Ullensaker kommune Regulering

Transkript

1 Ullensaker kommune Regulering SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 102/13 Hovedutvalg for overordnet planlegging SLUTTBEHANDLING - DETALJREGULERINGSPLAN FOR MYRVEGEN 90 OG 92, GYSTAD Vedtak Med henvisning til plan og bygningsloven vedtar Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) forslag til detaljregulering for Myrvegen 90 og 92, Gystad, datert med bestemmelser datert , revidert Rett utskrift Turi Kobbhaug Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler til videre forføyning Saksnr. 2012/ Side 1 av 14

2 Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging Behandling: Av 11 representanter var 11 tilstede medregnet møtende vararepresentant. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksnr. 2012/ Side 2 av 14

3 RÅDMANNENS INNSTILLING Med henvisning til plan og bygningsloven vedtar Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) forslag til detaljregulering for Myrvegen 90 og 92, Gystad, datert med bestemmelser datert , revidert Ullensaker, Siri Gauthun Kielland kommunaldirektør Saksnr. 2012/ Side 3 av 14

4 Saksbehandler: Hilde Fladby Vedlegg: Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert , revidert Illustrasjonsplan, datert Saksdokumenter: HOP-sak 280/12 SAKEN GJELDER Sluttbehandling av detaljregulering; Myrvegen 90 og 92 datert , med bestemmelser datert Forslagstiller er Aursand og Spangen AS arkitekter på vegne av Tomt Gystadmyra AS. SAMMENDRAG Planområdet er totalt på daa. Området er tidligere regulert i reguleringsplanen "Gystadmyra, Jessheim", vedtatt Nevnte reguleringsplan stiller krav om at områdene må inngå i en bebyggelsesplan før de kan bebygges. I den forbindelse er det utarbeidet detaljreguleringsplan for området Myrvegen 90 og 92. Planforslaget forholder seg hovedsakelig til de føringer som ligger i eksisterende reguleringsplan (Gystadmyra, Jessheim) for området med tanke på byggehøyder, byggelinjer og formål. Formålet med detaljreguleringsplanen for Myrvegen 90 og 92 er å gi rom for en utvidelse av Toyotas virksomhet i form av en hall for bruktbiler med tilhørende verksted og kontorer. Planforslaget legger til rette for at det kan oppføres bygg med totalhøyde 11 meter som utgjør 2 etasjer mot Myrvegen og 14 meter som utgjør 3 etasjer på det resterende området. Forslagstiller opplyser at det i første omgang er snakk om å bygge ut hallen for bruktbiler med tilhørende fasiliteter. BAKGRUNN Planområdet består hovedsakelig av eiendommene Myrvegen 90 og 92 (gnr/bnr 117/154 og 427). Eier av Myrvegen 90 er Gystadparken eiendom AS. Eier av Myrvegen 92 er Tomt Gystadmyra AS. Tiltakshaver har råderett over begge eiendommene og driver bilforretning i nr. 90. Tiltakshaver har behov for å utvide dagens kapasitet med en bruktbilhall. Myrvegen 92 er ikke bebygget, og det er krav til detaljregulering av eiendommen før utbygging. Hensikten med planen er å legge til rette for bruktbilhall i en etasje med tilhørende fasiliteter som kontor, vaskehall og verksted. I tillegg ønskes det å videreføre eksisterende utnyttelse i gjeldende plan «Reguleringsplan for Gystadmyra Jessheim» som legger til rette for bruk av eiendommen til forretning og kontor med en tomteutnyttelse (TU) på 125 %. Saksnr. 2012/ Side 4 av 14

5 Kartutsnitt som viser områdets plassering i forhold til Jessheim stasjon. PLANSTATUS Kommuneplanen Gjeldende kommuneplan ble sist revidert i Samfunnsdelen ble vedtatt av Herredsstyret , og arealdelen med bestemmelser og retningslinjer ble vedtatt Området er her av satt til erverv. Kommunedelplaner og strategier Byutviklingsstrategi for Jessheim ble vedtatt av Ullensaker kommunestyre i sak 65/12. Byutviklingsstrategien er utarbeidet i forbindelse med arbeidet med tre kommunedelplaner for Jessheim, og skal være en overbygning og sikre helhetlige grep i det videre planarbeidet med de tre nedenstående planene: 1)Byplanen for Jessheim (rullering av Byplanen, vedtatt 12. juni 2006) 2)Kommunedelplan Gystadmarka 3)Kommunedelplan for Jessheim sørøst Rikspolitiske bestemmelser og retningslinjer Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre. Målet med den rikspolitiske bestemmelsen om kjøpesentre er å styrke by- og tettstedssentrene og legge til rette for miljøvennlige transportvalg, dvs. unngå en utvikling med byspredning, økt bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer eller ønsker å bruke bil. Det overordnede og langsiktige målet er å utvikle bærekraftige og robuste by- og tettstedsstrukturer som også bidrar til å redusere klimagassutslippene. Rikspolitisk bestemmelse for universell utforming. Byggeområder planlegges utformet med tilfredsstillende atkomst til alle bygninger og med veier og gangveier som gir god fremkommelighet for personer med nedsatt funksjonsevne. Saksnr. 2012/ Side 5 av 14

6 Gjeldende reguleringsplaner Området er tidligere regulert i planen «Gystadmyra, Jessheim», vedtatt , med planident 231. I reguleringsplanen er området regulert til kontor/forretning med utnyttelsesgrad på TU=125 %. Reguleringsplanen har egne bestemmelser, med krav om bebyggelsesplan. Med bakgrunn i dette fremmes forslag til detaljreguleringsplan for Myrvegen 90 og 92. SAKSGANG Oppstartsmøte Oppstartsmøte ble holdt den , hos Ullensaker kommune. Kunngjøring Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort på forslagstillers internettside og oppstart av planarbeid ble annonsert i Romerikes blad og Eidsvoll og Ullensaker blad 13. juni Offentlige instanser, grunneiere og naboer er varslet ved brev. Til varsel om oppstart av planarbeidet kom det inn tre merknader: 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus 2 Akershus fylkeskommune 3 Statens vegvesen Disse ble oppsummert til førstegangsbehandlingen av saken. Offentlig ettersyn Forslaget til detaljreguleringsplan for Myrvegen 90 og 92 ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn i HOP-møte den under sak 280/12. Forslaget til detaljreguleringsplan har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden Til offentlig ettersyn av planforslaget er det kommet i 4 merknader: 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert Akershus Fylkeskommune, datert Statens vegvesen, datert James Strong AS, datert Oppsummering av merknadene følger under neste avsnitt. UTTALELSER Fylkesmannen i Oslo og Akershus: Fylkesmannen har ingen merknader til planforslaget Rådmannens kommentar: Rådmannen tar merknaden til orientering. Akershus Fylkeskommune: Fylkesrådmannen har ingen merknader til planforslaget. Rådmannens kommentar: Rådmannen tar merknaden til orientering. Statens vegvesen: Under forutsetning av at bestemmelsene endres i tråd med rådmannens anbefaling om at det innenfor planområdet kun åpnes for kontor og forretning for plasskrevende varer, har ikke Statens vegvesen ytterligere merknader til planen. Saksnr. 2012/ Side 6 av 14

7 Rådmannens kommentar: Bestemmelsene endres i tråd med rådmannens anbefaling til offentlig ettersyn. James Strong AS: I opprinnelig plan for området er det i bestemmelsenes punkt 3.9 satt at det ikke tillates utendørs lagring. Dette er et punkt James Strong AS flere ganger har tatt opp med kommunen. James Strong AS mener videre denne formuleringen vil ødelegge kommunens mulighet til å holde dette området på det nivået kommunen har nedfelt i sine langsiktige planer. Videre mener James Strong AS at inngjerdet lagring ikke har vært en plan fra kommunen side, men en løsning som tidligere eier klarte å få etablert på tvers av planens intensjon. Det samme er parkeringen foran bygget mot sør. I planene er det ikke nevnt noe spesielt om lagringen av biler ut mot rundkjøringen. Det er et spørsmål om dette er en del av dagens godkjenning, eller om det burde vært tatt med som et eget punkt i reguleringsplanformuleringen for eiendommen. De ber om at det legges frem skisser for hvordan dette er planlagt, som skal kunne være retningsgivende for den bil-/lagervirksomhet som skal bedrives på området. Innkjøring fra Myrvegen og inn på området er et trangt kryss. Rådmannens kommentar: Rådmannen er klar over at opprinnelige plan for området i utgangspunktet ikke åpner for utendørslagring, men det står videre i denne bestemmelsen at i tilfeller hvor dette ikke er mulig å etterkomme, kan man tillate utendørslagring. Dette skal i så fall godkjennes senest i forbindelse med rammesøknad/byggesak, der det skal fremlegges plan for skjermingstiltak som skal være opparbeidet før tilhørende bebyggelse tas i bruk. I dette konkrete tilfellet anser rådmannen at det er behov for noe utendørslagring. For å sikre at utendørslagringen blir ryddig og ikke bidrar til å forringe området mener rådmannen det i forbindelse med reguleringsplanen er viktig å legge inn krav til utforming av område for utendørslagring. Bestemmelsens 3.9 er endret slik at det stilles krav om at skjermingstiltak for utendørs lagring skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse/ferdigattest for tilhørende bebyggelse. Når det gjelder oppstilling av biler mot rundkjøringen ved Algarheimsvegen er disse plassert innenfor byggegrensen og under takutstikk for eksisterende bebyggelse. Innkjøringen fra Myrvegen er ikke regulert i eksisterende plan for området. I detaljreguleringsplanen er halve vegen tatt med. Vegen er i planforslaget regulert med en bredde på 3 meter, noe som gir en totalbredde på 6 meter. Rådmannen forutsetter at kryss og avkjørsler opparbeides iht. kart og bestemmelser til reguleringsplanen. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Området foreslås regulert til kontor/forretning (for plasskrevende varer), kjøreveg, fortau, gang- og sykkelveg, grøntområde og annen veggrunn. Formålet i gjeldende plan for Gystadmyra, Jessheim opprettholdes. Areal Planområdet har et samlet areal på 9,753 daa. Størrelsen på de ulike formålene er som følger: forretning og kontor 7,841daa kjørevei 0,325daa fortau 0,246daa gang- og sykkelvei 0.097daa grøntområde 0,952daa Saksnr. 2012/ Side 7 av 14

8 Utnyttelse og høyder % BRA =125 %. Maksimale gesimshøyder er angitt på plankartet. Maksimal gesims mot byggelinjen i nord av planområdet er kote Sør for markert byggelinje kan bebyggelsen ha maks gesims på kote Planert terreng ansees fra kote Henholdsvis 2 etasjer mot Myrvegen og 3 etasjer på resten av planområdet. Bebyggelsens plassering Byggelinjer og byggegrenser er markert i plankartet. Byggelinje mot nord følger eksisterende bebyggelse på naboeiendommen Myrvegen 86. Avstanden til fortau varierer noe da byggelinjen ikke er parallell med eiendomsgrensen. Ønsket fra forslagstiller er å beholde fasadelivet langs Myrvegen, som skissert i gjeldende plan. Byggegrensen langs adkomstveien til området ligger i minimum 4 meters avstand til vegens ytterkant. Fortau løper langs vegen, avgrenset av kantstein. Mellom fortau og parkering er det satt av «annet vegareal» til grøft på 1.5 meters bredde til blant annet snøopplag. Adkomst og parkering Adkomst inn på området skjer fra eksisterende adkomster fra Myrvegen. Varelevering skal skje på egen tomt. Planen legger til rette for kontor og forretning med plasskrevende varer. Det vil være delvis bilbasert adkomst til planområdet, i tillegg til at det er god kollektivdekning til eiendommene. Tiltakshaver ønsker å utvide allerede eksisterende virksomhet på eiendommen. Parkering for 1. byggetrinn løses på egen tomt for Myrvegen 92 med bruktbilhall i 1. etasje. Areal for 1. byggetrinn: 1600 m 2, utløser plass til 16 p-plasser, dvs. 200 m 2 parkering. Parkering for 2. byggetrinn vil løses med et sambruk med Myrvegen 90. Eiendommen Myrvegen 92 er på 2520 m 2. En % BRA = 125 % vil gi BRA på 2950 m 2, som vist i illustrasjonsforslaget. Full p-dekning for 2. byggetrinn medfører 370 m 2 i parkeringsareal. Estetikk Det stilles krav om god arkitektonisk utforming, med solid materialbruk som forholder seg i form og volum til de omkringliggende eiendommene. Planlagt bebyggelse vil «gjemme bort» eksisterende pumpestasjon. Pumpestasjonen videreføres som teknisk installasjon. Dette er et premiss for utbygging som allerede ligger i planen.(pumpestasjonen er innlemmet i eksisterende plan for området). Kvaliteter i reguleringsplanen Forslag til reguleringsplan forholder seg til eksisterende plan når det gjelder formål og intensjon. Uteoppholdsarealer Lik eksisterende plan, legger dette planforslag til rette for et grøntområde som en buffer mot tilgrensende veg i sør. Eksisterende vegetasjonsbelte langs eiendommene i vest vil også fungere som snøopplag for egen eiendom på vinterstid. Ved store snømengder kan eventuelt et par av parkeringsplassene måtte benyttes til midlertidig snøopplag. Saksnr. 2012/ Side 8 av 14

9 Støy Det er ikke satt i verk spesielle støytiltak i planområdet. Eiendommen Myrvegen 92 ligger godt tilbaketrukket fra veg, men innenfor gul støysone i henhold til støykart fra Statens vegvesen. Da området ikke er regulert til bolig innehar det ingen spesielle krav til støyskjerming. Tekniske forhold Det ligger en pumpestasjon på området som håndterer overvann i planområdet. Pumpestasjonen er kommunalt driftet, og kommunen fører tilsyn med denne. Det ligger som et premiss i planen at pumpestasjonen må kunne være tilgjengelig for kommunen ved VARVenheten. Energiløsning Området er innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme (Hafslund nett). Bygg må tilrettelegges for tilkobling til fjernvarme. Forhold til barn og unge Planforslaget gir ingen endringer for barn og unge. Risiko og sårbarhet Planområdet er vurdert i forhold til potensielle risiko- og sårbarhetsforhold for området. Sjekkliste for ROS har ikke noen faremomenter. Universell utforming Ny bebyggelse og uteområdet vil bli utformet i henhold til prinsipper om tilgjengelighet for alle og krav i TEK 10. ILLUSTRASJONSPLAN Forslagstiller ønsker seg i første omgang en bruktbilhall i en etasje som vil dekke det eksisterende behovet for tiltakshaver. Forslaget inneholder bruktbilhall med tilhørende fasiliteter som kontor, møterom, verksted, bilvaskehall samt sanitærrom. Eksisterende pumpehus vil innlemmes som en del av den nye bebyggelsen mot Myrvegen. Illustrasjonsplanen (alternativ 02) viser en mulig maksimal utbygging iht. planforslagets rammer. Forslaget viser bebyggelse i 2 etasjer mot Myrvegen i nord, med forretning og kontorer. Og en høyere bygningsdel i 3 etasjer lenger sør på eiendommen. Foreslått utbygging forholder seg til byggelinjen ut mot Myrvegen som dannes sammen med naboeiendommen i øst, og de forholder seg til eksisterende innkjøring til eiendommene. Illustrasjon under viser hvordan forslagstiller ser for seg at eiendommen kan utvikles. Illustrasjonen ligger også som vedlegg til planen. Saksnr. 2012/ Side 9 av 14

10 Forslagstiller har i løpet av perioden mens planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn, utarbeidet utkast til utomhusplan. Utomhusplanen under viser mer detaljert hvordan forslagstiller tenker at området skal utnyttes. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Konsekvenser for natur og miljø Arealbruk Myrvegen 92 er i dag ubebygd. Med et positivt planvedtak vil eiendommen kunne bebygges i opp til 3 etasjer med næring og kontor. Myrvegen 90 er bebygd med en utnyttelse på % BRA på ca. 28,6 %. Begge eiendommene vil med ny regulering få mulighet til å bygge ut til BRA = 125 %. Saksnr. 2012/ Side 10 av 14

11 Støy, forurensning Med en utbygging av Myrvegen 92 vil man kunne forvente en viss økning i biltrafikk til eiendommene, som en konsekvens av etablering av bilforretning. Virksomhetene vil ikke generere sjenerende støy eller forurensning for omkringliggende næring. Grønnstruktur, vegetasjon, natur (naturmangfoldloven), landskap Terrenget på eiendommene er myrlendt, med lav vegetasjon som gress og strå. Eksisterende vegetasjonsbelte mot sykkelstien vest for planområdet beholdes. Denne vil også kunne fungere som snøopplag for egen eiendom på vinterstid. Mellom innkjøring til Myrvegen og kundeparkeringen på egen tomt, vil det etableres et grønt belte. Dette vil fungere som en grønn buffer og vil fremstå som en naturlig avgrensning mellom vegen og byggeområdet. Området skal skjøttes og plenen skal klippes. Sikt, sol, skygge Myrvegen 92 er ubebygd, med unntak av pumpehuset, og ny bebyggelse vil generere skygge. Tatt i betraktning av at planområdet med omkringliggende tomter er relativt flatt, det er god avstand til naboeiendommene og det er ikke regulert for boliger på området, mener forslagstiller at maksimale høyder og utnyttelse som foreslått ikke vil ha negative konsekvenser for området eller omkringliggende naboer når det gjelder endrede siktforhold, og sol- og skygge for eiendommene rundt. Samfunnsmessige konsekvenser Antall arbeidsplasser Antall ansatte vil avhengig av type virksomhet som etableres. Tiltakshaver ser for seg en utbygging av bruktbilhall med verksted i nær fremtid på Myrvegen 92. Denne vil gi arbeidsplass for 4-5 ansatte. Planforslaget gir rom for kontor og forretning på opptil 2950 m 2 for Myrvegen 92 og 4627 m 2 for Myrvegen 90, som vil romme langt flere arbeidsplasser. Offentlig og privat service Det legges til rette for etablering av privat næringsvirksomhet på begge eiendommene. Estetikk, offentlige rom Planforslaget tar utgangspunkt i gjeldende regulering, som ønsker å bygge inn mot foreslåtte «torg» i nord av Myrvegen 92. Den nye bebyggelsen på Myrvegen 92 vil danne en av torgets fasader og vil være viktig for å danne en mer urban bebyggelsesstruktur ut mot Myrvegen. Trafikk, parkering Planforslaget klarer ikke å oppfylle krav til parkering satt i gjeldende plan. De krav til parkering som nå er satt i bestemmelsene tillater færre antall plasser enn tidligere plan, og er i tråd med forhåndsmerknadene som har kommet fra Fylkesmannen og Fylkeskommunen. Synergi-effekter På sikt vil hele området kunne bli en del av sentrumsområdet på Jessheim. Etablering av ny næring vil kunne gi positive synergieffekter for de eksisterende næringsvirksomhetene i området. Bærekraftig utvikling Planforslaget fremmer etablering av næring i tilknytning til tog og kollektivknutepunkt på Jessheim, og utbyggingen vil være en del av en bærekraftig sentrumsutvikling for Jessheim. Saksnr. 2012/ Side 11 av 14

12 Energiløsning, fjernvarme Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for Hafslund, og bebyggelse vil ha krav om tilknytning til fjernvarme. Økonomiske konsekvenser Privat og offentlig Det etableres nye tilbud til forbrukerne. Etablert virksomhet har vokst ut av sine lokaler i Myrvegen 90, og ønsker å ekspandere virksomheten med en bruktbilhall i Myrvegen 92. På sikt ønsker tiltakshaver å vurdere muligheten for å etablere forretning og kontor i Myrvegen 92. Fremdrift Parallelt med behandling av planforslaget har forslagsstiller startet byggesaksprosessen. Lovverket åpner opp for at man parallelt med planbehandlingen kan starte byggesaken, med forbehold om at et vedtak i byggesaken må avvente et positivt vedtak i plansaken. Juridiske konsekvenser - Det er tilknytningsplikt for fjernvarme for området. - I henhold til planforslagets bestemmelser må forslagstiller i forkant av en rammesøknad legge frem en utomhusplan for opparbeiding av området. Konsekvenser for barn og unge Det legges ikke til rette for spesielle arealer for barn og unge i området. Eiendommene Myrvegen 90 og 92, er ikke et sted barn og unge benytter til lek og opphold. Gang- og sykkelstier opprettholdes som i dag, og sikrer en trygg adkomst gjennom området. Universell utforming Ny bebyggelse i planområdet vil etableres i henhold til TEK 10 som beskriver krav til Universell utforming i nye bygninger og anlegg. Risiko og sårbarhetsanalyse Sjekkliste for ROS-analyse er utarbeidet, se vedlegg. Det foreligger ingen spesielle forhold som må hensyntas. VURDERINGER/DRØFTINGER Formål I tråd med vedtak fra HOP og innspill som er kommet i forbindelse med offentlig ettersyn, endres bestemmelsene slik at det innenfor området kun åpnes for kontor og forretning for plasskrevende varer. Dette er også i tråd med de føringene som ligger i eksisterende reguleringsplan for området. Bestemmelsene til planen under punkt 3.1 formål endres til "I planområdet kan det oppføres bygninger for kontor og plasskrevende varer (biler, motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og ander byggevarer og hagesenter/planteskole)". Vann, avløp og renovasjon Innenfor Myrvegen 92 står det et pumpehus. Det er en forutsetning i planarbeidet at dette pumpehuset fortsatt skal stå innenfor eiendommen. Det må derfor sikres adgang til pumpehuset for nødvendig vedlikehold og tilsyn. El/fjernvarme Området ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Det er derfor en forutsetning at fremtidig bebyggelse tilrettelegges for tilknytning til fjernvarme. Saksnr. 2012/ Side 12 av 14

13 Byggehøyde/Byggelinje/Byggegrense I eksisterende reguleringsplan for området ligger det føringer med tanke på byggehøyder. Lengst nord på planområdet er det derfor i tråd med tidligere reguleringsplan, satt en gesimshøyde på maks 11 meter som gir 2 høye næringsetasjer og maks cote +214,5. Dette er samme høyde som nabobygget har. Lenger sør på planområdet er det tillatt med inntil 14 meter som gir 3 næringsetasjer og maks cote +217,5. For å skille på dette er det på plankartet satt en byggelinje som indikerer hvor det kan bygges maks cote + 214,5 og hvor det kan bygges maks cote + 217,5 på eiendommen. Byggelinjen mot Myrvegen i nord er ikke parallell med planens grense, men forholder seg til senterlinje veg. Byggelinjen ligger som en forlengelse av byggegrensen på nabobygget. Det betyr at byggets fasade må plasseres i byggelinjen. Sør og øst på planområdet er bebyggelsens mulige plassering angitt med byggegrenser. Parkering for planområdet må løses innenfor byggegrensene. Grønnstruktur Lengst sør på eiendommen er det avsatt et areal til grønnstruktur. Dette arealet skal fungere som en grønn buffer mot Algarheimsvegen, FV Videre er det mulighet til å bruke området til snøopplag for egen eiendom ved behov. I bestemmelsene er det knyttet krav til at grunneier innenfor byggeområdet skal sørge for skjøtsel av grøntområdet. Videre er det i bestemmelsene til området for grønnstruktur spesifisert at området ikke kan benyttes til oppstilling av biler. Atkomst/Parkering/Utendørs lagring Adkomst til planområdet er via Myrvegen. Normen for parkering er noe lavere enn eksisterende reguleringsplanen legger til rette for. Planen legger til rette for videreutvikling av dagens bilforretning. Dette innebærer at bedriftene som etableres innenfor planområdet vil ha behov for noe plass til oppbevaring av biler som skal selges. I planarbeidet har det vært diskutert hvilken parkeringsdekning man trenger for formålene innenfor planen og hvor parkeringen skal plasseres. Rådmannen presiserer at all parkering for planområdet skal løses innenfor egen tomt. Da planforslaget lå ute til offentlig ettersyn, kom det inn en merknad knyttet til bestemmelsen om utendørs lagring, der det ble stilt spørsmål om hvorvidt bestemmelsen i planforslaget brøt med føringene i overordnet plan med tanke på utendørs lagring. Planforslaget legger opp til at det tillates utendørs lagring av biler innenfor området. Når det gjelder utendørs lagring er det i eksisterende reguleringsplan, «Gystadmyra, Jessheim», vedtatt , fastsatt at det i utgangspunktet ikke er tillatt med utendørslagring. Videre i disse bestemmelsene står det at utendørslagring kan tillates, men at det da i forbindelse med rammesøknad/byggesøknaden skal fremlegges plan for skjermingstiltak og at dette skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse/ferdigattest for tilhørende bebyggelse. Rådmannen anser at den endrede ordlyden er i overenstemmelse med eksisterende bestemmelse da det er vurdert at det for bilbutikk er behov for utendørslagring. I bestemmelsene er det videre spesifisert krav for skjerming av utendørs lagring og krav til når skjermingstiltaket skal være opparbeidet. Videre er det også i bestemmelsene spesifisert at det kun er tillatt med utendørs lagring av biler. Med bakgrunn i spesifiseringen av hva som tillates lagret ute, krav til skjermingstiltak og opparbeidelse av skjermingstiltak anser rådmannen at hensynet til utendørslagring er ivaretatt i planforslaget. Saksnr. 2012/ Side 13 av 14

14 Fortau/veg I planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn er fortauet vist med en bredde på 2 meter. For at det skal være mulig å gjennomføre nødvendig vedlikehold og for å sikre en god fremkommelighet for myke trafikanter, må fortauet utvides slik at det er iht. normen for bredde på fortau, altså 2,5 m. Fortauet er derfor utvidet med 0,5 meter i det endelige planforslaget. Vegen var i planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn, vist med varierende bredder. I forbindelse med sluttbehandling er vegen rettet opp slik at den har fått en konstant bredde på 3 meter fra senterlinje til fortau. Endringene i bredde for gang-/sykkelveg og veg vil gjøre at byggegrensen ligger i formålsgrensen mellom byggeområdet og grøftearealet. Det er i bestemmelsene knyttet rekkefølgekrav til opparbeidelse av fortau. Overvannshåndtering: Planområdet ligger i et område der det er høyt grunnvann. Det er derfor en forutsetning at overvann håndteres lokalt på tomten og at utbygging ikke gir økt avrenning. KONKLUSJON Rådmannen anbefaler at forslag til detaljreguleringsplan for Myrvegen 90 og 92, Jessheim vedtas. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2012/ Side 14 av 14