MØTEBOK. Styre, råd, utvalg Møtested Møtedato: SAKER TIL BEHANDLING: Revisjon av kommuneplan for Lunner - justert framdriftsplan

Transkript

1 LUNNER KOMMUNE MØTEBOK Styre, råd, utvalg Møtested Møtedato: Formannskapet Lunner rådhus, Kommunestyresalen SAKER TIL BEHANDLING: Sak 29/12 Sak 30/12 Sak 31/12 Sak 32/12 Sak 33/12 Sak 34/12 Sak 35/12 Sak 36/12 Sak 37/12 Sak 38/12 Referater Formannskapet Revisjon av kommuneplan for Lunner - justert framdriftsplan Kommunal planstrategi Foreløpige drøftinger 115/25 Overtredelsesgebyr etter plan- og bygningsloven /586 Overtredelsesgebyr etter plan- og bygningsloven /32 Klage på vedtak om overtredelsesgebyr 51/62 - Søknad om dispensasjon for å kunne bruksendre til bolig selv om det er trafikkfarlig skolevei Mindre endring av reguleringsplan for Marthetunet PlanID /4 Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel Fradeling av 3 boligtomter i Sørlivegen 99/89 Overtredelsesgebyr etter plan- og bygningsloven 32-8 Fritidsbebyggelse hvor bruksareal ikke er i tråd med reguleringsplan Adresse Telefon Telefax E-post Bankkonto Bankkonto Skatt Sandsvegen post@lunner.kommune.no ROA Nettadresse:

2 LUNNER KOMMUNE Sak 39/12 Sak 40/12 Sak 41/12 Sak 42/12 Bygging av omsorgs og avlastningsboliger Skolevegen, Harestua Interkommunalt samarbeid - avtalerevisjon - Lunner og Gran Kulturkontor Gran, Jevnaker og Lunner Revisjonsrapport om registrering og håndtering av avvik ved Lunner omsorgssenter Hadeland og Ringerike avfallsselskap AS - valg av kandidater til styret

3 LUNNER KOMMUNE Arkivsaksnr.: 12/55-6 MØTEBOK Ark.: MPROT Sak nr Styre/råd/utvalg: Møtedato: 29/12 Formannskapet Saksbehandler: Jenny Eide Hemstad, Fagleder REFERATER FORMANNSKAPET FORMANNSKAPETS VEDTAK: Referatene ble tatt til orientering uten protokollerte merknader. REFERATSAKER: 11/12 11/ GNR 67/ /12 Fylkesmannen i Oppland 67/723 Vedtak i klagesak - Dispensasjon fra reguleringsplan vedr. takform/takvinkel og avkjøring til nytt boliganlegg på Grua 12/12 12/ X /12 Distriktsrådet for Opplandske HV-distrikt 05 Heimevernets organisasjon - Beredskap og samfunnssikkerhet - Forsvarssjefens fagmilitære råd 13/12 12/ X /12 Opplandske heimeverndistrikt 05 Heimevernets viere eksistens i Hedmark og Oppland 14/12 12/ /12 Skatteetaten Kontrollrapport 2011 vedr. skatteoppkreverfunksjonen for Lunner kommune 15/12 11/ GNR 67/ /12 Fylkesmannen i Oppland 67/723 Vedtak i klagesak - Dispensasjon fra reguleringsplan vedr. takform/takvinkel og avkjøring til nytt boliganlegg på Grua 16/12 12/ /12 Skatteoppkreveren for Hadeland Skatteoppkreveren for Hadeland - Virksomhetsplan for /12 10/ GNR 56/ /12 Fylkesmannen i Oppland 56/ Vedtak i klagesak - Klage på avvist klage 18/12 10/ L /12 Fylkesmannen i Oslo og Akershus Oversender protokoll fra møte i Markarådet Adresse Telefon Telefax E-post Bankkonto Bankkonto Skatt Sandsvegen post@lunner.kommune.no ROA Nettadresse:

4 19/12 Delegerte vedtak 11/ /12 Kontrollutvalget Oversender sakspapirer til kontrollutvalgets møte DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Øvrige dokument: Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær Side 4

5 MØTEBOK Arkivsaksnr.: 08/ Ark.: 142 Sak nr Styre/råd/utvalg: Møtedato: 30/12 Formannskapet Saksbehandler: Anne Grønvold, Rådgiver politikk og samfunn REVISJON AV KOMMUNEPLAN FOR LUNNER - JUSTERT FRAMDRIFTSPLAN Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven Kommuneloven FORMANNSKAPETS VEDTAK: Justert framdrift for revisjon av kommuneplanen vedtas. Behandling og avstemming: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Rådmannens innstilling: Justert framdrift for revisjon av kommuneplanen vedtas. Side 5

6 Saksutredning: Det vises til Planprogram for revisjon av kommuneplanens samfunnsdel og arealdel, vedtatt i kommunestyret 10. mars 2011 sak 16/11. I planprogrammets kapittel 12 er framdriften for planarbeidet nedfelt. Av ulike årsaker har planprosessen tatt lenger tid enn først planlagt.det er på den bakgrunn utarbeidet forslag til en ny framdriftsplan som i denne saken legges fram for formannskapet som styringsgruppe for planarbeidet. Justert framdriftsplan tar utgangspunkt i hvor vi står i planprosessen pr. i dag og legger inn de videre aktivitetene i forhold til det. Side 6

7 Framdriftsplan i hht. vedtatt planprogram: Oppgave Sept Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mai Juni Juli Aug Sep Okt Nov Des Planprogrammet Utarbeidelse av forslag til planprogram Møte i regionalt planforum Vedtak om utlegging av forslag til planprogram Tillatelse av MD vedr. oppstart planarbeid i forhold til Markaloven Utredningsarbeid Planprogrammet legges ut til offentlig ettersyn Råd og utvalg høres Merknadsbehandling, vedtak av planprogram (Fskap og K-styret) Varsel om planoppstart Frist for innspill Planpause Bearbeiding av innspill og utarbeidelse av plan Møte i regionalt planforum Valg og folkevalgtopplæring Forslag til kommuneplan og KU vedtas lagt ut på høring Side 7

8 Oppgave 2012 Jan Feb Mar Apr Mai Juni Juli Aug Sep Okt Nov Des Planforslag og KU legges ut til offentlig ettersyn Folkemøte i høringsperioden Råd og utvalg høres Bearbeiding av merknader Merknadsbehandling (Fskap og K-styret) Bearbeiding i forhold til kommunesstyrets vedtak Annen gangs høring Råd og utvalg høres Bearbeiding av merknader Merknadsbehandling, vedtak av plan og KU (Fskap og K-styret) Mekling Stadfesting av planen i MD Side 8

9 Forslag til justert framdriftsplan: Oppgave Sept Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mai Juni Juli Aug Sep Okt Nov Des Planprogrammet Utarbeidelse av forslag til planprogram Møte i regionalt planforum Vedtak om utlegging av forslag til planprogram Tillatelse av MD vedr. oppstart planarbeid i forhold til Markaloven Utredningsarbeid Planprogrammet legges ut til offentlig ettersyn Råd og utvalg høres Merknadsbehandling, vedtak av planprogram (Fskap og K-styret) Varsel om planoppstart Frist for innspill Planpause Bearbeiding av innspill og utarbeidelse av plan Valg og folkevalgtopplæring Side 9

10 Oppgave Jan Feb Mar Apr Mai Juni Juli Aug Sep Okt Nov Des Jan Feb Mars Apr Mai Juni Utredningsarbeid Bearbeiding av innspill og utarbeidelse av plan Møte i regionalt planforum Forslag til kommuneplan og KU vedtas lagt ut på høring Planforslag og KU legges ut til offentlig ettersyn Råd og utvalg høres Folkemøte i høringsperioden Råd og utvalg høres Bearbeiding av merknader Merknadsbehandling (Fskap og K-styret) Bearbeiding i forhold til kommunesstyrets vedtak Annen gangs høring Bearbeiding av merknader Merknadsbehandling, vedtak av plan og KU (Fskap og K-styret) Mekling Stadfesting av planen i MD Side 10

11 LUNNER KOMMUNE Konklusjon med begrunnelse Rådmannen anbefaler at formannskapet som styringsgruppe for planarbeidet slutter seg til forslag om justert framdriftsplan for revisjon av kommuneplanen. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Øvrige dokument: Planprogram for revisjon av kommuneplanen , samfunnsdel og arealdel. Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær Adresse Telefon Telefax E-post Bankkonto Bankkonto Skatt Sandsvegen post@lunner.kommune.no ROA Nettadresse:

12 LUNNER KOMMUNE Arkivsaksnr.: 12/ MØTEBOK Sak nr Styre/råd/utvalg: Møtedato: / Trepartsorganet / Oppvekst- og kulturkomiteen / Næringskomiteen / Helse og omsorgskomiteen / Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne / Eldrerådet / Infrastruktur og eiendomskomiteen 31/12 Formannskapet Ark.: Saksbehandler: Anne Grønvold, Rådgiver politikk og samfunn KOMMUNAL PLANSTRATEGI FORELØPIGE DRØFTINGER Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven FORMANNSKAPETS VEDTAK: Formannskapet gir følgende føringer for arbeidet med kommunal planstrategi: Medvirkning settes opp i formannskapet som eget tema i forhold til kommuneplanprosessen Alle kommunedelplaner revideres i 2013 Behandling og avstemming: Følgende innspill ble fremmet i møtet: Medvirkning settes opp i formannskapet som eget tema i forhold til kommuneplanprosessen Alle kommunedelplaner revideres i 2013 Innspillene fremkommet i møtet ble enstemmig vedtatt som Formannskapets føringer for arbeidet med kommunal planstrategi. Rådmannens innstilling: Formannskapet gir følgende føringer for arbeidet med kommunal planstrategi: Adresse Telefon Telefax E-post Bankkonto Bankkonto Skatt Sandsvegen post@lunner.kommune.no ROA Nettadresse:

13 Saksutredning: FAKTA: Det vises til vedlagte utgangspunkt for drøftinger om kommunal planstrategi. Dette legges fram for formannskapet slik at det kan gis signaler i forhold til det videre arbeidet med kommunal planstrategi. Kommunen skal i arbeidet med kommunal planstrategi innhente synspunkter fra statlige og regionale organer og nabokommuner. Hadelandskommunene har felles formannskapsmøte 1. juni. Det er et spørsmål om kommunal planstrategi kunne være tema da. Alternativt kan forslag til planstrategi bare sendes på høring. Kommunen bør også legge opp til bred medvirkning og allmenn debatt som grunnlag for behandlingen. Forslag til vedtak i kommunestyret skal gjøres offentlig minst 30 dager før kommunestyrets behandling. Vedlagte utgangspunkt for kommunal planstrategi har det ikke vært tid til å drøfte bredt i administrasjonen. Dette kan tas etter at formannskapet har gitt sine signaler Konklusjon: Formannskapet drøfter utarbeidelse av kommunal planstrategi og gir signaler i forhold til det videre arbeidet. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Forslag til kommunal planstrategi, et utgangspunkt for drøftinger i formannskapet Veileder kommunal planstrategi Inspirasjonshefte om kommunale planstrategier Øvrige dokument: Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Ingen Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær Side 13

14 LUNNER KOMMUNE MØTEBOK Arkivsaksnr.: 11/ Ark.: GNR 115/25 Sak nr Styre/råd/utvalg: Møtedato: 32/12 Formannskapet /12 Formannskapet /12 Formannskapet /11 Kommunestyret /11 Formannskapet Saksbehandler: Trine Myrmo, Byggesaksbehandler 115/25 OVERTREDELSESGEBYR ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVEN 32-8 Lovhjemmel: Plan- og bygningslovens 32-8 Klageadgang: Etter plan- og bygningsloven 1-9 jfr. Forvaltningslovens kap. VI FORMANNSKAPETS VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-8, 1. ledd bokstav b) ilegges Bygg & Innglassing AS overtredelsesgebyr for bygging av glassveranda på gnr 115 / bnr 25 uten at det forelå byggetillatelse. Overtredelsesgebyrets størrelse settes til kr ,-. Gebyret og nivået på det begrunnes i at: Et profesjonelt foretak har utført søknadspliktig byggearbeid uten at Lunner kommune på oppstartstidspunktet hadde mottatt søknad om tillatelse. Tiltaket forutsatte dispensasjon fra Jernbaneverket og fra krav til takvinkel i Kommuneplanens arealdel. Faktura sendes separat. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningsloven 1-9, jf. Forvaltningslovens kap. VI. En eventuell klage må fremsettes skriftlig til Lunner kommune innen 3 - tre -uker mottak av dette vedtaket. Behandling og avstemming: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-8, 1. ledd bokstav b) ilegges Bygg & Innglassing AS overtredelsesgebyr for bygging av glassveranda på gnr 115 / bnr 25 uten at det forelå byggetillatelse. Overtredelsesgebyrets størrelse settes til kr ,-. Gebyret og nivået på det begrunnes i at: Et profesjonelt foretak har utført søknadspliktig byggearbeid uten at Lunner kommune på oppstartstidspunktet hadde mottatt søknad om tillatelse. Tiltaket Adresse Telefon Telefax E-post Bankkonto Bankkonto Skatt Sandsvegen post@lunner.kommune.no ROA Nettadresse:

15 forutsatte dispensasjon fra Jernbaneverket og fra krav til takvinkel i Kommuneplanens arealdel. Faktura sendes separat. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningsloven 1-9, jf. Forvaltningslovens kap. VI. En eventuell klage må fremsettes skriftlig til Lunner kommune innen 3 - tre -uker mottak av dette vedtaket. Side 15

16 Sammendrag: Formannskapet vedtok i møte å forhåndsvarsle ileggelse av overtredelsesgebyr til Bygg & Innglassing AS for bygging av glassveranda uten at det forelå byggetillatelse. Nivået på gebyret ble satt til kr ,-. Det er bygd påbygg til bolig i form av glassveranda til bolighus på eiendommen 115/25 på Stryken uten at det forelå byggetillatelse. Tiltakshaver hadde sagt til utførende at tillatelse var i orden etter at dispensasjonstillatelse fra Statens vegvesen om byggegrenser var mottatt. Utførende mente byggetillatelse fra kommunen ikke var nødvendig når det var gått mer enn 3 uker siden de trodde byggesøknad var innlevert. Kommunen hadde imidlertid ikke mottatt søknaden. Rådmannen mener at utførende som er et profesjonelt byggefirma, skulle ha sjekket at kommunen hadde mottatt søknaden før de startet byggearbeidene i henhold til 3- ukers fristen for saksbehandling. Rådmannen foreslår at det gis et overtredelsesgebyr på kr ,- til utførende byggefirma. Saksutredning: 1. FAKTABESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn og historikk Ola Aabol har høsten 2011 oppført utestue/glassveranda på gnr 115 bnr 25 uten at byggetillatelse var gitt. Kartet til høyre viser byggets plassering i kommunen. Pil på kartet under viser detaljert plassering av glassveranda. Ola Aabol var, på forsommeren 2011, innom Lunner kommune v/byggesaksbehandler for gjennomsyn av søknadsdokumenter før innlevering av søknad om å få bygge glassveranda og carport. Saken trengte dispensasjon for flere forhold, bl.a. fra byggegrense mot jernbane og fylkesvei. Aabol ble bedt om å avklare forholdene til Statens vegvesen og Jernbaneverket før han innsendte søknad om byggetillatelse. Side 16

17 Lunner kommune mottok følgende dokumenter i saken før byggesøknaden ble mottatt: Kopi av nabomerknad fra Statens vegvesen, Kopi av Statens vegvesens tillatelse til dispensasjon fra byggegrense mot vei, datert Da søknad om tillatelse til tiltak ikke var mottatt i begynnelsen av september, kontaktet saksbehandler Aabol for å høre om det hadde skjedd en misforståelse, siden søknad ikke var registrert mottatt. Aabol trodde at søknaden var innsendt mottok Lunner kommune søknad om bygging av utestue og carport. Bygg & Innglassing AS hadde underskrevet søknaden som ansvarlig søker og merket saken som at den fylte vilkårene for 3 ukers saksbehandlingstid. Samme foretak søkte også ansvarsrett for prosjektering og utførelse etterspurte Lunner kommune tilleggsdokumentasjon til søknaden og gav beskjed om at 3-ukers fristen ikke gjaldt fordi saken krevde dispensasjoner. Det måtte søkes dispensasjon fra utnyttingsgrad, takvinkel og avstand til jernbanelinje sendte kommunen, på vegne av Aabol, søknad om dispensasjon til Jernbaneverket. 10. eller 11. oktober kom Aabol innom Lunner kommune og fikk hjelp til å ordne opp i mangler i søknaden. Han trakk da søknaden om oppføring av carport og dispensasjonsspørsmålet om grad av utnytting bortfalt. I november, da eiendommen skulle befares i forbindelse med behandling av saken, var glassverandaen oppført, se bilde over. Utførende har opplyst at arbeidene startet opp 15. august. Side 17

18 ga kommunestyret dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser om takvinkel ga Jernbaneverket dispensasjon fra byggegrense mot jernbane ga Lunner kommune byggetillatelse til glassverandaen. Kommunen behandlet ikke søknad om ansvarsrett fra Bygg & Innglassing AS, da tiltaket ble ansett å være av en slik art at det ikke behøvde ansvarsbelegging, men kunne behandles etter plan- og bygningslovens Bygg & Innglassing AS opplyser at de startet byggearbeidene hos Aabol 15. august mottok Lunner kommune brev fra Ola Aabol, der han argumenterer for at han ikke bør straffes for byggearbeidene vedtar Lunner kommunes formannskap å forhåndsvarsle ileggelse av overtredelsesgebyr til Bygg & Innglassing AS for bygging av glassveranda på gnr 115 / bnr 25 uten at det forelå byggetillatelse. Nivået på gebyret ble satt til kr ,-. Gebyret og nivået på det ble begrunnet i at: Et profesjonelt foretak har utført søknadspliktig byggearbeid uten at Lunner kommune på oppstartstidspunktet hadde mottatt søknad om tillatelse. Tiltaket forutsatte dispensasjon fra Jernbaneverket og fra krav til takvinkel i Kommuneplanens arealdel. Det ble gitt en frist på 3 uker fra mottak av forhåndsvarsel til å uttale seg om saken mottok Lunner kommune uttalelse fra tiltakshaver, Ola Aabol. Han mener at bygging av glassveranda oppå eksisterende garasje er et lite tiltak, og synes det er urimelig at han skal straffes mottok Lunner kommune uttalelse fra Bygg & Innglassing AS. Foretaket sier at de ikke hadde til hensikt å starte arbeider ulovlig, og heller ikke hadde noe å vinne på å starte arbeidene ulovlig. Siden foretaket holder til på Raufoss, avtalte de med tiltakshaver at han skulle levere søknaden til kommunen etter at han hadde signert søknadsdokumentene. De mener at det på et eller annet tidspunkt må ha sviktet i kommunikasjonen mellom tiltakshaver, kommunen og deres foretak. I sine samtaler med tiltakshaver fikk de forståelse av at søknaden var i orden. De begynte arbeidene lenge etter, det de betraktet som 3-ukers-friten, var utgått. Da de var nesten ferdige med byggearbeidene, fant de ut at søknaden ikke var innlevert. De mener gebyret på kr ,- er urimelig siden de har handlet i god tro. De mener at det bør være tilstrekkelig at de får en advarsel i denne saken. 1.2 Rettslig grunnlag Plan- og bygningsloven 32-1, 1.ledd, pålegger kommunen å forfølge ulovligheter. Er overtredelsen av mindre betydning, kan kommunen avstå fra å forfølge ulovligheten. Beslutning om å avstå fra å forfølge overtredelser av mindre betydning er ikke enkeltvedtak. Plikten til å forfølge ulovlige forhold rekker ikke så langt at kommunen plikter å reagere med overtredelsesgebyr. Det følger av plan- og bygningsloven 32-8 hvor det heter at kommunen kan ilegge overtredelsesgebyr. Dersom det er konstatert overtredelse og også at skyldkravet er oppfylt, foreligger vilkårene for å ilegge overtredelsesgebyr. Dersom kommunen likevel velger å ikke ilegge gebyr, må det treffes en beslutning om dette. Beslutter kommunen å i ikke gebyrbelegge en overtredelse som ikke anses som av mindre betydning, vil beslutningen være Side 18

19 et enkeltvedtak som skal begrunnes og som kan påklages av de som har rettslig klageinteresse. Forutsetningen for å unnlate å ilegge gebyr bør være at det i den konkrete saken framstår som en dårlig løsning, enten på grunn av særlige forhold knyttet til personen eller saken. Det skal ikke bero på utenforliggende hensyn hvem som blir gebyrbelagt og hvem som slipper. Kommunen plikter å følge en ensartet praksis slik at det ikke framstår som tilfeldig om det reageres. Plan- og bygningsloven av 2008 åpner i 32-8 for at det kan gis overtredelsesgebyr til de som utfører eller lar utføre tiltak uten at det foreligger nødvendig tillatelse etter denne loven. Den ansvarlige skal varsles særskilt før overtredelsesgebyr vedtas, og gis anledning til å uttale seg innen en frist som ikke skal være kortere enn 3 uker. Forhåndsvarsel skal gis skriftlig. Saksbehandlingsforskriftens 16-1a gir mulighet til å gi inntil kr ,- i gebyr til foretak, der tiltaket for øvrig i det vesentligste er i overensstemmelse med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. Der tiltaket ikke i det vesentlige er i samsvar med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven kan gebyret settes til kr ,-. Privatpersoner kan ilegges halve gebyret. 2. FAGLIG VURDERING: 2.1 Andre sammenliknbare saker Vedlagt følger oversikt over overtredelsesgebyrer Lunner kommune har gitt eller varslet. Den saken som er mest sammenliknbar, er ref nr 10/2249. Det er gitt overtredelsesgebyr til ansvarlig foretak, Tyri Hus AS, for å ha igangsatt arbeidene før igangsettingstillatelse var gitt. Størrelsen på gebyret ble satt til kr ,-. Dette tiltaket var også avhengig av dispensasjon. Overtredelsesgebyret er ikke mottatt. Klagesaken er ikke avgjort. 2.2 Skal det ilegges gebyr, og hvem skal det stiles til: Overtredelsesgebyr er plan- og bygningslovens ris bak speilet for å få deltakere i byggeprosessen til å følge loven. Bygg & Innglassing AS har utarbeidet søknaden om tiltak, og har søkt ansvar for prosjektering og utførelse. De vedgår at de har utført byggearbeidene. Foretaket har sentral godkjenning som søker, prosjekterende og utførende, og skal da kjenne til plan- og bygningsloven. I følge signaturen på søknad om tiltak, ble søknaden utarbeidet Søker overleverte søknaden til tiltakshaver for at han skulle ordne nabovarsling og innlevering av søknaden til kommunen. I søknaden er det avkrysset for at søker mente at tiltaket tilfredsstilte 3 ukers saksbehandlingsfrist, og at de dermed etter plan- og bygningslovens 21-7 kunne regne tillatelse for gitt når de ikke hadde hørt noe fra Lunner kommune i løpet av 3 uker. Bygg & Innglassing AS fikk etter at vegvesenet hadde gitt dispensasjon, beskjed fra tiltakshaver om at nå var alt klart for oppstart. Siden de trodde 3-ukers fristen gjaldt, mente de at de kunne starte arbeidet uten at tillatelse fra kommunen forelå. Tiltakshaver hadde kommunikasjonen mot bygningsmyndighetene, og fikk beskjedene om at det måtte søkes dispensasjoner. Disse beskjedene er tydeligvis ikke blitt videreformidlet. Det er ikke uvanlig at profesjonelle foretak brenner seg på at de overlater undersøkelser til tiltakshavere som ikke er profesjonelle. Bygg & Innglassing AS burde ha sjekket opp at søknaden var mottatt av Lunner kommune. Som profesjonelt foretak kan de ikke begynne byggearbeider uten byggetillatelse, uten å ha forsikret seg om at kommunen har mottatt Side 19

20 søknaden. I denne saken hadde de heller ikke gjort nødvendige undersøkelser om plansituasjonen. Saken tilfredsstilte ikke krav til 3 ukers saksbehandlingstid. Når et profesjonelt foretak, som er villig til å ta ansvar i en byggesak, er innblandet i et brudd på plan- og bygningsloven, vil det være naturlig at det er foretaket som må ta ansvaret for ulovligheten. En må forvente at foretaket skal ha bedre oversikt over regelverket enn hva tiltakshaver har. 2.3 Størrelse på gebyr I henhold til saksbehandlingsforskriftens 16-1-a kan gebyrets størrelse for profesjonelt foretak være opptil kr ,- dersom tiltaket i det vesentlige er i overensstemmelse med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. Dersom det ikke i det vesentlige er i samsvar med krav, kan gebyret være opptil kr ,-. Tiltaket som er utført krevde 3 dispensasjoner: én fra vegloven, én fra jernbaneloven og én fra arealplan. Ut fra dette kan det virke som om tiltaket ikke i det vesentlige er i overensstemmelse med krav gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. (Plan- og bygningslovens 21-5 gir den kommunale bygningsmyndigheten samordningsplikt i forhold til andre myndigheter). Påbygget ble imidlertid bygd etter at vegvesenet hadde gitt dispensasjon og etter at jernbaneverket ikke hadde reagert på nabovarselet. Siden påbygget er plassert lengre fra jernbanesporet enn eksisterende bygg, var det liten grunn til å tro at det ville bli gitt avslag på dispensasjonssøknad. Dispensasjon for takvinkel på et lite tilbygg, er ikke en stor sak i dette bygningsmiljøet. Det kan være grunner til å vurdere lavere gebyrsats. Foretaket selv angir at de ikke hadde til hensikt å gjøre ulovlige arbeider, og at de ikke hadde noe å vinne på å starte arbeidene for tidlig. De mener at det i denne saken bør være nok at de får en advarsel. De mener gebyrsatsen på kr ,- er urimelig siden de handlet i god tro. Det som er viktig i denne saken er å tydeliggjøre at ansvarlige foretak må ta ansvar og ikke stole på at tiltakshaver skjønner når det er gitt tillatelse. Foretaket har antakelig allerede fått seg en vekker, men trolig bør det også gis et gebyr. Ut fra tidligere gitte overtredelsesgebyrer, kan gebyret settes til kr ,-. Dersom man mener at ansvarlig foretak denne gangen er noe unnskyldt, at de ikke bare selv er ansvarlig for at situasjonen ble som den ble, kan gebyret reduseres noe. 3. TOTALVURDERING: Å gi overtredelsesgebyr er en måte å vise at det ikke lønner seg å ikke følge plan- og bygningsloven. Noen ganger trenger man en tydelig tiltale for å bedre praksis. Dette gjelder i særlig grad profesjonelle foretak som kan finne på å gjenta ulovligheter flere ganger om det ikke blir gitt tydelig advarsel. I dette tilfellet vil det være naturlig å gi overtredelsesgebyret til Bygg & Innglassing AS. De burde ha sjekket tidspunkt for når Lunner kommune hadde mottatt søknad om byggetillatelse før de regnet 3-ukersfrist for saksbehandling. Foretaket skulle heller ikke ha regnet med at 3- ukers fristen skulle gjelde, når de hadde gjort så dårlig forarbeid i forhold til å sjekke ut planvilkår. Det vurderes at overtredelsesgebyret kan settes til kr ,-, eventuelt kr 5 000,- dersom man mener at det vil gi en stor nok vekker for foretaket. Side 20

21 4. FORSLAG TIL VEDTAK Det foreslås 2 alternative forslag til vedtak. 4.1 Ileggelse av overtredelsesgebyr i henhold til varsel. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-8, 1. ledd bokstav b) ilegges Bygg & Innglassing AS overtredelsesgebyr for bygging av glassveranda på gnr 115 / bnr 25 uten at det forelå byggetillatelse. Overtredelsesgebyrets størrelse settes til kr ,-. Gebyret og nivået på det begrunnes i at: Et profesjonelt foretak har utført søknadspliktig byggearbeid uten at Lunner kommune på oppstartstidspunktet hadde mottatt søknad om tillatelse. Tiltaket forutsatte dispensasjon fra Jernbaneverket og fra krav til takvinkel i Kommuneplanens arealdel. Faktura sendes separat. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningsloven 15, jf. Forvaltningslovens kap. VI. En eventuell klage må fremsettes skriftlig til Lunner kommune innen 3 - tre -uker mottak av dette vedtaket. 4.2 Ileggelse av lavere overtredelsesgebyr enn varslet. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-8, 1. ledd bokstav b) ilegges Bygg & Innglassing AS overtredelsesgebyr for bygging av glassveranda på gnr 115 / bnr 25 uten at det forelå byggetillatelse. Overtredelsesgebyrets størrelse settes til kr ,-. Gebyret og nivået på det begrunnes i at: Et profesjonelt foretak har utført søknadspliktig byggearbeid uten at Lunner kommune på oppstartstidspunktet hadde mottatt søknad om tillatelse. Tiltaket forutsatte dispensasjon fra Jernbaneverket og fra krav til takvinkel i Kommuneplanens arealdel. Gebyret er satt lavere enn varslet da man mener at forseelsen ikke ga alvorlige konsekvenser, og at kr 5 000,- er nok til å gi foretaket en vekker. Faktura sendes separat. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningsloven 15, jf. Forvaltningslovens kap. VI. En eventuell klage må fremsettes skriftlig til Lunner kommune innen 3 - tre -uker mottak av dette vedtaket. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Journalpost 11/ Brev fra Ola AAbol. Journalpost 11/ Brev fra Bygg & Innglassing AS Journalpost 12/ Overtredelsesgebyrer i henhold til SAK 16-1 og 16/2 Øvrige dokument: Side 21

22 115/25 - Oversendelse av tegninger 115/25 Vedr. søknad om dispensasjon 115/25 - Vedrørende glassveranda 115/25 - Vedrørende søknad om oppføring av utestue 115/25 Søknad om dispensasjon fra byggegrense - Utestue og carport 115/25 - Vedrørende byggetillatelse utestue 115/25 - Vedrørende byggetillatelse utestue - Dato for oppstart av arbeid 115/25 - Anmodning om ferdigattest 115/25 Tillatelse til dispensasjon fra veglovens bestemmelser om byggegrenser for bygging av utestue og carport Kopi av brev til Ola Aabol 115/25 Utestue og carport - Merknad til nabovarsel Kopi av brev til Bygg & Innglassing, Storg. 63 B - Raufoss 115/25 - Søknad om tillatelse til tiltak - Fasadeendring Ett-trinns søknadsbehandling 115/25 - Etterspørring etter tilleggsdokumentasjon til søknad om utestue og carport 115/25 Søknad om dispensasjon bra byggegrense mot jernbanespor - Tilbygg utestue og carport 115/25 Ang. bot for oppsetting av uterom før godkjenning 115/25 - Byggetillatelse utestue Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Ola Aabol, Hadelandsvegen 485, 2743 HARESTUA Bygg & Innglassing AS, Storgata 63 B, 2830 RAUFOSS Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær Side 22

23 LUNNER KOMMUNE MØTEBOK Arkivsaksnr.: 10/ Ark.: GNR 173/586 Sak nr Styre/råd/utvalg: Møtedato: 33/12 Formannskapet /12 Formannskapet Saksbehandler: Anne Elisabeth Låveg, Byggesaksbehandler 173/586 OVERTREDELSESGEBYR ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVEN 32-8 Lovhjemmel: Plan og bygningslovens 32-8 Klageadgang: Ja FORMANNSKAPETS VEDTAK: Med hjemmel i plan og bygningsloven ledd bokstav a) ilegges tiltakshaver overtredelsesgebyr for etablering av søknadspliktig bygg/konstruksjon på eiendommene 173/586 og 173/1 og delvis i kommunalt eid friområde. Lunner kommune ser saken prinsipielt og mener at ingen skal kunne etablere et søknadspliktig tiltak i strid med både søknadskravene i plan- og bygningsloven og reguleringsplanen. Overtredelsesgebyr er ment nettopp for slike tilfeller. Nivået på gebyret settes til kr ,-, jfr. SAK 16 1, 1.ledd bokstav a) nr.2 (maksgebyret er kr ,- for denne type ulovlighet rettet mot privatperson). Gebyret og nivået på det begrunnes i at: Det retter seg mot privatperson og ikke foretak. Tiltaket er lite og enkelt konstruksjonsmessig, men er samtidig i direkte strid med gjeldende plan og er avhengig av dispensasjonstillatelse eller planendring. Det er alvorlig at det bygges private bygg eller konstruksjoner i et offentlig friområde. Behandling og avstemming: Rådmannen endret i møtet sin innstilling til: Med hjemmel i plan og bygningsloven ledd bokstav a) ilegges tiltakshaver overtredelsesgebyr for etablering av søknadspliktig bygg/konstruksjon på eiendommene 173/586 og 173/1 og delvis i kommunalt eid friområde. Lunner kommune ser saken prinsipielt og mener at ingen bevisst skal kunne etablere et søknadspliktig tiltak i strid med både søknadskravene i plan- og bygningsloven og reguleringsplanen. Overtredelsesgebyr er ment nettopp for slike tilfeller. Nivået på gebyret settes til kr ,-, jfr. SAK 16 1, 1.ledd bokstav a) nr.2 (maksgebyret er kr ,- for denne type ulovlighet rettet mot privatperson). Gebyret og nivået på det begrunnes i at: Det retter seg mot privatperson og ikke foretak. Adresse Telefon Telefax E-post Bankkonto Bankkonto Skatt Sandsvegen post@lunner.kommune.no ROA Nettadresse:

24 Tiltaket er lite og enkelt konstruksjonsmessig, men er samtidig i direkte strid med gjeldende plan og er avhengig av dispensasjonstillatelse eller planendring. Det er alvorlig at det bygges private bygg eller konstruksjoner i et offentlig friområde. Kommunen har selv oppdaget ulovligheten og har bedt om en søknad. Det har tatt lang tid å få inn søknaden. Repr. Ulf Rogneby fremmet følgende endringsforslag: Gebyret settes til kr. 5000,- og siste kulepunkt strykes, i tillegg strykes bevisst i 2. setning. Ulf Rognebys endringsforlag ble enstemmig vedtatt. Rådmannens endrede innstilling med vedtatte endringer ble vedtatt med 5 stemmer mot 2 stemmer. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan og bygningsloven ledd og Lunner kommunes vedtak i sak 3/12 datert opprettholder Lunner kommune sitt vedtak, da klagen ikke har nye opplysninger som ikke var kjent på det tidspunktet vedtaket ble fattet. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland for sluttbehandling, jfr. plan- og bygningsloven 1-9, jfr. forvaltningsloven kap. VI. Side 24

25 Sammendrag: Kommunen har oppdaget at det er etablert grillplass med tak over, uten at tiltaket er omsøkt og uten at grunneier Lunner kommune har gitt tillatelse til tiltaket i forkant av etableringen. Formannskapet i Lunner kommune forhåndsvarslet overtredelsesgebyr pålydende kr ,- i sak 3/12 den Tiltakshaver har gitt tilbakemelding på forhåndsvarselet og formannskapet skal nå fatte vedtak i saken. Saksutredning: 1. FAKTA 1.1. SAKSHISTORIKK Lunner kommune tilskrev eier av eiendommen 173/586 i Karimoen 33 på Harestua den i forbindelse med utnyttelse av eiendommen, samt at vi hadde bilder fra som dokumenterte et bygg/konstruksjon utenfor tomtegrensen. Bygget var delvis plassert på kommunalt eid areal (173/1) avsatt til offentlig friområde i reguleringsplan for Furumo I,II, III. Kartet til høyre viser lokalisering av tiltaket i kommunen. Den mottok Lunner kommune oppdatert kart med søknad om å få bruksrett for den gamle lyslinja stilet til Eiendom & Infrastruktur. Den mottok Lunner kommune søknad om tiltak for Dam i hagen. I den forbindelse varslet kommunen i brev datert at vi ville foreta en befaring på eiendommen for å få en totaloversikt over tiltakene og tiltakenes plassering. Lunner kommune v/eiendom & Infrastruktur gir i brev av eier av 173/586 anledning til å at grillplassen fortsatt står på kommunens eiendom i påvente av søknad om omregulering og senere salg av grunnen til tiltakshaver. Befaringen den viser at tiltaket det gjelder er søknadspliktige etter plan- og bygningsloven pga. størrelse, volum og høyde, og fordi tiltaket er etablert i regulert friområde. Fiskedammen derimot fritas da tiltaket reduseres i hht. Pbl For øvrig viser befaringen at bygningene totalt sett til sammen er innenfor tillatt grad av utnyttelse på 1/7 av tomtearealet + garasje. Det ble gitt en frist til for å sende inn søknad om tak over grillplass. Lunner kommune mottok søknad i rett tid. Kartene nedenfor viser eiendommen 173/586: Mottatt skisse fra tiltakshaver Våre kart fra Grillplass vist med pil Side 25

26 Den behandlet Formannskapet saken (sak 3/12) og fattet følgende vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-8, 3.ledd forhåndsvarsler Lunner kommune ileggelse av overtredelsesgebyr for etablering av søknadspliktig bygg/konstruksjon på eiendommen 173/586 og 173/1 og delvis i kommunalt eid friområde. Lunner kommune ser saken prinsipielt og mener at ingen bevisst kan etablere et tiltak utenfor egen eiendomsgrense i strid både med lov, Pbl 21-2 og plan uten at det vurderes å ilegge overtredelsesgebyr jfr Da overtredelsesgebyr er ment nettopp for slike tilfeller. Nivået på gebyret settes til kr ,-. Gebyret og nivået på det begrunnes i at: Det retter seg mot privatperson og ikke foretak. Tiltaket er lite og enkelt konstruksjonsmessig, men er samtidig i direkte strid med gjeldende plan og er avhengig av dispensasjonstillatelse eller planendring. Det er alvorlig at det bygges private bygg eller konstruksjoner i et friområde. Kommunen har selv oppdaget ulovligheten og har bedt om søknad. Det har tatt lang tid å få inn søknaden. Det gis en frist på tre uker fra mottak av forhåndsvarsel til å uttale seg om saken. 1.2 Tilbakemelding på forhåndsvarsel fra Driveklepp/Thomassen datert Klager peker blant annet på begrunnelsen for å ilegge et overtredelsesgebyr med kr ihht. vedtak i sak 3/12. Klagers brev vedlegges i sin helhet. Vi kan imidlertid gi følgende kommentar: Klager fastholder å ha fått skriftlig tillatelse til å beholde grillplassen inntil videre. Klager må her skille på Lunner kommune som grunneier og som myndighet. Som et ledd i å rette var det viktig å få på plass en avtale med grunneier som igjen kunne legges til grunn for vår saksbehandling etter PBL Eiendommen og eiendommens grenser med bebyggelse. Det er eier og tiltakshaver som er helt og holdent ansvarlig for de tiltak/konstruksjoner som etableres på eiendommen. Dersom man er i tvil med hensyn til å vite hvor eiendomsgrensene er bør kommunen kontaktes for å fastsette disse. Det at et eksisterende bygg på eiendommen står på eiendomsgrensen eller kanskje noe over, er ikke et argument for å etablere flere tiltak med det samme utgangspunkt. Det er uenighet om det er riktig at Lunner kommune har oppdaget ulovligheten. 1.3 Rettslig grunnlag Plan- og bygningsloven 32-1, 1.ledd, pålegger kommunen å forfølge ulovligheter. Er overtredelsen av mindre betydning, kan kommunen avstå fra å forfølge ulovligheten. Beslutning om å avstå fra å forfølge overtredelser av mindre betydning er ikke enkeltvedtak. Plikten til å forfølge ulovlige forhold rekker ikke så langt at kommunen plikter å reagere med overtredelsesgebyr. Det følger av plan- og bygningsloven 32-8 hvor det heter at kommunen kan ilegge overtredelsesgebyr. Dersom det er konstatert overtredelse og også at skyldkravet er oppfylt, foreligger vilkårene for å ilegge overtredelsesgebyr. Dersom kommunen likevel velger å ikke ilegge gebyr, må det treffes en beslutning om dette. Beslutter kommunen å i ikke gebyrbelegge en overtredelse som ikke anses som av mindre betydning, vil beslutningen være et enkeltvedtak som skal begrunnes og som kan påklages av de som har rettslig klageinteresse. Forutsetningen for å unnlate å ilegge gebyr bør være at det i den konkrete saken framstår som en dårlig løsning, enten på grunn av særlige forhold knyttet til personen eller saken. Det skal ikke bero på utenforliggende hensyn hvem som blir gebyrbelagt og hvem Side 26

27 som slipper. Kommunen plikter å følge en ensartet praksis slik at det ikke framstår som tilfeldig om det reageres. Plan- og bygningsloven av 2008 åpner i 32-8 for at det kan gis overtredelsesgebyr til de som utfører eller lar utføre tiltak uten at det foreligger nødvendig tillatelse etter denne loven. Den ansvarlige skal varsles særskilt før overtredelsesgebyr vedtas, og gis anledning til å uttale seg innen en frist som ikke skal være kortere enn 3 uker. Forhåndsvarsel skal gis skriftlig. Saksbehandlingsforskriftens 16-1a gir mulighet til å gi inntil kr ,- i gebyr til foretak, der tiltaket for øvrig i det vesentligste er i overensstemmelse med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. Der tiltaket ikke i det vesentlige er i samsvar med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven kan gebyret settes til kr ,-. Privatpersoner kan ilegges halve gebyret. 2. VURDERING/DRØFTING Et overtredelsesgebyr er en reaksjon som kan brukes for små og vanlige brudd på regelverket. Ileggelse av overtredelsesgebyr er opp til kommunens frie skjønn og kan ikke overprøves ved en eventuell klage. Derimot er grunnlaget for og størrelsen på gebyret som er ilagt lovbundet skjønn, og kan overprøves fullt ut ved en eventuell klage. I dette konkrete tilfellet kunne Lunner kommune valgt å benytte pålegg retting av det ulovlige forholdet i form av riving av tiltaket, jfr. plan- og bygningsloven Siden Lunner kommune V/Eiendom & Infrastruktur har fremmet forslag til endring av planstatus av friområdet til boligområde, har vi ikke funnet dette som en hensiktsmessig løsning så lenge framtidig planstatus ikke er avklart. Forutsatt at planstatus endres fra friområde til boligområde og at det i tillegg inngås en avtale om kjøp av arealet med kommunen, vil det ulovlige tiltaket kunne rettes. Men man må være soleklar på forskjellen på muligheten til å rette et ulovlig forhold og det at tiltaket er bygd uten nødvendige tillatelser etter plan- og bygningsloven. Tiltaket som er etablert, krever både dispensasjonssøknad og byggesøknad. Kommunen er pliktig til å følge opp ulovligheter og mener at ingen bevisst skal kunne etablere et tiltak utenfor egen eiendomsgrense i strid både med søknadskravene i plan- og bygningsloven og i strid med planformål uten at det vurderes å ilegge overtredelsesgebyr jfr Overtredelsesgebyr er ment nettopp for slike tilfeller. I forhåndsvarselet lå det en vurdering av størrelse på overtredelsesgebyret med begrunnelse. Tiltaket er i direkte strid med gjeldende plan, og vil gå inn i kategorien, jfr. SAK 16-1, 1.ledd bokstav a) nr. 2 hvor det heter at : Den som utfører eller lar utføre tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 20-1 og 20-2 uten at det foreligger nødvendig tillatelse, ilegges gebyr på inntil kr der tiltak ikke i det vesentlige er i samsvar med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. Med dette har Lunner kommune hjemmel til å vedta et overtredelsesgebyr inntil kr ref. SAK 16-1, 1.ledd bokstav a) nr. 2 i denne saken da den retter seg mot privaperson. Side 27

28 Dersom tiltakshaver ønsker å fremme en dispensasjonssøknad i påvente av revisjon av kommuneplanen vil denne bli behandlet på ordinært vis etter plan- og bygningsloven kap. 19. Behandlingsgebyret for dette er ihht. gjeldende gebyrregulativ pr på kr i tillegg til byggesaksgebyret for mindre tiltak på bebygd eiendom, jfr. Pbl 20-2 litra a) med kr Alternativt kan det fremmes forslag til vesentlig endring av reguleringsplan for Furumo I,II,III som utløser et gebyr på kr ,-. 3. KONKLUSJON MED BEGRUNNELSE Med hjemmel i plan og bygningsloven 32-8, 1.ledd bokstav a) ilegges tiltakshaver overtredelsesgebyr for etablering av søknadspliktig bygg/konstruksjon på eiendommene 173/586 og 173/1 og delvis i kommunalt eid friområde. Lunner kommune ser saken prinsipielt og mener at ingen bevisst skal kunne etablere et søknadspliktig tiltak i strid med både søknadskravene i plan- og bygningsloven. Overtredelsesgebyr er ment nettopp for slike tilfeller. Nivået på gebyret settes til kr ,-, jfr. SAK 16-1, 1.ledd bokstav a) nr. 2 (maksgebyret er kr for denne type ulovlighet rettet mot privatperson). Gebyret og nivået på det begrunnes i at: Det retter seg mot privatperson og ikke foretak. Tiltaket er lite og enkelt konstruksjonsmessig, men er samtidig i direkte strid med gjeldende plan og er avhengig av dispensasjonstillatelse eller planendring. Det er alvorlig at det bygges private bygg eller konstruksjoner i et offentlig friområde. Kommunen har selv oppdaget ulovligheten og har bedt om søknad. Det har tatt lang tid å få inn søknaden. Faktura sendes separat. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Øvrige dokument: 173/586 - Oversender oppdatert kart over eiendom 173/586 - Vedrørende mottatt oppdatert kart over eiendom 173/586 Forhåndsvarsel om overtredelsesgebyr 173/586 -Vedrørende etablering av grillplass på kommunal grunn 173/586 - Vedrørende oppdatert kart over eiendom 173/586 Vedrørende tiltak på deres eiendom og manglende søknad 173/586 - Bilde/tegning av grillplass 173/586 - Lage dam i hagen 173/586 - Nedlagt strømtrase på Harestua 173/586 - Søknad om tiltak uten ansvarsrett 173/586 - Vedrørende søknad om dam i hagen 173/586 - Vedrørende søknad om tiltak uten ansvarsrett, tak over grill plass 173/586 Klage på vedtak Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Jonny Thomassen og Katja Driveklepp,, Side 28

29 Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær Side 29

30 LUNNER KOMMUNE MØTEBOK Arkivsaksnr.: 10/ Ark.: GNR 56/29-32 Sak nr Styre/råd/utvalg: Møtedato: 19/11 Utviklingsutvalget /11 Utviklingsutvalget /12 Formannskapet /11 Formannskapet /11 Utviklingsutvalget Saksbehandler: Anne Elisabeth Låveg, Byggesaksbehandler 56/32 KLAGE PÅ VEDTAK OM OVERTREDELSESGEBYR Lovhjemmel: Kommuneloven 60 FORMANNSKAPETS VEDTAK: Overtredelsesgebyret er ment som en sanksjon mot ansvarlig foretak eller privatperson for forhold som er i strid med Plan- og bygningslovens bestemmelser. I Plan- og bygningslovens 32 8 heter det blant annet at overtredelsesgebyr kan ilegges den som forsettlig eller uaktsomt utfører, lar utføre, bruker eller lar bruke tiltak uten at det foreligger nødvendig tillatelse etter denne lov, eller er i strid med vilkårene i slik tillatelse. Lunner kommune legger til grunn ansvarlig søkers rolle i tiltaket herunder ansvarlig søkers påse-ansvar ihht. pbl 23-4 og at overtredelsesgebyret med det korrekt er rettet mot ansvarlig søker og ikke tiltakshaver. Klagen fra tiltakshaver Knut Skollerud tas med dette ikke til følge, og saken oversendes Fylkesmannen i Oppland for sluttbehandling, jfr. Plan- og bygningsloven 1-9 og forvaltningslovens kap. VI. Behandling og avstemming: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Rådmannens innstilling: Overtredelsesgebyret er ment som en sanksjon mot ansvarlig foretak eller privatperson for forhold som er i strid med Plan- og bygningslovens bestemmelser. I Plan- og bygningslovens 32 8 heter det blant annet at overtredelsesgebyr kan ilegges den som forsettlig eller uaktsomt utfører, lar utføre, bruker eller lar bruke tiltak uten at det foreligger nødvendig tillatelse etter denne lov, eller er i strid med vilkårene i slik tillatelse. Lunner kommune legger til grunn ansvarlig søkers rolle i tiltaket herunder ansvarlig søkers påse-ansvar ihht. pbl 23-4 og at overtredelsesgebyret med det korrekt er rettet mot ansvarlig søker og ikke tiltakshaver. Klagen fra tiltakshaver Knut Skollerud tas med dette ikke til følge, og saken oversendes Fylkesmannen i Oppland for sluttbehandling, jfr. Plan- og bygningsloven 1-9 og forvaltningslovens kap. VI. Adresse Telefon Telefax E-post Bankkonto Bankkonto Skatt Sandsvegen post@lunner.kommune.no ROA Nettadresse:

31 Sammendrag: Lunner kommune fattet vedtak om overtredelsesgebyr rettet mot ansvarlig søker Tyri Hus AS i forbindelse med igangsatte arbeider på eiendommen 56/32 før tillatelse til tiltak var gitt. Tiltakshaver klaget på dette vedtaket. Lunner kommune avviste klagen da vedtak om overtredelsesgebyr ikke var rettet mot tiltakshaver men mot ansvarlig søker. Tiltakshaver klaget på kommunens avvisningsvedtak og klagesaken ble oversendt Fylkesmannen i Oppland den for sluttbehandling. Fylkesmannen i Oppland ga tiltakshaver medhold i klagen da de mente han har klagerett i saken. Saken ble dermed sendt tilbake til kommunen for ny klagebehandling. Det er derfor selve klagen fra tiltakshaver datert kommunen skal ta stilling til. Saksutredning: 1. FAKTA: 1.1 Bakgrunn Lunner kommune mottok den søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel vedrørende overskridelse av maksimal gjennomsnittlig mønehøyde i forbindelse med bygging av enebolig på eiendommen 56/32, Hyttabakken i Nordre Oppdalen. Pilen på kartet til høyre viser tiltakets lokalisering i Lunner kommune: Nedenfor vises eiendommen 56/32 på utsnitt av kommuneplankartet med pil. 1.2 Planstatus i området og rettslig grunnlag Eiendommen 56/32 ligger i uregulert område og er i kommuneplanens arealdel for Lunner avsatt til framtidig byggeområde for bolig. I fradelingsvedtaket er det satt som vilkår at kommuneplanbestemmelsene kap skal gjelde. Utbygging på eiendommene 56/29, 56/32 og 56/33 skal da følge de fastsatte reglene om byggehøyde, grad av utnytting og andre former for styring av bygningers og anleggs størrelse, form m.v. samt lokalisering av ulik utbygging og arealbruk innen eksisterende byggeområder. Side 31

32 Plan- og bygningsloven 32-1, 1.ledd, pålegger kommunen å forfølge ulovligheter. Er overtredelsen av mindre betydning, kan kommunen avstå fra å forfølge ulovligheten. Beslutning om å avstå fra å forfølge overtredelser av mindre betydning er ikke enkeltvedtak. Plikten til å forfølge ulovlige forhold rekker ikke så langt at kommunen plikter å reagere med overtredelsesgebyr. Det følger av plan- og bygningsloven 32-8 hvor det heter at kommunen kan ilegge overtredelsesgebyr. Dersom det er konstatert overtredelse og også at skyldkravet er oppfylt, foreligger vilkårene for å ilegge overtredelsesgebyr. Dersom kommunen likevel velger å ikke ilegge gebyr, må det treffes en beslutning om dette. Beslutter kommunen å i ikke gebyrbelegge en overtredelse som ikke anses som av mindre betydning, vil beslutningen være et enkeltvedtak som skal begrunnes og som kan påklages av de som har rettslig klageinteresse. Forutsetningen for å unnlate å ilegge gebyr bør være at det i den konkrete saken framstår som en dårlig løsning, enten på grunn av særlige forhold knyttet til personen eller saken. Det skal ikke bero på utenforliggende hensyn hvem som blir gebyrbelagt og hvem som slipper. Kommunen plikter å følge en ensartet praksis slik at det ikke framstår som tilfeldig om det reageres. Plan- og bygningsloven av 2008 åpner i 32-8 for at det kan gis overtredelsesgebyr til de som utfører eller lar utføre tiltak uten at det foreligger nødvendig tillatelse etter denne loven. Den ansvarlige skal varsles særskilt før overtredelsesgebyr vedtas, og gis anledning til å uttale seg innen en frist som ikke skal være kortere enn 3 uker. Forhåndsvarsel skal gis skriftlig. Saksbehandlingsforskriftens 16-1a gir mulighet til å gi inntil kr ,- i gebyr til foretak, der tiltaket for øvrig i det vesentligste er i overensstemmelse med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. Der tiltaket ikke i det vesentlige er i samsvar med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven kan gebyret settes til kr ,-. Privatpersoner kan ilegges halve gebyret. 1.3 Sakshistorikk Lunner kommune mottok byggesøknad for eiendommen gnr. 56 bnr datert fra ansvarlig søker/-foretak Tyri Hus AS. Tilleggsopplysninger og avklaring ble mottatt her hhv og Kommunen måtte da gjøre ansvarlig søker Tyri Hus AS oppmerksom på at tiltaket ikke kunne gjennomføres uten dispensasjonsbehandling da høyden på tiltaket oversteg de grensene som er fastsatt i kommuneplanes arealdelen for Dispensasjonssøknad med nabovarsler ble mottatt i kommunen den Representant fra Lunner kommune befarte eiendommen den og oppdaget at omfattende tomtetekniske arbeider var satt i gang på eiendommen 56/32. Side 32

33 Side 33

34 Lunner kommune ga på stedet pålegg om stans i alle arbeider ihht. Pbl 32-4 og 32-1 siden det ikke forelå byggetillatelse. Det vises for øvrig til kommunens brev av vedr. forhåndsvarsel om overtredelsesgebyr. Lunner kommune mottok deretter reviderte tegninger til dispensasjonssøknaden med dato der tiltaket er betydelig omprosjektert i forhold til det omsøkte, bl.a. når det gjelder adkomst til garasje. Kommunen innvilget søknad om dispensasjon fra kommuneplanen den (DS UTV 12/11) etterfulgt av byggetillatelse (DS UTV 3/11), også datert Den forhåndsvarslet Lunner kommune ansvarlig søker, Tyri Hus AS, om overtredelsesgebyr ihht. PBL 32-8 bokstav b) fordi byggearbeidene var igangsatt uten at det forelå tillatelse fra kommunen. Forhåndsvarselet ble stilet til ansvarlig søker da Lunner kommune mener at ansvarlig søker skal påse at det ikke blir igangsatt arbeider på eiendommen før tillatelse Side 34

35 foreligger. Ansvarlig søker responderte på forhåndsvarselet i brev og sa seg uenig i ileggelse av overtredelsesgebyr. Den (DS UTV 108/11) fattet Lunner kommune vedtak om overtredelsesgebyr pålydende kr ,- ovenfor ansvarlig søker, Tyri Hus AS. Den klaget så tiltakshaver på vedtaket og påberopte seg å ha alt ansvar i saken. Klagen fra tiltakshaver ble avvist av Lunner kommune den i DS UTV 135/11, da vedtaket om overtredelsesgebyr ikke var rettet mot tiltakshaver, men ansvarlig søker. Tiltakshaver klager den på kommunens avvisningsvedtak. Utviklingsutvalget opprettholdt avvisningsvedtaket i sak 19/11 den og saken ble oversendt Fylkesmannen for sluttbehandling. Fylkesmannen konkluderer den med at tiltakshaver har rettslig klageinteresse bl.a. fordi han eier eiendommen det har blitt utført ulovlige arbeider på og at han påtar seg ansvaret for de ulovlige arbeidene. Fylkesmannen finner det rimelig at tiltakshaver blir hørt og får prøvd klagen sin. I samme byggesak ble ansvarlig søkers klage avvist av kommunen fordi den var for sent innkommet. Utviklingsutvalget avviste klagen i sak 18/11 den Avvisningsvedtaket ble påklaget av ansvarlig søker, og Formannskapet opprettholdt avvisningen i sak 38/11 den Saken ble oversendt Fylkesmannen for sluttbehandling. Fylkesmannen opprettholdt formannskapets avvisningsvedtak den KLAGEBEHANDLING. 2.1 Klage fra Knut Skollerud datert den Tiltakshaver klager på vedtaket med bakgrunn i at han mener overtredelsesgebyret til Tyri Hus AS er fattet på feil grunnlag og at de ikke hadde ansvar for igangsetting av arbeidene. Han viser til redegjørelse i datert som vedlegges i sin helhet. 2.2 Om grunnlag for klage foreligger Etter forvaltningslovens 28 kan enkeltvedtak påklages av part eller annen med rettslig klageinteresse. I hht. forvaltningslovens 2, er part en person som avgjørelsen retter seg mot, eller som saken ellers direkte gjelder. Denne konkrete saken har vært gjenstand for en egen vurdering som ble avgjort ved vedtak hos Fylkesmannen i Oppland den Lunner kommune tar til etterretning at tiltakshaver har klagerett ihht. Fylkesmannens vedtak. Forvaltningslovens 29 setter en frist for å klage på 3 uker, fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Vedtak om ovetredelsesgebyr er datert , mens klage er datert og mottatt i kommunen Klagefristen er med dette overholdt. 3. VURDERING AV KLAGEN 3.1 Hvem overtredelsesgebyr skal rettes mot Alle tiltak etter plan- og bygningsloven 20 1 skal ha en ansvarlig søker. Ansvarlig søkers rolle er å koordinere hele byggesaken og har i den sammenheng en rekke oppgaver. Ansvarlig søker skal blant annet være bindeleddet mellom tiltakshaver og kommunen både under prosjektering og utførelse. Ansvarlig søker skal påse at alle deler av tiltaket er belagt med nødvendig ansvar og at fordelingen av ansvaret fremgår av søknaden. Ansvarlig søker skal formidle henvendelser og pålegg fra kommunen og rapportere ulovlige forhold i byggesaken til kommunen. Ansvarlig søker skal også kreve ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse når byggearbeidene er avsluttet. Side 35

36 I Plan- og bygningslovens 32 8 heter det blant annet at overtredelsesgebyr kan ilegges den som forsettlig eller uaktsomt utfører, lar utføre, bruker eller lar bruke tiltak uten at det foreligger nødvendig tillatelse etter denne lov, eller er i strid med vilkårene i slik tillatelse. Vi viser til kommunens befaring på byggeplassen den som viser igangsatte arbeider på byggetomten som krever tillatelse etter plan- og bygningsloven 20-1 uten at slik tillatelse var gitt. Lunner kommune har lagt til grunn ansvarlig søkers rolle i tiltaket herunder ansvarlig søkers påse-ansvar ihht. pbl 23-4 og at overtredelsesgebyret med det må rettes mot ansvarlig søker. 3.2 Saksbehandlingstid Tiltakshaver argumenterer med at det er prosjektets framdriftsplan og kommunens sene saksbehandling som gjorde at han igangsatte gravearbeider på tomta før igangsettingstillatelse var gitt. Søknad om tiltak er datert den , den , og den mottar Lunner kommune tillegg og mangler til søknaden. Først mottar kommunen formell søknad om dispensasjon med nye nabovarsler. Dette skjer etter at det er kommunen som har måttet gjøre ansvarlig søker oppmerksom på at tiltaket avviker fra kommuneplanbestemmelsene, noe som betyr at ansvarlig søker ikke har satt seg inn i gjeldende bestemmelser for eiendommen. Lunner kommune vedtar å gi dispensasjon i sak DS UTV 12/11 den med tilhørende byggetillatelse. Dette er unormalt kort saksbehandlingstid ved dispensasjonssøknader i Lunner kommune. 4. KONKLUSJON MED BEGRUNNELSE Overtredelsesgebyret er ment som en sanksjon mot ansvarlig foretak eller privatperson for forhold som er i strid med Plan- og bygningslovens bestemmelser. I Plan- og bygningslovens 32 8 heter det blant annet at overtredelsesgebyr kan ilegges den som forsettlig eller uaktsomt utfører, lar utføre, bruker eller lar bruke tiltak uten at det foreligger nødvendig tillatelse etter denne lov, eller er i strid med vilkårene i slik tillatelse. Lunner kommune legger til grunn ansvarlig søkers rolle i tiltaket herunder ansvarlig søkers påse-ansvar ihht. pbl 23-4 og at overtredelsesgebyret med det korrekt er rettet mot ansvarlig søker og ikke tiltakshaver. Klagen fra tiltakshaver Knut Skollerud tas med dette ikke til følge, og saken oversendes Fylkesmannen i Oppland for sluttbehandling, jfr. Plan- og bygningsloven 1-9. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Redegjørelse datert Øvrige dokument: 56/29-32 Søknad om tillatelse til tiltak 56/ Søknad om tillatelse til tiltak - Bygging av enebolig med garasje og stall på eiendom 56/29-32 Mangler/uklarheter ved ansvarssøknader 56/ Oversender etterlyste korrigerte tegninger og tomtesnitt fra adkomstvegen 56/32 Dispensasjon m.m Skollerud 56/32 Dispensasjon m.m Skollerud 56/32 Dispensasjonssøknad 56/32 Oversendelse av tegninger 56/32 m. flere - Tillatelse til bygging av enebolig, adkomstveger og stall Side 36

37 56/32 Vedrørende eiendommen 56/32 med flere 56/32 Forhåndsvarsel om overtredelsesgebyr i forbindelse med igangsatte arbeider før tillatelse er gitt 56/32 - Svar på henvendelse om saksbehandling 56/32 Justerte tegninger 56/32 Innvilget dispensasjon ettter kommuneplanens arealdel mønehøyde 56/32 Oversendelse av vedlegg 56/29-32 Vedr. for tidlig igangsatte gravarbeidere 56/29-32 Vedtak om overtredelsesgebyr i forbindelse med igangsatte arbeider 56/32 - Klage på vedtak om overtredelsesgebyr for arbeider utført før igangsettingstillatelse 56/ Oversendelse av sak til klagebehandling - og avvisning eventuelt klagen fra tiltakshaver 56/ Vedr. Overtredelsegebyr - og behandlingen av klage 56/32 Ferdigattest - Bygging av enebolig med garasje og stall 56/32 Klage på avvist klage 56/32 - Vedr. overtredelsesgebyr i forb. med bygging av bolig med garasje og stall på eiendom,adkomstveg over 56/29 56/ Klage på vedtak om overtredelsesgebyr - og avvisning eventuelt klagen fra tiltakshaver 56/32 Ferdigattest hus 56/32 - Vedr. mottatt - Anmodning om ferdigattest 56/ Vedtak i klagesak - Klage på avvist klage 56/ Avvisning av klage på vedtak om overtredelsesgebyr 56/29-32 Vedr. Klage på vedtak om overtredelsesgebyr og behandling av denne 56/29-32 Klage på avvist klage på kommunens vedtak om overtredelsesgegyr og behandling av denne/disse 56/ Klage på avvisning av klage på vedtak om overtredelsesgebyr 56/ Tiltak for å redusere mønehøyde på hus 56/29-32 Vedtak i klagesak - Avvisning av klage fra Knut Skollerud - Lunner kommune 56/ Klage på vedtak om overtredelsesgebyr - og avvisning eventuelt klagen fra tiltakshaver 56/32 Tilleggsopplysninger ved. anmodning om ferdigattest 56/32 - Anmodning om ferdigattest 56/ Foreløbig melding i forvaltningssak jf.forvaltningsloven 11a 56/32 Vedr. anmodning om ferdigattest for eiendommen 56/32 m. fl. Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Knut og Unni Skollerud, Hyttabakken 47, 2740 ROA Tyri Hus AS, Postboks 1166, 3503 HØNEFOSS Sk Rør AS, Øiskoggutua 12, 2730 LUNNER Sigurd Holt, Liavegen 41, 2740 ROA Sørbråten Blikk og Ventilasjon AS, Ammerudvegen 95, 2770 JAREN KL-Murservice AS, Kilstadgutua 19, 2740 ROA Skollerud Entreprenøservice, Hyttabakken 25, 2740 ROA Rett utskrift av møtebok. Roa, Side 37

38 Utvalgssekretær Side 38

39 LUNNER KOMMUNE MØTEBOK Arkivsaksnr.: 11/ Ark.: GNR 51/62 Sak nr Styre/råd/utvalg: Møtedato: / Kommunestyret 35/12 Formannskapet Saksbehandler: Trine Myrmo, Byggesaksbehandler 51/62 - SØKNAD OM DISPENSASJON FOR Å KUNNE BRUKSENDRE TIL BOLIG SELV OM DET ER TRAFIKKFARLIG SKOLEVEI Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven av 2008, kapittel 19 Klageadgang: Etter plan- og bygningslovens 1-9 jfr. Forvaltningslovens kap VI. FORMANNSKAPETS INNSTILLING TIL KOMMUNESTYRET: Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19 ønsker Lunner kommune for eiendommen gnr 51 / bnr 62, å innvilge søknad om dispensasjon fra krav til at veien mellom bolig og nærmeste busstoppested ikke skal være definert som særlig trafikkfarlig. Kravet er gitt i utfyllende bestemmelser til kommuneplanens arealdel punkt vedrørende bruksendring fra fritidsbolig til bolig. Hensynet bak bestemmelsen om trafikksikker skolevei blir ikke vesentlig tilsidesatt når det allerede er en del boliger i samme skyssområde. Det vurderes som positivt å få flere fastboende i eksisterende bebyggelse. Totalt sett mener kommunen at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Før endelig vedtak kan fattes, må saken sendes på dispensasjonshøring til regionale myndigheter i hht. kravene i plan- og bygningsloven. Dersom de ikke har innvendinger til saken, fattes vedtak administrativt. Endelig vedtak om bruksendring gjøres etter at det er innkommet og behandlet fullstendig søknad om bruksendring. Behandling og avstemming: Repr. Ulf Rogneby fremmet følgende vedtaksforslag: Alternativ 4.2 i saksutredningen. Ulf Rognebys vedtaksforslag satt opp mot rådmannens innstilling ble Ulf Rognebys vedtaksforslag enstemmig vedtatt som Formannskapets innstilling til Kommunestyret. Rådmannens innstilling: Adresse Telefon Telefax E-post Bankkonto Bankkonto Skatt Sandsvegen post@lunner.kommune.no ROA Nettadresse:

40 Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19 avslår Lunner kommune, for eiendommen gnr 51 / bnr 62, søknad om dispensasjon fra krav til at veien mellom bolig og nærmeste busstoppested ikke skal være definert som særlig trafikkfarlig. Kravet er gitt i utfyllende bestemmelser til kommuneplanens arealdel punkt vedrørende bruksendring fra fritidsbolig til bolig. Avslaget begrunnes med at formålet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt om det gis dispensasjon. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningslovens 1-9, jf. Forvaltningslovens kap.vi. En eventuell klage må fremmes skriftlig til Lunner kommune innen 3 tre uker. Lunner kommune ønsker å opplyse om at tiltaket kan gis oppsettende virkning jf forvaltningslovens 42, og at eventuelle saksomkostninger kan bli tilkjent dekning jf forvaltningslovens 36. Side 40

41 Sammendrag: Torill Sandvik og Jørgen Ouren ønsker å bruksendre sin fritidsbolig til helårsbolig. Kommuneplanbestemmelsene setter som forutsetning for bruksendring at det ikke skal være trafikkfarlig skolevei mellom boligen og nærmeste bussholdeplass. Fritidsboligen ligger i et område der skolebarn er avhengig av drosje før overgang til skolebuss. Rådmannen ser ikke at det er grunnlag for å gi dispensasjon i denne saken. Fritidsboligen bør ikke bruksendres til bolig. Saksutredning: 1. FAKTABESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn og historikk Torill Sandvik og Jørgen Ouren har i brev av søkt om dispensasjon for å kunne bruksendre fritidsbolig på eiendommen 51/62 til bolig selv om boligen vil få trafikkfarlig skolevei. Kartet til høyre viser byggets plassering i kommunen. Kartet under viser byggets plassering mer detaljert, i Liavegen 7 (ved Koperud i Nordre Oppdalen). Lunner kommune mottok søknad om bruksendring fra fritidsbolig til bolig. Tiltakshaverne, Toril Sandvik og Jørgen Ouren, fikk den gang et foreløpig svar som presiserte en del forhold som måtte bringes i orden før saken kunne behandles: avkjørselstillatelse fra Statens vegvesen, utslippstillatelse for helårsbolig og nabovarsling. Kommunen hørte så ikke mer om saken. Før i ga Statens vegvesen tilsagn om utvidet bruk av avkjørsel til fylkesveg 23 ved endret bruk til helårsbolig. Side 41

42 mottok Lunner kommune på nytt søknad om bruksendring fra fritidsbolig til bolig. Saken hadde igjen blitt aktuell siden datteren ønsker å benytte eiendommen til helårsbolig. Søknaden var formet som forespørsel om råd vedrørende krav til utslippsløsninger og nabovarsling sendte Lunner kommune svar på innkommet søknad og orienterte om at det siden siste henvendelse til kommunen var kommet nye lover og regler, slik at disse forholdene måtte avklares mottok Lunner kommune søknad om godkjenning som helårsbolig hvor det presiseres at søknaden gjelder bygning og ikke utslipp sender Lunner kommune brev som etterspør tilleggsinformasjon til søknad om bruksendring. I brevet oppsummeres det blant annet hvilke vilkår som ikke er ivaretatt i forhold til krav kommuneplanens arealdel setter for at det skal kunne gis bruksendring fra fritidsbolig til bolig. Det orienteres om at siden skoleveien fra fritidsboligen til nærmeste busstoppested er fastsatt som særlig trafikkfarlig skolevei av kommunen, kan det ikke gis tillatelse til bruksendring uten at det gis dispensasjon fra kravet i utfyllende bestemmelser til kommuneplanens arealdel mottar Lunner kommune søknad om dispensasjon. 1.2 Planstatus i området og rettslig grunnlag Eiendommen gnr 51/bnr 62 ligger i uregulert område, som i kommuneplanens arealdel er avsatt til eksisterende byggeområde for fritidsbebyggelse. Utfyllende bestemmelser for kommuneplanens arealdel punkt sier at fritidsboliger som ligger i området definert som bygda kan bruksendres til helårsbolig under forutsetning av at flere punkter er ivaretatt. Et av disse punktene er: Vegen mellom skole og bolig eller bolig og nærmeste busstoppested skal ikke være definert som særlig trafikkfarlig av kommunen med hjemmel i opplæringsloven. På neste side følger kart som viser veien fra Liavegen 7 til nærmeste bussholdeplass i Svingen med grønn farge. Etter gjeldende skyssreglement av regnes veien som trafikkfarlig og skoleelevene må kjøres med drosje ned til bussholdeplassen. Side 42

43 1.3 Forholdet til plan- og bygningsloven 19 Etter Plan- og bygningsloven av krever dispensasjon grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles dersom det ikke er åpenbart at søknaden ikke berører naboers interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjoner fra planer, plankrav og forbudet i Plan- og bygningslovens 1-8. Etter plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av Plan- og bygningsloven. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke gis dispensasjon fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Side 43

44 Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Etter Plan- og bygningslovens 19-4 tilligger myndigheten til å gi dispensasjon kommunen. 1.4 Søkers begrunnelse for dispensasjon Søker viser til at det i umiddelbar nærhet til deres eiendom er flere fastboende familier med atkomst fra Kopperudtoppen, og at det derfor trolig alltid vil være barn i småskolealder i denne grenda. De viser spesielt til at en familie i Liavegen 41 i dag har drosjeordning for henting av deres 2 barn som er i barneskolealder. Ellers viser de til at det sokner 9 fastboende familier til Liavegen i dag, og de viser til at det fra høsten vil bli en skolegutt på gården Nedlia. Datteren og hennes forlovede ønsker å flytte til Liavegen 7 for å leve nær naturen med de turmulighetene det gir sommer og vinter. Paret har ikke barn. Søker peker på at Lunner kommune her har muligheten til å knytte til seg 2 ressurspersoner, adjunkt og psykolog med erfaring som speiderledere. 1.5 Nabomerknader Det er vurdert at det ikke er nødvendig å nabovarsle denne dispensasjonssøknaden, da saken gjelder kommunens egne interesser i forhold til å skape seg fremtidige skyssutgifter. 2. FAGLIG VURDERING: 2.1 Andre sammenliknbare saker Det er ikke funnet andre direkte sammenliknbare saker. Det vises til at man i pågående kommuneplanarbeid har signalisert at man ikke ønsker å legge nye boligtomter i områder med trafikkfarlig skolevei. 2.2 Hensynet bak bestemmelsen Bestemmelsen er gitt for å hindre dyre skoleskyssordninger. Fylkeskommunen ordner skoleskyss for elever som er omfattet av nasjonalt skyssreglement. Kommunen betaler en viss egenandel av dette. Skoleskyss som tilbys i henhold til kommunens eget skyssreglement, fordi skolevegen er vurdert som trafikkfarlig, må Lunner kommune bekoste av egen lomme dersom ikke elevene kan bruke rutebusser. Søker viser til at det er flere fastboende familier med atkomst fra Kopperudtoppen, og at det derfor trolig alltid vil være barn i småskolealder i denne grenda. Lunner kommune har i dag drosjeordning for 4 elever som fraktes i området aktuelt for Liaveien 7. Elevene fraktes hjemmefra forbi et trafikkfarlig punkt ned til bussholdeplass i Svingen (se kart under punkt 1.2). Disse elevene er fordelt på 2 familier. Med så få barn i området, vil små endringer kunne gjøre store utslag. Om ett barn til begynner på skolen, trengs det større bil, minibuss. Når elevene er ferdig med 4. klasse, har de ikke lengre rett til skoleskyss, men elever som bor langt unna kan ha rett til skoleskyss til de går ut 10. klasse. Det er vanskelig å vurdere om bruksendring av denne fritidsboligen vil gi kommunen større skyssutgifter i framtida. Dette vil avhenge av befolkningssammensetningen i området som Side 44

45 sokner til samme skoleskyssordning. Det er imidlertid klart at dess flere boliger man får i området, dess større blir sjansen for at noen barn trenger skoleskyss. Bestemmelsen i kommuneplanen vil forhindre at kommunen får uforholdsmessige skyssutgifter. Dette hensynet bak bestemmelsen må sies å tilsidesettes om det gis dispensasjon. 2.3 Fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon Fordeler: Flere innbyggere i kommunen. Et eldre bygg blir en ressurs som brukes. For de fastboende i nabolaget kan det være fint at bygninger ikke står tomme. Under vises boligtomter med gul farge. Oransje tomter har fritidsbebyggelse som da viser potensialet for nye bruksendringer til boliger. Ulemper: Side 45

46 Dess flere boliger som etableres i strøk med lite bebyggelse, dess større er sjansen for at kommunen kontinuerlig må bekoste skoleskyss. Kommunen skal fremme befolkningens helse, jfr. folkehelseloven. Det er ut i fra det svært ønskelig at skoleelever skal kunne gå til skolen. I et klimaperspektiv skal kommunen jobbe for å minimere transportbehovet. 3. TOTALVURDERING: Hensynet bak bestemmelsen om at det ikke skal gis bruksendring til boliger i område hvor det er trafikkfarlig skolevei må sies å bli vesentlig tilsidesatt om det gis tillatelse til bruksendring. Dagens elevtall i området er såpass lavt, at en må forvente at en ny bolig vil kunne bli utslagsgivende for behov for skoleskyss i framtida. Det kan være mange positive sider med at bebyggelsen i bygda er bebodd på helårsbasis. Det er vanskelig å si at fordelene ved å gi dispensasjon er større enn ulempene. En innvilgelse av dispensasjon vil føre til at kommunen får flere boliger som ligger slik til at barn ikke selv kan gå til skolen/ til normal skoleskyssordning, og dermed blir avhengig av ekstra skyssordninger. Det vurderes å ikke være grunnlag for å gi dispensasjon etter plan- og bygningslovens ALTERNATIVE LØSNINGSFORSLAG Det foreslås 2 alternative løsningsforslag: 4.1 Avslag på dispensasjonssøknad Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19 avslår Lunner kommune, for eiendommen gnr 51 / bnr 62, søknad om dispensasjon fra krav til at veien mellom bolig og nærmeste busstoppested ikke skal være definert som særlig trafikkfarlig. Kravet er gitt i utfyllende bestemmelser til kommuneplanens arealdel punkt vedrørende bruksendring fra fritidsbolig til bolig. Avslaget begrunnes med at formålet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt om det gis dispensasjon. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningslovens 1-9, jf. Forvaltningslovens kap.vi. En eventuell klage må fremmes skriftlig til Lunner kommune innen 3 tre uker. Lunner kommune ønsker å opplyse om at tiltaket kan gis oppsettende virkning jf forvaltningslovens 42, og at eventuelle saksomkostninger kan bli tilkjent dekning jf forvaltningslovens Innvilgelse av dispensasjon Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19 ønsker Lunner kommune for eiendommen gnr 51 / bnr 62, å innvilge søknad om dispensasjon fra krav til at veien mellom bolig og nærmeste busstoppested ikke skal være definert som særlig trafikkfarlig. Kravet er gitt i utfyllende bestemmelser til kommuneplanens arealdel punkt vedrørende bruksendring fra fritidsbolig til bolig. Hensynet bak bestemmelsen om trafikksikker skolevei blir ikke vesentlig tilsidesatt når det allerede er en del boliger i samme skyssområde. Det vurderes som positivt å få flere fastboende i eksisterende bebyggelse. Totalt sett mener kommunen at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Side 46

47 Før endelig vedtak kan fattes, må saken sendes på dispensasjonshøring til regionale myndigheter i hht. kravene i plan- og bygningsloven. Dersom de ikke har innvendinger til saken, fattes vedtak administrativt. Endelig vedtak om bruksendring gjøres etter at det er innkommet og behandlet fullstendig søknad om bruksendring. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Søknad om dispensasjon, datert Øvrige dokument: 51/62 - Søknad om bruksendring fra fritidseiendom til helårsbolig 51/62 - Søknad om dispensasjon for bruksendring til bolig der det er trafikkfarlig skolevei 51/62 - Fv. 23, hp 1 km 1,045 - Tilsagn om utvidet bruk av avkjørsel til fv. 23 ved endret bruk til helårsbolig Kopi av brev til Torill Sandvik Ouren 51/62 - Søknad om godkjenning som helårsbolig av nåværende fritidseiendom - Kun for bygning, ikke utslipp 51/62 Tilbakemelding på forespørsel om bruksendring av fritidsbolig til bolig 51/62 - Etterspørring etter tilleggsinformasjon til søknad om bruksendring til bolig. Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær Side 47

48 LUNNER KOMMUNE MØTEBOK Arkivsaksnr.: 11/ Ark.: GNR 57/6 Sak nr Styre/råd/utvalg: Møtedato: 36/12 Formannskapet Saksbehandler: Gunn Elin Rudi, Tjenesteleder arealforvaltning MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR MARTHETUNET PLANID Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven og Klageadgang: Etter plan- og bygningslovens 1-9 jfr. Forvaltningslovens kap. VI FORMANNSKAPETS VEDTAK: I medhold av plan- og bygningsloven og vedtar Lunner kommune en mindre endring av reguleringsplan for Marthetunet som foreslått. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningsloven 1-9, jfr. forvaltningsloven kap. VI. En eventuell klage må framsettes skriftlig til Lunner kommune innen 3- tre uker fra underretning om vedtaket. Behandling og avstemming: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven og vedtar Lunner kommune en mindre endring av reguleringsplan for Marthetunet som foreslått. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningsloven 1-9, jfr. forvaltningsloven kap. VI. En eventuell klage må framsettes skriftlig til Lunner kommune innen 3- tre uker fra underretning om vedtaket. Adresse Telefon Telefax E-post Bankkonto Bankkonto Skatt Sandsvegen post@lunner.kommune.no ROA Nettadresse:

49 Sammendrag: Kommunen har mottatt forslag til mindre endring av reguleringsplan for Marthetunet på Roa. Endringene er av mindre karakter og er tilpasset et konkret byggeprosjekt som er på gang. Rådmannen har ikke innvendinger til endringene og foreslår at disse blir vedtatt. Saksutredning: 1. FAKTA 1.1 Bakgrunn Terje Aurdal Takst og Tegning har sendt inn forslag til mindre endring av reguleringsplan for Marthetunet på Roa på eiendommen 57/6 eid av Marthetunet Eiendom AS. Kartutsnittet til høyre viser planens lokalisering i Lunner kommune. Reguleringsplan for Marthetunet ble vedtatt i 2007 og var tilpasset en annen utbygger enn de som har tatt over utbyggingsprosjektet. Endringene i planen er av mindre viktig karakter og er kort oppsummert: - Justering av formålgrenser i samsvar med faktiske oppmålte eiendomsgrenser. - Justering av avkjøringspunktet fra Mellerudgutua - Internvegene på 57/6 er justert i forhold prosjekterte å få fram hensiktsmessig plassering av nye boliger og parkeringsplass. - Bestemmelsene takvinkel er foreslått endret til maks 38 grader. - Mindre endringer i bestemmelser om garasje I endringssaken har nabovarsling av plansak og byggesøknad foregått parallelt, noe som er en mulighet i ny plan- og bygningslov. Dette har den fordelen at området prosjekteres ut ferdig og naboene kan forhold seg til byggetegninger samtidig med plansaken. Byggetegninger er mer illustrative enn plankart og bidrar til at konsekvensen av planen synliggjøres for de som kan gi merknader i saken. Nedenfor vises gjeldende reguleringsplan. Side 49

50 Nedenfor vises forslag til endret plankart: 1.2 Rettslig grunnlag i plan- og bygningsloven inneholder saksbehandlingsregler for endring av reguleringsplaner. Med mindre endringer menes endringer som ikke har nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser utover de parter endringen direkte gjelder. Søknaden er forelagt naboene til 57/6 uten at disse har kommet med merknader til saken. Hele endringsforslaget følger i vedlegg, slik at formannskapet kan sette seg inn i det materialet som er sendt naboene og at det dermed gis innblikk også i byggesaken. 2. VURDERING Den største endringen berører Mellerudgutua. Her fortsetter den inn i en gang- og sykkelveg over til Frøystadanlegget. Tidligere var adkomstevegen her lagt i en sving, men dagens framføring av Mellerudgutua opprettholdes med dette forslaget. Til grunn for gjeldende plan lå etablering av fire tomannsboliger (8 boenheter), mens det nå er snakk om 3 bygg med til sammen 6 boenheter. Trafikkbelastningen bør bli noe mindre som følge av denne reduksjonen i boenheter. Administrasjonen har ingen innvendinger til endringene. 3. KONKLUSJON I medhold av plan- og bygningsloven og vedtar Lunner kommune en mindre endring av reguleringsplan for Marthetunet som foreslått. Side 50

51 DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Forslag til mindre endring av reguleringsplan for Marthetunet/Søknad om oppføring av tre boligbygninger med til sammen seks boenheter Øvrige dokument: 57/6 Reguleringsplan Mellerudgutua 57/6 Svar på forespørsel om veg og evt. utbyggingsavtale 57/6 Endring av reguleringsplanen - Marthetunet 57/6 - Situasjonsplan etc. på Marthetunet 57/6 - Søknad om mindre vesentlig reguleringsendring for Marthetunet Kopi av brev til Terje Aurdal Takst og Tegning 57/6 Mindre endring av reguleringsplan for Marthetunet - Søknad om oppføring av tre boligbygninger med til sammen seks boenheter Bygging på Marthetunet på Roa 57/6 - Situasjonsplan etc. på Marthetunet 57/6 Svar på henvendelse om reguleringsendring på Marthetunet 57/6 - Svar på henvendelse om reguleringsendring på Marthetunet 57/6 - Referat fra forhåndskonferanse - Marthetunet Planer, fasader og utvendig perspektiver - 2-mannsbolig ved Randsborggata 32 57/6 - Svar på henvendelse om reguleringsendring på Marthetunet 57/6 - Viser til befaring og oversender vurdering 57/6 - Søknad om mindre vesentlig reguleringsendring av reg. plan Marthetunet 57/6 - Svar på henvendelse om reguleringsendring på Marthetunet Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Ing Terje Aurdal Takst og Tegning, Åsbygda, 3520 JEVNAKER Lasse Fegri,, Kjell Anders Tangen, Roalinna 9, 2740 ROA Kari Sletta, Sagbråtan 15, 2740 ROA Attiq Mahmood Virk, Sagbråtan 17, 2740 ROA Statens vegvesen Region øst, Pb 1010, 2605 LILLEHAMMER Hans Laurits Kildal, Veggenveien 967, 8533 BOGEN I OFOTEN Odd Johnsrud, Sagbråtan 11, 2740 ROA Knut Edgar Nordli, Sagbråtan 9, 2740 ROA Aage Michael Hoff, Sagbråtan 7, 2740 ROA Marthetunet Eiendom AS v/arnfinn Aaserud, Østvoldvegen 3, 2750 GRAN Gunnar Jan Gundersen, Sagbråtan 13, 2740 ROA Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær Side 51

52 LUNNER KOMMUNE MØTEBOK Arkivsaksnr.: 12/593-3 Ark.: GNR 84/4 Sak nr Styre/råd/utvalg: Møtedato: 37/12 Formannskapet Saksbehandler: Gunn Elin Rudi, Tjenesteleder arealforvaltning 84/4 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL FRADELING AV 3 BOLIGTOMTER I SØRLIVEGEN Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven kap. 19 og 20-1 bokst.m) Klageadgang: Etter plan- og bygningsloven 1-9 jfr. Forvaltningslovens kap. VI FORMANNSKAPETS VEDTAK: Med hjemmel i kommuneplanens arealdel for Lunner , avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon for fradeling av tre boligtomter fra eiendommene 84/4 da det ikke foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon etter plan- og bygningsloven av 2008 kap. 19. Som følge av dette må det utarbeides reguleringsplan etter plan- og bygningsloven av kap. 12. Kommunen vektlegger at de tre boligtomtene ligger i et svært spesielt kulturlandskap og videre at reguleringsplan sikrer gjennomføring av tiltak innenfor en 5-års-frist. Vedtaket kan påklages i henhold ti lplan- og bygningsloven 1-9, jfr. forvaltningslovens kap. VI. En eventuell klage må fremsettes skriftlig til Lunner kommune innen 3 tre uker fra mottak av dette vedtaket. Behandling og avstemming: Repr. Anders Larmerud fremmet følgende vedtaksforslag: Alternativ 5.2 i saksutredningen. Repr. Sigrid Helene Hammer fremmet følgende utsettelsesforslag: Saken utsettes til det er foretatt befaring. Sigrid Helene Hammers utsettelsesforslag falt med 2 stemmer mot 5 stemmer. Ved rådmannens innstilling satt opp mot Anders Larmeruds vedtaksforslag ble rådmannens innstilling vedtatt med 5 stemmer mot 2 stemmer avgitt for Anders Larmeruds vedtaksforslag. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i kommuneplanens arealdel for Lunner , avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon for fradeling av tre boligtomter fra eiendommene 84/4 da det ikke foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon etter plan- og bygningsloven av 2008 kap. 19. Som følge av dette må det utarbeides reguleringsplan etter plan- og bygningsloven av kap. 12. Kommunen vektlegger at de tre boligtomtene ligger i et Adresse Telefon Telefax E-post Bankkonto Bankkonto Skatt Sandsvegen post@lunner.kommune.no ROA Nettadresse:

53 svært spesielt kulturlandskap og videre at reguleringsplan sikrer gjennomføring av tiltak innenfor en 5-års-frist. Vedtaket kan påklages i henhold ti lplan- og bygningsloven 1-9, jfr. forvaltningslovens kap. VI. En eventuell klage må fremsettes skriftlig til Lunner kommune innen 3 tre uker fra mottak av dette vedtaket. Side 53

54 Sammendrag: Lunner kommune har mottatt fornyet søknad om fradeling av tre boligtomter fra eiendommen 84/4 i Vestbygda på Harestua basert på søknad fra I kommuneplan-bestemmelsene er det satt krav til reguleringsplan før fradeling av enkelttomter kan finne sted og søknaden. Rådmannen mener det ikke foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for at dispensasjon innvilges. 1. FAKTABESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn og historikk Lunner kommune mottok den søknad fra Merethe Kühle-Hansen, Gustav Sverdrup- Thygeson, Ulrik Sverdrup-Thygeson, Gustav R. Sverdrup-Thygeson og Hege Sverdrup-Thygeson om tillatelse til å dele fra tre boligtomter av eiendommen 84/4 beliggende langs Sørlivegen på Harestua. Kommunen mottok samtidig søknader om fradeling av areal fra eiendommen 84/4 og 84/10 til råtomtformål. De til sammen tre sakene ble tatt opp til behandling i Utviklingsutvalget (sak 57/09, 58/09 og 59/09). Sak 57 og 58 som omhandlet råtomta ble trukket av søker rett i forkant av utvalgsmøtet, mens sak 59 (som omhandlet fradeling av tre boligtomter) ble vedtatt utsatt i påvente av ny søknad i sak 57 og 58. Ny søknad var datert Hele saken ble deretter behandlet av Utviklingsutvalget i sak 16/10 den som fattet følgende vedtak: Med hjemmel i kommuneplanens arealdel for Lunner , avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon for fradeling av seks boligtomter fra eiendommene 84/4 og 84/10 da det ikke foreligger en overvekt av særlige grunner for å gi dispensasjon etter plan- og bygningsloven av for tomt 1a-1c og ikke en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon etter plan- og bygningsloven av 2008 kap. 19. Som følge av dette må det utarbeides reguleringsplan etter plan- og bygningsloven av kap. 12. Kommunen vektlegger at det totalt er tale om etablering av så mye som seks boligtomter og at disse ligger i et svært spesielt kulturlandskap Utviklingsutvalgets vedtak ble påklaget av søker den og klagen ble behandlet i utvalget den i sak 29/10 som opprettholdt avslaget. Fylkesmannen stadfestet kommunens avslag i brev datert mottok kommunen med spørsmål om å få oversendt mal for oppsett av en reguleringsplan mottok kommunen søknad om å kunne utarbeide en forenklet reguleringsplan for 6 tomter på 84/4 og 84/10. Disse henvendelsene ble besvart der kravene til reguleringsplan i ny plan- og bygningslov var stilt opp, herunder også kravet til at det er fagkyndige som må utarbeide reguleringsplan. Side 54

55 Deretter mottok kommunen en telefonhenvendelse den med forespørsel om at kommunen skulle unnta kravet til reguleringsplan ved fradeling av tre boligtomter fra eiendommen 84/4 langs Sørlivegen. Denne henvendelsen ble besvart den på følgende måte: Det er nå spurt om kommunens holdning til fradeling av tre boligtomter langsetter Sørlivegen. Dette er bare en del av det arealet som er avsatt til framtidig byggeområde bolig på eiendommen 84/4 i kommuneplanens arealdel. Vi kan ikke se at oppstykking av fradelingssaken skal bidra til at reguleringsplankravet i kommuneplan-bestemmelsene skal vike. Poenget med å kreve reguleringsplan for hele områder, er å se hele utbyggingen i sammenheng med omkringliggende områder. Skal henvendelsen om fradeling av tre boligtomter behandles formelt av kommunen, må dette gjøres i form av ny dispensasjons- og fradelingssøknad med tilhørende nabovarsling. Fra administrasjonen sin side, så anmoder vi deg nå om å gå i gang med reguleringsplanarbeidet framfor å fremme ytterligere enkeltsøknader sendte kommunen forespørsel til grunneiere med urealiserte byggeområder i gjeldende kommuneplan, herunder eiere av 84/4 og 84/10 om å komme med tilbakemelding på hvorvidt området ønskes opprettholdt til boligformål eller ikke. Samtidig ble det gjort klart at områder som allerede ligger inne i dagens kommuneplan som framtidige utbyggingsområder og som ikke er blitt bygd ut eller regulert, vil bli behandlet på lik linje med nye innspill til byggeområder i forbindelse med kommuneplanrevisjonen. Kommunen fikk tilbakemelding om at områdene på 84/4 og 84/10 fortsatt var ønsket som boligformål sendte kommunen orientering til alle med planreserver om den videre gangen i kommuneplanprosessen. Her ble det også informert om 5-års gjennomføringsfrist på nye reguleringsplaner. I brev fra grunneier datert ble det opplyst at arbeid med reguleringsplanprosess var igangsatt. Samtidig ble det vist til kommunestyresak 125/11 av Kriterier for siling av arealinnspill med spørsmål om kommunen ville stoppe den prosessen som er igangsatt. Svar på henvendelsen ble purret opp og svar fra kommunen ble sendt Nedenfor er svaret fra kommunen gjengitt: Viser til brev fra deg datert 20. desember 2011 om fradeling av seks tomter fra eiendommene 84/4 og 84/10 i Vestbygda relatert til kommunestyresak 125/11 Kriterier for siling av arealinnspill. Lista som lå ved kommunestyresaken var et foreløpig dokument som viste et forslag til siling av innspill. Sak om kriterier for utsiling av innspill tilhører den fasen av kommuneplanprosessen vi er inne i nå, i forhold til at vi skal i gang med en omfattende konsekvensutredning. Administrasjonen har i etterkant av kommunestyrets vedtak av fastsetting av silingskriterier, sortert ut innspill eller ikke-realiserte boligområder i gjeldende kommuneplan. Store deler av arealet på din eiendom, som er avsatt tilframtidig byggeområde i gjeldende plan, ligger i buffersonen på 30m til dyrka mark. Det betyr at disse arealene, Side 55

56 basert på kommunestyrets vedtatte silingskriterier, vil utgå i ny kommuneplan. Slik det ser ut nå, vil det bli igjen et lite byggeareal i sørøst som vil bli vurdert videre i konsekvensutredningen Vi gjør oppmerksom på at gjeldende kommuneplan vil være juridisk bindende fram til ny kommuneplan er vedtatt. Det er derfor full anledning til å regulere arealer i samsvar med dagens kommuneplan i noe tid framover. Som grunneier har man da to valg; Sette i gang reguleringsplanprosess og sørge for en framdrift som sikrer vedtak av ny reguleringsplan før ny kommuneplan blir vedtatt. Vær da oppmerksom på at nye reguleringsplaner har en gjennomføringsfrist på fem år fra vedtaksdato, jfr. plan- og bygningsloven Avvente ny kommuneplan, med den følge at arealet ser ut til å bli redusert betraktelig. For ordens skyld gjør vi oppmerksom på at reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige, jfr. plan- og bygningsloven 12-3 siste ledd. Det vises også til plan- og bygningsloven 12-8, hvor det stilles krav til oppstartsmøte med kommunen. Deretter mottok kommunen ny henvendelse datert med flere spørsmål. Henvendelsen og kommunens svar datert ligger vedlagt saken her. Til sist har kommunen nå mottatt brev datert der det framkommer at byggeområdet på nordsiden av den private vegen legges på is og at man senere vil vurdere videre utbygging der. Det søkes nå om utskillelse av 3 tomter langs Sørlivegen og det henvises til at kommunen på nytt behandler tidligere søknad om fradeling datert med følgende kommentarer: Det er ikke kommet til nye naboer siden Alle dokumenter i saken er uforandret. Brønn/ile på tomten lengst mot syd er avklart med nåværende brukere. Foreliggende avtale med dagens grunneiere vil bli formelt sagt opp når det foreligger et vedtak om fradeling av tomtene. Brukerne vil da koble seg til kommunens vannanledning i Sørlivegen. Det aktuelle boligområdet skråner ned mot Sørlivegen. I syd er det fjell i dagen som i nord går over til en ur. Hele området har ingen nytteverdi slik det ligger i dag. Boligene vil gi denne delen av Sørlivegen et klart ansiktsløft. All infrastruktur er allerede etablert for området av Lunner kommune og Hadeland E-verk. Tre nye boliger vil gi Lunner kommunen og E-verket tre nye abonnenter. I tillegg kommer tilkoblings- og årsavgift for vann for de eiendommene som i dag fortsatt er tilknyttet den private brønnen. Jordet på vestsiden/oversiden av det aktuelle tomteområdet skråner mot nord i den nedre delen og ikke ned mot Sørlivegen. Dispensasjonssøknaden fra 2009 hadde følgende begrunnelse: Side 56

57 1.2 Planstatus i området og rettslig grunnlag Del av eiendommen 84/4, som søkes fradelt som boligtomter, ligger i uregulert område og er i kommuneplanens arealdel for Lunner avsatt hovedsakelig til framtidig byggeområde for bolig og et mindre areal i sørvest ligger i landbruks-, natur- og friluftsområde, LNF-område. Se utsnitt av kommuneplanen nedenfor der de foreslåtte tomtene er skravert inn. Flyfoto til høyre. I kommuneplanbestemmelsene kap Bestemmelser om reguleringsplan, heter det: For områder avsatt til nye byggeområder, skal arbeid og tiltak som nevnt i PBL 86a, 86b og 93 ikke finne sted før området inngår i vedtatt reguleringsplan. Unntatt fra plankravet er Side 57

58 fradeling av hele det framtidige byggeområdet under forutsetning av at formålet er i samsvar med fastsatt arealbruk. For ytterligere fradeling(er) internt i byggeområdet gjelder plankravet fullt ut. Formålet med tiltaket er delvis ikke i samsvar med gjeldende arealbruk, LNF. Søknaden om fradeling er også i strid med kommuneplanbestemmelsene kap vedr. reguleringsplankrav. Fornyet søknad må behandles etter plan- og bygningsloven av Det fremgår av plan- og bygningsloven 11-6 at kommuneplanens arealdel fastsetter framtidig arealbruk for området og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i 1-6. Tiltak etter 1-6 må ikke være i strid med planens arealformål og generelle bestemmelser, samt bestemmelser knyttet til arealformål og hensynssoner. Et avvik fra kommuneplanens arealdel må behandles etter reglene i lovens kapittel 19, om dispensasjon. 1.3 Forholdet til plan- og bygningsloven kap. 19 Etter 19-1 i plan- og bygningsloven, krever dispensasjon grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles på den måten som nevnt i Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-6. Vedtak i dispensasjonssak er enkeltvedtak etter forvaltningsloven. Det innebærer at det foreligger plikt til å begrunne vedtak om å gi eller å avslå søknad om dispensasjon, og at det er klageadgang på vedtaket. Det skjønn kommunene skal utøve når de vurderer om dispensasjon skal gis er underlagt omfattende begrensninger. Kommunen skal derfor gi en utfyllende begrunnelse for vedtak om dispensasjon. Dispensasjon kan gis varig eller midlertidig. En dispensasjon endrer ikke en plan, men gir tillatelse til å fravike planen for det aktuelle tilfelle søknaden gjelder. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Kommunen kan sette vilkår for dispensasjon. Vilkårene må ha som formål å ivareta de hensyn som fremgår av 1-1, Lovens formål og 3-1 Oppgaver og hensyn i planleggingen etter loven. Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Vurderingen av om lovens vilkår for å kunne dispensere er et rettsanvendelsesskjønn som kan overprøves av domstolene. Forvaltningslovens regel om å vektlegge det kommunale selvstyret kommer således i betraktning kun ved interesseavveiningen om dispensasjon skal gis når lovens formelle vilkår for å gi dispensasjon er oppfylt. Den kommer til anvendelse på samme måte ved behandlingen av klager og domstolskontroll. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Dette gjelder for både plansaker og byggesaker. Når det gjelder plankrav som følger av 11-9 nr.1 Side 58

59 eller 12-1 kan det dispenseres fra plankravet under forutsetning av at planen ikke krever konsekvensutredning. De generelle vilkårene for dispensasjon må selvfølgelig alltid være til stede. Vurderingen av omsøkte tiltak i forhold til lovens kriterier vil være følgende punkter: - om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, - om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering - om det legges (tilstrekkelig) vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø sikkerhet og tilgjengelighet - om det legges vekt på foreliggende nasjonale eller regionale rammer og mål - om negativ uttalelse fra statlig eller regional fagmyndighet tillegges tilstrekkelig vekt. - om det dispenseres fra saksbehandlingsregler Hvis vurderingen etter første, andre og siste strekpunkt konkluderer med at lovens vilkår ikke er oppfylt vil dispensasjon ikke kunne gis. Tredje og fjerde strekpunkt vil først og fremst være aktuelle skjønnsmomenter i vurderingene etter første og andre strekpunkt. Det gjelder for så vidt også femte strekpunkt, men dette punktet vil være en ramme og påminnelse overfor kommunene, og et grunnlag for vedkommende myndighet og klageorganet i forbindelse med en ev. klagesituasjon dersom kommunen likevel fatter vedtak i strid med uttalelse fra fagorgan. Hvis konklusjonen etter vurdering i forhold til foregående kriterier er at det rettslig sett er anledning til å gi dispensasjon så må i tilfelle kommunen foreta en vurdering om de finner grunn til å gi dispensasjon. Det forutsettes at kommunen må ha en saklig grunn for ikke å dispensere (og som i tilfelle ikke kan avbøtes gjennom dispensasjonsvilkår). Dette kan for eksempel være at de vil se saken i større sammenheng, eller at det har vært mange nok dispensasjoner i området og at det ev. bør utarbeides ny plan før det gis tillatelse til flere tiltak. Ved dispensasjon fra bestemmelser i lov, vedtekt eller forskrift skal det legges vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Dette vil særlig gjelde i byggesaker, men når det gjelder universell utforming tilgjengelighet for alle - er det viktig at planbestemmelser som sikrer dette ikke undergraves gjennom dispensasjoner. Dispensasjoner må derfor ikke innebære løsninger til nevneverdig skade for slike hensyn. Bestemmelsen åpner for at det i saker hvor det foreligger helt spesielle sosialmedisinske, personlige og menneskelige hensyn, kan slike hensyn tillegges vekt. Det understrekes at slike hensyn normalt ikke har avgjørende vekt i dispensasjonssaker etter plan- og bygningsloven. Statlige og regionale rammer og mål skal legges til grunn for vurderingen og interesseavveiningen i saker som gjelder dispensasjon fra planer og fra byggeforbudet i 1 8 (strandsonen). Det er et hovedprinsipp i loven at kommunens myndighetsutøvelse og vedtak må ligge innenfor statlige og regionale rammer og mål, og det gjelder også Side 59

60 dispensasjonssaker. Der det foreligger statlige og regionale rammer og mål for arealpolitikken, skal disse legges til grunn for dispensasjonsvurderingen i den enkelte sak. Kommunen bør ikke gi dispensasjon i strid med uttalelse fra statlig eller regional myndighet. Det forutsettes at en «negativ uttalelse» i denne sammenhengen for det første gir klart uttrykk for at myndigheten motsetter seg dispensasjonen. Videre bør det henvises til det mandat myndigheten er gitt og de statlige føringene som myndigheten er ansvarlig for å følge opp i forhold til tiltaket eller området, og angis hvilke konkrete forhold i søknaden som strider mot disse. Dersom slik dispensasjon likevel gis, kan statlig eller regional myndighet benytte sin rett til å fremme klage dersom det er behov for å endre eller oppheve et dispensasjonsvedtak. Bestemmelsen har sammenheng med plikten til å forelegge søknader for disse myndighetene før dispensasjon gis, jf Nabomerknader Naboer ble varslet med nabovarsel i Det er riktig som Sverdup-Thygeson skriver, at det ikke er endringer av hjemmelshavere i nabolaget. I 2009 kom det inn nabomerknad fra Odd Syse, også på vegne av Ea Askvig og Tine Syse Jalland, eiere av eiendommene 84/40,54. merknaden er gjengitt nedenfor: Side 60

61 Tine Syse Jalland hadde samtidig samtykket i tiltaket, jfr. avkryssing på gjenpart av nabovarsel. 2. FAGLIG VURDERING 2.1 Avkjørsel Parsellene vil ha atkomst fra kommunal veg Vestbygdvegen inn på den private Sørlivegen. Det er søkt om utvidet bruk av eksisterende avkjørsel fra kommunal veg. Det er bekreftet fra styret i Sørlivegen at vegen kan benyttes til tomtene. 2.2 Byggeforbudssoner langs vassdrag Parsellen berører ikke vassdragsinteresser. 2.3 Kulturminner Det er ikke kjent at det er automatisk fredede kulturminner som blir berørt av tiltaket. Parsellene ligger delvis på og i randsonen til dyrka mark, slik at det er etter kommunens vurdering et potensiale for funn av kulturminner i dette området. Vurdering av om det er i konflikt med automatisk fredede kulturminner må gjøres av Oppland fylkeskommune i forbindelse med en evt. dispensasjonshøring. 2.4 Naturmangfold I naturmangfoldsloven 8 heter det at: Offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet skal så langt det er rimelig bygge på vitenskapelig kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand, samt effekten av påvirkninger. Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Med bakgrunn i at området ikke er fullstendig kartlagt ned hensyn på naturmangfold så må området kartlegges av fagkyndige før en evt. omdisponering kan gjøres. 2.5 Landbruksfaglig vurdering De to nordre tomtene berører dyrka mark som er klassifisert som C-jord i Landbruksplanen for Hadeland. Bruk av denne dyrka marka til boligformål er avklart gjennom kommuneplanprosessen. Side 61

62 Den delen av det foreslåtte arealet som er avsatt til LNF-formål i gjeldende kommuneplans arealdel, består av udyrket mark. En utvidelse som omsøkt, vil være av svært liten betydning for den landbruksmessige utnyttelsen av de omkringliggende jordbruksarealene. Før endelig delingstillatelse gis, må saken behandles etter jordloven. 2.6 Nabobebyggelse/estetikk I plan- og bygningslovens formålsparagraf 1-1 heter det at prinsippet om universell utforming skal ivaretas i planleggingen og kravene til det enkelte byggetiltak. Det samme gjelder hensynet til barn og unges oppvekstvilkår og estetisk utforming av omgivelsene. De tre tomtene ligger i et område preget av småbruk og relativt romslige boligeiendommer som har blitt og blir til gjennom fradelinger fra småbrukene. Kommunen har anledning til å sette vilkår for dispensasjon derigjennom sette vilkår for utforming av bygningsmassen og grad av utnytting. I tilsvarende saker er det satt vilkår om at kommuneplanbestemmelsene om utforming, grad av utnytting etc kap skal gjelde. I dette tilfellet mener vi det må være mer riktig at byggeskikk, grad av utnytting etc. på tomtene bestemmes gjennom reguleringsplan med tilhørende bestemmelser. Dette fordi kulturlandskapskvalitetene er svært spesielle og fordi bygging her vil ha innvirkning på landskapet. 2.7 Vann og avløp I plan- og bygningsloven 27-2, 1.ledd heter det at før opprettelse av eiendom til bebyggelse blir godkjent, skal bortledning av avløpsvann være sikret i samsvar med forurensingsloven. Det er etablert offentlig vann- og avløpsnett inn til tomtene, og disse vil bli pålagt påkopling. Gustav Sverdrup-Thygeson har opplyst at brønn/ile på tomten lengst mot syd er avklart med nåværende brukere. Kommunen har ikke mottatt annen skriftlig dokumentasjon på dette forholdet fra de som benytter brønnen. 2.8 Støy Tomtene ligger utenfor registrerte støysoner langs offentlig vegnett. 2.9 Trafikksikkerhet Tomtene tilhører Harestua skole. Det er ikke definert trafikkfarlig skoleveg i dette området. 3. VURDERING OM DISPENSASJONSKRITERIENE I LOVEN ER OPPFYLT 3.1 Om hensyn bak bestemmelser og lovens formål er vesentlig tilsidesatt Kommunen skal vurdere om hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I lovens formålsparagraf heter det at loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Bestemmelsene i kommuneplanen vedr. krav til reguleringsplan er blitt til for at man skal se områder i en større sammenheng herunder også i forhold til omkringliggende bebyggelse. Dette er et vesentlig poeng ved boligbygging i et verdifullt kulturlandskap. Det er også uheldig at de avsatte byggeområdene på eiendommen splittes opp, ved at det øvrige arealet legges på is og at en senere vil vurdere utbygging på det øvrige arealet som er planavklart i kommuneplanen. Side 62

63 3.2 Om fordelene ved å innvilge dispensasjon er klart større enn ulempene Kommunen skal vurdere om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dispensasjonssøknaden er begrunnet med at det ikke er hensiktsmessig å utarbeide reguleringsplan for så få tomter. Vi kan ikke se at dette er begrunnelse god nok når tiltakene er av så stort omfang som det her er snakk om. Å utarbeide reguleringsplan sikrer medvirkning fra ikke bare de nærmeste naboene, men også fra offentligheten. Ny plan- og bygningslov sikrer dessuten at det i forbindelse med utarbeiding av reguleringsplaner lages risiko- og sårbarhetsanalyse, og reguleringsplaner blir også gjenstand for en gjennomføringsfrist på fem år fra vedtak av planen. Det siste er av betydning i Lunner, basert på at det er omfattende planreserver i gjeldende planverk ikke har blitt utbygd slik kommunestyrets intensjon har vært når planene har blitt vedtatt. 3.3 Dispensasjon fra saksbehandlingsregler Kommunen skal vurdere om det dispenseres fra saksbehandlingsregler. Det er ikke tilfelle i denne saken. 3.4 Konklusjon om vilkår for å gi dispensasjon er oppfylt Ut i fra vurderingen over kan vi ikke se at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkårene for å kunne innvilge dispensasjon er derfor ikke til stede. 4. TOTALVURDERING Det omsøkte området er med unntak av en mindre del av søndre tomt avklart brukt til boligformål gjennom vedtak av kommuneplanens arealdel, og spørsmålet er derfor i hvor stor grad en reguleringsplan kan styre utbyggingen av området bedre enn det som kan gjøres gjennom enkeltsaksbehandling der kommunen har mulighet til å sette vilkår for dispensasjon. Tomtene utgjør en stripe langs Sørlivegen med direkte atkomst fra denne vegen og inn til hver enkelt tomt. Tomterarronderingen er vist i situasjonsplanen som følger søknaden. Det er vanskelig å se for seg at arronderingen her vil bli annerledes som følge av en reguleringsplan. En kan likevel se for seg at man i en reguleringsplanprosess i langt større grad kan gå inn og vurdere den totale utnyttingen av området og også få til en prosess knyttet til hvilken byggeskikk som skal tillates på disse arealene. Videre må man involvere naboer og offentligheten i en reguleringsplanprosess. Ved enkeltbehandling er det bare de naboene som grenser inntil som blir varslet. Atkomst og vann/avløp er løst. Når det gjelder avviket fra kommuneplanen ved den søndre tomta, er dette til gode for jordvernet. Som det framgår av kartene over, er den omsøkte stripen langs Sørlivegen smalere for de to nordre tomtene enn det kommuneplanen viser. Det området som ikke er tatt inn i tomtene, men som er markert som framtidig byggeområde på kommuneplanen er dyrka mark. Det området som går ut over framtidig byggeområde på den søndre tomta er ikke dyrka mark. Odd Syse, Ea Askvig og Tine Syse Jalland har kommet med nabomerknad til dispensasjonsog fradelingssøknaden i De påpeker at tiltaket medfører inngrep i dyrka mark og i kulturlandskapet, herunder at landskapet blir vesentlig endret. Kommunens vurdering av merknaden er at området allerede er avklart benyttet til boligformål gjennom fastsatt arealbruk i kommuneplanens arealdel for Lunner og at søker har lagt opp til mindre inngrep i dyrka mark enn det som er avklart i kommuneplanen. Vi er likevel enig i at bygging i området vil ha innvirkning på kulturlandskapet, og at en vurdering av byggeskikk vil være svært vesentlig i den videre prosessen fra mot bygging. Side 63

64 I forhold til målsettinger i kommunedelplan for samfunnsutvikling vil ikke tiltaket være i samsvar med målsettingen om å opprettholde kulturlandskapet eller at utbyggingsområder skal ha en buffersone på 30m mot arealer med aktivt jordbruk. Samtidig er det slik at området er avklart brukt til boligformål i gjeldende kommuneplan. Formuleringen i kommunedelplan for samfunnsutvikling er derfor mer relevant for saker der det søkes fradelt arealer i LNFområder (ikke planavklarte områder) På grunnlag i overstående vurderinger og opplysning vurderer Lunner kommune at det ikke foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon fra plankravet. Kommunen vektlegger at det totalt er tale om etablering av tre boligtomter som ligger i et svært spesielt kulturlandskap. 5. ALTERNATIVE LØSNINGSFORSLAG Det kan være flere alternative løsningsforslag i denne saken. 5.1 Avslå søknaden, sette krav til reguleringsplan Med hjemmel i kommuneplanens arealdel for Lunner , avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon for fradeling av tre boligtomter fra eiendommene 84/4 da det ikke foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon etter plan- og bygningsloven av 2008 kap. 19. Som følge av dette må det utarbeides reguleringsplan etter plan- og bygningsloven av kap Innvilge søknaden Lunner kommune er positiv til å innvilge søknaden om dispensasjon fra bestemmelser om plankrav i kommuneplanens arealdel kap for tre tomter og dispensasjon fra LNF-formålet for ca 250m 2 som er lagt inn i den søndre tomta. Det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for at dispensasjon bør innvilges da tiltaket (etablering av tre tomter) herunder arronderingen av tomtene ikke ville blitt annerledes gjennom en reguleringsplanprosess. I tillegg er det lagt inn 250m 2 udyrka mark til den søndre tomta, mens det er tatt bort ca 300m 2 med dyrka mark ved de to nordligste tomtene sett i forhold til det som er avklart brukt til byggeformål i den vedtatte kommuneplanen. Dispensasjon blir gitt på følgende vilkår: Utfyllende bestemmelser i kommuneplanens arealdel pkt vedr. bestemmelser om byggehøyde, grad av utnytting og andre former for styring av bygningers og anleggs størrelse, form m.v. samt lokalisering av ulik utbygging og arealbruk innen eksisterende byggeområde skal gjelde for området. Dersom det ved tiltak i marka blir funnet automatisk fredede kulturminner som ikke er kjent, skal arbeidet straks stanses i den grad det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter, jf. kulturminneloven 8. Melding skal snarest sendes til kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune slik at vernemyndighetene kan gjennomføre en befaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt vilkårene for dette. Parsellene må koples til offentlig vann- og avløpsnett mot fastsatt avgift. Før søndre parsell kan bebygges, må privat brønn som forsyner to eiendommer i sør avvikles og ny vannforsyning etableres. Forholdet er privatrettslig. Det må fattes positivt vedtak om fradeling etter jordloven. Side 64

65 Før saken sendes på regional høring i hht. kravene i pbl kap. 19 og før endelig dispensasjonsvedtak kan fattes, må området kartlegges av fagkyndige med hensyn på naturmangfold, jfr. naturmangfoldloven 8. Har ikke regionale høringsinstanser etter dette innvendinger til saken, fattes vedtak om dispensasjon administrativt. 6. KONKLUSJON MED BEGRUNNELSE Med hjemmel i kommuneplanens arealdel for Lunner , avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon for fradeling av tre boligtomter fra eiendommene 84/4 da det ikke foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon etter plan- og bygningsloven av 2008 kap. 19. Som følge av dette må det utarbeides reguleringsplan etter plan- og bygningsloven av kap. 12. Kommunen vektlegger at de tre boligtomtene ligger i et svært spesielt kulturlandskap og videre at reguleringsplan sikrer gjennomføring av tiltak innenfor en 5-års-frist. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Henvendelse datert Kommunens svar datert Fornyet søknad Øvrige dokument: Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Kühle-Hansen Merete Agnes, Sørlivegen 99, 2743 HARESTUA Klevmark Bjørn, Sørlivegen 15, 2743 HARESTUA Askvig Ea Cathrine, Huk Aveny 13, 287 OSLO Isaksen Grethe, Sørlivegen 61, 2743 HARESTUA Sverdrup-Thygeson Gustav, Øvre Ljanskoll Vei 1, 1169 OSLO Sverdrup-Thygeson Gustav, Sørlivegen 49, 2743 HARESTUA Klevmark Halvard, Vestbygda Sørlivegen 32, 2743 HARESTUA Sverdrup-Thygeson Hege, Dyrløkke Terrasse 25, 1440 DRØBAK Gustavsen Ingar, Sørlivegen 46, 2743 HARESTUA Syversen Mette og Gøran, Sørlivegen 89, 2743 HARESTUA Syse Odd, Jacob Aalls Gate 59, 364 OSLO Freddy Reidar Bråthen, Sørlivegen 83, 2743 HARESTUA Jalland Tine Syse, Skøyenveien 75, 375 OSLO Isaksen Terje, Sørlivegen 61, 2743 HARESTUA Eli og Halvard Klevmark, Vestbygda Sørlivegen 32, 2743 HARESTUA Sverdrup-Thygeson Ulrik, Nils Lauritssøns Vei 23 B, 854 OSLO Jill Iren Nærland, Stårputtveien 34, 0891 OSLO Landbrukskontoret for Hadeland, Rådhusvegen 39, 2770 JAREN Fylkesmannen i Oppland, Postboks 987, 2626 LILLEHAMMER Oppland fylkeskommune, Postboks 988, 2626 LILLEHAMMER Rett utskrift av møtebok. Roa, Side 65

66 Utvalgssekretær Side 66

67 LUNNER KOMMUNE MØTEBOK Arkivsaksnr.: 11/76-20 Ark.: GNR 99/89 Sak nr Styre/råd/utvalg: Møtedato: 38/12 Formannskapet /11 Utviklingsutvalget Saksbehandler: Anne Elisabeth Låveg, Byggesaksbehandler 99/89 OVERTREDELSESGEBYR ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVEN 32-8 FRITIDSBEBYGGELSE HVOR BRUKSAREAL IKKE ER I TRÅD MED REGULERINGSPLAN Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven Klageadgang: Etter plan- og bygningsloven 1-9 jfr. Forvaltningslovens kap. VI FORMANNSKAPETS VEDTAK: Lunner kommune ser svært alvorlig på at Hytteplan AS som ansvarlig foretak på bygging av hytte på eiendommen 99/89 ikke har bygd i henhold til innsendt søknad og i henhold til igangsettingstillatelse datert Med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-8, 1.ledd bokstav b) ilegges Hytteplan as overtredelsesgebyr for å ha utført tiltak uten at det foreligger nødvendig tillatelse etter plan- og bygningsloven og i strid med gitt tillatelse og etter 32-8, 1.ledd bokstav c) for ikke å ha utført tilstrekkelig kontroll av utførelsen tiltaket. Med hjemmel i forskrift om byggesak 16-1, 1.ledd bokstav a) nr. 2, fastsettes overtredelsesgebyr ovenfor Hytteplan as pålydende kr ,- for å ha utført tiltak uten at det forelå nødvendig tillatelse. Utført tiltak er ikke i det vesentlige i samsvar med krav gitt i medhold av plan- og bygningsloven, herunder igangsettingstillatelse og reguleringsplan. Hytteplan as hadde innflytelse på reguleringsplanarbeidet og de innehar en eksklusiv rett til å bygge ut hele området. De skulle derfor ha hatt en svært god oversikt over de krav som gjelder for utbyggingen i området. Foretakets kontroll ved anmodning om ferdigattest fanget ikke opp avviket i bruksareal. Foretakets første forsøk på å rette var ikke i tråd med lovens bestemmelser. Det er Lunner kommune selv som har måttet ta tak i ulovligheten. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningsloven 1-9, jfr. forvaltningslovens kap. VI. En evt. klage må fremsettes skriftlig for Lunner kommune innen 3 tre uker fra mottak av dette vedtaket. Behandling og avstemming: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Rådmannens innstilling: Adresse Telefon Telefax E-post Bankkonto Bankkonto Skatt Sandsvegen post@lunner.kommune.no ROA Nettadresse:

68 Lunner kommune ser svært alvorlig på at Hytteplan AS som ansvarlig foretak på bygging av hytte på eiendommen 99/89 ikke har bygd i henhold til innsendt søknad og i henhold til igangsettingstillatelse datert Med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-8, 1.ledd bokstav b) ilegges Hytteplan as overtredelsesgebyr for å ha utført tiltak uten at det foreligger nødvendig tillatelse etter plan- og bygningsloven og i strid med gitt tillatelse og etter 32-8, 1.ledd bokstav c) for ikke å ha utført tilstrekkelig kontroll av utførelsen tiltaket. Med hjemmel i forskrift om byggesak 16-1, 1.ledd bokstav a) nr. 2, fastsettes overtredelsesgebyr ovenfor Hytteplan as pålydende kr ,- for å ha utført tiltak uten at det forelå nødvendig tillatelse. Utført tiltak er ikke i det vesentlige i samsvar med krav gitt i medhold av plan- og bygningsloven, herunder igangsettingstillatelse og reguleringsplan. Hytteplan as hadde innflytelse på reguleringsplanarbeidet og de innehar en eksklusiv rett til å bygge ut hele området. De skulle derfor ha hatt en svært god oversikt over de krav som gjelder for utbyggingen i området. Foretakets kontroll ved anmodning om ferdigattest fanget ikke opp avviket i bruksareal. Foretakets første forsøk på å rette var ikke i tråd med lovens bestemmelser. Det er Lunner kommune selv som har måttet ta tak i ulovligheten. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningsloven 1-9, jfr. forvaltningslovens kap. VI. En evt. klage må fremsettes skriftlig for Lunner kommune innen 3 tre uker fra mottak av dette vedtaket. Side 68

69 Sammendrag: Den ble det gitt tillatelse til bygging av hytte på eiendommen gnr.99 bnr.89 på Nordstrandskollen med bruksareal (T-BRA) 120m 2 ihht NS 3940 / TEK 3-5. I forbindelse med salg av eiendommen ble det oppdaget at bruksarealet var 19 m 2 større enn antatt, dvs. T- BRA på 139 m 2. Kommunen har forhåndsvarslet overtredelsesgebyr, og det skal nå fattes vedtak i saken. Saksutredning: 1. FAKTA 1.1 Bakgrunn Lunner kommune mottok søknad om nybygg fritidsbolig fra Hytteplan AS på eiendommen 99/89 den Fritidsboligen er beliggende på Nordstandkollen hvor det er regulert inn i alt 15 tomter. Hytteplan AS har utbyggingsavtale med grunneier på alle tomtene i dette feltet. Kartet under viser plasseringen i Lunner kommune og i hyttefeltet Nordstandskollen. 1.2 Planstatus i området og rettslig grunnlag Eiendommen 99/89 er i reguleringsplanen for Nordstandkollen avsatt til byggeområde for fritidsbebyggelse. Utbyggingen på eiendommen skal følge reguleringsplanens bestemmelser hvor det bla. heter: Det kan etableres én fritidsbolig med tilhørende anlegg på hver tomt som er inntegnet på plankartet, alt innenfor rammen av tillatt bruksareal. Totalt tillatt bruksareal BRA skal ikke overstige 120m2 inkludert anneks med BRA maks 25m2. Garasjer tillates ikke oppført. Definisjonen av T-BRA er gitt i "Tekniske forskrifter" 3-5. Den tillatte utnyttingen kan ikke overstiges. 1.3 Sakshistorikk Tillatelse til nybygg hytte ble gitt den Innsendte tegninger datert viser en hytte i en etasje med oppstue. Tegningene viser at himlingen i oppstua var delvis nedforet slik at beregnet bruksareal blir redusert. Hyttas 1. etasje var i søknaden beregnet til å være 88 Side 69

70 m 2 i tillegg til oppstua/loftet med 32m 2, til sammen et bruksareal på 120m 2 som da var i samsvar med reguleringsplanbestemmelsene. Nedenfor vises tegningene. Snitt 1. etasje: Bruksareal 88 m2 Oppstue der kryssene viser områdene som ikke er bygget i tråd med tillatelse I forbindelse med salg av eiendommen ble det oppdaget at bruksarealet var 19 m 2 større enn antatt, dvs. T-BRA på 139 m 2. Det var kjøper som den gjorde kommunen Side 70

71 oppmerksom på avviket i bruksarealet den i forhold til hva som er tillatt i reguleringsplanen og hva som stod i verdi- og lånetaksten. Lunner kommune tilskrev ansvarlig foretak den og ba om en redegjørelse for tilfellet. Den mottok vi en tegning hvor arealet i loftet er redusert i tråd med reguleringsplanens bestemmelser og den mottok vi søknad fra Hytteplan AS om endring av gitt tillatelse fra 2009 som et ledd i rettingen av tiltaket. Lunner kommune sendte varsel om overtredelsesgebyr til Hytteplan AS den Vi mottok den ny tegning med redusert takhøyde i loft slik at T-BRA-beregning unngås på store deler av arealet og kommunen ga samme dag endringstillatelse. Den mottok kommunen brev fra Hytteplan hvor de beklaget det inntrufne. Den mottok vi nytt brev fra Hytteplan AS med beskrivelse av hvordan forholdet var rettet. Forslaget til retting ble ikke akseptert av kommunen da rettingen ikke var gjort av permanent karakter, men i form av oppspenning av en seilduk. Lunner kommune befarte hytta den i forbindelse med anmodning om ferdigattest og permanent retting var da foretatt. Lunner kommune utstedte ferdigattest for hytta den Lunner kommune har ikke mottatt motforestillinger på varsel om overtredelsesgebyr fra ansvarlig foretak. Oppstua, etterretting, areal 32 m 2 T-BRA. Skraverte felt er foret ned til underhøyde 1,9 meter for å unngå måleverdig bruksareal. 2. VURDERING/DRØFTING: Foretaket Hytteplan AS er tildelt alt ansvar i tiltaket. Hytteplan AS var også i sin tid bidragsytere til reguleringsplanarbeidet, dvs utarbeidelse av plankart og bestemmelser. Vi forutsetter derfor at planens bestemmelser skulle være ekstra godt kjent for foretaket i dette tilfellet. Som ansvarlig foretak skal Hytteplan AS påse at arbeidene utføres i tråd med prosjekteringsgrunnlaget og de vilkår som er angitt i tillatelsen. Tiltaket hadde på det tidspunktet overtredelsen ble oppdaget fått ferdigattest. Ferdigattest ble utstedt den på bakgrunn av anmodning om ferdigattest datert den Overtredelsen ble oppdaget i forbindelse med at hytta ble lagt ut for salg og kjøper oppdaget at det ikke var samsvar mellom kommunens opplysninger og takstmannens opplysninger i forhold til bruksareal. Side 71

72 I taksten fremkommer det et T-BRA for hytta på til sammen 139 m 2, mens det tillatte er 120m 2 T-BRA. Dette stemte også med kommunens beregninger utfra mottatte tegninger. Lunner kommune varslet Hytteplan AS i brev den om å ilegge overtredelsesgebyr etter pbl 32-8 bokstav b): Det varsles med dette om overtredelsesgebyr ihht. Plan- og bygningslovens 32-8 pkt. b): Overtredelsesgebyr kan ilegges den som forsettelig eller uaktsomt utfører, lar utføre, bruker eller lar bruke tiltak uten at det foreligger nødvendig tillatelse etter denne lov, eller er i strid med vilkårene i tillatelsen. Bokstav C nr. 2 Overtredelsesgebyr inntil kr kan ilegges for mer alvorlige forhold som større avvik fra krav i lov, forskrift, plan eller tillatelse. Dette kan for eksempel være å føye til et ekstra påbygg eller tilsvarende avvik, avvik mht. planens formål med videre. Bygging nær, på eller over nabogrense vil ofte være alvorlig nok til å falle i denne kategorien, særlig der plasseringen medfører ulempe for nabo, fare for brannsmitte eller lignende Det gis med dette en frist på tre - 3 uker for å uttale seg i sakens anledning fra d.d.. Svarbrev fra Hytteplan AS datert den : Den , etter at ansvarlig foretak var purret flere ganger pr. telefon, mottok kommunen fra ansvarlig foretak: Side 72

73 Som det fremgår av dette brevet har Hytteplan AS valgt en løsning med å spenne opp en seilduk i himlingen på de områdene hvor de har kommet for høyt i stedet for å fore ned himlingen på vanlig måte og etablere en fast konstruksjon. Kommunen viste da til NS 3940 pkt. 5.1 Måleverdighet hvor det heter: Delen med skråtak regnes som måleverdig inntil 0,6 m utenfor høyden 1.90m. Fri høyde er høyden fra overkant ferdig gulv til underkant av bærende konstruksjoner, (for eksempel hanebjelker, steg etc.). Prinsippet for beregning av bruksarealet er selve konstruksjonen, det vil med andre ord ikke være mulig å tillate at en overtredelse rettes, ved hjelp av seilduk som spennes opp i himlingen. Etter dette valgte ansvarlig foretak å rette forholdet i tråd med Lunner kommunes anbefaling og bestemmelsene i NS 3940, pkt. 5.1 så godt det lot seg gjøre. Lunner kommune befarte hytta den og foretok kontrollmåling av oppgitte arealer på bakgrunn av tegning mottatt den , og fant da at tiltaket var rettet. Lunner kommune vurderte at andre måter å rette forholdet på ville være urimelig å kreve, som for eksempel riving. Lunner kommune godkjente løsningen, og utstedte ferdigattest for rettingen/endringen av tiltaket den Kommunen ser svært alvorlig på at et profesjonelt foretak som har vært ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende, ansvarlig utførende og i tillegg har hatt ansvaret for kontroll av prosjekteringen og kontroll av utførelsen ikke bygger i hht. sine egne innsendte tegninger og gitt byggetillatelse. Side 73