GBNR 2/81 - TILLATELSE TIL TILTAK - PÅBYGG FRITIDSBOLIG - GAMLEVEIEN DISPENSASJON

Transkript

1 Sande kommune Areal, næring og miljø Ullring & Zernichow AS v/willen Z. Ullring Josefinesgate OSLO Dato: Vår ref.: Arkiv: Saksbeh: / Anne-Grete Hylland GBNR 2/81 - TILLATELSE TIL TILTAK - PÅBYGG FRITIDSBOLIG - GAMLEVEIEN DISPENSASJON Tillatelse til tiltak ett-trinns søknad Saken er behandlet som saksnr DS 254/14. Vi viser til søknad mottatt Sist innsendte dokumentasjon er mottatt Saken er funnet å være komplett Søknaden omfatter riving av fritidsbolig over grunnmur samt oppsetting av ny fritidsbolig på eksisterende grunnmur. I medhold av plan- og bygningsloven 19-1 søkes det om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel C.1 og plan- og bygningsloven 1-8. Tiltakshaver: Ansvarlig søker: Mona og Ingar Jacobsen Ullring & Zernikow A/S VEDTAK etter delegert myndighet og med hjemmel i plan- og bygningsloven 21-4, jamfør 20-1 Sande kommune gir tillatelse til å rive eksisterende fritidsbolig over grunnmur samt oppføring av ny fritidsbolig på eksisterende grunnmur i henhold til/med betingelser i forhold til søknad datert dato, tegninger og situasjonskart godkjent Det foreligger ingen nabomerknader. Dispensasjon Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2, innvilges dispensasjon fra bestemmelse til kommuneplanens arealdel C.1 og plan- og bygningslovens 1-8, slik at tiltaket tillates oppført. Betingelser: 1. Det tillates ikke innlagt vann, kun vann til vegg. Postadresse: Postboks 300, 3071 Sande Telefon: Besøksadresse: Prestegårdsalleen 35, 3070 Sande Telefax: E-post: postmottak@sande-ve.kommune.no Internett: Giro bank: Org.nr:

2 2. Det må søkes om etablering vann- og avløpsanlegg når tilknytning til offentlig anlegg blir tilgjengelig. 3. Som et dokumenttilsyn i saken ber vi om en redegjørelse for om det foreligger plan for sikringstiltak jfr pbl 28-2 samt hvilken ansvarsrett som dekker PRO og UTF sikringstiltak ved byggearbeid mv, jfr pbl Redegjørelse må sendes inn før tiltaket igangsettes. 4. Rivingsmaterialer og bygningsavfall må kildesorteres og leveres til godkjent mottak (j.fr. avfallsplan og miljøsaneringsrapport). Ansvar og kontrollform: Tillatelsen omfatter også godkjenning av ansvarsretter jf plan- og bygningsloven 23-1, som angitt under avsnittet ansvar og kontroll. Ansvar og kontroll Følgende foretak er godkjent for ansvarsrett i henhold til søknad: Foretak L/ S Ullring & S Zernikow A/S T. Sando bygg S AS Funksjon/Tiltaksklasse/Ansvarsområde SØK: Ansvarlig søker. Tiltaksklasse 1. PRO: Arkitektur, bygningsfysikk, inkl. brannprosjektering. Tiltaksklasse 1. UTF: Utførelse bygningsmessige arbeider og overordnet ansvar for utførelse. * S = sentral godkjenning, L = lokal godkjenning Ansvarsretter samsvarer med innsendt gjennomføringsplan. Beskrivelse av søknaden/utnyttelse Det søkes om fritidsbolig på totalt 57,7 m2 BRA. Totalt BYA er 61,2 m2, redusert fra 71,7 m2 eksisterende bygg. Utnyttelse som følge av tiltaket er opplyst til å bli 18,8 %. Ulovlig innbygd svalgang fjernes slik at grad av utnyttelse på eiendommen reduseres. FAKTA Dokumentasjon: Avstandserklæring datert Avstandserklæring datert Tegninger i målestokk 1: 100 datert Situasjonsplan i målestokk 1: 500 datert Gjennomføringsplan datert Planer og vedtekter Eiendommen er uregulert, men den er omfattet av kommuneplanens arealdel, vedtatt og dens bestemmelser. I kommuneplanens arealdel er området avsatt til LNFformål. side 2 av 7

3 Nabovarsling Berørte naboer og gjenboere er varslet i henhold til bestemmelsene i plan - og bygningslovens Det er ikke kommet inn merknader fra noen av disse. Høringsuttalelser Landbruksfaglig uttalelse: Oppføring av fritidsbebyggelse faller utenfor landbruksbegrepet. Av den grunn er søker avhengig av at det gis dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser. Hytta ligger i et strøk med flere hytter og bolighus. Området mellom hytteeiendommen og sjøen er smal og lite egnet til landbruksproduksjon. Det omsøkte tiltak ansees ikke å påvirke landbruket i omkringliggende område. VA-avdeling: Sande kommune, vann og avløpsavdelingen er pålagt å håndheve lover og følge opp vedtak gjort i kommunen. Kommuneplan Arealdel vedtatt under A. Generelle bestemmelser punkt 4 Infrastruktur står det: I områder hvor det er eller vil bli etablert offentlige ledninger, vil det ikke bli gitt utslippstillatelse eller tillatt etablert private vannforsyningsanlegg. I Sande kommunes økonomiplan for perioden ligger tilrettelegging for kommunalt avløpsnett for områdene Holm / Øgarden med midler i Det betyr at det ikke vil bli gitt tillatelser til nyetablering av private vann- og avløpsløsninger i dette området og gbnr 2/81 er en av eiendommene som omfattes av dette vedtaket. Eiendommen er underlagt bestemmelsene som pålegger oss å kreve tilknytning til kommunale ledninger når de blir anlagt, fremfor andre private løsninger. Pålegg om tilkobling vil normalt bli sendt straks det er etablert ledninger i en avstand til den enkelte eiendom som kan gi grunnlag for pålegg, dersom da ikke eier allerede har søkt og påbegynt tilkobling frivillig. For fritidsbebyggelse med vann til vegg kan kommunen tillate løsning uten tilknytning til offentlig avløpsledning. Kommunal overvannsledning ikke tilgjengelig i dette området. Det må sikres forsvarlig lokal overvannshåndtering. Plan for lokal overvannshåndtering skal følge kommunens til enhver tid gjeldene norm for vann og avløp. Fylkesmannen: Fylkesmannen har gitt uttalelse i sak 13/1629, datert Fylkesmannen frarådet kommunen å innvilge dispensasjon da det ikke var pekt på fordeler for de allmenne interesser som klart oversteg ulempene ved en utvidelse. På bakgrunn av dette gav kommunen avslag i sak 13/1629. Samtidig skrev Fylkesmannen at tiltaket påvirker nasjonale interesser i begrenset grad, slik at de ikke ville påklage et eventuelt positivt vedtak. Da omsøkt tiltak er redusert og det er pekt på fordeler for de allmenne interesser, har kommunen vurdert det slik at det ikke var nødvendig med ny høringsrunde hos Fylkesmannen. Fylkesmannen er oppført som kopimottaker i dette vedtak og kan påklage vedtaket innen 3 uker, jfr. forvaltningsloven 28 og 29. Plassering Minste avstand til nabogrense godkjennes til 0,8 meter, jf nabosamtykke datert og plan- og bygningsloven 29-4 tredje ledd. side 3 av 7

4 Kotehøyde for gulv i 1. etasje er godkjennes uendret fra eksisterende forhold, jf plan- og bygningsloven VURDERINGER Søknaden inneholder tilstrekkelig dokumentasjon etter kapittel 5 i byggesaksforskriften. Dispensasjon Etter plan- og bygningsloven 19-2 kan dispensasjon bare gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Etter en samlet vurdering, må også fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. C.1 Landbruk- og frilluftstiltak: I LNF-områdene kan nødvendig infrastruktur, bebyggelse og andre mindre tiltak i tråd med formålene tillates uten krav om reguleringsplan. Fritak fra plankravet forutsetter at hensyn til landbruk, natur og friluftslivet ivaretas og at øvrige bestemmelser i kommuneplan, PBL og annet regelverk er overholdt. Nye tiltak skal som hovedregel ikke oppføres på dyrka eller dyrkbar mark. For nye landbrukstiltak skal bygningenes størrelse og volum dimensjoneres i forhold til driftsenhetens/brukets behov og ressursgrunnlag. Maksimal mønehøyde for driftsbygning er 12 meter. Tiltak i tråd med friluftsformålet (i LNF eller friområder) skal ha et spesielt fokus på tilpasning til de naturgitte omgivelsene og forutsetter allmenn tilgjengelighet. Ansvarlig søker skriver følgende: Ansvarlig søker skriver følgende: Hytten har både råteskader og maur/innsekter i vegger, og det er derfor et strot behov for totalrenovering. Videre er hytta nesten uisolert. Hensynet bak bestemmelsene for 100-meterbeltet er å sikre natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Det samme gjelder i stor grad for LNF-områder: tiltak skal ikke påvirke kulturminner, landskapsbildet eller rekreasjonsinteresser negativt. Dette er ivaretatt selv om dispensasjon innvilges. Hensynet bak bestemmelsene tilsidesettes ikke vesentlig. Tiltaket dreier seg om fornyelse av eksisterende hytte på eksisterende grunnmur. Dette vil ikke påvirke natur- og kulturmiljø, landskap eller allmenn rekreasjonsinteresser negativt. Nærområdet er i tillegg allerede bebygd med flere hytter og boliger. Fordeler ved å gi dispensasjon: Ulovlig innebygget svalgang rives og hyttens areal derved reduseres, og dett vil være en fordel for allmennheten. Videre vil innbygging av eksisterende veranda mot stien ned til sjøen, redusere privat uteareal mot allmennhetens ferdsel langs denne stien og ned til sjøen, og således være en fordel for allmennheten. Bygningsteknisk standard vil bli vesentlig hevet, både når det gjelder energi, brukbarhet, samt fukt og innemiljø. Og arkitektonisk sett vil hytten fremstå som mer helhetlig og tidsriktig. Kommunens vurderinger: Kommunen vurderer hensynet bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra, ikke å være vesentlig tilsidesatt fordi fritidsboligen oppføres på eksisterende grunnmur i et etablert hytteområde. Det fremgår i tillegg av den landbruksfaglige uttalelsen at tiltaket ikke anses å påvirke landbruket i omkringliggende området. Etter kommunens vurdering vil det være en side 4 av 7

5 fordel for allmennheten at veranda ut mot sti ned til sjøen lukkes igjen slik at privatiseringen reduseres. Kommunen anser dermed etter en samlet vurdering at fordelen er klart større enn ulempene slik at dispensasjon innvilges og tiltaket godkjennes. Plan- og bygningsloven 1-8: I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Andre tiltak etter 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Dette er likevel ikke til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova. Forbudet etter andre ledd gjelder så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan, jf nr. 5 og 12-7 nr. 2. Forbudet etter andre ledd gjelder ikke der kommunen i kommuneplanens arealdel har tillatt oppføring av nødvendige bygninger, mindre anlegg og opplag som skal tjene til landbruk, reindrift, fiske, akvakultur eller ferdsel til sjøs, jf nr. 4. For områder langs vassdrag som har betydning for natur-, kulturmiljø- og friluftsinteresser skal kommunen i kommuneplanens arealdel etter nr. 5 fastsette grense på inntil 100 meter der bestemte angitte tiltak mv. ikke skal være tillatt. Ansvarlig søker skriver følgende: Hytten har både råteskader og maur/innsekter i vegger, og det er derfor et strot behov for totalrenovering. Videre er hytta nesten uisolert. Hensynet bak bestemmelsene for 100-meterbeltet er å sikre natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Det samme gjelder i stor grad for LNF-områder: tiltak skal ikke påvirke kulturminner, landskapsbildet eller rekreasjonsinteresser negativt. Dette er ivaretatt selv om dispensasjon innvilges. Hensynet bak bestemmelsene tilsidesettes ikke vesentlig. Tiltaket dreier seg om fornyelse av eksisterende hytte på eksisterende grunnmur. Dette vil ikke påvirke natur- og kulturmiljø, landskap eller allmenn rekreasjonsinteresser negativt. Nærområdet er i tillegg allerede bebygd med flere hytter og boliger. Fordeler ved å gi dispensasjon: Ulovlig innebygget svalgang rives og hyttens areal derved reduseres, og dett vil være en fordel for allmennheten. Videre vil innbygging av eksisterende veranda mot stien ned til sjøen, redusere privat uteareal mot allmennhetens ferdsel langs denne stien og ned til sjøen, og således være en fordel for allmennheten. Bygningsteknisk standard vil bli vesentlig hevet, både når det gjelder energi, brukbarhet, samt fukt og innemiljø. Og arkitektonisk sett vil hytten fremstå som mer helhetlig og tidsriktig. Kommunens vurderinger: Kommunen vurderer hensynet bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra, ikke å være vesentlig tilsidesatt fordi fritidsboligen oppføres på eksisterende grunnmur i et etablert hytteområde. Etter kommunens vurdering vil det være en fordel for allmennheten at veranda ut mot sti ned til sjøen lukkes igjen slik at privatiseringen reduseres. Videre fremgår av søknaden at tiltakshaver er positivt innstilt ift. tilknytning av vann og avløp til offentlig anlegg så fort dette er tilgjengelig. Jfr. uttalelse fra Va-avdeling vil det bli gitt pålegg om tilkobling til offentlig anlegg når dette er tilgjengelig. side 5 av 7

6 Kommunen anser dermed etter en samlet vurdering at fordelen er klart større enn ulempene slik at dispensasjon innvilges og tiltaket godkjennes. Planløsning og utseende jfr. pbl 29-1, 29-2 Etter kommunens vurdering er tiltaket prosjektert og vil bli utført slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med dets funksjon. Videre innehar tiltaket gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. HMS-krav I søknaden er det oppgitt at sikkerheten mot fare eller vesentlig ulempe som følge av grunnforhold, rasfare, flom og andre miljøskadelige forhold er tilfredsstillende ivaretatt. Biologisk mangfold I en hver sak som berører naturmiljøet skal de miljørettslige prisnsipper i 8-12 jfr. lov om forvaltning av naturen mangfold legges til grunn som retingslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Tiltaket føres opp på etablert eksisterende grunnmur, og vurderes dermed ikke å berøre naturmiljøet. Automatisk fredet kulturminne Dersom det viser seg at tiltaket kan skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme automatisk fredet kulturminne eller fremkalle fare for at det kan skje, må arbeidene straks stanses og kulturminneforvaltningen varsles umiddelbart. Ansvaret påhviler tiltakshaver og/eller ansvarshavende leder på stedet. INFORMASJON Vedtaket kan påklages innen 3 uker fra det tidspunktet hvor underretning er kommet frem til vedkommende part (se vedlegg til dette brev). Dersom arbeidene ikke er igangsatt innen 3 år, eller arbeidene innstilles for lengre tid enn 2 år, etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort, jfr. plan- og bygningsloven Ønskes tiltaket endret i forhold til rammene for dette vedtak, må endringene være godkjent av kommunen før de kan gjennomføres. Igangsetting før klagefristen er ute eller før eventuelt endelig klagebehandling er avsluttet hos fylkesmannen, skjer for tiltakshavers egen økonomiske risiko. Tiltaket kan ikke tas i bruk før det er gitt midlertidig brukstillatelse/ferdigattest. Ved behov for riggplass på offentlig grunn og eventuell annen bruk av offentlige arealer må det på forhånd foreligge avtale med kommunen. Gebyret for byggesaksbehandlingen må være innbetalt før byggearbeidet igangsettes og senest innen fakturaens forfallsdato. Gebyr I henhold til Sande kommunes gebyrregulativ for byggesaker gjeldende for 2014, skal det betales gebyr for utførte tjenester. side 6 av 7

7 Gebyr Beskrivelse Antall Beløp Dispensasjon , m2 BRA ,- Totalt gebyr å betale ,- Vennlig hilsen... Berit Dahl fagleder byggesaker. Anne-Grete Hylland saksbehandler Vedlegg Orientering om klageadgang Kopi Mona og Ingar Jacobsen, Grefsenkollen 16 C, 0490 OSLO Fylkesmannen i Vestfold, Postboks 2076, 3103 TØNSBERG side 7 av 7