SAMLET SAKSFRAMSTILLING MØTEBOK Saksnr.109/08 Arkivsaksnr.: 08/1443 Arkivkode:GNR 75/34

Transkript

1 Side 1 av 5 SAMLET SAKSFRAMSTILLING MØTEBOK Saksnr.109/08 Arkivsaksnr.: 08/1443 Arkivkode:GNR 75/34 Sakshandsamar: Harald Huse Saksnummer Utval Møtedato 109/08 Hovudutval Plan og Ressurs /34 - DISPENSASJON HYTTE STORELIA II KRISTIN OG ALEKSANDER DAHL Saka blir avgjort av: Hovudutval Plan og Ressurs Vedlegg: Teikningar/skisser Kartutsnitt Dokument i saka: SØKNAD OM DISPENSASJON NABOVARSEL Saksopplysningar: Puls arkitekter v/ Tim Resen søkjer om dispensasjon for oppføring av ein fritidsbustad på tomt 9 i Storelia. Tiltakshavar er Kristin og Aleksander Dahl. Det blir søkt om dispensasjon frå følgjande punkt i reguleringsbestemmelsar i Reguleringsplan for Storelia II: Situasjonsplan Plassering av bygg Pæle markert på reguleringskartet skal ligge innenfor byggets grunnmur. -Det blir søkt om å leggje bygget nærmare adkomstvegen Takform og takmateriale Bebyggelsen skal ha saltak på mellom 18 og 27 grader. Taket skal tekkes med gress eller tre. - Det blir søkt om flatt tak og hellelegging (takterrasse). -Det blir søkt om å ikkje dele opp vindauger (er til ei viss grad delt opp vertikalt)

2 Side 2 av 5 Som grunngjeving for dispensasjon skriv arkitekten: Tomten ligger på nedsiden av veien som ligger på en fylling. Høyden fra fyllingsfoten til veien etter at denne blir justert, varierer frå 3,5 til 6,0 meter. Det gjør det umulig å få til adkomst ned til tomtens naturlige nivå. Med en bratt adkomstvei på 1:7, vil man komme ned til ca. 4 meter over naturlig terreng i tomtens nordre hjørne. For å løse adkomstproblematiken og få til god terrengtilpassing, er det foreslått en løsning hvor man parkerer oppå bebyggelsen. Hytta er formet som en solid terrengkonstruksjon i stein som forholder seg til naturlig terrengnivå. Garasje er delvis nedsenket for å integrere den i bygget. Bygget er lagt nærmere veien enn pælemarkeringen for å bevare mest mulig av naturlig terreng og begrense byggets høyde. For å få til en slik løsning kan ikke tradisjonelllebygningsformer benyttes. Et bygg med saltak er ikke forenlig med intensjonen om å løse adkomstproblematikken og om å integrere bygget best mulig i terrenget. For å understreke sokkelens tyngde og materialitet, er steinveggene gjort tykke med tilbaketrukkede åpninger. Dette er tenkt som åpninger/hull i muren og ikke som vinduer i tradisjonell forstand. Det store glassfeltet er vertikaldelt, mens de mindre åpningene ikke er delt. Det er vurdert mer tradisjonelle løsninger. Disse medfører større fyllinger eller en kombinasjon av sokkelbygg og saltaksbygg, som er vanskelig å få til innenfor reguleringens høydebestemmelser. De medfører vesenlig høyere og mer markante bygg enn foreslått løsning. Søknaden er nabovarsla. Det har ikkje kome inn merknader når saksframlegget blir skrive. Det er ikkje lagt opp til synfaring då tomta terrengmessig har mykje til felles med tomt 17 der hovudutvalet var på synfaring i oktober. Derimot er det planlagd ein kort presentasjon før møtet. Forhold til overordna plan: Reguleringsplan for Storelia II Miljøkonsekvensar: Er ikkje vurdert Økonomiske konsekvensar: Ingen

3 Side 3 av 5 Vurdering: Som utgangspunkt bør det kunne forventast at bygg blir utforma i samsvar med vedtekne reguleringsbestemmelsar, og særleg når det gjeld nyare planar. Men blir det lagt fram relevante grunnar for avvik så må desse vurderast i kvart enkelt tilfelle. Planområdet er her uvanleg krevjande grunna til dels svært bratt terreng og relativt små tomter. Feltarbeidet i forkant har heller ikkje vore så grundig at det vil vere realistisk at alle tomter kan realiserast fullt og heilt i samsvar med planbestemmelsane. Enkelte dispensasjonar må påreknast, og særleg vil dette gjelde tomter på nedsida av vegen i dei brattaste områda. Høgdeskilnaden frå vegen og ned på tomta er i dette tilfellet så stor at det knapt er mogeleg å få til en adkomstveg på tradisjonell måte utan oppfyllingar ut over maksimalgrensa på 2,0 meter. Hovudutvalet innvilga i oktober ein dispensasjonssøknad for ei hytte på tomt 17 i same reguleringsområde. Sjølv om det var lagt stor vekt på terrengtilpassing var den nødvendig med oppfylling ut over maksimalgrensa. Desse to tomtene har ein del fellestrekk m.a. når det gjeld adkomst, men tomt 17 låg slik til at det lot seg gjere å starte adkomstvegen utanfor eigne grenser for å ta opp høgdeskilnaden, noko som ikkje er like enkelt for omsøkt tomt. Terrengtilpassinga er difor teke endå eit steg vidare ved at parkeringa skjer oppå bygget. Det blir då ikkje nødvendig med skjemmande fyllingar eller høg sokkeletasje, men det medfører då at bygget kjem noko nærmare vegen og at taket er flatt. For slike utfordrande tomter er det etter administrasjonen si vurdering ekstra viktig å nytte fagfolk som kan tilpasse bygga til den aktuelle tomta. Det finst ein del uheldige eksempel der bratte tomter er bebygd med flatmarkshytter, noko som medfører både skjemmande fyllingar og eksponerte bygg. Arkitekten i dette tilfellet har ved fleire tidlegare hytter i Hemsedal vist å kunne få til gode løysingar i bratt terreng. Sjølv om hytta reint stilmessig kan framstå som noko uvanleg, så blir likevel dette ei av dei minst eksponerte hyttene slik den er lagt inn i terrenget. Fasadane er i hovudsak kledd med stein, som er eit naturmateriale som også er nytta i andre hytter + Skarsnuten Hotell. Vindauga er til ei viss grad delt vertikalt, så avviket i høve til planbestemmelsane er moderat. Glasfelta er heller ikkje større enn for leilegheitsbygga og hotellet. For heilskapet i arkitekturen vil det vere feil å påtvinge bygget småruta glas. Konklusjon: Samla sett er vurderinga at omsøkt hytte i særleg stor grad er tilpassa ei av dei mest krevjande tomtene i feltet, og med eit godt helskapleg resultat. Terrenget blir teke vare på og bygget blir lite eksponert. For å kunne få til dette har det vore nødvendig med enkelte avvik frå reguleringsbestemmelsane. Administrasjonen vurderar at vilkåret til særlege grunnar er oppfylt og at dispensasjon bør bli gitt. Rådmannen si tilråding: Hovudutval Plan og Ressurs finn at det føreligg særlege grunnar og gir i medhald av 7 i planog bygningslova dispensasjon frå reguleringsplan for Storelia II i samsvar med innsendt søknad frå Puls arkitekter:

4 Side 4 av Situasjonsplan Plassering av bygg nærmare veg enn pælemarkeringa. Grunngjevinga er at denne plasseringa medfører mindre terrenginngrep og begrensar byggets høgde Takform og takmateriale Flatt tak og hellelegging (takterrasse). Grunngjevinga er at for å løyse adkomstproblematikken og få til god terrengtilpassing er det tenkt parkering oppå bygnaden. Dette krev då eit flatt takareal. Eit saltak over ville ført til eit meir eksponert bygg. Grunngjevinga er at vindauga til dels er oppdelt i like stor grad som andre bygg i området. Ei ytterlegare oppdeling ville ikkje vere foreinleg med den arkitektoniske heilskapen. Vedtaket kan i medhald av forvaltningslova påklagast til fylkesmannen i Buskerud innan 3 veker. Hovudutval Plan og Ressurs behandlet saken den , saksnr. 109/08 Behandling: Odd Holde (H) fremja følgjande forslag som tillegg til rådmannen sitt framlegg: Hovudutval for plan og ressurs oppmoder utbyggjar til å ta særskilt vare på vegetasjonsdekket på tomta. Innstilling samt framlegg frå Odd Holde vedteken. Samrøystes. Vedtak: Hovudutval Plan og Ressurs finn at det føreligg særlege grunnar og gir i medhald av 7 i planog bygningslova dispensasjon frå reguleringsplan for Storelia II i samsvar med innsendt søknad frå Puls arkitekter: Situasjonsplan Plassering av bygg nærmare veg enn pælemarkeringa. Grunngjevinga er at denne plasseringa medfører mindre terrenginngrep og begrensar byggets høgde Takform og takmateriale Flatt tak og hellelegging (takterrasse). Grunngjevinga er at for å løyse adkomstproblematikken og få til god terrengtilpassing er det tenkt parkering oppå bygnaden. Dette krev då eit flatt takareal. Eit saltak over ville ført til eit meir eksponert bygg. Grunngjevinga er at vindauga til dels er oppdelt i like stor grad som andre bygg i området. Ei ytterlegare oppdeling ville ikkje vere foreinleg med den arkitektoniske heilskapen.

5 Side 5 av 5 Hovudutval for plan og ressurs oppmoder utbyggjar til å ta særskilt vare på vegetasjonsdekket på tomta. Vedtaket kan i medhald av forvaltningslova påklagast til fylkesmannen i Buskerud innan 3 veker.