Tilleggssaksliste. Planutvalget SAKSLISTE. Dato: kl 900 Sted: Møterom Granavollen Arkivsak: 11/00575 Arkivkode: 033

Transkript

1 Tilleggssaksliste Planutvalget Dato: kl 900 Sted: Møterom Granavollen Arkivsak: 11/00575 Arkivkode: 033 Eventuelt forfall skal godkjennes av ordfører Inger Staxrud, og meldes via epost eller tlf Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. SAKSLISTE 30/11 11/ /69 Klagebehandling av rammetillatelse Oppføring av forretningsbygg Gran Almenning Ordfører og rådmannssekretariatet, ren, 30. august 2011 for ordfører Eli Stigen Konsulent 1

2 30/11 261/69 Klagebehandling av rammetillatelse Oppføring av forretningsbygg Gran Almenning Arkivsak dok. 11/ Arkivkode. 261/69 Saksbehandler Ann Kristin Mjør Saksgang Møtedato Saknr 1 Planutvalget /11 Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan og bygningsloven (pbl) opprettholder Gran kommune rammetillatelse av for oppføring av forretningsbygg for plasskrevende varer, med tilhørende innhegning og parkeringsplasser på eiendommen 261/69, Gran Sentrum, med unntak av følgende: 1. Vilkår nr. 5 i rammetillatelse av som lyder som følgende; Igangsettingstillatelse kan ikke gis før eiendomsgrenser er avklart, bortfaller. Dette innebærer at: merknad/klage fra Henrik Morstad ikke tas til følge. merknad/klage fra tiltakshaver tas til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland til endelig avgjørelse. Saksdokumenter Søknad om rammetillatelse Oppføring av forretningsbygg Foreløpig svar i henhold til forvaltningsloven 11A Vedtak om foreløpig samtykke på vilkår og gebyr fra Statens Vegvesen Revidert søknad om rammetillatelse Oppføring av forretningsbygg Rammetillatelse Oppføring av forretningsbygg for plasskrevende varer Tilleggsinformasjon Arealberegning Tilleggsinformasjon Revidert arealberegning Innsigelse fra Henrik Morstad Søknad om igangsettingstillatelse for oppfylling av masser inntil 0,5 meter Tilleggsinformasjon Situasjonskart Igangsettingstillatelse I oppfylling av masser 0,5 meter Etterspurt skisse over område til oppfylling fra Henrik Morstad Merknad igangsettingstillatelse I Klage på vilkår i rammetillatelse fra Gran Almenning v/advokatfirmaet Thallaug ANS Vedlagt Saksopplysninger: Eiendommen omfattes av reguleringsplanen for Morstadjordet, og regulert til kombinert formål: forretning for plasskrevende varer/kontor/industri. Gran kommune ga den rammetillatelse 2

3 for oppføring av forretningsbyggg for plasskrevende varerr på Gran Almennings tomt, (rammetillatelse ligger vedlagt). Tiltaket er i samsvar med regulert formål og reguleringsbestemmelser. Tillatt grad av utnytting er % BYA.= 60%, inkludert parkeringsplasser. Tiltaket gir en % BYA.= 47 %.. Tiltaket er innenfor avstandskravene i pbl 29 4 og innenfor i regulert byggegrense. Bygningen er plassert tilnærmet midt på tomten og vil være eksponert fra alle sider. På grunnn av bygningens størrelsee er det valgtt å dele opp bygningsvolumet i flere seksjoner s med gesims med varierende høyde, dette vil dempe volumvirkningen. Bygget vil bli oppført i tre. Hovedmateriale blir stående trekleding utført med kledning som har vertikalee riller (Kjernetre fra Gran Tre). Panelen blir av type låvekledning. For å bryte opp store veggflater legges innn felter av plater, f.eks. fibersementplate eller trekledning med annen profil eller bredde i forhold til øvrig kledning på bygget. Hovedinngangen vil bli fremhevet f med bruk av glassfasade. Fasade av godkjent forretningsbygg i rammetillatelse sett fra R4. Situasjonskart av eiendommen 261/ /69 med inntegnet omsøkt og godkjent tiltak. t Henrik Morstad påklagde nabovarselet, hvorr han påpekte tidligere henvendelserr vedrørendee oppmåling av tomt, samt problemer med hoveddrensledninger på naboeiendommen til 261/ /69. Merknadene ble kommentert fra ansvarlig søker og Gran kommune i rammetillatelsen. 3

4 Den innvilget Gran kommune igangsettingstillatelse I for oppfylling av masser på inntil 0,5 meter utenfor omtvistet areal, (igangsettingstillatelse ligger vedlagt). Vurdering: Den mottok Gran kommune merknad/klage på rammetillatelse fra hjemmelshaver av naboeiendommen 261/17, Henrik Morstad (merknad ligger vedlagt). Merknadene til Morstad kan oppsummeres som følgende: 1. Tvist om eiendomsgrense. Realiteten i denne delen av klagen, oppfattes å være at klager mener den aktuelle tillatelsen er ugyldig, da det verserer en pågående tvist om eiendomsgrensen. Dette forhold ble også behandlet i sluttbehandling av reguleringsplanen. Rådmannen hadde da følgende kommentar til merknad vedrørende eiendomsgrense: Dette er egentlig en egen sak, som er behandlet etter et annet lovverk, og som baserer seg på inngått avtale mellom Henrik Morstad og Gran Almenning om kjøp av 19 dekar på Morstadjordet. Men fordi utsetting av tomtegrensene også baserer seg på reguleringsplanen, er det en viss sammenheng. Rådmannen vil vise til at det er tatt initiativ til å se nærmere på denne saken i samarbeide mellom kommunen, Gran Almenning og Henrik Morstad, og det er håp om at denne saken løser seg på en tilfredsstillende måte. Videre i klagebehandlingen av reguleringsplanen viser Fylkesmannen i Oppland til at tvist om eiendomsgrenser og påstander om ev. feil oppmåling er spørsmål som må avklares i samarbeid mellom de berørte naboer og Gran kommune ved Oppmålingsavdelingen, jf. Matrikkelloven 5a andre ledd. Rådmannen har nå foretatt en ny selvstendig vurdering av forholdet til den påståtte tvist om eiendomsgrensene og finner, uansett, at denne ikke berøres av de tillatelser som er gitt i herværende sak iht plan og bygningsloven. Som det fremgår nedenfor, er Rådmannen også kommet til at vilkår om oppmåling ikke skal være et vilkår for rammetillatelsen. Den anførte tvist må løses mellom de private parter. 2. Byggegrense. Morstad har kommentert at reguleringsplanen ikke har byggegrense mot øst. Rådmannen vil til dette anføre at dette ble avklart under arbeidet med reguleringsplan, og Fylkesmannen har sagt seg enig i at en byggegrense kan hindre en helhetlig utbygging innenfor planområdet. Generelle bestemmelser i plan og bygningsloven 29 4 er ivaretatt. 3. Byggets utforming og plassering. Morstad har ingen bemerkning til plassering av bygget, men ber Gran kommune vurdere dette. Plassering er vurdert av rådmannen til å være innenfor godkjent reguleringsplan og at bygget er helhetlig plassert med utgangspunkt i tomtens beliggenhet. Det anbefales ingen endring på dette punkt. Morstad bemerker også at han ikke har vurdert utforming av bygget, på bakgrunn av at tomta ikke er godkjent oppmålt. 4

5 Rådmannen forholder seg til hjemmelshaver av eiendommen 261/69, som er Gran Almenning i henhold til Matrikkelen. Rådmannen har vurdert bygget og funnet det til å være innenfor godkjent reguleringsplan. Bygget er uansett ikke plassert innenfor omtvistet areal. 4. Drenering og vanningsanlegg. Henrik Morstad anfører at mangler ved vanningsanlegg og drenering kan føre til tap av avling, men viser også til at dette må avklares med hjemmelshaver. Merknadene foranlediger ikke kommentarer utover at Gran kommune stiller som vilkår i rammetillatelse at det må fremlegges og godkjennes teknisk plan for eiendommen. Den tekniske planen vil også måtte ivareta vann som kommer fra øst. Henrik Morstad har rett til å klage på rammetillatelsen, men forhold som er klagebehandlet i reguleringsplanene kan ikke påklages i byggesaken, jf pbl 1 9 annet ledd: Det kan i byggesaken ikke klages på forhold som er avgjort i bindende reguleringsplan eller ved dispensasjon, og hvor klagefristen for disse vedtakene er utløpt. Dersom det finnes hensiktsmessig, kan klagen realitetsbehandles i stedet for å avvises. Rådmannen vurderer at flere av de forhold som er kommentert ovenfor ikke har direkte relevans for de aktuelle tillatelser i henhold til plan og bygningsloven, men på bakgrunn av vilkår nr. 5 i rammetillatelse og sakens omfang, finner Rådmannen at klagen bør behandles på politisk nivå. Den mottok Gran kommune også merknad/klage på igangsettingstillatelse I fra hjemmelshaver av naboeiendommen 261/17, Henrik Morstad (merknad ligger vedlagt). Morstad påpeker i denne klagen at oppfylling av 0,5 meter ikke er søknadspliktig, og videre at igangsettingstillatelse I kun er tillatelse for bruk av privat veg, Nordre Morstadgutua. Morstad hevder videre at Gran kommune ikke har grunnlag for å behandle noen form for søknad på eiendommen 261/69 før det foreligger lovlig oppmålt tomt. Til slutt påpekes at Gran Almenning ønsker/søker detaljhandel på sin eiendom, og at ny reguleringsplan, rammetillatelse og nabovarsel må fremlegges. Rådmannen har følgene kommentar til klagen på igangsettingstillatelse: I utgangspunktet er det bare vesentlige terrenginngrep som er søknadspliktig, men dette må vurderes i hvert enkelt tilfelle. På bakgrunn av omfanget av fyllingen (utstrekning) vurderte Gran kommune at tiltaket var søknadspliktig. Når det gjelder bruk av Nordre Morstadgutua, er dette behandlet i egen sak. Når det gjelder oppmåling og eiendomstvist, henvises til kommentar under nabomerknad mottatt Gran Almennings ønske om detaljvarehandel på eiendommen berører ikke denne rammetillatelsen. Rammetillatelse er gitt for plasskrevende varer. Detaljvarehandel vil bli behandlet i reguleringsplan i første omgang. Rådmannen anbefaler følgelig at heller ikke denne klagen tas til følge, og oversendes Fylkesmannen i Oppland til endelig avgjørelse. Den mottok Gran kommune merknad/klage på vilkår nr. 5 i rammetillatelse fra tiltakshaver v/advokatfirmaet Thallaug. Gran kommune satte vilkår i rammetillatelse om at eiendomsgrensene må være avklart før igangsettingstillatelse kunne gis, med bakgrunn i pbl Pbl 21 4 sjette ledd bokstav a lyder som følgende: 5

6 Kommunen kan sette som vilkår for å gi tillatelse at gebyr etter 33 1 er innbetalt. Videre kan kommunen sette som vilkår at: a)det blir holdt oppmålingsforretning når det er behov for å klarlegge grensene for den eller de matrikkelenhetene som tiltaket gjelder for, Gran Almenning v/ Advokatfirmaet Thallaug bemerker følgende i sin merknad/klage: Det er Gran Almennings klare oppfatning at Henrik Morstads påstand om eiendomsgrensene for det areal allmenningen kjøpte av ham ikke er riktige. Det foreligger en avtale som klart viser hva Gran Almenning kjøpte. Jeg vedlegger kopi av mitt brev av 22. juni 2011 til Gran kommune med bilag hvor jeg redegjør for og begrunner vår påstand om eiendomsgrensene. Jeg vil hevde at mellom partene kjøper og selger er eiendomsgrensen avklart. I forhold til Gran kommune oppmålingsavdelingen understreker jeg at målebrevet ble utferdiget i 2009 og grensemerkene nr. 1 og 16, som angir grensen mot Henrik Morstads gjenværende område, er satt ned i terrenget. Dette skjedde også i Grensefastsettelsen ble ikke påklaget av Henrik Morstad. I forhold til Gran kommune som bygningsmyndighet ligger området som Gran Almenning skal bygge på, og som de hevder å være eier av, i sin helhet innenfor de grensene som i kommuneplanen og reguleringsplanen er avsatt til utbygging. Det foreligger derfor etter allmenningens oppfatning intet saklig eller reelt grunnlag fra bygningsmyndighetenes side å sette en slik forutsetning som nevnt. Jeg vil hevde at det er uriktig av Gran kommune som bygningsmyndighet å blande seg inn i en eiendomstvist mellom kjøper og selger. Gran kommunes krav om avklaring av eiendomsgrensene før byggeprosjektet realiseres fullt ut skaper store konsekvenser for framdriften av prosjektet. Det er ikke noen rimelig forholdsmessighet mellom det vilkår som Gran kommune stiller og den "tvist" som Henrik Morstad forsøker å få i stand. Gran Almenning har fått sitt skjøte betalt etter henstilling fra selgers advokat basert på tinglyst målebrev. Jeg viser til advokat Yggeseths brev av 11. juni 2009, jf. bilag 3 til mitt brev av 22. juni l over to år har Gran Almenning innstilt seg på å utvikle det området som ble kjøpt, basert på avtale med kart og tinglyst målebrev. Gran kommunes forutsetning innebærer at allmenningen nå tvinges til å reise søksmål mot Henrik Morstad dette til tross for at Henrik Morstad selv ikke påklaget målebrevet og grensemerkingen. Gran kommunes vilkår er derfor usaklig. Rådmannen har vurdert mulighetene til å omgjøre vedtaket slik at vilkår nr. 5 oppheves, jf. forvaltningsloven 33 annet ledd: Underinstansen skal foreta de undersøkelser klagen gir grunn til. Den kan oppheve eller endre vedtaket dersom den finner klagen begrunnet. Dersom vilkårene for å behandle klagen ikke foreligger, skal underinstansen avvise saken,.. På bakgrunn av at klagen gjelder et område hvor det er innkommet flere klager, jfr. ovenfor, og at det aktuelle vilkår er sentralt for flere enn tiltakshaver, har Rådmannen valgt å ta klagen til politisk behandling. Rådmannen har vurdert klagen fra tiltakshaver og er enig i de anførsler som tiltakshaver gir. Rådmannen vil derfor anbefale at klagen/merknaden fra tiltakshaver v/thallaug til følge og opphever dermed vilkår nr. 5 i rammetillatelsen. 6