SAKSFRAMLEGG. Saksgang. Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet Kommunestyre

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet Kommunestyre Arkivsaksnr: 2010/1317 Klassering: 611/&55 Saksbehandler: Svein Åge Trøbakk KOMMUNALT EIDE NÆRINGSAREAL I STEINKJER KOMMUNE. PRISFASTSETTELSE. Trykte vedlegg: Ingen Ikke trykte vedlegg: Kommunestyresak 10/51 Rådmannens forslag til vedtak: Fra benyttes følgende retningslinjer og veiledende priser ved bortfeste/salg av næringsareal i Steinkjer sentrum (alle priser er oppgitt som kroner per kvadratmeter): 1. Ved salg/bortfeste av kommunalt næringsareal i Steinkjer nyttes priser vist i dette vedtak som utgangspunkt for prisfastsetting. Ved større salg hvor det kan herske tvil om EØS-avtalen sine forpliktelser om forbud mot offentlig støtte overholdes, gjennomføres enten en uavhengig takst eller det gjennomføres egen budrunde for det aktuelle areal. 2. Følgende veiledende priser nyttes: Sørsia og Nordsia: - Arealpris 900 arealprisen vurderes i hvert enkelt tilfelle beliggenhet i forhold til blant annet veg, annen forretningsvirksomhet og naboeiendommenes bruk Sørsileiret: arealbehov i forhold til antall ansatte Areal til administrasjonsbygg og forretningsbygg 400

2 Nordsileiret: (Det oppfylte arealet) arealbehov i forhold til antall ansatte Areal til administrasjonsbygg og forretningsbygg 350 Gamle Nordsileiret: arealbehov i forhold til antall ansatte Areal til administrasjonsbygg og forretningsbygg Ved salg av kommunalt næringsareal tas inn bestemmelse om forkjøpsrett for kommunen ved videresalg, samt bestemmelse om tilbakeføring til kommunen om arealet ikke er påstartet utbygd i løpet av 2 år fra vedtak om salg. Begge bestemmelsene forutsetter samme tilbakeføringspris som salgspris. 4. Ved bortfeste av kommunalt næringsareal i Steinkjer nyttes en rentesats på 6 % av salgsprisene i vedtakets punkt Prisene holdes fast uten prisregulering inntil nytt vedtak angående retningslinjer og veiledende priser ved bortfeste/salg av næringsareal i Steinkjer sentrum fattes. Prisene tas opp til ny vurdering senest om 6 år. Torunn Austheim Rådmann Svein Åge Trøbakk plansjef

3 Saksopplysninger: Priser for salg av kommunalt eide næringsareal ble sist fastsatt av kommunestyret (sak 10/51) hvor følgende vedtak ble fattet: Fra benyttes følgende retningslinjer og veiledende priser ved bortfeste/salg av næringsareal i Steinkjer sentrum (alle priser er oppgitt som kroner per kvadratmeter): 1. Ved salg/bortfeste av kommunalt næringsareal i Steinkjer nyttes priser vist i dette vedtak som utgangspunkt for prisfastsetting. Ved større salg hvor det kan herske tvil om EØS-avtalen sine forpliktelser om forbud mot offentlig støtte overholdes, gjennomføres enten en uavhengig takst eller det gjennomføres egen budrunde for det aktuelle areal. 2. Følgende veiledende priser nyttes: Sørsia og Nordsia: - Arealpris 600 arealprisen vurderes i hvert enkelt tilfelle beliggenhet i forhold til blant annet veg, annen forretningsvirksomhet og naboeiendommenes bruk Sørsileiret: arealbehov i forhold til antall ansatte Areal til administrasjonsbygg og forretningsbygg 300 Nordsileiret: (Det oppfylte arealet) arealbehov i forhold til antall ansatte Areal til administrasjonsbygg og forretningsbygg 250 Gamle Nordsileiret: arealbehov i forhold til antall ansatte Areal til administrasjonsbygg og forretningsbygg Ved salg av kommunalt næringsareal tas inn bestemmelse om forkjøpsrett for kommunen ved videresalg, samt bestemmelse om tilbakeføring til kommunen om arealet ikke er påstartet utbygd i løpet av 2 år fra vedtak om salg. Begge bestemmelsene forutsetter samme tilbakeføringspris som salgspris. 4. Ved bortfeste av kommunalt næringsareal i Steinkjer nyttes en rentesats på 8 % av salgsprisene i vedtakets punkt Prisene holdes fast uten prisregulering inntil nytt vedtak angående retningslinjer og veiledende priser ved bortfeste/salg av næringsareal i Steinkjer sentrum fattes. Prisene tas opp til ny vurdering senest om 6 år. Foreliggende sak er en oppfølging av vedtakets punkt 5.

4 Historikk Følgende priser er nyttet ved salg av kommunalt næringsareal i Steinkjer: Sørsileiret: Periode: Grunnpris: Refusjon for kommunaltekniske arbeider: bedrifter Forretningsareal bedrifter Forretnings- og adm.areal bedrifter Forretnings- og adm.areal bedrifter Forretnings- og adm.areal Nordsileiret: (Det oppfylte arealet) Grunnpris: Refusjon for kommunaltekniske arbeider: bedrifter Forretnings- og adm.areal bedrifter Forretnings- og adm.areal bedrifter Forretnings- og adm.areal bedrifter Forretnings- og adm.areal

5 Nordsileiret: (Det gamle området) Grunnpris: Refusjon for kommunaltekniske arbeider: ca. 10 nei a. 15 nei ca. 20 nei nei nei nei nei bedrifter Forretnings- og adm.areal bedrifter Forretnings- og adm.areal bedrifter 75 nei - Forretnings- og adm.areal 120 nei bedrifter 100 nei - Forretnings- og adm.areal 200 nei Andre sentrale områder: Før 2005: Det har ikke vært fastsatt noen prisliste for andre sentrale områder, som Sørsia og Nordsia bydeler. Prisen har blitt fastsatt i hver enkelt sak : Grunnpris: 300 kroner per kvadratmeter. Arealprisen vurderes i hvert enkelt tilfelle i forhold til beliggenhet relatert til veg, annen forretningsvirksomhet og naboeiendommers bruk. Det kreves ikke refusjon for kommunaltekniske arbeider : Grunnpris: 600 kroner per kvadratmeter. Arealprisen vurderes i hvert enkelt tilfelle i forhold til beliggenhet relatert til veg, annen forretningsvirksomhet og naboeiendommers bruk. Det kreves ikke refusjon for kommunaltekniske arbeider. For alle områdene gjelder i tillegg for perioden : Ved salg/bortfeste av kommunalt næringsareal i Steinkjer nyttes priser vist i dette vedtak som utgangspunkt for prisfastsetting. Ved større salg hvor det kan herske tvil om EØS-avtalen sine forpliktelser om forbud mot offentlig støtte overholdes, gjennomføres enten en uavhengig takst eller det gjennomføres egen budrunde for det aktuelle areal. Priser i nabokommunene. Namsos kommune: Spillumsstranda (produksjonsorienterte bedrifter), pris inkludert refusjon for grunnlagsinvesteringer: 350 kroner per kvadratmeter. Tiendeholmen, østre industriområde, pris inkludert refusjon for grunnlagsinvesteringer: 500 kroner per kvadratmeter. Sentrumsnære arealer til forretningsbygg: vurderes i hvert enkelt tilfelle, normalpris: 500 kroner per kvadratmeter.

6 Verdal kommune: Ørin vest industriområde (produksjonsorienterte bedrifter), 600 kroner per kvadratmeter samlet for grunnpris og refusjon for grunnlagsinvesteringer. Prisen ble fastsatt i For næringsområdet Tinna er prisen fastsatt til 900 kroner per kvadratmeter. Prisen inkluderer refusjon for kommunaltekniske arbeider. Levanger kommune: Levanger kommune har en pristrapping på Rinnleiret næringsareal, fra areal nær E6 til lenger inn på området kroner per kvadratmeter. På Moan (v/magneten) har opp i mot 1000 kroner per kvadratmeter. Begge prisene inkluderer refusjon for kommunaltekniske arbeider. Stjørdal kommune: Prisene på næringsareal i Stjørdal variert alt etter hvor arealene ligger og hvor store opparbeidelseskostnadene har vært. Det ble i 2005 fastsatt at prisene på næringsareal i Stjørdal skal differensieres med markedsvurdering som prinsipp. Takst skal som hovedregel foretas, slik at takstsummen angir kjøpesum. Særlig attraktive tomter kan selges til høystbydende. Som minimumspris settes nyttes kostnader ved investeringen (selvkost). På Gevingåsen er prisen fastsatt av megler til 850 kroner per kvadratmeter. På Tangen rundt 2000 kroner per kvadratmeter. Næringsareal i sentrum er solgt for opp til 8600 kroner per kvadratmeter. Prisene inkluderer refusjon for kommunaltekniske arbeider. Utførte takster I forbindelse med prisfastsettelsen i erstatningssakene etter bygging av ny E6 ble takstprisen satt til 200 kroner per kvadratmeter. Dette er en uavhengig takstpris, og ga i en pekepinn på markedspris. Indre Trondheimsfjord havnevesen, ITH, fikk i mars 2010 gjennomført en uavhengig takst i forbindelse med forespørsel om kjøp av to tomter som ligger innenfor havnevesenets disposisjonsområde. Havnelagerets tomt på Sørsikaia ble takstert til 200 kroner per kvadratmeter, mens lagertomt på Bogakaia ble takstert til 80 kroner per kvadratmeter. Begge tomtene er regulert og nyttes til produksjonsorientert virksomhet. Tomtene festes bort i dag. Takstene er derfor uten refusjon for kommunaltekniske arbeider. På Eggeområdet ble arealprisen mellom kommunen og fylkeskommunen fastsatt til 200 kroner per kvadratmeter. Dette på tross av at det forelå en takst på 500 kroner per kvadratmeter. Taksten tok utgangspunkt i sentrumspriser, men kommunen og fylkeskommunen vurderte Egge til å ligge i et annet prisnivå enn sentrum. Selvkost kontra markedspris forbud mot statsstøtte Norge er gjennom sitt medlemskap forpliktet til å følge EØS-avtalens forpliktelser. På denne bakgrunn gjelder lov om offentlig støtte av , nr. 117, i kraft fra Med hjemmel i loven er også fastsatt forskrift om offentlig støtte av , nr Regelverket om offentlig støtte gjelder også kommunal virksomhet, herunder salg av kommunal eiendom. Regelverket får bare anvendelse på støtte til foretak som driver økonomisk virksomhet. I dette ligger at salg av en enkelt boligtomt til kjøpers eget formål ikke omfattes. Annerledes vil dette stille seg ved salg til profesjonell utbygger. Videre gjelder unntak for såkalt bagatellmessig støtte, det vil si inntil euro over en treårsperiode til samme støttemottaker. Grensen på euro (om lag 1,6 millioner kroner) innebærer at kommunen ikke kan selge til større underpris enn dette beløpet, det vil si ikke større differanse mellom salgspris og markedspris enn beløpet.

7 Regelverket følges opp av EFTA sitt overvåkningsorgan ESA. ESA sin vurdering i forhold til regelverket kommer inn blant annet ved klager med anførsler om brudd på regelverket. Videre er det fastlagt en rapporteringsplikt for visse disposisjoner. Overtredelser kan i henhold til nevnte lov og forskrift sanksjoneres med krav om tilbakeføring av støtte. Hvis kommunen (eller annen offentlig institusjon) selger til underpris kan kjøper senere bli dømt til å betale tilbake til selgeren (kommunen). Noen få norske kommuner er innrapportert til ESA for ikke å ha overholdt bestemmelsene. ESA har utarbeidet retningslinjer om salg av grunn og bygninger. Retningslinjene innebærer 2 alternative framgangsmåter; salg utført ved budrunde som det ikke er knyttet vilkår til, og salg utført på annen måte, i sistnevnte tilfelle etter verdsettelse av uavhengig takstmann på nærmere vilkår. Ovenstående innebærer at: Som hovedregel kan salget foretas med utgangspunkt i kommunalt fastsatte, veiledende satser for prisnivået. De foreslåtte prisene er vurdert å være rett markedspris i vår del av fylket. De foreslåtte prisene er satt ut fra markedspriser i sammenlignbare kommuner som Verdal, Levanger og Namsos. Kommunen kan likevel velge budrunde eller uavhengig takst. Det vil være rett å ta inn en sikringsbestemmelse som sikrer at vi ved større salg hvor det kan herske tvil om EØS-avtalen sine forpliktelser om forbud mot offentlig støtte overholdes gjennomfører enten en uavhengig takst eller at det gjennomføres egen budrunde for det aktuelle areal. Saksvurdering Steinkjer kommune sin arealreserve vedrørende næringsarealer i Steinkjer sentrum er stort sett lokalisert til Nordsileiret (oppfylt areal). På indre (gamle) del av Nordsileiret er det lite areal som er ledig. Sakene om salg av næringsarealer på indre del dreier seg stort sett om innløsning av festetomter som bedriftene ønsker å eie, eller kjøp av mindre tilleggsareal. På Sørsileiret er ingen tomter som er regulert til næringsformål og som er i kommunalt eie og klar for salg. Det hersker noe usikkerhet om sirkustomta blir bygd ut eller om tomta tilbakeføres kommunen. Det finnes store muligheter for fortetting på eksisterende næringsareal som er i privat eie. På Sørsia og Nordsia er det fortetting som er mest aktuelt. Prisene ble sist regulert i Arealsalget har hatt en jevn utvikling de siste år etter noen år med større omsetning av næringsareal. Steinkjer kommune bør stimulere til optimisme og etableringer ved å ikke sette prisen urimelig høy, selvsagt uten å bryte EØS-reglene sitt forbud mot subsidiering. Det er foretatt en prisjustering i noen av nabokommunene som det er naturlig å sammenligne seg med. Ut fra dette foreslås å høyne prisene noe. Alle kommuner unntatt Stjørdal nytter fastsatte strøkpriser. Stjørdal er i en spesiell stilling sammenlignet med de andre bykommunene i fylket på grunn av nærhet til flyplass samt at de er en del av pressområdet Trondheim. Refusjon av kommunaltekniske arbeider nyttes der kommunen har foretatt investeringer i opparbeidelse av næringsarealer (som en forskottering for fremtidige eiere), og kommer i tillegg til selve grunnprisen. Det foreslås at refusjon kreves kun på Nordsileiret og Sørsileiret i og med at utbygging av usolgte arealer her er finansiert/forskottert av kommunen. På gamle/indre Nordsileiret har kommunen hatt lite grunnlagsinvesteringer; området er enkelte steder ikke særlig bearbeidet i og med at det er gammel fyllplass i undergrunnen. Innen de etablerte, ikke-oppfylte områdene på Sørsia og Nordsia synes det ikke rimelig å kreve refusjon.

8 Utgangspunktet for prisfastsettelsen av refusjonsandelen skal være investeringer på utbyggingstidspunkt tillagt renter for senere år. Refusjonsdelen var i utgangspunktet 60 kroner per kvadratmeter, men ble senere satt ned til 40 kroner per kvadratmeter. Byggekostnadsindeksen fra 1984 og fram til i dag viser at refusjonskostnaden i dag burde være på om lag 200 kroner per kvadratmeter. Renteutviklingen over 25 år viser en faktor på om lag 2,6 3,3 med 4-5 % rente. Dette ville gi en refusjonsandel på kroner per kvadratmeter. Dette er under forutsetning av at 60 kroner per kvadratmeter ga full kostnadsdekning i Steinkjer kommune har ikke innregnet utgifter til administrative kostnader knyttet til salg av næringsareal. Det foreslås at refusjonsandelen settes til 200 kroner per kvadratmeter, altså ingen økning fra 2010-fastsettelsen. Grunnprisen står kommunen mer fritt til å vurdere, men det skal som tidligere nevnt, vurderes opp mot markedspris. Det foreslås en noe høyere pris for forretningsareal på Sørsileiret enn på Nordsileiret på grunn av arealenes sentrale beliggenhet. Det foreslås en justering av gjeldende priser på arealene. På Sørsia og Nordsia vil det være rett å vurdere prisene i hvert enkelt tilfelle fordi verdien av tomtene ved fortetting vil avhenge av beliggenhet i forhold til blant veg, annen forretningsvirksomhet og naboeiendommenes bruk. Rådmannen foreslår at det settes en utgangspris på 900 kroner per kvadratmeter, noe som harmonerer godt med prisene på lignende areal i sammenlignbare kommuner. Prisene kan reduseres ut fra ovenfor nevnte forhold. Det foreslås nyttet ens pris uavhengig av arealbruk i og med at alt areal her er åpnet opp for detaljhandel. Rådmannen tilrår som hovedregel at fastsatte strøkpriser nyttes. I de tilfeller kommunen er usikker på om differansen mellom fastsatt salgspris og markedspris er større enn euro, eller er sikker på at differensen er større, må det enkelte salg gjennomføres på en av de 2 alternative framgangsmåter som er beskrevet i regelverket; budrunde eller uavhengig takst. Som kontroll av at prisene på næringsareal ikke settes altfor lavt i forhold til EØS sine bestemmelser om offentlig støtte kunne det gjennomføres en generell prisvurdering/takst på de aktuelle områdene. Rådmannen anser imidlertid dette som unødvendig, både ut fra de uavhengige takstene som er nevnt i saksutredningen, og ut fra markedssammenligningen med andre kommuner. For å unngå privat oppkjøp/spekulasjon foreslår rådmannen bestemmelse om at ved salg av kommunalt næringsareal skal kommunen ha forkjøpsrett ved videresalg, samt bestemmelse om tilbakeføring til kommunen om arealet ikke er påstartet utbygd i løpet av 2 år fra vedtak om salg. Begge bestemmelsene forutsetter samme tilbakeføringspris som salgspris. Rådmannen tilrår videre at de priser som fastsettes i foreliggende sak holdes fast uten fastsatt årlig prisregulering. Prisene tas opp til ny vurdering senest om 6 år. Kommunen har, i alle fall de siste 20 årene, ønsket salg av næringsareal framfor bortfeste. Dette er i tråd med kommunestyrets ønske i forbindelse med budsjettbehandling om salg av kommunal eiendom. I de tilfelle bortfeste likevel kan være aktuelt, må det fastsettes en sats for årlig festeavgift. I Steinkjer er det nyttet 8 % av salgspris. Dette kan synes noe høyt med dagens lave rentenivå. Kommunen står likevel fritt til å fastsette denne satsen uavhengig av rentenivå. Lavere sats vil utligne forskjellen mellom salg og bortfeste, mens en sats for eksempel på dagens nivå vil stimulere interessentene til kjøp framfor feste. Dette er i tråd med kommunestyrets ønske om salg. Rådmannen anbefaler at en rentesats på 6 % fortsatt benyttes ved bortfeste, noe som også er nyttet av andre kommuner som Verdal. Rådmannen tilrår at det fra benyttes følgende retningslinjer og veiledende priser ved bortfeste/salg av næringsareal i Steinkjer sentrum (alle priser er oppgitt som kroner per kvadratmeter): 1. Ved salg/bortfeste av kommunalt næringsareal i Steinkjer nyttes priser vist i dette vedtak som utgangspunkt for prisfastsetting. Ved større salg hvor det kan herske tvil om EØS-avtalen sine

9 forpliktelser om forbud mot offentlig støtte overholdes, gjennomføres enten en uavhengig takst eller det gjennomføres egen budrunde for det aktuelle areal. 2. Følgende veiledende priser nyttes: Sørsia og Nordsia: - Arealpris 900 arealprisen vurderes i hvert enkelt tilfelle beliggenhet i forhold til blant annet veg, annen forretningsvirksomhet og naboeiendommenes bruk Sørsileiret: arealbehov i forhold til antall ansatte Areal til administrasjonsbygg og forretningsbygg 400 Nordsileiret: (Det oppfylte arealet) arealbehov i forhold til antall ansatte Areal til administrasjonsbygg og forretningsbygg 350 Gamle Nordsileiret: arealbehov i forhold til antall ansatte Areal til administrasjonsbygg og forretningsbygg Ved salg av kommunalt næringsareal tas inn bestemmelse om forkjøpsrett for kommunen ved videresalg, samt bestemmelse om tilbakeføring til kommunen om arealet ikke er påstartet utbygd i løpet av 2 år fra vedtak om salg. Begge bestemmelsene forutsetter samme tilbakeføringspris som salgspris. 4. Ved bortfeste av kommunalt næringsareal i Steinkjer nyttes en rentesats på 6 % av salgsprisene i vedtakets punkt Prisene holdes fast uten prisregulering inntil nytt vedtak angående retningslinjer og veiledende priser ved bortfeste/salg av næringsareal i Steinkjer sentrum fattes. Prisene tas opp til ny vurdering senest om 6 år. Med de foreslåtte priser mener rådmannen at Steinkjer kommune har priser tilpasset markedet i Nord- Trøndelag, også sammenlignet med de andre bykommunene. Norge sine forpliktelser gjennom EØS-avtalen vedrørende forbud mot offentlig støtte til foretak som driver økonomisk virksomhet er videre ivaretatt slik at det svært unntaksvis vil bli spørsmål om differansen mellom fastsatt salgspris og markedspris er større enn euro.