Molde kommune Rådmannen Byggesak og geodata

Transkript

1 Molde kommune Rådmannen Byggesak og geodata Melding om vedtak PUU 3/17 Arild Risan 6455 KORTGARDEN Deres ref: Vår ref: Saksbeh: Arkivkode: Dato: 2015/3301 Roar Moen, 99/ Behandling i plan- og utviklingsutvalget Søknad om dispensasjon for brygge og kaihus. Gnr. 99, bnr Kortgarden. Arild Risan. Saksprotokoll i Plan- og utviklingsutvalget Vedtak A. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra formålet i kommuneplanens arealdel og Plan- og bygningslovens 1-8 for oppføring av kaihus/ naust. Det settes følgende vilkår: 1. Naustet/kaihuset skal utformes etter vilkår gitt i retningslinjer for naust i kommuneplanen: - Naustet forutsettes benyttet til lagring av båt og utstyr, og skal ikke innredes til varig opphold. - Maksimal mønehøyde skal ikke overstige 6 m. målt fra dørstokk hoveddør mot sjøen. - Maks bebygd areal beregnes etter TEK, skal ikke overstige 50 m 2. - Naustet skal terrengtilpasses, og skal i størrelse, formspråk, materialbruk og farge harmonere med bygde og naturgitte omgivelser. - Fri ferdsel langs stranda skal ikke hindres ved f.eks. båtoppdrag eller inngjerding. - Området rundt naustet skal ikke privatiseres ved anleggelse av plattinger, plassering av benker og lignende. - Det skal vises varsomhet under opparbeidelsen av området og gis melding til kulturminnemyndighetene dersom det blir gjort funn av arkeologisk interesse jfr. kulturminnelovens Byggetillatelse kan gis når det sendes inn ny søknad og tegninger av bygningen som ivaretar disse vilkårene. 3. Dispensasjonen er gyldig i 3 år fra vedtaksdato. B. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra formålet i kommuneplanens arealdel og plan- og bygningslovens 1-8 for eksisterende brygge og flytebrygge. Begrunnelsen fremgår av enhetsleders vurdering.

2 Behandling Leder Roar Beck (H) fremmet på vegne av AP og H følgende alternativt forslag til punkt B i enhetsleders forslag: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra formålet i kommuneplanens arealdel og plan- og bygningslovens 1-8 for eksisterende brygge. Søknad om flytebrygge avslås. Begrunnelse: Som det fremkommer i saksutredningen eksisterer det ulike typer bryggekonstruksjoner innover fjorden. Det kan derfor virke urimelig at den må rives etter å ha stått der i mange år, og omgivelsene har tilpasset seg den ved ferdsel langs stranda. Her må vi utøve skjønn på et sted der det er få boliger og vanskelig å opprette fellesanlegg. Sindre Pedersen (FRP) fremmet følgende tilleggsforslag til AP og H sitt fellesforslag: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra formålet i kommuneplanens arealdel og plan- og bygningslovens 1-8 for eksisterende brygge og flytebrygge. Votering: Enhetsleders forslag til punkt A ble enstemmig vedtatt. AP og H sitt fellesforslag for alternativt punkt B ble vedtatt med 10 mot 1 (V) stemmer. FRP sitt fellesforslag ble vedtatt med 8 mot 3 (1 AP, SV, V) stemmer. Vedtaket kan påklages til Fylkesmannen i Møre og Romsdal. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dagen da brevet kom fram til påført adressat. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner du vil anføre for klagen. Dersom du klager så sent at det kan være uklart for oss om du har klaget i rett tid, bes du også oppgi når denne melding kommer frem. Vennligst oppgi «vår ref.» eller saksbehandler ved all henvendelse i denne saken Dokumentet er elektronisk godkjent Aleksander Aasen Knudsen Enhetsleder Roar Moen Kopi til: Fylkesmannen i Møre og Romsdal Fylkeshuset 6404 MOLDE Kystverket Postboks Ålesund Molde og Romsdal Havn IKS Postboks Molde Møre og Romsdal fylkeskommune Fylkeshuset 6404 Molde

3 Molde kommune Rådmannen Arkiv: 99/27 Saksmappe: 2015/ Saksbehandler: Roar Moen Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for brygge og kaihus. Gnr. 99, bnr Kortgarden. Arild Risan. Utvalgssaksnr Utvalg Møtedato Saksprotokoll i Plan- og utviklingsutvalget Vedtak A. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra formålet i kommuneplanens arealdel og Plan- og bygningslovens 1-8 for oppføring av kaihus/ naust. Det settes følgende vilkår: 4. Naustet/kaihuset skal utformes etter vilkår gitt i retningslinjer for naust i kommuneplanen: - Naustet forutsettes benyttet til lagring av båt og utstyr, og skal ikke innredes til varig opphold. - Maksimal mønehøyde skal ikke overstige 6 m. målt fra dørstokk hoveddør mot sjøen. - Maks bebygd areal beregnes etter TEK, skal ikke overstige 50 m 2. - Naustet skal terrengtilpasses, og skal i størrelse, formspråk, materialbruk og farge harmonere med bygde og naturgitte omgivelser. - Fri ferdsel langs stranda skal ikke hindres ved f.eks. båtoppdrag eller inngjerding. - Området rundt naustet skal ikke privatiseres ved anleggelse av plattinger, plassering av benker og lignende. - Det skal vises varsomhet under opparbeidelsen av området og gis melding til kulturminnemyndighetene dersom det blir gjort funn av arkeologisk interesse jfr. kulturminnelovens Byggetillatelse kan gis når det sendes inn ny søknad og tegninger av bygningen som ivaretar disse vilkårene. 6. Dispensasjonen er gyldig i 3 år fra vedtaksdato. B. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra formålet i kommuneplanens arealdel og plan- og bygningslovens 1-8 for eksisterende brygge og flytebrygge. Begrunnelsen fremgår av enhetsleders vurdering. Behandling Leder Roar Beck (H) fremmet på vegne av AP og H følgende alternativt forslag til punkt B i enhetsleders forslag:

4 Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra formålet i kommuneplanens arealdel og plan- og bygningslovens 1-8 for eksisterende brygge. Søknad om flytebrygge avslås. Begrunnelse: Som det fremkommer i saksutredningen eksisterer det ulike typer bryggekonstruksjoner innover fjorden. Det kan derfor virke urimelig at den må rives etter å ha stått der i mange år, og omgivelsene har tilpasset seg den ved ferdsel langs stranda. Her må vi utøve skjønn på et sted der det er få boliger og vanskelig å opprette fellesanlegg. Sindre Pedersen (FRP) fremmet følgende tilleggsforslag til AP og H sitt fellesforslag: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra formålet i kommuneplanens arealdel og plan- og bygningslovens 1-8 for eksisterende brygge og flytebrygge. Votering: Enhetsleders forslag til punkt A ble enstemmig vedtatt. AP og H sitt fellesforslag for alternativt punkt B ble vedtatt med 10 mot 1 (V) stemmer. FRP sitt fellesforslag ble vedtatt med 8 mot 3 (1 AP, SV, V) stemmer. Enhetsleders forslag til vedtak A. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra formålet i kommuneplanens arealdel og Plan- og bygningslovens 1-8 for oppføring av kaihus/ naust. Det settes følgende vilkår: 7. Naustet/kaihuset skal utformes etter vilkår gitt i retningslinjer for naust i kommuneplanen: - Naustet forutsettes benyttet til lagring av båt og utstyr, og skal ikke innredes til varig opphold. - Maksimal mønehøyde skal ikke overstige 6 m. målt fra dørstokk hoveddør mot sjøen. - Maks bebygd areal beregnes etter TEK, skal ikke overstige 50 m 2. - Naustet skal terrengtilpasses, og skal i størrelse, formspråk, materialbruk og farge harmonere med bygde og naturgitte omgivelser. - Fri ferdsel langs stranda skal ikke hindres ved f.eks. båtoppdrag eller inngjerding. - Området rundt naustet skal ikke privatiseres ved anleggelse av plattinger, plassering av benker og lignende. - Det skal vises varsomhet under opparbeidelsen av området og gis melding til kulturminnemyndighetene dersom det blir gjort funn av arkeologisk interesse jfr. kulturminnelovens Byggetillatelse kan gis når det sendes inn ny søknad og tegninger av bygningen som ivaretar disse vilkårene. 9. Dispensasjonen er gyldig i 3 år fra vedtaksdato.

5 B. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra formålet i kommuneplanens arealdel og plan- og bygningslovens 1-8 for brygge og flytebrygge. Begrunnelsen fremgår av enhetsleders vurdering. Sammendrag: det søkes om dispensasjon fra kommuneplan og byggeforbudet i 100- meterssona for et kaihus og brygge/ flytebrygge på Kortgarden. Søknaden kommer som resultat av et tilsyn med eiendommen. Tiltakene er utført uten at det er søkt først. Hvorfor sendes saken til PUU: Saken vurderes som prinsipiell da det gjelder tiltak i strandsona og krever dispensasjon. Vedtaket kan skape presedens for fremtidige søknader. Administrasjonens konklusjon: Administrasjonen foreslår at det gis dispensasjon for naust under forutsetning av at naustet utformes i samsvar med kommuneplanens retningslinjer. Dispensasjon for brygge/ flytebrygge foreslås avslått da brygga oppleves som en privatisering av strandsona og kommuneplanens intensjon om at brygger tillates som fellesanlegg blir tilsidesatt. Saksopplysninger På bakgrunn av et tilsyn fra kommunen har søker søkt om dispensasjon for oppføring av ei brygge og flytebrygge, samt et lite lagerbygg/kaihus som er bygd uten søknad på Gnr. 99, bnr. 27 på Kortgarden. Bygging i sjøen krever tillatelse etter Lov om havner og farvann. Denne er foreløpig ikke gitt og det er derfor bare dispensasjonen som kan behandles for tiltaket. Byggesøknaden kan behandler dersom dispensasjon og tillatelse etter lov om havner og farvann er gitt.

6 Fig. 1 Flyfoto over eiendommen (2014) Fig. 2 Planskisse over eiendommen Fig. 3 Bilde fra eiendommen innsendt av søker. Plansituasjon Eiendommen er i et område som i kommuneplanas arealdel er avsatt til LNF- formål med spredt boligbygging. Kaihuset er i strid med LNF- formålet i planen og Plan- og bygningsloven (PBL) 1-8. Kommuneplanen har bestemmelser og retningslinjer for utforming av naust: Kaia er i strid med formålet i sjø, vannareal for allmenn flerbruk (NFFF), og PBL 1-8.

7 Fig. 4. Utsnitt av kommuneplan Kommuneplanen åpner for brygger inntil 12 m 2 i område for LNF med spredt fritidsbebyggelse. I områder med spredt boligbebyggelse finnes ikke tilsvarende regel. Innkomne merknader og uttalelser Molde og Romsdal Havn IKS har i brev datert skrevet: Kystverket har i brev datert skrevet: Kystverket har vurdert søknaden opp mot formålet i havne- og farvannsloven og har for vår del ikke vesentlige merknader til tiltaket. Møre og Romsdal fylkeskommune har i brev datert skrevet: Vi føreset at dette er eit naust, og at det ikkje leggast til rette for varig opphald i bygningen, men har utover dette ingen merknader. NTNU Vitenskapsmuseet har i brev datert skrevet: Det er ikke tidligere foretatt marinarkeologiske undersøkelser i det aktuelle området. Molde kommune med tilliggende sjøområder har en rik maritim historie med et generelt høyt potensiale for kulturminner under vann. Det omsøkte område vurderes dog ikke å ha et veldig stort potensiale for kulturminner under vann, men tilstedeværelsen av slike kan ikke utelukkes. Det omsøkte anlegget er imidlertid av en forholdsvis beskjeden art, og er allerede eksisterende. NTNU Vitenskapsmuseet vurderer derfor at det ikke er nødvendig å gjennomføre en arkeologisk undersøkelse. Vi har dermed ingen anmerkninger til tiltaket slik det foreligger, men minner om meldeplikten. Fylkesmannen i Møre og Romsdal har i brev datert skrevet: Omsøkte tiltak ligg i eit relativt ope landskap og på ei strandstrekkje som det går an å ferdast langs, men da helst i overgangen mellom dyrkamark og steinstranda. Enkelte naust ligg spreidd langs stranda på Kortgarden og her finnes enkelte landbruksskapte steintippar i fjæra. Omsøkte flytebrygge kan av flyfoto sjå ut til å vere den einaste i nærområde.

8 Vår vurdering er at bygningen som er ført opp ikkje har form av eit naust, fordi det mellom anna ikkje er råd å ta inn eller lagre båt i bygningen. Ein veranda er også med på å fjerne bygget frå å bli definert som naust. Det blir opplyst at det blir lagra fiskeutstyr i bygget, samt nytta ved bading i sjøen, samankomstar oa. Bygningar som ikkje har funksjon som naust, men som bidrar til at eigar/brukar oppheld seg lenger ved sjøen, kan virke privatiserande på strandsona for ålmenta. Ei flytebrygge bidrar til å forsterke denne effekten for arealet mellom sjøen og bygningen. I tillegg blir bygningen og flytebrygga godt synleg slik dei er plassert i eit ope landbrukslandskap og ut i sjøen. Av den grunn rår vi til at det ikkje blir gitt løyve til oppføring av kaihus og kai som omsøkt. Vi gjer merksam på at utfallet av denne saken kan få presedensverknad for andre liknande saker i framtida. Konklusjon Av omsyn til ålmenn ferdsel og uheldige landskapsomsyn rår Fylkesmannen frå at bygning og kai blir oppført som omsøkt. Enhetsleders vurdering Det søkes om dispensasjon for to ulike tiltak, kaihus og brygge/ flytebrygge. Disse blir vurdert hver for seg. Plan- og bygningslovens 19-2 gir anledning til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av loven på nærmere vilkår. Det følger av 19-2, 2. ledd at det ikke kan dispenseres dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Videre fremgår det at det skal foretas en avveining av hensynene som taler for og i mot en dispensasjon. Det kan bare dispenseres dersom det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for en dispensasjon. I 19-2, 3. og 4. ledd er det fremhevet ulike hensyn som skal tillegges særlig vekt i vurderingen. 1. Kaihus. Det søkes om dispensasjon fra LNF- formålet med spredt boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel. Hensynet bak LNF formålet er i første rekke å ta hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og landbruksinteresser. Formålet åpner for bygninger tilknyttet næring og det utvidede landbruksbegrepet (Landbruk pluss) samt et gitt antall nye boliger innen definerte områder i planen. Naust regnes som fritidsbebyggelse og er derfor i strid med formålet. Bygningen krever også dispensasjon fra PBL 1-8, byggeforbud i 100- meterssonen fra sjø. Hensynet bak plan- og bygningslovens 1-8 sitt forbud mot tiltak langs sjø og vassdrag er i første rekke å ta hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmenhetens interesser i strandsonen. Da hensynene bak arealformålet og byggeforbudet i denne saken i hovedsak er sammenfallende, vil vi foreta en samlet vurdering av om vilkårene for dispensasjon er oppfylt. Søker har gitt følgende begrunnelse for søknaden:

9 - Det gamle naustet er revet og ny tomt er utskilt. Når det er utskilt tomt må det være lov å bygge noe der. - Kaihuset brukes til oppbevaring av utstyr. Tomta er fradelt med hensikt å oppføre et nytt naust tilbake i Slik sett er det forutsatt at det skal bygges et nytt naust på tomta. Plasseringen av bygningen vil ikke være til hinder for ferdsel i strandsonen eller til skade for naturverdier eller landbruksinteressene i området. Hensynet bak bestemmelsene anses derfor ikke vesentlig tilsidesatt. Det bygget som er oppført pr. i dag er ikke i tråd med regler og retningslinjer for naust i kommuneplanen. Søker omtaler bygget som et kaihus. Bygningen har en veranda og oppfattes derfor som en privatisering av strandsonen. Dette påpekes også i fylkesmannens uttalelse til saken. Det er derfor naturlig at dispensasjonsvedtaket stiller krav til at bygget utformes i samsvar med kommuneplanens bestemmelser/ retningslinjer for naust. Kommunen skal videre foreta en avveining av hensynene som taler for og i mot dispensasjon. Forhold som taler for å innvilge dispensasjon: - Det er tidligere gitt dispensasjon fra Strandplanloven for fradeling av nausttomt (sak 744/84). Det er nevnt i vedtaket at eksisterende naust skal rives. - Nausttomta ligger langt unna regulerte naustområder. - Naustet erstatter et gammelt naust som er revet. Forhold som taler mot å innvilge dispensasjon: - Ingen spesielle Administrasjonen finner etter ovennevnte at vilkårene for dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt, og innstiller på at søknaden om dispensasjon innvilges. Det anses likevel viktig at bygningen utformes som et naust etter kriteriene gitt i kommuneplanen. Det stilles derfor vilkår tilsvarende retningslinjene i kommuneplanen i vedtaket for utformingen av bygget: - Naustet forutsettes benyttet til lagring av båt og utstyr, og skal ikke innredes til varig opphold. - Maksimal mønehøyde skal ikke overstige 6 m. målt fra dørstokk hoveddør mot sjøen. - Maks bebygd areal beregnes etter TEK, skal ikke overstige 50 m 2. - Naustet skal terrengtilpasses, og skal i størrelse, formspråk, materialbruk og farge harmonere med bygde og naturgitte omgivelser. - Fri ferdsel langs stranda skal ikke hindres ved f.eks. båtoppdrag eller inngjerding. - Området rundt naustet skal ikke privatiseres ved anleggelse av plattinger, plassering av benker og lignende. - Det skal vises varsomhet under opparbeidelsen av området og gis melding til kulturminnemyndighetene dersom det blir gjort funn av arkeologisk interesse jfr. kulturminnelovens Kai med flytebrygge Det søkes om dispensasjon fra formålet vannareal for allmenn flerbruk i kommuneplanens arealdel. Hensynet bak formålet er i første rekke å ta hensyn til den generelle bruken av sjøområdene til ferdsel, rekreasjon og fiske. Kai med flytebrygge krever også dispensasjon fra PBL 1-8, byggeforbud i 100- meterssonen fra sjø. Hensynet bak plan- og bygningslovens 1-8 sitt forbud mot tiltak langs sjø og vassdrag er i første rekke å ta hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmenhetens interesser i strandsonen.

10 Da hensynene bak arealformålet og byggeforbudet i denne saken i hovedsak er sammenfallende, vil vi foreta en samlet vurdering av om vilkårene for dispensasjon er oppfylt. Søker har gitt følgende begrunnelse for søknaden: - På Kortgarden er det ingen båthavn og legge båten min på så det er til stor fordel for meg å ha det sånn. Brygga er oppgitt å være 16,5 meter lang og 2,5 meter bred i tillegg søkes det dispensasjon for en flytebrygge i forlengelsen av denne. Flytebrygge er ikke illustrert i tegningen som følger søknaden men viser på vedlagte fotografi. Flytebrygga antas å være ca 7,5 x 2,5 meter målt på flyfoto fra Fig. 5. Flyfoto av eiendommen tatt sommeren Hensynene det søkes dispensasjon fra er i hovedsak allmennhetens frie ferdsel i sjø og langs strandsone. Fylkesmannen har i sin uttale gitt uttrykk for at han mener tiltaket er med på å privatisere området og dette er den eneste flytebrygga i området. Øvrige høringsinstanser har ikke hatt innvendinger mot tiltaket. Ut fra flyfoto over området ser vi at det i forbindelse med andre naust langs strandsona i nærheten er kommet opp noen steinfyllinger og brygger. Flyfoto viser også at det er noen mindre flytebrygger i forbindelse med noen naust lengre inne i fjorden. Administrasjonen har også sett på flyfoto over området fra Bildet viser at nær sagt alle utfyllinger i sjø var der allerede på dette tidspunktet. Vi har ikke gått inn på om disse er omsøkte. Et søk i arkivet viser ingen tilsvarende søknader for andre brygger på Kortgarden av nyere dato. Nærmeste fellesanlegg for småbåter er lokalisert på Kleive. Etter administrasjonens vurdering kan ikke anlegget, slik det er utformet, ses å være til vesentlig fysisk hinder for ferdsel i strandsona. Anlegget vil likevel gi en viss grad av privatisering av området og dette vil kunne ha betydning for den allmenne ferdsel langs stranda. Det legges også vekt på Fylkesmannens vurdering av dette forholdet. Kommuneplanens retningslinjer åpner for utlegging av flytebrygger for allmennheten i tilknytning til naustområder. I bestemmelsene åpnes det for brygger på inntil 12 m 2 i områder for LNF med spredt fritidsbebyggelse. Den omsøkte kaia og flytebrygga er til privat bruk og i et område for spredt boligbebyggelse. Administrasjonen kan ikke se at det er etablert en praksis som tilsier at det tillates brygger i strid med kommuneplanen i området. I vurderingen legges det videre vekt på at det i plansammenheng er lagt vekt på at denne type anlegg bør utformes som fellesanlegg og

11 ikke spredte private anlegg langs strandlinja. En dispensasjon vil kunne skape presedens for fremtidige søknader i området. Etter en helhetsvurdering konkluderes det derfor med at hensynene bak bestemmelsene det søkes dispensasjon fra synes å være tilsidesatt. Vi legger til grunn at søker har et reelt nytte av å kunne legge til med båt på en sikker måte ved sin eiendom og at det ikke finnes fellesanlegg som kan brukes innen rimelig avstand. Det kan likevel ikke vises til at brygge er påkrevd for å legge til med båt på eiendommen og dispensasjon bør derfor ikke gis. Vurdering av energi- og klimamessige konsekvenser: Saken vil ikke medføre vesentlige energi- eller klimamessige konsekvenser. Vurdering av økonomiske konsekvenser I utgangspunktet medfører saken ikke spesielle økonomiske konsekvenser. Som vanlig for forvaltningsvedtak kan klageinstansen etter forvaltningslovens 36, pålegge kommunen erstatningsansvar for parters saksomkostninger dersom et vedtak endres til partens gunst. Tilsvarende er utgangspunktet for saker for domstolene at tapende part pålegges å erstatte saksomkostninger. Slik saken nå forstås, synes det lite aktuelt at kommunen kan bli pålagt slike. Aleksander Aasen Knudsen Enhetsleder Roar Moen saksbehandler Vedlegg: 1. Beskrivelse fra søker 2. Søknad om dispensasjon 3. Kart 4. Opplysninger fra søker 5. Skjøte 6. Tilsynsrapport 7. Uttale 1 8. Uttale 2 9. Uttale Uttale Uttale 5