MØTEINNKALLING. For varamedlemmenes vedkommende gjelder sakslista som innkalling først når stemplet "INNKALLING TIL MØTE" er påført.

Transkript

1 Rådmannen Utvalg: Planutvalget Møtested: Johan Grønvighsgate 12 Møtedato: Klokkeslett: 0830 MØTEINNKALLING Eventuelt forfall meldes på tlf eller e-post: For varamedlemmenes vedkommende gjelder sakslista som innkalling først når stemplet "INNKALLING TIL MØTE" er påført. Dokumentene legges ut på Godkjenning av møteinnkallingen og sakslista. Godkjenning av møteprotokollen fra møte SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 10/09 07/1577 OPPFØRING AV GARASJE PÅ EIENDOMMEN I HØVEDSBAKKEN 18 KLAGE PÅ VEDTAK I SAK 1/09 11/09 07/2980 EIENDOMMEN GNR 5 BNR 238 I BERGVEIEN 6 I VESTRE JAKOBSELV, SØKNAD OM TILLEGGSAREAL 12/09 08/1358 EIENDOMMEN GNR 6 BNR 1 FNR 6 I VESTRE JAKOBSELV SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN 13/09 08/1419 EIENDOMMEN GNR 10 BNR 593 I OSCARSGATE 42 SØKNAD OM BRUKSENDRING, FYLKESMANNENS OPPHEVING AV VEDTAK I SAK 46/ 14/09 08/2121 EIENDOMMEN I THOMASELV SØKNAD OM DISPENSASJON FOR OPPFØRING AV GARASJE

2 15/09 08/2731 EIENDOMMEN 8-63 I HAVNEGATE 3, SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR FASADEENDRINGER Det kan bli sendt ut tilleggssaker senest tirsdag den Vadsø, Ann Rita Hammer Leder

3 OPPFØRING AV GARASJE PÅ EIENDOMMEN I HØVEDSBAKKEN 18 KLAGE PÅ VEDTAK I SAK 1/09 Saksbehandler: Jan Erik Johansen Arkivkode: GNR Arkivsaksnr.: 07/1577 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 10/09 Planutvalget Forslag til vedtak/innstilling: Planutvalget vedtar at klagen fra Kurt Larsson på vedtaket i sak 1/09 ikke tas til følge. Begrunnelse: Klagen fra Kurt Larsson har etter planutvalgets syn ikke tilført saken nye momenter som ville hatt noen avgjørende betydning for vedtaket i sak 1/09. I Planutvalgets behandling den sak 1/09: Administrasjonens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Planutvalgets vedtak den sak 1/09: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 31, virkninger av reguleringsplan, avslås søknaden fra Kurt Larsson om å få plassere garasje på tomtegrensen mot vei. 2. I medhold av plan- og bygningslovens 113 vedtar planutvalget at Kurt Larsson skal flytte garasjen slik at plasseringen blir i samsvar med tidligere gitt dispensasjon, som er 1m fra tomtegrensen mot vei. Med samme hjemmel vedtar planutvalget at Kurt Larsson snarest, og senest innen , må innsende ny komplett melding om tiltak som vil være i samsvar med tillatt plassering og endret/ flyttet bygning. Det settes en frist til innen å flytte garasjen. Dersom fristene ikke overholdes vil vedtaket følges opp med forelegg som kan få virkning som rettskraftig dom. Begrunnelse: En søknad om dispensasjon først etter at et tiltak er utført, kan ikke betraktes som noe annet enn en søknad om tilgivelse. Planutvalget kan ikke se noen formildende omstendigheter i Larssons redegjørelse og søknad. Ved å gi tilgivelse og tillatelse i denne saken vil dette helt klart være et signal til kommunen for øvrig om at ulovlig bygging ikke vil få noen konsekvenser, samt at det vil være en forskjellsbehandling sammenlignet med referert Side 3 av 50

4 byggesak fra Ulovlige bygningstiltak vil medføre et stort ekstraarbeid, og dermed unødvendige kostnader for kommunen. Sak 10/09 Bakgrunn: Kurt Larsson påbegynte i 2007 oppføring av en garasje på ovennevnte eiendom. Kommunen fant etter en besiktigelse at plasseringen ikke var i samsvar med tidligere gitt dispensasjon, og at det ikke var innsendt ny melding som krevd i Kommunen tilskrev derfor Larsson med anmoding om skriftlig redegjørelse. Planutvalget behandlet saken i møte som sak 1/09 og vedtok følgende: 3. I medhold av plan- og bygningslovens 31, virkninger av reguleringsplan, avslås søknaden fra Kurt Larsson om å få plassere garasje på tomtegrensen mot vei. 4. I medhold av plan- og bygningslovens 113 vedtar planutvalget at Kurt Larsson skal flytte garasjen slik at plasseringen blir i samsvar med tidligere gitt dispensasjon, som er 1m fra tomtegrensen mot vei. Med samme hjemmel vedtar planutvalget at Kurt Larsson snarest, og senest innen , må innsende ny komplett melding om tiltak som vil være i samsvar med tillatt plassering og endret/ flyttet bygning. Det settes en frist til innen å flytte garasjen. Dersom fristene ikke overholdes vil vedtaket følges opp med forelegg som kan få virkning som rettskraftig dom. Begrunnelse: En søknad om dispensasjon først etter at et tiltak er utført, kan ikke betraktes som noe annet enn en søknad om tilgivelse. Planutvalget kan ikke se noen formildende omstendigheter i Larssons redegjørelse og søknad. Ved å gi tilgivelse og tillatelse i denne saken vil dette helt klart være et signal til kommunen for øvrig om at ulovlig bygging ikke vil få noen konsekvenser, samt at det vil være en forskjellsbehandling sammenlignet med referert byggesak fra Ulovlige bygningstiltak vil medføre et stort ekstraarbeid, og dermed unødvendige kostnader for kommunen. Det gis ikke noe ytterligere saksresymè da det forutsettes at planutvalget kjenner saken. Larsson ble underrettet om vedtaket i brev datert og ble videre opplyst om klageadgang i henhold til forvaltningslovens (fvl) 28. Vedtaket ble skriftlig påklaget av Larsson i brev mottatt Klagen er som følger: Klage på vedtak Viser til deres brev av og planutvalgets vedtak sak 1/09. Vi har erkjent at garasjen er blitt noen cm. (det er under 1 meter) feilplasset på tomta i forhold til tidligere vedtak, dette har vi beklaget og begrunnet i tidligere brev. Side 4 av 50

5 Sak 10/09 Vedtak på uriktig saksfremstilling Det er flere grove feil i saksfremstillingen som er fremlagt for planutvalget og som etter vår mening har medført at utvalget ikke har fatt riktig og utfyllende nok opplysninger for å kunne foreta ta en riktig beslutning i saken. Johansen,s påstand i saksfremstillingen er at nabovarsler ikke er levert, tegninger ikke er levert og andre nødvendige dokumenter ikke er levert. Alle naboene som har skrevet under på dette varslet kan bevitne at de har skrevet under og både jeg og mine kone var flere turer innom kontoret hos dere. Vi hentet dokumentene tilbake en gang da dere hadde oppdaget at to av naboene ikke hadde skrevet dato på nabovarselet (det ordnet vi samme dag). Vi tegnet inn garasjen slik den skulle plasseres etter anvisninger og tegninger fra dere. Dette ble gjort av oss og dokumenter ble levet og tegninger av bestilt garasje ble vedlagt for å unngå misforståelser. Vi var også i kontakt med Troli på Varanger Kraft på grunn av at garasjen ble så nært huset og stolpen for å høre dere vurdering av dette. De anbefalte oss å bygge i betong for å forebygge brannfare. Dette gjorde vi, men vi var ikke klar over at dette valget medførte behov for å informere dere om dette. Garasjen er ellers oppført etter tegninger som ble levert dere med nødvendige dokumenter. Både jeg og min kone var i lag og leverte dokumenter som var rettet opp, disse ble tatt i mot av en ansatt på deres kontor som skulle legge dem inn i deres post/ dokument stativ som var inne på et kontor. Lindi fikk ikke noen dokumenter fra oss, vi tok en gjennomgang med Lindi en gang og Johansen (en annen gang) i forbindelse med avklaringer vedrørende dokumenter og tegninger. Jeg har tidligere også skrevet om brøytingen som blir påpekt i deres vedtak blir et stort problem. Dette medfører på ingen måte riktighet da garasjen medfører (beviselig) betydelig mindre brøyting noe som kan bekreftes av brøytemannskap og naboer. Også snuplass og vei er bemerket i vedtaket. Dette er ikke planlagt av kommunen som vi kjenner til men er vurdert av Fylkeskonservatoren tidligere men utbygging ble stoppet på grunn av at det ville berøre fornminnerområdet. Fylkeskonsevatoren har for ikke så lenge siden sådd ny plen for å få bort gammel og noen nye (spor) etter trafikk i området. Veien slutter der garasjen begynner, slik har det vært siden vi bygget huset, og ingen er informert om at det foreligger andre planer for området. Også skriftlig klager fra naboer i andre byggesaker er omtalt i vedtaket. Vi har ingen naboer i øst og sør, og ingen trafikkert vei nord for garasjen. Vår nabo på nordsiden har gitt uttrykk for at plasseringen av garasjen har medvirket positivt både på forskjønnelse og ikke minst mindre snø mot dem. Kommunen har ikke fått noen klagesaker på garasjeoppsettet fra noen i området, det er ingen naboer som er berørt eller vil bli berørt, naboen på nordsidern av veien som er berørt har uttrykket seg meget positiv til det som er gjort. Som snuplass har det i alle år vært våre innkjørsler i (høvedsbakken 18 og 15) som er blitt brukt og har fungert og fungerer utmerket. Vi har ikke mottatt noen klager fra trafikanter som bruker disse og heller ikke vi har klaget på bruken. Side 5 av 50

6 Sak 10/09 Hva er så problemet?, jeg vet ikke, vi har ikke laget noen problemer for noen i forbindelse med dette og alle tilbakemeldinger er positive. Eneste feilen som er gjort er er plasseringen på i meter som dere påpeker i saksutredningen, men ingen har påklaget dette. Saken blir kun kommunens vilje/ evne til å inngå kompromiss med oss. Litt historie er også på sin plass Hvis vi går litt tilbake i historien fra da vi fikk tildelt tomt her i høvedsbakken var det helt klart fra kommunens side at for å få lov til å bygge måtte vi selv påkoste vann, vei og kloakk. Dette gjorde vi og alt fungerte tilfredstillende i mange år, helt til kommunen uten forvarsel hadde gitt tillatelse til at høvedsbakken 15 kunne bygges ut og tilknytte seg vårt private vann/ kloakkanlegg. Dette stilte vi spørsmål om men ingen på kommunen kunne si hvorfor og hvem som hadde gjort det, det forelå heller ingen skriflig dokumentasjon/ vedtak om tiltaket fra kommunen. For ikke å lage problemer i saken gikk vi med på tilknytnigen mot av vi kunne vi dele på kostnader av vedlikehold med høvedsbakken 15. Så begynte problemene I etterkant av tilknytningen av høvedsbakken 15 ble innsig av vann (vårvann) så stor at det medførte at pumpesystemet ikke klarte å ta unna alt. Vadsø kommune lovet da og har lovet i alle år å ordne opp i dette men ingenting har skjedd. Det forligger ingen vedtak som vi kjenner til i denne saken. Vadsø kommune overtok senere anlegget men det er fortsatt ikke gjort noe med det til tross for gjentatte lovnader. Vi har i alle år vært plaget med vanninnsig i kjelleren når pumpen stopper og vi tør ikke forlate hjemmet vårt uten tilsyn. Vi har flere ganger bedt om at det lages ett skikkelig alarmsystem som overvåkes av kommunen men ingenting er blitt gjort. Hvor lenge skal vi vente, Vadsø Vann og Avløp som har overtatt ansvaret har heller ikke gjort noe. Dette har slitt og plaget oss i mange år og dere kan sikkert tenkte dere hvordan det føles. Heldigvis fikk vi montert alarm på anlegget da vi monterte det, det er forsatt vi som overvåker anlegget, nå kontakter vi Vadsø Vann og Avløp når det er krise (noe det som sagt er meget ofte). Anlegget er knyttet opp med strøm og alarm inne hos oss. I vedtaket om garasjen skrives det om at en ikke kan ta seg til rette når det gjelder utbygging, dette er vi enig i men det må gjelde eventuelle vedtak begge veier. I denne saken er det kun en bagatellmessig utføring av plasseringen av garasjen som dere ikke kan godta, og det er verd å merke seg at ingen har rettet noen klager på dette. Så hva er mest galt, deres behandling av oss i alle disse årene eller at vi har plassert en garasje noen cm. feil. Side 6 av 50

7 Sak 10/09 Vi er klar over at det kan være vanskelig å få omgjort vedtak som er fattet i en kommune men i denne saken er vedtakene etter vår vurdering fattet på en mangelfull saksutredning. Vår mening er også at det er på sin plass å fa kompensasjon for at vi i 19 år har stått på for dere, ikke foretatt oss noe som har skapt vanskeligheter eller ubehageligheter for dere og ikke minst utvist ekstrem tålmodighet, noe jeg tror de fleste ikke ville godtatt men laget store problemer med. Både min kone og jeg er meget tålmodige personer som tåler mye motgang (som dere sikkert forstår) og vi har ikke tenkt å lage noe sak omkring dette heller og ber om at vi får en positiv behandling og dialog med dere. Klagen er rettidig og tas følgelig til behandling. Vurdering: Innledningsvis i klagen hevder Larsson at det er gjort grove saksbehandlingsfeil med tanke på at alle dokumenter kommunen har etterspurt har blitt innsendt. Rådmannen vil til dette bemerke at kommunen mottok en skriftlig redegjørelse fra Larsson, også referert i saksfremlegget til sak 1/09. Kommunen svarte i brev av at: Det vises til tidligere korrespondanse i saken. Vi kan bekrefte og ha mottatt Deres brev datert med redegjørelse for tiltaket. Vi kan imidlertid ikke se å ha mottatt nye tegninger av garasjen, samt situasjonsplan som viser faktisk plassering. Kommunen har registrert at den oppførte garasjen ikke samsvarer med tidligere innsendte tegning, verken i utforming eller størrelse. Kommunen krever derfor at De snarest, og senest innen , innsender nye målsatte tegninger av garasjen slik den er oppført, samt situasjonsplan med nødvendig beskrivelse av minsteavstander fra garasjen (til tomtegrense, annen bygning osv.), jf. saksbehandlingsforskriften (SAK) 19. Vedlagte kartutsnitt kan benyttes. Som nevnt i vårt brev datert vil vi fremlegge saken for behandling i planutvalget. Brevet ble ikke besvart, men en kopi av brevet ble litt senere levert kommunen, sammen med en ny situasjonsplan, jf. nedenstående kartutsnitt. Side 7 av 50

8 Sak 10/09 Kartutsnitt, levert kommunen etter Det fremgikk dessverre ikke av forrige saksfremlegg at kommunen hadde svart på Larssons brev av , og at ny situasjonsplan ble levert kommunen noe senere. Rådmannen beklager forholdet, men kan ikke se verken at dette er en grov saksbehandlingsfeil, eller at dette ville hatt noen avgjørende betydning. Situasjonsplan som ble levert kommunen etter viser en garasje med utvendige mål på 5,5m x 6,3m, beliggende litt innenfor tomtegrensen. Ved kontroll av situasjonsplanen fant kommunen at tiltaket er tegnet med feil mål ut mot vei, ca. 4,8m mens det er oppgitt 5,5m. Ved måling på kartutsnittet er det tydelig at 5,5m vil gå litt utenfor tomtegrensen, i beste fall på tomtegrensen, som hevdet i forrige saksfremlegg. Tegningene som var vedlagt opprinnelig melding viser en garasje i 4 bindingsverk med målene 6,6m x 6,0m. Imidlertid er det av tiltakshaver angitt på plantegningen at målene skal være 6,5m x 6,4m, noe som gjør at tegningen ikke er målriktig og bl.a. ikke viser riktig høyde. Ut i fra den sist innsendte/ innleverte situasjonsplanen har garasjen blitt bygget med målene 6,3m x 5,5m. Den er i tillegg utført i mur i stedet for bindingsverk. Rådmannen fastslår at det som er bygget ikke er i samsvar med opprinnelig melding, verken i størrelse, utforming eller plassering, og tiltakshaver har ikke meldt fra til kommunen om endringene. Alle kommuner er av Statens kartverk pålagt å fortløpende registrere og vedlikeholde Matrikkelen (bygnings- og eiendomsregisteret). Ved bygningsregistrering er det en rekke opplysninger som skal registreres, bl.a. bruksareal, bebygd areal, plassering, materialer i yttervegger, type fundamentering og materialer i bærekonstruksjoner. Det sier seg selv at dersom kommunen ikke får tilstrekkelige og riktige opplysninger, vil det medføre feilregistrering, og høyst sannsynlig merarbeid med etterregistrering. Larsson ble i brev datert opplyst om bl.a. følgende: Vedlagt returneres tidligere innsendt melding om tiltak. Vadsø kommune ber om at det innsendes en ny komplett Side 8 av 50

9 melding som er i samsvar med Planutvalgets vedtak. Dette gjelder først og fremst garasjens størrelse, med arealopplysninger, og plasseringen. Det foreligger pr. i dag ingen slik melding og kommunen kan kun forholde seg til de dokumenter som foreligger i saken. Sak 10/09 Larsson nevner også nabovarsler i sin klage og har rett når han hevder at saksfremlegget til sak 1/09 inneholdt feil med hensyn til dette. Ved opprinnelig melding var det vedlagt gjenpart av nabovarsler, med underskrifter på at varsel var mottatt. Det var på varselet beskrevet at det skulle oppføres en garasje i Høvedsbakken 18. Det forelå innen fristen ingen merknader/ protester til tiltaket. At denne opplysningen ikke kom frem i forrige saksfremlegg er også beklagelig, men heller ikke dette anses å ha noen betydning i saken da dette ikke på noen måte har hatt avgjørende betydning for planutvalgets vedtak i sak 1/09. Naboer kan ikke gi tillatelse i byggesaker. At Larssons naboer/ gjenboere er positive til det som er oppført er ikke relevant for saken Det sentrale i saken er at tiltakshaver har igangsatt tiltaket uten å etterkomme kommunens krav om ytterligere dokumentasjon, han meldte ikke fra om endringer av bygningen fra tre til mur, eller om endringen av utvendige mål, og heller ikke da han oppdaget at plasseringen kom i strid med dispensasjonsvedtaket i sak 27/07, men reagerte først etter kommunens henvendelse Utsnitt av reguleringsplan Side 9 av 50

10 Larsson nevner i klagen også momentene om snuplass og vei, og snøbrøyting. Til dette vil rådmannen bemerke at selv om veien i dag ikke går lengre enn til nr. 18, er det ikke gitt at videreføring i henhold til planen er uaktuelt. Snøbrøyting er et moment som var nevnt i forrige saksfremlegg. At garasjens plassering til nå ikke har ført til noen ulempe for snøbrøytingen har etter rådmannens syn ingen avgjørende betydning, og var derfor heller ikke tatt med i begrunnelsen for vedtaket i sak 1/09. Larsson har også gitt en beskrivelse av avløpssituasjonen på eiendommen i forbindelse med utbygging av Høvedsbakken. Rådmannen kan imidlertid ikke se at dette på noen måte er relevant for saken, og gjør derfor ingen vurdering av disse momentene. Sak 10/09 Konklusjon Vedtaket i sak 1/09 var begrunnet med at: En søknad om dispensasjon først etter at et tiltak er utført, kan ikke betraktes som noe annet enn en søknad om tilgivelse. Planutvalget kan ikke se noen formildende omstendigheter i Larssons redegjørelse og søknad. Ved å gi tilgivelse og tillatelse i denne saken vil dette helt klart være et signal til kommunen for øvrig om at ulovlig bygging ikke vil få noen konsekvenser, samt at det vil være en forskjellsbehandling sammenlignet med referert byggesak fra Ulovlige bygningstiltak vil medføre et stort ekstraarbeid, og dermed unødvendige kostnader for kommunen. Klagen fra Kurt Larsson har etter rådmannens syn ikke tilført saken nye momenter som ville hatt noen avgjørende betydning for vedtaket i sak 1/09, og anbefales derfor ikke tatt til følge. Jens R. Betsi Rådmann Side 10 av 50

11 EIENDOMMEN GNR 5 BNR 238 I BERGVEIEN 6 I VESTRE JAKOBSELV, SØKNAD OM TILLEGGSAREAL Saksbehandler: Jan Erik Johansen Arkivkode: GNR Arkivsaksnr.: 07/2980 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 11/09 Planutvalget Forslag til vedtak/innstilling: Planutvalget vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 31, virkninger av reguleringsplan, at søknaden fra Rune Seim om tilleggsareal til eiendommen i Bergveien 6 avslås. Begrunnelse: Planutvalget kan ikke se at det foreligger særlige grunner til å gi dispensasjon. Bakgrunn: Rune Seim søkte i brev mottatt om tilleggsareal til ovennevnte eiendom, jf. nedenstående kartutsnitt: Søknad om utvidelse av tomt, Bergveien 6 i Vestre Jakobselv Jeg søker herved om å få kjøpe et lite område syd for vår nåværende tomt, se vedlegg. Dette området er i dag et friområde. Området brukes ikke av andre, det er delvis gjengrodd med mye trær. I og med at jeg er usikker på dagens grense mot hus på østside, kan jeg ikke regne ut omsøkt areal nøyaktig, men område det søkes på vil strekke seg ca 2 meter sør/ sørøstover i sørvestlig hjørne og ca 5 meter sør/ sørøstover i sørøstlig hjørne, se vedlegg. Søknaden begrunnes med at nåværende tomt, bergveien 6, virker dårlig planlagt i forhold til plassering av hus og terrenget for øvrig. Det medfører at det er vanskelig å få plass til å sette opp redskapshus/ bod i nedre del av tomta slik den er i dag. Alt blir på skrå. Grense mot vest/ sørvest kan ikke benyttes, der har nabo utebod og garasje helt inntil tomtegrensa, det vil forringe utsikt ytterligere. Vi ønsker å få mulighet til å utnytte tomta vår bedre, den er meget upraktisk i dag. Samtidig må sies at en evnt. utvidelse ikke vil skjerme for nabo i nordøst pga høydeforskjell i terrenget og høye trær i området. En tomterydding i omsøkt område vil Side 11 av 50

12 kunne føre til bedre utsikt for nabo og oss selv. Vår plan for området er å ha mulighet til f.eks å bygge en utebod. Vi ønsker og å forskjønne tomta i nedre del slik at den blir penere. Grunnen til at vi ikke søker flere meter sør/ sørøstover i vesthjørnet er pga terrenget. Sak 11/09 Kartutsnitt og flyfoto vedlagt søknaden. På grunn av ferieavvikling ble søknaden ikke besvart, og kommunen tok derfor telefonisk kontakt med søker. Søker ble da opplyst om at søknaden var mottatt og at den ville bli tatt til behandling i løpet av høsten Side 12 av 50

13 Området hører inn under reguleringsplan av 1973 for sør- og øst for barnehjemmet, og omsøkte areal er i planen avsatt som friområde/ lekeområde. Tiltaket er ikke i samsvar med planen og søknaden skal derfor også betraktes som en søknad om dispensasjon i medhold av plan- og bygningslovens (pbl) 7, fra reguleringsplanen. For å kunne gi dispensasjon må det foreligge særlige grunner. Sak 11/09 Utsnitt av reguleringsplan av 1973 for sør- og øst for barnehjemmet. Side 13 av 50

14 Sak 11/09 Utsnitt av reguleringsplan av 1976 for Kirkegårdsbakken - Lilledalen. Ortofoto, Søknaden har ikke vedlagt gjenpart av nabovarsel, noe som rådmannen tolker til at berørte naboer ikke er varslet. Rådmannen vil likevel fremlegge søknaden for behandling, og redegjørelsen for dette kommer under vurderingen. Side 14 av 50

15 Sak 11/09 Vurdering: Eiendommen har et areal på ca. 857m2, og er bebygd med en enebolig med hovedplan og kjeller. Tilleggsarealet det søkes om er litt grovt beregnet til ca. 95m2, noe som helt klart er en liten del av friarealet. Tiltaket innebærer derfor ikke en vesentlig endring av reguleringsplanen, og søknaden kan etter rådmannens syn i utgangspunktet behandles som en dispensasjonssak etter pbl 7, fremfor reguleringsendring etter pbl 28 nr.2. Rådmannen kan ikke se at boligen på tomta er plassert særlig annerledes enn den omkringliggende bebyggelsen i samme rekke. At boligen oppleves som dårlig planlagt med hensyn til plassering, og tomta upraktisk, er en skjønnsmessig vurdering som vil være avhengig av person og ut i fra behov. Redusert utsikt er noe som må påregnes i et regulert boligfelt, også som følge av tiltak på egen eiendom. Rådmannen tviler ikke på søkers vurderinger, men har forståelse for disse. Imidlertid er det andre forhold som må tillegges betydelig mer vekt i saken, først og fremst kommunens behov og plikt til å ivareta innregulerte fri- og lekearealer i tilknytning til boligfelt. Planutvalget har tidligere behandlet flere saker som omhandler utvidelse av boligtomter der tilleggsarealet søkes fra regulerte fri- og lekeområder. En praksis med å tillate tomteutvidelser på bekostning av leke- og friarealer, vil samlet sett og over tid føre til at disse arealene blir såpass reduserte at områdene ikke lengre kan benyttes slik det var tenkt i planen. Det skal ikke være slik at dersom et leke- og friområde til nå ikke er tilrettelagt eller opparbeidet, så kan dette tolkes til at området ikke vil bli benyttet, og at arealet da kan fordeles etter behov. At leke- og friområdet ikke er opparbeidet, eller i bruk, kan heller ikke anses som en særlig grunn. Det ville for kommunen være det samme som å frasi seg området, uten å ta fremtidige behov i betraktning. Om utvidelsen tillates vil friarealet ikke forminskes i særlig grad, men dersom andre tilgrensende beboere senere kommer med tilsvarende søknader vil det bli vanskelig å avslå disse. Resultatet vil bli en ytterligere innsnevring av leke- og friområdet, og/ eller at det får en form som gjør det vanskelig å utnytte til det vedtatte formålet. Rådmannen ser det som svært viktig at kommunen følger en konsekvent linje i saker som gjelder utvidelse av tomter. Dersom et område i planen ikke spesielt er avsatt til fri- og lekeområde, og samtidig har en tilstrekkelig størrelse, kan søknader om tomteutvidelse vurderes. I motsatt fall bør slike søknader avslås, slik at kommunen ikke mister ytterligere leke- og friområder. At et område til nå ikke er nok tilrettelagt, eller ryddet og vedlikeholdt, har ingen betydning for fremtidige behov som måtte oppstå. Søker har ikke opplyst noe om størrelsen på et eventuelt uthus, men etter rådmannens vurdering vil tomta helt klart ha plass til et uthus av normal størrelse. Rådmannen kan ikke vurdere søkerens behov for uthus, og tilleggsareal, men vil igjen påpeke at tomta har et areal på 857 m2, og at det helt klart er andre utbyggingsmuligheter. Side 15 av 50

16 Etter rådmannens syn foreligger det ingen særlige grunner som er av en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de krav som plan- og bygningsloven er ment å ivareta. På denne bakgrunn anbefaler rådmannen at planutvalget avslår søknaden. Sak 11/09 Nabovarsling, høring i forbindelse med dispensasjonssøknad Kommunen skal ikke ta søknader til behandling før de er varslet naboer, gjenboere og eventuelt andre berørte. Dispensasjonssøknader etter pbl 7 skal også avklares med berørte sektormyndigheter. Det fremgår av pbl 7, 3.ledd at: Før det gjøres vedtak, skal naboer og gjenboere varsles på den måten som nevnt i 94 nr. 3. Særskilt varsel er likevel ikke nødvendig når dispensasjonssøknad fremmes samtidig med søknad om tillatelse etter 93 eller når søknaden åpenbart ikke berører naboens interesser. Ved dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, reguleringsplan, bebyggelsesplan eller fra denne lovs 17-2 og 23, skal fylkeskommunen og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, være gitt høve til å uttale seg før dispensasjon gis. Søknaden er ikke avklart med sektormyndigheter, og er etter hva rådmannen forstår ikke nabovarslet. Rådmannen velger på tross av dette å legge saken frem for planutvalget, med den begrunnelse at det innstilles på samme vedtak som til tidligere tilsvarende saker om tomteutvidelser. Disse søknadene har blitt avslått av planutvalget. Dersom planutvalget ikke vedtar forslaget til vedtak/ innstilling, men ønsker å innvilge tileggsareal, må søknaden gis en helt ny behandling. Søknaden må nabovarsles og oversendes sektormyndigheter for uttalelse før ny behandling. Annet vil være saksbehandlingsfeil og kan medføre at et vedtak kan kjennes ugyldig. Jens R. Betsi Rådmann Side 16 av 50

17 EIENDOMMEN GNR 6 BNR 1 FNR 6 I VESTRE JAKOBSELV SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN Saksbehandler: Jan Erik Johansen Arkivkode: GNR Arkivsaksnr.: 08/1358 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 12/09 Planutvalget Forslag til vedtak/innstilling: 1. Planutvalget vedtar at søknaden fra Nikolaj Christiansen og Gunhild Pedersen om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for å bygge enebolig, garasje og fire hytter for utleie på eiendommen på Sudines i Vestre Jakobselv, ikke tas til behandling, jf. pbl 30. Begrunnelse: Kommunen har ikke lovhjemmel til å behandle søknaden fra Nikolaj Christiansen og Gunhild Pedersen som en dispensasjonssøknad etter pbl 7, men skal kreve saken fremlagt som et reguleringsforslag, jf. pbl 28-1, jf. miljøverndepartementets veileder T 5/ Planutvalget vedtar å ikke anbefale søkerne å starte opp arbeider med omregulering av det omsøkte området. Begrunnelse: Omsøkte område har ikke hatt noen utbygging siden gjeldende plan ble vedtatt, og planutvalget finner derfor at en omregulering til det omsøkte formål vil forminske utbyggingspotensialet for fiskerinæringen, og på den måten legge store hindringer i veien for en fremtidig utvikling av havneområdet og småbåthavna i Vestre Jakobselv. Bakgrunn: Vadsø kommune mottok en søknad fra Nikolaj Christiansen og Gunhild Pedersen om å få bygge enebolig, garasje og fire hytter for utleie på eiendommen på Sudines i Vestre Jakobselv. Søkerne skriver følgende: Vi har etter lang tids leting kjøpt to tomter i Vestre Jakobselv, tomt 6/1/5 og 6/1/6. Disse tomtene er regulert til industriformål i kommunens arealplan. Side 17 av 50

18 Sak 12/09 Vi søker om omdisponering og byggetillatelse på tomt 6/1/6 for bygging av høystandard hytteanlegg med 4 utleieenheter på 30 m2 pr stk. på et samlet areal på 120 m2. samt enebolig på 2 plan med grunnflate på 120 m2 og garasje med grunnflate på 50 m2. Hyttene vil bli leid ut til turister som besøker Vestre Jakobselv og vil være et supplement til den lokale reiselivsnæringen. Høystandard hytter med bad og toalett finnes pr. i dag ikke i Vadsø kommune og er etterspurt. Vi ser for oss at disse hyttene inngår i et større konsept hvor også bygning på tomt 6/1/5 utvikles til reiselivsformål. Etablering av et slikt anlegg vil være i tråd med kommunens strategier for næringsutvikling, i både gammel og ny strategisk næringsplan har reiselivsstasing en sentral plass. Kartutsnitt vedlagt søknaden. Dispensasjonssøknaden ble varslet berørte naboer og gjenboere , og gjenpart med kvitteringsliste ble mottatt av kommunen Innen fristen var det innkommet merknader fra til sammen fire naboer/ berørte. Vadsø kommune mottok så den en søknad om rammetillatelse fra foretaket Byggebistand AS. Søknaden gjelder bolig, garasje og utleiehytter på eiendommen 6-1-6, og tiltakshavere er Nikolaj Christiansen og Gunhild Pedersen. Søknaden om rammetillatelse har også vedlagt en (tilsvarende som fra Christiansen og Pedersen) søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for området. Kommunen ga i brev datert et foreløpig svar om at søknaden om rammetillatelse ikke kunne bli tatt til behandling før dispensasjonssøknaden var behandlet, og dispensasjon innvilget. Side 18 av 50

19 Merknader fra Kåre A. Hansen, Marja-Leena Niskanen Hansen, Kasper Kristiansen, Borgny Kristiansen, Roy-Ove Kristiansen og Linn Hansen: Sak 12/09 Viser til nabovarsel datert , mottatt og brev fra Vadsø kommune datert (ref. 08/1358/3) vedrørende søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for utleiehytter og enebolig på eiendommen i Vestre Jakobselv. Slik vi vurderer dette nabovarselet er det svært mangelfullt da det verken angir hvordan tomtene vil utarbeides, om de skal løftes i terrenget eller hvordan bolighøyde, garasjehøyde eller hyttehøyden vil bli. Det er heller ikke presentert noen fasadeløsninger eller inntegnet adkomstveier på vedlagte skisse. Med dette som utgangspunkt anser vi nabovarselet som utilstrekkelig. I området som både hytter og hus planlegges oppført står det sjøvann ved springflo og der er også ofte oversvømt på høsten i forbindelse med flosjø og vestlig kuling/storm. Det er ikke ønskelig med en slik bebyggelse som varslet på nevnte eiendom. Plassering av bolig vil skjerme for en stor del av utsikten til Varangerfjorden for eiendommen 6-54 ved Kåre Hansen. Nåværende utsikt, foreliggende reguleringsplan og samtaler med kommunen var en viktig årsak til at de kjøpte dette huset og flyttet hit. Eiendommen er i dag regulert til industriformål og fungerer som allmenning med gjennomgangsvei i nordvestlig-sørøstlig retning. Denne veien ligger i nordlige del av eiendom og vil komme i konflikt med plassering av hus og garasje. Denne veien brukes blant annet i dag av Kasper Kristiansen eiendom for tilgang til naust. Det er også fiskehjeller på eiendom som har vært i bruk de siste årene. De planlagte utleiehyttene vil, slik vi ser det, komme klart i konflikt med strandsonen, og dette vil nok gjelde for bolig og garasje også. Dette tilsier vel at også fylkesmannens miljøvernavdeling må vurdere saken. Det er i tillegg usikkert om det hygieniske vil være ivaretatt med tanke på næringsvirksomhet med utleiehytter, all den tid hovedkloakken for bygda kommer ut i fjæra like øst for den østlige molo. Det henstilles til søker/ Vadsø kommune å innhente vurdering fra mattilsynet omkring dette. Jfr kommunehelseloven: 4a-1. (Definisjon og forskrifter), 4a-4. (Meldingsplikt og godkjenning) og 4a-5. (Konsekvensutredning) Videre vil en utleievirksomhet som planlagt nødvendigvis tilsi periodevis økt støy som vil berøre alle oss som grenser til eiendom Vi forventer også at søker ved Nikolaj Christensen står for oppmåling og får merket gyldige tomtegrenser for egen regning før videre behandling av saken. Side 19 av 50

20 Sak 12/09 Merknader fra Olav Mietinen til tiltakshaver, med kopi til Vadsø kommune: Vedr. nabovarsel til varslede tiltak på eiendommen Vestre Jakobselv Innledningsvis må jeg understreke at jeg som nabo ikke har noen merknader til varslede tiltak, synes tvert imot det er svært positivt med etableringer av alle slag i Vestre Jakobselv. Som fisker har jeg imidlertid noen prinsipielle motforestillinger som jeg synes bør komme frem. Området ved havna i Vestre Jakobselv er regulert til fiskeriformål. Dette er svært små arealer, og det er pr. i dag ikke noe ledig da alt, med unntak av kommunal kai på østsiden av havna er i privat eie. Det sier seg selv at for å drive eller å etablere ny fiskerivirksomhet er en fullstendig avhengig av arealer tilknyttet havna. Dette gjelder for blant annet kaier, grunn for fiskehjeller, sjøhus for lagring av utstyr og egning, samt generell adkomst til havna. Fiskeriene i Vestre Jakobselv har de senere år hatt en svært positiv utvikling til tross for mangelfull tilrettelegging fra offentlige myndigheter. Alt av etableringer har vært basert på at den enkelte fisker selv har vært i stand til å tilegne seg nødvendige arealer for å dekke ovennevnte behov. Ved salg av kai, sjøhus og hjellgrunn til aktør utenfor fiskerivirksomhet, med derpåfølgende dispensasjon fra reguleringsplan, vil det bli ennå vanskeligere for ikke å si umulig å finne tilgjengelig areal for etablering innen fiskeri i Vestre Jakobselv. På bakgrunn av ovennevnte synes jeg det ville være en fordel at du, i samarbeid med Vadsø Kommune, søker å finne annet areal der du kan etablere ditt prosjekt. Vurdering: Området hører inn under reguleringsplan av for Vestre Jakobselv, og det aktuelle området er i planen avsatt til fiskeri- og sjørelatert næring/ industri. Tiltaket er ikke i samsvar med gjeldende plan og er dermed avhengig av enten dispensasjon i medhold av plan- og bygningslovens 7 fra gjeldende reguleringsbestemmelser, eller en godkjent omregulering av området. For å kunne gi dispensasjon må det foreligge særlige grunner. Side 20 av 50

21 Sak 12/09 Utsnitt av reguleringsplan, med omsøkte eiendom og naboeiendom. Det søkes om på privat eiendom å få etablert bolig- og næringsvirksomhet i strid med gjeldende reguleringsplan. Oppføring av utleiehytter på området er å betrakte som turistrelatert virksomhet/ næring og ikke i samsvar med reguleringsformålet. Enebolig med tilhørende garasje vil heller ikke være i samsvar med planen, men det må her nevnes at eiendommen er forholdsvis stor, ca m2, og at naboeiendommen er bebygd med enebolig. Fra gjeldende reguleringsplan har det vært gitt flere dispensasjoner, for både fradeling- og nybygging, med den begrunnelse at kommunen i løpet av 30 år ikke har gjennomført de nødvendige eiendomsoppkjøp og dermed verken har gjennomført eller påbegynt planen til nå. Imidlertid gjelder dette ikke det omsøkte området mot havna, som ikke har hatt noen utbygging siden planen ble vedtatt. Dette området har dermed ingen hindringer for gjennomføring av planen. En reguleringsplan blir til gjennom et omfattende og ressurskrevende planarbeid som involverer mange. Det skal derfor ikke være enkelt å kunne få dispensasjon fra en vedtatt reguleringsplan. Side 21 av 50

22 Sak 12/09 Planutvalget må ta stilling til om søknaden skal behandles som en dispensasjonssøknad, eller om tiltaket krever en reguleringsendring. Ved sistnevnte må planutvalget i første omgang vurdere om det skal anbefales tiltakshavere å igangsette reguleringsarbeid. Tiltaket er nabovarslet og det forelå innen fristen merknader fra fire berørte. Merknadene går i korthet ut på motforestillinger til planene da disse vil blokkere videre utvikling av havneområdet i Vestre Jakobselv. Rådmannen vil ikke vurdere merknadene noe videre før planutvalget eventuelt tillater søknaden behandlet som en dispensasjonssak etter pbl 7. I Miljøverndepartementets veileder T 5/84 fremgår bl.a. at: Bygningsrådet har nå gjennom de siste lovendringer fått myndighet til både å dispensere fra reguleringsplan etter 7 og til å vedta mindre vesentlige reguleringsendringer etter 28 nr. 2. I mange tilfelle vil begge bestemmelser kunne anvendes som grunnlag for å godkjenne det avvik fra planen som det søkes om. Benyttes 28 nr. 2 innebærer vedtaket at selve planen blir endret, mens dispensasjon etter 7 innebærer at det er godkjent et avvik fra planen uten at selve planen dermed er blitt endret. Dispensasjon etter 7 vil etter dette være mest aktuell ved midlertidige og tidsbestemte unntak fra reguleringsplan, og for å så vidt også ved varige unntak hvor det likevel ikke anses ønskelig å endre selve reguleringsplanen. Hvis man ser bort fra midlertidige og tidsbestemte unntak bør det normalt ikke gis dispensasjon etter 7 for så omfattende avvik fra planen at de går utenfor rammen av hva som kan karakteriseres som "mindre vesentlig endring" etter bygningslovens 28. Det normale i en slik situasjon må være at saken blir behandlet som en ordinær reguleringsendring etter bygningslovens 28 nr. 1. (rådmannens understreking og utheving) Rådmannen er av den oppfatning at tiltaket ikke bare innebærer et vesentlig avvik fra gjeldende plan, men også en omdisponering av området, og at saken derfor må behandles som en reguleringsendring etter forslag som tiltakshaver selv må fremme. En omregulering/ reguleringsendring vil i denne sammenheng også sikre en god lokal prosess for både beboere i området og andre med tilknytning til bruken av havna, både i yrkessammenheng og til fritidsformål. Det siste med tanke på at det i planen er regulert inn en småbåthavn rett sør for omsøkte eiendommer. Et reguleringsarbeid vil også måtte ta stilling til andre relevante ting, som for eksempel vurdering av om det på området finnes tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller ulempe som følge av natur- eller miljøforhold, noe som vil fremkomme gjennom planarbeidet. Vestre Jakobselv har et, etter forholdene, ganske stort og aktivt fiskerimiljø, noe også Olav Mietinen, som selv er fisker, påpeker i sin merknad til søknaden. Tilgjengelige arealer til denne næringen er ikke store, og vil bli betydelig forminsket dersom annen virksomhet tillates etablert. Det er heller ikke på noen måte utenkelig at det i fiskerisammenheng i fremtiden vil oppstå behov som man i dag ikke har oversikt over. På denne bakgrunn anbefaler rådmannen at søknaden om dispensasjon ikke tas til behandling, men at utbyggingsplanene skal kreves fremlagt som en reguleringsendring. Men rådmannen anbefaler ikke oppstart av planarbeid i dette området. Side 22 av 50

23 Sak 12/09 Jens R. Betsi Rådmann Side 23 av 50

24 EIENDOMMEN GNR 10 BNR 593 I OSCARSGATE 42 SØKNAD OM BRUKSENDRING, FYLKESMANNENS OPPHEVING AV VEDTAK I SAK 46/ Saksbehandler: Jan Erik Johansen Arkivkode: GNR Arkivsaksnr.: 08/1419 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 13/09 Planutvalget Forslag til vedtak/innstilling: Planutvalget finner etter en samlet ny vurdering å ta klagen fra Åse og Tor-Erling Holmgren og Tove Marki til følge. Vedtaket i sak 43/08 er derfor med hjemmel i forvaltningslovens 34 opphevet. I medhold av plan- og bygningslovens 69, første ledd, avslås søknaden fra Rekord Bygg AS om bruksendring av bygning på eiendommen i Oscarsgate 42 til boligformål. Begrunnelse: Tomta tilfredsstiller ikke kravene til tilgjengelig ubebygd areal, den har ikke tilfredsstillende areal for oppholdssted i det fri for beboerne, herunder lekeplass for barn, og for avkjørsel og parkering av biler, motorsykler og sykler for bebyggelsens behov. Vinduer i fasaden mot sør vil på grunn av kort avstand til tomtegrense bli til stor ulempe for naboer i sør. Bakgrunn: Saken gjelder en søknad datert fra Rekordbygg AS, om bruksendring av bygning på ovennevnte eiendom, fra 219 Annen industribygning til bygning for boligformål. Bruksendringen er i strid med reguleringsformålet for eiendommen, og avhengig av dispensasjon i medhold av plan- og bygningslovens (pbl) 7. Planutvalget ga etter møte , som sak 43/08, dispensasjon til å bruksendre bygningen. Vedtaket ble rettidig påklaget av to berørte naboer. Klagen ble tatt til behandling av planutvalget i møte , som sak 46/08. Klagen ble vedtatt ikke tatt til følge, og klagesaken ble oversendt fylkesmannen i Finnmark v/ juridisk stab for avgjørelse. Til klagebehandlingen, sak 46/08, vil rådmannen bemerke at det ble brukt feil ordlyd. Planutvalget har ikke avvist klagen, den ble Side 24 av 50

25 behandlet, men ikke tatt til følge. Rådmannen beklager forholdet, men forstår ut i fra videre saksgang at både berørte parter og fylkesmannen er inneforstått med dette. Sak 13/09 Finnmark v/ juridisk stab svarte i brev mottatt : Klagesak til behandling - bruksendring for Oscarsgate 42 Det vises til oversendt klagesak fra Vadsø kommune mottatt Vedrørende bruksendring for overnevnte eiendom fra industri/kontorlokaler til utleieleiligheter og garasje. Saken gjelder Rekord Bygg AS har søkt kommunen om bruksendring for Oscarsgate 42 i forbindelse med at de skal selge eiendommen og flytte til nytt lokalet. Søknaden er gjort på vegne av fremtidig eier og det opplyses at det er planlagt parkering med inntil 3 biler på vestsiden og 4 biler på nordsiden av bygget. I saksfremstillingen fremkommer at eiendommen og påstående bygning ligger helt på tomtegrensen mot øst og mot nord. Mot sør er det en avstand til tomtegrense på ca 1,4 meter og til tomtegrensen mot vest ca 2 meter. Berørte naboer, Tove Marki og Åse og Tor-Erling Holmgren har protestert mot søknaden først i nabovarslet og senere overfor planutvalgets vedtak om dispensasjon etter plan- og bygningsloven 7 datert Det er blant annet anført i klagen: Boligen i Oscarsgate 42 er bygd ut til tomtegrensen og den ligger ca 4 meter fra Slettengate 15. Ved innsettelse av vinduer i veggen mot sør vil hele hagen bli ubrukelig og konsekvensen vil bli en verdiforringelse på klagers eiendom. Det foreligger en videreføring av avtale i 1993 med Rekord Bygg AS om at vinduer ikke skal settes inn. Eiendommen er helt uegnet som bolig grunnet areal og parkeringsmuligheter. Planutvalget behandlet klagen og opprettholdt tidligere godkjennelse av bruksendring og klagen ble ikke tatt til følge. Klagen ble oversendt Fylkesmannen for endelig behandling. Fylkesmannens kompetanse Fylkesmannen bemerker at overnevnte klage er fremsatt til rett tid og at det er rett til å fremsette klage i henhold til forvaltningsloven (fvl) 28, 29 og 30, jf plan- og bygningsloven Side 25 av 50

26 Sak 13/09 (pbl) 15. Klagen behandles i medhold av pbl 15 og delegasjon av avgjørelsesmyndighet fra Miljøvern-/Kommunaldepartementet til fylkesmennene i rundskriv T-8/86. For behandling av klager etter pbl 15 gjelder forvaltningslovens regler så langt annet ikke er bestemt. Fylkesmannens kompetanse i klagesaken fremgår av fvl 34. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken herunder saksbehandlingen, lovanvendelsen og skjønnsutøvelsen. Det skal ved behandlingen av saken legges vekt på hensynet til det kommunale selvstyret ved prøvingen av det frie skjønn. Fylkesmannens avgjørelse er basert på de innsendte dokumenter. Fylkesmannens vurdering Gjeldende reguleringsplan for området er Vadsø byplan fra 1946 hvor området i planen er avsatt til forretningsformål. En bruksendring til boligformål må derfor foretas ved dispensasjon etter pbl 7 hvor det er krav om særlige grunner. Rådmannen viser i sin innstilling til pbl 69, første ledd og konkluderer med at søknaden fra Rekord Bygg AS bør avslås. I begrunnelsen ble det vist til at tomta ikke tilfredsstiller kravene til tilgjengelig ubebygd areal. Den har ikke tilfredsstillende areal for oppholdssted i det fri for beboerne, herunder lekeplass for barn, og for avkjørsel og parkering av biler, motorsykler og sykler for bebyggelsens behov. Vinduer i fasaden mot sør vil på grunn av kort avstand til tomtegrense bli til stor ulempe for naboer i sør. Ved behandling i planutvalget ble det fremmet forslag om å gi dispensasjon etter pbl 7 fra Vadsø byplan for bruksendring av bygning fra forretning til bolig. Begrunnelsen var at etter planutvalgets vurdering synes det naturlig å tillate at bygningen benyttes til boligformål da bygningen ligger i et boligområde. Planutvalget kunne heller ikke se at vinduer mot sør ville sjenere naboene da det i bymessig bebyggelse må påregnes innsyn fra nabobebyggelse. Forslaget ble enstemmig vedtatt. Ved avgjørelsen om det foreligger særlige grunner skal det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Fylkesmannen vil bemerke at det ved planutvalgets behandling av søknaden og klagen ikke fremkommer at de har vurdert eller kommentert noe om eiendommens tilgjengelige ubebygde areal (grad av utnytting) eller momentene vedrørende parkeringsmuligheter. Dette har vært et sentralt tema i saken og rådmannen har lagt stor vekt på dette i sin innstilling og konklusjon om å avslå søknaden. I tillegg er dette, etter Fylkesmannens skjønn, kanskje de to viktigste vurderingstemaene i denne saken. Planutvalget har i sin begrunnelse med momentene vedrørende vinduer mot sør og selve bruksendringen fra forretning til bolig. I klageomgangen uttaler planutvalget at klagen Side 26 av 50

27 ikke tilfører saken nye momenter som tidligere ikke er vurderte. Fylkesmannen kan ikke se av saksdokumentene at alle momenter i saken er vurdert. Sak 13/09 Vedtak truffet av planutvalget er å anse som enkeltvedtak i henhold til forvaltningsloven 2 b. Det vises i den forbindelse særlig til forvaltningsloven 24 og 25 om begrunnelse ved enkeltvedtak. Fylkesmannen mener det er nødvendig at planutvalget gir en skriftlig vurdering og begrunnelse av sitt syn på de to nevnte anførslene i saken. Det vises særlig til pbl 69, teknisk forskrift kap 3 og veileder om grad av utnytting fra mai Fylkesmannen viser også til rundskriv T-2/2008 om barn og planlegging. Dette rundskrivet presiserer kommunens ansvar for at all plan- og byggesaksbehandling ivaretar hensynet til barn og unges behov for gode oppvekstvilkår og nærmiljø. Etter dette har Fylkesmannen kommet til at planutvalgets vedtak av må oppheves og saken hjemsendes kommunen til ny behandling. Partene anses underrettet ved kopi av dette brev. Vi gjør oppmerksom på partenes adgang til å gjøre seg kjent med sakens dokumenter, jf forvaltningsloven 18 og 19. Rådmannen vil her gi et saksresymè ved å vise til saksfremlegg og saksprotokoller fra tidligere behandlinger: Bakgrunn: Rekord Bygg AS sendte i brev datert en søknad om bruksendring av bygning på nevnte eiendom fra 249-Annen industribygning, til boligbygning. Side 27 av 50

28 Dr. Skogsholms gate Sak 13/09 10/ / A 10/ / / /234 10/ / / Slettengata Kartutsnitt Vadsø kommune svarte i brev datert at eiendommen er regulert til forretningsformål og at tiltaket dermed er avhengig av dispensasjon i medhold av planog bygningslovens (pbl) 7. Det ble i brevet også vist til at det til nabovarslet var innkommet merknader og kommunen ba om søkers kommentar til disse før søknaden ble tatt til behandling. Merknader fra beboerne i Slettengata 15 og 17, Åse og Tor-Erling Holmgren, og Tove Marki: Vi har mottatt nabovarsel om at Rekord Bygg AS søker om bruksendring for Oscarsgt. 42 fra industri/kontorlokaler til utleieleiligheter og garasje jfr. brev dat i forbindelse med avtalt salg av eiendommen. Vi har følgende merknader: 1. Eiendommen Oscarsgt. 42 ble i 1961/62 utskillt som parsell fra Slettengt. 15 gårds/bruksnummer 10/ 235. Boligen er bygd ut til tomtegrensen. Ved utskillingen ble det inngått avtale med daværende eier Vadsø Samvirkelag om at det ikke skulle settes inn vinduer mot sør. Dette ble også videreført i 1993 da Rekord Bygg AS kjøpte eiendommen. De hadde da planer om å sette inn 5 vinduer. 2. Tiltross for at Vadsø Samvirkelag fikk bygge ut til tomtegrensen har de nåværende eiere Rekord Bygg AS tatt en meter langs hele sørsiden av eiendommen. Bakgrunnen for dette var at de hadde behov for ytre vedlikehold, noe de aldri har foretatt i løpet av de 15 årene de har eid eiendommen. Forfallet er derfor betydelig. Det ble heller aldri betalt Side 28 av 50

29 Sak 13/09 noe for denne tomta til daværende eier Gerd Marki. 3. Ved at det er dispensert fra bygningsloven ved å tillate bygging helt ut til tomtegrensen, ligger den ca. 4 meter fra Slettengt. 15. Det sier seg selv at hele hagen vil bli ubrukelig dersom det tillates vindu møt sør. Dette gjelder også mot eiendommen i Slettengt. 17. I tillegg gjelder brannforskrifter her. 4. Som naboer går vi imot at boligen omgjøres til utleieleiligheter/garasjer. Slik den fremstår i dag er den helt uegnet. Den ligger altfor nært våre eiendommer og hele området vil bli ødelagt. Støy og innsyn mot soverom/stue i Slettengt.15 og 17. Hagene/utearealene vil ikke kunne benyttes. Konsekvensen blir forringelse av våre eiendommer økonomisk ved evt. salg, og at vi blir presset bort derfra. 5. Det er heller ikke parkeringsmuligheter, kun på vestsiden, til noen få biler. Parkering har så lenge Rekord Bygg AS har vært eiere, vært et gjentagende problem. De har parkert mot Oscarsgt. 44 hvor min garasje er. Dvs, sperret innkjørsel til garasje, kjørt opp og forsøplet arealet langs hele nordsiden. Om vinteren er snø dunget opp foran garasjeportene og på gjerde, som jeg hvert år har måttet utbedre. Hvordan dette vil bli med en hel del utleietakere sier jo seg selv, I og med at inngangen til Slettengt. 17 er på syd siden, tar de seg bare til rette på nord siden, selv om garasjeutgangene er der. Går ut fra at inngangene til leilighetene skal være mot nord, og siden det er bygd helt ut til gateplan, kan vel ikke bilene parkeres der. Dette vil øke trafikkfaren. 6. Som naboer vil vi protestere mot at boligen omgjøres til utleieleiligheter. Den er totalt uegnet til slikt formål, og egner seg kun til kontorlokaler for en liten bedrift, evt. lager og lignende. Eiendommen ligger også ved museumsbyggene og inngår i en kommunal verneplan. Dette bør vel også tas hensyn til. Vi håper bygningsrådet tar hensyn til våre merknader, slik at vi fortsatt kan bo i et hyggelig og bra område av byen. Brevet er underskrevet av alle. Rekord Bygg AS sendte i brev datert kommentarer til innkomne merknader: Det er med beklagelse jeg ser at det er kommet innsigelser på søknad om bruksendring. Vedr. punkt 1 i merknader: Eiendommen Oscarsgate 42 er kjøpt med de grenser på tomtestørrelse som er på målerbrevet, hvilket i klartekst betyr at nabotomta, Slettengate 15, har tomtegrense ca. i meter fra syd veggen av Oscarsgate 42. Det har ikke på noe som helst tidspunkt vært inngått avtale med Rekord Bygg AS om at det ikke skulle monteres vinduer mot sør. Hvis så er tilfellet ber vi om dokumentasjon på inngått avtale fremlegges. Vedr. punkt 2 i merknader: Side 29 av 50

30 Dette var da uhyrlige påstander. Vi har ikke tatt noe som helst, bare forholdt os til det som er kjøpt. Som tidligere nevnt går tomtegrensen ca I meter fra syd veggen på Oscarsgate 42. Vedr. punkt 3 i merknader: Det er vel ikke noe usannsynlig, med ca. 8 meter til nabobygning, at det kan monteres vinduer i en brannvegg, hvis ellers love og forskrifter blir overholdt. Det er i alle fall praksis ellers i samfunnet at det kan monteres vinduer i alle vegger. Vedr. punkt 4 i merknader: Det er jo beklagelig at det menes å gjelde andre regler i dette område en ellers vedrørende hage m.m. Sak 13/09 Vedr. punkt 5 i merknader: Vi finner det merkelig at da Samvirkelaget hadde dagligvarebutikk i lokalene var det tilsynelatende ingen problemer med parkering, til trodds for vesentlig større trafikk til og fra bygningen. Hva angår snø foran garasje faller det tilbake på eiers manglende fjerning av snøen. Vi har ikke dumpet eller skuflet snø foran garasjen. Kan for øvrig opplyse at veiskrapa ved to anledninger har levnet snø foran garasjen. Jeg ber om at dette tas med når saken vurderes. Brevet er underskrevet av Jørn Bak. Vurdering: Gjeldende reguleringsplan for området er Vadsø byplan av 1946 og eiendommen er i planen avsatt til forretningsformål. En bruksendring til boligformål er dermed avhengig av dispensasjon i medhold av pbl 7, og for å kunne gi dispensasjon må det foreligge særlige grunner. Eiendommen i Oscarsgate 42 er forholdsvis liten, kun 344m2, og påstående bygning ligger helt på tomtegrensen mot øst og mot nord. Mot sør er det en avstand på ca. 1,4m til tomtegrensen og mot vest ca. 2m. Verken i Slettengata 15 (Holmgren) eller i Slettengata 17 (Marki) er oppmålte eiendommer i digitalt kartverk, og kommunen kan i sitt eiendomsarkiv heller ikke finnen noen målebrev for disse. Imidlertid er Slettengata 15 stiplet inn på målebrevet for Oscarsgate 42, jf. nedenstående utsnitt. Side 30 av 50

31 Sak 13/09 Opprinnelig målebrev for , Oscarsgate 42. Målebrev for , Oscarsgate 42 fra 1993, etter utvidelse mot nord. Side 31 av 50

32 Sak 13/09 Ortofoto av og naboeiendommer. Til de innkomne nabomerknadene og søkers kommentar til disse vil rådmannen i det følgende kommentere kun det som anses relevant for tiltaket. Det er ikke tinglyst noen heftelser på eiendommen angående bygningsmessige begrensninger som for eksempel at det ikke skulle settes inn vinduer i fasaden mot syd, og momentet om en avtale mellom tidligere eiere om dette kan etter rådmannens syn derfor ikke vektlegges. Rådmannen kan kun forholde seg til dagens situasjon som er at bygningen ligger ca. 1,4m fra tomtegrensen mot syd og ca. 2m fra grensen mot vest. Omsøkte eiendom ble fradelt/ opprettet i 1963, og ble utvidet mot nord i 1993 slik at hele daværende forretningsbygning ble liggende på samme eiendom. Naboenes påstand om at nåværende eier har tatt 1m av tomtearealet mot syd, og heller ikke betalt noe for dette, er en privatrettslig sak som rådmannen ikke kan ta noen stilling til. Dersom det settes vinduer inn i fasaden mot syd vil det helt klart bli lett innsyn til hagen på nordsiden av Slettengata 15 og delvis til Slettengata 17. Rådmannen deler imidlertid ikke synet om at hagene vil bli ubrukelige, av den grunn at det i regulerte områder må forventes innsyn på eiendommer. Men rådmannen er enig i at bygningen er atskillig nærmere tomtegrensen, kun ca. 1,4m, enn det som kan sies å være vanlig og at naboens Side 32 av 50

33 Sak 13/09 vinduer da kan virke som plassert i hagen. Minsteavstanden til nabobygning er ca. 7,7m, målt i digitalt kartverk, mens den skulle ha vært 8m eller mer i henhold til teknisk forskrift Dette vil allikevel ikke være noe problem rent brannteknisk dersom det treffes tiltak for å hindre spredning av brann mellom byggverkene i løpet av den tid som kreves for rømming og redning i det andre byggverket. Det er her viktig å nevne at vinduer med brannklassifisering ikke gjelder vinduer med åpningsmulighet. Hvordan dette kravet skal løses med hensyn til planløsning i de enkelte bruksenheter vil det være opp til tiltakshaver å utforme. Bygningen ble oppført på 1960-tallet og senere tilbygget mot øst, og selve byggesaken fra den gang, med hensyn på plassering og brannforskrifter, anses i denne forbindelse som ikke relevant. Eiendommen har som tidligere nevnt ikke ledig areal verken mot nord eller øst. Mot vest er det en avstand på ca. 2m til tomtegrensen. I gjeldende reguleringsplan for området er det i bestemmelsene for boligsonen ikke satt noe krav om oppstillingsplass for bil i tilknytning til tomtene. Imidlertid må det i dag forventes at eventuelle beboere vil ha bil og at det dermed må settes krav om minst èn biloppstillingsplass pr. bruksenhet i tillegg til nødvendig parkering for lagervirksomheten, jf. også pbl 69 der bl.a. følgende fremgår: Ved bebyggelse skal en så stor del av tomta holdes ubebygd at bebyggelsen får tilfredsstillende lysforhold og brannsikring. Det skal også i nødvendig utstrekning sikres areal for tilfredsstillende oppholdssted i det fri for beboerne, herunder lekeplass for barn, og for avkjørsel og parkering av biler, motorsykler og sykler for bebyggelsens behov. Søker har i sin søknad opplyst at parkeringen er planlagt med tre plasser på vestsiden og fire plasser på nordsiden. I praksis vil dette bety parkering litt ut av veien i Dr. Skogsholms gate, men svært nærme vegkrysset, og langs veien i Oscarsgate. Rådmannen kan heller ikke se andre alternativer, men vurderer de planlagte parkeringsmulighetene som lite tilfredsstillende. Det må også nevnes at bygningen tidligere har vært en dagligvareforretning og at kunder med bil benyttet både Oscarsgate og Dr. Skogsholms gate til parkering. Forretningen var virksom fra 1960-tallet, men det er tvilsomt om den lavere biltettheten den gang medførte noen problemer. Det er nok riktig å anta at denne situasjonen hadde endret seg til midten av 1980-årene med flere biler, men trafikken/ parkeringen var fremdeles kun i forretningens åpningstid. Bruksendringen på 1990-tallet medførte en annen parkeringssituasjon da bygningen nå ble brukt som lager- og kontor. I tillegg til daglig trafikk med lossing- og lasting og trafikk til kontorer og spiserom, sto det nå firmabiler og hengere parkert både på nordsiden og vestsiden av bygget etter arbeidstid. Denne situasjonen har etter det rådmannen kjenner til vært til hinder for snørydding langs Oscarsgate og til tider medført minimal frisikt i krysset Oscarsgate/ Dr. Skogsholms gate. Dette har skapt trafikkfarlige situasjoner og det er derfor ikke ønskelig med fortsatt parkering langs Oscarsgate og nær krysset. Det betyr at parkeringsmulighetene ikke vil være tilstrekkelige for både utleieboliger og lagervirksomhet. Side 33 av 50

34 Sak 13/09 Omsøkte bruksendring vil ikke føre til noen annen aktivitet enn den som allerede er i området. Etablering av boenheter i bygningen vil selvfølgelig medføre aktivitet i og utenfor bygget etter arbeidstid, men det er ikke gitt at dette vil medføre mer støy enn det man må forvente i et boligstrøk. Eiendommen ligger riktig nok i nærheten av to museumsbygg, Toimanengården og Esbensengården, men eiendommen er ikke underlagt noen vernebestemmelser. Rådmannens konklusjon. Boligetableringen isolert sett anses som ubetenkelig med hensyn på at det i området stort sett er kun boliger. Tomta tilfredsstiller derimot ikke kravene til tilgjengelig ubebygd areal i henhold til pbl 69, den har ikke tilfredsstillende areal for oppholdssted i det fri for beboerne, herunder lekeplass for barn, og for avkjørsel og parkering av biler, motorsykler og sykler for bebyggelsens behov. Den utilfredsstillende parkeringssituasjonen og den korte avstanden til tomtegrensen i sør gjør at en bruksendring til boligformål ikke kan anses tilrådelig. Eventuelle vinduer i fasaden mot sør vil komme så nær tomtegrensen at det helt klart vil bli til stor ulempe for naboer. Forslag til vedtak/innstilling: I medhold av plan- og bygningslovens 69, første ledd, avslås søknaden fra Rekord Bygg AS om bruksendring av bygning på eiendommen i Oscarsgate 42 til boligformål. Begrunnelse: Tomta tilfredsstiller derimot ikke kravene til tilgjengelig ubebygd areal, den har ikke tilfredsstillende areal for oppholdssted i det fri for beboerne, herunder lekeplass for barn, og for avkjørsel og parkering av biler, motorsykler og sykler for bebyggelsens behov. Vinduer i fasaden mot sør vil på grunn av kort avstand til tomtegrense bli til stor ulempe for naboer i sør. Saksprotokoll fra sak 43/08: Behandling: Forslag fra Kristian Rushfeldt H: I medhold av pbl 7 gis det dispensasjon fra Vadsø byplan for en bruksendring av bygning på eiendommen gnr.10 bnr. 593 fra forretning til bolig. Begrunnelse: Etter planutvalgets vurdering synes det naturlig å tillate at bygningen benyttes til boligformål da bygningen ligger i et boligområde. Planutvalget kan ikke se at vinduer i sydfasaden vil sjenere naboene da det i bymessig bebyggelse må påregnes innsyn fra nabobebyggelse. Votering: Forslag fra Kristian Rushfeldt H, ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Side 34 av 50

35 I medhold av pbl 7 gis det dispensasjon fra Vadsø byplan for en bruksendring av bygning på eiendommen gnr.10 bnr. 593 fra forretning til bolig. Begrunnelse: Etter planutvalgets vurdering synes det naturlig å tillate at bygningen benyttes til boligformål da bygningen ligger i et boligområde. Planutvalget kan ikke se at vinduer i sydfasaden vil sjenere naboene da det i bymessig bebyggelse må påregnes innsyn fra nabobebyggelse. Sak 13/09 Behandling av klage på vedtaket i sak 43/08: Bakgrunn: Til søknad fra Rekord Bygg AS om bruksendring av bygning i Oscarsgate 42 fra 219- Annen industribygning til bygning for boligformål, gjorde Planutvalget i sak 43/08 følgende vedtak: I medhold av pbl 7 gis det dispensasjon fra Vadsø byplan for en bruksendring av bygning på eiendommen gnr.10 bnr. 593 fra forretning til bolig. Begrunnelse: Etter planutvalgets vurdering synes det naturlig å tillate at bygningen benyttes til boligformål da bygningen ligger i et boligområde. Planutvalget kan ikke se at vinduer i sydfasaden vil sjenere naboene da det i bymessig bebyggelse må påregnes innsyn fra nabobebyggelse. Det gis ikke noe videre saksresymè da det forutsettes at planutvalget er kjent med saken. Melding om vedtaket ble sendt søker i brev datert , med kopi til naboer som hadde hatt innsigelser til tiltaket. Berørte naboer, Tove Marki i Slettengata 17, og Åse og Tor-Erling Holmgren i Slettengata 15, har sammen påklaget planutvalgets vedtak i brev mottatt Kommunen orienterte søker i brev datert om at vedtaket var rettidig påklaget. Klage fra Åse og Tor-Erling Holmgren, og Tove Marki KLAGE PÅ VEDTAK OM BRUKSENDRING AV GNR 10 BNR 593,OSCARSGATE 42 Viser til vedtak i Planutvalget sak 43/08. Vedtak: det er innvilget dispensasjon fra Vadsø byplan for en bruksendring av bygning på eiendommen gnr.10 bnr.593 med begrunnelse om at det er: Naturlig å tillate at bygningen benyttes til boligformål da boligen ligger i et boligområde. Planutvalget kan ikke se at vinduer i sydfasaden vil sjenere naboene da det i bymessig bebyggelse må påregnes innsyn fra nabobebyggelse. Side 35 av 50

36 Sak 13/09 Det er med stor forundring vi får meddelt at Planutvalget enstemmig går inn for å fravike fra plan- og bygningslovens 69. Vi har følgende kommentarer til saken: Nåværende bygg slik det fremstår i dag er ikke utformet til boligformål. Dersom bygget ble revet og tomta ble brukt til bolig ville vi ikke hatt noen innvendinger, men slik det fremstår i dag med alle dispensasjoner fra etablerte krav til boliger, anser vi den uegnet (7,5 m fra boligen i Slettengata 15, og 2 m fra eiendommen gnr 10 bnr 656 i Oscarsgt.) I et byområde er det vel naturlig med innsyn fra naboer, men i dette tilfelle med boligene så nært langs hele nabogrensen, blir omliggende eiendommer utearealer svekket bruks- og kvalitetsmessig. Nåværende byggs utforming er tilpasset boligområdet med at det er gjort avtaler om at fasaden ikke skal ha vinduer mot syd. Dette ble gjort i forbindelse med utskilling av tomta, og videreført i 1993 da Rekordbygg overtok og fikk avslag på å sette inn 5 vinduer som omsøkt. Vi er kjent med at det ikke er knyttet vernebestemmelser til eiendommen, men mener at Planutvalget også bør ta hensyn til estetikk, da den ligger i et vernet område (ved museum). Hvordan mener Vadsøs politikere at bybildet skal se ut i framtida? Nåværende parkeringsforhold i området er vanskelig. Museumsbyggene har besøkende året rundt (turister/arrangement). Her er det ikke tilrettelagt for parkering. Etablering av et boligkompleks med flere leiligheter vil øke trafikkfaren og medfører parkering på de omliggende eiendommer (våre). Dette gjøres i dag også. Med bakgrunn i dette ber vi om at saken vurderes på nytt. Vurdering: Bygningen er pr. i dag ikke egnet til boligformål. Det ble i sak 43/08 gitt dispensasjon til at bygningen på eiendommen kan søkes bruksendret og ombygget til boligformål. Planutvalgets vedtak innebærer at det tillates å fravike reguleringsbestemmelsen om grad av utnytting, og kravene i pbl 69 som gjelder den ubebygde delen av tomta og fellesareal, da bygningen allerede er oppført og tomtesituasjonen er kjent. Tomta har ca. 2m ubebygd areal mot vest, og det er dermed gitt at parkering og lignende delvis må skje på kommunal grunn. Situasjonen er den samme som da bygningen ble oppført i Rådmannen finner det ikke riktig i denne sammenheng å vurdere parkeringssituasjonen når det gjelder museumsbyggene (Toimanengården og Esbensengården). Planutvalget har tidligere vurdert både parkeringssituasjonen og de minste avstandene til nærmeste bebyggelse. Klagen har etter rådmannens syn ikke tilført saken nye momenter som tidligere ikke er vurdert av planutvalget, og anbefaler derfor at klagen avvises. Forslag til vedtak/innstilling: Planutvalget avviser klagen fra Åse og Tor-Erling Holmgren og Tove Marki på vedtak i sak 43/08. Side 36 av 50

37 Sak 13/09 Begrunnelse: Klagen har etter planutvalgets syn ikke tilført saken nye momenter som tidligere ikke er vurderte. Vurdering: Det er vedtaket i sak 46/08 om ikke å ta til følge klagen fra Åse og Tor-Erling Holmgren og Tove Marki, som Fylkesmannen i Finnmark har opphevet og bedt kommunen om å behandle på nytt. Rådmannen ber derfor planutvalget om å vurdere grundig de momenter som er anført i fylkesmannens brev, og de momenter som rådmannen la til grunn i sin første innstilling, og så fatte nytt vedtak. Rådmannen vil på denne bakgrunn anbefale at klagen fra Åse og Tor-Erling Holmgren og Tove Marki tas til følge, og at innstillingen i sak 43/08 vedtas. Til klagebehandlingen, sak 46/08, vil rådmannen bemerke at det ble brukt feil ordlyd. Planutvalget har ikke avvist klagen, den ble behandlet, men ikke tatt til følge. Rådmannen beklager forholdet, men forstår ut i fra videre saksgang at både berørte parter og fylkesmannen er inneforstått med dette. Saken legges frem uten innstilling. Jens R. Betsi Rådmann Side 37 av 50

38 EIENDOMMEN I THOMASELV SØKNAD OM DISPENSASJON FOR OPPFØRING AV GARASJE Saksbehandler: Jan Erik Johansen Arkivkode: GNR Arkivsaksnr.: 08/2121 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 14/09 Planutvalget Forslag til vedtak/innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-6, virkning av kommuneplan, avslås søknaden fra Dagny Korvanen om dispensasjon fra både byggeforbud i LNF-område sone III, og kommuneplanens bestemmelser om hyttebygging, for oppføring av et tredje uthus på eiendommen i Thomaselv. Begrunnelse: Dersom det i dette tiltaket gis dispensasjon fra bestemmelsene om hyttebygging vil dette etter planutvalgets syn føre til at også andre må gis tilsvarende dispensasjon, noe som bidrar til at gjeldende bestemmelser ikke følges, men settes til side. Det fører også til at kommunen vanskelig kan avslå andre tilsvarende søknader, og at det for kommunen blir umulig å reagere overfor andre som etter bestemmelsene ble vedtatt har etablert flere enn ett uthus på en hyttetomt. På eiendommen er en hytte og to uthus, og planutvalget kan derfor ikke se at det foreligger særlige grunner til å gi dispensasjon. Bakgrunn: Vadsø kommune mottok en melding om tiltak fra Dagny Korvanen om oppføring av garasje på 6,2x8m på ovennevnte eiendom. Side 38 av 50

39 Sak 14/09 Kartutsnitt Tegning Planstatus for området er LNF-område sone III, der verken bygging eller fradeling er tillatt. Meldingen er derfor også betraktet som en søknad om dispensasjon, og ble oversendt berørte sektormyndigheter for uttalelse. Uttalelser Jordbrukssjefen er ikke forespurt, da denne tidligere har uttalt at området er uten interesse for landbruket. Verken Sametinget eller Finnmark fylkeskommune kjenner til automatisk freda kulturminner/ samiske kulturminner i det aktuelle området og har derfor ingen merknader til tiltaket. Begge minner om at dersom det under arbeidet skulle komme frem gjenstander eller spor fra eldre tid må arbeidet stanses omgående og melding sendes fylkeskommunens areal- og kulturvernavdeling, og Sametinget. Denne meldeplikten må videreformidles til de som skal utføre arbeidet i marka. Fylkesmannen i Finnmark v/ miljøvernavdelingen kan ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med regionalt eller nasjonalt viktige natur-, miljø- og friluftsinteresser, og har ingen merknader til søknaden. De minner om at kommunen i henhold til pbl 68 har en selvstendig undersøkelsesplikt med hensyn til farlige forhold: grunn kan bare deles og bebygges dersom det er tistrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold. Er det grunn til å tro at et område kan være utsatt for naturbasert eller menneskeskapt fare, må det innhentes tilstrekkelig fagkyndig uttalelse om faren før utbygging vedtas. Berørte naboer og gjenboere er varslet og har samtykket. Vurdering: Side 39 av 50

40 Tiltaket er ikke i samsvar med planbestemmelsene for området og dermed avhengig av dispensasjon i medhold av pbl 7. For å kunne gi dispensasjon må det foreligge særlige grunner. Sak 14/09 Kommuneplanens bestemmelser om hyttebygging gjelder egentlig LNF- områder sone I. Omsøkte område ligger i LNF-område sone III der det i planbestemmelsene bl.a. fremgår at: Innenfor disse områdene vil det ikke bli gitt tillatelse til bygging eller fradeling. Dersom bestemmelsen skal følges strengt betyr dette at det ikke kan oppføres noe på gamle hyttetomter i et slikt område, verken uthus eller tilbygg, selv om tomta allerede er bebygd med en hytte. Imidlertid har det i kommunen vært en praksis med å også i sone III, når det på en tomt/ eiendom allerede står en hytte, å følge bestemmelsene for sone I. Det vil si at kommunen i slike tilfeller har behandlet saker på en mildere måte enn om planbestemmelsene skulle vært fulgt strengt. Rådmannen betrakter derfor også denne eiendommen som en hyttetomt i vanlig forstand, underlagt kommuneplanens bestemmelser om hyttebygging for sone I. Eiendommen er forholdsvis stor, ca. 2706m2, og er bebygd med en fritidsbolig og to tilhørende uthus, jf. kartutsnitt og ortofoto. Kommunen har i sitt bygningsarkiv ingen opplysninger om bygningene på denne eiendommen. To av bygningene er imidlertid registrerte i Matrikkelen (tidligere gårds-, adresse- og bygningsregisteret, GAB), den ene som fritidsbolig med status tatt i bruk, og den andre som uthus som er tatt i bruk. Det er ikke registrert noen datoer, men ut i fra bygningsnumrene er det naturlig å tro at bygningene ble oppført før Kommunen har ingen opplysninger om uthus nummer to. Den omsøkte garasjen har et forholdsvis stort areal, ca. 50m2, og en minste romhøyde på ca. 3m. Rådmannen kan ikke gjøre noen vurdering av tiltakshavers behov for uthus/ garasje, men er av den oppfatning at omsøkte bygning, ut i fra størrelse og ikke minst høyde, nok kan anses som uvanlig bebyggelse på en hyttetomt. Side 40 av 50

41 Sak 14/09 Ortofoto fra I kommuneplanens bestemmelser om hyttebygging fra 1993 heter det bl.a.: På hver tomt kan det settes opp ei hytte og et uthus. Utedo kommer i tillegg. Bestemmelsene sier ikke noe om areal. Ortofoto av eiendommen viser helt tydelig at det allerede er to uthus i tilknytning til hytta. Høyst sannsynlig er dette et forhold som var etablert før kommuneplanens bestemmelser ble vedtatt. Bestemmelsen har ikke tilbakevirkende kraft, og selv om bygningssituasjonen ikke er i samsvar med gjeldende bestemmelser, kan eier da ikke straffes for dette ved at kommunen krever et av uthusene fjernet. Imidlertid vil oppføring av enda et uthus føre til at situasjonen kommer i ytterligere strid med gjeldende bestemmelser, og tiltaket vil dermed være avhengig av dispensasjon ikke bare fra byggeforbudet i LNF-område sone III, men også fra kommuneplanens bestemmelser om hva som tillates bygget på en hyttetomt. På tomta er det allerede to uthus i tillegg til hytta, og det søkes nå oppført en garasje på ca. 50m2. Planutvalget må derfor vurdere om det skal tillates ytterligere bebyggelse på eiendommen, og ikke minst om en slik tillatelse vil kunne danne presedens for fremtidige saker. Kommuneplanens bestemmelser om hyttebygging er ikke til å misforstå. Men bestemmelsene ble utformet og vedtatt for ca. 16 år siden og det er etter rådmannens syn ingen tvil om at både krav til hyttebruk/ standard har endret seg i årene etter. Det er ikke vanskelig å se for seg at det i dag i tilknytning til en hytte er ønskelig med både en badstue, og et uthus for lagring av utstyr og brensel, men gjeldende bestemmelser tillater Side 41 av 50

42 Sak 14/09 ikke dette. Kommuneplanens arealdel er nå under rullering, og det kan i den forbindelse være en mulighet for at bestemmelsene om hyttebygging lempes noe ved at flere bygninger tillates. Imidlertid er planarbeidet på langt nær ferdig, og det er derfor ikke på noen måte gitt at nevnte bestemmelser blir endret. Planen ventes vedtatt i løpet av Dersom det i dette tiltaket gis dispensasjon fra bestemmelsene om hyttebygging vil dette etter rådmannens syn føre til at også andre må gis tilsvarende dispensasjon, noe som bidrar til at gjeldende bestemmelser ikke følges, men settes til side. Det fører også til at kommunen vanskelig kan avslå andre tilsvarende søknader, og at det for kommunen blir umulig å reagere overfor andre som etter bestemmelsene ble vedtatt har etablert flere enn ett uthus på en hyttetomt. På eiendommen er det en hytte og to uthus, og rådmannen kan heller ikke se at det foreligger særlige grunner til å gi dispensasjon. Tiltak på naboeiendommen 7-63 Rådmannen finner det nødvendig å ta med at det i juni 2008 ble meldt om et tilsvarende tiltak på denne eiendommen, med oppføring av et uthus/ garasje på ca. 39m2. Meldingen ble også i dette tilfellet betraktet som en dispensasjonssøknad, og ble oversendt sektormyndigheter for uttalelse. Det forelå ingen motforestillinger til tiltaket. Av situasjonsplanen vedlagt meldingen fremgikk det at det på eiendommen kun var èn bygning, en fritidsbolig. Daværende tilgjengelige ortofoto var fra 2001 og viste heller ingen andre bygninger. Kommunen ga etter søknadsbehandling dispensasjon fra byggeforbudet da tiltaket ikke innebar noen nyetablering, kun et uthus/ garasje til eksisterende fritidsbolig, og godkjente meldingen. I ettertid har kommunen fått tilgang til nyere ortofoto, og således for kort tid siden blitt gjort kjent med at det allerede i 2006 var oppført, eller under oppføring, et uthus i tilknytning til denne fritidsboligen. Det er dermed helt klart at meldingen om tiltaket ikke inneholdt alle nødvendige opplysninger, og at bygningssituasjonen på denne eiendommen nå er i strid med kommunens bestemmelser for hyttebygging. Forholdet er beklagelig, men rådmannen kan ikke se at kommunen har begått noen saksbehandlingsfeil. Meldingen inneholdt ikke alle nødvendige opplysninger, noe som godt kan bero på misforståelse eller at tiltakshaver ikke var klar over at forholdet var av betydning. Det er allikevel tiltakshavers ansvar å påse at alle relevante opplysninger er tatt med. Rådmannen vil i denne omgang ikke gjøre noen vurdering av om forholdet skal følges opp. Konklusjon En garasje i tilknytning til eksisterende fritidsbolig er ikke en nyetablering og vil etter rådmannens syn ikke være til hinder eller særlig ulempe for verken naboer, eller øvrig ferdsel i området. Berørte sektormyndigheter har ingen motforestillinger til tiltaket. Imidlertid vil man ved å innvilge dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser om hyttebygging, tillate at Korvanen får tre uthus i tilknytning til hytta. Man gir samtidig et signal til andre hytteeiere om at bestemmelsene egentlig ikke anses som gjeldende, og kommunen vil også vaskelig kunne nekte andre å bygge tilsvarende. Et avslag vil helt klart virke urimelig med tanke på at det finnes en del hytter med mer enn ett uthus i tilknytning. Men dette er forhold som allerede er etablerte, og selv om kommunen har tillatt dette etter enten søknad, eller melding, bør ikke dette være retningsgivende for kommunens behandling av nye saker. I den forbindelse må det nevnes at når det gjelder uthus som er mindre enn 15m2 kan disse være unntatt saksbehandling, Side 42 av 50

43 men dette vil også være avhengig av at andre vilkår er oppfylte, og at det kan være en årsak til at det på flere hyttetomter er mer enn ett uthus. Men det er ikke slik at en hytteeier kan sette opp flere uthus så lenge de er under 15m2 og/ eller unntatt saksbehandling. Kommuneplanen har satt bestemmelser om bygninger i tilknytninger til hytter. Selve uthuset (et uthus nr.2) kan være unntatt saksbehandling, men tiltaket er likevel avhengig av dispensasjon på forhånd. Planutvalget må kunne si at de fremover ønsker at planbestemmelsene skal følges. Dette vil bety at det ikke kan tillates ytterligere bebyggelse på omsøkte eiendom, og bestemmelsene må også være retningsgivende i alle nye saker. På denne bakgrunn anbefaler rådmannen at søknaden avslås. Sak 14/09 Som tidligere nevnt er kommuneplanen under rullering, og det kan i den forbindelse være at hyttebestemmelsene endres til å tillate flere bygg på hyttetomter. Men dette er ikke gitt, og vil uansett ikke være klart før planen er vedtatt. Det vil derfor, slik rådmannen ser det, ikke ha noen hensikt å utsette saken, da planen ikke ventes vedtatt før i løpet av Dersom ny kommuneplan åpner for mer bebyggelse på hyttetomter, kan det på nytt sendes melding om uthus/ garasje. Jens R. Betsi Rådmann Side 43 av 50

44 EIENDOMMEN 8-63 I HAVNEGATE 3, SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR FASADEENDRINGER Saksbehandler: Jan Erik Johansen Arkivkode: GNR 8-63 Arkivsaksnr.: 08/2731 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 15/09 Planutvalget Forslag til vedtak/innstilling: Planutvalget vedtar i medhold av plan- og bygningslovens 31, virkninger av reguleringsplan, at søknaden fra Rekordbygg AS om fasadeending av Havnegata 3 avslås. Fasaden mot Havnegata skal opprettholdes i mur. Begrunnelse: Planutvalget finner at fasadeendringen mot Havnegata vil endre bygningens karakter i betydelig grad. Dersom det skal ha noen hensikt å forsøke å bevare fasadene mot Havnegata, kan slike fasadeendringer ikke tillates. Planutvalget kan ikke se at det foreligger særlige grunner til å gi dispensasjon. Bakgrunn: Vadsø kommune mottok en søknad fra Rekordbygg AS om dispensasjon fra reguleringsplan for Midtbyen - Sør-Ørtangen for fasadeendring av bygning på ovennevnte eiendom. Tiltakshaver er Frelsesarmeen Vadsø. Tiltaket gjelder: utvendig tilleggsisolering og platekledning utskifting av vindus- og dørbeslag remontering av et opprinnelig vindu som nå er gjenmurt i underetasjen i østfasaden Side 44 av 50

45 Sak 15/09 Havnegata 3, dagens fasader. Rekordbygg AS skriver bl.a. følgende om tiltaket: Orientering. Fasaden mot Havnegate er i dag delt med fargeforskjell mellom underetasjen og de to øverste etasjer. Denne deling ønsker vår oppdragsgiver å bevare og eventuelt markere med en gesims tilsvarende den som er på nabobygget mot vest, som er bygd sammen med Havnegate 3. Planen er å videreføre/avslutte renovering fasader, som ble påbegynt i 1987 med utvendig kledning av gavl mot øst, og som nå er kledd med Steni-plater. Det er planlagt å bruke samme type platekledning som på gavlen på den øvre del av fasaden mot Havnegate og de øvrige fasader og at man bruker en lysere grå platekledning på den nedre del (evt. under ny gesims). Vår oppdragsgiver er opptatt av å bevare stilen som er i den østlige del av Havnegate samtidig som man for utført nødvendig vedlikehold og forbedringer på bygningen. Det som gjelder utlekting og kledning av fasaden med Steni-plater mot Havnegata, vil komme i strid med reguleringsbestemmelsene for området, som bl.a. sier at: Fasader, tak og mellomrom mot Havnegata bevares. Kommunen oversendte derfor søknaden til Finnmark fylkeskommune v/ arealog kulturvernavdelingen for en uttalelse. Side 45 av 50

46 Sak 15/09 Finnmark fylkeskommune uttalte i brev mottatt følgende: Rekordbygg AS søker på vegne av tiltakshaver Frelsesarmeen dispensasjon fra reguleringsplan av for midtbyen Sør- Ørtangen i forbindelse med fasadeendringer av bygning gnr 8/63, Vadsø. Området inkludert omsøkt bygning er definert som delområde 25 i reguleringsplanen. Det vises til vedtatte reguleringsbestemmelser: Fasader, tak og mellomrom mot Havnegaten bevares. Tiltakshaver søker dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for tiltakene: 1. Utvendig tileggsisolering av yttervegger 2. Montering av utvendig platekledning 3. Nødvendig utskiftning av alle utvendige beslag ved vinduer og dører inkl, nytt pipebeslag 4. Remontering av vindu som tidligere var gjenmurt Tiltak nr 1 og 2 vil innebære endringer av fasade mot Havnegate i en slik grad at tiltaket vurderes å være i strid med reguleringsformålet og vil endre bygningens karakter i stor grad. Tiltak nr 3 og 4 vil ikke endre bygningens karakter i stor grad. Vi vil gjøre tiltakshaver oppmerksom på at eksiterende vinduer ikke er de originale og det anbefales at tilbakeføring vurderes, både med hensyn til remontering av gjenmurt vindu og ved framtidige skifting av eksiterende vinduer. Finnmark fylkeskommune vil fraråde at det gis dispensasjon for tiltak 1 og 2, resterende tiltak har fylkeskommunen ingen merknader til. Det bør heller vurderes å etterisolere bygningen innvendig for å bevare fasadeuttrykket ved å bevare eksisterende kledning og ved behov kun overflate behandle fasadekledning. Vi vil gjøre tiltakshaver at det er mulig å søke midler til antikvarisk restaurering hos Norsk Kulturminnefond, det ligger mye informasjon på kulturminnefondets nettsider. Ved spørsmål vennligst ta kontakt med saksbehandler Monica Dahl. Tiltakshaver, Frelsesarmeen v/ Pål Thomas Berg, tok telefonisk kontakt med kommunen i uke 11 angående fylkeskommunens uttalelse, og sendte et brev til kommunen angående søknaden fra Rekordbygg: I forbindelse med saksbehandlingen som vil være hos dere vil jeg gjerne kommentere slik: - vi ønsker utføre forbedringer av vår eiendom både imot Havnegata og imot Nyborgveien. Om reguleringsbestemmelser hindrer Steniplater på fasade Havnegt, hva med baksiden mot Nyborgveien? - Eiendommen ble behandlet med Steniplater på østvegg ca vinter Slik at en videreføring på sør- og nordvegg kan også sees som å legge til rette for en helhet. Side 46 av 50

47 Vil også nevne at det allerede nå er noe forskjell på fasade imot 1-lavnegt for nr 3 og 5. Ta gjerne kontakt om dere har undringer og spørsmål. Vi håper på et positivt svar fra saksbehandlingen, slik at vi kan gå i gang med forbedringene. Sak 15/09 Søknaden har ikke vedlagt gjenpart av nabovarsel, noe som rådmannen tolker til at berørte naboer ikke er varslet. Rådmannen vil likevel fremlegge søknaden for behandling, og redegjørelsen for dette kommer under vurderingen. Vurdering: Området hører inn under reguleringsplan av for midtbyen sør Ørtangen, med revisjon av bestemmelser av , og er i planen definert som delområde 25. Relevante bestemmelser for området er: Fasader, tak og mellomrom mot Havnegata bevares. Omsøkte bygning og nabobygningen er sammenbygd, og er utført i mur. Fasadene er i umalt murpuss i 1. etasje, og malt murpuss over, bortsett fra fasaden mot øst på omsøkte bygning. Denne fasaden ble som tidligere nevnt kledd med Steniplater i Imidlertid er ikke hele fasaden kledd, de nederste 2m er fremdeles i umalt murpuss, jf. nedenstående bilde. Side 47 av 50

48 Sak 15/09 Tiltakshaver ønsker å videreføre renoveringen av fasadene, først mot Havnegata og senere mot Nyborgveien. Søknaden har ikke oppgitt særlige grunner til at dispensasjon kan gis, annet at fasaden mot øst allerede har kledning av samme type som omsøkt, og at fasaden mot Havnegata ikke vil bryte dagens stil da det er tenkt benyttet plater med ulike farger, tilsvarende dagens fargeforskjell mellom 1. etasje og de over. Det er riktig også å nevne at det er to andre fasader i samme kvartal som har tilsvarende kledning, og at flere bygg i andre deler av sentrum er helt eller delvis kledd med Steniplater. Imidlertid er dette forhold som var etablert allerede før gjeldende reguleringsplan ble vedtatt. Hensikten med reguleringsbestemmelsene er å bevare etterkrigsbebyggelsens fasader mot Havnegata, både i form og materialer. At det i området allerede finnes fasader, og hele bygg, med lignende kledning kan ikke anses som en særlig grunn. Det vil etter rådmannens syn være det samme som å sette reguleringsbestemmelsene til side, da disse fasadene ble utført før, til dels lenge før, planen ble vedtatt. At fasaden mot øst allerede har slik kledning er det momentet som rådmannen finner mest relevant. Men reguleringsbestemmelsen om at fasader, tak og mellomrom mot Havnegata bevares finner rådmannen naturlig å tolke slik at også fasader mot Side 48 av 50