VEDTEKTER for ØVRE PRINSDALSBRÅTEN BOLIGSAMEIE I og II. Sist endret på ordinært sameiermøte 26. april 2017.

Transkript

1 1 VEDTEKTER for ØVRE PRINSDALSBRÅTEN BOLIGSAMEIE I og II Sist endret på ordinært sameiermøte 26. april ORGANISERING AV SAMEIENE ØVRE PRINSDALSBRÅTEN BOLIGSAMEIE I (BS I) består av tilsammen 84 seksjoner av eiendommen gnr. 188 bnr. 15 i Oslo i henhold til oppdelingsbegjæring datert 2. mai 1984, tinglyst 24. september ØVRE PRINSDALSBRÅTEN BOLIGSAMEIE II (BS II) består av tilsammen 78 seksjoner av eiendommen gnr. 188 bnr. 16 i Oslo i henhold til oppdelingsbegjæring datert 2. mai 1984, tinglyst 24. september Eierandelene er beregnet etter oppdelingsbegjæringens sameiebrøk og er fastsatt til 52% for BS I og 48% for BS II. Sameiene skal føre felles regnskap og ha felles styre og vedtekter. 2. FORMÅL Sameiene har til formål å ivareta sameiernes interesser i samsvar med eierseksjonsloven og vedtektene. Herunder ivareta administrasjon, drift og vedlikehold av eiendom, anlegg og arealer. 3. RETTSLIG RÅDIGHET Den enkelte sameier rår som en eier over seksjonen, (eiersl. 22). Seksjonen kan selges, pantsettes og leies ut. De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som svarer til folketrygdens grunnbeløp, jfr eiersl. 25. Eieren av den enkelte seksjon er ansvarlig for at ubetalt andel av fellesutgifter, eventuelt andre utgifter som sameiet har fastsatt blir betalt. Salg og utleie skal meldes til styret for registrering senest 14 dager før salg eller utleie skal skje. Samtykke til utleie kan ikke nektes uten saklig grunn. Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner jf. eiersl RETT TIL BRUK Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet og rett til å nytte fellesarealene til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene, jf. eiersl. 19. Bruken av bruksenheten og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre samboere, jf. eiersl. 19.

2 2 Bruksenheten kan bare nyttes i samsvar med formålet, jf. 6 sjette ledd. Endring av bruken fra boligformål til annet formål eller omvendt må ikke foretas uten reseksjonering etter 13 annet ledd. Den enkelte seksjon har eksklusiv bruksrett til den garasjeplass som er tildelt bruksenheten. Salg av bruksrett til garasjeplass kan bare finne sted i forbindelse med salg av den seksjon garasjen tilhører. Fremleie av garasjeplass kan kun skje til sameiets beboere. Garasjeplasser opprinnelig reservert for gjesteparkering leies ut til beboere i sameiene. Plassene kan ikke framleies. Bestemmelser om leieforhold, depositum og bruk framgår av ordensreglene. Utleieplasser kan bare leies ut til beboere i sameiene, framleie er ikke tillatt. Leietaker som likevel framleier, mister retten til å leie plass. Ved oppstart av leieforholdet betaler leietakeren et depositum som tilbakebetales ved utløpet av oppsigelsestiden. Månedsleie og depositum fastsettes av styret. Oppsigelsestiden er tre måneder regnet fra den første dagen i neste måned. Det er ikke tillatt å koble elbil, ladbar hybridbil eller lignende elektrisk kjøretøy til sameiets strømnett uten forutgående skriftlig samtykke fra styret. Installasjon av elektrisk anlegg med lade-/kontaktpunkt som er dimensjonert for det aktuelle kjøretøyet må utføres av autorisert elektriker, etter at styret har godkjent den tekniske løsningen. Kostnader forbundet med installasjon, drift, vedlikehold og strømforbruk knyttet til slike anlegg må dekkes av den enkelte sameier. Beboere/seksjonseiere som lader El-bil fra stikkontakt som ikke er montert spesielt for lading av El-biler skal advares skriftlig om mislighold av sameienes vedtekter. Det gis en (1) ukes frist til å montere forskriftsmessig anlegg for lading. Dersom ladingen fortsetter etter at fristen på en uke er løpt ut, vil sameiet demontere den aktuelle stikkontakten for seksjonseiers regning og risiko. Dersom ladingen likevel fortsetter uten forskriftsmessig anlegg skal det gis ny skriftlig advarsel om mislighold av vedtektene, og en ukes frist til å rette forholdet. Tredje gangs advarsel om mislighold vil bli behandlet som vesentlig mislighold etter eierseksjonslovens 26 Pålegg om salg. 5. ORDENSREGLER Sameiermøtet kan med vanlig flertall av de avgitte stemmene fastsette vanlige ordensregler for eiendommen, (jf. eiersl. 19) 6. OMBYGGING-PÅBYGGING-ENDRINGER Sameiermøtet kan med to tredjedeler av de avgitte stemmene fastsette bestemmelser og retningslinjer for ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, (jf. eiersl. 30). Bestemmelsene og retningslinjene utgjør et supplement til gjeldende vedtekter og er uløselig knyttet til disse. Sameiermøtet har med 2/3 flertall bestemt at myndigheten til å behandle og godkjenne søknader fra sameierne om påbygg og andre endringer, overføres til styret. Myndigheten skal utøves i samsvar med gjeldende retningslinjer og bestemmelser. Endringer i fasaden, utbygging, terrasseinnglassing, samt oppsetting av hagegjerde og annet, skal gjennomføres med godkjenning av styret etter gjeldende bestemmelser og retningslinjer bestemt av sameier møtet.

3 3 Innvendige bygningsmessige endringer kan utføres av den enkelte sameier under forutsetning av at offentlige forskrifter og normer følges. Ledninger, rør o. l. nødvendige installasjoner kan føres gjennom bruksenheten hvis det ikke er til vesentlig ulempe for sameieren. Sameieren skal gi adgang til bruksenheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av installasjonene, (eiersl. 21) En sameier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på fellesarealene som er nødvendige på grunn av sameierens eller husstandsmedlemmenes funksjonshemming. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn, (eiersl. 21). Det vises for øvrig til boligsameiets regler for vedlikehold og endringer. 7. VEDLIKEHOLDSREGLER Sameiermøtet kan med vanlig flertall av de avgitte stemmene fastsette vedlikeholdsregler for eiendommen. Indre vedlikehold i egen bruksenhet, skal fullt ut og for egen regning, bekostes av den enkelte sameier. Innvendige vann- og avløpsledninger omfattes av vedlikeholdsplikten til og med forgreningspunktet inn til seksjonen, likeledes de elektriske ledninger til og med seksjonens sikringsboks og telekommunikasjonsledninger til og med seksjonens uttaksboks fra fellesnettet. Ytre vedlikehold av eiendommen med bygninger, fellesrom, garasjer, fellesarealer, anlegg og utstyr, herunder trappeoppganger og inngangsdører til oppgangene er sameiets ansvar. Styret kan, når det gjelder ytre vedlikehold, gjøre unntak fra vedlikeholdsreglene når det er i sameienes interesse og arbeidet kan utføres innenfor rammen av sameienes vedlikeholdsmidler. 8. FELLESUTGIFTER Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken med mindre særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk, jf. eiersl. 23. Med tilslutning fra de sameiere det gjelder, kan det i vedtektene fastsettes en annen fordeling enn nevnt i første ledd, jf. eiersl. 23. Den enkelte sameier skal betale akontobeløp fastsatt av sameierne på sameiermøtet eller av styret til dekning av sin andel av felleskostnadene. Akontobeløpet kan også dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen, dersom sameiermøtet har vedtatt slik avsetning, jf. eiersl. 23. En sameier som har båret større kostnader enn det som følger av første, annet eller tredje ledd, har krav på å få dekket det overskytende, jf. eiersl. 23. Inntekter av eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken om ikke annet er fastsatt i vedtektene med tilslutning fra de sameiere det gjelder, jf. eiersl. 23.

4 4 9. MISLIGHOLD - PÅLEGG OM SALG Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jf eiersl. 26. Er pålegget ikke etterkommet innen fristen, kan seksjonen kreves solgt gjennom namsmyndighetene etter reglene om tvangssalg så langt de passer, jf. eiersl. 26. Medfører sameieren eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er hans oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve at eieren selger seksjonen etter bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven, jf. eiersl STYRET Sameiet skal ha et styre som består av leder, nestleder og fire andre medlemmer, samt tre vararepresentanter. Sameiemøtet velger styremedlemmer og varamedlemmer. Lederen og nestlederen velges ved særskilte valg Styrets medlemmer skal velges av og blant sameierne, eller ektefelle eller partner i avtalt samliv. Funksjonstiden for leder og nestleder er 2 år, dog slik at disse ikke fratrer samtidig. For øvrige styremedlemmer med varamedlemmer er funksjonstiden 2 år. Styremøtet skal ledes av styrelederen. Er ikke styrelederen til stede, og det ikke er valgt noen nestleder, skal styret velge en møteleder. Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmer er til stede. Vedtak kan gjøres med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak, må likevel utgjøre mer enn en tredjedel av alle styremedlemmene. Jfr 39 Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet. Styret har herunder i samsvar med eiersl. 31 å treffe alle bestemmelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer, jfr eiersl. 40. Når det er nødvendig, og senest hvert femte år, skal styret innhente pristilbud fra flere leverandører for vaktmestertjenester, forsikring, forretningsfører, løpende lån og eventuelle andre aktuelle tjenester og leveranser. Avgjørelser som kan tas av et vanlig flertall i sameiermøte, kan også tas av styret om ikke annet følger av lov eller vedtekter eller sameiermøtets vedtak i det enkelte tilfelle, (eiersl. 31). Et styremedlem kan ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse i. Lederen (nestlederen) og ett styremedlem i fellesskap tegner sameienes firma. Styret kan gi prokura.

5 5 Styremedlemmene har taushetsplikt i saker av personlig natur som de får kjennskap til i egenskap av styremedlem. 11. SAMEIERMØTE Den øverste myndighet i sameiet utøves av sameiermøtet, (eiersl. 29). Med de unntak som følger av loven eller vedtektene fattes alle beslutninger av sameiermøtet med vanlig flertall av de avgitte stemmene, (jf. eiersl. 30). Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmer i sameiermøtet for vedtak om ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, (jf. eiersl. 30). Ordinært sameiermøte holdes hvert år innen utgangen av april. Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for møtet og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Styret innkaller til det ordinære sameiermøtet med minst 8 og høyst 20 dagers varsel, jf. eiersl. 33 og 34. Ekstraordinært sameiermøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to sameiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene krever det, og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Styret innkaller til ekstraordinært sameiermøte med minst 3 og høyst 20 dagers varsel, jf. eiersl. 33 og 34. Innkalling til sameiermøte skjer skriftlig og skal sammen med tid og sted for møtet bestemt angi de saker som skal behandles. Uavhengig av om det er nevnt i innkallingen skal det ordinære sameiermøtet alltid behandle: a) styrets årsberetning b) godkjenning av årsregnskapet c) valg av styremedlemmer. d) forslag til budsjett e) Anvendelse av overskudd eller dekning av tap. Bortsett fra i tilfellene som nevnt under a, b, c, d og e ovenfor, kan sameiermøtet bare treffe beslutning om saker som er angitt i innkallingen, jf. eiersl. 35. Sameiermøtet skal ledes av styrelederen med mindre sameiermøtet velger en annen møteleder, som ikke behøver være sameier, jf. eiersl. 36. Det skal under møtelederens ansvar føres protokoll over alle saker som behandles og alle vedtak som gjøres av sameiermøtet. Protokollen skal underskrives av møtelederen og minst én sameier som utpekes av sameiermøtet blant de som er til stede. Protokollen skal til enhver tid holdes tilgjengelig for sameierne, fj. eiersl. 36. I sameiermøtet har sameierne stemmerett med én stemme for hver seksjon de eier. Foruten eieren har ett husstandsmedlem møte- og talerett. Sameieren har rett til å møte ved fullmektig som må være myndig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt, og fullmakten anses å gjelde førstkommende sameiermøte med mindre annet fremgår. Fullmakten kan når som helst kalles tilbake. Ingen kan være fullmektig for mer enn to andre sameiere.

6 6 Sameieren har rett til å ta med rådgiver. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom sameiermøtet gir tillatelse. Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i avstemning om avtale med seg selv eller nærstående eller om sitt eget eller nærståendes ansvar. 12. FORRETNINGSFØRER Styret ansetter forretningsfører og andre funksjonærer i samsvar med lov om eierseksjoner MINDRETALLSVERN Sameiermøtet, styret, forretningsfører eller andre som representerer sameiet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning. 14. FORSIKRING Sameienes eiendom skal være fullverdiforsikret. Ved skader som dekkes av sameiets forsikring må det betales egenandel ved hvert skadetilfelle. Egenandelen skal normalt betales av seksjonseieren når skaden er oppstått der seksjonseier har vedlikeholdsansvar. Egenandelen skal betales av sameiet når skaden er oppstått der sameiet har vedlikeholdsansvar. I tvilstilfeller avgjør styret hvem som skal betale egenandelen 15. VEDTEKTER Øvre Prinsdalsbråten boligsameie I & II skal ha felles vedtekter. Vedtektene kan bare vedtas eller endres på sameiermøtet. Om ikke loven stiller strengere krav, kan slike vedtak bare treffes med minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmer, (eiersl. 28). 16. PLIKTER Sameierne plikter å rette seg etter innholdet i seksjoneringsbegjæringen, bestemmelsene i eierseksjonsloven og vedtektene, samt ordens- og vedlikeholdsregler fastsatt av sameiermøtet eller styret. Mislighold behandles i samsvar med bestemmelsene i 9 i vedtektene. 17. OVERVÅKING Styret har rett til å igangsette overvåking av sameiets fellesområder gjennom oppsetting og drift av videokameraer eller lignede, dersom dette anses nødvendig for å unngå/forebygge innbrudd, skadeverk eller annen kriminell handling på sameiets eiendom. Overvåkingen skal gjennomføres i henhold til de regler som følger av Datatilsynets retningslinjer for kameraovervåkning. Oslo, 26. april 2017