PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR VALNESVIKA, VALNES, BODØ KOMMUNE PLAN ID

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR VALNESVIKA, VALNES, BODØ KOMMUNE PLAN ID Utarbeidet av BOARCH arkitekter a.s. Sjøgt. 21, postboks 324, 8001 Bodø Telefon Telefax E-post: 23. april 2014 Side 1 av 28

2 Innhold Innhold Sammendrag Bakgrunn Hensikten med planen Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold Tidligere vedtak i saken Utbyggingsavtaler Krav om konsekvensutredning? Planprosessen Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. Planprogram Planstatus og rammebetingelser Overordnede planer Gjeldende reguleringsplaner Tilgrensende planer Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Stedets karakter Landskap Kulturminner og kulturmiljø Naturverdier Rekreasjonsverdi/ rekreasjonsbruk, uteområder Landbruk Trafikkforhold Barns interesser Universell tilgjengelighet Teknisk infrastruktur Grunnforhold Stabilitetsforhold Ledninger Side 2 av 28

3 Evt. rasfare Støyforhold Luftforurensing Risiko- og sårbarhet (eksisterende situasjon) Næring Beskrivelse av planforslaget Planlagt arealbruk Reguleringsformål Gjennomgang av aktuelle reguleringsformål Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse, B1-B Forretning/industri, F/I 1 og F/I Fritidsbebyggelse konsentrert, FK Lekeplass Uteoppholdsareal Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Gang- og sykkelvei Parkeringsanlegg Grønnstruktur Vegetasjonsskjerm Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone Havneområde i sjø Småbåthavn Bebyggelsens plassering og utforming Bebyggelsens høyde Grad av utnytting Antall arbeidsplasser, antall m² næringsarealer Antall boliger, leilighetsfordeling Boligmiljø/ bokvalitet Parkering Tilknytning til infrastruktur Trafikkløsning Kjøreatkomst Side 3 av 28

4 6.7.2 Utforming av veger Krav til samtidig opparbeidelse Varelevering Tilgjengelighet for gående og syklende Felles atkomstveger, eiendomsforhold Planlagte offentlige anlegg Miljøoppfølging Universell utforming Uteoppholdsareal Privat og felles uteoppholdsareal Størrelse, lokalisering, kvalitet på uteoppholdsareal Lekeplasser Begrunnelse for evt avvik fra vedtekter/normer Ivaretakelse av eksisterende og evt. ny vegetasjon Offentlige friområder Atkomst og tilgjengelighet Sesongbruk Andre uteoppholdsarealer Krav om utomhusplan og rekkefølgebestemmelse Landbruksfaglige vurderinger Kollektivtilbud Kulturminner Sosial infrastruktur Plan for vann- og avløp samt tilknytning til offentlig nett Plan for avfallshenting/ søppelsug Avbøtende tiltak/ løsninger ROS Rekkefølgebestemmelser Konsekvensutredning Virkninger/konsekvenser av planforslaget Overordnede planer Landskap Stedets karakter Byform og estetikk Side 4 av 28

5 8.5 Kulturminner og kulturmiljø, evt. verneverdi Rekreasjonsinteresser/ rekreasjonsbruk Uteområder Trafikkforhold Barns interesser Sosial infrastruktur Universell tilgjengelighet Energibehov energiforbruk ROS Teknisk infrastruktur Økonomiske konsekvenser for kommunen Konsekvenser for næringsinteresser Interessemotsetninger Avveining av virkninger Innkomne innspill Merknader Foto forside: Ortofoto Bodø kommune med inntegnet småbåthavnanlegg, tegnet av Unikus 2011, planavgrensning BOARCH Side 5 av 28

6 1 Sammendrag Behovet for flere båtplasser i småbåthavnen i Valnesvika medfører at gjeldende reguleringsplan må utvides mot nord og vest. Planforslaget endrer ingen forhold i landområdet i planen ut over å legge til rette for parkering for småbåthavnen og parkering for sjøhusene. 2 Bakgrunn 2.1 Hensikten med planen Hensikt med detaljplanen er å legge til rette for utvidelse av småbåthavnen. Samtidig sammenfattes mindre planendringer for sjøhusene tidligere gitt som dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Planen avklarer også parkeringsdekningen innen området. Det er Byplan som har bedt om at planen også skal omfatte området for den gjeldende regulerinsplanen. 2.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold Denne planen er utarbeidet av BOARCH arkitekter a.s etter oppdrag fra Skutvika AS v/kjell Hundstad, Per Helgesens vei 88, 8013 Bodø. Innen planområdet er det en rekke grunneiere etter salg av boliger/eiendommer med grunnlag i utbygging av gjeldende plan. Opprinnelig var her bare én grunneier, Kjell Hundstad. Gnr/bnr Parsell Eier 110/69 01 Ivar Christian og Laila Gunn Toril Iversen Iversen 02 Ivar Skonseng og Tove Bringslimark 03 Espen Blix 04 Jøran Storeide og Barbro Torbergsen 05 Nina Elisabeth Lund 06 Kjell Hundstad 07 Kjell Hundstad 08 Kjell Hundstad 09 Bjarne og Hilde Kristin Lorentzen 10 Kjell Hundstad 11 Kjell Hundstad 110/124 Skutvika AS, c/o Kjell Hundstad 110/ Kjell Hundstad 02 Kjell Hundstad 03 Kjell Hundstad 04 Kjell Hundstad 05 Kjell Hundstad 06 Kjell Hundstad 07 Kjell Hundstad 08 Robert Rong 110/ Kjell Hundstad 02 Kjell Hundstad Side 6 av 28

7 2.3 Tidligere vedtak i saken Landområdet og en mindre del av sjøområdet inngår i gjeldende reguleringsplan Del av Valnes, plan ID , sist vedtatt Utbyggingsavtaler I forbindelse med oppstartmøte ble det klargjort at det ikke er aktuelt med utbyggingsavtaler med Bodø kommune. 2.5 Krav om konsekvensutredning? Kommunen har i møte avgjort at saken ikke faller inn under forskrift om konsekvensutredning: «Bodø Kommunes vurdering er at tiltaket ikke utløser krav om KU på grunn av at tiltaket vurderes til å være tilrettelegging for fiske, ferdsel og friluftsliv, og at tiltaket ikke kommer inn under kriteriene i KU-forskriftens 4. Det er vektlagt at endringen i stor grad er videreføring av dagens bruk av området.» 3 Planprosessen 3.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. Planprogram Oppstartmøte ble holdt hos Byplan. Varsel om oppstart av planarbeid ble annonsert i Avisa Nordland og det ble også utsendt brev til berørte parter, naboer og offentlige instanser, inkludert barnetalspersonen. Det ble angitt frist for kommentarer til Kunngjøringen var også lagt ut på kommunens hjemmeside. Naboer/berørte parter ble varslet i forbindelse med søknad til Byggesak om utvidelse av flytebryggen. Her inngikk de faktiske endringene som nu fremmes som reguleringsplan. Det var ikke mottatt noen kommentarer fra naboer/berørte i forbindelse med byggesøknaden. Bodø Havn KF har vurdert spørsmålet om utvidelsen av flytebryggen og har i brev av uttalt seg positivt til planen, se pkt nedenfor. 4 Planstatus og rammebetingelser 4.1 Overordnede planer Kommuneplanen: I sjø: område avsatt til natur, fiske, ferdsel og friluftsliv (NFFF). 4.2 Gjeldende reguleringsplaner Reguleringsplan for del av Valnes, ID , sist vedtatt Tilgrensende planer Reguleringsplan for Valnes Drangsethaugen, ID , sist vedtatt Reguleringsplan for Valnes småbåthavn, ID vedtatt Reguleringsplan for Valnes, vedtatt Side 7 av 28

8 5 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 5.1 Beliggenhet Området ligger på odden på nordøstsiden av Valnesvika. Valnes ligger ca. 17 km sydvest for Saltstraumen. Avgrensning og størrelse på planområdet Planområdet grenser mot de tilstøtende reguleringsplanene: i vest: Reguleringsplan for Valnes småbåthavn, ID vedtatt i syd: Reguleringsplan for Valnes Drangsethaugen, ID , sist vedtatt Planområdet er på 22,864 daa. Side 8 av 28

9 5.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Planområdet er på land nylig utbygget med boliger og sjøhus. I vestre del er det på odden kai og tilhørende brygge. Denne har tidligere vært i bruk som fiskemottak, lager, forretning og bolig. Brygga er istandsatt til forretningsdrift og bolig. I sjøen er det i dag en flytebrygge for småbåter. 5.3 Stedets karakter Struktur og estetikk/ byform Planområdet og det tilstøtende, høyereliggende område har en åpen boligbebyggelse, med unntak av bebyggelsen mot sjøen som har en tett bryggekarakter. Eksisterende bebyggelse Den eksisterende brygga er i to etasjer, bygget i 1900 med påbygg fra Bolig i 2. etg. er flere ganger renovert, senest i 1989 og Med sin alder og funksjon som tidligere fiskemottak kan brygga betraktes som bevaringsverdig. Kaien er i tre og er godt vedlikeholdt. Bebyggelsen innen planområdet og i tilstøtende områder har varierende høyder fra 1 etg. med sokkel og 2 etg., til 2 etg. med sokkel. I brygga er det én bolig. Det er 6 boliger i søndre del, felt B1, B2 og B3, og 9 fritidsboliger/sjøhus i nordre del, felt FK. Det er 4 tomter som ikke er bebygget i felt B Landskap Topografi og landskap Området er nord- og vestvendt. Topografien i området er varierende. Det er relativt flatt rundt brygga og kaien. Langs sjøkanten er stigningen ca. 30 opp til eksisterende vei fra det oppfylte området mot nord med kaier og sjøhus. I et lite område øst for kaien er det svaberg ned til fjæra. I søndre del av området er det to små flate partier med ca. 2,5 m høydeforskjell. Ytre del av reguleringsområdet, området rundt kaien, er uten vegetasjon. Syd for brygga er det et lite belte av furutrær. Innen utbyggingsområdet er det meste av vegetasjonen hugget i forbindelsen med byggearbeidene for få år siden. Solforhold Det er gode solforhold i alle retninger. Lokalklima Området vender åpent mot nord og vest. Strøket er noe utsatt for vind, men vegetasjonen utenfor planområdet gir lé. Estetisk og kulturell verdi Miljøet rundt den gamle kaien med brygga har estetisk verdi i kraft av den historiske sammenhengen. Side 9 av 28

10 5.5 Kulturminner og kulturmiljø Den gamle brygga med kaien har referanser tilbake til den gang her var anløp av lokalbåten. For øvrig er her ingen spesielle kulturminner. 5.6 Naturverdier Sjøen med Valnesvika og kontakten med sjøsystemet utover til Saltenfjorden og innover til Saltstraumen har klare naturverdier. Innen området, på land, er det lite igjen av den opprinnelige vegetasjonen, men noe av lyngmarken er fortsatt intakt mellom den gamle brygga og den nyere bebyggelsen. Det er i gjeldende reguleringsplan en klimavernsone i vestre del av området, mellom den gamle brygga og boligene. 5.7 Rekreasjonsverdi/ rekreasjonsbruk, uteområder Det er særlig sjøen og kontakten med fjordsystemet som dominerer. Småbåthavnen er viktig i denne sammenhengen. Det er i dag behov for flere båtplasser. 5.8 Landbruk Ikke relevant 5.9 Trafikkforhold Kjøreatkomst Adkomsten til området er langs kommunal vei til snuplass like øst for reguleringsområdet. Det er privat vei frem til kaien og brygga og innen området. Kaien har relativt gode dybdeforhold. Den har også vært brukt for bygderute frem til 1980-tallet.. Vegsystem Det er interne private veier innen området. Det er ikke gjennomkjøring til andre områder. Trafikkmengde Det er liten trafikkmengde i veiene. Ulykkessituasjon Det er ikke registrert trafikkulykker innen området. Trafikksikkerhet for myke trafikanter Det er såpass liten trafikk innen området at det ikke er anlagt fortau langs adkomstveien. For boligene i søndre del er det imidlertid gangvei frem til boligene fra felles parkeringsplass. Kollektivtilbud Buss går langs den kommunale hovedveien, ca. 300 m fra området. Side 10 av 28

11 5.10 Barns interesser Det er felles lekeplass innen området Sosial infrastruktur Skolekapasitet Det er ca. 15 km til barne- og ungdomsskole, til barnehage og til dagligvareforretning. Disse ligger på Saltstraumen. Barnehagedekning Se over Universell tilgjengelighet Det er full tilgjengelighet for rullestolbrukere innen planområdet. Det er i dag ikke krav om tilgjengelighet til bebyggelsen ut over plan- og bygningslovens generelle bestemmelser Teknisk infrastruktur Vann og avløp Egen vannkilde er etablert ved påkobling til kommunalt nett. Egen pumpestasjon er montert under/ved brygga. Avløp pumpes i sjøledning til renseanlegget inne i Valnes. Trafo Strømforsyning er ført frem til området via kabel. Energiforsyning og alternativ energi, fjernvarme m.m Det er ingen spesielle forhold Grunnforhold Stabilitetsforhold Grunnen består av fjell med påfylte steinmasser. Det er ikke foretatt grunnundersøkelser i forbindelse med planarbeidet. I sjøen er nuværende flytebrygger forankret med betongklosser. Det har ikke vært registrert skader på disse på grunn av uvær eller andre forhold. Side 11 av 28

12 Ledninger Ledninger i sjøen. Inntegnet av ÅF Ledninger innen boligfeltet er lagt. Her vil det ikke bli ny bebyggelse. Kart over ledningstraseer er vist her. Evt. rasfare Det er ikke rasfare i planområdet Støyforhold Det er lite støy fra biltrafikk eller båttrafikk. Her er ikke gjennomgangstrafikk Luftforurensing Ingen spesielle forhold Risiko- og sårbarhet (eksisterende situasjon) Her er ingen relevante sikkerhet- eller fareområder. Det vises til vedlagt ROS-analyse Næring I den eksisterende brygga og del av flytebrygga er det næring i form av båtsalg og service. Denne virksomheten benytter også arealer på landsiden Analyser/ utredninger Side 12 av 28

13 6 Beskrivelse av planforslaget 6.1 Planlagt arealbruk Området reguleres til boliger, forretning/industri, fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg og småbåthavn, som i dag. Endringen gjelder utvidelse av småbåthavnen og justering av detaljer vedrørende parkering. Dessuten medtas justeringer av sjøhusene med kai slik det i dag er bygget med grunnlag i dispensasjons fra gjeldende reguleringsplan Reguleringsformål Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse 2,00 daa Forretning/industri 1,00 daa Fritidsbebyggelse - konsentrert 0,46 daa Lekeplass 0,17 daa Uteoppholdsareal 0,12 daa 3,75 daa Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Gang- og sykkelvei 0,20 daa Parkeringsplasser 1,29 daa 1,49 daa Grønnstruktur Vegetasjonsskjerm 0,22 daa Bruk og vern av sjø og vassdrag Havneområde i sjø 3,03 daa Småbåthavn 14,37 daa 17,40 daa 22,86 daa 6.2 Gjennomgang av aktuelle reguleringsformål Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse, B1-B4 Området er delvis utbygget. Det er fire boliger som ikke er oppført, men her er det gitt igangsettingstillatelse. I området kan det oppføres tett småhusbebyggelse i form av frittstående boliger i inntil 2 etasjer inklusive underetasje og loftsetasje. Bestemmelsene angir maksimal høyde til gesims som kotehøyde. I praksis vil dette være 6,0 m over planert terreng rundt bygningen. Takvinkel kan være opptil 45ᵒ. Bebygd areal (BYA) kan være inntil 25 % av de samlede netto områdene regulert til boliger. Dette gir en maksimal utnyttelse på 482 m² grunnflate i bebyggelsen eller 564 m² BTA. Parkering dekkes på egne områder og inngår ikke i BYA-beregningen. På plankartet er det vist 10 boliger med to etasjes bygninger på til sammen 413 m² grunnflate. Dette tilsvarer 21,4 % BYA. Bebyggelsen er prosjektert med en gesimshøyde på 4,5 m og en mønehøyde på 7,5 m. Side 13 av 28

14 6.2.2 Forretning/industri, F/I 1 og F/I 2 Området er i to deler med mellomliggende parkering. I tillegg til den bestående brygga på felt F/I 1 kan det oppføres bebyggelse til utleie eller annen forretningsvirksomhet, eller til industrivirksomhet. Ny bebyggelse i felt F/I 1 har gesimshøyde begrenset til kote + 9,5. Felt F/I 2 har gesimshøyde begrenset til kote + 8,5. På plankartet er vist plass til fire bestående bygninger for utleie i felt F/I 2. Det kan anlegges kai utenfor bygningene, innen området. Side 14 av 28

15 6.2.3 Fritidsbebyggelse konsentrert, FK I området kan det oppføres tettstående bygninger på samme måte som naboområdet F/I 2. Bygningene kan utføres med hems. Gesimshøyde er begrenset til kote +8,5. Det kan anlegges kai utenfor bygningene, innen området. På plankartet er det vist plass til fem bestående bygninger, hvert på 3,5 x 8,5 m Lekeplass Nærlekeplass er vist som felles lekeområde. Lekeområdet er på 0,2 daa. Område for lek mellom husene utgjør ca. 1,7 daa. Samlet tilsvarer dette ca. 170 m² lekeareal pr. bolig. Område for lek finnes også i de nærliggende friluftsområdene Uteoppholdsareal For boligene skal utearealet dimensjoneres og opparbeides i overensstemmelse med krav og retningslinjer i PBL 69, og kommunens vedtekt til denne - og for øvrig slik det er bestemt under 2 i reguleringsbestemmelsene - deriblant at uteområdene skal utformes med omtanke for alle brukere, ha en universell utforming. Det regnes med å bli noe hagebeplantning innen boligområdet og lekeområdet. For øvrig søkes vegetasjon beholdt utenom selve bygningene. Det er regulert inn en vegetasjonsskjerm mellom vestre del av forretningsområdet og fritidsboligene. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Gang- og sykkelvei Det er så beskjeden biltrafikk at adkomstvei og kommunal vei benyttes av alle typer trafikanter. Parkering er samlet mot eksisterende veier. Inne i området for boligene er det regulert inn felles gangvei Parkeringsanlegg Reguleringsbestemmelsene krever 1,4 biloppstillingsplasser pr. bolig og plasser pr. utleiebolig (over 50 m 2 BRA). Parkering er inntegnet på plankartet. I tillegg skal det være plass til 2 sykler pr. bolig. For fritidsboliger er kravet 1,0 bilplasser pr. bolig uten krav til sykkelparkering. Kravet om 5 % av p- plassene, 2 stk., skal kunne benyttes av rullestolbrukere er ivaretatt. Parkeringsbehovet for småbåtanlegget er dekket på land ved den inngåtte avtalen mellom grunneierne, se pkt nedenfor. Nor-Båt AS har 10 båtplasser for venting på salg og for service. Dersom behovet til Nor-Båt AS blir redusert kan resterende plasser disponeres av personer som har parkeringsplasser utenfor området. Disse båtplassene medfører ikke parkeringsbehov. Evt. parkering vil foregå innen felt F/I-1. For øvrig viser planen tre parkeringsplasser ut over minstekravet. Side 15 av 28

16 Parkering markert med tilhørighet for de enkelte byggefelt. 5 parkeringsplasser er markert for båtplasser hvor det ikke er tilhørighet i området. Grønnstruktur Vegetasjonsskjerm Det er gode klimaforhold i området med sol og rolige vindforhold. Utbyggingen vil ikke endre disse forhold. Den varierende orienteringen på leilighetene er også gjort med tanke på solinnfall og utsyn til havet. Vegetasjonsskjerm er lagt inn for å sikre den gunstige situasjonen. Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone Havneområde i sjø Området angir begrensningen av nye flytebrygger og gir adkomst til eksisterende kai og til eksisterende flytebrygger innenfor. Side 16 av 28

17 Ortofoto Bodø kommune med inntegnet utvidelse av småbåthavnen og med planområdet markert. Farleden, leia, følger djupålen som går vest og nord for området Småbåthavn Bruk Småbåthavnen har behov for flere båtplasser. Det viste anlegget vil dekke behovet slik det er kjent i dag. Det er beregnet et behov på 62 båtplasser. Disse båtplassene er nødvendig for utviklingen av boligbebyggelsen på Valnes. Det har vært skipsanløp siden 1936 og dybdeforholdene er gode for småbåtanlegg. Dybdene for dette foreslåtte anlegget er her større enn for nabofeltet innenfor. Det er ikke behov for mudring. Størrelsen på båtanlegget/flytebryggene kan vanskelig tegnes i forhold til antall båtplasser. Båtenes størrelse varierer sterkt og for større båter må avstanden mellom båtene økes. Tegningen viser derfor mulighet for flere båtplasser enn de 62 som er angitt, men parkeringsplassene vil gi dekning for til sammen 78 båtplasser, se nedenfor. Reguleringsbestemmelsene angir at båtplasser som etableres må ha parkeringsdekning før båtplassene kan etableres. Den eksisterende ytre flytebryggen er en betongbrygge. Denne vil bli forlenget til ny ytre plassering. Denne tunge konstruksjonen gjør at flytebryggene innenfor, sydvest for, får vesentlig mindre sjøgang. Her er uansett relativt lite sjø ved uvær. Side 17 av 28

18 Bodø Havn KF skriver med grunnlag i oversendt situasjonsplan (slik dette er inntatt i planforslaget): Tiltaket synes ikke å være til vesentlig hinder for ferdselen i farvannet, forutsatt at flytebrygge plasseres og utformes som vist på skisse vedlagt søknaden. Det understrekes at uttalelsen kun gjelder i forhold til havne- og farvannsloven og ikke i forhold til privatrettslige forhold eller i forhold til annet lov- og regelverk. Det presiseres at dette kun er en uttalelse. Alle tillatelser som skal gis i Bodø kommune sitt sjøareal og omfatter havne- og farvannsloven skal sendes som egen søknad til Bodø havn KF. Farleden går utenfor, vest for planområdet, og vil ikke bli forstyrret av utvidelsen av flytebryggene. Farleden følger djupålen og kan sees på ortofotoet, se utsnitt over. Brannvern Veiledning til forskrift om brannforebyggende tiltak og tilsyn, , omtaler for 2-1 forhold ved gjestebåthavner. Dette gjelder båthavner der det overnattes i båtene. For denne type båthavner anbefales «seksjonering» i form av avstand mellom enheter eller grupper av enheter. Her i Valnesvika vil det imidlertid bare bli svært begrenset overnatting i båtene. Det er derfor ikke lagt opp til spesielle brannsikringstiltak. Dersom noe overnatting skulle bli aktuelt kan «seksjonering» enkelt etableres ved at avstand til neste båt blir økt. 50 mm vannledning for uttak blir ført utover i flytebryggene og vil imøtekomme brannvannbehovet. Parkering Parkering skal dekkes i h.h.t. kommunens bestemmelser. Kravet er i dag 0,5 bilplasser pr. båtplass. Parkering for båtplassene er fordelt slik (se også illustrasjon under pkt ): Tilhørighet Båtplasser P-plasser Lokalisering Valnes Eiendom, gnr. 110 bnr Valnes Eiendom, på egen boligtomt Boligfelt B1, B2, B3: gnr. 110 bnr. 127 og P1, P2 (inkl. i de 14 plasser på egen tomt) Fritidsboliger og forretning/industri 10 5 P3 og P5 (11 plasser for boligene) Nor-Båt AS - båtservice direkte til flytebryggene 10 0 Evt. innen F/I-1 Sum For de fleste båtplassene dekkes parkering for båtplassene på boligenes parkeringsplasser. Det er de samme personene som benytter båtplassene som benytter boligene. Det er derfor ikke tilleggsplasser ut over de parkeringsplassene som boligene allerede har. For båtplasser som disponeres av Nor-Båt AS til sin næringsvirksomhet er det egne p-plasser, felt P6. Planen viser flere p- plasser enn kravet til boligene og de beregnede 62 båtplassen. Det er derfor mulighet for 16 flere båtplasser sett i forhold til antall parkeringsplasser. Side 18 av 28

19 6.3 Bebyggelsens plassering og utforming Situasjonsplan Det aller meste av planområdet er utbygget. Det gjenstår fire boliger i felt B2 og B3. (H3, H4, H5 og H6 på situasjonsplanen nedenfor.) Det er også mulig å etablere mer bebyggelse i felt F/I 1, men her foreligger ingen konkrete planer. Det viktigste elementet for planforslaget er flytebryggene. Disse er vist på plankartet. Situasjonsplan boligene, felt B1-B4. Tegnet av Unikus Situasjonsplan flytebrygger og sjøhus. Eksisterende flytebrygge er vist med stiplet strek. Tegnet av Unikus Side 19 av 28

20 Sjøhusene, felt FK lengst til venstre og felt F/I 2 til høyre. Foto januar 2014 Gisle Jakhelln Felt F/I 2 til venstre, F/I 1 med den gamle brygga og trekaien til høyre. Foto januar 2014 Gisle Jakhelln Side 20 av 28

21 Felt B2 bak til venstre, bebygget med ett hus (gavl mot nord), felt B1 og verneskog mot Felt F/I 1 med den rødmalte gamle brygga til høyre. Foto januar 2014 Gisle Jakhelln Bebyggelsens høyde For B1, B2, B3 og B4 angir bestemmelsene maksimal høyde til gesims som kotehøyde. I praksis vil dette være 6,0 m over planert terreng rundt bygningen. Takvinkel kan være opptil 45ᵒ. For felt FK er gesimshøyden begrenset til kote +8,5. Ny bebyggelse i felt F/I 1 har gesimshøyde begrenset til kote + 9,5. Felt F/I 2 har gesimshøyde begrenset til kote + 8, Grad av utnytting Felt B1-B4 Bebygd areal (BYA) kan være inntil 25 % av de samlede netto områdene regulert til boliger. Dette gir en maksimal utnyttelse på 482 m² grunnflate i bebyggelsen eller 564 m² BTA. Parkering dekkes på egne områder og inngår ikke i BYA-beregningen. På plankartet er det vist 10 boliger med to etasjes bygninger på til sammen 413 m² grunnflate. Dette tilsvarer 21,4 % BYA. Bebyggelsen er prosjektert med en gesimshøyde på 4,5 m og en mønehøyde på 7,5 m. Felt F/K Tillatt bebygd areal er 80 % BYA. På plankartet er det vist plass til fem bestående bygninger, hvert på 3,5 x 8,5 m. Side 21 av 28

22 Felt F/I 1 og 2 Tillatt bebygd areal er BYA = 40 På plankartet er vist plass til fire bestående bygninger for utleie i felt F/I Antall arbeidsplasser, antall m² næringsarealer Det er bare for næringsvirksomheten i F/I 1 og 2 at det er arbeidsplasser. F/I 1 har arbeidsplass for antatt to til fem personer. F/I 2 er utleieboliger og administreres fra F/I 1. F/I 1 og 2 har til sammen ca. 340 m 2 næringsareal. Det er ikke konkrete planer om nybygg på området. Reguleringsbestemmelsene gir anledning til å oppføre ca. 200 m 2 ut over dagens situasjon Antall boliger, leilighetsfordeling Det er totalt 20 boenheter innen planområdet, medregnet vaktmesterbolig og utleieboliger i felt F/I og fritidsboligene i FK. 6.4 Boligmiljø/ bokvalitet Boligene ligger i et stille område. Det er en mindre husgruppe som er samlet rundt et felles ute oppholdsområde. Nærkontakten med sjøen og båtlivet er positive elementer. 6.5 Parkering Reguleringsbestemmelsene krever 1,4 biloppstillingsplasser pr. bolig (over 50 m 2 BRA). Parkering er inntegnet på plankartet. I tillegg skal det være plass til 2 sykler pr. bolig. For fritidsboliger er kravet 1,0 bilplasser pr. bolig uten krav til sykkelparkering. Parkeringsbehovet for småbåtanlegget er dekket på land ved den inngåtte avtalen mellom grunneierne, se pkt nedenfor. 6.6 Tilknytning til infrastruktur El, vann- og avløp er etablert i området. 6.7 Trafikkløsning Kjøreatkomst Adkomsten til området er langs kommunal vei til snuplass like øst for reguleringsområdet. Det er privat vei frem til kaien og brygga og innen området Utforming av veger Ingen endringer i forhold til dagens situasjon Krav til samtidig opparbeidelse Reguleringsbestemmelsene krever: Før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest skal uteområder være opparbeidet i henhold til tillatelsen Varelevering Er fra kommunal vei inn i området. Noe varelevering/ båter vil komme sjøveien. Side 22 av 28

23 6.7.5 Tilgjengelighet for gående og syklende Her er så lite biltrafikk at det ikke er skille mellom gående og kjørende. Det er imidlertid et mindre gangveinett for B1, B2 og B Felles atkomstveger, eiendomsforhold Alle veier innen området er private. Det er etablert bruksavtale mellom eierne. 6.8 Planlagte offentlige anlegg Det er ikke planlagt nye offentlige anlegg innen området. 6.9 Miljøoppfølging Miljøtiltak Vegetasjonsskjerm inngår i planen for bevaring av trærne i feltet mellom boligene og den gamle brygga Universell utforming Det er full adkomst for rullestolbrukere til alle bygningene og også til flytebryggene Uteoppholdsareal Privat og felles uteoppholdsareal Nærlekeplass er vist som felles lekeområde. Lekeområdet er på 0,2 daa. Område for lek mellom husene utgjør ca. 1,7 daa. Samlet tilsvarer dette ca. 170 m² lekeareal pr. bolig. Område for lek finnes også i de nærliggende friluftsområdene. Størrelse, lokalisering, kvalitet på uteoppholdsareal Se over. Lekeplasser Se over. Begrunnelse for evt avvik fra vedtekter/normer Ingen avvik. Ivaretakelse av eksisterende og evt. ny vegetasjon Vegetasjonsskjerm inngår i planen for bevaring av trærne i feltet mellom boligene og den gamle brygga. Offentlige friområder Ingen offentlige områder innen planen. Det hele er privat. Atkomst og tilgjengelighet Området har åpen adkomst og har full tilgjengelighet. Sesongbruk Ingen begrensninger for bruk gjennom året. Side 23 av 28

24 Andre uteoppholdsarealer Tilstøtende arealer øst for planområdet har skog og er tilgjengelig som utmark. Krav om utomhusplan og rekkefølgebestemmelse Reguleringsbestemmelsene krever at det ved søknad om tillatelse skal sendes inn utomhusplan som dokumenterer oppfyllelse av gjeldende krav for utbygging Landbruksfaglige vurderinger Ikke relevant 6.13 Kollektivtilbud Buss går langs den kommunale hovedveien, ca. 300 m fra området Kulturminner Ingen spesielle kulturminner ut over at den gamle brygga med kaien har referanser tilbake til den gang her var anløp av lokalbåten Sosial infrastruktur Planområdet omfatter 10 boliger i tillegg til 5 fritidsboliger og 4 utleieboliger. Området grenser opp mot et noe større boligområde, ca. 30 boliger, på Drangsethaugen (under utbygging) og noe bestående, eldre bebyggelse. Sosiale kontaktpunkter vil være grendehuset i tillegg til barnehage og skole. Småbåthavnen har også sitt lokale som vil være et sosialt kontaktpunkt Plan for vann- og avløp samt tilknytning til offentlig nett Tilknyttes eksisterende anlegg Plan for avfallshenting/ søppelsug Avfall håndteres av IRIS ved henting av avfallsdunker og container. Her etableres ikke søppelsuganlegg eller nedsenket beholderanlegg Avbøtende tiltak/ løsninger ROS Ingen spesielle tiltak Rekkefølgebestemmelser Reguleringsbestemmelsene har flere punkter vedr. rekkefølge: Før det kan gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest skal offentlige trafikkområder og vann/avløp være opparbeidet i henhold til tillatelsen. Før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest skal uteområder være opparbeidet i henhold til tillatelsen. 7 Konsekvensutredning Det kreves ikke konsekvensutredning for planforslaget. Det vises til pkt. 2.5 foran. Side 24 av 28

25 8 Virkninger/konsekvenser av planforslaget 8.1 Overordnede planer Områdene for utbygging er tidligere vedtatt i reguleringsplaner. Utvidelsen av flytebryggene går inn i område angitt som LNFF-område i kommuneplanen. Som beskrevet foran forstyrrer ikke denne utvidelsen hverken farled eller annen aktivitet innen LNFF-området. 8.2 Landskap Ingen endringer. 8.3 Stedets karakter Ingen endringer. Utvidelsen av flytebryggen inngår i områdets karakter av sjørelatert akitivitet. 8.4 Byform og estetikk Som foregående punkt. 8.5 Kulturminner og kulturmiljø, evt. verneverdi Her er ngen spesielle kulturminner ut over at den gamle brygga med kaien har referanser tilbake til den gang her var anløp av lokalbåten. 8.6 Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven Naturverdier Byggeområdene er stort sett etablert slik at planforslaget ikke innebærer noen endring. Utvidelsen av flytebryggen vil ikke skape forstyrrelser i sjøen ut over dagens situasjon. Biologisk mangfold Som foregående punkt. Verdifull vegetasjon Ingen spesielle arter. Viltinteresser Ingen. Økologiske funksjoner osv. Ingen spesielle forhold. 8.7 Rekreasjonsinteresser/ rekreasjonsbruk Utvidelsen av flytebryggen gir grunnlag for en utvidet bruk av sjøen som rekreasjonsområde. Området er åpent for publikum. Planforslaget endrer ikke disse forholdene. 8.8 Uteområder Som foregående punkt. Side 25 av 28

26 8.9 Trafikkforhold Vegforhold Ingen endringer i dagens situasjon. Trafikkøkning/reduksjon Utbyggingen vil generere svært liten økning i biltrafikk. Kollektivtilbud Ingen endringer i dagens situasjon Barns interesser RPR for barn og planlegging Planforslaget imøtekommer ønsket om tilretteleggelse for barn og ungdom gjennom større tilgjengelighet til sjøen. Barnetalspersonen har mottatt melding om oppstart av planarbeidet og vil også bli kontaktet i forbindelse med offentlig utlegging av planforslaget Sosial infrastruktur Utvidelsen av flytebryggen gir ingen endring til denne situasjonen Universell tilgjengelighet Det vises til pkt foran Energibehov energiforbruk Energibehovet er ikke beregnet, men økningen vil være beskjeden og blir dekket fra bestående nettstasjon, cfr. pkt 8.16 nedenfor ROS Ingen spesielle forhold. Det vises til vedlagt ROS-analyse Jordressurser/landbruk 8.16 Teknisk infrastruktur Vann og avløp Ingen endringer i forhold til dagens system. Trafo Området får sin forsyning fra nettstasjonen i nærheten av ungdomshuset. Det ligger kabel frem til sjøen ved flytebryggen. Det regnes ikke med kapasitetsproblemer for utvidelsen av flytebryggen. Side 26 av 28

27 8.17 Økonomiske konsekvenser for kommunen En utbygging av området vil isolert sett ikke påføre Bodø kommune utgifter Konsekvenser for næringsinteresser Ingen kjente forhold Interessemotsetninger Ingen kjente forhold. Ved nabovarsel i forbindelse med utvidelse av flytebryggen (som søknad om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan) var det ingen kommentarer Avveining av virkninger Utvidelsen av flytebryggen er et mindre tillegg til de eksisterende flytebryggene i Valnesvika. Utvidelsen vil ikke forstyrre farleden og samlet anses ikke utvidelsen til å gi uheldige virkninger til området. 9 Innkomne innspill 9.1 Merknader I forbindelse med annonsering av oppstart planarbeid er det mottatt kommentarer fra Tromsø Museum Universitetsmuseet, : Tromsø Museum er rette myndighet for forvaltning av kulturminner under vann nord for Rana kommune. Det bes om oversendelse av nærmere detaljer angående tiltaket i sjø, helst i forkant av offentlig ettersyn, for å vurdere behovet for marinarkeologisk undersøkelse og gi endelig uttalelse. Kommentar: Tas til etterretning. Skutvika Båthavn, Valnes havn, 8056 Saltstraumen, Skutvika Båthavn, SBH, ber om å bli innlemmet som «nabo». Endring av eksisterende anlegg skal forelegges og godkjennes av SBH. Kommentar: Planområdet går ikke inn på SBHs område. Her er ikke planer om endring av SBHs anlegg. SBH vil bli medtatt i listen over naboer. Sametinget, Ingen spesielle kulturminnefaglige merknader, men ber om at det i reguleringsbestemmelsene medtas generell aktsomhetsplikt. Kommentar: Tas til etterretning. Side 27 av 28

28 Nordland fylkeskommune, : Planfaglig innspill: Generelle kommentarer til planarbeidet generelt. Begrunnelse for vurdering av KU må angis. Kulturminnefaglig innspill: Foreløpig ingen bemerkninger til planarbeidet. Det er ikke kjent verneverdige kulturminner i området. Kommentar: Tas til etterretning. Bodø, Gisle Jakhelln BOARCH arkitekter a.s Revidert Bodø Kommune Side 28 av 28