Eiendomsskatt - utvidelse av takstområde og omtaksering. Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos formannskap Namsos kommunestyre

Transkript

1 Namsos kommune Teknisk sjef Saksmappe: 2007/ Saksbehandler: Ståle Ruud Saksframlegg Eiendomsskatt - utvidelse av takstområde og omtaksering. Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos formannskap Namsos kommunestyre Rådmannens innstilling 1. I medhold av eiendomsskattelovens 3vedtar Namsos kommunestyre å utskrive eiendomsskatt på faste eiendommer i hele kommunen fra I medhold av eiendomsskattelovens 7 blir eiendommer som er nevnt i paragrafens bokstaver a, b og c fritatt for eiendomsskatt med følgende presisering: Det generelle fritaket for boliger som er nevnt i bokstav c, skal være avgrenset til 3 hele kalenderår regnet fra utgangen av året boligen var ferdig. 4. Reviderte eiendomsskattevedtekter datert for Namsos kommune vedtas. 5. Det avsettes samlet inntil 5 mill. kr til prosjektet, som omfatter ajourføring av GAB og taksering. Økt bevilgning på 4 mill. kr. finansieres med forskuttering fra disposisjonsfond. Følgende budsjettendring vedtas: Debet kr Kjøp av tjenester Kredit kr Bruk av disposisjonsfond 6. Skattetakstnemnda får fullmakt til å iverksette taksering av alle eiendommer i kommunen.

2

3 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat S Eiendomsskatt - utvidelse av takstområde og omtaksering. Saksopplysninger: Kommunestyret har i møte , sak 0079/06 fattet følgende vedtak: Namsos kommunestyre skal i løpet av 2007 behandle særskilt sak om eventuell utvidelse av takstområde for eiendomsskatt og omtaksering. I det forberedende arbeidet bes rådmannen gjennomføre følgende: Fase I: 1. Analyse av tilstanden til kommunens GAB-register og DEK (omfang og kvalitet) 2. Aktiviteter i omtakseringsprosjektet med tilhørende estimert arbeidsomfang 3. Forslag til framdriftsplan for gjennomføring av taksering 4. Ressursfordeling og kostnadsestimat 5. Vurdering av totalt takstgrunnlag/inntektspotensiale Fase II: 1. Oppdatering GAB 2. Utarbeide vedtekter 3. Utarbeide ulike modeller for taksering og kalkulere effekter (inntekt til kommunen og utgift til husstander) Det bevilges inntil 1 mill. kr til arbeidet. Tiltaket finansieres ved bruk av disposisjonsfond. Kommunestyret forelegges rapport etter gjennomført fase I. Til behandlingen av økonomiplan for perioden framlegger rådmannen prinsippsak om eventuell utvidelse av grensene for eiendomsskatt og avklaring av politiske rammer (herunder vedtekter og retningslinjer) for det videre arbeidet. Sak om utskriving av eiendomsskatt for 2008, legges fram for kommunestyret parallelt med behandling av budsjett I det etterfølgende følges saksopplysningene samme kronologi som vedtak i sak 0079/06. Det rapproteres på oppfølgingen Fase I og Fase II pkt. 1. Videre drøftes eventuell utvidelse av grensene for eiendomsskatt og avklaring av politiske rammer (herunder vedtekter og retningslinjer) for det videre arbeidet. Fase I: 1. Analyse av tilstand til kommunens GAB-register og DEK (omfang og kvalitet) GAB DEK Grunneiendom Adresse Bygning Digitale EiendomsKartet Det er gjennomført en analyse som oversikt over eiendommer og bygninger i kommunen. Utgangspunktet for analysen er situasjonen i GAB og DEK per 1. februar Dokumenthenvisning: Dokument GAB og DEK analyse doc

4 Kort om de mest relevante resultatene fra analysen: Eiendom: Totalt finnes 6532 registrerte eiendommer i GAB. Av disse er det som har feil eller mangler i datagrunnlaget, for eksempel: av eiendommene har areal lik 0 (dvs. tomteareal lik 0) av eiendommene har uoppgitt næringsgruppe (bruk av grunn) eiendommer har ikke koordinater Bygning: Totalt er det registrert bygninger i GAB (inkl tilbygg) av disse ligger uten registrert bruksareal (BRA) i GAB. Tabellen nedenfor viser hvordan disse bygningene fordeler seg på ulike bygningsgrupper: Område Kategori Ant. uten Totalt bruksareal antall Namsos 1. Enebolig, tomannsbolig, rekkehus, andre småhus Terrassehus, blokker Boligfellesskap Fritidsboliger, seterhus, koier Garasjer, naust Andre boligbygg Industri, lagerbygning Fiskeri, landbruksbygninger Kontor, forretningsbygg Samferdsel, telehus, parkeringshus, Hotell og restaurant Skolebygning, universitet, idrettsbygning, bygning for religiøse aktiviteter Helsebygninger Fengsel, Politi, beredskapsbygninger 1 1 Totalt Vurdering av resultatene fra analysen: Som forventa ble det avdekket vesentlige mangler gjennom analysen. Det som har størst betydning for eiendomsskattetakseringen er alle de bygg som ligger registrert uten bruksareal. Til sammen utgjør dette ca 62% av den totale bygningsmassen i kommunen, fordelt på de bygningsgruppene som tabellen over viser. Et minimumskrav er at alle de bygningene som skal takseres, blir gjennomgått og oppdatert i forhold til manglende eller feil registrerte faktaopplysninger. Dette vil utgjøre størstedelen av det arbeidet som kommunen må gå gjennom som forberedelse til takseringen. Samtidig må det arbeides med å forbedre kvaliteten på eiendomsdelen i GAB, men her er manglene ikke så vesentlige og arbeidskrevende som på bygningsdelen. 2. Aktiviteter i omtakseringsprosjektet med tilhørende estimert arbeidsomfang På bakgrunn av resultatene fra analyseresultatene i pkt1, samt en gjennomgang av aktiviteter for andre kommuner som har gjennomført takseringsarbeid, foreligger en detaljert aktivitetsplan for et evt. takseringsprosjekt. Dokumenthenvisning: NAMSOS_Framdrift_aktiviteter_nøkkeltall_ver xls. Aktivitetsliste under fane Framdriftsplan, arbeidsomfang avledet og utregnet i Nøkkeltall og Dimensjonering.

5 For å kunne gjøre estimater på ressursbehov, har vi tatt utgangspunkt i produksjonstall hentet fra andre kommuner. De mest sentrale produksjonsaktivitetene vil da være: Aktivitet Estimert ant. dagsv. Standardheving av GAB fra byggesaksarkiv o.l. 571 Håndtere tilbakemeldinger om faktafeil fra eiendomsbesittere i takseringsperioden Besiktigelse av eiendommer og innmåling av bygninger Standardheving av GAB etter innmåling 63 Registrering av besiktigelsesdata 153 Totalt Kommentar 271 Angitt som i regnearket I tillegg kommer ressurser knyttet tilrettelegging (programvare, maskinvare, lokaler, mannskap etc), produksjonsledelse (ca 20% av produksjonen, dvs 228 dv) og prosjektstyring (omtrent som produksjonsledelse, ca 228 dv). Arbeidsomfanget vil påvirkes av flere forhold, bl.a. rammer for takseringen som fastsettes av sakkyndig nemnd og håndtering av fritakseiendommer ( 5 og 7). 3. Utarbeidet forslag til framdriftsplan for gjennomføring av taksering Det er utarbeidet en detaljert aktivitets- og framdriftsplan for arbeidet. Dokumenthenvisning: NAMSOS_Framdrift_aktiviteter_nøkkeltall_ver xls. fane Framdriftsplan og Milepæler samt Arbeidsopplegg og framdrift Namsos pr doc Framdriftsplanen styres i første rekke av de krav loven setter iht. tidsfrister og gjennomføring, dernest etter rammer som settes av kommunestyret og sakkyndig nemnd. For at kommunen skal kunne innkreve eiendomsskatt for 2008, må takseringen gjennomføres slik at skatten kan utskrives innen 1. mars Det vil være nødvendig med stram produksjonsstyring for alle aktivitetene i prosjektet for å sikre at takseringsarbeidet ferdigstilles innen angitt frist. Det eksisterer avhengigheter mellom mange av aktivitetene, slik at forsinkelser i en aktivitet vil få konsekvenser for mange av de påfølgende aktivitetene. For å sikre å kunne utnytte mannskap og tid best mulig, har vi lagt opp til at en rekke aktiviteter kjøres parallelt men dog faseforskjøvet innenfor de ulike takseringsområdene. I Excel-dokumentets fane Framdriftsplan er dette synliggjort ved at vi har delt kommunen i totalt tre takseringsområder, hvor de ulike produksjonsaktivitetene delvis avløser hverandre utover tidsaksen.

6 Oppsummert i milepæler har framdriftsplanen fra februar følgende innhold: Faktagrunnlag fra byggesaksarkiv på plass i GAB: uke 32 (10. aug) Kommunikasjon med eiendomsbesittere starter uke 34 (20. aug) Besiktigelse starter uke 36 (3. sep) Vurderinger og foreløpig behandling av takster i skattetakstnemnda fra uke 39 Alt takstgrunnlag på plass uke 47 Vedtak av takster: uke 1 (08) Kommunestyrevedtak om skattepromille, evt. bunnfradrag: uke 50 Offentlig ettersyn av vedtatte takster skjer i uke 3,4 og 5 (08) Vurdering/korrigering av framdriftsplanen: En av de sentrale hovedløsningene i det arbeidsopplegget som ble valgt i februar, var at kommunen ville satse på å utnytte egne ressurser samt etablere prosjektstillinger slik at det volumbaserte arbeidet i størst mulig grad skulle dekkes av kommunen selv. Argumentene er at dette vil være gunstig økonomisk, samt at en kan benytte takseringsprosjektet til å lære opp og kalibrere egne folk som skal ha ansvar for løpende forvaltning av eiendomsskatteloven etter at takseringen er gjennomført. Framdrifta med ajourføring av GAB har ikke gått etter planen. Dette skyldes bl.a. mangel på kvalifisert arbeidskraft til prosjektengasjement og stort arbeidspress på aktører i kommunen som er sentrale tilretteleggere i prosjektet. Som et resultat av dette, har arbeidet med å oppdatere GAB på bakgrunn av byggesaksarkivet blitt ca sju uker forsinket. I tillegg kjører denne aktiviteten med mye mindre bemanning enn hva behovet tilsier (tre personer mot estimert åtte). Det første som må gjøres ved et evt. vedtak om omtaksering, er derfor å sette inn tiltak i forhold til å få nok ressurser til å gjennomføre aktivitetene. Det finnes tilgjengelig kapasitet og kompetanse hos eksterne leverandører, og en naturlig konsekvens av de forsinkelsene vi har er at en større andel av oppgavene må løses ved innleid arbeidskraft eller kjøp av tjenester. Det jobbes løpende med oppbemanning av prosjektet, men det er allerede klart at det utover høst og vinter 2007 blir mer sammenfall av aktiviteter enn opprinnelig planlagt. Revidert framdriftsplan utarbeides umiddelbart etter sommerferien. 4. Ressursfordeling og kostnadsestimat Dette punktet er ikke så lett å beregne, da det er sentralt å avklare hvilke ressurser kommunen har tilgjengelig fra egen organisasjon (el. prosjektansettelser) og hvor mye som suppleres med innkjøp fra eksterne leverandører. GsT (Geoservice Trondheim) sine timepriser er oppgitt i tilsendt prosjektdokumenter: - Kr 550,- eks mva for produksjonsarbeid (registrering i GAB og KomTek, besiktigelse, oppmåling etc.

7 - Kr 900,- eks mva for tilrettelegging, produksjonsstyring og prosjektledelse Ut fra gjennomførte takseringsprosjekt i andre kommuner, vil man kunne si noe generelt om behovet for midler i prosjektet: Med bakgrunn i erfaringstall fra andre kommuner (referert av Geoservice as), er det grunn til å anta at totalbudsjettet for takseringsprosjektet på vil være i størrelsesorden 6 mill kr (eks mva). Av dette vil 40-50% gå til kvalitetshevingen av GAB og DEK, som vil være til nytte for kommunens forvaltning innenfor mange fagområder. Flere kommuner har derfor definert kvalitetshevingen av GAB og DEK som et eget delprosjekt og finansiert dette gjennom investeringsbudsjettet (eks. Tromsø, Førde og Midtre Gauldal). Rådmannen foreslår derfor at det allerede nå avsettes inntil 5 mill. kr til prosjektet; dvs. en øket bevilgning på 4 mill. kr. I hht. estimatene er det mulig å dekke inn denne kostnaden allerede første år med ny utvidet takstområde. I oppdateringen av GAB benytter kommunen prosjektansettelser og samarbeider med NAV i den utstrekning dette er hensiktsmessig for prosjektet. 5. Vurdering av totalt takstgrunnlag/inntektspotensiale Dokumenthenvisning: Vurdering takst og skatt_ doc og Estimat_takstgrunnlag_Namsos_ xls Estimeringen er utført av Geoservice as. Med utgangspunkt i kjente arealopplysninger for de ulike bygningsgrupperingene i GAB, nøkkeltall fra takseringer i andre kommuner samt vurderinger om verdiutvikling generelt, er det gjort en vurdering av potensielt takstgrunnlag og inntekter på eiendomsskatt i hele Namsos kommune. Tabellen nedenfor viser hvordan et framtidig takstgrunnlag fordeler seg på ulike bygningsgrupper: Takstberegninger pr bygningsgruppe Namsos Bygningsgruppe nr 8, 12, 13 og 14 har normalt stort innslag av fritak, derfor 0 i bidrag Estimert gj.snitt avgiftsareal (gj.snittlig Antall bruksareal - Gj.snittspris Estimat takst (kr) (avgiftsareal * Bygningsgruppe bygg 15%) (kr) pris) %-vis andel takst av totalsum 1. Enebolig, tomannsbolig, rekkehus, andre småhus , ,3 2. Terrassehus, blokker , ,0 3. Boligfellesskap , ,6 4. Fritidsboliger, seterhus, koier , ,7 5. Garasjer, naust , ,5 6. Andre boligbygg 28 40, ,1 7. Industri, lagerbygning , ,1 8. Fiskeri, landbruksbygninger , ,0

8 9. Kontor, forretningsbygg , ,2 10. Samferdsel, telehus, parkeringshus, , ,1 11. Hotell og restaurant , ,2 12. Skolebygning, universitet, idrettsbygning, bygning for religiøse aktiviteter , ,0 13. Helsebygninger , ,0 14. Fengsel, Politi, beredskapsbygninger 5 0, ,0 Sum , ,0 Det er altså samlet grunn til å regne med et samlet takstgrunnlag i størrelsesorden 6,5 milliarder Nkr. Verdier av faste produksjonsmidler samt overføringsnett for el og tele kommer i tillegg. Usikkerhetene er på dette stadiet mange (se detaljert info i grunnlagsdokumentet), men vi mener at estimatene er forsiktige. Det er altså grunn til å anta at takstgrunnlaget til slutt vil ligge over denne summen. Med startsats på 2 promille (100% skattenivå, 0 i bunnfradrag) gir dette potensielle skatteinntekter for kommunen på 13 millioner Nkr. Med maksimal skattesats på 7 promille er det totale inntektspotensialet på 45,5 millioner Nkr. Verdier på verk og bruk med faste produksjonsmidler samt overføringsnett for el og tele, inngår ikke i GsT vurdering. Dagens eiendomsskatteinntekter utgjør ca. 7 mill. kr årlig med skattesats 7 promille. Med gjeldende grenser for eiendomsskatt er eiendommer inklusive festede og seksjonerte eiendommer med. Fase II: 1. Status i arbeidet med oppdatering av GAB-registeret Kvalitetsheving av GAB og innhenting av nødvendige faktaopplysninger om bygninger (bygningstype, etasjer, areal etc.) skjer gjennom følgende produksjonslinjer: - Gjennomgang av byggesaksarkiv - Fra innmåling i kart (enkle bygg som garasjer) - Gjennom innmåling i terreng Arbeidet med å gjennomgå byggesaksarkivet (eiendom for eiendom) ble startet medio mai, noe som er ca sju uker senere enn forutsatt i framdriftsplanen fra februar (ref. pkt 3 Fase 1). Det er nå tre prosjektmedarbeidere som er satt på dette arbeidet, men pga opplæring, etablering av produksjonsrutiner etc. foreligger det ikke tilstrekkelig produksjonstall til å gjøre vurderinger av framdriften enda. Det som med sikkerhet kan sies er at produktiviteten må økes vesentlig dersom faktaopplysningene skal benyttes til taksering med frist Rådmannen jobber for å nå dette målet.

9 Prinsipiell drøfting om eventuell utvidelse av grensene for eiendomsskatt og avklaring av politiske rammer (herunder vedtekter og retningslinjer) for det videre arbeidet. Lovendringen Den mest sentrale lovendringen er som nevnt at kommunene vil ha anledning til å skrive ut eiendomsskatt i hele kommunen fra skatteåret Etter endringen har eiendomsskatteloven 3 fått følgende ordlyd: Kommunestyret kan skrive ut eigedomsskatt på faste eigedomar i heile kommunen, eller i klårt avgrensa området som heilt eller delvis er utbygde på byvis eller der slik utbygging er i gang. Kommunestyret kan velja å skrive ut eigedomsskatt berre på verk og bruk som nemnde i 4 andre leden andre og tredje punktum. Utskriving av eigedomsskatt på verk og bruk kan og skje i tillegg til utskriving av eigedomsskatt i klårt avgrensa område som heilt eller delvis er utbygde på byvis eller der slik utbygging er i gang. Adgangen til å skrive ut eiendomsskatt i hele kommunen er et alternativ til tidligere utskrivingsalternativer. Det vil fortsatt være anledning til å begrense eiendomsskatten til tettbygde strøk og/eller verk og bruk. Om ønskelig kan kommunene også vente med å utvide eiendomsskatteområdet til et senere skatteår. Eiendomsskattevedtektene ble vedtatt av kommunestyret i 1976 etter etter Eiendomsskatteloven av Taksering har etter det jeg har funnet ut blitt vedtatt foretatt 2 ganger og Kommunestyrets sak 93/99 og 83/01 inneholder politiske vedtak knyttet til taksering og tidligere vurderinger rundt eiendomsskatten i Namsos kommune. I sammenheng med siste lovendring og forslag om endringer i Namsos kommune, finner rådmannen å fremme nye eiendomsskattevedtekter basert på grunnlag utarbeidet av KSE (KS Eiendomsskatteforum). Til opplysning kan nevnes at Levanger kommune har vedtatt likelydende eiendomsskattevedtekter som forslaget i denne sak. Bakgrunn for endringen Kommunene kan i dag skrive ut eiendomsskatt i klårt avgrensa område som heilt eller delvis er utbygde på byvis, eller der slik utbygging er i gang, jfr. eiendomsskattelovens 3, første punktum. Denne geografiske avgrensningen er uklar og har gitt opphav til en rekke tvister mellom kommunene og skattyterne. Det er grunn til å tro at flere kommuner har latt være å skrive ut eiendomsskatt på grunn av tvil om hvor grensene for eiendomsskatten skal trekkes, eller fordi avgrensningen oppfattes å innebære en forskjellsbehandling av likeartede eiendommer innenfor samme kommune. I pressen framgår det også nesten daglig at en rekke kommuner, også innenfor vårt eget fylke, utreder saken om utskriving av eiendomsskatt. I Ot.prp. nr 77 ( ) er det pekt på at lovendringen er fremmet som et tiltak for å minske avgrensningsproblemet og for å skape større likhet ved utskriving av eiendomsskatt i den enkelte kommune.

10 Skattetakstnemnda : Medlemmer Varamedlemmer Aslaug Tinglum (leder) Per Brasøygård Jørund Sandnes Rolf Jule Mona Nordfjellmark (n.leder) Andrea Olsson Vurdering: Rådmannen vil tilrå at kommunestyret skriver ut eiendomsskatt på faste eiendommer i hele Namsos kommune. Dette ut fra tidligere vedtak. Utskriving av eiendomsskatt i hele kommunen vil gi større likhet i beskatning innenfor kommunen. I videre arbeid med skattesats og beregninger vil rådmannen på senere tidspunkt fremme bruk bunnfradrag. Fastsettelse av bunnfradraget gjøres årlig i budsjettbehandlingen. Bruk av bunnfradrag er muligheten til å legge sosial profil på eiendomsbeskatningen. Rådmannens innstilling i pkt. 2 er basert på eiendomsskattelovens 7: 7. Kommunestyret kan fritaka desse eigedomane heilt eller delvis for eigedomsskatt: a) Eigedom åt stiftingar eller institusjonar som tek sikte på å gagna ein kommune, eit fylke eller staten. b) Bygning som har historisk verde. c) Bygning som heilt eller i nokon mon vert nytta til husvære. Fritaket kan gjelda i opptil 20 år frå den tida bygningen vart ferdig. Formannskapet eller det utvalet som er nemnt i kommuneloven 10, kan få fullmakt til å avgjera einskildsaker om skattefritak. Gjennomføringen av den nye ordningen Ved utvidelse av virkeområdet til eiendomsskatteloven har departementet foreslått en overgangsordning. I ht. Lovens tidsfrister må kommunen gjennomføre takseringen slik at Departementet legger til grunn at kommuner som ønsker det, kan bruke eksisterende takster på eiendommer som er skattepliktige i dag og avgrense den nye takseringen til de eiendommene

11 som blir skattepliktige som følge av utvidinga av virkeområdet for eiendomsskatteloven. Rådmannen legger opp til at dette blir fulgt i Namsos kommune. Skattesatser Muligheten for å frita gårdsbruk og skogbruk fra eiendomsskatt er endret til et obligatorisk fritak. Dette har gjort de særlige skattesatsene for denne gruppen overflødig. Unntaket fra eiendomsskatt gjelder ikke våningshus, kårbolig m.v., med eventuell garasje og bod og naturlig arrondert tomt i forbindelse med gårdsbruk. Forslag til skattesats og bunnfradrag fremmes i budsjettprosessen for Miljømessig vurdering Ingen spesielle forhold vurdert som relevante. Hege Sørlie Rådmann Ståle Ruud Teknisk sjef