00

134 OSLO Husebyåsens2 Vel2 Høyspenningsanlegg ,18 23, ,71 4,00 OSLO Noreveien226 Statnett2SF Høyspenningsanlegg ,67 23, ,84 9,00 OSLO Oslo2Kommune2 OSLO Midtre2 Husebyskogen2 AS OSLO Oslo2Kommune2 OSLO Oslo2Kommune2 Undervisningsb ygg2oslo2kf Offentlig2gangH /sykkelvei ,16 23, ,93 3,00 Offentlig2 kjørebane/veigrunn ,04 23, ,03 4,00 Offentlig2 kjørebane/veigrunn ,69 20,31 H517,03 0,00 Offentlig2 kjørebane/veigrunn ,01 23, ,06 37,00 Offentlig/allmennytt ig ,07 22, ,62 5,00 OSLO Undervisningsb Offentlig/allmennytt OSLO Vækerøveien2140 ygg2oslo2kf ig ,96 H5, ,85 23,00 OSLO Oslo2Kommune2 Turvei/skiløype ,68 8,32 H570,83 0,00 OSLO Oslo2Kommune2 Vei ,24 23,76 H269,69 0,00 OSLO ,84 17,16 587,30 0,00

135 Vedlegg&2.1:&Del,trasé&Hamang&trafostasjon-&Brynsveien&&&

136 Vedlegg&2.2;&Del+trasé&Brynsveien)*)Gjettum)stasjon&&

137 Vedlegg&2.3;&Del,trasé&Gjettum'stasjon' 'LNF0område'v/Dælivann&

138 Vedlegg&2.4&a);&Del.trasé&LNF$område+v/Dælivann+til+Bærum+trafostasjon++

139 Vedlegg&2.4&b);&Del.trasé&LNF$område+v/Dælivann+til+Bærum+trafostasjon++

140 Vedlegg&2.5;&Del,trasé&Bærum&trafostasjon& &Hosle&&

141 Vedlegg&2.6;&Del,trasé&Hosle& &Hagabråten&&

142 Vedlegg&2.7;&Del,trasé&Hagabråten* *Lysakerelva&&

143 Vedlegg&2.8;&Del,trasé&Lysakerelva&,&Ostedalsveien&

144 Vedlegg&2.9;&Del,trasé&Ostedalsveien+ +Mærradalen&&

145 Vedlegg&2.10;&Deltrasé&Mærradalen) )Montebello&&