SØR-ROGALAND JORDSKIFTERETT JORDSKIFTERETTEN OG DENS VIRKEMIDLER. Temadag GeoForum Rogaland 2017 Jordskiftedommer Sør-Rogaland jordskifterett

Transkript

1 EN OG DENS VIRKEMIDLER Trond Berge, Jordskiftedommer Sør-Rogaland jordskifterett

2 JORDSKIFTEDOMSTOLENE: Opprinnelig UDSKIFTNINGSVÆSENET Opprettet 1859 i lov om Jord og Skovs udskiftning af Fællesskab Oppgavene i starten OPPLØSNING AV TEIGBLANDING OG HOPEHAV Saklig og stedlig kompetanse gradvis utvidet NÅ: Lov om fastsetjing og endring av eigedoms- og rettshøve på fast eigedom m.m

3 Jordskiftedomstolene i 2017: Særdomstoler som arbeider med privatrettslige forhold Klarlegging av grenser og eiendoms- og bruksrettsforhold Omforming av eiendommer og rettigheter (jordskifte) Skjønn Kan ha saker i hele landet, alle planformål Unntak for enkelte skjønnssaker Årlig behandler jordskifterettene 1600 saker tvister 2000 km grenser Samlet areal på 2000 km km private veier parter er involvert

4 PÅSTAND: Jordskiftevirkemidler på landet fra 1875 er like anvendelige i byen i 2017!!

5 Dagens reklame Jordskiftedomstolenes fortrinn "One stop shopping" Fastsetter rettstilstand (avgjør rettstvister) Endrer rettstilstand (eks. makebytte, bruksordning) Utfører teknisk arbeid (merking, innmåling, lager kart og beskrivelse) Ordner "formaliteter" (f.eks. fradeling, innføring i matrikkelen, hjemmelsoverføring, tinglysing) (alt eller noen av punktene i den enkelte sak) Innholdsrik verktøykasse Rettsfastsetting Skjønn En rekke rettsendrende virkemidler Finner praktiske løsninger Innbakt i vilkårene: Skal løse problemer, skal skape nytte

6 Mest typiske saker: Uenighet om grenser og rettsforhold Rettsfastsetting utgjør over 50 % av sakene ved Sør-Rogaland jordskifterett Problemer med bruk av strandsonen 25 % av sakene sjørelatert ved Sør-Rogaland jordskifterett Stadig større båter gjør det trangt om plassen konflikter oppstår Ønsker rettsklarlegging og ordning av bruken Problemer med bruk av felles, private veier Uhensiktsmessig arrondering

7 Jordskifterettene i Rogaland Sør-Rogaland jordskifterett (Stavanger), 16 kommuner. Sør-Rogaland jordskifterett økende saksmengde for hvert år (tidl pr. år, så langt 2017: 34) Avslutter like mange saker som kommer inn. Normal ventetid er 6 måneder.

8 Ny jordskiftelov Ny lov vedtatt Trådte i kraft Små materielle endringer Bedre systematikk, klarere skille mellom materielle og prosessuelle regler.

9 BEDRE SYSTEMATIKK Gammel lov Ny lov

10 EN og dens virkemidler

11 JORDSKIFTEDOMSTOLENE 2015 Særdomstoler som arbeider med privatrettslige forhold knyttet til fast eiendom: Rikholdig verktøykasse: RETTSFASTSETTING RETTSENDRING SKJØNN

12 Hva kan det reises sak om for jordskifteretten? 1-4: a) Endring av eiendommer og rettigheter for å skape mer tjenlige forhold b) Fastsetting av eiendomsforhold og rettigheter c) Fastsetting av grenser d) Skjønn etter særlover

13 Hvem kan kreve sak for jordskifteretten? 1-5: Eier av fast eiendom reell eier (ikke nødvendigvis formell) Innehaver av bruksrett til fast eiendom Fester Det er tilstrekkelig at én part krever sak I spesielle tilfeller offentlige myndigheter og tiltakshaver (ved avgrensing av verneområder, tiltaksjordskifte mv). Kravskjema og veiledning finnes på

14 Rettsfastsettende saker Rettsklarlegging 4-1 Grensefastsetting 4-2

15 Grense- og rettsfastsettingssaker i alt fra tettbygde strøk

16 til hei- og fjellområder.

17 Rettsfastsettende saker Rettsutgreiing ( 4-1) Klarlegging og fastsetting av eiendoms- og bruksrettsforhold a) i sameier b) i områder med sambruk mellom eiendommer eller pretensjon om sambruk c) ved registrering av uregistrert jordsameie d) i områder med reindrift i det samiske reinbeiteområdet e) i områder der det er sambruk av utearealene som ligger til eierseksjoner Særlig aktuell for avklaring av fallrettigheter, veirett, jaktrett, beiterett, rettigheter i strandsonen mv.

18 Rettsfastsettende saker Grensefastsetting ( 4-2) Uklare eiendomsgrenser blir fastsatt ved dom eller rettsforlik, grensene avmerkes med grensemerker i terrenget og kartfestes. Det samme gjelder grenser for bruksretter som f.eks. veier, naustområder, beiteretter mv. Det følger av 4-2 at jordskifteretten "mellom anna" kan fastsette grenser for grunneiendom, anleggseiendom, uteareal i eierseksjon, jordsameie, festegrunn, verneområde og samisk reinbeite.

19 Tvistebehandling ved grense- og rettsfastsetting 4-4. Tvist om underliggjande rettshøve Jordskifteretten skal ved dom avgjøre tvist om grenser, eiendomsrett, bruksrett eller annet dersom det "trengst for å avgjere saka" jf Ingen endring i jordskifterettens domskompetanse "Nødvendighetskriteriet" i gammel lov 17 og etter rettspraksis videreføres Rt , Rt , Rt Forslag til fastsetjing av grenser, rettar og anna Prop. 101 L ( ) s. 306: " retten skal avseie dom òg i dei tilfella der det ikkje er tvist mellom partane"

20 Eksempelsaker grensefastsetting

21 Årsaker til grensesak 1. Stiftelsesdokumenter mangler 2. Uklare stiftelsesdokumenter 3. Forhold som har kommet til etter stiftelsen 4. Manglende samsvar mellom grenser i kart og terreng 5. Feil grenser i matrikkelkartet

22 Manglende eller uklare beskrivelser - Finnes ikke alltid grensebeskrivelser, typisk for grenser mellom opprinnelige gårdsbruk, grenser i sjø og vassdrag - Utgangspunkt for fastsettelse som oftest eldre stiftelsesdokumenter, først og fremst skylddelingsforretninger: - Ofte uklare - Mer regelen enn unntaket at forretninger er unøyaktige og tvetydige - Utført av lekfolk - Uten skikkelig måleutstyr - Manglende samsvar mellom oppgitte avstander og retninger og faktiske avstander og retninger - Merkene i marka gjelder framfor de avstander og retninger som er oppgitt i beskrivelsen: Mons Sandnes Nygård, Ting og rettar, 1974, side 120: utstakinga i marka er det primære og prinsipielt avgjerande; oppmælinga og kartlegginga skal vera hjelperåder til å finna desse merka og gjeld ikkje framom eller jamsides dei. Men er grensemerket borte, får mål og kart sjølvstendig verknad.

23 Eksempler på beskrivelser: - Klassikeren: Med utgangspunkt ved parsellens nordlige hjörne, merket med nedsat sten, gaar herfra i sydlig retning og fölger vandbredden 51,4 m. til kryss i sten, böier saa i vestlig retning 22,9 m. til kryss i fjell. - Vriompeisen:. begynder fra et sted nede ved søen kaldet Tøge, og derefter lige i Nord op en lang Kløft og i en stor Steen ved denne Kløfts Ende og derfra med Bøjning i N: O: til Brebak Ohsen og derfra til Nordre Busteene hvor denne Linie ender. - Særlingen: Over den del av gården som er fraskilt meddeles herved følgende grensebeskrivelse: Den fraskilte parsell er brukets vannrettigheter.

24 Forhold som har kommet til etter stiftelsen Avtale, hevd, mv. Utgangspunkt: Avtalefrihet Eksempel: - Grense beskrevet som rett linje mellom to punkt - Kort tid etter fradeling satt opp forseggjort gjerde i en bue - Entydig og permanent markering av skille mellom eiendommene - Retten kom til at de opprinnelige eierne hadde inngått avtale om at grensa skulle følge gjerdet, ikke beskrivelsen

25 Manglende samsvar mellom grenser i kart og terreng

26 Feil grenser i matrikkelen?

27 Feil avgrensning i matrikkelen mot sjø/vann?

28 Datafangst Litt om teknisk arbeid Benytter GNSS utstyr fra Spektra (tidl. Topcon) og Altus. Bruker ofte CPOS til RTK målinger, men har også egne basestasjoner. Felt-pc med programvare fra Carlson. Felt-pc kan lese ArcGis-prosjekter. Kart konstrueres med ArcGis. (flere egenutviklede moduler) Egen modul som generer SOSI-filer fra grenselinjedefinisjon. Egenutviklet utjevnings- og dokumentasjonsverktøy for alle typer landmåling

29 VIRKEMIDLER (VERKTØY) Ny utforming av eiendom og retter (makebytte) 3-4 Stifting av sameie 3-5 Oppløsning av sameie og sambruk (helt eller delvis) 3-6 Deling av eiendom 3-7 Bruksordning 3-8 Felles tiltak / felles investeringer 3-9 Stifting av lag / fastsetting av vedtekter for driftsselskap 3-10 Fordeling av planskapt netto verdiøkning enkelte tilleggsverktøy Rettsendrende saker (jordskifte) En jordskiftesak kan inneholde ett eller flere av disse virkemidlene, ofte kombinert med rettsfastsetting og skjønn

30 Ny utforming 3-4 Makebytte / Arealbytte Utjenlige eiendommer omformes ved arealbytte Alle typer eiendommer landbruk, bolig, næring osv. Arealene verdsettes, slik at eierne får tilbake samme verdi som de gir fra seg. Også alltidvarende bruksretter kan inngå i slikt bytte. Advokatseminar februar 2015

31 Ny utforming eksempel - del av større jordskiftesak på Lista - FØR ETTER

32 Ny utforming - eksempel - Kan være enkle - Kan være minnelige FØR ETTER

33 Ny utforming bruksrett eksempel - Båtstørett A hindrer utbygging - Omformes og utlegges som eiendom B

34 Stifting og oppløsning av sameie 3-5 og 3-6 Gjelder sameie/sambruk mellom eiendommer (realsameier) Eiendomsdeling Også personlige sameier kan deles, men som eiendomsdeling etter 3-7 (delingssamtykke må foreligge) Fradeling av tun til landbrukseiendommer Fradeling samtidig med ombytting av grunn

35 Oppløsning sameie daa - 28,5 km nye grenser

36 Eksempel oppløsning sambruk og stifting sameie - Ikke bare store jordsameier - Ikke alltid full oppløsning

37 Regler om sambruk 3-8 (bruksordning) Særlig aktuelt med bruksordning: Private veier (inkludert felles parkeringsareal), Kanalisering og grøfting, Utnyttelse av rettigheter i vassdrag (fiske og vannkraft) Rettigheter i strandsonen (småbåthavn el.l.) Jakt Fellesområder i bolig- eller hyttefelt (+ næringsområder) Uteareal til eierseksjoner

38 Eksempel 5 - bruksordning Detaljerte og konkrete regler knyttet til båtplasser

39 Felles tiltak og investeringer 3-9 Bruksordning + investering Tiltak / investering til nytte og bruk for flere eiendommer Retten får i stand tiltak, vedtar regler og fordeler kostnader Eksempler: Ny, privat vei (eller "innpåkjøp" i eksisterende) Kanalisering/grøfting Parkering Lekeplass Småkraft Opplagsplass for tømmer Småbåthavn osv

40 Stifting av lag / driftsselskap 3-10 Som egen sak eller i kombinasjon med - bruksordning etter 3-8 eller - felles tiltak etter 3-9 Lag for drift eller vedlikehold Driftsselskap når tiltaket kan innebære stor risiko

41 "Urbant jordskifte" Fordeling av planskapt netto verdiøkning 3-30

42 Fordeling av planskapt netto verdiøkning Formål: Jordskifteretten kan fordele planskapt netto verdiøkning mellom eiendommer som omfattes av reguleringsplan Vilkår: Planmyndigheten gitt bestemmelse om fordeling / avgrenset området Verdsetting: Den samlede planskapte verdiøkningen i området De delene som hver part skal ha av verdiøkningen Ut fra eiendommenes egenskaper til utbyggingsformål, uavhengig av reguleringsplanen Fordeling: Slik at hver eier får den delen av verdiøkningen som tilsvarer det eierens eiendom ble verdsatt til

43 Illustrert eksempel planskapt netto nytte Per Pål Espen

44 Fordeling planskapt netto nytte Verdi av 20 tomter fra eksempelet: Per skal ha 38 % => 7,6 tomter (2) Pål skal ha 55 % => 11,0 tomter (16) Espen skal ha 7 % => 1,4 tomter (2) Netto verdiøkning skal fordeles partene skal derfor også betale utgifter til nødvendige investeringer med de samme andeler.

45 Pers tomter Påls 7 11 tomter Espens tomt 1 Tomt i sameige mellom Per 60%+Espen 40% PER PÅL ESPEN Realsameie der alle tomtene har lik andel 45

46 UTFORDRING I URBANE OMRÅDER Privatrettslige og offentligrettslige problemstillinger griper inn i hverandre - Forvaltningen (kommunen) ansvar for det offentligrettslige Forvaltningen (kommunen) styrer unna det privatrettslige Forvaltningen (kommunen) avslår delingstillatelse pga. privatrettslig uenighet - Domstolen (jordskifteretten) ansvar for det privatrettslige Domstolen (jordskifteretten) styrer unna det offentligrettslige Domstolen (jordskifteretten) nekter å fremme sak pga. manglende delingstillatelse PROBLEMET FORBLIR ULØST - Ikke "one stop shopping" må innom begge - Hensiktsmessig rekkefølge kan variere, mulig rekkefølge: 1. Innhente forhåndsutsagn fra kommunen om tillatelse vil bli gitt dersom det privatrettslige blir løst 2. Løse det privatrettslige (rettsfastsetting og/eller jordskifte) 3. Innhente nødvendige tillatelser (før endelige jordskifteavgjørelser treffes)

47 Sakstype skjønn Skjønn etter flere særlover Skjønn kombinert med jordskifte i forbindelse med offentlig ekspropriasjon Avtaleskjønn Overtatt de fleste skjønn som tidligere lå til lensmennene

48 Skjønn i dag Jordskifteretten enekompetanse til flere typer skjønn. Overtatt de fleste skjønn som tidligere lå til lensmennene Skjønn for jordskifteretten: Veiskjønn for private veger Gjerdeskjønn Servituttskjønn Skjønn etter beiteloven Skjønn etter reindriftsloven Skjønn kombinert med jordskifte i forbindelse med offentlig ekspropriasjon Avtaleskjønn

49 Skjønn fra 2018 Jordskifteretten held skjønn og tek andre avgjerder i samband med sak for jordskifteretten etter lov 14. juni 1912 nr. 1 om anlæg av taugbaner og løipestrenger mv. 8 og 16, når det er nødvendig av omsyn til jordskiftet lov 28. juni 1957 nr. 16 om friluftslivet 35 femte ledd tredje punktum lov 23. oktober 1959 nr. 3 om oreigning av fast eigedom 17, 19, 26 og 27 lov 5. mai 1961 om grannegjerde lov 16. juni 1961 nr. 12 om ymse beitespørsmål 7, 9 og 14 lov 21. juni 1963 nr. 23 om vegar kapittel VII lov 29. november 1968 um særlege råderettar over framand eigedom lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner 11 lov 9. desember 1994 nr. 64 om løysingsrettar 22 lov 24. november 2000 nr. 82 om vassdrag og grunnvann 31 tredje ledd bokstav c lov 6. juni 2003 nr. 39 om burettslag 4-18 lov 4. juli 2003 nr. 83 om elektronisk kommunikasjon 12-3 lov 17. juni 2005 nr. 101 om eigedomsregistrering 45 lov 15. juni 2007 nr. 40 om reindrift lov 27. juni 2008 nr. 71 om planlegging og byggesaksbehandling 16-12, og lov 4. september 2015 nr. 91 om posttjenester 55

50 Takk for oppmerksomheten