PLANBESKRIVELSE. Detaljreguleringsplan for Ilaveien 28/30 Fredrikstad kommune

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE Detaljreguleringsplan for Ilaveien 28/30 Fredrikstad kommune Utarbeidet av Hjellnes Consult as (forslagstillers konsulent) for IS Ilaveien 28/30 v/fredriksborg Eiendom AS (forslagsstiller) 1

2 1.0 Bakgrunn Planforslaget er utarbeidet av Hjellnes Consult på vegne av IS Ilaveien 28/30 v/fredriksborg Eiendom AS (Postboks 510, 1612 Fredrikstad) som forslagstiller og grunneiere/utbyggere. Hensikt Hensikten med planen er å legge til rette for utviklingen av Ilaveien 28/30 til formålene bolig/forretning/kontor. Planforslaget består av et plankart med planbestemmelser og tilhørende planbeskrivelse, samt illustrasjoner. Berørte grunneiere Følgende eiendommer omfattes helt eller delvis av planforslaget: Gnr./bnr. Hjemmelshaver Adresse 208/881 Multi AS Gamle Beddingv. 21, 1671 Kråkerøy Christina Fredriksen Sponheimsåsen 6, 1613 Fredrikstad Sven Arild Andersen Løvenskiolds gate 6, 0263 Oslo Lars Nordbø Oredalsåsen 5, 1613 Fredrikstad 208/1304 Eiendommen er seksjonert Fremskridt 8, 1608 Fredrikstad 208/1507 Sven Arild Andersen Løvenskiolds gate 6, 0263 Oslo Lars Nordbø Oredalsåsen 5, 1613 Fredrikstad Fredriksborg Eiendom AS Gamle Beddingv. 21, 1671 Kråkerøy 208/1427 Fredrikstad kommune Postboks 1405, 1602 Fredrikstad 208/1427/1114 Jaca Eiendom AS Postboks 460, 1601 Fredrikstad Kunngjøring om igangsatt regulering Det er foretatt to kunngjøringer. Kunngjøring av igangsatt reguleringsarbeid ble første gang gjennomført i Fredriksstad Blad og Demokraten, henholdsvis 6. og 7. mai Etter en utvidelse av planområdet ble det foretatt en ny kunngjøring 20. juni i Fredriksstad Blad og Demokraten. Se vedlegg 1. Varsel om igangsatt regulering Varsel om igangsatt regulering ble sendt grunneiere, naboer, gjenboere og relevante offentlige myndigheter og private organisasjoner første gang 2. mai 2008, i henhold til liste fra Fredrikstad kommune. Etter utvidelse av planområdet ble det sendt ut et nytt varsel til de samme mottakerne i brev datert 18. juni. Se vedlegg Overordnet planstatus Kommuneplanens arealdel og kommunedelplaner Området er i gjeldende arealdel til kommuneplan vist som område for eksisterende bebyggelse. Området er ikke omfattet av kommunedelplan for sentrum, som avgrenses mot Fremskridt. 2

3 Boligutbyggingsprogram Området er ikke nevnt i utbyggingsprogram for boliger. Gjeldende reguleringsplan Området er uregulert. Forholdet til tilgrensende planer, eksisterende og planlagte Området grenser til reguleringsplan for Glemmen VGS, vedtatt 17. februar 2000, og reguleringsplan for RV 109, Freskoveien Råbekken, vedtatt 09. november Forslagsstiller kjenner ikke til at reguleringsplan(er) er under arbeid i tilgrensende områder. Tidligere planvedtak Det er ikke tidligere gjort vedtak for planforslaget. 3.0 Beskrivelse av planområdet eksisterende forhold Beliggenhet/avgrensning Planområdet befinner seg i kommunedelen Sentrum i Fredrikstad kommune, i enden av Ilaveien, ved krysset Ilaveien/Fremskridt. Planområdets størrelse er 3038 kvadratmeter og er avgrenset av eiendomsgrensene til gnr.bnr./ 208/881 og 208/1507 i nord og øst, og eksisterende reguleringslinjer mot vest (Fremskridt) og sør (Ilaveien). Se illustrasjon nedenfor (utsnitt av kommunalt kartverk, fredrikstad.kommune.no (2010)). 3

4 Nåværende situasjon Planområdet er i dag delvis bebygd. Den eksisterende bygningsmassen består av et næringsbygg i to etasjer, som for tiden ikke er utleid, men som tidligere har vært benyttet til næringsvirksomhet av ulik karakter, eksempelvis plantesenter, byggvarebutikk, etc. Utover eksisterende bygg består planområdet av asfaltert terreng, både veiareal og uteareal uten avgrensning mot hverandre. Det eksisterer et sterkt behov for opprydding i området, spesielt med tanke på trafikkareal (funksjon) og bebyggelse (estetikk). Arealbruk fordelt på m² er anslagsvis 1170 m² bebyggelse, 18 m² privat gårdsplass/vegetasjon (Fremskridt 8), mens resterende areal på 1850 m² er henholdsvis udefinerbart, asfaltert privat uteareal (for Ilaveien 28/30 og Fremskridt 10)/offentlig trafikkområde uten klar avgrensning. Ortofotoet nedenfor viser dagens situasjon i planområdet og nært tilliggende områder (utsnitt av kommunalt kartverk, fredrikstad.kommune.no (2010)). Skråfotoet nedenfor viser dagens situasjon i planområdet og nært tilliggende områder (utsnitt fra Gule Sider, kart.gulesider.no (2010)). 4

5 Fotoet viser deler av planområdet sett fra gangbro over Rolvsøyveien (sør-øst) mot krysset Ilaveien/Fremskridt (nord-vest)(tiltakshavers eget fotografi (2009)). Fotoet viser majoriteten av planområdet med krysset Ilaveien/Fremskridt i forgrunnen, eksisterende bygningsmasse i senter med Ilaveien og Fremskridt på henholdsvis høyre og venstre side. Fotoet er tatt fra sør mot nord (tiltakshavers eget fotografi (2009)). 5

6 Landskap Planområdet har et urbant preg, og er uten større høydeforskjeller og uten vegetasjon. Det er gode solforhold. Det er ikke registrert noen spesielle estetiske eller kulturelle verdier innenfor planområdet. Grunnforhold Grunnen består av leire. Forslagsstiller kjenner ikke til spesiell forurensning, kulturminner eller andre spesielle forhold i grunnen. Naturforhold Ikke relevant. Rekreasjonsområder Det finnes ikke rekreasjonsområder innenfor planområdet i seg selv, men planområdet har nærhet til Brattliparken, Fredrikstad-marka og Fredrikstad sentrum, sistnevnte for mer urbane rekreasjonsaktiviteter. Eksisterende bebyggelse Innenfor planområdet finnes én eksisterende næringsbygning, som for tiden ikke er i bruk. Næringsbygget er av eldre dato, i teglstein/pusset mur og i 2 etasjer. Fotografiene nedenfor viser eksisterende bebyggelse (tiltakshavers egne fotografier). Barn og unges bruk av området Det er ikke registrert aktivitet knyttet til barn og unge innenfor planområdet utover bruk av Ilaveien/Fremskrift som skolevei. Antikvarisk verdi Det er ikke registrert noen antikvariske verdier innenfor planområdet. Trafikkforhold Det er to kommunale veier innenfor planområdet, nemlig Fremskridt og Ilaveien. Fremskridt er en samlevei med direkte adgang til riksvei 109 (Rolvsøyveien), som er hovedfartsåren mellom Sarpsborg og Fredrikstad, mens Ilaveien er en atkomstvei til boligbebyggelsen nordvest for riksvei

7 Trafikksikkerhet, gang- og sykkeltransport, skolevei Trafikkarealene innenfor planområdet er i dag relativt utflytende. Planforslaget vil ta sikte på å stramme opp i forholdet. Det er i dag ikke fortau i tilknytning til eiendommene som planforslaget omfatter. Det er således blandet trafikk i Ilaveien, som medfører at gående, syklende og bilister ikke er atskilt. Det er utover dette et relativt godt utbygd gang- og sykkevel/fortausnett i andre deler av nærområdet. Det er fortau hele veien fra planområdet til Trara skole, som er barneskolen, som planområdets beboere sogner til. Kollektivtilbud Fra planområdet er det gangavstand til Fredrikstad sentrums bussterminal, samt 140 meter til holdeplassen for riksvei 109 ved Hassingen, som har et svært godt kollektivtilbud gjennom Glommaringen. Det er videre nærhet til også andre holdeplasser. Samlet sett har planområdet god tilgang til meget omfattende kollektivløsninger. Miljøforhold Det eksisterer noe luftforurensning innenfor planområdet fra biltrafikk fra Ilaveien, Fremskridt og den nærliggende Rolvsøyeien. Det er ikke foretatt målinger på dette. Gjennomført vurdering av støy viser at planområdet er påvirket av støy fra nærliggende veier. Se vedlegg 6 for detaljer, herunder støykart. Offentlig og privat servicedekning Det er liten ledig kapasitet på Trara skole. Fredrikstad kommune har full barnehagedekning. På grunn av nærhet til bykjernen har planområdet god tilgang til de fleste private og offentlige servicetilbud som en by på Fredrikstads størrelse innehar. Energiforsyning Planområdet er tenkt utviklet og drevet med elektrisk strøm. 4.0 Beskrivelse av planforslaget Arealbruk Reguleringsformål: - Bebyggelse og anlegg Bolig/forretning/kontor (1277 m²) - Bebyggelse og anlegg Forretning/kontor (63 m²) - Bebyggelse og anlegg Uteoppholdsareal (85 m²) - Samferdselsanlegg og annen teknisk infrastruktur Kjøreveg (1001 m²) - Samferdselsanlegg og annen teknisk infrastruktur Fortau (527 m²) - Samferdselsanlegg og annen teknisk infrastruktur Parkeringsplasser (89 m²) - Hensynssone Sikringssone (frisikt) (10 m²) 7

8 Bebyggelse Forslagsstiller har til hensikt å tilrettelegge for en estetisk oppgradering av planområdet, som i dag er preget av eldre, rufsete og lite funksjonell bebyggelse, som også vil bidra til en visuell forskjønnelse av hele nærområdet. For å tilpasse detaljreguleringsplanen til eksisterende bygning i Fremskridt 10 (gnr/bnr. 208/1427/1114 ), er en liten stripe på 63 m² regulert til kombinert formål forretning/kontor. Dette beskjedne arealet er tidligere utelatt fra reguleringsplanen for riksvei 109, slik at eksisterende regulering (byggeområde) avgrenses slik at deler av bygningen ikke omfattes av reguleringen. Det er ikke knyttet reguleringsbestemmelser til nevnte tilgrensende reguleringsplan. Deler av området (mot kryss) er planlagt for utbygging av bebyggelse for blandet formål (bolig/forretning/kontor) med maksimal tillatt gesims-/mønehøyde på kote +23,5. Deler av området (nord-øst) er planlagt for boligbebyggelse med maksimal tillatt gesims-/mønehøyde på kote +26,5. Bakre areal (mot Fremskridt 8) er også regulert for blandet formål (bolig/forretning/kontor), men har sterke høydebegrensninger (maksimal tillatt gesims-/mønehøyde på kote +18,0). Dette arealet vil ikke utnyttes alene, men i kombinasjon med øvrige byggeområder. Bakgrunnen for avgrensningen er høydebegrensningen. Grunnareal for bebyggelse vil være opp til 1277 kvadratmeter. Det tillates en %-BYA på 100. Reguleringsplanen tillater ulike kombinasjoner av funksjonene bolig, forretning, kontor eller rene varianter av nevnte funksjoner. Det kan være aktuelt med kontor/forretning i første etasje og leiligheter i de øvre etasjene for alle byggeområdene (KF1/KF2/KF3), men det er ikke tatt noen endelig avgjørelse på dette foreløpig. Det er derfor vanskelig å anslå et framtidig antall arbeidsplasser. Planområdets gode tilgjengelighet, eksisterende næringsbebyggelse i nærområdet og områdets øvrige karakter er blant forholdene som taler for at deler av eller all framtidig bebyggelse vil kunne være næringsareal. Eksisterende nærliggende boligbebyggelse, nærhet til skoler og andre kommunale og private servicefunksjoner, men også den gode tilgjengeligheten er egenskaper ved planområdet som taler for hel eller delvis utnyttelse til boligformål. Leilighetenes størrelse vil bli avklart ved detaljprosjektering, men det er tenkt tilrettelagt for både større og mindre enheter. I en estetisk sammenheng er nærområdet preget av stor variasjon. Glemmen videregående skole dominerer med sine fasader i pusset mur, teglstein og metallplater. Næringsbygget på andre siden av Ilaveien (Fremskridt 10) er kledt i metallplater og et rufsete preg, mens tilgrensende bebyggelse i nord-vest (Fremskridt 8) er utført i teglstein. Det er videre en rekke mindre ene- og flermannsboliger i tre innover i Ilaveien. Strøket har således intet sammenfallende estetisk uttrykk, som vil legge sterke føringer for ny bebyggelse. Ny bebyggelse er imidlertid tenkt utført i materialer i god kvalitet, men det er i planforslaget ikke lagt føringer eller begrensninger i materialvalg. Dette vil vurderes i forbindelse med detaljprosjektering og byggesaksbehandling. Det kan imidlertid nevnes at løsning med flatt tak er mest nærliggende. Dette gjenspeiles også i reguleringsbestemmelsenes begrensninger for møne- og gesimshøyde, og krav om takterrasse. Et forslag til løsning basert på planforslaget er vedlagt som vedlegg 5. Også når det gjelder volum, finnes det store variasjoner i planforslagets nærområde. Med planområdets plassering i utkanten av det som av Fredrikstad kommune er definert som sentrum, er det tilrettelagt for en god utnyttelse, i tråd med rikspolitiske 8

9 retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Planforslaget legger til rette for bebyggelse i 3 etasjer mot Fremskridt (maksimal møne på kote +23,5), mens det lengre inn i Ilaveien tillates bebyggelse opp til 4 etasjer (maksimal møne på kote +26,5). Dette er gjort for i et forsøk å gi et mer variert og oppdelt uttrykk, samtidig som planområdets nord-østre deler er vurdert som mer mottakelige for høyere konstruksjoner. Mot Fremskridt 8 er det lagt sterke begrensninger på høyder av hensyn til eksisterende bygning. Det anses at det regulerte volumet i en stor grad vil være en videreføring av eksisterende bebyggelse i nærområdet og at det i liten grad vil medføre ulemper for omkringliggende bebyggelse. Se vedlegg 4 for snitt av maksimalt volum i forhold til eksisterende bebyggelse. I tillegg til variasjon i høydebegrensninger er det i reguleringsbestemmelsene tatt inn et punkt om at balkonger skal trekkes minimum 1,0 meter inn i fasadelivet for å dele opp fasadeuttrykket og gi større variasjon. Reguleringsplanen tillater at bebyggelsen kan oppføres med sammenhengende fasade mot Ilaveien, slik eksisterende bygningsmasse er oppført. Forslagstiller anser at behovet for variasjon i, og oppdeling av, fasader er tilstrekkelig sikret gjennom bestemmelser om balkonger og karnapper og generelle bestemmelser om estetikk. Det er i bestemmelsene stilt krav om at minimum 25 m² lekeareal etableres på kote +15,0 eller lavere. Det er i denne planen utvist fleksibilitet vedrørende plassering av dette arealet, og det er ikke angitt på plankartet. Som følge av dette vil allikevel deler av (en av) byggeområdene ha redusert høyde (mindre enn hva som er angitt som maksimalt tillatt på plankartet og i bestemmelsene). Dette vil kunne medføre positive virkninger for oppdeling av fasaden. For å muliggjøre takterrasse, inkludert god tilgang til denne, tillates det oppføring av heishus og gjennomsiktig rekkverk over generell maksimal høydebegrensning. Førstnevnte må trekkes inn 2,0 meter fra gesims for å dempe virkning for gatenivå. Videre skal fasader mot offentlig rom gis god form og komposisjon, samt vurderes helhetlig, som beskrevet i 2 i reguleringsbestemmelsene. Vedlagt illustrasjonsmateriale viser én mulig løsning basert på detaljreguleringsplanen, som ikke utnytter planens muligheter fullt ut når det gjelder alle forhold. Planens maksimale begrensning er markert med stiplet linje der hvor den avviker fra illustrasjonene. Illustrert løsning er basert på at hele bebyggelsen utnyttes til boligformål. Det vil naturligvis være mulig med en rekke andre kombinasjoner, som ikke er illustrert i dette materialet. Generelt anser forslagsstiller at bebyggelsen som planforslaget legger til rette for er godt tilpasset eksisterende forhold og at tiltak som reguleringsplanen legger til rette for vil bidra til en sårt tiltrengt oppgradering av området. Det påpekes at tiltaket som detaljrreguleringsplanen legger til rette for, ikke er detaljprosjekt enda og at informasjon om leilighetsfordeling, balkonger/terrasser og estetikk er veiledende og ikke endelig avklart. Parkeringsløsning Parkering vil hovedsaklig bli etablert i kjeller, en delvis nedgravd kjeller, på nederste nivå eller i kjeller og i første etasje i det planlagte bygget, avhengig av valg av utbyggingsløsning. Antallet plasser for biler og sykler vil tilfredsstille Fredrikstad kommunes kommuneplans krav (da kommuneplan erstatter vedtekter etter ny plandel av plan- og bygningslov). Fram til det er tatt inn krav til parkeringsdekning i kommuneplanen er det krav tilsvarende dagens gjeldende vedtekter. 9

10 Det vil tilrettelegges for etablering av gateparkering (8 plasser) på sør-østre side av Ilaveien. Gateparkeringen skal hovedsaklig betjene eksisterende næringsvirksomhet i nærområdet. Rekreasjonsområder Det finnes ikke eksisterende vegetasjon innenfor planområdet av nevnverdig karakter. Noe vegetasjon vil bli opparbeidet i nytt, regulert uteoppholdsareal mot Fremskridt. Videre vil andre uteområder, inkludert takterrasse, ha et grønt preg. Planområdet har svært god tilgang til marka gjennom Brattliparken, som er lokalisert ca. 200 meter unna. Parken er tilgjengelig via fortau langs hele strekningen. Gjeldende planvedtekter for Fredrikstad kommune anbefaler 25 m² uteoppholdsareal for boliger omfattet av sentrumsplanen og 80 m² for resterende områder. Dersom krav om 80 m² uteoppholdsareal per enhet skulle legges til grunn, så ville 27 enheter medføre behov for 2160 m² uteoppholdsareal. Dette er nesten det dobbelte av byggeområdenes totale størrelse. Som tidligere nevnt grenser planområdet til sentrumsplanen. Bebyggelsesmessig har planområdet og store deler av tilgrensende områder mer til felles med de områder som omfattes av sentrumsplanen, enn de utenfor. Det er 200 meter gangavstand til Brattliparken, hvor nærmeste lekeplass befinner seg. Planområdet ligger også i gåavstand fra Trara skole, som også har uteområder som er spesielt tilrettelagt for aktivitet og lek. På bakgrunn av ovennevnte har forslagsstiller valgt å stille krav om minimum 25 m² uteoppholdsareal per enhet. For å sikre lekearealer for barn og unge er det videre stilt krav om at minimum 50 m² av samlet felles uteoppholdsareal for alle byggeområdene skal være lekeplass, hvorav 25 m² skal etableres på kote +15,0 eller lavere. Sistnevnte for å sikre god tilgjengelighet fra og til nærmiljøet. Det er i plankart eller-bestemmelser ikke angitt nøyaktig hvor dette arealet skal etableres. Dette avgjøres i forbindelse med detaljprosjektering og byggesak. På grunn av planområdets plassering i forhold vei og omkringliggende landskap, samt byggeområdenes utforming, er det vanskelig å finne uteoppholdsarealer av tilstrekkelig kvalitet, som ikke enten er berørt av høye støyverdier fra Fremskridt/Riksvei 109 eller dårlige solforhold. På bakgrunn av disse forholdene har forslagsstiller valgt å basere etablering av majoriteten av uteoppholdsareal på takterrasse. Takterrasse vil få svært gode solforhold og i mindre grad enn de fleste andre områder innenfor planområdet være berørt av støy. Etter forslagsstillers vurdering vil en slik løsning være mest fordelaktig for å etablere gode arealer for utendørs opphold for framtidige beboere innenfor planområdet. Størrelsen på takterrassen vil avhenge av antall leiligheter og størrelsen på andre uteoppholdsarealer som inngår i beregningen. Det stilles i bestemmelsene likevel krav om minimum 300 m² takterrasse. Balkonger over 5 m² med tilfredsstillende støynivåer vil kunne medregnes ved beregning av mengde uteoppholdsarealer. Reguleringsbestemmelsene stiller krav om utarbeidelse av utomhusplan i forbindelse med søknad om rammetillatelse for byggetiltak, og at uteoppholdsarealene skal være ferdig opparbeidet før det utstedes midlertidig brukstillatelse/ferdigattest fra Fredrikstad kommune. Infrastruktur Planforslaget legger til rette for etablering av fortau på begge sider av Ilaveien, samt langs Fremskridt fra krysset Ilaveien/Fremskridt til og med Fremskridt 8 med en 10

11 bredde på 2,5 meter etter ønske fra Fredrikstad kommune, Teknisk drift. Deler av fortauet er tenkt etablert på Fremskridt 8 sin grunn (ca. 18 m²). Atkomst til planområdet skjer gjennom Ilaveien. Atkomst til parkeringsgarasje skjer også via Ilaveien. Planområdet er tilknyttet overordnet vegnett, som er Rolvsøyveien, gjennom Ilaveien/Fremskridt med en avstand på ca. 50 meter. Varelevering for eventuell næringsvirksomhet i første etasje vil være begrenset og er tenkt løst gjennom seksjonens hovedinngang. Også adkomst for gang- og sykkeltrafikk skjer gjennom Ilaveien via tilstøtende fortausnett. Reguleringsbestemmelser stiller krav om at fortau som etableres i tilknytning til byggeområde for bolig/forretning/kontor skal være ferdig opparbeidet før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest utstedes av Fredrikstad kommune. Byggetiltak innenfor planområdet vil tilknyttes det kommunale vann- og avløpsnettet. Det vil etableres løsninger for fordrøyning av overvann på grunn av kapasitetsproblemer i Fredrikstad kommunes overvannsnett. For kollektivtilbud, se beskrivelse av eksisterende situasjon. Byggetiltak innenfor planområdet vil ikke medføre behov flytting av eksisterende eller etablering av ny nettstasjon. Andre forhold Planbestemmelsene stiller krav om at minst ett atkomstområde skal være universelt utformet for å tilrettelegge best mulig for funksjons- og bevegelseshemmede. 5.0 Konsekvenser av planforslaget Planforslaget er ikke i strid med kommuneplan, vedtatte vedtekter eller retningslinjer og medfører, etter forslagsstillers oppfatning, ingen vesentlige konsekvenser for natur, miljø eller samfunn. Planlagt gjennomføring Det foreligger ingen konkret framdriftsplan for tiltaket som reguleringsplanen legger til rette for. 6.0 Risiko- og sårbarhetsanalyse Naturbasert sårbarhet Det er ikke registrert spesielle forhold knyttet til naturbasert sårbarhet som flom, ras, vind, isgang, mm. innenfor eller i nærhet av planområdet. Virksomhetsbasert sårbarhet Det er ikke registrert spesielle fohold knyttet til virksomhetsbasert sårbarhet som farlige stoffer brann, eksplosjon, forurensning, transport av farlig gods, mm. innenfor eller i nærhet av planområdet utover det man forventer av et etablert boligområde og et tilstøtende, offentlig veinett. 11

12 Virksomheten som reguleringsformålene i planforslaget legger opp til vil ei heller ha noen betydning for disse forholdene. Viktig infrastruktur Det er ikke registrert spesielle forhold knyttet til viktig infrastruktur, som strømforsyning, kommunikasjoner, bygg og anlegg med betydning for sikkerhet og beredskap, mm innenfor planområdet utover to kommunale veier (Fremskridt og Ilaveien). Videre ligger planområdet ca. 70 meter fra Rolvsøyveien, som er Fredrikstads hovedinnfartsåre fra nord. Drikkevann og avløp Det er ikke registrert spesielle forhold knyttet til drikkevann og avløp, da det eksisterende vann- og avløpsnettet innenfor planområdet er kommunalt og det framtidige tiltaket som planforslaget legger til rette for vil bli tilknyttet det kommunale nettet. Terrorisme og sabotasje En person fremsatte i april 2009 trusler mot Glemmen videregående skole. Nærmere undersøkelser viste at truslene ble fremsatt av en mindreårig elev ved en annen skole, som arbeidet med en oppgave om problemstillinger knyttet til terrorisme. Glemmen videregående skole anses som tilfeldig utvalgt, og det er ikke grunn til å tro at denne skolen er mer utsatt for terroranslag/sabotasje enn sammenlignbare virksomheter. Det er ikke registrert andre spesielle forhold knyttet til terrorisme og sabotasje innenfor eller i nærhet av planområdet. Det anses ikke som nødvendig med spesielle avbøtende tiltak i forbindelse med terrorisme og sabotasje. Støy Støy fra nærliggende veier vil påvirke planområdet. Se støyvurdering utarbeidet av Cowi, som er vedlagt planbeskrivelsen som vedlegg 6. Støyforhold for ny bebyggelse og tilhørende areal er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. 7.0 Samråds- og medvirkningsprosess Varsel av oppstart av reguleringsplanarbeid er kunngjort to ganger i to aviser, Fredriksstad Blad og Demokraten, henholdsvis 6. og 7. mai, samt for andre gang 20. juni. Grunneiere, naboer, gjenboere, relevante offentlige myndigheter og private organisasjoner er varslet i brev av 2. mai, samt 18. juni. Grunneiere/utbyggere har i en lengre periode vært i kontakt med eiere av seksjoner på gnr./bnr. 208/1304, som er spesielt berørte av byggetiltak som reguleringsplanforslaget legger til rette for, for å informere om arbeidet og etablere et godt samarbeidsklima. Det er videre gjennomført et orienteringsmøte med Jaca Eiendom AS, som fester av gnr./bnr./fnr. 208/1427/1114 for å diskutere et mulig reguleringsplansamarbeid. Forslagsstillers konsulent har vært i kontakt med HMSrepresentant for Glemmen videregående skole i forbindelse med forhold som angår trafikksikkerhet. Det er utover dette ikke gjennomført andre spesielle tiltak eller prosesser i forbindelse med samråd og medvirkning. 12

13 8.0 Sammendrag av innkomne innspill og hvordan de er ivaretatt Følgende har avgitt uttalelse som følge av første kunngjøring eller første varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid. A Hafslund nett (e-post av 7. mai 2008) Hafslund Nett as påpeker at de ikke har anlegg innenfor planområdet og at de derfor ikke har kommentarer til varselet. Forslagsstillers kommentar; Tas til etteretning. B Sameiet Fremskridt 8 v/styreleder Arild Klemsdal (e-post av 16. mai) Sameiet Fremskridt 8 viser til tidligere orienteringsmøte og ber om informasjon om byggelinjer og byggehøyder. Videre ønsker de en detaljert fasadetegning over fasaden som vender mot deres eiendom. Forslagsstillers kommentar; Informasjon om byggelinjer og byggehøyder er avsendt nabo. Detaljert fasadetegning eksisterer ikke på det nåværende tidspunkt og vil oversendes i form av nabovarsel for byggetiltak på eiendommen, hvor Sameiet Fremskridt 8 så vil kunne avgi merknad til varsel dersom det er ønskelig. C Fredrikstad kommune v/brannsjefen (brev av 21. mai) Brannsjefen godkjenner forslaget forutsatt at krav om vannforsyning tl brannslokking, samt krav i 5-4 og 5-5 i Forskrift om brannforebyggende tiltak og tilsyn tilfredsstilles. Det påpekes videre at brannkum/hydrant bør plasseres innenfor meter fra inngangen til hovedangrepsvei og at de bør være i et tilstrekkelig antall, slik at hele bygningen dekkes. Kapasiteten bør være 50 l/s fordelt på på minst to uttak. Det anbefales at bygget utstyres med husbrannslange. Dersom det er planlagt bruk av gass/propan bør det etableres utvendig, nedgravd tank med rørfordelingsanlegg eller utvendig flaskeskap. Tilkomstveiene må dimensjoneres for kjøring med brannvesenets materiell og for min. 10 tonn aksetrykk. Forslagsstillers kommentar; Planforslaget legger til rette for en vei med 6 meters bredde. Det er utover dette ikke planlagt noen endringer i tilkomstveier. De resterende punktene antas å omhandle forhold som avklares på byggesaksnivå. D Fredrikstad Fjernvarme (e-post av 23. mai) Fredrikstad Fjernvarme påpeker at planområdet ligger rett utenfor det som er eksisterende konsesjonsområde til Fredrikstad Fjernvarme. De informerer også om at de har søkt om å få utvide konsesjonsområdet og at utvidelsen omfatter planområdet. Forslagsstiler bør derfor påregne at Fredrikstad kommune vil kreve at et framtidig byggetiltaket tilknytter seg fjernvarmenettet, dersom søknad om utvidelse av konsesjonsområdet innvilges. Forslagsstillers kommentar; Forslagsstiller vil forholde seg til tilknytningsplikt for fjernvarme, dersom det blir aktuelt. 13

14 E Statens vegvesen (brev av 23. mai) 14 Statens vegvesen krever at det gjøres støyberegninger og at eventuelle tiltak tas med i plan og bestemmelser. Forslagsstillers kommentar; Etter oppfølgende epost-komunikasjon med saksbehandler i Statens vegvesen godtas det at krav om støyutredning ved byggesak tas inn i reguleringsbestemmelser, ettersom byggeområdet er så lite og utredningen vil ha mer å si for materialvalg og detaljutforming av det konkrete byggeprosjektet enn plassering av selve bygget på tomten. I ettertid ytret Fredrikstad kommune ønske om vurdering av støyforhold i forbindelse med plansaken for å i større grad klargjøre premissene for planen. Dette er gjennomført (vedlegg 6), men detaljert avklaring vedrørende materialbruk, etc, vil fortsatt avklares på byggesaksnivå. F Fredrikstad kommune v/teknisk drift (brev av 26. mai) Teknisk drift ønsker at reguleringsgrensen flyttes til tilstøtende reguleringsplaner mot Ilaveien og Fremskridt og at planforslaget også omfatter veiarealet i Fremskrift, til og med sidevei mellom Fremskridt 6 og 8. Det bes om at det legges til rette for 2,5 meter fortau, og Teknisk drift minner om kravet til fordrøyning av overvann. Det ble videre avholdt et møte mellom reguleringsavdelingen, Teknisk drift og forslagsstillers konsulent 19. juni, hvor Teknisk drift anmodet om gateparkering på begge sider av Ilaveien, i tillegg til fortau. Forslagsstillers kommentar; Planområdet er utvidet etter ønske fra Teknisk drift. Det legges til rette for 2,5 meters fortau på begge sider av veien. Det tilrettelegges for gateparkering på sør-østre side av Ilaveien. Det stilles krav i bestemmelser om lokal håndtering av overvann. G Fredrikstad kommune v/barnas talsperson Barnas talsperson ser med bekymring på videre utbygging i området da stedet ligger nært to skoler og området ferdes av elever hele dagen. Det påpekes at enhver økning av boliger og næringsvirksomhet vil føre til ytterligere belastning i forhold til støy og manglende trafikksikkerhet. Det forutsettes at sikkerhet, og da spesielt trafikksikkerhet, blir godt ivaretatt under og etter byggeprosess. Forslagsstillers kommentar; Forslagsstiller mener at en utbygging av området, inkludert nye fortau og oppstramming av trafikkareal vil føre til at trafikksikkerheten forbedres, i motsetning til at den forverres. Glemmen Videregående skole er kontaktet i forbindelse med trafikksikkerhet etter anbefaling fra fylkeskommunen. En utbygging av planområdet vil i den store sammenhengen føre til en minimal økning i trafikk og støy, ikke minst med tanke på at planområdet allerede i dag inneholder godkjent bygg. H Fredrikstad Energinett AS (brev av 26. mai) Fredrikstad Energinett AS skriver at de har nettstasjon, høyspentkabel, lavspentkabel og luftanlegg i eller i nærhet av planområdet. Det påpekes at Forskrift om elektriske forsyningsanlegg regulerer bygging ved

15 høyspentanlegg til 6 m horisontalt og at lavspentkabler vil kunne komme i konflikt med framtidig bebyggelse. Flytting av anlegget kan bestilles og bekostes av utbygger. Videre opplyses det om generelle krav til nye strømforsyningsanlegg, ledningsanlegg og anleggsbidrag. Transformatorplassering skal godkjennes av FEN. Det må etableres nytt strømforsyningsnett ved etablering av ny bebyggelse. Veibelysning må bekostes av utbygger. Forslagsstillers kommentar; Dette er forhold som avklares i forbindelse med etablering av ny bebyggelse. Forslagsstiller tar opplysningene til etterretning. I - Fylkesmannen i Østfold (brev av 28. mai) Fylkesmannen ber om at det henvises til overordnede planer, at estetikk, stedtilpasning og grønnstruktur ivaretas. Det minnes om tiltak for å undersøke eventuelle forurensninger i grunnen, om forholdet barn og unge, blant annet at barnas talsperson skal gis anledning til å uttale seg. Til slutt minner de om ivaretakelse av støyforhold. Det henvises til ulike veiledere og retningslinjer ved de ulike temaene. Forslagsstillers kommentar; Planbeskrivelsen henviser til overordnede planer. Estetikk, stedstilpasning og grønnstruktur er etter forslagsstillers mening ivaretatt i planforslaget. Barnas talsperson har mottatt varsel om planarbeid og har uttalt seg. Ivaretakelse av forhold som gjelder støy og forurensning er dekket i forslag til reguleringsbestemmelser. Følgende har avgitt uttalelse som følge av andre kunngjøring eller andre varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid. J Fylkesmannen i Østfold (brev av 20. juni) Fylkesmannen henviser til punkter nevnt i tidligere uttalelse og skriver at de vil komme nærmere tilbake til saken når planforslaget ligger ute til offentlig ettersyn. Forslagsstillers kommentar; Merknaden tas til etterretning. K Fredrikstad EnergiNett AS (brev av 20. juni) Fredrikstad Energinett AS gjentar opplysninger om at de har en del ledningsanlegg, høyspenningsanlegg og nettstasjon m/trafo i området. Flytting av anlegg kan bestilles i god tid og bekostes av utbygger. Atkomst til trafo må ikke midlertidig eller permanent hindres. Ventilasjon og brannkrav må opprettholdes. Oppføring av hinder eller bygging nær trafo må godkjennes av FEN før byggestart. Forslagsstillers kommentar; Merknaden tas til etterretning. L Hafslund Nett AS (e-post av 26. juni) Hafslund Nett as har, etter utvidelse av planområdet, fortsatt ingen anlegg innenfor og derfor ingen merknader til arbeidet. Forslagsstillers kommentar; Melding tas til etterretning. 15

16 M Jaca Eiendom AS (e-post av 25. juni) 16 Jaca Eiendom AS ønsker å bli inkludert i planarbeidet, slik at deres eiendom gnr./bnr./fnr. 208/1427/1114 også kan inkluderes og reguleres til bolig- og næringsformål. De opplyser om at de ikke kan godta at de parkeringsplassene som går langs bygget blir fjernet, da deres bygg har et stort parkeringsbehov og brukes til ulike formål. Forslagstillers kommentar; Etter Jaca Eiendom AS sin anmodning om å få delta i planarbeidet ble det avholdt et orienteringsmøte mellom forslagsstiller og nevnte selskap for å diskutere muligheten for å utvide planområdet. Av hensyn til framdrift og planforslagets kompleksitet ble det imidlertid avgjort at man på daværende tidspunkt ikke ønsket å utvide planområdet. Planforslaget medfører at det fortsatt vil være mulig å parkere utenfor deres bygg, men i mer ordnede former enn tidligere. N Jernbaneverket (e-post av 26. juni) Jernbaneverket opplyser at de ikke har noen merknader til planarbeidet. Forslagsstillers kommentar; Jernbaneverkets e-post tas til etterretning. O Sameiet Fremskridt 8 (e-post av 3. juli) Sameiet protesterer mot planforslaget, da det kommer i konflikt med deres parkeringsareal på forsiden av Fremskridt 8, som sammen med garasje skal dekke behov for 15 leiligheter og næringsdel. Forslagsstillers kommentar; Fredrikstad kommune v/teknisk drift har bedt om at det reguleres til fortau på østsiden av Fremskridt mellom krysset Ilaveien/Fremskridt og krysset mellom Fremskridt og atkomstvei mellom Fremskrift 6 og 8. Dette regulerte fortauet vil imidlertid i en mindre grad berøre Sameiet Fremskridt 8 sin eiendom og dermed deres parkeringsplasser. P Fredrikstad Fjernvarme AS (e-post av 9. juli) Fredrikstad Fjernvarme AS melder at tidligere gitt merknad opprettholdes. Forslagsstillers kommentar; Melding tas til etterretning. Q Østfold fylkeskommune (brev av 10. juli) Østfold fylkeskommune har en rekke kommentarer til ulike deler av planarbeidet. Det bes om at det legges til rette for at området forskjønnes og at uttrykk og grad av utnytting tilpasses omgivelsene. I forhold til grad av utnytting henvises det til kommuneplanens arealdel og til areal- og transportplan for Nedre Glomma. Det bes om at gjeldende regelverk vedrørende støy følges og at det utføres støyberegninger. Det bes om at forslagsstiller tar kontakt med Glemmen videregående skole i arbeidet med å finne gode og sikre trafikkløsninger. Det bes om at det vurderes lagt opp til at området kan betjenes med kollektivtrafikk. Det må legges til rette for leke- og uteoppholdsarealer og barnas talsperson må gis anledning til å uttale seg. Det bør innarbeides rekkefølgebestemmelse som sikrer ferdigstillelse

17 samtidig med tiltaket. Det må legges til rette for overordnet grønnstruktur som knyttes opp mot overordnet grønnstruktur på stedet. Ny bebyggelse må tilpasses landskapet. Prinsippene for universell utforming bør legges til grunn for utforming av bygninger og uteområder. De stedlige grunnforholdene må undersøkes og hensyntas i planleggingen. Fylkeskonservatoren ber om at det tas inn tekst vedrørende eventuelle arkeologiske funn i reguleringsbestemmelsene. Planmaterialet må utarbeides i henhold til gjeldende lover og regelverk og inneholde en planbeskrivelse. Forslagsstillers kommentar; Forslagstiller er av den oppfatning av at planforslaget legger til rette for en betydelig forskjønning av området og at bygningsuttrykk (i den grad det er mulig) og utnyttelse er tilpasset omgivelsene. Det legges til grunn av regelverk vedrørende støy følges. Det er tatt inn bestemmelse som omhandler dette i planforslaget. Det er utarbeidet støyberegninger som er vedlagt planbeskrivelsen. Forslagsstiller har vært i kontakt med Glemmen videregående skole v/hmsansvarlig i forbindelse med trafikksikkerhet. Skolen syntes forslag til løsning som, inkluderer tosidig fortau, var tilfredsstillende og hadde ingen ytterligere kommentarer til utforming av planen. Det ble imidlertid bemerket av skolen var opptatt av sikkerhet, og spesielt sikring av anleggsområdet, i forbindelse med gjennomføring av planen. Forslagsstiller bemerker at alle gjeldende lover og regler vil bli fulgt under anleggsperioden. Dersom ønskelig kan det arrangeres informasjonsmøte med skolens ledelse før oppstart av arbeidene. Forslagstiller har vært i kontakt med fylkeskommunen vedrørende krav om tilrettelegging for kollektivtrafikk. I samtalen kom det fram at det var en generell kommentar som måtte vurderes spesielt i hvert enkelt planarbeid. I dette konkrete tilfellet er planområdet allerede svært godt dekket av kollektivtrafikk. Det går bussruter med høy frekvens både på riksvei 109 (rett sør for planområdet) og i Traraveien (rett nord for planområdet). Det er per i dag ingen bussruter gjennom planområdet. Fredrikstaddistriktets Rutebiler AS har heller ikke uttalt seg til planarbeidet på bakgrunn av to varsler. I dette tilfellet anser forslagsstiller det som at det ikke vil være behov for spesiell tilrettelegging for kollektivtrafikk. Forslagsstiller mener forholdene for leke- og uteoppholdsarealer på bakgrunn av de fysiske forutsetningene for planområdet er tilfredsstillende ivaretatt. Se planbeskrivelse for nærmere detaljer. Forslagstiller er av den oppfatning av bebyggelsen er tilpasset landskapet. Landskapet i sammenheng med dette planområdet må i stor grad kunne betegnes som fysisk bebyggelse med unntak av noe fjell på baksiden av tomten. Det er ingen overordnet grønnstruktur i nærområdet, men etablering av fortau tilrettelegger i større grad enn tidligere for tilgang til overordnet grønnstruktur i nærområdet, nemlig Brattliparken. Forslagsstiller ønsker med planen å tilrettelegge for universell utforming i størst mulig grad. De stedlige grunnforholdene er leire. Det er ikke identifisert noe behov for å hensynta grunnhold spesielt i utforming av planforslaget, da det etter forslagsstillers mening ikke eksisterer noen unormal risiko. Grunnhold 17

18 ivaretas på normal måte i forbindelse med detaljprosjektering av bygningstiltaket som reguleringsplanen legger til rette for. Bestemmelse vedrørende eventuelle arkeologiske funn under anleggsarbeidet er tatt inn i planforslaget i henhold til krav. Planmaterialet er for øvrig i sin helhet utarbeidet i henhold til gjeldende lover og regelverk. VEDLEGG Følgende vedlegg er vedlagt planbeskrivelsen; Vedlegg 1 - Varslingsmateriale Vedlegg 2 - Innkomne uttalelser Vedlegg 3 - Utsnitt av kommuneplanens arealdel Vedlegg 4 Illustrasjon av mulig utnyttelse Vedlegg 5 Snitt som viser maksimal og mulig utnyttelse Vedlegg 6 Støyvurdering (Cowi, mai, 2009) Fredrikstad: 21/01/