OG 1< s il - Cl/ Arkivnr.

Transkript

1 NORWEGIAN SCHOOL OF MANAGEMENT Telephone [ Nylsveien 37, 0484 Oslo Telefax [ Mailing address NO-0442 Oslo Call Center [ Org. no FINANSDEPARTEMENTET Det Kongelige Finansdepartement Postboks 8008 Dep 0030 OSLO Også sendt elektronisk på adresse : postmottak@finans.dep.no 0 2. r^al 201 Saksnr. OG 1< s il - Cl/ Arkivnr. Oslo, 28. april 2006 Deres ref.: 06/551 FM JOE HØRING- NOU 2006:1 EIENDOMSMEGLING 1. Handelshøyskolen BI er den eneste norske utdanningsinstitusjon som p.t. tilbyr eiendomsmeglerutdanning, og vi har derfor spesiell interesse i eiendomsmeglerrelaterte spørsmål. Lederen for Eiendomsmeglingslovutvalget, professor dr. juristore Bråthen, er ansatt ved Handelshøyskolen BI. Arbeidet med denne høringsuttalelsen er først og fremst gjort av statsautorisert eiendomsmegler og advokat Paul Henning Fjeldheim. Han har vært tilknyttet Handelshøyskolen BI siden 1991 og er siden sommeren 2005 ansatt i full stilling som førstelektor i eiendomsmeglingsfag. 2. Det er Handelshøyskolen Bis oppfatning at Eiendomsmeglingslovutvalgets innstilling inneholder en solid gjennomgang av eiendomsmeglingsloven. Nærværende høringsuttalelse tar særlig opp spørsmål relatert til utdanning, kompetansekrav, samt tittelbruk, men også enkelte andre temaer vil bli berørt. 3. Innledningsvis bemerkes at antall klager på norske eiendomsmeglere er lavt i forhold til antall gjennomførte omsetninger gjennom eiendomsmegler. Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester rapporterer om ca. 250 klager mottatt i 2005 og Forbrukerrådet rapporterer om ca. 750 henvendelser / forespørsler (ikke klager) i Domstolene behandlet et lite antall saker vedrørende eiendomsmegling. Totalt ble det omsatt ca eiendommer gjennom eiendomsmeglingsforetak i Det totale antall klager på eiendomsmeglerbransjen utgjør mindre en 0,2 % av de gjennomførte handler, og antall klager er således ikke overensstemmende med det bilde som til tider tegnes av media. Enkeltstående episoder som får stor mediaoppmerksomhet, er en utilstrekkelig målestokk for kvaliteten på den norske eiendomsmeglerstanden. Fast eiendom og eiendomsmegling er godt stoff for

2 media, og dette må tas i betraktning når en vurderer om hvorvidt forekomsten av problemer relatert til eiendom / eiendomsmeglere, gjenspeiles av antall medieoppslag. 4. Eiendomsmeglingsforskriften 5-1 (2) har følgende bestemmelse: Faglig leder har ansvaret for at de øvrige ansatte har den nødvendige kompetanse til å løse de oppgaver de får tildelt. Med ansatt menes i dette kapittelogså person med tilsvarende tilknytning meglerforetaket". Videre heter det i eiendomsmeglingsforskriften 5-3 (2): "Det skal utarbeides en skriftlig oversikt over utdanning og praksis for alle ansatte som utfører arbeid som inngår som ledd i eiendomsmegling. Faglig leder skal løpende vurdere og årlig nedtegnevedkommendes arbeidsoppgaver og om denne har behov for opplæring eller særskilt oppfølging for å kunne utføre de oppgavene som pålegges". Det ansvar for ivaretakelse av kompetanse som i dag påligger både foretaket gjennom lovverket og den faglige leder gjennom lovverk og eiendomsmeglingsforskriften, anses tilfredsstillende og unødvendig å endre. Handelshøyskolen BI er av den oppfatning at dagens ordning er tilstrekkelig og foreslår denne videreført. 5. Spørsmålet om utdannings- og kompetansekravene i eiendomsmeglingsbransjen har stått sentralt for Eiendomsmeglingsutvalget (NOU 2006:1 kap. 7), men på flere viktige punkter foreligger det en eller flere dissenser. Etter Handelshøyskolen Bis oppfatning er kravene til utdanning og kompetanse i den någjeldende eiendomsmeglingsloven langt på vei tilfredsstillende. Det er etter vår oppfatning ikke behov for endringer i eiendomsmeglingsloven hva gjelder regler om utdanning og kompetansekrav. Handelshøyskolen BI støtter imidlertid forslaget om innføring av en ansvarlig megler som skal følge det enkelte oppdrag. Slik Handelshøyskolen BI ser det, er det derimot ikke påkrevd å innføre et krav til lovpålagt utdanning for alle andre som utøver eiendomsmegling. Etter Handelshøyskolen Bis oppfatning vil det krav om lovpålagt utdanning som det største mindretallet i Eiendomsmeglingslovutvalget går inn for i forhold til andre enn ansvarlig megler, snarere ha en negativ effekt for utdanningsnivået i bransjen, se punkt 8 nedenfor. Dette standpunktet utdypes i det følgende. Vi vil for det første peke på at utdannings- og kompetansekravene må ses i sammenheng med de øvrige forslagene i NOU 2006:1, se punkt 6 nedenfor. For det annet vil vi som bakgrunn for vårt standpunkt gjøre rede for utviklingen av det nåværendeiendomsmeglerstudiet ved Handelshøyskolen Bl, se punkt 7 nedenfor. De nærmere argumentene som etter vår oppfatning taler mot det krav om lovpålagt utdanning som det største mindretallet i Eiendomsmeglingslovutvalget går inn for i forhold til andre enn ansvarlig megler, fremgår av punkt 8 og 11 nedenfor. Spørsmålet som gjelder tittelbruk, som har sammenheng med utdanningsog kompetansekravene, er behandlet i punkt 11 nedenfor. Handelshøyskolen BI stiller seg selvfølgelig positiv til kvalitet både hva gjelder utøvelsen av eiendomsmeglingen og den enkeltes kompetanse. Vi vil for god ordens skyld presisere at vi stiller oss positive til generell kompetanseheving hos alle medarbeidere i eiendomsmeglingsforetak, både når det gjelder allerede utdannede personer og når det gjelder de ikke-utdannede. Norges Eiendomsmeglerforbunds "nybegynnerkurs" er en positiv nyvinning som bidrar til dette for den sistnevnte gruppen. Vi vil videre presisere viktigheten av etterutdanning for alle ansatte innenfor eiendomsmeglingsforetak. side 2

3 Handelshøyskolen BI vil imidlertid kunne tilpasse sitt undervisningstilbud alle de tre modellene for utdanning og kompetanse som er foreslått i NOU 2006:1. 6. Handelshøyskolen BI vil peke på at Eiendomsmeglingslovutvalget har fremmet forslag om en rekke nye regler som utvilsomt vil bidra til å heve kvaliteten på norsk eiendomsmegling, og som Handelshøyskolen BI støtter. Vi nevner i denne forbindelse for det første forslaget om å etablere en egnethetsvurdering som ikke bare omfatter større eiere og fagansvarlige, men også styremedlemmer og daglig leder (NOU 2006:1 s. 58). For det annet nevnes forslaget om at hver enkelt ansvarlig megler og fagansvarlig skal ha rett til å få satt en sak vedrørende eiendomsmeglingsfaglige spørsmål på dagsorden i foretakets styre og skal ha møte- og talerett ved behandlingen av saken (NOU 2006:1 s. 59). Et tredje viktig tiltak er at det for hvert enkelt oppdrag skal utpekes en ansvarlig megler, som skal være statsautorisert eiendomsmegler, advokat eller jurist med relevant erfaring (NOU 2006:1 s. 55). Den ansvarlige megler skal selv følge sine oppdrag. For det fjerde pekes det på forslaget til oppryddingen i tittelbruken, som mindretallet (Bråthen, Grøstad og Høiland) går inn for (NOU 2006:1 s. 83). For det femte fremheves forslaget om å presisere meglers opplysningsplikt (NOU 2006:1 s. 118 flg.). Endelig nevnes utvalgets forslag om å åpne for vederlagsreduksjon dersom megler har forsømt sine plikter overfor oppdragsgiveren og dersom pliktforsømmelsen "ikke er ubetydelig" (NOU 2006:1 s. 110). 7. Eiendomsmeglerutdanningen ved Handelshøyskolen BI ble i 2003 utvidet fra å være 2-årig til å bli 3- årig. Bakgrunnen var at både bransjeorganisasjonen Norges Eiendomsmeglerforbund og Handelshøyskolen BI var av den formening at viktig elementer måtte tilføres utdanningen. Utvidelsen skjedde både slik at nye fag/kurs tilkom og at eksisterende fag/kurs ble utvidet. Arbeidet med en utvidelse av eiendomsmeglerstudiet foregikk i nært samarbeid mellom Handelshøyskolen BI og Norges Eiendomsmeglerforbund. Faglig Råd For Eiendomsmeglerstudiet, som er høyeste organ for eiendomsmeglerstudiet, består av representanter for Norges Eiendomsmeglerforbund og Handelshøyskolen BI. I tillegg møter 2 studentrepresentanter. Faglig Råd behandlet og støttet den søknad om utvidelse fra 2-årig til 3-årig studium som fremkommer av brev av fra Handelshøyskolen BI til Kredittilsynet. Begrunnelsen for søknaden om å utvide eiendomsmeglerstudiet til 3-årig studium var bl.a. de "stadig høyere krav til meglers informasjons-, kontroll- og rådgivningsrolle og meglers profesjonsansvar". Videre fremkommer det av søknaden at utvidelsen "skal sikre megleren en større helhetsforståelse, trygghet i yrkesutøvelsen og større bevissthet i etiske vurderinger'. Det ble også pekt på at "utvidelsen gir mulighet til fordypning på en rekke delemner og til å fokusere på sammenhenger mellom juridiske fag og etiske regler'. Videre heter det i søknaden at det "i detaljplanleggingen av studiet vil det bli lagt vekt på at de krav til etterrettelighet og etiske vurderinger som meglere blir stilt overfor i hverdagen, inngår i alle fag og kurs i studiet". 8. Handelshøyskolen BI er på denne bakgrunn uenig i det forslag til innføring av et "kort-studium" på ca. 400 timer/ca. 1 år, som det største mindretallet i Eiendomsmeglingslovutvalget går inn for. Forslaget innebærer at man kun skal avlegge eksamen i enkelte fag på eiendomsmeglerstudiets 2. år. Eiendomsmeglerstudiet er som nevnt i punkt 7 foran, 3-årig og de enkelte fag bygger på tidligere års fag, slik at fag videreføres over flere år eller at fag har en nær indre sammenheng. En utvelgelse av enkeltfag fra det 3-årige integrerte studium, er ikke faglig sett forsvarlig. Å ta 2.års fag uten å ha kompetanse på 1.års nivå, er ikke mulig uten at 2.års fagene måtte endres betydelig. Som nevnt består det nåværende eiendomsmeglingsstudium av en rekke fag som alle anses som viktige for utøvelsen av side 3

4 eiendomsmeglingsprofesjonen, og studiemodellen er utarbeidet i samråd med bransjen og under hensyn til de behov som bransjen har påpekt. Handelshøyskolen BI vil videre peke på at et slikt utvalg av fag/kurs som det største mindretallet går inn for, vil innebære en betydelig fare for at en rekke studenter ikke lenger tar en fullverdig 3-årig utdanning, dersom de gjennom en 1-årig utdanning vil kunne ta de enkeltfag som er autorisert som "viktige". Det finnes allerede under dagens studiemodell en lang rekke studenter som sliter med å fullføre hele studiet, og som i en årrekke opererer med ett eller flere "hengefag". Svært mange av disse studentene vil etter vår oppfatning under en modell som foreslått at det største mindretallet, ikke fullføre studiet, men vil nøye seg med de enkeltfag som inngår i den 1-årige utdanningen. Etter Handelshøyskolen BIs oppfatning vil forslaget som fremmes av det største mindretallet i Eiendomsmeglingslovutvalget, derfor sannsynligvis ha den motsatte effekt av den som er tilsiktet, og vil medføre at kompetansen blant de som arbeider i bransjen blir senket. 9. Handelshøyskolen BI arbeider kontinuerlig for å heve kvaliteten på sitt eiendomsmeglerstudium, noe som bl.a. betyr at personer med 3-årig eiendomsmeglerutdanning skal være best mulig kvalifisertil å drive med eiendomsmegling, og til å ta lederansvar som innebærer at øvrige medarbeidere som utfører meglertjenester gjør dette på en forsvarlig måte. Til tross for dette må det erkjennes at personer med annen høyere utdanning, som for eksempel siviløkonomer, ingeniører og takstmenn, og de anslagsvis 1000 personer som gjennom tidene har gjennomført deler av eiendomsmeglerstudiet, samt personer med bransjespesifikk utdanning innen bank, representerer verdifull kompetanse som er relevant for utøvelse av eiendomsmegling. Det bemerkes i den anledning at det i følge en undersøkelse av utført av Senter for statlig økonomistyring, utført på oppdrag fra eiendomsmeglingslovutvalget, fremkommer at 76,6% av sysselsatte i eiendomsmeglerbransjen har høyskole- / universitetsutdanning, er advokat, eiendomsmeglerutdannet eller mangler enkeltfag på eiendomsmeglerstudiet (tabell 3.3 på side 15). Det synes både bedriftsøkonomisk og samfunnsøkonomisk uheldig at store deler av denne gruppen personer pålegges å gjennomføre et ytterligere studium for å kunne utøve megling av eiendom, som tross alt skal skje under kontroll av en faglig leder / ansvarlig megler. Særlig gjør dette seg gjeldende i forhold til de som driver med næringsmegling. Megling av næringseiendommer forutsetter spesialisering som det nåværendeiendomsmeglerstudium ikke er særlig innrettet mot, men hvor for eksempel siviløkonomer kan ha gode forutsetninger. Et krav om å ha fullført et "kort-studium" på ca. 400 timer/ca. 1 år, som det største mindretallet i Eiendomsmeglingslovutvalget går inn for, er etter Handelshøyskolen BIs oppfatning overhodet ikke noe treffsikkert virkemiddel for å bidra til kvalitet i næringsmegling. Handelshøyskolen BI ser imidlertid at den inkonsistens som ligger i forslaget om "kort-studium" på ca. 400 timer/ca. 1 år kunne avbøtes ved å unnta næringsmegling fra eiendomsmeglingslovens virkeområde, slik mindretallet på dette punktet går inn for (NOU 2006:1 s. 40), men vi går ikke inn i en vurdering av dette forslaget. 10. Det er videre Handelshøyskolen BIs oppfatning at personer med juridisk embetseksamen kan utøve en rekke funksjoner i et eiendomsmeglingsforetak. Handelshøyskolen BI støtter således forslaget fra Eiendomsmeglingslovutvalget (NOU 2006:1 s. 68) når det foreslås at jurister med 2 års relevant erfaring skal kunne være ansvarlig megler. side 4

5 11. Det største mindretallet i eiendomsmeglingslovutvalget foreslår (NOU 2006:1 s. 83) at gruppen av meglere som tar kortvarianten av utdanningen på ca. 400 timer/ca. 1 år, skal kunne titulere seg "registrert megler". En slik tittel vil etter Handelshøyskolen Bls oppfatning bidra til at færre fullfører en fullverdig utdanning, og således i seg selv medføre en senking av kompetansen i bransjen. Kombinert med tilbudet om en kort utdanning, vil en autorisert /offentlig tittel forsterke faren for at studentene velger den enkle løsningen fremfor den fullverdige 3-årige eiendomsmeglerutdanningen. Forslaget vil således bidra til at kompetansen i bransjen senkes. Handelshøyskolen BI er av den oppfatning forbrukerne ikke vil skjelne mellom en fullverdig utdannet statsautorisert eiendomsmegler og den foreslåtte registrerte megler. Hensynet til forbrukeropplysning bør tillegges atskillig vekt i forhold til at innføringen av slik tittel ikke bør skje. Media skjelner i dag ikke mellom en utdannet eiendomsmegler og en ikke-utdannet megler. Hensynetil forbrukeropplysning og tydeliggjøring av kompetanse, tilsier at all bruk av tittelen megler innenfor eiendomstransaksjoner, bør forbeholdes de statsautoriserte eiendomsmeglere. Handelshøyskolen BI foreslår derfor at bruken av tittelen megler begrenses på samme måte som hva i dag gjelder titlene statsautorisert eiendomsmegler og eiendomsmegler. En slik presisering, som er i tråd med forslaget fra flertallet i Eiendomsmeglingslovutvalget (NOU 2006:1 s ), vil bidra til at forbrukeren får visshet om hvorvidt vedkommende aktør har gjennomført den fullverdige 3-årige eiendomsmeglerutdanningen. 12. Eiendomsmeglingslovutvalget foreslår enstemmig at kravetil to års praksiskal videreføres, men slik at praksistiden på to år først løper etter at alle eksamener er avlagt (NOU 2006:1 s. 77). Handelshøyskolen BI støtter dette forslaget, men presiserer at det er behov for romslige overgangsordninger for alle de som i dag allerede er i praksis og som etter gjeldende regler har startet opptjening av praksis uten ennå å ha bestått eksamen. Skulle forslaget om innføring av et "kort -studium" på ca. 400 timer/ca. 1 år, som det største mindretallet i Eiendomsmeglingslovutvalget går inn for, bli vedtatt, vil en regel om at praksistiden på to år først løper etter at alle eksamener er avlagt være et ytterligere argument for å velge den enkle løsningen fremfor en fullverdig utdannelse og autorisasjon. Sett i denne sammenheng vil forslaget om at praksistiden på to år først løper etter at alle eksamener er avlagt, bidra til at kompetansen i bransjen senkes. 13. Det største mindretallet i Eiendomsmeglingslovutvalget foreslår at det skal stilles krav om at alle "utførende meglere" skal ha en lovfestet pliktil å fremlegge politiattest (NOU 2006:1 s. 82). Spesifikt unntatt kvalifikasjonskravet er bl.a. personer som kun innehar en oppgjørsfunksjon. Følgene av forslaget vil være at personer som for eksempel er straffedømt for økonomiske forhold, ikke vil kunne utøve megling, men vil kunne håndtere pengestrømmen ved ansettelse i oppgjørsfunksjonen. Handelshøyskolen BI er av den oppfatning innhenting av vandelsattest må være opp til det enkelte foretak. Det bør således gis hjemmel i eiendomsmeglingsloven slik at de foretak som ønsker dette, kan kreve vandelsattest fra alle ansatte i foretaket, herunder også personer i oppgjørsfunksjonen. 14. Handelshøyskolen BI er av den oppfatning betaling av meglertjenester i form av provisjon, bidrar til konkurranse og forutberegnelighet forbrukeren. Vi støtter således flertallets oppfatning (NOU 2006:1 s ) av at dagens ordning, hvor forbruker og megler kan avtale provisjon som vederlagsform, skal videreføres. side 5

6 15. Handelshøyskolen BI støtter Eiendomsmeglingslovutvalgets forslag om å lempe på de formelle kravene til oppdragsbekreftelsen (NOU 2006:1 s ). Me ennlig hilsen elshoysk Jens Petter Tøndel konserndirektør side 6