OBS!!!!! Saklisten med vedlegg er tilgjengelig på kommunens hjemmeside:

Transkript

1 Levanger kommune Møteinnkalling Rev Lagt til FO 3 og 4/15 Utvalg: Levanger kommunestyre Møtested: Kommunestyresalen, Levanger rådhus Dato: Tid: 17:00 Faste medlemmer er med dette kalt inn til møtet. Den som har lovlig forfall, eller er inhabil i noen av sakene, må melde fra så snart som mulig, på tlf , eller e- post: rita.mari.keiseras@levanger.kommune.no Varamedlemmer møter kun ved spesiell innkalling. Saksnr Innhold PS 1/15 Kommunedelplan kultur ( ) PS 2/15 Detaljregulering Røstad studentby /274/18 23 og 25 PS 3/15 Detaljregulering for Tinbuen friområde m.m /232/142 PS 4/15 Detaljregulering for Frol oppvekstsenter FO 1/15 Spørsmål fra Geir Tore Persøy (FRP) - Ungdomshus i Levanger FO 2/15 Spørsmål fra Karl M. Buchholdt (V) - Manglende oppfyllelse av kommunestyrets vedtak - Levanger kommune som miljøfyrtårn FO 3/15 Spørsmål fra Hanne Ihler Toldnes (SV) - Dagsverket FO 4/15 Spørsmål fra Karl M. Buchholdt (V) - Byggeklare tomter i Kjønstadmarka 2 Orienteringer: Ansvarlig alkoholhåndtering v/thea Hennie Kveinå fra Fylkesmannen og politioverbetjent Sivert Bragstad Rannem og lensmann Anne B. Ulvin fra Politiet Marsimartnan/fakkelnatta v/solbjørg Eggen Levanger, den 22. januar 2015 Hans Heieraas varaordfører OBS!!!!! Saklisten med vedlegg er tilgjengelig på kommunens hjemmeside:

2 Innhold Kommunedelplan kultur ( )... 3 Detaljregulering Røstad studentby /274/18 23 og Detaljregulering for Tinbuen friområde m.m /232/ Detaljregulering for Frol oppvekstsenter FO 1/15 Spørsmål fra Geir Tore Persøy (FRP) - Ungdomshus i Levanger FO 2/15 Spørsmål fra Karl M. Buchholdt (V) - Manglende oppfyllelse av kommunestyrets vedtak - Levanger kommune som miljøfyrtårn FO 3/15 Spørsmål fra Hanne Ihler Toldnes (SV) - Dagsverket FO 4/15 Spørsmål fra Karl M. Buchholdt (V) - Byggeklare tomter i Kjønstadmarka Side 2 av 69

3 Levanger kommune Sakspapir Kommunedelplan kultur ( ) Saksbehandler: E-post: Tlf.: Guri Marjane Sivertsen Side 3 av 69 Arkivref: 2014/ / Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Driftskomiteen i Levanger /15 Levanger kommunestyre /15 Saksprotokoll i Driftskomiteen i Levanger Forslag i møte: Hanne Ihler Toldnes (SV) fremmet følgende tilleggsforslag på vegne av SV og AP: Ambisjoner knyttet til utvikling av et kulturkvartal må innarbeides i kommunedelplan kultur (innen 2016). Avstemning: Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt. Toldnes tilleggsforslag tiltrådt med 6 mot 5 stemmer. INNSTILLING: Kommunedelplan kultur vedtas. Ambisjoner knyttet til utvikling av et kulturkvartal må innarbeides i kommunedelplan kultur (innen 2016). Rådmannens forslag til innstilling: Kommunedelplan kultur vedtas. Hjemmel/bakgrunn for saken: Kommunedelplan for kultur ble lagt ut på høring av driftskomiteen i møte Planen har vært på høring i tråd med plan og bygningslovens bestemmelser i Planen er bearbeidet og justert i henhold til tilbakemeldinger fra innbyggere og legges fram til ny behandling med høringsuttalelser og vurdering av endringsforslag i vedlagte dokument. Vedlegg: 1. Kommunedelplan kultur ( ) Notat om oppfølging av høringsuttalelser. 2. Kommunedelplan kultur ( ) Levanger Revidert plandokument etter høringsrunden. Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Uttalelser:

4 1. Levanger kunstforening 2. Ytterøyutvalget 3. Levanger Museum 4. Helse Nord-Trøndelag 5. Bymuseet i Levanger og Stiftelsen Ytterøy Bygdetun 6. Rådet for likestilling av funksjonshemmede i Levanger kommune 7. Enhet barn- og familietjenesten v/marit Aksnes 8. Idrettsrådet i Levanger kommune 9. Nord-Trøndelag fylkeskommune 10. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag 11. Studentsamskipnaden i Nord-Trøndelag (med en støtteerklæring til denne fra Studentorganisasjonen ved HiNT.) 12. Levanger Arbeiderparti 13. Eldres råd, Levanger kommune 14. Rinnleirets venner Saksopplysninger: Planen omhandler utvikling av lokalsamfunnet og kommunens drift, og har vært under arbeid store deler av dette året. Planen tar opp i seg statlige, regionale og lokale føringer. Disse presenteres bakerst i planen. Planen er bygd opp med en innledning om formålet med kommunedelplan kultur. Kulturens rolle og betydning vies et eget kapittel, før målbildet for 2030 med hovedmål og strategier presenteres. Deretter presenteres sentrale utfordringer som er vurdert enten som trusler eller muligheter. Siste del av planen inneholder en handlingsplan med driftstiltak. Det er også vist hvilke temaplaner det er behov for å revidere eller utvikle med utgangspunkt i kommunedelplanen, samt en oversikt over nødvendige utredninger. Planen er kunnskapsbasert, og bakerst i dokumentet oppgis kilder som er brukt i arbeidet med planen. Planen er endret i forhold til høringsutkastet i tråd med vedlagte notat. Det kom inn 14 høringsuttalelser. Notatet tar for seg elementer i høringsuttalelsene som har påvirket utkastet til plan og det gis en beskrivelse av hvordan endringsforslagene er vurdert og ivaretatt i vedlagte plandokument. I tillegg omtaler notatet forslag til endringer som rådmannen mener hører hjemme i temaplaner, og beskriver vurderinger av disse forslagene. Endringer i selve plandokumentet gjort etter høringsrunden er markert med rød skrift i vedlagte utkast til plan. Andre innspill i høringsuttalelsene som ikke har påvirket plandokumentet er også kommentert. Vurdering: Denne kommunedelplanen er en forbedret og forenklet versjon av Strategisk kulturplan Den fanger opp nye utviklingstrekk og nye nasjonale og regionale føringer innen kulturfeltet. Flere temaplaner og utredninger vil bli igangsatt som følge av denne nye planen. Dette arbeidet skal foregå i linjeorganisasjonen som en kontinuerlig prosess. Planens handlingsdel vil være retningsgivende for det framtidige arbeidet med budsjett og økonomiplan. Det betyr at planlagte tiltak vurderes i det årlige arbeidet med budsjett og økonomiplan i forhold til de rammer som til en hver legges til grunn. Rådmannen har en ambisjon om å revidere handlingsdelen i kommunedelplanen årlig. Side 4 av 69

5 Etter rådmannens vurdering angir denne planen en retning som gjør at vi har et godt grunnlag for en tjenesteutvikling som vil være kommunen til nytte både når det gjelder kapasitet, kvalitet og kompetanse. Side 5 av 69

6 Levanger kommune Sakspapir Detaljregulering Røstad studentby /274/18 23 og 25 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune kirstine.karlsaune@innherred-samkommune.no Arkivref: 2012/ /L12 Saksordfører: Geir Tore Persøy (FRP) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /14 Levanger kommunestyre /15 Vedlegg til kommunestyret : Notat datert , med vedlegg. Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Forslag i møte: Forslag til vedtak og innstilling fra Alf Magnar Reberg, SP, på vegne av AP, SP og KRF: Rådmannen bes snarest avklare med departementet om det er fremmet en innsigelse i lovens forstand innenfor lovens frist. Forutsatt at det er fremmet en innsigelse innenfor lovens frist ber kommunen med hjemmel i plan og bygningsloven 5-6 om at det gjennomføres megling i sak der Fylkesmannens landbruksavdeling har fremmet innsigelse til regulering for Røstad studentby. Begrunnelse Innsigelsen fra fylkesmannen bør ikke vektlegges fordi den har flere svakheter, og bør bli tilsidesatt av departementet. 1. Det første man bør ta stilling til er om det er fremmet innsigelse innenfor lovens frist. Innsigelsen ble ikke fremmet innen høringsfristen. Administrasjonen i kommunen har muntlig samtykket til at fylkesmannen fikk utsatt frist uten at høringsfristen ble utsatt. Fylkesmannen kom med en uttalelse datert 22. august Det vises til pkt 3 i brev fra utbyggers advokat datert 20. oktober 2014 og administrasjonens redegjørelse for dette spørsmål knyttet til administrasjonens kommentar til brevet fra utbyggers advokat. Det er ikke naturlig at Fylkesmannen som har fremmet innsigelsen selv tar stilling til om innsigelsen er fremmet i tide, og derfor bør Rådmannen kontakte departementet om dette spørsmål. Departementet bes henvise til korrekt forvaltningsorgan dersom departementet selv ikke er riktig organ. 2. Fylkesmannens brev av 22. august var ingen innsigelse, men et varsel om at innsigelse ikke ville komme dersom samordning med Sinot`s reguleringsplan på nabotomten ble gjennomført. I ettertid viser det seg at hverken Sinot eller Stiklestad eiendom ville samordne slik fylkesmannen ønsket. Deretter ble det avholdt et møte mellom kommunen og fylkesmannen den 16/ der fylkesmannen endte opp med flere konkrete krav for ikke å fremme innsigelse. Side 6 av 69

7 Videre, etter mye mediaomtale om saken, kom fylkesmannen med et «klargjøringsbrev om innsigelse» datert 20. oktober 2014, hvor det hevdes at tidligere uttalelser fra fylkesmannen var innsigelse. Juridiske uttalelser om dette fra utbyggers advokat følger saken. Rådmannen bes også om å avklare disse problemstillinger med departementet. 3. Gitt at det er fremmet innsigelse innenfor lovens frist bør departementet også uttale seg om det bør oppnevnes sette-fylkesmann. Det er Fylkesmannen i Nord- Trøndelag som har fremmet innsigelsen og det må vurderes om samme fylkesmann også skal mekle i saken. Det er fra utbyggers side, ved utbyggers advokat, stilt spørsmål om det ligger innenfor Fylkesmannens saksområde å gi innsigelser av slik art som her er gjort. 4. Når det gjelder realiteten bemerker PUK at det fremmes innsigelse fra fylkesmannens landbruksavdelingen på et areal som er omregulert fra landbruk for mange år siden. 5. Det begrunnes med at tiltaket er et vanlig leilighetsprosjekt som ikke er høyskolerelatert. Det fremgår ikke av gjeldende områdeplan at tiltak her skal være høyskolerelatert (det punktet er strøket i planen etter pålegg fra fylkesmannen). Uttalelser om at dette er et vanlig leilighetsprosjekt som dermed ikke har studenter som målgruppe, er kun en påstand som går på tvers av utbyggers planbeskrivelse. Studentorganisasjonen i Nord-Trøndelag ønsker planlagt regulering realisert jamfør uttalelse i media fra Sinot`s direktør. Hint v/rektor har også uttrykt ønske om realisering av planforslaget. Det minnes også om plan og bygningslovens klare premisser om vesentlige nasjonale og regionale betydninger for å gå til innsigelse. At det har vesentlig betydning for fylkesmannens landbruksavdeling kan heller ikke anvendes da dette arealet ble omregulert fra landbruk for mange år siden. 6. Det bør kunne legges til rette for leiligheter i umiddelbar nærhet til Høyskolen på Røstad slik det her planlegges. Det vil styrke Hint som et fortsatt godt utdanningstilbud i kommunen både på kort og lang sikt. Som nevnt uttrykker så vel ledelsen på Hint ved rektor Steiner Nebb, som studentorganisasjonen full støtte til planen. Planforslaget innebærer leiligheter som både Hint og studentene på Røstad ønsker velkommen. Det er jo slik at studenter i andre byer også ofte kjøper leiligheter for å bo i mens de studerer. Reguleringsplanen vil gi et løft for studentbyen Levanger og vil være med og sikre fremtiden og utviklingen for byen. 7. PUK viser også til at den nye regjeringen i rundskriv til fylkesmennene har påpekt at terskelen for å gripe inn med innsigelse mot reguleringsplaner skal høynes for å unngå overkjøring av lokalpolitiske vedtak. Innstilling fra PUK til kommunestyret 1. Forslag til detaljregulering for Røstad studentby, datert , inkludert senere revisjon , vedtas. 2. Tillegg punkt til reguleringsbestemmelsenes 1-6: i. «Ved søknad om rammetillatelse eller et trinns byggesøknad skal det vedlegges rapport fra grunnundersøkelser i planområdet, som dokumenterer tilfredsstillende sikkerhet i henhold til plan og bygningsloven 28-1 og TEK 10 kapittel 7.» Side 7 av 69

8 Avstemning: Alternativ avstemning mellom rådmannens forslag og forslag fremmet i møte: Forslag fremmet i møtet vedtatt/tiltrådt med 9 mot 2 stemmer. VEDTAK: Rådmannen bes snarest avklare med departementet om det er fremmet en innsigelse i lovens forstand innenfor lovens frist. Forutsatt at det er fremmet en innsigelse innenfor lovens frist ber kommunen med hjemmel i plan og bygningsloven 5-6 om at det gjennomføres megling i sak der Fylkesmannens landbruksavdeling har fremmet innsigelse til regulering for Røstad studentby. Begrunnelse Innsigelsen fra fylkesmannen bør ikke vektlegges fordi den har flere svakheter, og bør bli tilsidesatt av departementet. 1. Det første man bør ta stilling til er om det er fremmet innsigelse innenfor lovens frist. Innsigelsen ble ikke fremmet innen høringsfristen. Administrasjonen i kommunen har muntlig samtykket til at fylkesmannen fikk utsatt frist uten at høringsfristen ble utsatt. Fylkesmannen kom med en uttalelse datert 22. august Det vises til pkt 3 i brev fra utbyggers advokat datert 20. oktober 2014 og administrasjonens redegjørelse for dette spørsmål knyttet til administrasjonens kommentar til brevet fra utbyggers advokat. Det er ikke naturlig at Fylkesmannen som har fremmet innsigelsen selv tar stilling til om innsigelsen er fremmet i tide, og derfor bør Rådmannen kontakte departementet om dette spørsmål. Departementet bes henvise til korrekt forvaltningsorgan dersom departementet selv ikke er riktig organ. 2. Fylkesmannens brev av 22. august var ingen innsigelse, men et varsel om at innsigelse ikke ville komme dersom samordning med Sinot`s reguleringsplan på nabotomten ble gjennomført. I ettertid viser det seg at hverken Sinot eller Stiklestad eiendom ville samordne slik fylkesmannen ønsket. Deretter ble det avholdt et møte mellom kommunen og fylkesmannen den 16/ der fylkesmannen endte opp med flere konkrete krav for ikke å fremme innsigelse. Videre, etter mye mediaomtale om saken, kom fylkesmannen med et «klargjøringsbrev om innsigelse» datert 20. oktober 2014, hvor det hevdes at tidligere uttalelser fra fylkesmannen var innsigelse. Juridiske uttalelser om dette fra utbyggers advokat følger saken. Rådmannen bes også om å avklare disse problemstillinger med departementet. 3. Gitt at det er fremmet innsigelse innenfor lovens frist bør departementet også uttale seg om det bør oppnevnes sette-fylkesmann. Det er Fylkesmannen i Nord- Trøndelag som har fremmet innsigelsen og det må vurderes om samme fylkesmann også skal mekle i saken. Det er fra utbyggers side, ved utbyggers advokat, stilt spørsmål om det ligger innenfor Fylkesmannens saksområde å gi innsigelser av slik art som her er gjort. 4. Når det gjelder realiteten bemerker PUK at det fremmes innsigelse fra fylkesmannens landbruksavdelingen på et areal som er omregulert fra landbruk for mange år siden. 5. Det begrunnes med at tiltaket er et vanlig leilighetsprosjekt som ikke er høyskolerelatert. Det fremgår ikke av gjeldende områdeplan at tiltak her skal være Side 8 av 69

9 Side 9 av 69 Levanger kommune Kommunestyret Sakliste høyskolerelatert (det punktet er strøket i planen etter pålegg fra fylkesmannen). Uttalelser om at dette er et vanlig leilighetsprosjekt som dermed ikke har studenter som målgruppe, er kun en påstand som går på tvers av utbyggers planbeskrivelse. Studentorganisasjonen i Nord-Trøndelag ønsker planlagt regulering realisert jamfør uttalelse i media fra Sinot`s direktør. Hint v/rektor har også uttrykt ønske om realisering av planforslaget. Det minnes også om plan og bygningslovens klare premisser om vesentlige nasjonale og regionale betydninger for å gå til innsigelse. At det har vesentlig betydning for fylkesmannens landbruksavdeling kan heller ikke anvendes da dette arealet ble omregulert fra landbruk for mange år siden. 6. Det bør kunne legges til rette for leiligheter i umiddelbar nærhet til Høyskolen på Røstad slik det her planlegges. Det vil styrke Hint som et fortsatt godt utdanningstilbud i kommunen både på kort og lang sikt. Som nevnt uttrykker så vel ledelsen på Hint ved rektor Steiner Nebb, som studentorganisasjonen full støtte til planen. Planforslaget innebærer leiligheter som både Hint og studentene på Røstad ønsker velkommen. Det er jo slik at studenter i andre byer også ofte kjøper leiligheter for å bo i mens de studerer. Reguleringsplanen vil gi et løft for studentbyen Levanger og vil være med og sikre fremtiden og utviklingen for byen. 7. PUK viser også til at den nye regjeringen i rundskriv til fylkesmennene har påpekt at terskelen for å gripe inn med innsigelse mot reguleringsplaner skal høynes for å unngå overkjøring av lokalpolitiske vedtak. INNSTILLING: 1. Forslag til detaljregulering for Røstad studentby, datert , inkludert senere revisjon , vedtas. 2. Tillegg punkt til reguleringsbestemmelsenes 1-6: i. «Ved søknad om rammetillatelse eller et trinns byggesøknad skal det vedlegges rapport fra grunnundersøkelser i planområdet, som dokumenterer tilfredsstillende sikkerhet i henhold til plan og bygningsloven 28-1 og TEK 10 kapittel 7.» Rådmannens forslag til vedtak: Innsigelsen fra Fylkesmannens landbruksavdeling tas til følge og forslag til detaljregulering for Røstad studentby, datert , inkludert senere revisjon , avvises. Vedlegg: 1 Planbeskrivelse Plankart Reguleringsbestemmelser Røstad foreløpig utomhusplan 5 3D illustrasjon HUS A, B og C 6 3D illustrasjon HUS A 7 HUS A SVALGANG 2 8 AKU01 Røstad med vedlegg 9 geotekn_vurdering 10 Referat fra møte plansaker Røstad Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

10 Side 10 av 69 Levanger kommune Kommunestyret Sakliste Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA (pva. Stiklestad Eiendom), Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, (klargjøring av innsigelse) Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, betinget innsigelse Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, (forhåndsuttalelse). Plandokumenter revidert/mottatt etter offentlig ettersyn: - Stiklestad Eiendom, : Notat med vedlagt gjensidighetserklæring og opsjonsavtale - Plankart rev Reguleringsbestemmelser rev Foreløpig utomhusplan rev Saksopplysninger: Planområdet er på ca. 8,6 daa og ligger nordøst for Rema 1000 ved oppkjørselen til Høgskolen i Nord-Trøndelag på Røstad. Det legges til rette for fire bygg med til sammen 44 leiligheter med tilhørende parkering, garasjer, boder og lekeplasser. Planområdet grenser i vest til detaljregulering for Helge Ingstads veg 1 og 3, som lå ute til offentlig ettersyn samtidig, og som ble vedtatt den Planforslag datert har ligget ute til offentlig ettersyn iht. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger sitt vedtak i møte den 11. juni 2014, sak 43/14. Offentlig ettersyn ble kunngjort den og berørte parter ble tilskrevet med brev av Høringsfristen var 2. august Eldres råd fikk utsatt frist til 13. august, Jernbaneverket til medio august og Fylkesmannen i Nord-Trøndelag til Ved første gangs behandling gjorde Plan- og utviklingskomiteen også følgende vedtak: 1. PUK henstiller til at utbygger kontakter SINOT for å finne løsning for å sikre fortrinnsrett for studenter. 2. PUK ber utbygger vurdere å samle bodene, evt. redusere antall. Dette for å ivareta estetikken. Opsjonsavtale datert om kjøp av fast eiendom mellom utbygger og Studentsamskipnaden i Nord-Trøndelag (SiNoT) ble mottatt etter at planen var behandlet og sendt på høring. Denne gir SiNoT og registrerte studenter ved HiNT førsterett til kjøp av leiligheter. Det foreligger også en samarbeidsavtale/gjensidighetserklæring, datert , mellom Innherred Helsehus AS / SiNoT og Stiklestad Eiendom AS. Det går bl.a. fram at begge parter vil informere hverandre vedrørende valg av bygg, fasade- og utenomhusløsninger, og er opptatt av gode estetiske løsninger. Plan- og utviklingskomiteen fikk også en e-post fra SiNoT den 2. juni 2014, hvor de støtter planforslaget, og informerer om punkter i gjensidighetsavtalen. Opsjonsavtale og gjensidighetserklæring: Se sakens «Andre saksdokumenter». Det foreligger en betinget innsigelse fra Fylkesmannens landbruksavdeling, som forutsetter harmonisering av planene «Røstad studentby» og «Helge Ingstads veg 1 og 3». I referat fra møte mellom kommunen, Fylkesmannens landbruksavdeling og fylkeskommunen, går det fram hva som skal til for at den betingede innsigelsen ikke rammer evt. rev. planforslag for Røstad studentby. Fylkesmannens landbruksavdeling ga råd om harmonisering i uttalelsen til Helge Ingstad veg 1 og 3 også, men brukte ikke begrepet innsigelse, og detaljregulering for Helge Ingstads veg 1 og 3 er nå vedtatt. I møte med Stiklestad Eiendom AS (utbygger) og SiNoT (tiltakshaver for naboprosjekt)

11 den (og jf. brev fra Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange) ble det klart at utbygger ønsker å gå videre med boligprosjektet som har ligget ute til offentlig ettersyn. Harmonisering ble følgelig ikke diskutert. Revidert planforslag (se «Andre saksdokumenter») svarer på PUKs anmodning om å samle boder samt enkelte innspill i høringsperioden, men det imøtekommer ikke fylkesmannens innsigelse. Innsigelsen fra NVE er heller ikke trukket. Parter som anses berørt at endringen er pr. e-post gitt anledning til å uttale seg. NVE ønsker å gjennomgå grunnundersøkelsene før de vurderer om det er grunnlag for å trekke innsigelsen. NTE foreslår alternativ plassering av trafo. Jernbaneverket har ingen merknader til foreslåtte endringer. Det forventes inngått en utbyggingsavtale med kommunen, og utkast til avtale er mottatt for behandling etter plan- og bygningsloven. Til planforslaget er det mottatt følgende uttalelser, hvorav to innsigelser: 1 NTE Nett AS, Levanger SV v/leder Gunnar Løvås, NVE, innsigelse 4 Nord-Trøndelag fylkeskommune, Jernbaneverket, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, betinget innsigelse 7 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, klargjøring av innsigelse 8 Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA, stiller spørsmål ved fylkesmannens innsigelsesrett. I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og kommentert: 1 NTE Nett AS, Planområdet har ikke strømforsyningsanlegg innenfor planområdet. Det må settes av plass til en eller kanskje flere nye nettstasjoner i området. Nettstasjon må plasseres min. en meter fra veikant og utenfor veiens frisiktsoner. Størrelsen på nettstasjonen vil være opptil 2,5 x 4 meter. Nettstasjon innreguleres med passende arealformål, alternativt kan det tas inn i planbestemmelsene at nettstasjon skal kunne etableres innenfor nærmere angitte reguleringsformål, og med bestemmelse om hvilke sikkerhetssoner som gjelder. For frittstående nettstasjon gis det opplysninger om avstand til andre bygningsmessige tiltak. Nettstasjoner kan også etableres i egne rom i bygg. Kommentar: I revidert planforslag (ikke vedlagt) er felt for trafo/nettstasjon foreslått mindre enn 30 m fra jernbanen og inntil regulert offentlig kjøreveg med fortau og annen veggrunn. Byggegrense mot veg er ikke vist eller gitt i bestemmelsene, men området grenser til regulert annen veggrunn med bredde 1 meter. Jernbaneverket, NTE og kommunens enhet for Kommunalteknikk er gitt anledning til å uttale seg. Jernbaneverket har ingen merknader til foreslåtte endringer. NTE har svart med å foreslå alternativ plassering av trafo i nordvest, bedre tilpasset eksisterende nettanlegg i området. Hvis en skal gå for denne løsningen bør naboer høres. Kommunen hadde helst sett at strømforsyning til flere prosjekt i nærområdet ble vurdert samlet. Da naboplanen ble vedtatt var det kun strømforsyning til Helsehuset, og Side 11 av 69

12 ikke SiNoTs studentboliger, som var avklart. 2 Levanger SV v/leder Gunnar Løvås, Støtter rådmannens forslag om avvisning av planforslaget, med følgende begrunnelse: Kommunedelplanen fra 2000 viser at reguleringsplanen for området tillater forretning, kontor og industri, med maks TU på 45 % og maks gesimshøyde på 10 m. Ved kommunedelplanvedtaket for Nesset/Halsan/Hegle fra 1992 aksepterte landbruksmyndighetene en høgskolerelatert utvikling ved en sentrumsutvikling i retning Røstad. I reguleringsplanen for Røstad eiendommen som ble vedtatt i 1996, heter det at arealene F2 og F7 (arealene øst for alleen mot Røstad) fortrinnsvis skal romme høgskolerettede næringsformål. Tilsvarende formulering er tatt inn i reguleringsbestemmelsene da revidert forslag til reguleringsplan for Røstad eiendommen øst for alleen ble sendt på høring i Landbruksavdelingen minner om at dette var et meget sentralt punkt for frigivelse av dette området. Utbygging til boligformål er altså i strid med gjeldende reguleringsplan for området og dermed gjeldende kommunedelplan. I tillegg synes området øst for alleen å mangle en helhetlig plan. Dette er viktig moment i forhold til å tilpasse seg den unike bygningsmassen på Røstad. Med de endringene av høgskole- og universitetsstrukturen som regjeringen nå har iverksatt, bør Levanger kommune være svært forsiktig med å disponere ledige arealer i dette området til annen virksomhet enn høgskolerettede virksomheter. Det foreligger, så vidt vi kan se, ingen juridisk binding for at boligbyggingen skal gi studenter fortrinnsrett til boligene. Hadde studentsamskipnaden stått som byggherre hadde saken stilt seg annerledes. Vi merker oss, og slutter oss til rådmannens vurdering, som anser det som lite sannsynlig at dette blir studentboliger. Levanger SV merker seg også at det i en reguleringsplan ikke er anledning til å begrense beboerne til en bestemt gruppe, men at det kan legges til rette for f.eks. studentboliger gjennom størrelse på leiligheter, mindre krav til parkeringsarealer, andre krav til grøntområder o.a. Vi kan ikke se at slike hensyn kommer fram i planen. Vi kan heller ikke se bestemmelser for leilighetsstørrelse. Det er heller ikke lagt opp til unntak i forhold til tilgjengelighet i henhold til TEK nr. 6 og 7, som forutsetter at det tinglyses en heftelse på eiendommen om at boligene skal benyttes til utleie for studenter i minimum 20 år. Levanger SV vil ellers påpeke at området øst for alleen ikke bør bebygges bit for bit, men sees som en helhet. Nærheten til, og respekten for høgskoleområdets bebyggelse, områdets særpreg og beliggenhet krever dette. Vi minner i den sammenheng om tidligere planlagt bebyggelse på dette området ble avvist (Sorteringsanlegg for post). Kommentar: Uttalelsen tas til orientering, og det vises til fylkesmannens innsigelse. Forhold som tas opp er vurdert til slutt i saken. 3 NVE, innsigelse NVE noterer at det samtidig med dette prosjektet er under planlegging et tilsvarende prosjekt på naboeiendommen. Side 12 av 69

13 Multiconsult har på oppdrag fra tiltakshaver utarbeidet en geoteknisk forhåndsvurdering for tiltaket (notat av ). Det er ikke gjennomført grunnundersøkelser. I sammendraget til notatet anser Multiconsult at stabiliteten foreløpig anses som tilfredsstillende og at det er liten sjanse for at planområdet vil rase ut. Multiconsult anbefaler imidlertid at det gjennomføres geoteknisk prosjektering og tilrår at det utføres grunnundersøkelse for dokumentasjon av kvaliteten av løsmasser og dybden til fast grunn eller berg. Multiconsult minner i notatet om at dersom det påvises kvikkleire eller masser med sprøbruddegenskaper utløser regelverket krav om skjerpet kontroll (3. parts kontroll). NVE har gjennomgått reguleringsbestemmelse og etter det vi kan se er det tatt inn krav om geoteknisk prosjektering. Dette er bra. NVE kan imidlertid ikke finne at det er satt krav om grunnundersøkelser som anbefalt i det geotekniske notatet fra Multiconsult. Dette er noe bekymringsfullt da det i tilsvarende prosjekt for Helge Ingstads veg 1 og 3 ble funnet betydelige mengder kvikkleire i borprøvene og stor dybde med løsmasser. Det er derfor stor sannsynlighet for at det kan forefinnes kvikkleire eller løsmasser med sprøbruddmateriale også på denne eiendommen. På bakgrunn av ovennevnte anser NVE at en geoteknisk forhåndsvurdering ikke er tilstrekkelig grunnlag til å avklare sikkerheten i området og krever derfor at det gjennomføres grunnundersøkelse for å avklare sikkerheten, fortrinnsvis i forbindelse med reguleringsplanarbeidet men senest før tiltaksrealisering. Det må i så fall tas inn rekkefølgebestemmelse med krav om dette. Dersom det ikke blir gjort funn av kvikkleire eller sprøbruddmateriale anses sikkerheten mot skredfare som avklart. Blir det imidlertid gjort funn av slike masser, må det gjennomføres tredjepartskontroll av den geotekniske rapporten i tråd med kravene i nylig revidert kap. 7 i TEK10 og NVEs «Kvikkleireveileder» 7/2014 av april d.å. Kravet om grunnundersøkelser er å anse som et vilkår for egengodkjenning innsigelse til planforslaget. Kommentar: I revidert planforslag (ikke vedlagt) er det tilføyd i 1.6 at grunnundersøkelser skal foreligge før byggetillatelse. Ifølge utbygger skal grunnundersøkelser vært utført, og de venter på rapport og tredjepartskontroll. Sistnevnte forventes utført i uke 45. Kommunen har spurt om NVE er villig til å trekke innsigelsen på bakgrunn av foreslått rekkefølgebestemmelse, evt. ved at den omformuleres til: «Ved søknad om rammetillatelse eller ettrinns byggesøknad skal det vedlegges rapport fra grunnundersøkelser i planområdet, som dokumenterer tilfredsstillende sikkerhet i henhold til plan- og bygningslovens 28-1 og TEK10 kapittel 7.» Innsigelsen bør imøtekommes før evt. planvedtak, og NVE har signalisert at de ønsker å gjennomgå grunnundersøkelsene før de vurderer om det er grunnlag for å trekke innsigelsen. Da rapport fra grunnundersøkelsene ikke foreligger når saken skrives, er forholdet til innsigelsen altså ikke avklart. 4 Nord-Trøndelag fylkeskommune, Parallelle planforslag i området («Røstad studentby» og «Helge Ingstads veg 1 og 3») bør ses i sammenheng for å sikre et best mulig sluttresultat. Dette gjelder flere forhold, men ikke minst visuelt, for å sikre at nye bygninger og anlegg harmonerer med hverandre og at hovedbygningen på Røstad fortsatt får spille hovedrollen i området. Side 13 av 69

14 Plassering og utforming Reguleringsplanen er vist med omriss av planlagt bebyggelse og med bestemmelser om at plasseringen kun kan fravikes med +/- 2m. Plassering av boligbygg og boder er svært oppdelt og kan virke uryddig. Bygg er plassert svært nær regulert veg i øst, og uten at det her er inntegnet byggegrense mot veg. Videre er parkeringsplasser inntegnet helt ut til regulert fortau mot sør. Fylkeskommunen har tidligere påpekt behov for bestemmelser om estetisk utforming. Slike bestemmelser vil gi større forutsigbarhet både for utbygger, beboere og omgivelsene for øvrig. Krav til plassering, materialbruk, fargebruk og at boder skal integreres i bebyggelsen vil kunne gi en mer ryddig og helhetlig utforming. Mulighet for oppføring i tre etasjer kan vurderes og vil kunne frigjøre mer areal som reelt kan benyttes som uteoppholdsareal. Parkering i kjeller bør vurderes Det er lagt opp til ordinær parkeringsdekning; 1,2 p-plass pr. boenhet, mens naboprosjektet krever 0,4 parkeringsplasser pr. boenhet. Med tanke på at studenter er målgruppa og området har gode kollektivtransport - og gang-/ sykkelvegforbindelser kan lavere parkeringsdekning forsvares. Både reguleringsplan og illustrasjonsplan viser at parkering tar en vesentlig del av arealet, på bekostning av lekeplass og andre grønne utearealer. Med utgangspunkt i retningslinjene i regional plan for arealbruk mener vi parkering i kjeller burde vært vurdert her. Vi mener og at parkeringskrav til de to naboprosjektene bør harmoniseres. Redusert parkeringskrav kan til en viss grad legge til rette for at dette reelt blir studentboliger. Ferdigstilling I reguleringsbestemmelsene 1.7 bør krav til ferdigstilling endres slik at veg med fortau ferdigstilles før første boligbygg innen planområdet tas i bruk. Oppsummert mener vi det er viktig at planen bidrar til at dette prosjektet blir en attraktiv studentby, som sammen med naboområdet viser en helhetlig løsning. Vi anbefaler derfor en videre bearbeiding av planforslaget og at planmyndigheten benytter muligheten til å skape en helhetlig løsning som er godt tilpassa høgskolemiljøet på Røstad. Kulturminnefaglig uttalelse Vi viser til varsel om behov for flateavdekking, datert , og gjennomføring av denne undersøkelsen i uke 19, 2014, i form av maskinell sjakting. Undersøkelsen påviste ikke konflikt med automatisk freda kulturminner. Vi har derfor ikke ytterligere merknader eller innsigelser til dette tiltaket. Vi gjør oppmerksom på at dersom man under det videre arbeidet med tiltaket oppdager hittil ikke kjente kulturminner, skal arbeidet stanses og fylkeskommunen kontaktes, jf. kml 8.2. Dette pålegget må gjøres kjent for den som skal utføre tiltaket. Kommentar: I revidert planforslag (ikke vedlagt) er bl.a.: - boder samlet noe mer - byggegrense mot veg i øst er inntegnet - bestemmelsenes 1.7 er justert iht. fylkeskommunens råd Utbygger har ikke vært interessert i å diskutere harmonisering iht. fylkesmannens Side 14 av 69

15 innsigelse, og fylkeskommunens konkrete råd om parkeringskjeller, lavere parkeringsdekning, estetisk utforming og forhold som sikrer studentboliger er ikke imøtekommet i revidert planforslag. Vi ser at det burde vært en grøntrabatt eller lignende mellom parkeringsplasser og fortau i sør. Planlagt kjøreveg med fortau langs planområdet i sør er regulert i tilgrensende reguleringsplaner, og disse omfatter begge ca. 1 m annen veggrunn langs fortauet. Dvs. at det blir noe areal mellom parkerte biler og fotgjengere. Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes fulgt opp av tiltakshaver. 5 Jernbaneverket, Byggegrense I planforslaget er det lagt inn en byggegrense som på det nærmeste er ca. 27,5 m fra jernbanesporets midtlinje. Planbeskrivelsen viser til at dette er noe under det generelle kravet i Jernbaneloven på 30 m, men i samsvar med gjeldende regulering. Parkeringsplassen er tegnet inn noe nærmere, ca m fra jernbanesporets midtlinje. Byggegrensen i gjeldende plan følger atkomstvegen. Det er med andre ord ikke Jernbaneloven 10 som har vært utgangspunkt for den regulerte byggegrense i gjeldende plan. Jernbaneverket kan ikke se at det er foretatt en vurdering av konsekvensen av å tillate en byggegrense nærmere jernbanesporets midtlinje enn 30 m. Sikkerhet relatert til jernbane Det planlegges boliger nærmere enn 30 m fra jernbanesporets midtlinje. Jernbaneverket krever at det etableres et 1,8 m høyt flettverksgjerde, fortrinnsvis i eiendomsgrensa mot jernbanen, før igangsettingstillatelse gis. Gjerdets plassering og utforming skal godkjennes av Jernbaneverket. Areal for snølagring og snøbrøyting fra adkomstveg forutsettes ivaretatt slik at gjerdets sikkerhetsfunksjon ikke reduseres vinterstid. NGUs kvartærgeologiske kart viser at planområdet ligger i et område med marine avsetninger. Jernbaneverket forutsetter at utbygger tar ansvar for at dette tiltaket ikke påvirker jernbanelegemets stabilitet. Det vises i denne sammenheng til kommunens og tiltakshavers ansvar iht. plan- og bygningsloven 28-1 og kapittel 7 i TEK10. Kommentar: Å tillate en byggegrense nærmere jernbanesporets midtlinje enn 30 m, har konsekvenser både for arealbruken i planområdet og trolig også for jernbanen. Ifølge bakgrunnen for byggegrensebestemmelsene i jernbanelovens 10 er det mange forhold som er relevante å vurdere, og bestemmelsen er begrunnet med jernbanetekniske hensyn, samt miljø- og sikkerhetshensyn. I Jernbaneverkets veileder fra 2005 nevnes stikkordsmessig 10 kulepunkter. Jernbanetekniske hensyn som bl.a. siktforhold, lysforhold, snørydding, handlefrihet ift. evt. sporomlegginger/utvidelser osv. og betydningen for jernbanen på kort og lang sikt antar vi at Jernbaneverket har størst kompetanse til å vurdere. Kjøreveg som kreves opparbeidet ifb. utbyggingen er regulert i eldre reguleringsplaner, og ligger like inntil Jernbaneverkets eiendom. Det er ca. 15 m mellom senterlinjer i kjøreveg og jernbane. Sikkerhet kan ivaretas med gjerde, selv om denne strekningen ikke innbyr til ulovlig kryssing av jernbanen. Bygge- og anleggsvirksomhet som kan medføre fare for skader og svekkelse av grunnen for sporområdet (dvs. hensynet til jernbanen), antas vurdert i rapport fra grunnundersøkelser. Støy fra jernbanen er hensyntatt. Krav om gjerde er imøtekommet i rev. planforslag. Side 15 av 69

16 6 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, betinget innsigelse Landbruksavdelingen: Landbruksavdelingen viser til vår forhåndsvurdering av saken, datert 15. november 2012, og vil fortsatt understreke grunnlaget for frigivelsen av disse områdene, og dermed betydningen av at det på disse arealene må planlegges for høgskolerelaterte formål. Altså for formål og virksomheter hvor det oppstår gjensidige og klare fortrinn av nærheten til høgskolen og høgskolemiljøet. Landbruksavdelingen har ved forhåndsvurderingen, spesielt knyttet til oppstartsvarslet for Helge Ingstads veg 1 og 3, signalisert at studentboliger kan være et slikt formål. Landbruksavdelingen vil imidlertid være svært tydelig på at det på disse områdene ikke må planlegges for vanlig leilighetsbebyggelse. Dette er det andre områder i Levanger som bør legge til rette for. Landbruksavdelingen vil igjen være tydelig på at det ikke vil bli frigitt ytterligere dyrka jord i dette området, og det vil derfor være uhyre viktig at det økonomiseres godt med arealene, og at det er de riktige formålene som det åpnes for på de aktuelle områdene. I dette planforslaget planlegges det med 5,5 boenheter/da, mot 60 boenheter/da (20-65 m2 store leiligheter) og helsehus på Helge Ingstads veg 1 og 3. Videre 1,2 parkeringsplass/leilighet i dette planforslaget mot 0,4 pr boenhet på Helga Ingstads veg 1 og 3. I tillegg går det av planbeskrivelsen fram at leilighetene planlegges fortrinnsvis for studenter, men at også andre vil ha muligheten. Landbruksavdelingen ser på planløsningen i dette planforslaget som et helt vanlig leilighetsprosjekt, og er svært kritisk dersom det legges til rette for dette. De to reguleringsplanene var også tema i møte med kommunen den 13. august 2014, og det var enighet om at disse to reguleringsplanene klart bør samordnes i større grad, både med hensyn til utnytting, og ikke minst også med hensyn til form, uttrykk og arkitektur. Dette er viktig både for å sikre en god boligdekning for studenter i Levanger, og av hensyn til kvalitetene, uttrykk og arkitektur for øvrig i området. Landbruksavdelingen legger derfor til grunn at det arbeides videre med en bedre harmonisering av de to reguleringsplanene, jf. også fylkeskommunens uttalelse, og under denne forutsetning fremmer landbruksavdelingen ikke innsigelse til planforslaget. Miljøvernavdelingen: Støyforholdene i saken vurderes som godt utredet og hensynstatt. Miljøvernavdelingen registrerer som positivt at det er tatt inn krav til grenseverdier for støy i planbestemmelsen 1.9, og forutsetter at kommunen følger opp dette i byggesak. Kommunalavdelingen samfunnssikkerhet og beredskap: Det er gjennomført en ROS-analyse for tiltaket, hvor det som er identifisert som mulig risiko følges opp gjennom tiltak blant annet i bestemmelser. Ingen øvrige merknader. Reindriftsavdelingen har ingen merknader til saken. Kommentar: Uttalelse vedrørende støy og ROS tas til orientering. Se også NVEs innsigelse. Antall boenheter pr. daa i Helge Ingstads veg 1 og 3 er i vedlagte møtereferat rettet til 28,3 (ikke 60). Ved sluttbehandling av planen viste det seg at de etter TEK10s definisjon Side 16 av 69

17 av boenhet faktisk planlegger 102 boenheter med plass til 150 studenter, dvs. 19,2 boenheter pr. daa. Øvrige forhold (betinget innsigelse) er vurdert til slutt i saken. 7 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, (klargjøring av innsigelse) Landbruksavdelingen viser til tidligere uttalelser i saken og klargjør at de har innsigelse til reguleringsplanen for «Røstad studentby» slik den ble fremmet på høring, med høringsbrev datert Videre går det fram at under forutsetning av at reguleringsplan for området omarbeides og harmoniseres med tilliggende reguleringsplan, Helge Ingstads veg 1 og 3, innenfor rammene avklart i møte med kommunen og med de forhold som er angitt med *, jf. referat, vil landbruksavdelingen frafalle innsigelsen. Brevet er oppført under «Andre saksdokumenter». Kommentar: Se vurdering til slutt i saken. 8 Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA, Advokatfirmaet stiller pva. Stiklestad Eiendom spørsmål ved fylkesmannens innsigelsesrett. De mener den er kommet etter fristen, at betinget innsigelse ikke er noen innsigelse, at fylkesmannen ikke har myndighet til å fremme innsigelse på grunnlag av de forhold som innsigelsen baseres på, samt at de formål og hensyn som begrunner den betingede innsigelsen er vel ivaretatt i planforslaget slik at det ikke er noe grunnlag for innsigelsen. De skriver bl.a. at planfremmer mener andre tiltak enn studenthybler underbygger høgskolens virksomhet og formål, og at markedet, både ansatte og studenter ved høgskolen, samt i tilknyttede næringer, helt tydelig etterspør denne type boliger og at det er ingen tilsvarende tilbud i området. Videre uttales det at det ikke er behov for mer studenthybler enn det SiNoT har fremmet på tilgrensende område. Brevet er oppført under «Andre saksdokumenter». Kommentar: Ifølge Rundskriv H-2/14 «Retningslinjer for innsigelse i plansaker etter plan- og bygningsloven», kan ikke kommunen se bort fra en innsigelse. Vi tolker retningslinjene dithen at det ikke er kommunens oppgave å vurdere om fylkesmannens rett til innsigelse er i behold. Men vi kan opplyse om at fylkesmannen innen fastsatt høringsfrist pr. e-post ba om utsatt høringsfrist for fire saker, deriblant Røstad studentby, og at utsatt frist til ble gitt muntlig. Fylkesmannen har også skrevet et brev som klargjør innsigelsen. Endringer av planen etter offentlig ettersyn I revidert planforslag (ikke vedlagt) er det til orientering gjort følgende endringer: Plankart: - endret i forhold til ny utomhusplan - mer samlet plassering av boder + mindre endringer av omriss av boligbygg og garasjer - byggegrense mot veg - nytt område for trafo, også merket som fareområde høyspenningsanlegg. Reguleringsbestemmelser: 1.5: Krav til at utomhusplan skal vise nødvendige støttemur/er 1.6: Krav til grunnundersøkelser før byggetillatelse 1.7: Krav til at veg skal være ferdig før første boligbygg tas i bruk Side 17 av 69

18 1.10: Krav om flettverksgjerde i grensen mellom aktuell tomt og Jernbaneverkets eiendom. 11.1: Bestemmelse om energianlegg (trafo) / fareområde høyspent Vurdering: Det foreligger innsigelse fra NVE og betinget innsigelse fra Fylkesmannens landbruksavdeling. I revidert planforslag (ikke vedlagt) er innspill fra Plan- og utviklingskomiteen, Jernbaneverket, NVE og NTE søkt imøtekommet, og berørte parter er gitt mulighet til uttalelse. NVE ønsker imidlertid å gjennomgå grunnundersøkelsene før de vurderer om det er grunnlag for å trekke innsigelsen. NTE foreslår alternativ plassering av trafo, som bl.a. fordrer høring av naboer. Jernbaneverket har ingen merknader til foreslåtte endringer. Saken er ikke er tilfredsstillende utredet ift. evt. planvedtak, men det kan likevel tas stilling til om saken skal avvises eller mekles. Fylkesmannens landbruksavdeling legger til grunn at det arbeides videre med en bedre harmonisering av de to naboplanene, jf. også fylkeskommunens uttalelse, og fremmer dermed ikke innsigelse til planforslaget. Dette tolkes som en betinget innsigelse, og fylkesmannen har i oppfølgende brev klargjort at dette faktisk er en innsigelse. I vedlagte møtereferat går det fram at under forutsetning av at tema merket * harmoniseres som i tabellen, har fylkesmannens landbruksavdeling sagt seg enig i at planen ikke rammes av den betingede innsigelsen. I fylkesmannens klargjørende brev går det fram at innsigelsen da kan frafalles. Punkt med * er tema som anses viktige ift. studentboliger. Punkt med * gjelder antall boenheter pr. daa (min. 15), leilighetsstørrelse (20-65 m2, variert), høyde (min. 3 etasjer), parkering (0,4-0,75 plasser pr. bo- /hybelenhet), sykkelparkering (1 plass pr. boenhet) samt at det ikke skal være garasje. Planen oppfyller ikke aktuelle punkt med *, men det finnes ingen fasit på hva som er riktig ift. studentboliger. Rådmannen antar at løsninger nært oppimot *-punkter også kan vurderes, men i møte med utbygger den (og jf. brev fra Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange) ble det klart at utbygger ønsker å gå videre med prosjektet som har ligget ute til offentlig ettersyn. Harmonisering ble følgelig ikke diskutert. Høyde og sykkelparkering er forøvrig angitt med stjerne i parentes (*). Planforslaget ligger langt unna anbefalt harmonisering i møtereferat. Det foreslås 5,5 boenheter pr. daa, mot anbefalt min. 15. Det går fram av møtereferat at mht. utnytting ble det skjelet til regional plan for arealbruk sine eksempler på tetthet i by, og ettersom at dette skal være studentboliger/-hybler er det naturlig at antall boenheter (hybelenheter)/daa ligger over leiligheter i by. SiNoTs prosjekt ligger på 19,2. Det er ikke foreslått bestemmelse om leilighetsstørrelse, og leilighetene som planlegges er store og lite variert i størrelse ift. fylkesmannens anbefaling. I møte opplyste utbygger at det planlegges leiligheter på ca m2 (mot anbefalt m2, variert) og at løsningene er slik at flere studenter kan bo sammen i hver leilighet. I Norconsults støyvurdering står det imidlertid at: «Planlagte boenheter har to og tre soverom, og er tenkt utleid som en leilighet, ikke som individuelle hybler. Dette er lagt som forutsetning for vurdering av tilgang på stille side for leilighetene». Evt. utleie av deler av bolig (f.eks. soverom) har kommunen ingen styring med. Foreløpig utomhusplan rev (ikke vedlagt saksdokument) viser 3 leiligheter med 3 soverom og 19 leiligheter med 2 soverom, hvorav alle leiligheter har ett soverom Side 18 av 69

19 tilpasset dobbelseng. Den andre etasjen er sannsynligvis lik, tilsammen 44 leiligheter, med tilsammen 94 soverom. Kommunen anser det forøvrig som lite sannsynlig at hvert soverom blir bebodd av student. På nabotomta til Studentsamskipnaden planlegges 12 bofellesskap a 4 hybler, 12 bofellesskap a 2 hybler samt 78 ettroms leiligheter, tilsammen 102 boenheter med plass til 150 studenter. Stiklestad Eiendom AS boligprosjekt kan oppfattes som et supplement til Studentsamskipnadens boligprosjekt, men leilighetene passer i langt større grad for flere grupper av befolkningen, og vanlige boliger anses å være i strid med forutsetningen for frigivelse av arealene til utbygging. At markedet etterspør sentrumsnære leiligheter skal ikke bestrides, men god planlegging innebærer også å tenke langsiktig og bærekraftig. Med tanke på fremtidig utvikling av høgskoleområdet kan det være hensiktsmessig å forbeholde disse tomtene til mer høgskolerelatert arealbruk, selv om HiNT ikke har påpekt behov for dette. Vanlige leiligheter finnes ca. 500 m unna, på Stabelvollen, hvor det er til sammen 109 bruksenheter/leiligheter, hvorav 20 fikk ferdigattest i desember Noe omløp på ca. 100 leiligheter må kunne forventes. Siden 2007 har flere vist interesse for de fire tomtene øst for alleen: - I 2008 førte innsigelse og mekling til at bebyggelsesplan for postterminal på den østligste tomta ikke gikk videre til rettsvirkende sluttbehandling. - I 2008 ble det gjennomført oppstartsmøte med Letnes arkitektkontor, som pva. flere bedrifter ønsket å legge til rette for teknologisenter nærmest alleen. - I 2010 ble reguleringsplan for Helge Ingstads veg 1 vedtatt, men ikke gjennomført. Denne la til rette for forretning/kontor/industri. - I 2011 ble det gjennomført oppstartsmøte med Steinar Myhre AS, som ønsket å bygge 100 studenthybler/enheter på Helge Ingstads veg 3 og 5. - I 2014 ble detaljregulering for Helge Ingstads veg 1 og 3 vedtatt. Rådmannen vil ikke spekulere i hvorfor området ikke er tatt i bruk til høgskolerelatert arealbruk tidligere, men gjør oppmerksom på at dette ikke er et godt argument for å nå tillate vanlige boliger her. Dette vil ødelegge framtidige muligheter for en helhetlig utvikling av Røstadområdet med fokus på høgskolerelatert arealbruk. Innenfor kommunedelplan for Levanger sentrum er det avsatt store arealer til boligutvikling som ikke er tatt i bruk ennå. Innenfor kommunens sentrumsavgrensning legger områderegulering for Levanger havn til rette for ca boenheter, og på Moan ble det i 2013 detaljregulert mulighet for 125 boenheter, hvorav første byggetrinn er under oppføring. På havneområdet er det vedtatt to detaljreguleringer for til sammen boenheter, hvorav kun den med 14 boenheter er gjennomført. I nærområdene til Levanger sentrum er situasjonen slik: - det pågår områderegulering av Kjønstadmarka 2, ca. 2,7-3,5 km fra sentrum, for ca boenheter. 30 tomter kan bebygges med hjemmel i områderegulering. - avsatt boligområde B2 Geitingsvollen på ca. 169 daa ligger ca. 1,5 km fra sentrum. Avklaring av alternativ hovedadkomst utenom sentrum er en utfordring, som midlertidig har stoppet planlegging av boligfeltet og realisering av reguleringsplanen Kathrines Minde med 24 boenheter. - avsatt boligområde B1 Bjørklia på ca. 167 daa ligger ca. 3 km fra sentrum - avsatt boligområde Eidsbotn Nord på ca. 80 daa ligger 1,5 km fra sentrum, og det er varslet planoppstart av Eidslunden på ca. 27 daa. - Gjemble lille, ca. 1 km fra sentrum, ble detaljregulert for ca. 24 boenheter i Side 19 av 69

20 Røstadområdet avgrenses av bekk/elv/fjord i sør, vest og nord, og av jernbane og dyrka jord i øst. Fylkesmannens landbruksavdeling er svært opptatt av økonomisering med de arealene som ble frigitt til høgskolerelaterte formål i dette området, og er, ut fra regionale og nasjonale jordverninteresser, tydelig på at et evt. videre grep/ytterligere frigivelse i dette området framstår som ekstremt krevende mht. regionale og nasjonale føringer for jordvern/klare grenser m.v., og det vil derfor for være uhyre viktig at det husholderes godt med de frigitte arealene. I Kunnskapsdepartementets rapport fra des. 2000; «Vertskommunenes ansvar for studentvelferd», går det bl.a. fram at: «Kommunene bør ha en langsiktig strategi for hvor de ønsker at studentboligbyggingen skal skje. Det er viktig å sikre at de arealene som egner seg best til dette formålet reguleres på et så tidlig tidspunkt som mulig, slik at det finnes tilgjengelige og aktuelle tomter den dagen det blir aktuelt å bygge studentboliger, og for å hindre at disse arealene blir disponert til andre formål. Etableringen av studentboliger vil på den måten også inngå som en del av byutviklingen / tettstedsutviklingen i kommunene.» I møtereferatet med *-punkter, er det også anbefalt at: «Plankart og bestemmelser må vise et felles grep der plassering og volum/form danner en helhet med vekt på god bokvalitet. (Innsyn/utsikt, kvalitet på uteareal, solforhold m.m.).» Det ble også anbefalt at avgrensning av planområdene i nord og sør bør gjøres mer lik mht. voll/grøntdrag i nord og fortau i sør. Harmonisering ift. dette kan evt. drøftes i meklingsmøte. Det vises også til Rådmannens vurdering ved første gangs behandling. I reguleringsplanen kan det ikke gis bestemmelser som sikrer at dette skal være studentboliger, men det kan legges til rette for det, gjennom lavere krav til parkering og uterom / bruk av tilstøtende grøntområder, størrelse på leiligheter og lignende. Dette er ikke gjort. I overnevnte rapport fra Kunnskapsdepartementet oppfordres det til smidighet i forhold til særskilte krav som ikke passer så godt for denne typen boliger (p-plasser, garasjeanlegg og lignende). Mindre mulighet for parkering og ikke mulighet for garasje ville gjort aktuelt prosjekt mindre attraktivt for vanlige boligkjøpere. Rådmannen er, i likhet med Fylkesmannens landbruksavdeling, sterkt bekymret for at dette blir vanlige boliger. Det er svært lite sannsynlig at utbygger vil drive utleie til studenter, og nevnte forkjøpsrett sikrer på ingen måte at førstegangskjøper blir Studentsamskipnad eller studenter, det vil i større grad være knyttet til markedsføring/- interesse, pris og sannsynligvis også salgstidspunkt ift. semesterstart. Studentsamskipnaden har en nylig vedtatt reguleringsplan for boliger på egen tomt, som kan realiseres, men er sannsynligvis avhengig av statlig tilskudd. Andelen eldre i samfunnet øker, og sentrumsnære leiligheter er etterspurte. Ved videresalg av leiligheter vil markedet styre prisutviklingen. En kan ikke forvente at selger av idealisme selger til student, når det er svært sannsynlig at andre grupper av befolkningen har større kjøpekraft og trolig er villige til å strekke seg langt for så sentrumsnære og ordinære leilighetsstørrelser, som også har samme parkeringsdekning som siste boligprosjekt på Stabelvollen (Sagbrukstomta 2). Rådmannen mener nevnte *- punkter ville gjort prosjektet mindre attraktivt for vanlige boligkjøpere. Poenget med offentlig ettersyn er å åpne for medvirkning, og ingen har krav på å få arealet regulert til et bestemt formål. Her foreligger det innsigelse ift. harmonisering av Side 20 av 69