Kompetanse for bedre eiendomsledelse. Hva må vi kunne?

Transkript

1 Kompetanse for bedre eiendomsledelse. Hva må vi kunne? Kursdagene NTNU 2013 Førsteamanuensis Geir K Hansen Fakultet for arkitektur og billedkunst, NTNU INNHOLD Litt om utfordringer og kompetansebehov FM utdanningen ved NTNU Forskningsaktivitet på området - Strategisk porteføljeforvaltning av eiendom Formidling temahefter og web

2 ENDRINGER / UTFORDRINGER / DRIVERE SAMFUNNSENDRINGER Politiske føringer Globale og lokale utfordringer når det gjelder klima, bærekraft og ressursbruk Demografi økende befolkning. Økende andel eldre Flytting inn til byer og tettsteder Omstrukturering privat og offentlig sektor NYE KRAV Bærekraft, energibruk, ressursbruk Universell utforming; tilgjengelighet Inneklima Vernehensyn Arbeidsmiljø Plan og bygningslovgivning, Tekniske forskrifter BYGNINGSMASSEN Stor fremtidig byggeaktivitet - samtidig som man får en økende andel av eksisterende bygningsmasse Etterslep på vedlikehold Eksisterende bygg møter ikke dagens krav eller behov. Flere bygg utgått på dato både teknisk og funksjonelt (energi, drift, innemiljø, tilgjengelighet) Vernehensyn (bruk versus bevaring) Bygningene blir mer tekniske og komplekse BRUKEN Endringer i forhold til bruk. Nye arbeidsmåter, ny teknologi og organisering av virksomheten, f.eks åpne og fleksible skoler, basebarnehager, åpne kontorløsninger Mer fokus på brukskvalitet, dvs egnetheten til byggene Mer fokus på bygget som et av flere virkemidler for bedre tjenester Mer fokus på inneklima og arbeidsmiljø Mer fokus på og behov for tilpasningsdyktighet (fleksibilitet, generalitet, elastisitet)

3 STORTINGSMELDING 28 GODE BYGG FOR EIT BETRE SAMFUNN Hovedvekten i bygningspolitikken vil ligge på «dei fysiske bygga og på statens verkemiddel for å fremje berekraftige bygg som skal fungere for dei som brukar bygga, over lang tid og med lågast mogleg ressursbruk» Målene for bygningspolitikken og de viktigste satsingsområdene er; Bygge smartere og med betre kvalitet (kvalitet, kostnadseffektivitet og produktivitet) Mer energieffektive bygg (både nybygg og eksisterande bygningsmasse) Forenkling av regelverk og byggjeprosesser Et kunnskapsløft for byggsektoren (utdanninga, forsking, innovasjon og formidling) Bygg 21 et viktig virkemiddel for kompetanseutvikling i byggenæringen KOMPETANSE FOR BEDRE EIENDOMSLEDELSE Har god kompetanse på det operative / taktiske nivået når det gjelder teknisk drift, dvs systemer, rutiner etc Har god kompetanse når det gjelder vedlikehold men for lite penger Har varierende kompetanse når det gjelder utvikling av eiendommer og portefølje Har varierende, men økende kompetanse på Facilities Management Må bedre kunnskapen når det gjelder bærekraftige og energieffektive bygg Må bedre kompetansen på alle nivåer, spesielt på taktisk til strategisk nivå Må bedre kompetansen og forståelsen på sammenhengen mellom disse nivåene Må bedre sammenhengen mellom de ulike innsatsfaktorene som skal støtte opp under virksomheten (bygninger, infrastruktur, teknologi, IKT, organisasjon mm) Må bedre kunnskapen om og forståelsen for kjernevirksomhetens behov

4 SENTER FOR EIENDOMSUTVIKLING OG FORVALTNING, NTNU Kort historikk; NTNU startet fra et fokus på FDV (1980) Tore Haugens doktorgrad, 1990 FDV strategisk, taktisk og operativt Siri H Blakstads doktorgrad, 2001 Strategisk arealforvaltning Utvikling av kurs for arkitekt og byggstudenter: Metamorfosekurs fra Transformasjon bygninger, eiendommer, områder Kurs i strategisk eiendomsforvaltning (kontorbygg) Kurs i programmering og evaluering Metamorfose Tverfakultært prosjekt NTNU finansiert NFR Hovedmål å utvikle et forskningsbasert utdanningstilbud og kompetansemiljø innen eiendomsutvikling og forvaltning Erfaringsbasert 3-årig master fra 2005 Ordinær 2-årig master fra 2006 FM UNDERVISNING NTNU Tema / perspektiver; Strategisk tilnærming Bærekraftig forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling Livsløpsperspektivet Verdiskaping for bruker, eier, kjernevirksomhet Brukskvalitet Samfunnsperspektivet Praksisnær undervisning

5 KOMPETANSE - KVALIFIKASJONER Ref NOKUT s kvalifikasjonsrammeverk KUNNSKAP Forståelse av teorier, fakta, begreper, prinsipper, prosedyrer innenfor fag, fagområder og/eller yrker. FERDIGHETER Evne til å anvende kunnskap til å løse problemer og oppgaver. Det er ulike typer ferdigheter kognitive, praktiske, kreative og kommunikative ferdigheter GENERELL KOMPETANSE Kunne anvende kunnskap og ferdigheter på selvstendig vis i ulike situasjoner gjennom å vise samarbeidsevne, ansvarlighet, evne til refleksjon og kritisk tenkning i studier og yrke 2 masterprogram ved Fakultet for arkitektur og billedkunst, i samarbeid med Ingeniørvitenskap og teknologi; Ordinær master i eiendomsutvikling og forvaltning 2 år Opptaksgrunnlag; 180 studiepoeng (bachelor) med min 80 Sp i tekniske, økonomiske eller ledelsesfag som er relevante for fagområdet. Alternativt 180 Sp fra høyere utdanning og min 2 års relevant praksis Erfaringsbasert master i eiendomsutvikling og forvaltning 3 år Opptaksgrunnlag; 180 studiepoeng (bachelor) + min 2 års relevant praksis eller minimum 120 studiepoeng + realkompetanse I tillegg tilbys ulike enkeltemner både ved Fakultet for arkitektur og billedkunst og Fakultet for ingeniørvitenskap og teknologi

6 2-ÅRIG MASTER EIENDOMSUTVIKLING OG FORVALTNING 1.semester Arkitektur og sted Eiendomsforvaltning og service Plan og byggeprosess Økonomi og verdiskaping 2. semester Programmering og evaluering Ombygging, rehabilitering og forvaltning Eksperter i Team Valgbart emne 3. semester Eiendomsutvikling Sustainable Facilities Management Teori og metoder i masteroppgaver Valgbart emne 4. semester Masteroppgaven ERFARINGSBASERT MASTER I EIENDOMSUTVIKLING OG FORVALTNING utdanningen omfatter strategiske spørsmål vedr. utbygging og arealplanlegging, samt organisering og ledelse av de servicetjenester til brukere som naturlig hører til bygning og leiearealer, og å yte rådgivning innen fagområdet FDVU

7 Hvor kommer de fra? Forsvarsbygg Statsbygg NRK Sykehus / Helseforetak Kommuner / fylkeskommuner Konsulenter Arkitektkontor Høgskoler Entreprenører Eiendomsmegler Private foretak Eiendomsutviklere osv ca 40% fra offentlig sektor! Hvilken bakgrunn har de? Økonomi Jus Bygningsingeniør Arkitekt Husøkonom Revisor Jordskiftekandidat Matematikk, informatikk Teknisk fagbrev Statsvitenskap Branningeniør Flyingeniør Kokkefagbrev VVS ingeniør Fysioterapeut osv FAGPLAN ERFARINGSBASERT MASTER I EIENDOMSUTVIKLING OG FORVALTNING STUDIEPLAN FRA HØSTEN 2013: Intro til fagområdet FM, eiendomsforvaltning og service Eiendomsutvikling Ombygging og forvaltning av bygninger Eiendomsøkonomi Strategisk arealforvaltning (inkl studietur til Nederland) Organisering og styring i prosjektutvikling Eiendomsjuss Vitenskapelige metoder MASTEROPPGAVE

8 OUTPUTS? I alle emner med unntak av eiendomsøkonomi og eiendomsjuss leverer studentene prosjektoppgaver som kan relateres til problemstillinger de selv eller virksomheten opplever i hverdagen. Det betyr - direkte relevans til jobben - kunnskapsutvikling og overføring under veis - bruke egne erfaringer - nytteverdi for den som betaler (virksomheten) Masteroppgaven Alle velger enten egne temaer knyttet opp mot aktuelle problemstillinger i jobben / virksomheten eller velger temaer foreslått av oss. Alle masteroppgaver ligger på: Et utvalg masteroppgaver med særlig relevans til offentlig sektor; Nøkkeltall Nye krav Internhusleie Drift, vedlikehold Forvaltning SLA Kontrakt H Slåtten & R Østvang. Nøkkeltall, kompetanse og verktøy for planlegging og programmering av skoler F Indrøy. Nøkkeltallbruk blant studentsamskipnadene H Slåtten og R Østvang. Nøkkeltall, kompetanse og verktøy for planlegging og programmering av skoler S Toftenes. Implementering av nye krav om energiforsyning i kommunale næringsbygg W. Flø Haug. Universell utforming og rømningssikkerhet. Organisatoriske tiltak godt nok? S Toftenes. Implementering av nye krav om energiforsyning i kommunale næringsbygg T Eliassen. Innføring av husleie i Forsvaret. Suksess, fiasko eller litt av begge deler? T Lybeck. Internhusleie i helseforetak J Kvalvik. Hvilke forhold påvirker og skiller driftskostnader i boligfelleskap? G Kjærem. Effekter av tiltakspakken økte bevilgninger til vedlikehold T Reiersen. Optimal drift av bygg J. Kvalvik. Hvilke forhold skiller og påvirker driftskostnader i bofellesskap O A Horsdal. Kommunal eiendomsforvaltning F Sundelin. Strategi og prosess i egen organisasjon, før kjøp av FM-tjenester R Eriksen. Tjenestenivåavtale (SLA) og nøkkeltall/ indikatorer for leveransekvalitet (KPI) A S Fuhr. Usikkerhet ved valg av kontraktstrategi i kommunale byggeprosjekter

9 Organisering Brukskvalitet Utvikling Vern Prosjekt LCC Byggesak A Berg. Årsak til valg av organisasjonsform i organiseringen av kommunal eiendomsutvikling og forvaltning! K M Carlsen & M B Elvestad. Konseptvalg i offentlig byggeprosjekter B Svendsen. Åpne løsninger i skolebygg brukertilfredshet A Ranjit. Kommunal tilrettelegging av eiendommer for å stimulere lokal næringsutvikling S Nilsen. Vernede bygg ikke i bruk A Hovden. Byggefeil ved investeringsprosjekter i Forsvarsbygg T Manum. Prosjektmodenhet i Baneservice T Myklebust. Bruk av fleirmålsanalyser i kommunale utbyggingsprosjekt R. Hoel. Praktisk vurdering av livssykluskostnader T E Pettersen. Kommunikasjon og maktstrukturer i forbindelse med byggesaksbehandling. En studie av forutsigbarhet ved byggesaksbehandling Masteroppgaver Doktoravhandlinger /masteroppgaver.shtml /dr_ing_avhandlinger.shtml FORSKNING SENTER FOR EIENDOMSUTVIKLING OG FORVALTNING

10 BYGG OG EIENDOM SOM STRATEGISK VIRKEMIDDEL FOR EFFEKTIVE HELSETJENESTER NTNU / Multiconsult USABILITY - BRUKSKVALITET 1992 OFFENTLIG BYGGE- OG EIENDOMSFORVALTNING FoU prosjekt for kommunal eiendomsforvaltning, BARN OG ROM Sammenheng arkitektur og pedagogikk i barnehager FOU PROGRAM KOMMUNAL EIENDOMSFORVALTNING, NTNU Prosjektleder Kirsten Arge Kommunal- og regionaldepartementet har fra 2008 støttet et femårig forskningsprogram om kommunal og fylkeskommunal eiendomsforvaltning. Programmet omhandler utvikling og forvaltning av offentlige bygninger i et livsløps-perspektiv og er en oppfølging av Eiendomsutvalgets utredning NOU 2004:22 "Velholdte bygninger gir mer til alle". Hovedperspektivene i programmet er rettet inn mot de sentrale utfordringene og omfatter: Eierrettet forskning for bedre styringsmodeller og bedre data- og beslutningsgrunnlag Forvaltningsrettet forskning for å utvikle bedre systemer for planlegging og utførelse av FDVU-oppgaver, herunder utvikle system for bedre budsjettering og regnskap, innkjøp og avtaler Brukerrettet forskning for å utvikle metoder for å kartlegge brukerbehov innenfor ulike tjenester Bygningsrettet forskning for å utvikle bedre basiskunnskaper om tekniske løsninger i et levetidsperspektiv Organisasjonsrettet forskning for å utvikle samspillet med andre kommunale tjenester og i forhold til infrastruktur, for eksempel byutvikling

11 OFFENTLIG BYGGE- OG EIENDOMSFORVALTNING FoU prosjekt for kommunal eiendomsforvaltning, / 2013 Delprosjekter Interkommunale selskaper. Brattås, Gissinger, Klungseth Kommunale kontorarbeidsplasser, arealeffektivitet og verdiskaping. Blakstad & Kjølle Gjennomføring av evaluering av skoler i samarbeid med Euro FM og OECD. Arge Internhusleie som strategisk virkemiddel. Haugen & Lædre Strategisk porteføljeforvaltning av offentlig eiendom. Arge Morgendagens fengsler. Jerkø Arnt O Hopland, PhD: Kommunal eiendomsforvaltning i et økonomisk perspektiv: Årsaker til og konsekvenser av dårlig vedlikehold Nora J Klungsteh, PhD: Hvordan bygningers brukbarhet bidrar til kvalitet og effektivitet i kommunale driftstjenester STRATEGISK PORTEFØLJEFORVALTNING AV OFFENTLIG EIENDOM Prosjektleder Kirsten Arge, SINTEF Byggforsk

12 Strategisk porteføljeforvaltning av kommunal eiendom KoBE finansiert forprosjekt (SINTEF Byggforsk prosjektrapport 11/2008): STATUS En stor del av kommunenes ressurser går med til å anskaffe, forvalte, drifte, vedlikeholde og rehabilitere og i noen tilfeller avhende bygninger. At slike aktiviteter skjer ut fra en samlet vurdering og med et mål om optimal og ressurseffektiv forvaltning av den samlede bygnings- og eiendomsmassen er i seg selv viktig. Det som er like viktig, er at disse aktivitetene skjer med utgangspunkt i kommunale etaters virksomhetsplaner, enten det gjelder de tjenestene som etatene produserer, eller andre behov som etatene har, og som er avhengig av bygninger og/eller bygningstjenester. MEN; Ofte mangler forankring og kjennskap til målene utenfor eiendomsenheten og koordineringen av strategiprosessene mot kjernevirksomheten er variabel og flere steder mangelfull. Nasjonale mål og strategier er nærmest fraværende og rapportering etterspørres i svært liten grad. Langt på vei tror vi det samme kan gjelde for mange norske kommuner, dersom vi erstatter nasjonale mål med kommunale mål. (ref. Sluttrapport Bygg og eiendom som strategisk virkemiddel for effektive helsetjenester)

13 Litteratursøk HVA STRATEGISK PORTEFØLJEFORVALTNING ER / KAN VÆRE Statlig nivå - en utvikling i retning av å se den strategiske sammenhengen mellom utvikling og forvaltning av eiendomsporteføljen og tjenesteleveransene. De eksemplene forskningsprogrammet særlig har funnet interessante er hentet fra England og Australia. Søkeresultatet avdekker at strategisk porteføljeplanlegging av eiendom ikke bare handler om finansielle, tekniske og funksjonelle betraktninger i et livsløpsperspektiv, men at verdiskaping for bruker i et langsiktig, bærekraftig perspektiv er blitt et hovedfokus Figur Utviklingsperspektiver i eiendomsforvaltning (København Ejendomme 2008) Bygg- og eiendomsforvaltning har i de senere årene utviklet seg fra å være et i hovedsak bygningsfokusert fag til å se at bygninger også er et redskap eller en støtte for brukervirksomhetens effektivitet og verdiskaping. Samtidig har faget utviklet seg fra å ha et operativt og etter hvert taktisk perspektiv, mot et mer strategisk perspektiv. Det strategiske perspektivet er først og fremst knyttet til hva som er formålstjenlige investeringer knyttet til utvikling og forvaltning av bygninger sett i forhold til å møte kunde- og brukerbehov og krav når det gjelder produksjon av tjenester

14 OFFENTLIG EIENDOMSFORVALTNING Figur: (Evers et al. 2002) 3 perspektiver / fokusområder: Eiendom som forretning, som skal gi avkastning Eiendom som produksjonsmiddel, som skal bidra til effektive tjenester Eiendom som politiske virkemiddel, der samfunnsinteresser går foran forretningsmessige vurderinger Ref Jan E. Clausen 2006 ASSET MANAGEMENT HELHETSSYN I PORTEFØLJEFORVALTNING AV EIENDOMMER Ref Office of Government Commerce, Government Procurement Service, UK Figur: OGC, 2006

15 ASSET MANAGEMENT PAS 55 Asset Management System I 2008 kom en britisk standard for porteføljeforvaltning av eiendom og andre fysiske aktiva, PAS 55:2008 Asset Management; Systematiske og koordinerte aktiviteter og praksiser som en organisasjon bruker for å forvalte sin portefølje og sine porteføljesystemer på en optimal og bærekraftig måte, samt porteføljens tilhørende ytelser, risiko og utgifter i hele deres levetid, og der hensikten er å oppfylle organisasjonens strategiske virksomhetsplan. GOD BYGNINGSFORVALTNING kjennetegnes av: Helhetlig perspektiv - vurdere alle aspekter, som sammensetning av eiendommer, forholdet mellom funksjonelle krav og de muligheter og ytelser som porteføljen inneholder, eiendommenes ulike livssykluser og nødvendige tiltak - på tvers av fag, avdelinger, o.l. Systematisk perspektiv -en arbeidsmetodikk som gir konsistente, repeterbare og reviderbare beslutninger og handlinger System perspektiv -se enkeltbygninger som del av en portefølje og optimalisere porteføljens verdi herunder bærekraft, kostnader og risiko, i stedet for å optimalisere de enkelte bygninger hver for seg Risikobasert perspektiv- ha fokus på ressurser og forbruk, og foreta prioriteringer på grunnlag av identifiserte risikoer, med tilhørende kost/nytte analyser Optimaliseringsperspektiv - velge de løsningene som gir størst verdi eller nytte mellom konkurrerende faktorer som for eksempel ytelser, kostnad og risiko, og knyttet til levetidsvurderinger Bærekraftig perspektiv- vurdere de langsiktige konsekvensene av handlinger som gjøres nå, og sikre at det tas hensyn til framtidige krav og forpliktelser som for eksempel økonomisk eller miljømessig bærekraft, samfunnsansvar og andre langsiktige mål. Integrert perspektiv- eiendomsforvaltningen må ha som mål å få til en kombinasjon av perspektivene som er nevnt her, for å sikre en helhetlig angrepsmåte og nettoverdi for kommunen.

16 TOTAL ASSET MANAGEMENT GUIDELINE ASSET STRATEGIC PLANNING New South Wales Treasury Australia - TAM06-1 June 2006 Australias delstater har utviklet systemer og praksis når det gjelder porteføljeforvaltning av eiendom vurdert i forhold til effekt for offentlig tjenesteyting siden midten av 90-årene. Porteføljestrategien skal sette virksomheten i stand til å; Få på plass en eiendomsportefølje som på best måte, både når det gjelder effekter og effektivitet, møter kravene til tjenesteleveranser, innenfor tilgjengelige ressurser Utvikle strategier for hvordan kommunen skal håndtere risiko og derigjennom minimere mulighetene for at uventete hendelser kan påvirke eiendommenes yteevne og det nivået som er krevet av tjenesteleveransene, på en negativ måte Utvikle mål for eiendommers yteevne som kan anskueliggjøre hvor godt (mht effekt og effektivitet) eiendomsporteføljen understøtter kommunens tjenesteleveranser, og at eiendommene forvaltes effektivt PROSESS FOR UTVIKLING AV BYGG OG EIENDOMSSTRATEGI Total Asset Management Guildeline Asset Strategic Planning 1 Krav knyttet til tjenester 2 Utvikle eiendomsporteføljen 3 Risiko og risikostyring 4 Mål for eiendommers ytelser 1. Hvilke tjenester skal leveres? Hvordan? Hvor? Standard? Hvem er interessentene/kundene? 2. Eiendomsporteføljen skal reflektere tjenestenes behov og krav i form av bygninger/arealer Målet er effektive tjenester som gir effekt. Bygningen kan være ett av flere virkemidler som vurderes. a. Kan tjenesteleveransen gjøres mindre bygningsavhengige? b. Er bygningene/arealene fullt utnyttet? c. Er bygningene riktig lokalisert ifht effektiv tjenesteleveranse? d. Har bygningene tilstrekkelig kapasitet? e. Er bygningene egnet for optimal leveranse av tjenestene? 3. Identifisere bygningsrelaterte risiki som påvirker tjenesteleveranse og resultatoppnåelse. Utilstrekkelig vedlikehold, leveringsevne, driftsproblemer, sammenbrudd 4. a. Effektmål b. Effektivitetsmål

17 OPPSUMMERT Strategisk porteføljeforvaltning av eiendom; Integrert med overordnet, strategisk virksomhetsplanlegging Helhetlig og systematisk i sin angrepsmåte Bærekraftig og med levetidsperspektiv Basert på gode systemer og gode data Søker etter optimale løsninger, på tvers av egne ansvarsområder og ikke nødvendigvis relatert til eiendom Vurderer alternativer og gjør risikovurderinger PUBLISERING, TEMAHEFTER FRA NTNU: T Haugen, NTNU. Temahefte 1. Forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling av bygninger. Tapir 2008 O E Sæbøe, S H Blakstad, NTNU. Temahefte 2 Fasilitetsstyring (Fasilities Management) Tapir H Brattåss, H K Gissinger, N Klungseth IKS i Kommunal eiendomsforvaltning FoU rapport NTNU B Cold, NTNU. Temahefte 3. Her er det godt å være. Om estetikk i omgivelsene. Tapir 2010 M S Valen, N Olsson, S Bjørberg, H K Gissinger Temahefte 4. Bygningsvedlikehold. Tapir 2011 G K Hansen, S H Blakstad, W Knudsen USEtool. Evaluating Usability. Methods Handbook NTNU 2011 O Lædre, J Lohne, T Haugen, 2012 Internhusleie teori og praksis. Universitetsforlaget

18 vil du vite mer? PS! Husk søknadsfristen på Erfaringsbasert masterprogram ;-) 24. mai 2013 takk for oppmerksomheten!