Saksframlegg. Arkiv: K Saksgang: Møtedato: Saksnummer: Kommunestyret /11

Transkript

1 Saksframlegg BO I RINDAL - RINDAL VEST - IGANGSETTING Arkivsaknr: Saksbehandler: 08/660 Bjarne Nordlund Arkiv: K1-144 Saksgang: Møtedato: Saksnummer: Kommunestyret /11 RÅDMANNENS INNSTILLING: 1. Kommunestyret vedtar å sette i gang utbyggingen av prosjektet Bo i Rindal/Rindal Vest i tråd med et som går fram av saksframstillingen i denne saken og vedtaket i sak 53/10 i kommunestyret så langt det passer. 2. Inntil videre ledes arbeidet videre av styringsgruppa, men kommunestyret gjentar ønsket om at satsingen/prosjektet Bo i Rindal/Rindal Vest legges inn i et selskap. Det er en ambisjon at dette selskapet kan stiftes i kommunestyret i mai Kommunestyret orienteres jevnlig om status og framdrift. Det presiseres at styringsgruppa (evt. rådmann) gis fullmakt til å gjøre de nødvendige avklaringer/vedtak/beslutninger i saken/prosjektet innenfor de rammer som er trukket opp i saksframstilling og vedtak i denne saken. 3. Nærmere vil denne igangsettingen si at følgende utføres: Øvre Dalen rives Autobygget rives Dagens autoverksted rives Øvre Dalen planlegges og bygges for leiligheter, men om interessen fra næringsaktører skulle komme opp, kan planene endres til næring/bolig på Øvre Dalen. Autoverkstedet bygges og de skisser som eksisterer i dag legges til grunn. Å få planlagt og utbygget et godt og attraktivt uteområde er nødvendig. Den såkalte samspillsmodellen benyttes i stedet for vanlig anbudsprosedyre. 4. Total kostnadsramme er satt til kr. 36 millioner kroner eks mva. Dette må innarbeides i økonomiplanen ved første anledning.

2 5. For å gjennomføre planlagt og nødvendig arbeid fra konsulenter, arkitekt, megler med mer (se budsjettforslaget i saksframstillingen) tilleggsbevilger kommunestyret inntil kr fra RUF sin grunnkapital til prosjektet. Dette beløpet kan reduseres ved at det gjøres et arbeid for å få inn ytterligere ekstern støtte til prosjektet. Vedlegg: Sak 53/10 i kommunestyret BAKGRUNN Kommunestyret hadde sist denne saken på sitt bord og fattet følgende vedtak: 1. Kommunestyret har ingen innvendinger mot at det jobbes videre med det som pr. dato foreligger av skisser/forprosjekt på Øvre Dalen og Autoverkstedet. Det vil si prosjekter på størrelse opp mot 40 mill. på Øvre Dalen og rundt 18 mill. på Autoverkstedet. 2. Det videre kortsiktige arbeid(i høst) er konkretisert i saksutredningen, men går hovedsakelig ut på å snarest få best mulig avklaring vedrørende aktuelle leietakere i Autoverkstedet og deler av Øvre Dalen og gjennomføring av arbeid for å få et best mulig tilpasset bygg for leietakerne (i det vesentlige næring og kultur). I dette arbeidet må det leies inn arkitekt- og konsulentkompetanse. Forberedende arbeid for å få til salg av boligenheter gjennomføres også i høst. 3. Kommunestyret støtter at den såkalte samspillsmodellen benyttes videre i forhold til de aktørene som skal gjennomføre selve utbyggingsarbeidet/gi anbud. Modellen er allerede operativ i prosjektet den startet opp i april Oppstartet reguleringsarbeid fortsetter som planlagt 5. Kostnadene til arbeidet som skal gjennomføres i punktene 2-4 er beregnet til kr og tilleggsbevilges på årets budsjett. Midlene tas fra RUF av det som i dag ligger i fondet(grunnkapitalen). 6. Fra ca. årsskiftet 2010/2011 vil det være nødvendig å gå inn i salgsfasen for leilighetene. Kommunestyret har ingen innvendinger til at dette gjennomføres som angitt i saksframstillingen gjennom beskrevne markedsplan. 7. Siden en ikke har lykkes i å få til et selskap med flere eiere som kan stå for satsingen i Bo i Rindal/Rindal vest så ønsker kommunestyret at rådmannen forbereder en sak der målsettingen er å danne et kommunalt eiendomsselskap som får som formål å drive satsingen videre.

3 8.Midlertidig organisering av prosjektet/satsingen går fram av saksframstillingen. Følgende politiker velges inn i SAMSPILLSGRUPPEN: Kaj Troelsen 9. Kommunestyret er inneforstått med at det som er beskrevet i saksframstillingen og som ligger i punktene 1-8 ovenfor vil kreve vesentlige driftsmidler fra Rindal kommune en del år framover trolig å størrelsesorden 1,5 mill. pr. år fra (NB! Det forutsetter lån uten betaling av avdrag en periode). 10. Rådmannen sørger for at det arrangeres en navnekonkurranse vedr. området Rindal Vest. Hovedoverskrift før saken legges fram for ny behandling i kommunestyret nå, er at hovedelementene og hovedkonklusjonene i saken nå er svært lik det den var i september VURDERING Det er imidlertid jobbet svært mange timer med saken både av prosjektleder, samspillsgruppe og styringsgruppa. Men det er egentlig ikke oppnådd vesentlig nytt i forhold til september Kort fortalt: Vi har ikke lykkes i å få mer avklaring av næringsinteresser inn i Øvre Dalen sin 1. etasje. Flere sier at det er interessant, men de ønsker ikke å undertegne intensjonsavtale. Vi har kun 2 slike. Derfor er nå Øvre Dalen et rent boligbygg, med små utleieleiligheter i 1. etasje og større leiligheter for salg (6 stk) i 2. og 3. etasje. NB! Det vil selvsagt være mulig å snu om igjen på dette om interessen skulle endre seg. Vi skal bygge for fleksible løsninger! De næringsinteressene som er aktuelle/interesserte er plassert inn i Autoverkstedet. I denne 1. etasjen er det også plassert en serveringsvirksomhet, et kunstutstillingslokale, rom for ungdommen (treffsted) og plass for de som i dag driver steroe/lyd-virksomhet i Autoverkstedet. Det jobbes også med interessent vedr. apotek og/eller helsekost. I Autoverkstedets 2. etasje er det plass til regionalt kompetansesenter ( Trollheimen forvaltningssenter ), frivilligsentral, kunstverksted/kulturskolen, og 2 møterom. Et av disse møterommene (stort rom) kan benyttes som kommunestyresal. Det er også mulighet for kontorplass til kulturkonsulent, ungdomskonsulent og næringskonsulent. Det kan opplyses om at det er god dialog med alle de som i dag holder til i Autoverkstedet, og vi mener vi skal finne gode alternativer for alle. Svorka er kanskje unntaket. Ambulansen må vi trolig finne et midlertidig alternativ til.

4 I kommunestyret i september 2010 ble det sagt at vi skulle tilpasse tegninger til det som de interesserte ønsket seg i størst mulig grad. Siden vi ikke har så mange konkrete interessenter som ønsket, er dette arbeidet stått noe i stampe. De skissene som i dag eksisterer er nærmest uendret vedr. Autoverkstedet, men mye endret vedr. Øvre Dalen. For tiden er nytt bygg på Dalen tenkt med samlet bra ca kvm, eks p-kjeller/boder. Dette gir en vesentlig lavere byggekostnad enn tidligere forutsatt, bla i vedtak i K-styret den Så langt status vedr. lokalene og interessen for lokalene. Rådmannen minner kommunestyret om at fra starten i prosjektet var det vurdert slik at suksesskriteriet nettopp var at utbyggingen bestod av både næring, kultur og bolig sammen (Blilyst sitt prosjekt Kreative boløsninger på bygda.). Rådmannen merker seg og er helt enig i at mange mener dette prosjektet trolig er noe av det aller viktigste vi kan gjøre for å sikre vekst og utvikling i rindalsamfunnet. Har vi da råd til å la være? ØKONOMI Rådmannen er selvsagt som alle andre opptatt av økonomien i prosjektet og hvordan dette belaster Rindal kommune sin økonomi. Det er ingen tvil om at slik prosjektet/satsingen står nå, så vil det kreve vesentlige uttellinger i de kommunale budsjetter framover. Det vil være nødvendig med det som føles som tøffe valg. Det er slett ikke umulig at vi må vurdere å ta i bruk utviklingsmidler (les eiendomsskatt) som de siste 20 årene har vært brukt på sin måte til dette viktige utviklingsprosjektet. Men hovedspørsmålet vil være om dette er gode (de beste??) investeringer i vekst og utvikling av rindalssamfunnet? Som kaster positivt av seg i sum! Rådmannen tror det, men må klart akseptere at andre mener og tror noe annet. Her kan ingen kreve å ha fasiten. Omfang og kostnader (INVESTERINGER): Nytt Autoverksted: Byggekostnad ca 17 mill for 936 kvm eks kostnad utomhus, tomt mv.(se hefte Rambøll sommer 2010) Et rått anslag her er 2 millioner kroner. Grfl tak ca 600 kvm Innendørs 1.etg. Ca 424 kvm Innendørs 2. etg. Ca 437 kvm Nytt rent boligprosjekt på Dalen - tegninger ikke ferdige Opprinnelig tegning fra Rambøll var kombinert bygg med bta ca 2200 kvm, nå er planen et mindre og enklere bygg for å være i stand til å bygge relativt sett billigere leiligheter. Likevel slik at viktige fremtidsrettede bo-kvaliteter ivaretas. Vårt estimat er derfor byggekostnad ca mill for leilighetsbygg med leiligheter, inkl parkering/boder i sokkel. Universiell standard, herunder heis er viktige kvaliteter.

5 Da er det antatt totalt kvadratmeter dette er inkl. parkering/boder i kjeller. Parkeringsplass sør for Dalen er ikke med her. NB! Rivingskostnader er ikke medregnet fullt ut. DRIFTSØKONOMI Autoverksted: Disp utleie areal for næring: 1.etg. ca 200 kvm 2.etg. ca 100 kvm Areal til Rindal kommune; herunder fremleie gunstig til aktører innen kultur/frivillig/ungdom: ca 370 kvm Fellesfunksjoner og fellesareal kommer i tillegg. Dalen: Danne utbygg.firma Selge leiligheter 2+3.etg. Utleie av 1.etg som leiligheter Totale investeringer i prosjektet er så langt(kjøp av bygninger/grunn) ca. kr.4,1 mill. Over driftsbudsjettet/ruf er det til nå brukt ca. kr. 2 mill. (Ikke hensyntatt tilskudd fra Blilyst på ca. kr ) Det vi nå står foran er investeringer på ca. inntil 23 mill i Øvre Dalen og opp mot 20 mill i Autoverkstedet. Det presiseres at dette slett ikke er tenkt å være kommunale investeringer fullt og helt! Men vi tror at investeringene i Autoverkstedet i det alt vesentlige må gjennomføres av kommunen. Når det gjelder Øvre Dalen synes det også mest aktuelt at kommunen (selskap) er eier av utleie-leiligheter i 1. etg. Men vi tror også at det vil være aktuelt/nødvendig for kommunen å kjøpe 2 3 leiligheter i 2. og/eller 3. etg. også for å få til finansiering av alle boligenhetene. Dette forutsetter salg av ytterligere 4 leiligheter innen ferdigstillelse. Da blir det bygd totalt 11 leiligheter (5 + 6). Endring i antall/fordeling må påregnes. De regnestykkene som nå kommer er beheftet med vesentlige usikkerheter, men vi mener klart at de gir uttrykk for et nivå som er nødvendig å bidra med i starten fra kommunens side. Det antas at Rindal kommune må finansiere ca. 20 mill i Autoverkstedet og 12 mill i Øvre Dalen. Et slikt beløp har avdragskostnader på ca. kr. 1 mill pr. år. Rentekostnadene vil være ca mill pr. år (rentenivå på 5,5 %) Driftskostnadene i byggene antas å være kr årlig ut fra vanlige gjennomsnittstall.

6 Det er gjort vurderinger på hva en kan vente å få inn av leieinntekter og har etter beste skjønn anslått dette til ca. kr.: Autoverkstedet: Antar 1.etg. 130 av 200 fra innflytting, gir leieinntekt 1. år ca kr ,- 2.etg. utleie til næring 80 av 125 gir ca kr ,- + lav leie fra kultur/ungdom, ca kr mv ,- pr år, Samlet kr ,- Dalen: Utleie for eksempel (fem små (1. etg) og to store (2. etg)) 7 leiligheter, mulig inntekt ca ,-. Noe tomgang bør påregnes 1.år. To store leiligheter påregnes solgt etter hvert. Beholder strategisk små leiligheter for utleie i 1.etg. Da ender en ut med at kommunen de første årene vil få en øket driftskostnad på ca. kr. 2,4 mill (avdragskostnader tatt med) og ca. kr. 1,3 mill (om avdragskostnadene ikke tas inn). Lånene til prosjektet kan trolig tas opp med en avdragsfri periode. Etter hvert når det meste er leid ut og to store leiligheter er solgt vil driftskostnad for kommunen være (anslag og ikke stor nøyaktighet): Lån kr. 27 mill: Avdrag kr mill Renter kr drift gir årlig SUM kr ,-. LEIEINNTEKTER: Autoverkstedet: utleid 350 kvm gir leieinntekter ca kr ,- Dalen: Utleie leiligheter 1.etg ca kr ,- Kommunen betaler da årlig ca. kr. 1,8 mill pr. år for det som omfattes av Dalen og Autoverkstedet. Om pågangen blir stor på arealer i framtiden kan selvsagt flere arealer omdisponeres til næring! Og gi leieinntekter. Et annet forhold: Kommunehuset er i dag egentlig overfylt det er mangel på kontorer/plass. Ved å legge litt av den aktiviteten som i dag er på kommunehuset til Autoverkstedet og/eller Øvre Dalen, vil det resultere i sparte kostnader til utbygging av kommunehuset. Det kan fort dreie seg om årlige kapitalkostnader/driftskostnader på rundt en mill. kroner. Dette er selvsagt ikke noe must, men er klart ønskelig og gjør nok arbeidsplassene på kommunehuset mer attraktive. Den regionaliseringen som pågår for tiden er også etter rådmannens syn en mulighet til å få øket aktivitet til Rindal om vi har gode og attraktive forhold å tilby. ØKONOMI I SELVE PROSJEKTET Behov for midler i selve prosjektet var også opp til vurdering i september Da ble det tilleggsbevilget kr fra RUF.

7 Det viser seg nå at dette er brukt opp uten at en helt har fått gjennomført det som var planlagt. Et nytt budsjett ser nå slik ut for 2011: 2011 BUDSJETT lønn,pensj, arb.giv 560 kontor/reise,bevert/tlf. 50 energi 20 utstyr 10 diverse 30 konsulent/arkitekt se note SUM avsatt RUF 750 note 1 Konsulent(er) 50 Arkitekt nye tegninger 100 Rambøll - regulering 100 Rambøll - tegninger mv 60 kostnadsansl entrepr 20 samspillprosess 90 markedsfør leiligheter 60 grunnunderssøkelser 100 megler til kontrakt/oppgj 90 diverse 20 sum kons/arkitekt 690 DET MANGLER CA. KR FOR Å GJENNOMFØRE DET OVENFOR BESKREVNE. Vi har fått høyere kostnader på arkitekt og grunnundersøkelser enn antatt. Reguleringen blir også noe dyrere fordi en har tatt inn en lite nytt område (hele den verna bebyggelsen i sentrum). Samspillsprosessen vil koste noe, men vi er svært usikre på eksakt beløp. (Dette er forholdsvis nytt for oss alle). STYRINGSGRUPPA Med det ovenfor beskrevne som utgangspunkt hadde styringsgruppa saken opp på møte før saken igjen legges fram for kommunestyret. Styringsgruppa hadde også møte Og en enstemmig styringsgruppe kunne oppsummere følgende( ): Konklusjoner: - Styringsgruppa er enig i at saken fremmes for kommunestyret 16. mars - Styringsgruppa er enig i at Øvre Dalen på nåværende tidspunkt planlegges for bolig, men om det skulle være næringsaktører som melder sin konkrete interesse bør det vises imøtekommenhet/fleksibilitet vedr. dette.

8 - Skissen vedr. innholdet i Autoverkstedet legges til grunn i det videre arbeid - Styringsgruppa er enig i at en må holde fast på at byggene skal ha attraktiv/god standard - Styringsgruppa er enig i at boligdelen av prosjektet haster mest - Det legges inn leiepriser for leilighetene som forvarer drifts- og finanskostnadene - Styringsgruppa mener det er viktig at de næringsaktørene som har vist interesse så langt får en konkret henvendelse/info etter at saken er behandlet i kommunestyret. - Styringsgruppa anbefaler kommunestyret å tilleggsbevilge inntil 0,5 mill. kroner til prosjektet i Dette beløpet kan reduseres ved at det gjøres et arbeid for å få inn ytterligere ekstern støtte til prosjektet. Dette er i det alt vesentlige i tråd med rådmannens og samspillsgruppas anbefaling. MEN DET ER ET VESENTLIG AVVIK FRA RÅDMANNENS SAKSFRAMSTILLING; styringsgruppa mener det vil være aktuelt/mulig å få inn mer leieinntekter enn det rådmannen mener er realistisk. Styringsgruppa mener det er rett å legge til grunn leiepriser på nivå slik at leieinntektene for leilighetene forvarer drifts- og finanskostnadene. Om vi regner med 5 leiligheter i 1. etg., blir hver leilighet på ca. 55 kvadratmeter og vil få en månedlig leie på opp mot kr MEN det er selvsagt mulig å bygge disse leilighetene mindre f.eks ned mot 40 kvadratmeter, og da blir månedlig leie rundt kr Det er verdt å merke seg at det ikke er meningen å leie ut de store som permanent ordning. Det bør kun skje unntaksvis. OPPSUMMERING Rådmannen og styringsgruppa mener det nå er riktig å legge Bo i Rindal/Rindal Vest-saken fram for kommunestyret til endelig vedtak om å gå videre til anbudsfasen. OG da realisering av prosjektet. Rådmannen mener i det alt vesentlige så kan kommunestyrets vedtak i sak 53/ legges til grunn i arbeidet også framover. Det er riktignok noe forsinkelser, men ikke svært vesentlig. Noen kommentarer: Pkt 1: Prosjektet har nå en lavere ramme 32 millioner kroner + rivingskostnader Pkt 2: Når det gjelder dette punktet har styringsgruppa sagt følgende: Styringsgruppa mener det er viktig at de næringsaktørene som har vist interesse så langt får en konkret henvendelse/info etter at saken er behandlet i kommunestyret. Pkt 3: Ingen kommentar Pkt 4: Ingen kommentar Pkt 5: Budsjettet for prosjektet økes med 0,5 millioner kroner i Midlene tas fra RUF av det som i dag ligger i fondet(grunnkapitalen).

9 Pkt 6: Arbeidet fortsetter når kommunestyret har gjort sitt vedtak. Pkt 7: Arbeidet med å danne et selskap fortsetter Pkt 9: Prosjektet og kostnadene er nå noe redusert. Pkt 10: Er på gang