Svalerød. Avd. ingeniør Morten Paulsen. Hovedforhandling i grensetvist.

Transkript

1 JORDSKIFTERETTSMØTE Rettsmøtedag: og Sted: Møterom 1 og kommunestyresalen - Halden rådhus i Halden. Sak nr.: Svalerød. Saken gjelder: Krav om grensegang etter jordskifteloven 88. Jordskiftedommer: Protokollfører: Saken er krevd av: Til behandling: Parter: Sigmund Pedersen, som enedommer etter jordskifteloven 9 annet ledd. Avd. ingeniør Morten Paulsen. Avd. Knut Olav Seland på vegne av Anne-Grethe Svalerød. Hovedforhandling i grensetvist. 1. Anne Grethe Svalerød, Svalerød, 1794 SPONVIKA, eier av gnr. 21/5. Prosessfullmektig for part 1, (saksøker): Advokat Knut Olav Seland, Pb. 414, 1703 SARPSBORG. 2. Kari Oddeholm Bakkehøi, Eikeveien 23, 1470 LØRENSKOG, fester av gnr. 21/5:2. 2. Turid Oddeholm Martinsen, Elgveien 55, 1534 MOSS, fester av gnr. 21/5:2. Prosessfullmektig for part 2, (saksøkte): Advokat Petter Koren, Pb. 373, 1502 MOSS. Naboer: Lars Anders Flingtorp, Flingtorp, 1789 BERG I ØSTFOLD, eier av gnr. 19/9. Bodil Røed, Korterødveien 68, 1794 SPONVIKA, eier av gnr. 19/9. Marit Iversen, Kløverveien 1, 1715 YVEN, fester av gnr. 21/5:5. Eiendommene ligger i Halden kommune. Til stede: Anne Grethe Svalerød sammen med sin ektefelle Knut Dahle og prosessfullmektig advokat Knut Olav Seland. Kari Oddeholm Bakkehøi sammen med sin ektefelle Steinar Bakkehøi. Turid Oddeholm Martinsen sammen med sin ektefelle Bengt Martinsen. Prosessfullmektig advokat Petter Koren. Dessuten er til stede nabo Gunnar Steen Iversen Svalerød Østfold jordskifterett 1

2 På forespørsel fra jordskiftedommeren framkom det ingen merknader til innkallingen til møtet eller til rettens sammensetning. Ingen kjente til forhold som tilsa at jordskiftedommeren skulle være inhabil. Partslista ble gjennomgått. Følgende dokument ble framlagt: Nr. Datert. Emne Begjæring om grensegang fra Anne-Grethe Svalerød v/ adv. Knut Olav Seland m/22 vedlegg Kopi av festekontrakt fra Severin Svalerød til Ole Gimle over gnr. 21/5: kartskisser (Oversikt over Svalerød gård). 1.3 Kartskisse over festetomt 21/5: Kart Detaljregulering for Steigen hyttefelt Kopi av brev fra adv. Petter Koren til Knut R. Nilsen Kopi av brev fra Anne-Grethe Svalerød og Knut Dahle til adv. Petter Koren Kopi av brev fra adv. Petter Koren til Anne-Grethe Svalerød Kopi av brev fra adv. Petter Koren til Anne-Grethe Svalerød vedlagt kopi av professor Falkangers uttalelse av og kopi av brev til leder i velet, Lars Erling Mathisen Kopi av brev fra Anne-Grethe Svalerød til adv. Petter Koren Kopi av brev fra adv. Petter Koren til Anne-Grethe Svalerød Kopi av brev fra adv. Knut Olav Seland til adv. Petter Koren Kopi av brev fra adv. Petter Koren til adv. Knut Olav Seland Kopi av brev fra adv. Knut Olav Seland til adv. Petter Koren Kopi av brev fra adv. Petter Koren til adv. Knut Olav Seland Kopi av brev fra Lars Anders Flingtorp til Anne-Grethe Svalerød og Knut Dahle Utdrag fra boken Sponviken av Helge Warberg Kopi av tilsvar av i tvistesak og rettsforlik av i samme sak Kopi av leieavtale for båtplass mellom Ragnhild og Tormod Günther og Anne-Grethe Svalerød Kopi av brev fra Anne-Grethe Svalerød og Knut Dahle til Turid Oddeholm Martinsen Nov 1996 Kopi av tillegg til festekontrakt mellom Berit og Knut Nilsen og Anne-Grethe Svalerød Kopi av brev fra adv. Trond Lexerød til adv. Carsten Anker Kopi av brev fra Berit og Knut Nilsen til Anne-Grethe Svalerød og Knut Dahle Svalerød Østfold jordskifterett 2

3 Uttalelse til begjæring om grensegang fra adv. Petter Koren m/17 vedlegg Kopi av brev fra Anne-Grethe Svalerød til Turid Oddeholm Martinsen Kopi av brev fra Turid Oddeholm Martinsen til Anne- Grethe Svalerød og Knut Dahle Kopi av brev fra Anne-Grethe Svalerød til Turid Oddeholm Martinsen Fotografi. 2.5 Fotografi. 2.6 Enkelte kopier fra hyttebok. 2.7 Fotografi Kopi av brev fra adv. Trond Lexerød til adv. Carsten Anker. 2.9 Fotografi Fotografi Fotografi Fotografi Fotografi Kopi av erklæring fra Bodil Camilla Svendsen, Tore Svendsen og Marit Iversen Kopi av erklæring fra Jan Günther Fotografier Kopi av uttalelse fra professor Falkanger Prosesskrift fra adv. Knut Olav Seland m/11 vedlegg. 3.1 Utdrag fra Helge Warbergs bok Sponviken Kopi av festekontrakt for gnr. 21/5: Kopi av festekontrakt for gnr. 21/5: Kopi av brev fra Halden kommune til Marit og Gunnar Steen Iversen Kopi av brev fra Halden kommune til adv. Helge Skaaraas Kopi av festekontrakt for gnr. 21/5: Kopi av festekontrakt for gnr. 21/5:14 med båtplassavtale Kopi av brev fra Anne-Grethe Svalerød og Knut Dahle til Dagmar Gunther Kopi av brev fra eiendomsmegler Jan G. Lilledal til Knut Dahle Kopi av brev fra Anne-Grethe Svalerød og Knut Dahle til adv. Jon A. Larsen Nov Kopi av tillegg til festekontrakt for gnr. 21/5: Prosesskrift fra adv. Petter Koren m/6 vedlegg og 2 fotografier , fotografier. og Fotografi Fotografi Fotografi Kopi av opprinnelig festekontrakt for gnr. 21/5: Prosesskrift fra adv. Petter Koren m/4 vedlegg Svalerød Østfold jordskifterett 3

4 Kopi av brev fra Halden kommune til Ytterbøl & Co as v/ Lillan Ekmann Kart- detaljregulering for Steigen hyttefelt. 5.3 Kopi av utkast til reguleringsbestemmelser Kopi av brev fra Kari Oddeholm Bakkehøi og Turid Oddeholm Martinsen til Halden Akitektkontor Prosesskrift fra adv. Petter Koren m/1 vedlegg Kopi av festeavtale Referat fra planleggingsmøte Prosesskrift fra adv. Petter Koren m/3 vedlegg Kopi av erklæring fra Ellen Næss Kopi av erklæring fra Bjarne Günther. 8.3 Kopi av erklæring fra Bjarne Günther Innkalling til rettsmøte til parter, naboer og advokater Fullmakt fra Marit Iversen til Gunnar Steen Iversen Prosesskriv fra adv. Knut Olav Seland m/11 vedlegg Kartutsnitt Kartutsnitt Erklæring fra Ragnhild Svalerød E-post og brev fra Sigurd Dancke til Halden kommune Brev fra Halden kommune til adv. Helge Skaaraas Oversiktsbilde med angivelse av eiendommer Kartskisse som viser offentlig areal Foto Foto Ortofoto Ortofoto Sluttinnlegg fra adv. Knut Olav Seland Sluttinnlegg fra adv. Petter Koren på e-post Ny innkalling til rettsmøte vedh. svarslipper Sluttinnlegg fra adv. Petter Koren Prosesskrift fra adv. Petter Koren m/1 vedlegg Fotografi av omtvistet areal ved høy vannstand Prosesskrift fra adv. Petter Koren m/2 vedlegg Vannstandsmålinger i Oslo stk fotografier samt utskrifter fra målestasjon på Viker og Oslo Prosesskrift fra adv. Knut Olav Seland m/2 vedlegg Landhevingsmodell E-post fra Knut Dahle vedr. landheving. Brev fra nabo Gunnar Steen Iversen. Dokumentene ble gjennomgått i nødvendig utstrekning. Rettens formann orienterte om tidsplan for dagen og morgendagen. Etter åpning og innledningsforedrag blir det partsforklaringer. Deretter vitneavhør og befaring. Morgendagen er satt av til eventuelle forklaringer eller avhør man ikke rekker i dag. Til sist blir det prosedyre. Formannen orienterte om ankereglene og kostnadene med en slik sak. Disse antas her å ligge på ca. kr Sakskostnadene skal fordeles etter nytte. Advokatutgiftene skal Svalerød Østfold jordskifterett 4

5 derimot fordeles etter tvistelovens regler. Advokat Knut Olav Seland fikk ordet og forklarte seg. Advokat Petter Koren fikk ordet og forklarte seg. Partsforklaringer. Anne-Grethe Svalerød, f avga forsikring og forklarte seg. Kari Oddeholm Bakkehøy, f avga forsikring og forklarte seg. Turid Oddeholm Martinsen, f avga forsikring og forklarte seg. Knut Dahle, f , ektefelle til Anne-Grethe Svalerød avga forsikring og forklarte seg. Han er i følge adv. Seland å anse som vitne. Retten, sammen med partene dro deretter på befaring. 1. vitne Lars Anders Flingtorp, f , eier av naboeiendommen Korterud 19/1 og 9, uforbundet med partene, ble formant, avga forsikring og forklarte seg. 2. vitne Helge Warberg, f , bosted i Sponvika, historiker, uforbundet med partene, ble formant, avga forsikring og forklarte seg. 3. vitne Jan Günther, f , bosted Moss, fetter til de saksøkte, ble formant, avga forsikring og forklarte seg. Dermed var dagen omme. Rettsmøte fortsatte dagen etter den De samme partene som dagen før og deres prosessfullmektiger og nabo var til stede. 4. vitne Erlend Eng Kristiansen, f , reguleringsarkitekt, uforbundet med partene, ble formant, avga forsikring og forklarte seg Advokat Knut Olav Seland fikk ordet til sitt prosedyreinnlegg. Advokat Petter Koren fikk ordet til sitt prosedyreinnlegg. Advokatene ønsket ikke replikk. De leverte deretter sine salæroppgaver. Rettens formann erklærte forhandlingene for avsluttet, og tvisten tatt opp til doms. På forespørsel framkom ingen merknader til forhandlingene. Retten hevet. Halden, Sigmund Pedersen Svalerød Østfold jordskifterett 5

6 JORDSKIFTERETTSMØTE Rettsmøtedag: Sted: Rettens kontor i Sarpsborg. Sak nr.: Svalerød utsatt fra Saken gjelder: Krav om grensegang etter jordskifteloven 88. Jordskiftedommer: Protokollfører: Saken er krevd av: Til behandling: Parter: Sigmund Pedersen. Rettens formann. Avd. Knut Olav Seland på vegne av Anne-Grethe Svalerød. Dom i grensetvist. 1. Anne - Grethe Svalerød, Svalerød, 1794 SPONVIKA, eier av gnr. 21/5. Prosessfullmektig for part 1, (saksøker): Advokat Knut Olav Seland, Pb. 414, 1703 SARPSBORG. 2. Kari Oddeholm Bakkehøi, Eikeveien 23, 1470 LØRENSKOG, fester av gnr. 21/5:2. 2. Turid Oddeholm Martinsen, Elgveien 55, 1534 MOSS, fester av gnr. 21/5:2. Prosessfullmektig for part 2, (saksøkte): Advokat Petter Koren, Pb. 373, 1502 MOSS. Naboer: Lars Anders Flingtorp, Flingtorp, 1789 BERG I ØSTFOLD, eier av gnr. 19/9. Bodil Røed, Korterødveien 68, 1794 SPONVIKA, eier av gnr. 19/9. Marit Iversen, Kløverveien 1, 1715 YVEN, fester av gnr. 21/5:5. Eiendommene ligger i Halden kommune. Til stede: Ingen av partene Svalerød Østfold jordskifterett 6

7 Rettens formann la fram: Nr. Datert. Emne Innledningsforedrag, prosedyre og hovedpunkter fra advokat Knut Olav Seland Juridisk utdrag fra advokat Knut Olav Seland Innledningsforedrag og prosedyre fra, advokat Petter Koren Juridisk utdrag fra, advokat Petter Koren Skisse fremlagt av part Omkostningsoppgave fra advokat Knut Olav Seland Omkostningsoppgave fra advokat Petter Koren. Jordskifteretten avsa slik DOM: Bakgrunn: Tvisten gjelder spørsmålet om hvorvidt strandarealet nedenfor gnr. 21/5:2 i Halden er en del av denne festetomten, eller om den tilhører grunneieren, eier av gnr. 21/5. Det er ingen tvist om grensene ellers rundt festearealet, kun avgrensingen mot sørvest, dvs. mot sjøen. Tvisten gjelder også spørsmålet om strandarealet er hevdet som festerett. Advokat Knut Olav Seland, på vegne av saksøker, har i hovedsak anført: Svalerød gård ble overtatt av grunneieren Anne Grethe Svalerød i 1990, men hun har brukt gården siden Gården har vært i familiens eie i flere generasjoner. Gårdsdriften har vært en kombinasjon av jordbruk, skogbruk, dyrehold og fiske. Saksøkers rettsforgjenger bortfestet i 1929 en del av sin eiendom til gnr. 21/5:2. Festearealet ligger nær sjøen. Reguleringsplan. Det er utarbeidet reguleringsplan for Steigen hyttefelt, jf. dok Planen gjelder regulering av eksisterende tomter og nye tomter. Omtvistet grense for gnr. 21/5:2 ligger inne på reguleringsplanen og grensen er innlagt slik grunneieren mener den går i marka. Planen ble påbegynt i 1999, men ble stanset i påvente av kommunedelsplanen. Denne planen var ferdig i 2005, og da kunne man starte med reguleringsplanen igjen. Etter dette ble det noen endringer i reguleringsplanen, bl.a. ble det en reduksjon i antall bryggeplasser. Planen skal nå opp til endelig behandling i kommunen. Som reg. arkitekten har forklart ble reguleringsfeltet målt med GPS i 2007 og tomtehjørner ble innlagt i planen. Ordlyden i Festekontrakten. Adv. Seland leste opp festekontrakten, jf. dok. 1.1 og viste til skisse, dok Skissen er tegnet av grunneier. Punktene B og C er kors i fjell og D er kors i stein. Alle punktene finnes i marka. Punkt A er mer uklart, men ligger i Korterøds dele. Utgangspunktet er ordlyden i kontrakten, og det skal mye til for å fravike denne. Her er angitt avstander i meter, himmelretninger og vinkler. Beskrivelsen Korterøds dele i sjøen er en retningsangivelse. Den rette vinkel i punkt B tilsier at stranda ikke er omfattet av festetomten. Det samme gjør avstanden 27 meter fra punkt A til B. Nede ved vannkanten ligger en sten med kors i. Denne ligger i grensa mellom gårdene Svalerød og Korterød og har ikke noe med festekontrakten for gnr. 21/5:2 å gjøre. I denne gårdsgrensa er det et gjerde som går helt ned til sjøen; siste stolpe er nede ved vannkanten Svalerød Østfold jordskifterett 7

8 Næringsaktivitet og bruk av arealene. Adv. Seland henviste til Warbergs bok om Sponviken, jf. dok og forklarte om Korterødsagen som hadde sin storhetsperiode fra 1899 til Sagen ble imidlertid drevet helt fram til 1926, som bare er 3 år før festekontrakten ble inngått. Det var bedre forhold for skipstrafikken den gang, slik at store skuter kunne ligge tett opp til Perlestranda, og ved det som i dag kalles Sagabrygga. Perlestranda ligger imidlertid på Svalerød og ikke på Korterød. I 1935 var det en grensetvist mellom gnr. 21/8 Stensvik og gnr. 21/1 og 5 Svalerød. I tilsvaret i tvisten jf. dok. 1, bilag 17 er det beskrevet en krysshuggen sten ved stranden som formodentlig danner grensen for den del av stranden som Svalerød i sin tid leiet bort til sagbruket i Sponviken. Denne stenen finnes ennå i marka. I 1998 leide grunneier/saksøker Anne Grethe Svalerød bort båtplass til festere av gnr. 21/5:14 Ragnhild og Tormod Günther, jf. dok. 1, bilag 18. I 1996 inngikk grunneieren avtale om tillegg til festekontrakt med Berit og Knut Nilsen, festere av 21/5:15. Denne avtale gjaldt bryggeplass på grunneiers eiendom på den brygge som er satt opp av Günther. Det har mer eller mindre alltid vært drevet tømmerdrift i området. Dette er også nevnt i tvistesaken fra Tømmeret har som følge av terrengforholdene blitt drevet ned mot vannet og bortover mot Korterød. Også i senere tid har grunneier tatt ut trær fra området. Selve stranden har vært en yndet badeplass. Grunneier aksepterer ferdsel til fots og at allmennheten får benytte stranden. I et brev fra Halden kommune til adv. Skaaraas som representerte nabo Steen Iversen i 2010, sier kommunen at bading, rasting og solbading kan skje på Perlestranda, uten at dette er til fortrengsel for naboeiendommen gnr. 21/5:5, jf. dok. 11, bilag 5. Presumpsjonen. Det er riktig som prof. Falkanger påpeker, at det foreligger en sterk presumpsjon i norsk rett for, at det ved erverv av eiendom som støter til sjø (eller vassdrag), omfattes oftest også strandbredden og tilstøtende strandeierrettigheter. Tilsvarende må gjelde i festeforhold. Saken er imidlertid den at Falkanger aldri var på befaring til Svalerød/Korterød. En befaring gir ofte et annet og bedre inntrykk av forholdene. Han har heller ikke hørt saksøkers argumenter. Falkanger har imidlertid også vært inneforstått med at punkt B på grunneiers skisse, jf. dok. 1.3, (Falkangers punkt A) kan være satt slik i marka, (ca. 8 m fra stranda) nettopp for å markere at stranda ikke fulgte med. Grunneiers opptreden. Grunneieren har disponert rettslig over strandarealet, jf. ovenfor om bortleie av arealet til brygge. Næringsinteressen har vært og er stor i området. I en periode da foreldrene til saksøker begynte å bli gamle, var ikke området så påaktet av grunneier, jf. dok. 11 bilag 3. Det må imidlertid være rom for en viss tålt bruk, uten at dette skaper rett. Grunneier har imidlertid nå ønsket å rydde opp i strandsonen, og har påpekt at festerne har tatt seg til rette. Saksøkers far brukte arealet så sent som i 1940 til transport og tømmeropplag på stranda. Bilag 17 til begjæringen bekrefter at Svalerød gård har hugget på sydsiden av gangveien til sjøen. Topografien tilsier at dette tømmeret har blitt fraktet enten sjøveien, eller med hest i sørøstlig retning langs stranda. Det har formodningen mot seg at Svalerød gård allerede ved festeforholdets opprettelse i 1929 skulle ha gitt fra seg råderetten over strandarealet. Naboeiendommen, gnr. 21/5:5. Eiendommen eies av familien Steen Iversen og festekontrakten er fra Grensen er her beskrevet med 4 punkter slik at strandområdet er beholdt av grunneier Svalerød Østfold jordskifterett 8

9 Tomten støter til de saksøktes festetomt. Strandarealet nedenfor denne tomten er et særlig populært bade- og vannaktivitetsområde, jf. brev fra Halden kommune, dok. 11, bilag 5. Saksøker vil hevde at vurderingen ikke vil være annerledes for strandarealet nedenfor de saksøktes eiendom, uavhengig av hvem som måtte anses å være eier. Advokatbrev fra I brev til adv. Carsten Anker, jf. dok. 1 bilag 21, påpeker adv. Trond Lexerød at festetomten til de saksøkte går ut til strandkanten. Dette er ikke det samme som sjøkanten. Adv. Anker representerte ikke de saksøkte. Gjerde. Inngjerdingen av tomten gir uttrykk for hvor grensen går. Jf. foto dok. 2, bilag 4 og 5. Rettsforgjengerne til de saksøkte satte opp stakittgjerde mot stranda. Dessuten skal festerne, i henhold til festekontrakten, holde tomten forsvarlig inngjerdet, jf. dok.1.1. Erklæring fra saksøkers mor. Adv. Seland leste opp erklæringen, jf. dok. 11, bilag 3. Saksøkers mor, Ragnhild Svalerød er 86 år. Hun påpeker bl.a. at tilgjengeligheten forbi og over Korterød-eiendommen og til Perlestranda ble redusert i 1970-årene fordi eier av Korterød, Anders Flingtorp da begynte med sauehold. Hevd. Hevd av strandarealet for festetomta som bruksrettshevd avvises på det sterkeste. Bruken har ikke vært eksklusiv siden også allmennheten har benyttet stranda. Aktsomhetskravet er ikke oppfylt siden synlige grensemerker finnes i marka og er beskrevet i festekontrakten. Det har heller ikke vært noen fast tilstelling i hevdstid. Spørsmålet om hvorvidt en båtfeste/bryggerett kan være hevdet, bes retten ta stilling til i premissene. Dette er imidlertid ikke nok til å kunne si at man har hevdet en utvidelse av festetomta. Virkningen av en eventuell bruksrettshevd er at en begrenset rådighet som tilsvarer bruken som gjøres, erverves. Advokat Seland la ned følgende påstand: Grensen for gnr. 21/5:2 i Halden, mot sør, er 27 meter og danner en rettvinklet linje med grenselinjen på 40,5 meter som går i nordøstlig retning mellom eksisterende X i sten. Grensen mot sør følger på denne måten kanten av strandarealet og det overliggende terreng, slik at strand- og sjøareal ikke inngår i tomten. Anne-Grethe Svalerød tilkjennes omkostninger. Advokat Petter Koren, på vegne av de saksøkte, har i hovedsak anført: De saksøkte parters familie har vært på eiendommen siden Nåværende festere av 21/5:2 har utøvet en total bruksrett på festetomten i hele sitt liv. De fikk hjemmelen til eiendommen i Tvisten gjelder tolkning av ordlyden i festekontrakten, og også spørsmålet om eksklusiv bruk av stranden med tanke på hevd. Reguleringsplanarbeidet. Ved den pågående reguleringsplanprosessen for Steigen hyttefelt, jf. dok. 5.2 tilskrev de saksøkte allerede i 1999 Halden Arkitektkontor og uttrykte sin mening om festetomtens grense. Til tross for dette foranlediget ikke dette noen innsigelse fra grunneiers side før i 2008, jf. dok.1 bilag 3. Ordlyden i festekontrakten. I selve grensebeskrivelsen er sjøen nevnt, men siste avstand mot sjøen er ikke målsatt Svalerød Østfold jordskifterett 9

10 Den rette vinkel i punkt B, på grunneiers skisse er viktig, men en må huske at dette bortfestet skjedde i En må se på alle parametrene i sammenheng, og se for seg hvordan dette ble utført den gang. Vinklene ble ikke målt så nøyaktig i Det er kanskje en grunn til at avstanden mellom punktene D-A ikke er angitt i meter. I beskrivelsen står det at linjen C-D skal gå på skrå ned mot Korterød-gjerdet. Grensa på reguleringsplankartet skrår imidlertid motsatt vei enn det grunneier har tenkt seg, jf. dok.1, bilag 3 og dok.1, bilag 4. Et viktig spørsmål er derfor hvor man begynte beskrivelsen ved Korterøds dele (Punkt A s plassering). Det utgjør dessuten ganske liten forskjell om en måler avstanden (27 m) fra A til B eller fra et punkt ved sjøen til B. Bruken av tvistearealet. Dersom ordlyden ikke er helt klar må en se på bruken. Grunneier klaget ikke på den eksklusive bruken før i 2006, jf. dok. 2 bilagene 1 og 3. Bilag 1 er feildatert, skal være 2006, jf. brevets innhold. Rettsforgjengerne til de saksøkte bygde brygge allerede i 1934, jf. dok. 2 bilag 6. Dette var noe av det første man gjorde etter at tomta var overtatt. Adv. Koren viste til partsforklaringer, erklæringer, vitner og bilder som underbygger at festerne har brukt stranda i hele festetiden, jf. dok. 2.12, 2.13 og Stranda er benyttet til plassering av hagemøbler og til båtopplag, jf. dok. 8 bilag 1. Det utelukkes likevel ikke at andre sporadisk kan ha brukt den omtalte stranden. Han viste videre til dok. 5.4, som er et svarbrev fra hans klienter, hvor de fremmer innsigelser til reguleringsplanen. De er ikke enige i de grensene som er trukket opp i denne planen. Det har nå gått lang tid siden de hadde disse innsigelser. Det har, etter de saksøktes mening, ikke vært konflikt mellom driften av Korterødsagen og bruken av festetomta gnr. 21/5:2. Saksøker har aldri benyttet stranden på en måte som har vært i konflikt med festers rettigheter. Hans klienter er ikke uenig i at det går en ferdselsti på stranda. Det har likevel formodningen mot seg at man ved etableringen av festeforholdet i 1929 bygde hytte ved sjøen uten tanke på båt- og badeliv. Presumpsjonen. Som prof. Falkanger nevner i sin uttalelse, jf. dok. 2 bilag 17, er det en sterk presumpsjon for i norsk rett at erverv av eiendom som støter til sjø (eller vassdrag) også omfatter strandbredden og tilstøtende strandeierrettigheter. Tilsvarende må gjelde i festeforhold. Hvis grunneieren skulle ha rådighet over stranden ville det vært naturlig at dette var nevnt i kontrakten. Beskrivelsen i sjøen kan ikke bare være en retningsangivelse. Punkt B kan være satt der av praktiske grunner siden en markering i strandlinjen ikke så lett lot seg gjennomføre, slik prof. Falkanger nevner. Naboeiendommen, gnr. 21/:5:5. Sammenligner en festekontrakten for gnr. 21/5:2 med festekontrakten for gnr. 21/5:5 fra 1931, ser en at den siste både er beskrevet med 4 grensepunkter og tilbake til utgangspunktet, jf. dok Her står også beskrevet strandrett og rett til båtbrygge i 2. avsnitt. Her går det klart fram at tomta ikke går ned til sjøen. Dette er til forskjell fra kontrakten for 21/5:2, hvor ikke noe er sagt om båt- og bryggerett. Dette var den første tomten som ble bortfestet, og da var grunneier sannsynligvis ennå ikke bestemt på å holde tilbake strandarealet slik som det ble gjort 2 år senere. Adv. Koren mente at dette tilsier at stranda er en del av festetomta, gnr. 21/5:2. Advokatbrev fra I brev til adv. Carsten Anker, jf. dok. 1 bilag 21, påpeker adv. Trond Lexerød at festetomten til de saksøkte går ut til strandkanten. Med strandkanten er ofte ment det samme som sjøkanten. Brevet underbygger at grunneieren i 1991 hadde inntatt det samme standpunkt Svalerød Østfold jordskifterett 10

11 som følger av presumpsjonen. Benevnelsen av de saksøktes festetomt først i brevet, står som en motsetning til tomtene nedenfor. Ellers ville ikke benevnelsen av de saksøktes festetomt ha noe i dette brevet å gjøre. Gjerde og støttemur Støttemuren er bygd av hensyn til de bakenforliggende masser. Inngjerdingen har hatt en funksjon for festerne, men beskriver ikke/avgrenser ikke festeretten. Vannstanden i sjøen. Det er framlagt kopier av vannstandsmålinger fra Oslo fra 1929 og 2009 som viser at havet sto litt høyere i 1929 enn i dag, jf. dok Dette tilsier også at det mest sannsynlige er at det var ment at stranda skulle tilhøre festeren. Hevd. Festerne har utøvet en eksklusiv bruk av strandarealet helt fra de overtok i 1929, jf. bl.a. vitneutsagn fra Jan Günther, Steen Iversen og Anders Flingtorp. Ingen andre enn familien Günther benyttet stranda til bading, båtopplag, hagemøbler osv. De andre hytteeierne ovenfor benyttet stranda nedenfor Steen Iversens tomt. Grunneiers og allmennhetens bruk av strandarealet har ikke vært i konflikt med den bruken festerne har gjort av tomta. Adv. Koren la deretter ned følgende påstand: Grensen for gnr. 21 bnr. 5 fnr. 2 i Halden mot sør, (mot sjøen) følger fra Korterøds dele langs strandkanten, til den treffer den eksisterende grense i nordøstlig retning, tenkt forlenget fra merket i fjell. De saksøkte krever saksomkostninger dekket. Jordskifteretten skal bemerke: Reguleringsplan for Steigen hyttefelt. At grunneier har satt i gang reguleringsarbeid for hyttefeltet i det aktuelle området, har ingen betydning for den privatrettslige tvisten om grensa mot sjøen mellom saksøker og de saksøkte. I forbindelse med dette arbeidet ble det imidlertid utarbeidet et kart, jf. dok. 1 bilag 4. Det er opplyst og bevitnet at festetomten gnr. 21/5:2 er innmålt med GPS, og vinkelen i punkt B, jf. dok. 1 bilag 3, er satt ut vinkelrett. Ordlyden i festekontrakten. Ordlyden i festekontrakten fra 1929 er som følger: Tomtens delelinje begynder ved Korterøds dele, derfra 27 meter til et x hugget i fjeldet, derfra i ret vinkel i nordøstlig retning til et x hugget i fjeldet 40,5 meter, derfra i skrå retning til gjærdet der deler mellom Korterød og Svalerød et x hugget i en sten 34,5 meter, følger derfra Korterøds dele i sjøen. 3 av disse punktene er funnet i marka og er godkjent av begge parter. Hovedspørsmålet i tvisten er plasseringen av tomtas sørøstre punkt, jf. punkt A i bilag 3 til kravet, i grensa mot Korterød. Dersom man legger mest vekt på uttrykket følger derfra Korterøds dele i sjøen, kan tolkningen bli at punkt A er ment å ligge ved sjøkanten. Det kan da tenkes at punkt B kan være plassert innenfor stranda av praktiske grunner. Det kan imidlertid spørres om det ikke er ment at det er Korterøds dele (grensa mellom hovedeiendommene Korterød og Svalerød) som går i sjøen, og ikke tomtegrensa. Gjerdet mellom Korterød og Svalerød går helt ned til sjøen, jf. siste gjerdestolpe ved vannkanten Svalerød Østfold jordskifterett 11

12 Uttrykket følger derfra Korterøds dele i sjøen kan dessuten være ment som en retningsangivelse. Jordskifteretten ser det slik at det forhold at punkt B er et korshugd grensemerke i strandkanten inne på land, er viktig for tolkningen. Dersom det var ment at tomta skulle gå ned til sjøen kunne man benyttet nedsatt sten som grensemerke noe nærmere sjøen enn slik det ble gjort. Dessuten er beskrivelsen av den rette vinkel i punkt B vesentlig. Setter en ut en korrekt, rett vinkel i punkt B vil punkt A ligge inne på land, omtrent i strandkanten, jf. dok. 1 bilag 4. Det kan imidlertid spørres om en rett vinkel målt i 1929 ble satt ut så vinkelrett som det man måler i dag. Jordskifteretten antar likevel at de som målte opp tomta første gang hadde kunnskap og gode muligheter til å kunne sette rette vinkler, selv om dette er langt tilbake i tid. Sannsynligheten for at punkt A skulle ligge i sjøkanten og punkt B i strandkanten på land, synes å være svært liten. Jordskifteretten mener at ordlyden taler mest for at det er grensa mellom Korterød og Svalerød som i dette tilfelle går til sjøen. Den rette vinkel i punkt B taler for at punkt A skal ligge i strandkanten, og ikke ved sjøkanten. Bruken av tvistearealet. Som det fremgår foran har både grunneier og fester benyttet strandarealet til ulike formål. Grunneier har brukt stranda sporadisk til tømmertransport og tømmeropplag. Så lenge det var drift i Korterødsagen (til 1926) leide Svalerød gård bort strandareal til opplagsplass for tømmer. Dessuten har grunneier leid bort areal til bryggeplasser helt inntil det omtvistede areal, nedenfor nabotomta, gnr. 21/5:5, der også de saksøkte nå har bryggeplass. De saksøkte, festerne av gnr. 21/5:2 har benyttet stranda ved bading/solbading, til båtopplag og til bryggefeste. Dessuten er det opplyst at også de andre festerne og allmennheten til tider har benyttet stranda til bading/ solbading, og at de ellers har ferdselsrett langs stranda. I følge kommunen kalles stranda nedenfor gnr. 21/5:5 for Perlestranda, og i følge vitneforklaringer kan også stranda nedenfor gnr. 21/5:2 være en del av denne såkalte Perlestranda. Kommunen har konkludert med at Perlestranda er å betrakte som utmark, jf. dok. 3 bilag 4, og at man ikke har noen bortvisningsrett av folk som oppholder seg på denne stranda. Retten mener at dette sannsynliggjør at verken fester eller grunneier egentlig kan påberope seg en eksklusiv bruk av strandarealet. Presumpsjonen. Det synes å være enighet mellom partene også i denne saken om at hvis først tomten grenser til sjøen, så følger strandbredden og strandrettigheter med. I norsk rett er det som prof. Falkanger nevner i sin uttalelse, jf. dok. 2 bilag 17, en sterk presumpsjon for at erverv av eiendom som støter til sjø (eller vassdrag) også omfatter strandbredden og tilstøtende strandeierrettigheter. Det er derfor den som påstår noe som bryter med denne presumpsjonen som har bevisbyrden for at noe annet gjelder. Noe av hensikten med hytte ved sjøen er jo nettopp å kunne nyte goder som båtliv og badeliv, som det påpekes i uttalelsen. Dette vil imidlertid gjelde for hytter ved sjøen selv om de ikke direkte grenser ned til denne. Man må ikke nødvendigvis eie ned til sjøen for å kunne nyte båtliv og badeliv. Forholdene på stedet har ofte avgjørende betydning i slike tilfelle. Det er opplyst at befaring i dette tilfelle ikke ble gjort før det ble avgitt uttalelse, jf. dok. 2 bilag 17. Dette svekker presumpsjonen i vår sak, slik retten ser det Svalerød Østfold jordskifterett 12

13 Grunneiers opptreden og forholdene på nabotomtene. Grunneier har disponert rettslig over iallfall deler av strandarealet, jf. om bruk til tømmertransport og om bortleie av areal til brygge, dok. 1 bilagene 18, 19 og 20. At strandarealet i en periode var mindre påaktet av grunneier da rettsforgjengerne til nåværende grunneier ble gamle, bør ikke være nok til at rettigheter har gått tapt, slik retten ser det. Det samme gjelder at grunneier ikke har protestert på festernes bruk av stranden før i senere tid. Manglende protest fra grunneiers side i svært lang tid når det gjelder bryggen, mener imidlertid retten får visse konsekvenser, jf. nedenfor. Hvordan forholdene er på nabotomtene kan ved tvil være et tolkningsgrunnlag for hva som er ment, også i vår sak. På strandarealet nedenfor nabotomten har kommunen konkludert med at stranda er å betrakte som utmark, jf. dok. 3, bilag 4. Ingen, eller i alle fall svært få av nabotomtene i området i nærheten, har fått strandarealet med i festeforholdet. Retten mener dette tilsier at grunneier har ment å beholde stranda til felles bruk. Advokatbrev fra Adv. Trond Lexerød skrev i 1991 at festetomten til de saksøkte går ut til strandkanten, jf. dok. 1 bilag 21. Tar en uttalelsen på ordet kan det tenkes at det med strandkanten er ment nettopp strandkanten, og ikke sjøkanten. Når det gjelder nabotomten, Steen Iversens tomt, er brukt uttrykket sjøkanten, ved forklaringen om at denne tomta ikke går til sjøen. Retten ser at adv. Lexerød uttrykte seg annerledes for de saksøktes tomt enn for de andre festerne. Men grunnen til at saksøktes tomt står beskrevet først for seg selv slik den gjør, er at adv. Anker ikke representerte de saksøkte den gang. Gjerde. Festerne av gnr. 21/5:2 satte i sin tid opp et stakittgjerde mot stranda. Det er fremhevet av de saksøkte at gjerdingen ble gjort av hensyn til de bakenforliggende masser. Retten mener at et stakittgjerde neppe hadde noen god funksjon til et slikt formål. Det er imidlertid klart at et slikt gjerde uttrykker et viktig signal og ofte vil medføre en oppfatning hos utenforstående, av hva som inngår i tomten, og hva som er utenfor. Dessuten står det anført i festekontrakten fra 1929 at tomten skal holdes forsvarlig inngjerdet. Etter rettens mening er sannsynligheten ganske stor for at gjerdet ble plassert der man mente grensen gikk. Vannstanden. Det er riktig at vannstanden kan ha vært noe høyere i 1929 enn i dag. Retten mener betydningen av dette er ganske liten i denne saken. Også i 1929 var det et strandareal av en viss størrelse, som kunne benyttes til mange formål, nevnt foran både av saksøker og de saksøkte. Hevd. For å kunne hevde en festerett, må bruken være eksklusiv. Man må ha vært i aktsom god tro og forholdet må ha vart i minst 20 år, hvis bruken viser seg ved en synlig innretning. Retten mener bruken her ikke har vært eksklusiv nok for de saksøkte. Selv om det nok har vært familien til festerne som for det meste har benyttet stranda, har det fremkommet at også allmennheten har benyttet denne, og at det har alltid foregått ferdsel her. At festerne til tider har hatt båter liggende på stranda, og likeledes hatt hagemøbler stående, er ikke nok for å hevde en total bruksrett, slik retten ser det. Grunneier har som regel ikke hatt innsigelser til dette, kanskje nettopp fordi det ikke har kommet i konflikt med hans/hennes egne interesser og behov. På rettsmøtet ble det fremlagt en tomteskisse som en av de saksøkte innrømmet å ha tegnet, jf. dok. 24. Denne skissen kan tolkes som om festerne har innsett at det er et strandareal som ligger utenfor tomten, jf. den rette vinkel i punkt A. Begge parter har bedt retten ta pre judisiell stilling til spørsmålet om bryggerett Svalerød Østfold jordskifterett 13

14 Retten mener spørsmålet om hevd av bryggerett stiller seg annerledes enn hevd av total bruksrett. En bryggerett er en mer avgrenset rett, og da er det selve bruken som avgjør hva som kan hevdes. Det fremgår ikke av festeavtalen hvorvidt de har rett til brygge. Festerne av gnr. 21/5:2 bygde imidlertid brygge like etter at de overtok i 1934, uten protest fra grunneier eller andre, jf. dok. 2 bilag 6. Siden har de benyttet bryggen hver sommer. Grunneier leide bort bryggeplass først i Fra 1934 til 1996 var festerne i god tro om at de hadde rett til stenbryggen de selv bygde, som ligger rett ned for tomten. Grunneier har ikke protestert på bruken av bryggen. Selv med hevdstid på 50 år, hvis grunneier mot formodning ikke skulle ha sett bryggen, vil tidskravet være oppfylt. Etter jordskifterettens mening har dette medført at de har hevdet rett til en mindre brygge på stranda, der den gamle stenbrygga ligger i dag. Oppsummering. Jordskifteretten er kommet til at de bevis som tilsier at grunneieren har beholdt strandarealet på sin eiendom, her er så mange og sterke at de til sammen er nok til å veie tyngre enn presumpsjonen. Festekontraktens ordlyd i seg selv peker i den retning, slik retten ser det. Dette var den første utskilte festetomta og grensebeskrivelsen kunne vært adskillig klarere, noe den også ble ved de neste utskillelsene. Forholdene på nabotomtene, bruken av stranda fra grunneiers og allmennhetens side, beliggenheten av den såkalte Perlestranda og forholdene på stedet for øvrig, tilsier at det ikke var ment at strandarealet skulle følge med festetomten, slik retten ser det. Retten mener imidlertid at festerne av gnr. 21/5:2 har hevdet rett til å ha brygge nedenfor sin tomt, på saksøkers grunn, jf. ovenfor. Sakskostnader og kostnader til sakkyndig bistand (advokatutgifter). Kostnadene med grensegangssaken skal fordeles etter nytte, jf. jordskifteloven 76. Begge parter har i denne saken hatt samme nytte av å få fastsatt grensen, etter rettens mening. Sakskostnadene blir således fordelt med en halvpart på hver av partene. Advokatutgiftene skal fordeles etter tvisteloven, jf. jordskifteloven 81. Saken har vært tvilsom, og det var god grunn for de saksøkte til å få tvisten grundig prøvd, ved å kunne benytte advokathjelp. Saksøker har, etter rettens mening, også medansvar for at det i dette tilfelle har vært nødvendig med grensesak. Retten finner derfor at unntaksregelen i tvisteloven 20-2, (3) a) kommer til anvendelse, slik at partene betaler sine egne advokatutgifter. Slutning: 1. Grensen for gnr. 21/5:2 i Halden, mot sørvest, er 27 meter lang og danner en rettvinklet linje med grenselinjen på 40,5 meter som går i nordøstlig retning mellom 2 eksisterende X i fjell. Grensen mot sørvest følger på denne måten kanten av strandarealet og det overliggende terreng, slik at strand- og sjøareal ikke inngår i tomten. 2. Kostnadene med saken fordeles med en halvpart på hver av partene, jf. ovenfor. 3. Omkostninger til sakkyndig tilkjennes ikke, dvs. partene betaler sine egne advokatutgifter. Her gis slik Grensebeskrivelse Svalerød Østfold jordskifterett 14

15 1 Grenser 1.1 Grenseforklaring og målegrunnlag Grensene går i rette linjer mellom de grensepunktene det er oppgitt retning for. Retningen mellom punktene er beregnet ut fra punktenes koordinater og er angitt i forhold til kartets nordretning. Sirkelen er inndelt i 400 grader. Avstanden mellom grensepunktene er horisontale mål i meter. Grensemerkene er bolter/rør av aluminium forsynt med hode. Hodet har påskriften "GRENSE" og JORDSKIFTERETTEN. Grensepunktene i grense nr 1 er koordinatbestemt med Rtk. tofrekvent satellittmåleutstyr C- Pos konfigurasjon. Grensepunktenes koordinater har en forventet nøyaktighet bedre enn 0,10 meter. Grensene er vist på grensekart med kartarkivnummer Kartet består av 1 blad i målestokk M 1: 500. G R E N S E B E S K R I V E L S E Jordskiftesak nr. : Kommune : Halden Vedtatt på rettsmøte dato : Vedtatt av Jordskifterett : Østfold jordskifterett Koordinatsystem : Euref89 - sone 32 Beregningsår grunnlag : 2011 Grense 1 Mellom gnr. 21/ 5:2 på nordøstsiden Festere: Kari Oddeholm Bakkehøi Turid Oddeholm Martinsen. og gnr. 21/ 5 Eier: Anne- Grethe Svalerød. på sørvestsiden. Punktnr Beskrivelse Retning Avstand X-koordinat Y-koordinat Grensebeskrivelsen starter i punkt 2, mot gnr. 21/5:5. 2 Off. godkj. grensemerke i kors i fjell , ,39 153,16 27,00 1 Off. godkj. grensemerke i jord , ,51 Grensebeskrivelsen ender i punkt 1, mot gnr. 19/9. 2 Diverse bestemmelser 2.1 Jordskiftekostnader Svalerød Østfold jordskifterett 15

16 Kostnadene utgjør følgende: Registreringsgebyr kr 4.300,- Partsgebyr kr 3.096,- Grenselengdegebyr kr 1.720,- Grensemerker kr 140,- Sum kr 9.256,- Sakskostnadene fordeles i henhold til slutningens punkt 2. Retten setter opp denne kostnadsfordelingen: Gnr./bnr/fnr. Eier/fester skal betale kr har betalt kr skylder kr 21/5 Anne- Grethe Svalerød 4.628, ,- 21/5:2 Kari Oddeholm Bakkehøi 4.628, ,- og Turid Oddeholm Martinsen har til gode kr SUM 9.256,- De pålagte beløpene forfaller til betaling 15 dager fra forkynningsdatoen. 2.2 Forkynning Forkynning skjer etter reglene for postforkynning. 2.3 Ikrafttreden Dersom ikke annet er særskilt bestemt, trer bestemmelsene gitt i denne saken i kraft når saken er rettskraftig. 2.4 Avslutning av saken Saken avsluttes i dette møtet. Fristen for anke er én måned regnet fra forkynningsdatoen. Reglene om anke følger forkynningen. 2.5 Matrikkelføring Når saken er rettskraftig, vil det bli framsatt krav om matrikkelføring til den lokale matrikkelmyndighet. 2.6 Tinglysing Jordskifteretten vil sende saken til Tinglysingen. Når saken er matrikulert, vil den bli tinglyst på : Gnr. 19/9, gnr. 21/5, gnr. 21/5:2 og gnr. 21/5:5 i Halden kommune. Retten hevet. Sarpsborg, Sigmund Pedersen Svalerød Østfold jordskifterett 16

17 Svalerød Østfold jordskifterett 17