Særutskrift - mindre endring av reguleringsplan for 193/2 - auke av utnyttingsgrad / revisjon takvinkel på Halsnøy Heio - Halsnøy - Fronta Bolig AS

Transkript

1 Politisk og administrativt sekretariat «MOTTAKERNAVN» «ADRESSE» «POSTNR» «POSTSTED» «UTLANDSADRESSE» Saksbehandlar Tlf. direkte innval Vår ref. Dykkar ref. Dato Ingo Bewer 2017/ «REF» Særutskrift - mindre endring av reguleringsplan for 193/2 - auke av utnyttingsgrad / revisjon takvinkel på Halsnøy Heio - Halsnøy - Fronta Bolig AS Kvinnherad forvaltningskomite hadde saka føre i møte med vedtak nr 2017/107. Vi legg ved utskrift av møteboka og syner til vedtaket. Då saka gjeld minder endring reguleringsplan etter plan- og bygningslova 12-14, vert kopi av vedtaket også send til berørte regionale og statlege styresmakter for eventuell klagevurdering. Dette brevet er sendt elektronisk utan underskrift og vert ekspedert med e-post som inneheld lenkje til kommunen sin arkiv webmodul. Her kan de finna alle dokument som er vedlegg til saka: Dersom du vurderer å klaga på vedtaket, viser vi generelt til reglane i forvaltningslova og spesielt til plan og bygningslova 1-9. Klagefristen er 3 veker frå du har motteke melding om vedtaket. Eventuelle spørsmål kan rettast til saksbehandlar. Med helsing Bente Høyland Møtesekretær Brevet er godkjent elektronisk og har derfor inga underskrift. Rosendalsvegen Rosendal Tlf: Fax: Org. nr: Bankgiro: post@kvinnherad.kommune.no

2 Kopi til: Ingo Bewer Mottakarar: Fronta Bolig AS Fylkesmannen i Hordaland Postboks BERGEN

3 Saksframlegg Kvinnherad kommune Saksmappe Saksbehandlar 2017/ Ingo Bewer Saksgang Saksnr Utval Møtedato 2017/107 Forvaltningskomiteen Mindre endring av reguleringsplan for 193/2 - auka av utnyttingsgrad / revisjon takvinkel på Sæbøvik/Heio - Halsnøy - Fronta Bolig AS Innstilling frå rådmannen: Kvinnherad forvaltningskomite godkjenner mindre endring av reguleringsplan for 193/2 - auka av utnyttingsgrad / revisjon takvinkel på Sæbøvik/Heio - Halsnøy (planid.: ). I føresegner og plankartet blir følgjande ting revidert: 1. Alle tomter er innteikna på kartet med løpande føremålsnummerering (B1 til B16 og BK1 til BK4). 2. Eit område for tidlegare einebustader er omregulert til konsentrerte bustad BK3 (sjå kart). 3. Under føresegner sin 1.2 har ein forandra begrepet «einebustadar» til «frittliggjande einebustadar (B1-16)». Dette er retta på kartet. 4. Under føresegner sin 1.2 har ein tilføyt ein ny kulepkt. «Konsentrert småhusbebyggelse (BK1-3)». Dette er retta på kartet. 5. Under føresegner sin 1.2 har ein supplert kulepkt. «konsentrerte bustader» med (BK4) 6. Omtalte miljøstasjon er forandra til begreip renovasjonsanlegg (sjå kart og 1.2). 7. Utnyttingsgrad for konsentrerte bustader er forandra frå maks. BYA 35% til 40% (sjå kart og føresegner sine og 3.4.1). 8. Gesimshøgden i alle bustader er satt opp frå 6m til 7m (sjå føresegner sine 3.2.1, og 3.4.2). 9. Takform er endra gjennom å opne for takvinkel frå 0 til 45 (sjå føresegner sine 3.2.2, og 3.4.3). 10. Parkeringssituasjonen blir nytt omtalt og spesifisert. For frittliggjande bustadar (B1-16) og konsentrert småhusbebyggelse (BK 1-3) skal det vere plass til 1 garasje + 1 oppstillingsplass, for konsentrerte bustader (BK1-3 ) kan parkering vere del av planlagt fellesløysning vist i situasjonsplan som følgjar kvar byggjemelding. Dessutan skal det vere ein parkeringsplass for sekundærhusvere, dette er vurdert etter størrelsen av husvære (dette blir framstilt i dei nye føresegner sine 3.1.6). 11. I område for konsentrert småhus (BK4), skal det anten i felles anlegg eller på eigen grunn setjast av følgjande plassar til parkering for bil og sykkel: ( ) Dette blir framstilt i dei nye føresegner sine Lokale/interne byggekvaliteter er ivaretatt gjennom føresegner sin nye Før vedtaket er gjeldande skal ein i teikneforklaring tilføye alle vedtaks- og revideringsdatoar. Plankartet skal leverast som pdf og SOSI-fil (versjon 4.5). Vedtaket er heimla i pbl og forvaltningskomiteen meiner i samsvar med utgreiinga nedanfor at endringa er mindre og i samsvar med lova.

4 Behandling i Forvaltningskomiteen den Rådmannen si innstilling vart samrøystes vedteken. Vedtak frå Forvaltningskomiteen den Kvinnherad forvaltningskomite godkjenner mindre endring av reguleringsplan for 193/2 - auka av utnyttingsgrad / revisjon takvinkel på Sæbøvik/Heio - Halsnøy (planid.: ). I føresegner og plankartet blir følgjande ting revidert: 1. Alle tomter er innteikna på kartet med løpande føremålsnummerering (B1 til B16 og BK1 til BK4). 2. Eit område for tidlegare einebustader er omregulert til konsentrerte bustad BK3 (sjå kart). 3. Under føresegner sin 1.2 har ein forandra begrepet «einebustadar» til «frittliggjande einebustadar (B1-16)». Dette er retta på kartet. 4. Under føresegner sin 1.2 har ein tilføyt ein ny kulepkt. «Konsentrert småhusbebyggelse (BK1-3)». Dette er retta på kartet. 5. Under føresegner sin 1.2 har ein supplert kulepkt. «konsentrerte bustader» med (BK4) 6. Omtalte miljøstasjon er forandra til begreip renovasjonsanlegg (sjå kart og 1.2). 7. Utnyttingsgrad for konsentrerte bustader er forandra frå maks. BYA 35% til 40% (sjå kart og føresegner sine og 3.4.1). 8. Gesimshøgden i alle bustader er satt opp frå 6m til 7m (sjå føresegner sine 3.2.1, og 3.4.2). 9. Takform er endra gjennom å opne for takvinkel frå 0 til 45 (sjå føresegner sine 3.2.2, og 3.4.3). 10. Parkeringssituasjonen blir nytt omtalt og spesifisert. For frittliggjande bustadar (B1-16) og konsentrert småhusbebyggelse (BK 1-3) skal det vere plass til 1 garasje + 1 oppstillingsplass, for konsentrerte bustader (BK1-3 ) kan parkering vere del av planlagt fellesløysning vist i situasjonsplan som følgjar kvar byggjemelding. Dessutan skal det vere ein parkeringsplass for sekundærhusvere, dette er vurdert etter størrelsen av husvære (dette blir framstilt i dei nye føresegner sine 3.1.6). 11. I område for konsentrert småhus (BK4), skal det anten i felles anlegg eller på eigen grunn setjast av følgjande plassar til parkering for bil og sykkel: ( ) Dette blir framstilt i dei nye føresegner sine Lokale/interne byggekvaliteter er ivaretatt gjennom føresegner sin nye Før vedtaket er gjeldande skal ein i teikneforklaring tilføye alle vedtaks- og revideringsdatoar. Plankartet skal leverast som pdf og SOSI-fil (versjon 4.5). Vedtaket er heimla i pbl og forvaltningskomiteen meiner i samsvar med utgreiinga nedanfor at endringa er mindre og i samsvar med lova. FAKTAROPPLYSNINGAR: Henvendelse frå: Fronta Bustad AS v/ Kjell Framnes Mottatt: Planident: Saksutgreiing:

5 Planhistorikk: Kommunedelplanen for området er kommuneplanen for Halsnøyområde frå den (planid.: ). Planen visar området Heio som området som er unntatt rettsvirkning fordi tidlegare plan fortsatt skal gjelde. Kommunedelplanen stadfester med dette reguleringsplanføremålet bustadbygging. Reguleringsplan for området heiter Reg.plan Heio Sæbøvik og vart godkjent den (planid.: ). Dei fleste bustadtomter er frådelt men ikkje utbygd. Planen er ein forholdsvis gamal reguleringsplan etter PBL frå 1985 (godkjent: ) med ein mindre endring av kartet frå den , der ein har flytta kurvaturen til adkomstvegen og etablert ein miljøstasjon på kartet. I likheit med andre kommuner har det i Kvinnherad kommune vore dei siste årene veldig fokus på eit betydeleg høgre utnyttingsgrad og eit forandra byggjeskikk i.h.t. takform, takvinkel etc. Tiltakshavar ynskjer å revidere føresegner og kart i.h.t. dette. Mange utbyggingsplanar i dette feltet er antakeleg på vent i.h.t. utvikling i resten av kommunen og elles. Mange reg.planer er lite fleksibel i.h.t. nåverande byggjeskikk og folk sine ynskjer. Omregulering gjer moglegheiter til ein meir framtidsretta tomteutnytting utan å miste kvaliteter i verken landskaps-, natur- eller miljøressurser. Lokale byggekvaliteter er ivaretatt. Vurdering : Bakgrunn for endringa av den gjeldande reguleringsplanen frå 1998 og den mindre endring frå 2009, er ein søknad om mindre endringar av plankartet og gjeldande føresegner. Ein ynskjer her 1. å innteikne alle tomter i kartet med løpande føremålsnummerering (B1 til B16 og BK1 til BK4), 2. forandre omtale av einebustader til frittliggjande einebustader (sjå føresegner 1.2), 3. tilføye eit nytt føremål konsentrert småhusbebyggelse (BK 1-3); BK3 var dessutan konsentrert bustad før (sjå kart), 4. forandre miljøstasjon til renovasjonsanlegg (sjå kart og 1.2), 5. forandre utnyttingsgrad for konsentrerte bustader frå maks. BYA 35% til 40% (sjå kart og føresegner sine og 3.4.1), 6. auke av gesimshøgden i alle bustader frå 6m til 7m og samtidig (sjå føresegner sine 3.2.1, og 3.4.2), 7. å opne for takvinkel frå 0 til 45 (sjå føresegner sine 3.2.2, og 3.4.3). 8. Parkeringssituasjonen blir nytt omtalt og spesifisert. For frittliggjande bustadar (B1-16) og konsentrert småhusbebyggelse (BK 1-3) skal det vere plass til 1 garasje + 1 oppstillingsplass, for konsentrerte bustader (BK1-3 ) kan parkering vere del av planlagt fellesløysning vist i situasjonsplan som følgjar kvar byggjemelding. Dessutan skal det vere ein parkeringsplass for sekundærhusvere, dette er vurdert etter størrelsen av husvære (dette blir framstilt i dei nye føresegner sine 3.1.6). 9. I område for konsentrert småhus (BK4), skal det anten i felles anlegg eller på eigen grunn setjast av følgjande plassar til parkering for bil og sykkel: ( ) Dette blir framstilt i dei nye føresegner sine Lokale/interne byggekvaliteter er ivaretatt gjennom ny i føresegner: «For alle bygningar blir det stilt krav til god arkitektonisk utforming og materialbruk.» Nye føresegner 3.1.6: «I område med frittliggande einebustadar (B1-16) og konsentrert småhusbebyggelse (BK1-3) skal det ved bustaden vera plass til garasje og 1 biloppstillingsplass per husvære. I område for konsentrerte bustader kan kan parkering alternativt vera del av planlagd fellesløysning vist i situasjonsplan vedlagt byggemeldinga. I tillegg skal det vere ein parkeringsplass for sekundærhusvære for over 60 m² og 0,5 parkeringsplass for sekundærhusvære under 60 m².» Nye føresegner 3.1.7: «I område for konsentrerte bustader (BK4), skal det anten i felles anlegg eller på eigen grunn setjast av følgjande plassar til parkering for bil eller sykkel: 1. 0,5 parkeringsplass for husvære med BRA 60 m² (bil). Sykkel 1 pl. 2. 1,0 parkeringsplass for husvære med BRA m² (bil). Sykkel 2 pl. 3. 1,5 parkeringsplass for husvære med BRA 90 m² (bil). Sykkel 2 pl.» Kommunen er einig om at det blir tatt mindre endra i bruk, for å opne området til ein meir framtidsretta tomteutnytting og særleg for å omgår dispensasjonshandsamingar i nærmare framtid. Dispensasjonar er veldig tidskrevjande og kommunen meiner at dette er unødvendig ressursbruk.

6 Føresegner (førebels reviderte og gjeldande) + plankartet er lagt ved. Både føresegner og kartet skal oppdaterst i.h.t. vedtaket. Med enkle oppdateringar kan ein har eit godt utgangspunkt for å omgår i framtida tidskrevande dispensasjonar og foreløpig, kostnadskrevjande reg.planendringar/nyregulering. Ein kan ikkje sjå at endringar medfører konsekvenser for hverken areal, miljø eller trafikk. I artsdatakart er det ikkje registrert nokon spesielle arter for området som merker seg ut i dei siste åra. Området er ikkje utbygd, men tomtene er delt frå og ein har rydda skog for vegtrassenen og byggjearealet. Det er ingen offisiell registrerte kulturminner. Utbygginga av området elles skal vera i samsvar med reguleringsføresegnene. Rådmannen meiner at endringa kjem inn under mindre endring iflg plan- og bygningslova Endringa vil ikkje påvirke gjennomføring av planen negativ. Hovudrammane i planen samt viktige natur- og friluftsområder vil heller ikkje bli berørt, særleg da området sitt hovudføremål med bustadbygging vert ivaretatt. Vi opplyser om at utbygging etter planen vil ikkje krevje dispensasjon etter PBL Grunneigar har fått anledninga til å uttale seg. Naboar har uttalt seg i stor grad til den mindre endring av planen. Her vart det m.a. drøfter utsikt, trafikk m.m. Ein kan ikkje sjå at det oppstår uforutsigbar meir støy, trafikk eller terrengforandring enn gjellande reg.plan har lagt opp til. Fylkesmannen i Hordaland har i sitt brev frå den uttalt seg positiv til den mindre endring. Han påpirker ein del begriffsforvirrelsar i.h.t. definisjon om føremåler etter vegledaren om «Grad av utnytting», disse innspill blir tatt med i revisjonen og innarbeida i den mindre endring. Det same gjelder også oppfordring til å revidere føresegner sin gjennom å klarere at denne gjelder kun dei konsentrerte bustadar (BK4). Ein har tatt oppfordring til følgje. Vedlegg: Web-arkiv: 2017/ vedlegg Reguleringsføresegner (første revisjonsforslag frå den ) 2. Reguleringskart (første revisjonsforslag frå den ) Ikkje vedlagde saksbilag: Web-arkiv: 2017/ vedlegg Reguleringsføresegner (frå )

7 4. Gjeldande plankart (mindre endring ) Web-arkiv: 2017/ vedlegg 5 5. Nabomerknader; vedlegg 7-10 Web-arkiv: 2017/ vedlegg 2 6. Nabomerknader Kopi: Fronta Bustad AS; andrea.gundersen@frontagruppen.no Fylkesmannen i Hordaland; fmhopostmottak@fylkesmannen.no