Design, foto, redaksjonelt innhold: Millimeterpress. Årsrapport 2012 Vi skal åpne nye dører

Transkript

1 Design, foto, redaksjonelt innhold: Millimeterpress Årsrapport Vi skal åpne nye dører

2 2 Innhold Mest mulig for pengene 3 Tall som teller 4 og veien videre 6 Sveisne modulhus 9 Intrikat rehabilitering i Hareveien Dobling av kjøp 12 Lav ledighet 12 Brann 14 Ny avfallshåndtering 14 Her skjer det! 16 3 x B på Sagene: Beboere, Bydel og Boligbygg 18 Styrets beretning 20 Balanse 24 Driftsregnskap 25 Investeringsregnskap 25 Tildeling, pris og leieforhold 26 Boligfordeling pr. bydel 30 Boligbygg kort fortalt Organisasjonskart pr Bemanning pr Fire med fartstid i Boligbygg 34 Les fullversjonen av årsrapporten her: Leder: Mest mulig for pengene Boligbygg har mange likhetstrekk med andre utleiere av boliger i Oslo. Likevel er det mye som skiller oss. Boligbygg skal drive forretningsmessig, men samtidig skal vi også være et sosialt virkemiddel for å fremskaffe boliger til definerte grupper. «Forretningsmodellen» er i utgangspunktet krevende, og i kombinasjon med andre reguleringer har Boligbygg et utfordrende oppdrag. Eksempelvis er Boligbygg pålagt å leie ut til gjengs leie som over flere år har ligget vel 10 % under markedsleie. Vi annonserer ikke etter leietakere, men inngår leie avtale med de som bydelen gir et boligvedtak. Vi har ikke anledning til å kreve depositum eller garanti for betalingsmislighold eller skadeverk. Dette koster oss titalls millioner årlig. Det er likevel hyggelig å konstatere at resultater og måloppnåelse i og over tid er positive på mange områder. Ledigheten har vært rekordlav og i snitt ligget på 3,3 % i. Når man husker tilbake til før eiendomsreformen i 2004, hvor ledigheten var mer enn 10 %, betyr den positive utviklingen at langt flere boliger er tilgjengelig for de som trenger kommunal bolig. I tillegg vitner det om en langt mer effektiv og profesjonell forvaltning som gir økte inntekter til nødvendig vedlikehold og drift. Vi har klart å opprettholde nivået på driftstjenestene med hurtig oppfølging og lukking av avvik. I 2011 ble det innført en prøveordning med regelmessig vask av alle oppganger. Dette er egentlig et beboeransvar som i liten grad følges opp. Erfaringer og tilbakemeldinger på denne ordningen har vært veldig positive, og til tross for en trang økonomi ble den videreført i. Arbeidet med å oppgradere eiendomsmassen og redusere vedlikeholdsetterslepet har fortsatt for fullt. Spesielt våtrom, fasader, balkonger, heiser og brannsikring er blitt prioritert. 254 bad i våre kommunale eiendommer er blitt pusset opp, og vi nærmer oss nå 3000 nye bad fra Vi blir ofte kritisert for at vedlikeholdet er for dårlig og at eiendommer burde rehabiliteres. Innenfor de rammer foretaket har, arbeides det systematisk med å ta igjen vedlikeholdsetterslepet. Hovedutfordringene fremover blir å kunne vedlikeholde det som er rehabilitert og å redusere ressursbruken til bomiljøproblemer og svak boevne. Forretningsmessig drift er en viktig forutsetning for at Boligbygg skal kunne levere gode tjenester og skape trivsel og trygghet for sine beboere. Innenfor de rammer som er lagt for foretaket, er forretningsmessigheten nødvendig for at Boligbygg også skal kunne fungere som et sosialt virkemiddel. Husleiekontrakter etter husleieloven med veletablerte prinsipper for leiefastsettelse gir forutsigbarhet og tydelighet med hensyn til ansvar og plikter for alle parter. Høye leiepriser i Oslo er selvfølgelig en utfordring for mange, men de som får tildelt kommunal bolig får også bostøtte i forhold til sin økonomiske situasjon. Boligbygg bestreber seg på at mest mulig av leieinntektene skal gå til vedlikehold, gode driftstjenester og utvikling av eiendomsmassen. Vi vil ha mest mulig for pengene ved å profesjonalisere virksomheten, ha gode leverandøravtaler, ha tett oppfølging av arbeidene som blir utført og ikke minst ved å ha godt samarbeid med andre aktører i kommunen. Resultatene i og over tid viser at vi i stor grad lykkes med dette. I budsjettet for 2013 satses det betydelig på kommunale boliger. Det er fortsatt behov for flere boliger, ikke minst flere boliger for de som har spesielle utfordringer med å håndtere sin bosituasjon. Takket være dyktige og motiverte medarbeidere og godt samarbeid med andre virksomheter i og utenfor kommunen, er Boligbygg godt rustet til å realisere denne satsingen og samtidig videreføre den gode innsatsen på andre områder. Jon Carlsen, Administrerende direktør 3

3 Tall som teller Boligbygg er den største boligutleieren i Norge med mer enn boliger. Hver dag skal det utføres reparasjoner, vedlikehold og service i eiendommene. Her er et lite utvalg av både små og store tall. Låser, nøkler og callinganlegg skal byttes og vedlikeholdes. Det har vært mindre hærverk og kostnaden har gått ned til 3,9 millioner kro- ner i mot 4,5 millioner i Utleie til studenter Mange studenter trenger et sted å bo. Boligbygg valgte å leie ut 50 hybler i et tomt bygg på Sagene i Mor Gohjertas vei. Sagene bydel har nok kommunale boliger og bygget skulle opprinnelig bygges om til PU-boliger, men pro sjektet er satt på vent. FOTO HELE OPPSLAGET: SHUTTERSTOCK Klimaprisen Boligbygg har rehabilitert 254 bad i kommunale bygg. Vi har også satt i stand, reparert eller byttet ut 115 bad i borettslag og sameier. I løpet av kjørte Boligbygg bort 530 tonn avfall fra blant annet fellesarealer og uteområder. Dette kommer i tillegg til vanlig kommunal avfallsbortkjøring. Snørydding og strøing i vinterhalvåret koster 4,5 millioner kroner i året. Boligbygg ryddet, fjernet avfall og vasket fellesarealer for omkring 10 millioner i. HMS-hjemmebesøk Vi startet opp et nytt tiltak for nye beboere med HMS-hjemmebesøk. 150 personer fikk besøk og veiledning i forhold til å bruke boligen. Vi ønsker at våre leietakere skal bo bra og unngå feil bruk av boligen som kan føre til dyre reparasjoner. Elektronisk arkiv Ved årsskiftet gikk vi over til fullelektronisk arkiv. Boligbygg mottok brev, e-poster og skriftlige henvendelser i og sendte ut Loft/kjellere stengt Vi har økt brannsikkerheten ved å stenge loft og kjellere. Loft: Christian Michelsens gate 42, Københavngata 23, Stockholmgata 26, Maridalsveien Kjellere: Hagegata 30 og 31. Boligbygg kjøpte vaktmestertjenester for nesten 13 millioner kroner i. Vi har også en avtale om vakthold i eiendommene på over 6 millioner kroner. I tillegg til dette har vi månedlige HMS-runder i hver oppgang. Boligbygg har nå faset ut oljefyrings- anlegg i 40 bygg og erstattet med fjernvarme eller varmepumper. For dette arbeidet ble vi nominert sammen med Undervisningsbygg og Omsorgsbygg til Årets lokale klimatiltak på Zero-konferansen. Vi fikk en hederlig andreplass. Oslo sparer mer enn tonn CO2 eller utslipp tilsvarende 4826 nyere personbiler! Boligbygg har utført arbeider i 3125 bebodde leiligheter. Vi solgte 43 og kjøpte 58. Det største kjøpet var Maridalsveien 292 i Bydel Nordre Aker, der vi vil kunne tilby 21 leiligheter. 4 Vi betalte litt over 7 millioner kroner for at våre leietakere skal få se på kabel-tv Pipeprosjektet Vi videofilmet og inspiserte 215 piper i gamle bygårder. Kun én ble godkjent brannteknisk. Dermed måtte vi stenge mange ildsteder for å unngå brannfare. Arbeidet fortsetter i 2013 med 300 nye piper. Vi brukte 8,3 millioner kroner på å reparere, bytte eller fornye heiser. Halvparten av dette går til vedlikehold. Dessverre er det mye hærverk på heisene. www Økt bruk av Internett Boligbygg hadde en dobling av besøkende på internettsidene i fjor besøk ble registrert, og det var flest besøk i august måned. Da var det en storbrann på Tøyen og vi leide ut et tomt bygg til studenter. Service på fire hjul I fjor satte vi i gang et forsøksprosjekt med en egen servicebil. Målet er å redusere unødige bestillinger av håndverkere og å få mer presise bestillinger. Da må vi ut og sjekke feilen. 347 oppdrag ble utført. 5

4 og veien videre Boligbygg huser mer enn av Oslos innbyggere. Befolkningen øker kraftig fremover og behovet for kommunale boliger vil også vokse. Dette stiller store krav til byens største boligforvalter. Hva gjøres? Per 1. januar 2013 var det innbyggere i Oslo, en økning på 11 prosent bare fra Den sterke innflyttingen og den naturlige veksten skal fortsette. Fremskrivninger av befolkningen varierer med ulike metoder, men de peker alle i retning av at vi om 20 år er over nye osloborgere. En formidabel vekst som reiser store utfordringer på mange plan for hovedstaden innen både transport, skoler, barnehager, eldreomsorg og ikke minst «På to tiår skal Oslo vokse like mye som de siste syv tiårene. boligbygging. Befolkningsøkningen og alderssammensetningen i seg selv vil gi stigende behov for kommunale boliger. Boligbehovsplanen som Byrådsavdeling for eldre og sosiale tjenester la frem i er tydelig: Oslo trenger rundt 2600 flere kommunale eller kommunalt disponerte boliger innen For vanskeligstilte er det behov for 1588 nye ordinære kommunale boliger og 429 boliger tilrettelagt for rus og psykiatri. For mennesker med funksjonsnedsettelser er det behov for 572 nye boliger. Det er størst behov for boliger for utviklingshemmede (268 boliger) Dette må vi håndtere, uttalte byråd Anniken Hauglie til Boligbyggs beboermagasin BoBra da boligbehovsplanen ble lansert. Den nye planen understreker at målet neppe nås i løpet av 2016, men Boligbygg satser på å tilby de første nybygde, alternative boligmodulene allerede i Boligbehovsplanen peker på en rekke strategier og virkemidler som må tas i bruk (se faktaboks). Bydelene skal bidra med tiltak som mer målrettet bruk av startlån, boplaner og booppfølging for å få bedre gjennomstrømming i kommunale boliger samt helt nye og spennende tiltak som å prøve ut modeller for delt eierskap mellom kommune og beboer. Samtidig pekes det på mulighetene som ligger i samarbeid med private ved bygging av nye boliger, økt bruk av tilvisningsretten og å gi bydelene bedre vilkår for å leie av private. Men mye av ansvaret faller inn under Boligbyggs domene, blant annet ved å holde utleiegraden høy med kort oppussingstid etter fraflytting, å bygge nye boliger, å kjøpe flere boliger av den størrelse og type som den enkelte bydel har underdekning av og å selge uhensiktsmessige boliger. I tillegg må det tenkes alternativt. Kan man sette opp boliger på tomter som står midlertidig tomme i påvente av annen type utbygging eller bruk? Kan man utnytte eksisterende tomter bedre ved å sette opp moduler? Går det an å bygge om tomme butikklokaler eller fellesrom til boliger? Boligbygg arbeider aktivt for å gi bydelene alternative løsninger og å bidra til flere kommunale boliger. Antallet kommunale boliger og den høye andelen av befolkningen kommunen tar boansvar for, viser hvilken viktig rolle kommunen spiller ikke bare for boligbygging, men for byutvikling generelt. Hva gjør så Boligbygg for å skaffe enda flere boliger og ta vare på eksisterende boligmasse? Bli med på en liten rundtur og noen smakebiter! Boligbehovsplanen Strategier for å møte boligbehovet til vanskeligstilte på boligmarkedet Sette flere i stand til å skaffe seg bolig i det private markedet Øke gjennomstrømmingen i den eksisterende boligmassen Spredning av boligmassen og fremskaffelse av flere kommunalt disponerte boliger Organisatoriske tiltak for bedre utnyttelse av kommunens boligmasse Strategier for å møte boligbehovet for mennesker med funksjonsnedsettelser Sette flere mennesker med funksjonsnedsettelser i stand til å skaffe seg bolig i det private markedet Fremskaffe flere kommunalt disponerte boliger for mennesker med funksjonsnedsettelser Organisatoriske tiltak for bedre utnyttelse av kommunens boligmasse til mennesker med funksjonsnedsettelser FOTO: SHUTTERSTOCK 6 7

5 Sveisne modulhus Er det ikke flott? Eiendomsdirektør Erik Øimoen myser i februarsola som skinner gjennom rimfrosne bjørkekvister på modulhuset på Alfaset. og veien videre 8 Eiendomsdirektør Erik Øimoen har et mål om modulhus i løpet av Vi er midt i Oslo, men synet minner mest om en hytteidyll, med et sveisent moderne bygg kledd med brunbeiset utvendig panel under store løvtrær i vinterskrud. Men det er ikke naturopplevelsen Øimoen er mest opptatt av. Her på tunet på Arveset gård har Boligbygg satt opp sitt første modulhus en drøm for utbyggere som krever høy kvalitet, lav kvadratmeterpris og rask oppføring. Disse modulhusene gir oss stor fleksibilitet, sier Øimoen. Husene kommer så godt som fiks ferdige på svære trailere og heises på plass. De kan settes hver for seg eller inntil og oppå hverandre, og om nødvendig kan man få bygd på en felles takseksjon eller gjøre andre nødvendige tilpasninger. Modulhusene er enkle og raske å bygge, og når de er satt sammen, ser de ut som alle andre hus. De må ikke forveksles med vanlige brakker, men de kan likevel demonteres og flyttes etter behov, forteller Øimoen. Boligbygg har utlyst offentlige anbudskonkurranser om modulhusene som avklares i løpet av våren. Målet er å få på plass hus i 2013, hver på omtrent 25 kvm med soverom, kjøkken/stue og bad. Passer for enslige, men satt sammen to og to kan de huse flere i samme boenhet. En del av enhetene er tilpasset mer slitasje og hardbruk enn vanlig, og passer godt for tunge brukergrupper innen rus og psykiatri. Vinyl på gulv ene, harde plater på veggene, ståldoer og sikkerhetsglass. Et godt tilbud til de med svak boevne, sier Øimoen. En albue i en gipsvegg lager lett hull. Disse veggene må du omtrent ha motorsag for å ta hull på. Det er sluk i gulvene, så vannskader minimeres. Stikkontaktene er av fleksibelt mykt materiale som tåler et spark. Innerdørene har beslag som ytterdører og er av heltre. Du må ordentlig jobbe for å ødelegge disse, sier han. Tenker dere bare dette som midlertidige boliger? Nei, absolutt ikke. Ta Dr. Dedichens vei 26 på Trosterud som eksempel. Her ønsker vi å sette opp 6 8 permanente enheter som ordinære boliger. Kostnadsmessig er modulhusene absolutt konkurransedyktige. Kvadratmeterprisen ligger på kroner, mot for ordinære nybygg. Og ikke minst går kostnadene til forvaltning, drift og vedlikehold (FDV) ned. Pilotprosjektet ser Øimoen på som forløper til et viktig bidrag fra Boligbygg i årene som kommer. Frem mot 2016 håper han å ha enheter på plass (se for øvrig avsnitt om modulhus side 24). De nye modulhusene er enkle å sette opp, og «hardhus»- varianten er innredet for å tåle belastningen fra beboere med lav boevne. 9

6 Intrikat rehabilitering og veien videre i Hareveien 10 Pigging er grusomt, men det trenges, så trekkfulle vinduer som vi har her! Hørselen til Solveig Tronvik Svendsen (93) er fremdeles mer enn god nok til at hun tar på seg øreklokkene når bygningsarbeiderne går løs på fasaden. Myrer Omsorg+ i Hareveien 10 er et bokollektiv for eldre og uføre som drives av Bydel Nordre Aker. Bygget står som en bauta på Grefsenplatået, men den «avdukes» ikke på nytt før et stykke ut i Etterisoleringen som ble gjort på 90 tallet holder ikke mål, og en omfattende rehabilitering av fasaden er i gang bak en nesten tett glassfiberduk. Det trenges nemlig minst fire plussgrader for å gjennomføre deler av prosessen, og selv med enorme gassbrennere på bakkeplan som varmer lufta langs fasaden, skal minst mulig varme slippe ut i vinterkulda under operasjonen. Betongfasadene må rehabiliteres som følge av en prosess som kalles karbonatisering, forklarer prosjektleder Espen Foss Johansen i Boligbygg. Prosessen er naturlig og innebærer at CO2 fra lufta trenger inn i betongen slik at ph verdien reduseres. Redusert ph fører til at armeringen ruster. Rust har et mye høyere volum enn jern og sprenger i stykker betongen, sier han. Rehabiliteringen er intrikat. Først må betongen meisles vekk et ganske så støyende arbeid og så må sårene fylles med ny betong. Betongoverflaten kles deretter inn med et armeringsnett og fibermasse som fuktes med en alkalisk væske. Til slutt kobles det likestrøm på armeringen i betongen og armeringsnettet i fibermassen. Elektrokjemiske prosesser stanser korrosjonen på armeringen og gjenoppretter den høye ph verdien i betong en. Endringene på både armeringen og betong en er varige. Riktignok er det stille i bestemte perioder siden det er laget en støyplan, men øreklokkene de 99 beboerne har fått utdelt blir flittig brukt. Og selv om piggingen av betong ikke har noe direkte å gjøre med de trekkfulle vinduene som fru Svendsen gleder seg til å få byttet ut, var det plass til nye vinduer på budsjettet til nesten 30 millioner kroner. Solveig Tronvik Svendsen tar gjerne på seg øreklokkene og holder ut både støy og støvplager i bytte mot ny fasade og nye vinduer i Hareveien

7 FOTO: AUDUN WIK Lav ledighet og veien videre I Sandakerveien 87 er oppussingen av den nylig fraflyttede leiligheten inne i sin andre uke. Om kort tid flytter nye leietakere inn og bidrar til at ledigheten i Boligbyggs boenheter holdes rekordlav. 7,00 % 6,00 % Dobling av kjøp Boligbygg har i kjøpt og overtatt 58 ordinære boliger, noe som er mer enn en dobling fra Øverst på lista troner kjøpet av Maridalsveien 292 med 21 leiligheter. Adressen er kjent som Rachel Grepp Heimen, oppkalt etter helse- og kulturpolitikeren ved samme navn og via en stiftelse eid av Arbeiderpartiet. Senteret, som var et tilbud til gravide, familier og enslige med barn, ble lagt ned på vårparten. Men tilbudet til vanskeligstilte om enn i en annen form videreføres nå med Boligbygg som ny eier. Boligbygg beholder strukturen med 21 leiligheter, og oppussing og innflytting vil skje utover våren 2013, med de siste nye beboerne på plass i løpet av sommeren. Bydelen vil prioritere flykningfamilier og boliger for psykisk utviklingshemmede i første omgang. De ønsker også en personalbase og vil kunne bruke bygget til mange aktiviteter. Dermed videreføres den sosiale profilen fra den gangen det var et mødrehjem. FOTO: AUDUN WIK «Budsjettene for oppussing har vært lavere i enn i 2011, og gjennomsnittlig kostnad er redusert fra over til rundt per leilighet.» Maler Bjørn Hellum fra Andresen & Far er i ferd med å gi soveromsveggene et nytt lag hvit maling når boligforvalter Erik Winther er innom for å inspisere. 5,00 % 4,00 % 3,00 % 0,00 % Ledighet 2004 En sliten leilighet transformeres til frisk, moderne standard en operasjon Boligbygg gjør mer enn 1000 av årlig. Den forrige eieren har etterlatt seg dusinvis av brennmerker fra sigaretter på stuegulvet, et hundretalls stikkmerker fra kniv i kjøkkengulvet, delvis ødelagt kjøkkeninnredning og en rekke andre skader som må rettes opp. Totalt er budsjettet på kroner for å sette leiligheten i den stand den var i ved innflytting for tre år siden, en kostnad den tidligere leietakeren vil bli avkrevd. I tillegg plateslår vi gulvene og bytter alle dørene for å øke levetiden ved å velge god kvalitet, forteller boligforvalter Erik Winther. Han har overtatt hundrevis av fraflyttede leiligheter for Boligbygg, og det hører til sjeldenhetene at det ikke er noe som må fikses før leilighetene er i den stand de var da Boligbygg leverte den fra seg. Vi vet ikke hvem som flytter inn og hvordan leiligheten vil bli behandlet, men jeg ser en klar sammenheng mellom kvaliteten på det vi leverer fra oss til leietakere og det vi får tilbake. Vi har gjort ting mer ordentlig de senere årene, og det får vi igjen for. De som gir blanke, gir blanke uansett, men de fleste setter pris på en god standard og behandler kvalitet med respekt, sier Winther. Budsjettene for oppussing har vært lavere i enn i 2011, og gjennomsnittlig kostnad er redusert fra over til rundt Tilsvarende er gjennomsnittlig oppussingstid redusert fra 63 til 38 dager, noe som har bidratt sterkt til at ledigheten har sunket fra 4,2 prosent i 2011 til historisk lave 3,3 prosent i godt under måltallet på 4,0 prosent. Tydeligere organisering, arbeidsdeling og oppfølging av henholdsvis bebodde og ubebodde leiligheter er årsakene til kortere oppussingstid. Suksessfaktorene har vært god systemstøtte, godt samarbeid med bydelene og høy oppmerksomhet rundt interne prosesser for istandsetting og tildeling av boliger. Ledigheten inkluderer boliger under oppussing, under tildeling, under salg og under rehabilitering/ombygging. Hvor mye lav ledighet betyr, illustreres best ved at nedgangen på 0,9 prosent fra 2011 til har gitt så mye som anslagsvis 10 millioner kroner i økte leieinntekter

8 Kostnad i 1000 kr Brann I ble det registrert 23 branner i Boligbyggs eiendommer syv flere enn i Den jevne nedgangen siden 2008 er dermed brutt, men ingen av brannene hadde årsak i bygningstekniske mangler og heldigvis omkom ingen. Et fåtall personer ble innlagt på sykehus 2 4 dager etter brannene i Hagegata 29 og Haarklous plass 13B, men ingen alvorlige personskader er rapportert. Falske brannalarmer har i mange år voldt hodebry, men kontinuerlig fokus på å redusere kostnadskrevende utrykninger fra Brann- og redningsetaten har båret frukter (se tabell). På to år er kostnadene redusert til under en tredel. Verdt å nevne er også pipeprosjektet, hvor 215 piper i gamle bygårder ble videokontrollert. Kun én pipe ble godkjent. Etter nærmere vurderinger ble stenging av pipene besluttet som løsning for å unngå brannfare, redusere bruken av denne type oppvarming i leilighetene samt bidra til en reduksjon av utslipp fra fossile brennstoffer i Oslo. Ytterligere 300 piper skal kontrolleres i løpet av Foreløpig har driftsseksjon brukt ca. 1 million kroner på stenging av piper og fjerning av ovner. Det ble gjennomført 77 brannøvelser i 42 adresser for å trene på vanskelige situasjoner. Det ble også installert heldekkende varslingsanlegg i 20 eiendommer for å øke sikkerheten. Fra før av har vi særlig oppfølging av 43 større bygg og 50 mindre eiendommer. Totalt ble det brukt 8,7 millioner kroner på ulike brannforebyggende tiltak Falske brannalarmer 2010 Antall branner utrykninger utrykninger 180 utrykninger Ny avfallshåndtering Detta er gode greier, æ kke mye søppel rundt dissa! Vaktmester Gregers Gram i Gruegata 15 er såre fornøyd med de nye avfallsbrønnene som kom på plass i. I etablerte Boligbygg avfallsbrønner i Gruegata 15, Kolstadgata 7, Christian Michelsens gate og Nordkappgata 38. Til vaktmesternes og beboernes store glede. Rundt de nye avfallsbrønnene er det merkbart ryddigere enn på adressene med tradisjonelle avfallsbeholdere som står alene eller i ulike typer skur. Forskjellen er som natt og dag, sier Gram og klapper kjærlig på metallboksen som stikker en liten meter opp over bakkeplan. En beboer haster forbi med tommelen opp. Veldig bra, smiler han og løper mot T banen. Under nedkastmekanismen henger en 5000 liters sekk i et dypoppsamlingssystem, og dermed unngås overfylte avfallsbeholdere. Effekten er umiddelbar. Når folk ser at det står søppel utenfor avfallsbeholderne, er sjansene større for at de selv setter fra seg søppelet der, forklarer driftssjef Atle von der Fehr. Den ene typen avfallsbrønner har også innkastet så lavt at barn rekker opp, og det er ofte de som får i oppgave å løpe ut med søppelposene selv om de ikke har mulighet til å hive posene der de skal. Dette gir oss store gevinster, sier von der Fehr, og ramser dem opp: Uteområdene blir triveligere, det blir mindre klager fra naboer, mindre lukt siden matrester ligger under bakken med lavere temperaturer, vi hindrer roting i avfallsbeholderne av folk som er på jakt etter tomflasker og annet og det blir ingen matrester som rotter, katter og fugler drar utover. I tillegg er kostnadene med installering av noen av avfallsbrønnene såpass lave at det fort tjenes inn igjen fordi regningen fra Renovasjonsetaten blir mindre. Etter allerede et drøyt år er etableringskostnaden dekket, sier han fornøyd. 73 Drift og vedlikehold av felles arealene i eiendomsmassen kostet ca 73 millioner kroner i. FOTO: AUDUN WIK Forskjellen er som natt og dag, sier Gram og klapper kjærlig på metallboksen som stikker en liten meter opp over bakkeplan. Nordkappgata 38 fikk også nye avfallsbrønner i. Vaktmester Jan Bølher i Ålesundgata 2 og 4 må dessverre bruke mye av tiden sin til å plukke søppel som folk slenger fra seg. og veien videre FOTO: AUDUN WIK FOTO: AUDUN WIK 14 15

9 Her skjer det! og veien videre 16 Riving Boligbygg river og rydder for å klargjøre tomter for bygging, salg eller tilbakeføring til grøntområder. Det ble identifisert 12 eiendommer i med forfalte bygninger som har bidratt til en visuell forsøpling av nabolaget og ikke virket positivt på kommunens omdømme. Noen av bygningene har også vært tidvis okkuperte og utgjort en fare for de ulovlige beboerne. Riving og rydding er i gang og fullføres i løpet av 2013 (se kart). 1. Delebekken 13: To uthus skal rives og tomten ryddes. Deretter skal tomten tilbakestilles til friområde. 2. Dølerudveien 19: Et forfallent plankeskur skal rives. 3. Enebakkveien 462C: En gammel, falleferdig låve skal rives. 4. Enebakkveien 460: Flere små bygninger som er i dårlig forfatning skal rives. 5. Ljansbrukveien 21 og 23: En gammel hytte med uthus som er i dårlig forfatning rives. Tomten eies av Eiendoms- og byfornyelsesetaten. 6. Ljabruveien 169 og 171: En større rydde- og rivejobb. Igangsetting våren Trondheimsveien 474: Et falleferdig hus er revet. Tomten tilbakeføres til Eiendoms- og byfornyelsesetaten. 8. Dr. Dedichens vei 26C: Et gammelt hus er revet. Tomt ryddet og klargjort. 9. Ullernchaussèen 28: Hus revet. Det er planer om å lage gjenbruksstasjon i området. 10. Sørkedalsveien 169: Hus revet og tomt ryddet. 11. Munkerudveien 95: Opprydding etter brann. 12. Strømsveien 286: Hus revet og tomt ryddet Vestre Aker 9 Ullern 8 Frogner 327 nye St. Hanshaugen Nordre Aker Sagene Grünerløkka Gamle Oslo 5 Nordstrand leiligheter er prosjektert. Disse skal bli omsorgsboliger, ordinære boliger, PU-boliger, modulhus og Omsorg+boliger. 3 Bjerke 11 Østensjø Søndre Nordstrand Alna Grorud Stovner Større prosjekter BBY Adresse Antall leiligheter Antatt ferdigstillelse Type bolig Type prosjekt (år) 1 Utmarkveien Omsorgsbolig Ombygging ev. rive og nybygg 2 Trondheimsveien Omsorgsbolig Ombygging av høyblokk, riving og nybygg lavblokk 3 Øivinds vei /16 Omsorgsbolig Ombygging ev. riving/nybygg 4 Seterbråtveien Ordinære boliger Nybygg 5 Skansen terrasse 18B Ordinære boliger Ombygging ev. riving/nybygg 6 Gransdalen 31B Ordinære boliger Ombygging 7 Jacobine Ryes vei PU-boliger Ombygging 8 Holmenkollveien /15 PU-boliger Nybygg 22 9 Vækerøveien Dobbeltdiagnose Nybygg Forsterkede boliger Groruddalsbydelene Alternativanalyse Modulhus forsterkede boliger Nybygg Forsterkede boliger vestlige bydeler Tomtesøk/ alternativ-analyse Større boligprosjekter På kort sikt er det et nesten umettelig behov for kommunale boliger. Og Boligbygg er inne i et paradigmeskifte der vi må utvikle mer. Ordene tilhører Erik Øimoen. Siden han tiltrådte stillingen som eiendomsdirektør i august, har han rukket mer enn å brette opp ermene for å få fortgang i byggingen av nye boliger. Vi har tatt flere grep i. Suksessen vår er utvikling, og vi styrker bemanningen for å nå målene. Mot slutten av startet vi rekrutteringen av nye medarbeidere, i all hovedsak prosjektutviklere, og vi har undertegnet eksterne kontrakter der vi leier inn prosjektutviklere i stort antall, sier han. Alt for å dekke de kommende behovene som blant annet er skissert i boligbehovsplanen. Men den største utfordringen vår med tanke på igangsetting av nye prosjekter er lang saksbehandlingstid og kvalitetsprosesser på ofte 3 4 år, sier Øimoen. Et større bygg tar måneder fra byggestart til ferdigstillelse, sier han. Boligbygg har nå flere større byggeprosjekter gående (se kart og tabell) en miks av nybygg og ombygging til omsorg+, ordinære boliger, hardbruks-leiligheter og boliger tilrettelagt for større flyktningfamilier. Modulhus forsterkede boliger Nybygg Aktuelle tomter for modulhus De nye modulhusene egner seg godt på midlertidige tomter og kan raskt flyttes når tomtene skal brukes til andre formål. Arbeidet med å identifisere egnede tomter startet i. Vi kan bruke tomter som ikke kan benyttes til andre formål. Det gir rask behandlingstid og igangsetting, sier eiendomsdirektør Erik Øimoen. Det finnes et stort antall slike tomter i Oslo (se kart). Tomter som er regulert til vei eller grøntareal, men som står tomme. Tomter som ikke egner seg for permanente boliger, men hvor vi kan sette opp midlertidige boliger i en mellomperiode på 5 20 år, sier han. Øimoen trekker frem muligheter langs Trondheimsveien som ett eksempel. Utslaget for en fremtidig Røatunnelen er et annet. Den har vært diskutert i flere tiår, og vi vet hvor et eventuelt tunnellutløp vil komme. Der eier kommunen selv grunnen, og det kan være et godt sted for midlertidige boliger med samme kvalitet som for permanente boliger. Boligsjef Erik Øimoen på tomten i Dr. Dedichens vei. Modulhus, Strømsveien

10 3 x B på Sagene: Beboere, Bydel FOTO: JOHN HUGES og Boligbygg En av jobbene vi er aller mest fornøyd med i, er totalrehabiliteringen av bakgården i Dannevigsveien 7 og Arendalsgata 3. Et mønsterprosjekt, sier driftssjef Atle von der Fehr. Halvparten av beboerne er barn, så de var selvfølgelig med i planleggingen. Sånn så det ut, forteller von der Fehr og viser frem et bilde med en stusselig og sliten bakgård. Ikke noe inspirerende sted verken for unge eller gamle. Vi stilte oss spørsmålet «Hva kan vi gjøre med dette?» sammen med Bydel Sagene, og inviterte beboerne til fellesmøter. På fellesmøtene og idédugnader vokste prosjektet frem, der ulike forslag ble lansert og bearbeidet. Med stor egeninnsats pluss kroner fra Boligbygg og fra Bydel Sagene, har bebo erne fått en flott bakgård. Et stjerneeksempel på hva beboerinvolvering og samarbeid mellom bydel og Boligbygg kan gi av resultater, konkluderer teknisk forvalter Evija Izaka. På innvielsesfesten er hun høyt og lavt, sammen med styreleder Elisabeth Olafsen, som også er her, der og overalt, og den alltid tilstedeværende og engasjerte organisator Reza Rezaee fra Bydel Sagene. Under de to flotte lønnetrærne er den nye gressmatten på plass. Lekestativene er fulle av unger som husker frem og tilbake mens de ser forventningsfullt på de oppstilte tujabuskene som skal plantes. Et titalls voksne har samlet seg om den siste finpussen. Stativer skal monteres, spader fordeles og grillen fyres opp. «Jalla, jalla», lyder det fra Reza når ungene ikke samler seg fort nok. Det arabiske uttrykket for «kom igjen nå, skynd deg» er etter hvert kjent over hele verden. «Nytter ikke å mase på persisk, vet du», kommer det lattermildt fra bordet hvor noen av beboerne sitter med en kaffekopp og ser på at Carlo Høiberget og Harald Georg Aas skrur sammen de siste stativene. Rezaee smiler med megafonen i hånden. Stemningen er god. Det er dagen for innvielse av bakgårdprosjektet og siste dugnadsinnsats før alt er på plass. Historisk gård Og noe trengtes. Det har ikke alltid vært like fint i bakgården. De siste årene har det ikke vært midler til å gjøre så mye, og de flotte trærne stjal all næring og sol fra bakken. Gjørme og mose har delt området som skulle være gresskledd, og ikke innbydd til noe langvarig opphold i den historiske bakgården. For her henger historien i veggene. Dannevigsveien 7, som er ett av byggene som rammer inn bakgården, var faktisk en av de første arbeiderboligene som ble bygd for kommunens regning i Oslo. I Aftenposten fra 21. juni 1900 kunne byens innbyggere den gang lese at kommunen hadde bevilget kroner til byggingen av nummer 7. Det var mye penger den gang. Resultatet ble så mye som 84 leiligheter, som holdt en meget høy standard da gården sto ferdig i Drenering og ny bakgård Men de siste årene har ikke alt vært på stell i den gamle gården. Det begynte med problemer i kjellerne. Både Arendalsgata 3 og Dannevigsveien 7 trengte ny drenering på grunn av fukt i kjellerne. Boligbygg utlyste arbeidet, og i den forbindelse ble det bestemt at også bakgården skulle rehabiliteres og opparbeides. Beboerne var sentrale i å få gjennom tiltaket. De var nemlig ikke fornøyd med bakgårdens tilstand etter mange år med forfall. Vi maste veldig mye, forteller styreleder Elisabeth Olafsen. Halvparten av de om lag to hundre personene som bor i gårdene er faktisk barn. Da er det viktig å ha en lekeplass som er både trygg og hyggelig. Olafsen forteller at beboerne fikk god dialog med både Boligbygg og Bydel Sagene. Det er mange gamle gårder som trenger fornyelse, og etter prioriteringer ble det endelig denne bakgårdens tur. Det er lettere å få et eierskapsforhold til noe når du er med på å bygge det selv. Og her har beboerne virkelig vært med på å bestemme, forteller Rezaee, som tar en liten pause i arbeidet med å samle ungene til fellesplanting av busker. Klar, ferdig, plant! Det drar seg til mot fellesplantingen. På grillen syder det av kebab og pølser under profesjonell overvåkning av sjefsgriller Roger Nordlund, og på bordene settes det frem ris, salat, lomper og brød som mange av kvinnene i gårdene har tilberedt. Snart er det klart til servering. Kom nå, alle på rekke, så planter vi samtidig, roper Rezaee. Et titalls unger stiller seg forventningsfulle opp langs grøfta «Så flinke dere er», ropes det oppmuntrende fra de voksne. Og ungene er tydelig stolte av å få være med på plantingen. Det er jo kanskje aller mest deres bakgård. Resultatet blir en fin hekk langs hele plenen og en naturlig ramme rundt lekeplassen. Mat å få Etter plantingen er det klart for fest. Ungene og de voksne samles rundt bordene med godsaker, hvor det lastes opp med kebab, salat og ris på papptallerkener. Praten går mellom beboere fra alle verdenshjørner og alle hygger seg. Elisabeth Olafsen kommer løpende med dugnadsdiplomer. De deles ut til alle som har deltatt. Vi må jo gjøre stas på de som har deltatt, forteller hun avslutningsvis. Før Reza Rezaee fra Bydel Sagene får ungene med på moroa. Etter 18 19

11 Styrets beretning Overordnede målsettinger, prioriteringer og tiltak Boligbygg er etter formålsparagrafen et sosialt virkemiddel for Oslo kommune, og skal fremskaffe boliger til de grupper kommunen ønsker å tilgodese med dette. Samtidig stiller formålsparagrafen krav til forretningsmessig drift og setter visse begrensninger for hvem foretaket kan selge sine tjenester til. Byrådet ved byråden for kultur og næring er på kommunens vegne ansvarlig for utøvelse av eierfunkjonen. Virksomheten befinner seg i skjæringspunktet mellom offentlig forvaltning med sterke sosial og boligpolitiske oppgaver på den ene siden og kravet til å fremstå som en profesjonell aktør i et konkurranseutsatt marked på den andre. Disse rammebetingelsene medfører en del spesielle utfordringer for foretaket. Blant annet vil kostnadene nødvendigvis ligge høyere enn hos andre boligforvaltere fordi man har en sammensatt og krevende kundegruppe og høy omløpshastighet i boligene. Styrets overordnede oppgave er å sørge for å gjennomføre bystyrevedtak som gjelder foretaket. Dette innebærer blant annet at styret legger særlig vekt på å ha tilgjengelig riktig antall og type boliger, at eiendommene holdes i teknisk god stand og at inntekter og ressursbruk er i tråd med vedtatte budsjetter. Styret behandler følgende faste saker i løpet av et år: treårig strategi, med årlig evaluering og justering foretakets forslag til budsjett før oversendelse til byrådet og endelig behandling i bystyret tertialvise rapporter for regnskap og tjenesteproduksjon årsregnskap og årsberetning økonomisk internkontroll og HMS, statusrapportering på hvert møte avskrivning av regnskapmessige restanser over kr alle merknader/rapporter fra Kommunerevisjonen driftsbudsjett og investeringsprosjekter, statusrapportering på hvert møte fokusområde brannsikkerhet, statusgjennomgåelse to ganger i året foretakets organisasjonsplan med vurdering av daglig leder og nøkkelpersoners innsats saker som skal til politisk behandling Utover dette behandles en rekke saker som fremlegges på initiativ fra administrasjonen, styrets medlemmer eller eier, og som anses av betydning for foretakets daglige drift eller fremtidige utvikling. Oppsummerende status ÅRETS RESULTAT Foretaket fikk et regnskapsmessig mindreforbruk på 17,038 millioner kroner i. I dette inngår inntektsføring av tidligere års mindreforbruk med 18,9 millioner. Driftsbudsjettet var i utgangspunktet meget stramt, og foretaket har derfor arbeidet metodisk og målrettet gjennom året for å klare å generere økte vedlikeholdsmidler og å opprettholde et forsvarlig aktivitetsnivå. En medvirkende årsak til at resultatet ble vesentlig bedre enn man forutså ved årets begynnelse, er også at leieinntektene ble høyere enn budsjettert. I aktivitets og økonomistyringen legges det vekt på effektiv forvaltning, god drift av eiendomsmassen og at foretaket har forsvarlige rammer til alle typer vedlikehold. Foretakets økonomiske rammer for 2013 er meget stramme. Styrets budsjett for 2013 legger opp til at mindreforbruket i i tråd med tidligere praksis kan overføres til Dette vil være med på å sikre at lav ledighet kan opprettholdes og sørge for at de mest prekære vedlikeholdsoppgavene blir løst. MÅLOPPNÅELSE Den gjennomsnittlige ledigheten i eiendomsmassen lå i på 3,3 %, noe som er 0,7 % under måltallet på 4,0 % og en klar forbedring i forhold til 2011 da resultatet ble 4,2 %. Det høye aktivitetsnivået innen rehabilitering og utvikling medfører at eiendommer i perioder må tømmes for leietakere. Ledighetsprosenten blir på denne måten satt under press. Det er imidlertid helt avgjørende for foretakets økonomiske handlefrihet at denne holdes så lav som mulig. Styret er derfor meget fornøyd med at foretaket på tross av det høye aktivitetsnivået igjen operer med en ledighet godt under måltallet. Konsernbidraget økte med 64 millioner kroner fra 2011 til. Den negative effekten av dette ble noe dempet av at man kunne tilføre midler fra tidligere års mindreforbruk. Disse ble i sin helhet brukt til å styrke drifts og vedlikeholdsbudsjettet, primært til istandsetting av leiligheter for ny utleie. ØKONOMISK INTERNKONTROLL OG HMS I likhet med HMS, er økonomisk internkontroll et fast punkt på alle styremøter. Foretaket har et godt implementert system basert på COSO modellen, som gir styret løpende avviksrapportering. Det er oppløftende å se at det over lang tid har vært en entydig trend at avvikene er få og mindre alvorlige. Dette underbygges også av de undersøkelser og rapporteringer som er gjort av Kommunerevisjonen. Bygningsmessig HMS og brannsikring Foretakets eiendomsmasse skal til enhver tid være i forskriftsmessig stand og ikke representere noen fare for liv og helse, verken for beboere eller omgivelser. Administrasjonen har en stående instruks om umiddelbart å følge opp alle pålegg fra offentlige kontrollinstanser. Helt siden Boligbygg ble opprettet i 2004, har styret vært opptatt av brannsikring/ forebygging. Dette er derfor også definert 3,3% var gjennomsnittlig ledighetstall Per Erik Syversen Åke Appelqvist Eli Selstad Laurense Lie Rypdal Hilde Harwiss Odd Dagfinn Øyen André Støylen

12 «mål De siste års satsing på eiendomsdriften har i tråd med bystyrets overordnede ført til bedre sikkerhet og trivsel for beboerne. 53% Av investeringsbudsjettet på 659 millioner kroner for 2013, er 53% av investeringene forutsatt lånefinansiert. som et eget fokusområde for styret og det legges frem halvårlige statusrapporter for dette arbeidet. I tillegg rapporteres det på hvert styremøte om nye branner som er registrert. Det er engasjert ekstern ekspertise for å føre månedlig tilsyn med de særskilte brannobjektene og kontroll med el installasjoner. Eiendommer som ikke er definert som særskilte brannobjekter følges opp i henhold til vedtatt internkontrollrutine. Foretaket eier enkelte «1890 gårder» som ikke er klassifisert som særskilte brannobjekter, men som likevel får ekstraordinært tilsyn fordi brann i disse eiendommene lett kan få katastrofale følger. Eiendommer som det eventuelt vurderes uforsvarlig kostbart å få satt i tilfredsstillende brannteknisk stand blir søkt avhendet. Det ble i registrert flere branner som har startet og utviklet seg i eiendommenes fellesarealer. Heldigvis har disse ikke ført til personskader, men de materielle skadene har til dels blitt store. Brannene er forårsaket av personer som har tatt ulovlig tilhold i kjellere og på loft. Dette representerer en stor sikkerhetsmessig utfordring for foretaket, og det arbeides med ulike tiltak for å komme problemet til livs. Inntil videre er det innskjerpet overfor bomiljøvekterne at tilsyn med fellesarealene skal priortieres. Brannsikring spesielt om omsorgsboliger I overkant av 800 av foretakets boliger er kategorisert som omsorgsboliger, noe som også innebærer at de er klassifisert som særskilte brannobjekter. Disse er gjennomgående godt sikret, flere av dem med sprinkleranlegg. Brann og redningsetaten rettet i en tilsynsrapport høsten 2011 søkelyset mot beboere med omsorgs /tilsynsbehov i den ordinære boligmassen. Her ble alle som ikke selv kan bringe seg i sikkerhet ved rømming definert som risikogruppe. En slik definisjon er krevende for foretaket, blant annet fordi Boligbygg ikke har noen oversikt over helsetilstanden til beboerne verken på tildelingstidspunktet eller hvordan denne senere måtte ha utviklet seg. I samarbeid med bydelene ble det derfor i gjennomført et kartleggingsarbeid for å få en oversikt over leietakere med denne type utfordringer. Resultatet viser at innslaget av slike leietakere i eiendommene er betydelig. Den store brannen i Hagegata 29 i august understreket alvoret i denne saken. Ingen menneskeliv gikk tapt, men evakueringen av leietakerne tok urovekkende lang tid. Boligbyggs risikovurderinger har hittil vært basert på rent branntekniske vurderinger av bygningene. Det må nå gjennomføres risikovurderinger hvor også leietakernes evne til å redde seg selv inngår. Dette medfører et omfattende arbeid og vil bli gjennomført i løpet av Det er rimelig å anta at konsekvensene av dette arbeidet vil innebære betydelige administrative og økonomiske utfordringer både for foretaket og bydelene. Det må være samsvar mellom den branntekniske klassifiseringen av bygget og den leietakeren som skal ha bolig. Likedan må det etableres rutiner som sikrer en viss kontroll med hvorledes man kan fange opp endringer i leietakers helsetilstand og som sørger for at man har fleksibilitet i eiendomsmassen til å foreta flyttinger når dette blir påkrevet. Brannvernstrategi Styret har vedtatt en egen brannvernstrategi for perioden Det overordnede målet er selvfølgelig å forhindre at liv går tapt eller personer skades samt å sikre skadebegrensing på eiendom. Det er videre fastsatt delmål om å innføre elektronisk brannbok, en ytterligere systematisering av HMS arbeidet og utarbeidelse av en tiltaksliste for lukking av avvik. Styret har også gitt sin tilslutning til en plan som innebærer at et dokumentert brannteknisk etterslep i eiendomsmassen på ca. 20 millioner kroner skal tas igjen i løpet av 3 5 år. En god del av disse tiltakene må tas over driftsbudsjettet. Dette kommer i tillegg til de kostnader som måtte følge i kjølvannet av nye rutiner for ivaretakelse av leietakere med omsorgs /tilsynsbehov. Bomiljøet De siste års satsing på eiendomsdriften har i tråd med bystyrets overordnede mål ført til bedre sikkerhet og trivsel for beboerne. Foretaket arbeider aktivt for at eiendommene skal fremstå som ryddige og velstelte, og det har blitt færre klager fra leietakere og eiendommenes naboer og betydelig færre negative medieoppslag. Bomiljøene i de kommunale gårdene har klart blitt bedre som følge av denne bevisste prioriteringen fra foretakets side. Selv i et år med stram økonomi og hvor det ikke kan settes av nok midler til løpende vedlikehold, fant styret det derfor forsvarlig at nødvendige midler ble brukt til å opprettholde denne satsingen. Verdibevarende vedlikehold vedlikeholdsetterslep Boligbyggs vedlikeholdsetterslep ble i 2010 estimert til 1,4 milliarder kroner. Med dagens rammebetingelser vil de investeringene som nå gjøres i eiendomsmassen ikke kunne følges opp med løpende veldikeholdsplaner. Dermed vil vedlikeholdsetterslepet stadig øke, og styret legger til grunn at det må finnes en løsning på dette i dialog med eier. Utviklingsprosjekter, kjøp og salg av eiendom Foretakets eiendomsmasse er ingen statisk enhet. Det foregår kontinuerlig en vurdering av hvilke eiendommer som skal utvikles, rehabiliteres, selges og/eller erstattes/suppleres med nye ervervelser. Styrets mål er at foretaket til enhver tid skal ha egnede boliger til å dekke ulike prioriterte behov. Eiendommene skal være fleksible, i god teknisk stand og med relativt enkle grep kunne møte skjerpede krav til brannsikkerhet, universell utforming og energimerking. Ideelt sett vil eiendommer som det ikke lønner seg å bygge om bli solgt og erstattet med nybygg eller kjøp. Gjennomføringen av dette er imidlertid avhengig av en mer robust økonomi enn foretaket har i dag. Det er et faktum at salg av boliger ikke finansierer kjøp av tilsvarende antall nye boliger. I en kommune hvor befolkningen vokser raskt og behovet for foretakets tjenester stiger tilsvarende, blir dette et dilemma. I fremtiden vil foretakets aktiviteter på dette området være knyttet opp mot Oslo kommunes boligbehovsplan. Retningsgivende for de vurderingene som gjøres er også politiske vedtak som sier at den kommunale boligmassen skal spres og at alle bydeler i prinsippet skal være selvforsynte med boliger. Det selges derfor flest boliger i sentrumsbydelene, hvor dagens store konsentrasjon befinner seg. Når det gjelder eiendomskjøp i vil styret spesielt fremheve kjøpet av Maridalsveien 292 (Rachel Grepp heimen) i Bydel Nordre Aker som et tilskudd på 21 leiligheter til en bydel med klart definerte behov. Utfordringer og fokusområder fremover BUDSJETT 2013 Overføringskravet er opprettholdt på samme nivå som i det vil si på 380,6 millioner kroner. Konsekvensen av dette er at vedlikeholdsrammene også i 2013 vil være meget stramme og hovedsakelig gå til å holde ledigheten lav og å foreta utbedringer av HMS tiltak. Den lave ledigheten sikret sammen med høyere leieinntekter et regnskapsmessig mindreforbruk i. Under forutsetning av at disse midlene forblir i foretaket, blir den økonomiske handlingsfriheten bedre enn den ellers ville vært. Helt avgjørende for foretakets økonomi i 2013 er at man makter å opprettholde den lave ledigheten gjennom hele året. Nærmere om Investeringsbudsjett 2013 og planperioden Investeringsbudsjettet er på hele 659 millioner kroner i 2013, og det er i resten av økonomiplanperioden lagt opp til investeringer i størrelsesorden 1,5 milliarder kroner. Av de 659 millionene er 200 millioner øremerket gjennomføring av Omsorg+prosjekter og 149 millioner øremerket «boliger til vanskeligstilte» (rus og psykiatri). Disse midlene er i budsjettsammenheng ufordelte mellom Boligbygg og Omsorgsbygg, og endelig fordeling vil skje etter hvert som foretakene får godkjent prosjekter. Det høye investeringsnivået skaper utfordringer for gjennomføringsevnen, men representerer samtidig helt nye muligheter til å kunne realisere gode prosjekter. Det er nødvendig å øke både kapasiteten og kompetansen i organisasjonen for å klare å gjennomføre dette store investeringsløftet. Det gjennomføres derfor i januar 2013 rekruttering for å få nødvendige ressurser på plass. 53 prosent av investeringene er forutsatt lånefinansiert enten i Lånefondet eller i Husbanken. Foretakets gjeldsgrad er imidlertid allerede høy, og det er derfor en forutsetning at det gjennomføres gode prosjekter hvor leieinntektene fullt ut dekker drifts og kapitalkostnadene. Fra og med 2013 vil det gjelde nye prinsipper for leieberegninger som vil gjøre det enklere å «regne hjem» utviklingsprosjekter. Foretakenes prosjekter vil kunne finansieres med husbanklån, husbanktilskuddene endres/økes og det vil bli gitt kommunale 22 23

13 tilskudd til andre prosjekter enn Omsorg+boliger. Det er svært positivt at eier på denne måten har kommet foretaket i møte ved å gi reelle lettelser i rammevilkårene for investeringsaktivitetene. Bestillingsprosjektene Etter oppdrag fra Byrådsavdeling for eldre og sosiale tjenester/bydelene, arbeider Boligbygg med flere utviklingsprosjekter. På grunn av uklare rammebetingelser og prinsipper for beregning av husleie, har det lenge vært dårlig fremdrift for flere av disse. Det er nå på plass avtaler som sikrer foretaket dekning for påløpte kostnader dersom det ikke blir noe av prosjektene. Fra 2013 vil det også gjelde nye regler for leieberegninger. Dette vil ventelig gjøre det langt enklere å få realisert denne type prosjekter. Modulhus De fleste bydeler har rapportert at de har akutte behov for spesialboliger til personer med tunge problemer innenfor rus og psykiatri. Denne gruppen klienter er det av hensyn til andres bomiljø vanskelig å fremskaffe gode tilbud til. I erkjennelsen av at det tar lang tid å gjennomføre utviklingsprosjekter innenfor rammene av den eksisterende boligmassen, har foretaket derfor startet opp et prosjekt med å få etablert robuste boliger på midlertidige tomter modulhus. Denne type boliger er raske å produsere, de er solide og holder et høyt teknisk nivå, de er fleksible i forhold til utforming og bruk og kan skreddersys for den aktuelle brukergruppen. Boligbygg disponerer flere tomter som kan egne seg for slike formål. Selv om reguleringsbestemmelser, dårlig beliggenhet og lignende forhold tilsier at det kan være vanskelig å utnytte disse tomtene til ordinær boligbygging, kan de utnyttes til slike modulløsninger. I desember ble det satt opp et prøvehus på Arveset gård på Alfaset. I løpet av 2013 tas det sikte på å etablere slike boliger rundt om på Boligbyggs tomter i bydelene. Foretakets strategi og forretningsplan Styret og administrasjonen har i viet arbeidet med oppdateringen av strategiske dokumenter mye oppmerksomhet. Den nye strategien med tilhørende forretningsplan for perioden ble vedtatt på styremøtet 13. desember. Strategien korresponderer godt med Oslo kommunes boligbehovsplan, som ble lagt frem for bystyret i desember og som gjelder for samme tidsperiode. I strategiprosessen samlet styret seg om å arbeide videre med strategier knyttet til foretakets konkurransedyktighet som tilbyder og bomiljøproblemer som kostnadsdriver. Dette utkrystalliserte seg til følgende to prioriterte ambisjoner for Boligbygg: Foretaket skal utvikle sin konkurransedyktighet som tilbyder av tilpassede boliger til bydelene i Oslo kommune, og skal ellers foredle og utvikle den eksisterende eiendomsmassen i tråd med bestillers behov. Foretaket skal bremse og om mulig snu kostnadsutviklingen forbundet med de tiltakende bomiljøproblemene i eiendomsmassen. Styrets sammensetning Styret har i hatt følgende sammensetning: Oppnevnt av byrådet: André Støylen (styreleder), Hilde Harwiss (nestleder), Eli Selstad, Åke Appelqvist, Per Erik Syvertsen Valgt av og blant de ansatte for perioden april til april 2014: Odd Dagfinn Øien og Laurense Lie Rypdal. Øien ble gjenvalgt mens Lie Rypdal erstattet Halina Bjerke som fungerte frem til styremøtet 22. mars. Styrets arbeid i Det ble behandlet 69 saker på sju styremøter. I tillegg til det ordinære foretaksmøtet 29. mars, ble det 19. november avholdt et utvidet kontaktmøte mellom Byrådsavdeling for kultur og næring og foretakets styre og administrasjon. Balanse BALANSEREGNSKAP BOLIGBYGG OSLO KF (KOMMUNELOVENS PRINSIPPER) Balanse OKS035 UB UB 2011 Endring (tall i tusen kroner) Anleggsmidler Omløpsmidler Sum eiendeler Egenkapital Langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Sum egenkapital og gjeld Driftsregnskap Drift Vedlegg A (OKS 074) (tall i tusen) Investeringsregnskap Investering Vedlegg B (OKS 075) (tall i tusen) I Regnskap I II III IV V Regnskap II Dok. 3 Dok. 3 Justert bud. III Justert bud. Regnskap 2011 IV Regnskap 2011 Avvik 2011 (I III) Andre salgs- og leieinntekter Overføringer med krav til motytelse Overføringer uten krav til motytelse Sum driftsinntekter Lønnsutgifter Sosiale utgifter Kjøp av varer og tjenester som inngår i komm. egen Kjøp av tjenester som erstatter komm. tj. pr Overføringer Avskrivninger Sum driftsutgifter Brutto driftsresultat Renteinntekter og utbytte Sum eksterne finansinntekter Renteutgifter og låneomkostninger Avdrag på lån Sum eksterne finansutgifter Resultat eksterne finanstransaksjoner Motpost avskrivninger Netto driftsresultat Bruk av tidligere års regnskapsmessige mindreforbruk Bruk av disposisjonsfond Sum bruk av avsetninger Overført til investeringsregnskapet Avsatt til disposisjonsfond Sum avsetninger Netto avsetning Regnskapsmessig merforbruk/mindreforbruk V Avvik 2011 (III I) Kjøp av maskiner og utstyr Rehabiliterings-/utviklingsprosjekter Ufordelt Omsorg Boliger til vanskeligstilte Kjøp av eiendom Presteboliger kjøp/rehabilitering Utfasing av oljefyr Kjøp av aksjer Sum investering Bruk av lån Salg av maskiner, utstyr og transportmidler Salg av eiendom Tilskudd fra staten Tilskudd fra bykassen Bruk av fond Overføring fra driftsregnskapet (MVA) Regnskapsm. merforbruk (underdekning) Sum finansiering

14 Tildeling, pris og leieforhold Måltall Produksjonsmidler: Boliger (1) herav innleide næringslokaler/parkeringsplasser 3.3 MÅLTALLSTABELL FOR TJENESTEPRODUKSJON I II III IV V Resultat (14) 794 Resultat (14) 792 Måltall (10) 797 Resultat Totalt antall opprinnelig portefølje Presteboliger Ungbo Totalt antall boliger alle porteføljer Totalt antall objekter alle porteføljer Produksjon (volum): Utleide boliger i % (2) Tildelte boliger etter boligvedtak Salg av boliger Kjøp av boliger (3) Avvikling av innleie ,4 % ,8 % ,0 % (0) Produktivitet: Driftskostnad per bolig Rehabilitering: Antall nye boliger ved ombygginger Antall leiligheter istandsatt for utleie Gjennomsnittlig kostnad for istandsatte leiligheter i kr Antall bebodde leieligheter hvor reparasjoner er utført Gjennomsnittlig kostnad for reparasjoner i bebodde leiligheter i kr ,7 % Avvik ,7 % trygde boliger, men en vesentlig andel er også samlekontrakter hvor bydelene er kontraktsmotpart. Etter hvert som disse faller bort, inngås det i tråd med kommunens målsetting kontrakter som er tidsbestemte. Flere tidsbestemte kontrakter medfører over tid at flere boligtrengende kan få hjelp. Tabellen nedenfor viser utviklingen i fordelingen mellom kontraktstyper siste tre år. Kontraktstyper per Tidsubestemte kontrakter Tidsbestemte kontrakter Korttidskontrakter Totalt antall løpende kontrakter TILDELINGSTID (KONTRAKTSTILDELING) Prosessen med å tildele en ledig bolig består av flere aktiviteter. I tillegg til visning for ny leietaker, tilkommer arbeidsrutiner og samarbeid med bydelens boligkontor samt dialog med styrer i borettslag/sameier. I var gjennomsnittlig tildelingstid på 14 dager. Selv om denne tiden måles separat, vil store deler av tildelingsprosessen skje innenfor den tiden som benyttes til istandsetting av boligen. Regulatoriske bestemmelser i tildelingsprosessen medfører at potensialet for en reduksjon av antall dager er begrenset. I henhold til borettslagslovens bestemmelser og lagenes egne vedtekter, må foretaket søke om godkjenning før utleie til ny leietaker kan finne sted. I borettslag har styret 30 dagers frist til å behandle slike søknader om bruksoverlating. Det arbeides med borettslagene for å få til en smidig og rask saksbehandling. I tillegg definerer kommunens tildelingsregler hvorledes boligtildelingene skal gjennomføres. (1) Totalt antall boliger eksklusive to boliger utenbys. (2) Dette er gjennomsnittlig utleiegrad målt hver uke gjennom året. Dette inkluderer samtlige boliger i foretakets portefølje, også de som står ledige grunnet salg eller rehabilitering. (3) I tillegg til kjøp hvor overtakelse fant sted i, er det inngått avtaler om flere kjøp med overtakelse i fremtidige regnskapsår. Tildelte leiligheter Resultat 2010 Resultat 2011 Plantall Resultat Tildelte boliger etter vedtak Kontraktsfornyelser Sum inngåtte boligkontrakter Næringslokaler/parkering Sum inngåtte kontrakter Tabellen ovenfor viser antall kontrakter som ble inngått i. I løpet av de siste fem årene har antallet tildelinger etter vedtak økt fra å ha ligget i overkant av 1000 til 1288 i. Antall årlige tildelinger i boligmassen (omløpshastigheten) har økt fra 10 % til 13 %. Som standard benyttes femårs leiekontrakter, men foretaket har fortsatt en stor andel tidsubestemte kontrakter. Andelen løpende kontrakter som ikke er tidsbestemte er imidlertid synkende. I all hovedsak innehas disse av eldre beboere i omsorgs eller OPPUSSINGSTID (ISTANDSETTING AV LEDIGE BOLIGER) Som en følge av endrede rutiner og målrettet arbeid gjennom året, har den gjennomsnittlige oppussingstiden gått betydelig ned fra 63 dager i 2011 til 38 dager i. Gjennomsnittlig oppussingstid er tiden fra Boligbygg får tilgang til leiligheten til istandsettelse er vurdert, bestilt og gjennomført. Leiligheten vil deretter være til disposisjon for bydelen for tildeling til ny beboer. Det ville vært en betydelig fordel om Boligbygg i forkant hadde kjennskap til hvem eller hvilken type beboer som skulle inn i leiligheten. Det vil ofte være nødvendig med noen tilpasninger knyttet til ulike gruppers behov, og dette kan påvirke tidsbruken og dermed gjennomsnittlig oppussingstid. PLANLAGTE TILDELINGER SOM IKKE BLE GJENNOMFØRT I ble det registrert 232 tildelinger som ikke ble gjennomført. I forhold til 180 i 2011, representerer dette en negativ utvikling. Det er ulike årsaker til at boligsøker velger å avstå fra tildelt bolig. I 26 % av tilfellene møtte ikke vedkommende opp til visning. Hele 59 % ønsket ikke å motta tilbudt bolig av ulike årsaker, deriblant at de ikke fant boligen tilfredsstillende eller funksjonell. Boligbygg er kjent med at bydelenes boligkontorer i stor grad fatter bortfallsvedtak hvis det ikke foreligger god grunn for å avstå fra tilbudet. Selv om antall feilslåtte boligtildelinger økte siste år, er omfanget betydelig lavere enn for noen år siden. Foretaket vil i sine dialogmøter med bydelene sørge at fokuset på denne utfordringen opprettholdes nye personer fikk tildelt bolig 26 27

15 Salg per bydel Antall boliger Gamle Oslo 9 Grünerløkka 7 Sagene 16 St. Hanshaugen 2 Stovner 1 Grorud 1 Alna 2 Frogner 3 Nordstrand 2 Totalt 43 UTVIKLINGEN I LEDIGHETEN Et av foretakets viktigste mål er å holde ledigheten stabilt lav og under 4 %, noe som tilsvarer en utleiegrad på 96 %. Lav ledighet innebærer et forutsigbart inntektsgrunnlag for Boligbygg og at flere boliger kan stilles til disposisjon for ulike prioriterte grupper. Gjennom stort fokus og gode interne arbeidsrutiner i samhandlingen med bydelene, er ledigheten halvert siden Boligbygg ble etablert. Resultatet i ble en gjennomsnittlig ledighet på 3,3 %, noe som er langt lavere enn foretakets målkrav. Årsaken til dette er at foretaket har foretatt mindre organisatoriske endringer som har medført økt robusthet i organisasjonen for å sikre produksjon av ledige boliger. SALG I ble det solgt 43 boliger i tillegg til en næringsseksjon og to garasjeplasser. I likhet med 2010 og 2011 ble de fleste salgene gjennomført i Bydel Sagene og gjelder salg av enkeltleiligheter i den seksjonerte eiendommen Søndre Åsen kvartal VI på Torshov. Det ble dog solgt bare halvparten så mange leiligheter i Bydel Sagene i fjor sammenlignet med Etter Bydel Sagene ble det solgt mest leiligheter i bydelene Gamle Oslo og Grünerløkka. Det ble solgt en prestebolig i Bydel Grorud i Rasmus Engers vei 13. KJØP Det ble totalt kjøpt og overtatt 58 boliger i. Av disse er det fire mindre leiligheter og 16 større familieboliger. Kjøpene er fordelt på sju bydeler og er forankret i disses boligbehov. I tillegg til disse enkeltleilighetene, er det kjøpt og overtatt to større bygg ett i Bydel Ullern med 10 leiligheter og ytterligere utbyggingsmuligheter samt ett i Bydel Nordre Aker med 21 leiligheter. Begge byggene har leiligheter av forskjellig størrelse og romfordeling. I tillegg til de regnskapsførte kjøpene som det er referert til over, har foretaket i foretatt kjøp av 12 leiligheter med overtakelse i fremtidige regnskapsår med en samlet kjøpesum på 38,7 millioner kroner. Beløpet overføres som y disp for kommende regnskapsår. Kjøp per bydel Antall boliger overtatt i St. Hanshaugen 2 Antall boliger kjøpt i med fremtidig overtakelse Grünerløkka 1 Alna 7 Søndre 4 6 Nordstrand Ullern 11 BEGJÆRINGER OM UTKASTELSER OG GJENNOMFØRTE UTKASTELSER Måleindikator Begjæringer om utkastelser betalingsmislighold (1) Begjæringer om utkastelser manglende kontraktsfornyelse Begjæringer om utkastelser kontraktsbrudd (2) Begjæringer totalt Saker trukket betalingsmislighold Saker trukket andre årsaker Saker trukket totalt Gjeninnsatte (flyttet tilbake, betaling etter utkastelse) Gjennomførte utkastelser betalingsmislighold Gjennomførte utkastelser andre årsaker Gjennomførte utkastelser totalt (1) Per sto fortsatt 63 begjæringer fra 2011 ubehandlet hos Namsfogden. (2) Brudd på bestemmelser i husleiekontrakt. GENERELT OM HUSLEIENIVÅET I Markedsleien økte med ca. 5,3 % i, mens gjengsleie økte med ca. 4,6 %. Prognosene tilsier at gjengsleie vil fortsette å øke i 2013 med om lag 5,5 %, mens markedsleien forventes å ha en noe svakere økning. Ved tidspunkt for leiefastsettelse tas det alltid utgangspunkt i den leien som til enhver tid er lavest. Boligbyggs leietakere mottar i stor grad statlig eller kommunal bostøtte i tillegg til andre støtteordninger. Ved husleieregulering «fanger» bostøtteordningene opp ca. 90 % av husleieøkningen. Figuren nedenfor viser leieprisutviklingen for markeds og gjengsleie siden 2005, og ved 3. kvartal lå gjengsleie ca. 10 % under markedsleie. Til orientering er gjennomsnittlig månedlig utleiepris kr i det private utleiemarkedet. 58 enkeltboliger ble kjøpt og overtatt i. I tillegg er det kjøpt og overtatt to større bygg med til sammen 31 leiligheter. Vestre Aker 1 Nordre Aker 22 Bjerke 3 2 Stovner 3 Østensjø 1 4 Grorud Gjennomsnittlig gjengs leie og markedsleie Årlig leie per kvadratmeter Totalt DRIFTSKOSTNAD PER BOLIG Regnskapet for driftskostnader per bolig viser et forbruk i på kr Budsjettet for året var på kr Merforbruket skyldes i hovedsak økt vedlikeholdsinnsats på vel 46,5 millioner. Den store økningen i vedlikeholdet ble først og fremst muliggjort av veksten i leieinntektene samt vesentlig lavere strømkostnader enn budsjettert Gjennomsnittlig gjengs leie pr kvm/år Gjennomsnittlig markedsleie pr kvm/år

16 Boligfordeling per bydel Oversikt over antall boliger og andre utleieobjekter fordelt på bydeler per Oversikt over boliger fordelt etter eierform per Vestre Aker 380 Ullern rom 5 rom 4 rom 3 rom 2 rom 1 rom Hybel Frogner St. Hanshaugen 303 Nordre Aker 395 Sagene 2161 Grünerløkka Gamle Oslo 1553 Nordstrand 391 Bjerke Østensjø 631 Oversikt over antall boliger fordelt på romstørrelse og bydel per Hybel/1 rom (5680) 4 rom (994) 3 rom (1865) 2 rom (4981) Alna 733 Søndre Nordstrand 366 Kakediagrammet viser totalt antall boliger fordelt etter antall rom. Grorud 359 Stolpediagrammet viser de samme boligene fordelt etter bydel og antall rom Stovner 519 Kartet viser antall boliger i Oslos bydeler. Mørkere farge tilsier høyere antall. 500 Hybel/1 rom 2 rom 3 rom 4 rom 0 Ullern 153 St. Hanshaugen 303 Bjerke 356 Søndre Nordstrand 366 Frogner 378 Vestre Aker 380 Nordstrand 391 Nordre Aker 395 Stovner 519 Grorud 359 Østensjø 631 Alna 733 Grünerløkka 1286 Gamle Oslo 1553 Sagene 2161 Bydel Boliger i kommunale bygg Boliger i borettslag/ sameier Boliger totalt Gamle Oslo Grünerløkka Sagene St. Hanshaugen Frogner Ullern Vestre Aker Nordre Aker Bjerke Grorud Stovner Alna Østensjø Nordstrand Søndre Nordstrand Andre kommuner Totalt Oversikt over boliger fordelt etter type per Gamle Oslo Sagene Grünerløkka St. Hanshaugen Frogner Ullern BBY-boliger i sameier og borettslag BBY-boliger i egne kommunale bygg Grorud Bjerke Nordre Aker Vestre Aker Bydel Ordinære Omsorg Trygd HC PU Eldre Ungbo Preste- SUM boliger Gamle Oslo Grünerløkka Sagene St. Hanshaugen Frogner Ullern Vestre Aker Nordre Aker Bjerke Grorud Stovner Alna Østensjø Nordstrand Søndre Nordstrand Andre kommuner Totalt SøndreNordstrand Nordstrand Østensjø Alna Stovner Ordinære (7248) Andrekommuner Eldre (56) PU (220) HC (328) Trygd (1319) Omsorg (829) Ungbo (113) Presteboliger (63)

17 Spesielt om særporteføljene ungboboliger og presteboliger UNGBOBOLIGENE Boligbygg overtok eieransvaret med tilhørende drifts og vedlikeholdsfunksjoner for Ungbos boligportefølje 1. januar 2010 fra Storbyavdelingen. Ungbo er Boligbyggs kontraktsmotpart og forestår som tidligere all kontakt med sine leietakere, inkludert tildeling, husleieinnkreving og booppfølging. Flere boliger inneholder hybler eller bokollektiver, så antallet boenheter er noe høyere enn 113. Det er gjennomført en tilstandsanalyse som har avdekket et betydelig vedlikeholdsetterslep og HMS avvik. Det er utarbeidet en vedlikeholdsplan som skal sikre planmessige løpende utbedringer. I er det gjennomført flere større rehabiliteringsarbeider, sikringstiltak og vedlikehold av boligene. Flere eiendommer og enkeltboliger er solgt fordi de ble vurdert som uhensiktsmessige i forhold til formålet. Salg og kjøp av boliger skjer gjennom dialog med Ungbo. Boligbygg kort fortalt Organisasjonskart per Steinar Johnsen Juridisk anskaffelsesfaglig stab Styret Administrerende direktør Jon Carlsen Kommunikasjonssjef Else Merete Guntveit Kommunikasjon PRESTEBOLIGENE Porteføljen består av 63 boliger og kommer i tillegg til de boligene som inngår i ovenstående tabeller. Presteboligene består i hovedsak av småhus fordelt over hele byen. Boligbygg overtok forvaltningsansvaret 1. juli 2006 og eierfunksjonen 1. september Det foreligger eget investerings og vedlikeholdsbudsjett for porteføljen. I tillegg til løpende drift og vedlikehold, ivaretar også foretaket kjøp og salg i samforstand med Oslo bispedømmeråd. Eiendom Eiendomsdirektør Erik Øimoen Økonomi og organisasjon Økonomi- og organisasjonsdirektør Dag Thorvaldsen Marked Markedsdirektør John Danielsen Drift av eiendomsmassen kostnadsutvikling Tom-Erik Holte Johan Johnsen Tone Stugaard Utviklingsseksjon Økonomi/controllerseksjon Forvaltningsseksjon kr kr El. kontroll, vaktmester, HMS og heis Vaktmesteravtale, grøntanlegg, kabel TV Thomas Møller Rehabiliterings seksjon Regnskapsseksjon Irene Hellgren Husleieseksjon Kjersti Engen kr kr kr kr Utvidelse av tjenester og oppfølgig av nye eiendommer Fyringsanlegg, snørydding, vaktmester Vask, gårdsrom, heis, grøntanlegg Boligseksjon Hanne Berg Normann Malmberg Administrasjonsseksjon Kundesenter Audun Amundal kr kr kr Outsourcing av vaktmestertjenester El. kontroll, oppfølging og brannobj. Atle von der Fehr 0 kr B Bemanning per Bemanning Endring IT Ansatte Det har vært gjort betydelige investeringer i driften for at våre beboere skal ha et godt og trygt bomiljø. Denne grafen viser hvilke tiltak vi har Hilde Bjertnes Årsverk 105,9 105,0-0,9 satt inn og kostnadsnivået for å opprettholde det slik. 32 IT-seksjon 33 Driftsseksjon Arkivseksjon Tove Hansen

18 Fire med fartstid i Boligbygg Hilde Bjerke Stilling: Kundekonsulent Oppvokst: På Rødtvet i Oslo har nå bodd i Nittedal de siste 31 årene, så jeg betrakter meg som nittedøl Kom fra: Leder for opplysningstjenesten i Bydel Grefsen/Kjelsås Ansatt i BBY siden: 1. mai 2004 Torunn Solbakken Stilling: Juridisk rådgiver Oppvokst: Ålesund Kom fra: Juridisk konsulent Bydel Vinderen Ansatt i BBY siden: 2004 Arbeidslivet i BBY: Jeg jobbet med fast eiendom i Bydel Vinderen, og søkte jobb i BBY da foretaket ble etablert i Arbeidsoppgavene er svært varierte og omfatter alt fra tvangsfullbyrdelser til offentlige anskaffelser, men med størst vekt på husleierett, entrepriserett og utstrakt kontakt med leietakere. Som juridisk rådgiver i BBY får jeg mange spennende oppgaver over et bredt felt, og jeg lærer mye av de sakene hvor det samarbeides med advokatene hos Kommuneadvokaten. Jobben kan altså på mange måter sammenlignes med det å arbeide som advokat. Det viktige samfunnsoppdraget, mange utfordrende og spennende oppgaver og de mange hyggelige kollegaene har gjort at jeg fortsatt arbeider i BBY. Tone Engen Stilling: Kontraktsforvalter Oppvokst: Reinli i Valdres Kom fra: Hjemmeværende Ansatt i BBY siden: 1986 Arbeidslivet i BBY: Det var bare tilfeldig at jeg begynte i Boligetaten i Jeg hadde vært hjemmeværende med barn og var klar for å komme meg ut i arbeidslivet. Min søster som jobbet her, ringte og lurte på om jeg var interessert i et vikariat som var ledig. Jeg fikk jobben og ble etter hvert fast ansatt. Opp gjennom årene har jeg hatt mange forskjellige arbeidsopp gaver og fått bred kompetanse på mange felt. Det har vært og er en god arbeidsplass med gode kollegaer. Jobben med å tildele bolig til vanskeligstilte i samfunnet er en meningsfull oppgave som jeg trives veldig godt med. Det å få sin egen leilighet er stort for de fleste, og det gjør godt å se hva dette gjør med mange. Jobben har mange utfordringer, men det er det som gjør at den aldri blir kjedelig. Jeg har aldri gruet meg for å gå på jobb. Arbeidslivet i BBY: Jeg søkte jobb i BBY fordi det virket som en meningsfull jobb hvor jeg kunne gjøre en positiv forskjell for leietakere som trenger hjelp fra det offentlige. Dagene er veldig ulike, slik at jobben blir lite rutinepreget. Jeg bestiller håndverkere til leietakere, snømåking, reparasjoner osv. Den kommunale boligmassen representerer store verdier for Oslo kommune, så det er viktig at den blir tatt vare på av både leier og utleier. Jeg stortrives med disse og mange andre spennende oppgaver jeg har i jobben min. Jeg er glad i mennesker og liker å være til nytte og hjelpe folk, så denne jobben er helt perfekt for meg. Og de ansatte i BBY er positive og veldig hyggelige folk! Arvid Monsen Stilling: Boligkoordinator Oppvokst: Alta Kom fra: Teknisk sjef i Bydel Grorud Ansatt i BBY siden: 2005 Arbeidslivet i BBY: Jeg trives godt med egne og varierte arbeidsoppgaver i BBY. Her jobber jeg med bebodde boliger, blant annet reparasjon av leiligheter etter elde og slitasje samt brann- og vannskader i borettslag og sameier. Det har blitt 20 år i Oslo kommune etter 20 år i det private