Saksnr.: /29 Saksbeh.: BJBE Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /29 Saksbeh.: BJBE Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: KLAGE PÅ VEDTAK: Laksevåg gnr 144 bnr 62 Skålevikvegen. Nybygg bolig Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Advokatfirmaet Wiederstrøm & Lodtz AS ved advokat Hallvar Husebø, på vegne av tiltakshaver Kjell Aage Kuven og Renate Kuven. Oppføring av tomannsbolig med bruksareal på 272 m 2 BRA. Avslag datert Eiendommen er regulert til småhusbebyggelse, og vist som «bebyggelse og anlegg» i Kommuneplan Klager mener at adkomstforholdene er sikret og at ny veg er en del av søknaden. Det klages også på saksbehandlingen og mangelfull veiledning. Før det kan gis tillatelse til ny bolig må adkomstveg omsøkes og godkjennes. Det må også søkes om dispensasjon fra krav i reguleringsplan om at boligbebyggelse skal være småhus i 1 etasje. Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Sylvi Søvik Wathne seksjonsleder

2 1. Om saken Saken gjelder søknad om oppføring av tomannsbolig på 272 m 2 BRA. Søknaden ble avslått i vedtak datert , begrunnet med at tiltaket ikke er sikret tilfredsstillende adkomst og at det er i strid med bestemmelser om etasjeantall. Vedtaket ble påklaget av Advokatfirmaet Wiederstrøm & Lodtz AS ved advokat Hallvar Husebø, på vegne av tiltakshaver Kjell Aage og Renate Kuven, ved brev datert Eiendommen er regulert til småhusbebyggelse i plan nr , stadfestet I kommuneplanens arealdel er eiendommen vist som «bebyggelse og anlegg». Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 4 om utnyttelsesgrad og etasjeantall. Det er mottatt nabomerknader som i hovedsak gjelder adkomst og tilknytning til vann- og avløpssystem. Statens vegvesen har i uttalelse påpekt at det til en eventuell rammetillatelse må knyttes et vilkår om at avkjørselstillatelse etter vegloven 40 skal foreligge før igangsettingstillatelse blir gitt. 2. Om klagen Klager stiller seg i punkt 2 uforstående til at det i vedtaket er lagt til grunn at den omsøkte eiendommen ikke er sikret vegrett. Saksbehandler har kun vist til «utklipp fra dommen» og eiendommens skylddelingsforretning. Arkitekt Hausvik (søker) er krystallklar på at dokumentene er levert Bergen kommune, og uavhengig av dette har klager redegjort for vegretten i brev til kommunen I vedtaket fremkommer det også at vegen ikke er prosjektert klar for søknadsbehandling. I brev fra saksbehandler vises det til at det ikke foreligger tegningsmateriale med høyder og bredde på tilkomstvegen. Det er både søkers og tiltakshavers klare oppfatning at dette foreligger. Dersom det ønskes ytterligere data bes det konkret opplyst hva det er behov for. Klager viser videre til at det fremkommer av vedtaket at det ikke er søkt om veg til omsøkte tiltak. Til dette anfører klager at vegen har vært en del av dokumentasjonen i søknaden og prosessen for øvrig. Klager påpeker for ordens skyld at vegen med tilhørende parkeringslommer, støttemurer m. m. er en del av søknaden, og er i henhold til skjønnsforutsetningene jordskifteoverretten har lagt til grunn. Klager har opplyst at Kuven (tiltakshaver) har ekspropriert vegrett ved bruk av jordskifteprosess og at Eidsivating lagmannsrett avventer kommunens søknadsprosess. Jordskifteprosessen ble startet på grunnlag av råd fra Bergen kommune som ikke selv ønsket å gjennomføre ekspropriasjonssak. Når søknadsprosessen er ferdig vil lagmannsretten sluttføre selve jordskiftet. Det bemerkes også at Kuven har betalt erstatning til de involverte naboer i henhold til skjønnet. Klager bemerkes også at Bergen kommune ved en rammetillatelse kan sette som vilkår at vegen opparbeides i samsvar med de skjønnsforutsetningene som fremkommer i slutningen til jordskifteoverretten. 2

3 Klager mener at det ikke fremkommer av vedtaket hvilke rettslige vurderinger kommunen har gjort etter plan- og bygningsloven 27-4, og at det således er umulig å vurdere kommunens rettslige utgangspunkt. I den korte begrunnelsen fremkommer det at vurdering av dommens innhold kun er basert på slutningen om saksomkostninger. Saksomkostningsspørsmålet har ingen direkte sammenheng med vurderingen av om vegen er sikret adkomst, og vedtaket er således basert på et faktisk grunnlag som ikke tilkjennegir de reelle rettsforhold. Sikringskriteriet oppstiller ikke et krav om at vegretten skal være tinglyst eller opparbeidet. Det er tilstrekkelig at det er lovlig adgang til å foreta opparbeiding. I inneværende sak foreligger det en domsprosess som fastslår i detalj rettighetens innhold i langt større grad enn ved en vanlig byggesøknad eller tinglyst erklæring. Kuven har på grunnlag av jordskifteoverrettens slutning rett til å opparbeide veg på de vilkår som fremkommer av skjønnet. Retten har kommet til at tiltaket er klart mer til «gagn enn til skade». Adkomsten til Kuven er således sikret i form av jordskifteoverrettens skjønn. For at selve jordskiftet skal sluttføres, herunder at rettighetene skal tinglyses, er Kuven avhengig av offentligrettslig godkjennelse. De privatrettslige forhold knyttet til ekspropriasjonssaken er avklart. Klager ber kommunen om å vurdere tiltaket offentligrettslig i henhold til reglenes formål. Subsidiært, for det tilfellet at kommunen ikke finner vilkårene i 27-4, 1. ledd, oppfylt, har kommunen for alle tilfeller mulighet til å løse problemstillingen knyttet til adkomst etter 27-4, 2. ledd. I klagen punkt 3 er det anført at tiltaket er tilstrekkelig nabovarslet i forbindelse med tidligere søknad. Dersom kommunen mener at tiltaket må nabovarsles på nytt, ber klager om at det opplyses om det rettslige grunnlaget for kravet. I punkt 4 hevder klager at det er motstrid mellom vedtakets punkt 1 og punkt 2 når det gjelder behandling av søknad om dispensasjon og ber om at forholdet klargjøres. Punkt 5 i klagen gjelder søknadsprosessen og saksbehandlingen i kommunen. Klagers klient har vært i dialog med Bergen kommune om hvordan eiendommen kan bebygges. Ettersom det i området er foretatt utbygging i strid med reguleringsplanen, er Kuven avskåret fra å benytte den regulerte vegadkomsten. Dette er grunnen til at Kuven, i samråd med kommunen, startet den ekspropriasjonsprosessen som jordskifteoverretten har tatt til følge. Kuven har startet en lengre prosess og brukt betydelige ressurser på å få en tomt som er regulert til bolig byggeklar. Arkitekt Hausvik har gjentatte ganger forespurt saksbehandler om det foreligger tilstrekkelig dokumentasjon. I tillegg har lagmannsretten forespurt tilbakemeldinger, uten at henvendelsene er besvart. For klagers klient er det derfor uforståelig å motta et vedtak som tyder på at saksbehandler ikke har tilstrekkelig fakta om saken, og at det ikke er bedt om øvrige dokumenter fra dommen i jordskiftesaken. Klager har flere ganger forsøkt å få forklaringer knyttet til ovennevnte forhold og bedt om at det avholdes møte, uten at dette er etterkommet. Det påpekes at kommunen har en plikt etter forvaltningsloven til å veilede. Klager mener at saksbehandlingen har vært uakseptabel og medfører saksbehandlingsfeil. På bakgrunn av den saksbehandlingen som foreligger tar Kuven forbehold om å kreve erstatning fra Bergen kommune. Klager ber i punkt 6 om en nærmere begrunnelse for vedtaket og at samtlige av sakens dokumenter loggføres i systemet BKSAK. 3

4 Avslutningsvis bes det i punkt 7 om at kommunen uten ytterligere opphold tar kontakt for å avtale møte. Dette da lagmannsretten venter på tilbakemelding i saken, og at Kuven av plikt til å begrense sine omkostninger er avhengig av veiledning og begrunnelse fra kommunen. 3. Vurdering av klagen En sentral del av klagen gjelder spørsmål om adkomstveg til den eiendommen som søkes bebygget med tomannsbolig, gnr 144 bnr 62. Klager mener at vegen er en del av søknaden. I klagen er det også tatt opp flere forhold som gjelder kommunens saksbehandling. Videre er det bedt om veiledning og avklaringer vedrørende adkomstveg, og nærmere begrunnelse for vedtaket. Ut fra klagens innhold har fagetaten i denne saken funnet det riktig å gi veiledning og kommentere klagen i eget brev til klager. Brevet er datert og gir uttrykk for fagetatens vurderinger etter en ny gjennomgang av saken. Innholdet siteres i sin helhet: «Det vises til deres brev av der det klages på vedtak av I brevet er det blant annet bedt om veiledning og avklaringer vedrørende adkomstveg og nærmere begrunnelse for vedtaket. Det er også bedt om at det uten unødvendig opphold avholdes et møte. For det tilfellet at tiltakshaver ønsker å sende inn fullstendig søknad om anlegging av veg før klagesaken er endelig avgjort, vil vi avklare noen av de forholdene som er tatt opp i klagebrevet. Mottatt søknad Saken er kun behandlet som en søknad om oppføring av bolig på gnr 144 bnr 62. Søknaden som ble mottatt ble ikke oppfattet å gjelde søknad om veg. Dette skyldes at det i søknadsskjemaet er krysset av for søknad om «rammetillatelse» for «Planlagt bruk/formål bolig». Det er ikke krysset av for at søknaden også gjelder «Veg». I nabovarselet er det i den nærmere beskrivelsen av hva nabovarselet gjelder opplyst at «Varselet gjelder nybygg på tomten», og tomten er angitt å være gnr 144 bnr 62. Det er videre informert om at det søkes om dispensasjon fra reguleringsbestemmelse om utnyttelsesgrad. Det er ikke nevnt at søknaden også gjelder anlegging av veg på andre eiendommer. Det er heller ikke sendt inn grunngitt søknad om dispensasjon for etablering av adkomstveg i strid med gjeldende reguleringsplan, jf pbl Siden det ikke er angitt i søknadsskjemaet og nabovarselet at søknaden også gjelder veg og det heller ikke er søkt om dispensasjon fra reguleringsplanen, har vi oppfattet de innsendte illustrasjoner og tegninger av adkomstvegen som en dokumentasjon knyttet til kravet om adkomst, jf pbl Tegningene, som er opplyst å være utarbeidet som grunnlag for saksbehandling i jordskifteretten, gir for øvrig ikke tilstrekkelige opplysninger til å kunne behandles som en byggesøknad (se nedenfor). 4

5 Vedtaket Søknaden er avslått med hjemmel i pbl 27-4 (adkomst), og bestemmelser om etasjeantall i reguleringsplanen 4. Grunnen til at det er gitt avslag med hjemmel i reguleringsplanens bestemmelser om etasjeantall i 4 er at det ikke er søkt om dispensasjon fra kravet om at bebyggelsen skal være i 1 etasje. Det er kun søkt om dispensasjon fra kravet om at utnyttelsesgraden skal være maks 0,1. Så lenge tiltaket er i strid med reguleringsplanens bestemmelser om etasjeantall, og det ikke er søkt om dispensasjon, kan kommunen ikke gi tillatelse, jf pbl Denne delen av avslaget er begrunnet med en formell mangel ved søknaden. Vi vil påpeke at vi med dette ikke har tatt stilling til hvorvidt en eventuell dispensasjonssøknad kan innvilges. I avslaget er det heller ikke tatt stilling til den mottatte dispensasjonssøknaden vedrørende utnyttelsesgrad. Dette er begrunnet med at kravet til adkomst så langt ikke anses oppfylt. Krav til adkomst Hovedbegrunnelsen for avslaget er at kravet til adkomst ikke anses oppfylt. Den aktuelle bestemmelsen er gitt i pbl 27-4, første ledd, første punktum: «Før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomta enten være sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende.» Den omsøkte eiendommen grenser ikke til veg som er åpen for alminnelig ferdsel. Kravet etter andre alternativ i 27-4 innebærer at eiendommen må ha en vegforbindelse som for det første er privatrettslig sikret og for det andre at den er tilfredsstillende. I søknad mottatt var det opplyst at det ikke er tinglyst dokumentasjon for tilknytning til veg. I stedet var det lagt ved et utdrag (side 30) av sak fra Eidsivating jordskifterett. Videre ble det i tilleggsinformasjon mottatt lagt ved et skyldskifte fra I avslaget ble det lagt til grunn at dette ikke var tilstrekkelig dokumentasjon på at vegforbindelsen var privatrettslig sikret. Etter at vedtaket var fattet, og i forbindelse med klagen, er kjennelse og vedtak i Eidsivating jordskifterett oversendt i sin helhet. Etter en gjennomgang av dokumentet er vår konklusjon at vegforbindelsen må anses å være privatrettslig sikret etter pbl Derimot er det ikke lagt frem dokumentasjon som viser om kommunen kan godta vegen som tilfredsstillende. Dette skyldes i hovedsak to forhold. For det første er vegen i strid med reguleringsplan. Dette innebærer at vegen krever dispensasjon fra reguleringsplanen, og før kommunen kan ta stilling til 5

6 dispensasjonsspørsmålet må det sendes inn en grunngitt søknad, jf pbl For det andre vil anlegging av veg på den aktuelle strekningen kreve betydelige terrenginngrep. Et sentralt tema ved behandling av en søknad om veg vil derfor være terrengtilpasning og visuelle kvaliteter, jf pbl Vi viser også til Kommuneplanen 2010, punkt 6, andre ledd, første punktum som sier at «Nye tiltak, bygninger og anlegg skal Ha god terrengtilpasning med minst mulig bruk av store skjæringer, fyllinger og murer,» Før kommunen eventuelt kan godkjenne omsøkte oppføring av bolig, må det foreligge en fullstendig søknad om veg som kan godkjennes som tilfredsstillende adkomst. Søknad om veg Som det er redegjort for ovenfor har vi lagt til grunn at søknaden kun gjelder oppføring av bolig, ikke anlegging av veg. I klagen er det imidlertid opplyst at veg med parkeringslommer og støttemurer er ment å være en del av søknaden. Som søknad om veg er mottatt dokumentasjon mangelfull: Det må fremgå tydelig av søknad/søknadsskjema at søknaden gjelder veg Det må sendes inn grunngitt søknad om dispensasjon i henhold pbl 19-1, jf Det må utarbeides tegninger som viser størrelse og utforming av alle deler av veganlegget (selve vegen, støttemurer, fyllinger, skjæringer o.l.) slik at det gir grunnlag for vurdering av tiltakets terrengtilpasning og visuelle kvaliteter. Det må utarbeides situasjonsplan med lengde- og tverrprofiler for hele vegen. Tegninger og situasjonsplan må vise kobling til eksisterende veg og til den omsøkte boligtomten. Naboer må varsles om søknaden, inkludert dispensasjonssøknad. Vi finner også grunn til å understreke at den aktuelle vegen er et søknadspliktig tiltak med krav om ansvarlig foretak. Søknad, prosjektering og utførelse av tiltaket skal foretas av foretak med ansvarsrett etter pbl kapittel 23. Søknaden skal blant annet vise inndeling i ansvarsområder, jf pbl 21-2, andre ledd, jf kapittel 23. Det vises for øvrig til pbl 21-2 og Forskrift om byggesak (SAK10), 5-4. Veiledning om hva en søknad skal inneholde finnes blant hos Direktoratet for byggkvalitet, Henvendelse fra Eidsivating lagmannsrett I klagen er det vist til en henvendelse fra Eidsivating lagmannsrett som ikke er besvart. Kommunen mottok den brev datert fra Eidsivating lagmannsrett som ber om å bli holdt orientert om hvor langt man er kommet i behandling av byggesøknaden og når en kan forvente en avklaring på søknaden. Ved en beklagelig feil ser det ut til at henvendelse ikke er fulgt opp i den videre behandlingen. Eidsivating lagmannsrett orienteres nå som kopimottaker av dette brevet. Varsel om erstatningskrav Varslet om at det kan bli krevd erstatning tas til orientering. Varselet meddeles Kommuneadvokaten ved kopi av dette brevet. 6

7 Videre behandling Mottatt klage vil bli behandlet etter tur med mindre klagen trekkes, jf vårt brev av Dersom vi mottar fullstendig søknad om etablering av veg vil søknaden bli behandlet uavhengig av klagesaken. Dersom det er behov for ytterligere veiledning eller avklaringer kan dere kontakte saksbehandler. Vi vil i tilfellet vurdere om det er hensiktsmessig med et møte, eller om det er mer tjenlig å veilede skriftlig eller på telefon.» Det er ikke mottatt søknad om etablering av veg og klagen er ikke trukket. 4. Konklusjon Det er kun mottatt søknad om oppføring av bolig på gnr 144 bnr 62. Det er ikke mottatt søknad om veg over andre eiendommer. Det er ikke mottatt dokumentasjon på at eiendommen har tilfredsstillende adkomst, jf pbl Den vegen som er illustrert i forbindelse med søknaden er i strid med reguleringsplanen. Dersom denne vegen skal benyttes som adkomst til omsøkte bolig, må det sendes inn søknad om veg og dispensasjonssøknad som kan godkjennes. Etat for byggesak og private planer har vurdert saken på nytt og ser ikke grunn til å endre vedtaket. Det anbefales at klagen ikke tas til følge. Vedlegg: 1 Oversiktskart, datert Oversiktsfoto, datert Utsnitt av reguleringskart 4 Søknad. Gnr 144 bnr 62, Skålevikveien 9. Nybygg bollig 5 Situasjonsplan, datert Plantegning, 1. etasje 7 Plantegning, 2. etasje 8 Fasadetegninger 9 Ettersendelse av tilleggsopplysninger. Gnr 144 bnr 62, Skålevikveien Tegninger, veg 11 Avslag på søknad. Gnr 144 bnr 62, Skålevikveien Vedrørende søknadsprosess, brev fra advokat Husebø (uten vedlegg) 13 Klage, datert Veiledning og kommentarer til klage, brev datert