6.5 Konkurranseforholdet mellom Levanger Sør og bykjernen

Transkript

1 6.5 Konkurranseforholdet mellom Levanger Sør og bykjernen Bakgrunn Bakgrunnen for å belyse konkurranseforholdet mellom Levanger Sør og bykjernen, er å synliggjøre hvilke konsekvenser den foreslåtte reguleringen har for framtidig handel- og kontorvirksomhet i den eldre trehusbebyggelsen. I denne vurderingen ønsker vi å belyse at det er flere grunner til at handelen i bykjernen har hatt vanskelige kår. Det skyldes ikke alene konkurranse fra Levanger Sør og kjøpesentra, men i stor grad utviklingen i samfunnet generelt. Arkidèco as har bistått Berg Eiendom as i fremstillingen av denne utredningen Planprogrammet I vedtatte planprogram datert er det stilt krav til å utrede konkurranseforholdet mellom Levanger Sør og bykjernen. Problemstilling Tiltaket ligger i det området som i kommunedelplanen er definert som avlasningsområde til Levanger sentrum, og omfatter en utbygging med boliger, evt. kino og næringsarealer. Det er ønskelig å avdekke hvilke konsekvenser tiltaket får for eksisterende forretninger, kontoret og tjenesteyting i sentrum. Utredningsmetode Det skal lages en analyse av styrkeforholdet mellom Levanger Sør og bykjernen i dag. Det undersøkes hvordan de konkurrerer mot hverandre, og hvordan tiltaket påvirker/endrer dette. Utredningen skal omfatte - Beskrivelse av typer virksomhet som primært søkes etablert og tilrettelagt for i planområdet, og hvordan dette påvirker/endrer styrkeforholdet. - Oversikt over hvor mange bedrifter som har flyttet fra Levanger Sentrum og til Moan og omvendt de siste 5 år. - Næringsarealenes funksjon må avklares nærere (type forretningsvirksomhet, annen type næringsvirksomhet). - Arealstørrelser - Oversikt over antall bedrifter inklusive antall arbeidsplasser som har flyttet mellom Moan og Levanger sentrum. Utredningen skal avdekke hvorvidt tiltaket svekker bykjernen som et vitalt og levende sted. 29

2 6.5.3 Flyttestrømsanalyse Flyttestrømsanalysen viser hvordan handelsvirksomhet har beveget seg mellom bykjernen og omkringliggende sentrale områder I Levanger. Illustrasjonen viser flyttestømmen basert på tall fra Man ser av flyttestrømsanalysen for Bykjernen at det har vært flytting mellom alle områder i sentrale Levanger, uavhengig av om det er til avlastningsområder eller ikke. Som disse tallene viser er Levanger Sør og Trekanten av de områdene det er flyttet minst handels- virksomhet til fra bykjernen. I analysen er også tjenesteyting uten handel, som ofte også er en publikumsrettet aktivitiet,tatt med. Underliggende dokumentasjon viser at det fra bykjernen er flyttet netto 395 m2 handel til Levanger Sør og Trekanten, mens det i samme periode er flyttet ut fra Bykjernen tjenesteytende virksomheter i et omfang av m2 (inkl. 3T, men ekskl. kommunale virksomheter m.m.) Nyetableringer i sentrale Levanger. Levanger Sør har generert ca nye m2 i Levanger, mens det i de andre områdene i sentrale Levanger og bykjernen i samme periode har kommet til ca m2 ny næringsvirksomhet. Av den nye næringen er ca m2 kommet i Bykjernen, hvorav Kiwi i Trøndermatbygget utgjør ca av disse m2. De øvrige har flyttet til områder i sentrale Levanger, men utenfor selve bykjernen. Bykjernen har hatt like stor tilvekst fra utenfor Levanger, som det har vært flytting ut av Levanger. For etablering av butikker i den aktuelle perioden flyttestrømsanalysen gjelder, er gjennomsnitts -leietakeren på Levanger Sør på 561m2. I bykjernen er det største ledige 30

3 butikklokalet på ca. 200m2. Totalsummen av ledige butikklokaler i bykjernen i dag, er på samlet ca. 880 m2 (eks. Gml. Sparebanken). Til sammenligning så er det på Magneten pt. ca m2 ledig areal. Dette vil si at en gjennomsnittelig leietaker på Levanger Sør (561 m2), disponerer like mye areal som over halvparten av alt ledig areal i Bykjernen (totalt ledig 880 m2). Med andre ord er dette sannsynligvis ulike brukere. Man kan også se at flytting av virksomhet fra bykjernen foregår til alle steder. Til Røstad, Frol, Trekanten,Levanger Sør, og ut fra Levanger. Samlet sett er netto utflytting fra Bykjernen til disse områdene ca m2. Det er vanskelig å få grunnlagstallene for flyttestrømsanalysen eksakt riktig, da det vil være vurderinger på hva som skal være med. Tallene er kommet fram ved undersøkelser i markedet, og er gjennomgått sammen med Markedsplassen Levanger AS (Daglig Leder). Det er noe kontorer og service som ikke er med, da dette er vanskeligere å få oversikt over. Men man antar at det er lite feilmargin på det som har med handel å gjøre, da det her er lettere å få oversikt. Analysen viser altså at det er liten konkurranse mellom områdene, mens det heller er snakk om utfyllende eller ulike kvaliteter. 31

4 6.5.4 Endringskrefter gjennom historien 1. Byens vekst og utvikling. Da Levanger by brant ned i 1846 ble det laget en ny byplan som ga rom for ny bebyggelsestruktur med utvidelsemulighet i flere retninger. I tillegg kom det krav til brannsikring og trafikkforhold som førte til at byplanen ble planlagt som et rutenett med kvartaler og gater. Strukturen gjorde det enkelt å stikke ut nye tomter og gjenreisningen gikk raskt. Gatene var lite differensierte og arealene hadde en blanding av ulike funksjoner som boliger, forretninger og bygninger for husdyrhold. Byen brenner på nytt I 1877 men bygges opp innenfor samme plan. Levanger ble på nytt gjenreist etter bybrannen i 1897, og ble bygd for å dekke de behov som var på den tiden. Gjenreisningen denne gangen skjer etter endrede planidealer og det blir innført endrede akseelementer og litt differensiering i gatestrukturen. Viktige gater fikk større gatebredde. På den tiden bodde ofte kjøpmannen med familien i 2. etg. og hadde levebrødet sitt i 1. etg. Det er ikke de samme behovene i dag. Forandringer ser man i alle næringer. Tidligere lå det både bakeri, blikkenslagere, smier og annen industri i bykjernen. Bakgårdene var bygd for hestetransport, og hadde ofte staller. Byggevarer eller jernvarehandleren (isenkram / Jensenbrygga), var en naturlig del av byen, hvor det også ble solgt og handlet varer til fiske-, skog- og landbruksnæringene. Disse funksjonene er nå flyttet ut, fordi lokalitetene og omgivelsene ikke har vært optimale, men også fordi det var et ønske å få dem ut av byene. I 1904 blir det også innført murtvang. Dette fører til at bebyggelsen vokser utenfor bygrensa hvor det er rimelige tomter, ingen murtvang eller bygningslov. Man kan også se det innen landbruksnæringen. De tradisjonelle trønderske driftsbygninger er i ferd med å forsvinne. Nå er det store en etasjes bygg som gjelder. Krav til bygg forandrer seg innen alle næringer. 2. Eiendomsforhold Det at eiendommene i bykjernen er små, vanskeliggjør optimaliseringen av næringslokalene. Kvartalstruktur og små eiendommer har gjort tilpassinger vanskelige. At eierne bodde i husene, og hadde egne virksomheter i dem har heller ikke gjort det lettere. Når tidens aktivitet tilsier større bygg, måtte man da ha gått over flere eiendomsgrenser for å få til nødvendige tilpassninger. 3. Bygårder som ble bygd på tallet. I bykjernen er det en håndfull moderne bygg. Bygg som Backlund hotell, Myhre gården, Mega- kvartalet og for eksempel Menighetshuset. Dette er bygg som kanskje i dag regnes som fremmedelmenter i byen. Myhregården ønsket gårdeier å pusse opp til opprinnelig etter en brann i 1957, men dette ble ikke godkjent av formannskapet. Formannskapet ønsket en mer moderne utforming /utvikling. Dette var en tenkning som ble støttet av flere. Det var nok også riktig tenkning, ut fra å skulle kunne drive fremtidsrettet virksomhet i lokalene. For som vi ser, er dette bygg som i grove trekk har fungert til det de er tenkt til de siste årene. I disse gårdene har det vært næringsaktivitet nesten uavbrutt siden de ble bygd. Det finnes andre byer med trehus / murhus fra samme tidsperiode (+ / tallet) som fungerer handelsmessig. Men man snakker da ofte om større bygg enn det vi har i Levanger. 32

5 6.5.5 Nyere tids endringskrefter 1.Bilens inntog 1. oktober 1960 blir bilsalget frigitt og bidrar til at folk flyttet fra sentrum og inn i eneboliger. Ny E6 legges utenom bykjernen i for å avlaste presset på sentrum. Magneten kjøpesenter åpner i Dette resulterte i usikkerhet for utviklingen i sentrum, samt at det allerede da hadde meldt seg et plassbehov som gjorde at enkelte aktører ønsket å flytte på seg. Det at E6 ble flyttet, resulterte i et vesentlig mindre kundegrunnlag. Det har nå i de senere år kommet opp i et høyt nivå igjen, og nå preges byen igjen av mye trafikk. Om det er bra eller dårlig, kan være grunnlag for en bred diskusjon i seg selv. 2. Ønsket om større og moderne lokaler Fra tallet skjedde det en stor utvikling av butikkonseptene. Kjøpekraften økte og vi fikk større vareutvalg i butikkene, og dermed behov for mere plass.dette er også tiden for butikkkjedenes inntog. Både når det gjelder antall m2, men også ift. andre fasiliteter. Det ble krav om høyde under innvendig tak, lett tilgang fra gata, bedre luftkvalitet og arbeidsforhold. Større vareutvalg og høyere omsetning i butikkene, førte til høyere krav til vareleveranser og lager. I dag er det også store problemer med å tilfredsstille krav til universell utforming i bykjernen. En tradisjonell trehusbygning i Levanger sentrum ligger på m2 nto. næringsareal. Dette er ofte lite for en del næringer. I tillegg til andre faktorer som ikke er optimale, har dette vist seg vanskelig å kombinere med lønnsom drift. Bykjernen og kvartalhusbebyggelsen greier ikke å tilfredsstille kravet til store moderne lokaler og Moan utvikles som et avlastningsområde. 3. Yrkesaktivitet. De siste 50 årene har det vært en stor utvikling i hvordan innbyggerne lever. Fra at hver familie var mann og kone med en forsørger, er det nå vanlig at begge har inntekt. Nå er de også mer vanlig at flere bor alene. Det vil også si at den største kundemassen til sentrumsbutikkene ofte er på jobb, når butikkene er åpene. 4. Konkurransetilpassing handel. Flere av de små aktørene utsettes for sterk konkurranse fra de større kjedene fordi de ikke har samme mulighet for å følge med på utviklingen. Større aktører har ofte lengre åpningstider. De har et kjedeapparat som støtte. (kjedeutvalg, vareutvalg, felles markedsføring og profilering etc.) Kjedene har bedre innkjøpsordninger. Kjedene er ikke så personavhengig som mindre frittstående aktører er. 5. Sammenslåing og flytting av offentlige kontorer I februar 2004 ble Levanger og Verdal slått sammen til Innherred Samkommune. Konsekvensen av dette ble at bla. teknisk etat som en publikumsrettet aktivitet flyttet fra Levanger Rådhus til Verdal. Stjør- og Verdal tingrett ble flyttet til Steinkjer tinghus juni 2011 Posthuset holder fortsatt til i Levanger sentrum, men er effektivisert og krever mindre areal enn tidligere, og bankene ønsker at alt skal ordnes over nettet. 33

6 Flytting av offentlige funksjoner har vært med på å svekke sentrum da disse representerer funksjoner av allmenn interesse. 6. Fredning av Levanger sentrum Det er varslet oppstart av kulturminnefredning av deler av Levanger sentrum.det positive med dette er at retningen nå er fastsatt. Vi vet hvilke kvaliteter vi skal bygge videre på. Fasadene er fredet, men ikke det som er bak. I dette ligger det en mulighet til å se fremover. Med varsel om fredning ligger det også tilskudd til bevaring av bygningene. Strukturen på eiendommene er ikke forandret på grunn av dette. Det er fortsatt små bygg og eiendommer, med mange grunneiere. Det er i så måte ikke så ulikt Røros. Vi vil delvis ha de samme utfordringene her, som de har der. Det er ikke lett å få inn kjedebutikkene i gata i Røros, og den samme utfordringen har vi i Levanger. 7. Boliger i 1. etasje I de senere år er det i enkelte tilfeller blitt gitt tillatelse til boligvirksomhet i 1. etasje. Grunnen til at huseiere har søkt om å få etablere boliger i 1. etasje er at det har vært enklere å leie ut arealer til bolig enn butikk i bykjernen. Boliger på gateplan har bidratt til delvis å privatisere det offentlige arealet, og på denne måten vært med på å svekke de rene sammenhengende handlegatene Veien framover Det at bykjernen nå ser ut til å bli fredet må ikke bli en sovepute. Det vil komme noen midler til bevaring av fasader, og det er flott. Det er helt klart et stort etterslep på vedlikehold av bygninger. Det er gårdeiernes sitt ansvar at dette ser bra ut. Skal man få virksomhet inn i de lokalene, så må det være pent og hensiktsmessig. Det blir ikke liv i byen med pene fasader, men med virksomheter inne i byggene og i bakgårdene, og med pene fasader og virksomheter i lokalene, får vi en levende by. Like viktig som fasader og bygg er rommene mellom byggene. Møteplasser for innbyggerne er viktig. Det gir grobunn for nettverk og utvikling. Dette har vært et forsømt område i byen i mange år. Sjøparken er blitt et viktig positivt element i så måte. Den ble bestemt og gjennomført på forholdsvis kort tid, ble bra og viser vei. Utviklingen av miljøgata i Håkon den Godes gate, er et annet positivt element i bybildet. Slike prosjekter må det til en hver tid være i byen og i kommunen forøvrig. Nye konsepter er på vei inn i markedet. Det er mindre butikker innen flere bransjer. Typisk er kanskje at de blander varegrupper og får fram et særpreg for denne butikken. Blandingen kan for eksempel være blomster, bøker og cafe. Personlig service og kjennskap til kunden er viktig. Dette sammen med spisesteder, kontorer og noen basis- butikker vil være veien å gå for bykjernen. Dette er ikke et segment som Levanger Sør spiller på. Aktørene der er primært kjeder og større butikker. Dette er et annet segment enn det som er egnet i bykjernen. Det er flere grunner til det: Det er vanskelig rent praktisk å få inn butikker av en viss størrelse, noe som også ville ødelagt særpreget til sentrum, en unik kvalitet som finnes i dag. Man kan se at Verdal har klart å skape rom for en del mindre blandings butikker som fungerer bra i sentrumsomgvelsene der. 34

7 6.5.7 Konklusjon Konkurranseforholdet mellom bykjernen og Levanger Sør er i stor grad problematisert over tid. Analysen viser at det ikke er en unormal utvikling eller konkurransevridning mellom områdene, som skyldes Levanger Sør alene. Den utvikling som bykjernen i Levanger har hatt, er heller ikke spesiell for Levanger. Med å bygge på sine særegenheter kan både bykjernen og Levanger Sør dyrke sine særegenheter og kvaliteter. Leder i Levanger Handelsstansforening i Levanger uttalte i Levanger Avisa : Nå ønsker handelsstandsforeningen at Levanger står samlet som en felles arena for økt handel og tilreisende kunder fra nabokommunene. konkurransen bør ikke stå mellom Moan og sentrum, men mellom Levanger og Steinkjer, Stjørdal og Trondheim. Vi må bli flinkere på samhandling og heller gjøre Levanger til førstevalget til folk i Innherred. Målinger viser at Trondheim er største konkurrent til Levanger Sør, med Trondheim Torg, Ikea, kultur, teater med mer. For Levanger Sør er det viktig at stedet får dyrke sine kvaliteter. For de aktører som kommer dit, er det nødvendigvis ikke på bekostning av bykjernen. Det er heller slik at pga. at det er utvikling i Levanger Sør vil det gi muligheter til bykjernen, til å få fram sin annerledeshet. For Levanger Sør er heller ikke utvikling i bykjernen negativt. Tvert i mot; tanken er at all aktivitet fremmer aktivitet. Om det er Røstad i forhold bykjernen, Trekanten i forhold bykjernen, Levanger Sør i forhold bykjernen osv., men bykjernen er det området som i størst grad profiterer på områdenes vekst pga. sin beliggenhet og særegenhet. En utfordring for bykjernen kan være at en del an bygningsmassen er av så dårlig forfatning at den ikke vil kunne benyttes. Det er da viktig å holde orden på byggene, slik at det er attraktivt å flytte inn. Det er slik at først må bygget være der, så kan man flytte inn. Skal man bygge om etter at aktører har meldt interesse, vil det ofte være for sent. Da har de reist andre steder, eller så har de ikke har sett muligheten som lå der. Det har vist seg å være vanskelig for leietakere å finne formålstjenelige arealer i Levanger sentrum. Man ser at stadig flere konsepter innen handel blir større enn de tidligere har vært. Butikkonsepter som tidligere var på m2, går nå til å bli m2. Dette kan overhodet ikke tilfredstilles i bykjernen, og kun i få lokaler på Levanger Sør. Det er derfor viktig å utnytte eksisterende næringsarealer på en kompakt og effektiv måte. Likevel er det av særdeles stor betydning at det jobbes med nye næringsarealer i kommunen. 35