Alta handelspark AS. Detaljreguleringsplan med konsekvensutredning for forretningsområde på Thomasbakken, Alta kommune. Forslag til Planprogram

Transkript

1 Alta handelspark AS Detaljreguleringsplan med konsekvensutredning for forretningsområde på Thomasbakken, Alta kommune Forslag til Planprogram Tromsø rev

2 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM Tittel: Detaljreguleringsplan med konsekvensutredning for forretningsområde på Thomasbakken forslag til planprogram Forfatter(e): Guri Ugedahl, siving. Tom Langeid, landskapsarkitekt mnla Oppdragsnr.: 9784 Oppdragsgiver(e): Rapportstatus: Tilgjengelighet: Oppdragsansvarlig: Kvalitetssikrer(e): Antall sider: Filreferanse: Adresser: Alta handelspark AS Rapport Åpen Guri Ugedahl Tom Langeid 26 sider pluss vedlegg E:\9784ALTA\Dokumenter\Avd-PU\Planprogram\Rapp0001 forslag planprogram Thomasbakken rev rev etter høring.doc Barlindhaug Consult AS Postadresse: Postboks 6154, 9291 Tromsø Besøksadresse: Sjølundveien 2 Telefon: Telefaks: Epost: firmapost@barlindhaug.no Med mindre annet blir oppgitt, er fotografier og illustrasjoner produsert av Barlindhaug Consult AS

3 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM Innholdsfortegnelse 1. Forord Bakgrunn Formål med planarbeidet Kort om tiltakshaver Avgrensing av planområdet Beskrivelse av planområdet Beskrivelse av planene Planlagt utbygging Beskrivelse av alternativer Tidsplan for gjennomføring Planer og tillatelser Statlige og regionale føringer Kommunale planer Aktuelle problemstillinger Naturmiljø Landskap Kulturmiljø og kulturminner Lokalklima Utslipp Støy Reindrift Landbruk Geo-ressurser Næringsliv og sysselsetting Sentrumsutvikling og handelsstruktur Demografiske forhold Utbyggingsmønster og byggeskikk Tjenestetilbud og kommunal økonomi Teknisk infrastruktur Transport Nærmiljø Friluftsliv Barns interesser Risiko og sårbarhet Universell utforming... 19

4 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM 7. Om plan- og utredningsarbeidet Beskrivelse av dagens situasjon Beskrivelse av plantiltaket Beskrivelse av alternativer Offentlige og private tilleggstiltak Offentlige planer og tillatelser Tilnærming og metodikk Utredningstema Sammenstilling av konsekvenser Detaljreguleringsplan Medvirkning Vedlegg 1 Referat fra oppstartmøte Vedlegg 2 Kommunens råd om oppstart planarbeid a) Kommunestyrets vedtak / protokoll b) Saksframlegg... 39

5 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM 1 1. Forord Alta handelspark AS ønsker å tilrettelegge for etablering av forretningsvirksomhet på Coops eiendommer samt på Alta kommunes eiendommer på Thomasbakken i Alta kommune. Utarbeidelse av reguleringsplan for industrianlegg, næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttige formål med en investeringskostnad på mer enn 500 mill. kr. eller et bruksareal på mer enn m 2, fanges opp av 2 f) i Forskrift om konsekvensutredninger, kfr vedlegg I pkt 1, og utløser således automatisk plikt til utarbeidelse av konsekvensutredning. Området vil i hht ny planlov reguleres gjennom detaljregulering. Saksgangen kan oppsummeres slik: 1. Forslagsstiller (Alta handelspark AS) utarbeider forslag til planprogram. Forslag til planprogram skal gi en beskrivelse av planen og antatte problemstillinger som vil bli belyst, og hvilke alternativer som vil bli vurdert. 2. Forslag til planprogram sendes på høring til berørte parter og legges ut til offentlig ettersyn i minimum 6 uker. Samtidig varsles planoppstart på vanlig måte. Fylkesmannen kan kreve at planprogrammet forelegges Miljøverndepartementet før fastsetting. 3. På bakgrunn av forslaget og innkomne merknader fastsetter Alta kommune planprogrammet. 4. Forslagsstiller utarbeider planforslag med konsekvensutredning på bakgrunn av fastsatt planprogram. Planforslaget skal være tilpasset plannivået og problemstillingene skal være relevante i forhold til de beslutninger som skal tas. Så langt som mulig skal vurdering av konsekvenser baseres på foreliggende kunnskap og nødvendig oppdatering av denne. 5. Planutvalget tar stilling til om planforslag med konsekvensutredning skal sendes på høring til berørte parter og legges ut til offentlig ettersyn i minimum 6 uker. 6. Evt planvedtak i Alta kommunestyre, som er ansvarlig myndighet. Alta handelspark AS legger med dette fram forslag til planprogram.

6 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM 2 2. Bakgrunn Det ble gjennomført oppstartmøte med Alta kommune En av konklusjonene i oppstartmøtet var at prosjektet etter planmyndighetens vurdering strider mot overordnet arealplan, samt forskrift om RPB for kjøpesentre. Planmyndigheten oppfordret derfor forslagsstiller til å ta opp planforslaget med kommunen (i hht 12-3 i ny PBL), noe man gjorde gjennom en anmodning datert Kommunestyret i Alta fattet flg vedtak i sak 79/09: Kommunestyret er positiv til at det igangsettes planarbeid for kjøpesenter på Thomasbakken. Se vedlegg 2a og 2b. På denne bakgrunn legges forslag til planprogram fram for Alta kommune. 2.1 Formål med planarbeidet Coop Finnmark BA har etter at de kjøpte eiendommene jobbet for å realisere et forretningsområde for arealkrevende konsepter på den tidligere NNS-tomta på Thomasbakken, som er avsatt til industri i gjeldende kommunedelplan. Alta handelspark AS er stiftet for å realisere et slikt forretningsbygg på eiendommene. Alta handelspark AS er eid av Coop Eiendom AS (50%), Coop Finnmark BA (25%) og Siv.øk Inge F. Olsen AS (25%). 2.2 Kort om tiltakshaver Coop Finnmark ble stiftet i 1999 og har ansvaret for Coops forretninger i Finnmark. Coop har 25 forretninger i Finnmark, og 7 i Alta. Coop Eiendom AS er et heleid datterselskap ev Coop Norge BA. Coop Eiendom samler i hovedsak Coop Norge s eiendomsvirksomhet, og ivaretar utvikling av eiendommene. Siv.øk Inge F. Olsen AS er et selskap i Tromsø med formål utvikling og salg av egen fast eiendom.

7 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM Avgrensing av planområdet Planområdet er foreslått avgrenset som vist i kart under. Foreløpig planavgrensing

8 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM 4 3. Beskrivelse av planområdet Det viste planområdet er på om lag 72 daa. Planområdet omfatter flg eiendommer i sin helhet: Eiendom Hjemmelshaver Areal (m 2 ) 27/854 Coop Finnmark BA / /512 Alta kommune / / / Planavgrensingen er foreløpig, og tar høyde for at det kan være hensiktsmessig å regulere tilstøtende infrastruktur i tillegg til selve utbyggingsplanene. Selve utbyggingen vil i tillegg til eiendommene opplistet over, kun berøre deler av Alta kommunes eiendom 27/43.

9 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM 5 Følgende eiendommer kan, som følge av regulering av infrastruktur, bli berørt av planarbeidet: Eiendom Hjemmelshaver 27/1352 Alta kommune 27/1177 Statens vegvesen 27/ /196 Aksel Erling Johansen 27/137 Jørgen Ingebrigt Romsdal 27/233 Stig Kjetil Heitmann På Coops eiendom ligger NNS s gamle slakteri. Virksomheten er nedlagt, og bygget er leid ut til diverse virksomheter: salg av renholdsprodukter, lager, kontor, transportfirma og bilverksted. Øvrige eiendommer innenfor planområdet er ubebygd. På motsatt side av Altahøyden ligger også et regulert industriområde med etableringer som entreprenører, trelasthandel, bilpleiefirma, salg av tilhengere og en veterinær..

10 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM 6 For øvrig omkranses planområdet av boligbebyggelse. Thomasbakken boligområde ligger under 400 meter fra adkomst til planområdet. Gakori ligger på motsatt side av Rv 93. Foruten underganger i tilknytning til turstinettet i området er det ikke etablert gang- og sykkelkryssing av Rv 93 i området, heller ikke gang- og sykkelveg langs riksvegen.

11 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM 7 4. Beskrivelse av planene 4.1 Planlagt utbygging Handelsparken planlegges med inntil m 2 forretningsareal for store, arealkrevende konsepter. Man ser ikke for seg et tradisjonelt kjøpesenter. Coopkonsepter som mat og byggevare vil bli lokalisert her. I tillegg vil man leie ut arealer til virksomheter som passer inn i forretningskonseptet og styrker dette, eksempelvis hagesenter, møbler, bildeler / bilrekvisita. Det er utarbeidet et foreløpig skisseprosjekt av Asplan Viak, der bygget forelås etablert i 2 etasjer, en underetasje og en 1. etasje. Handelsparken vil få adkomst via ny rundkjøring med Rv 93, Kautokeinovegen. Området grenser i nord mot planlagt ny avlastningsveg. Prosjektet omfatter ca 820 parkeringsplasser, dvs i underkant av 1 p-plass / 35 m 2 BRA. Fra skisseprosjekt, 1. etasje (Asplan Viak)

12 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM 8 Illustrasjoner fra skisseprosjekt (Asplan Viak) 4.2 Beskrivelse av alternativer alternativet Dersom man ikke får tillatelse til å utvikle området i tråd med planlagte utbygging, vil ikke området endre status fra i dag. Dvs at man må tilpasse seg en situasjon innenfor definisjonen av gjeldende planer. I dette tilfelle kommunedelplan for Alta by, som avsetter området til industri. Kommunedelplanen er for tiden under revisjon. Coop Finnmark vil i et slikt tilfelle vurdere å benytte eiendommene til andre formål, i tråd med dagens bruk / fastsatt formål i revidert kommunedelplan Alternativ lokalisering Alta kommune har oppsummert spørsmålet om alternativ lokalisering slik i referatet fra oppstartmøtet: Det skal også inngå en vurdering av hvilke relevante og realistiske lokaliseringsalternativer som finnes. Planmyndigheten ber om at bl.a. følgende alternativer inngår: Bossekop sentrum Alta sentrum Det forutsettes at det er tilstrekkelig å vurdere disse to alternative lokaliseringene Alternativer som vurderes i planarbeidet Følgende alternativer vil bli vurdert i reguleringsplan med konsekvensutredning: 1) Planlagt utbygging. 2) Et 0-alternativ, som tilsvarer en videreføring av dagens situasjon. 3) Alternativ lokalisering i Bossekop sentrum. 4) Alternativ lokalisering i Alta sentrum.

13 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM Tidsplan for gjennomføring Man har ambisjoner om å sende inn forslag til detaljreguleringsplan med konsekvensutredning til Alta kommune i løpet av Bygging vil starte så snart detaljreguleringsplanen er godkjent. Man planlegger åpning av bygget i Foreløpig framdriftsplan for planfasen

14 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM Planer og tillatelser 5.1 Statlige og regionale føringer Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre Bestemmelsen trådte i kraft Regler for etablering av kjøpesentre Kjøpesentre kan bare etableres eller utvides i samsvar med godkjente fylkesplaner eller fylkesdelplaner med retningslinjer for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner. For områder som ikke omfattes av slik plan, er det ikke tillatt å etablere eller utvide kjøpesentre med et samlet bruksareal på mer enn m 2. Fylkesmannen kan gi samtykke til å fravike bestemmelsen om etablering av kjøpesentre, dersom dette etter en konkret vurdering anses å være forenlig med formålet i 1. Formålet i 1 handler om å styrke eksisterende by- og tettstedssentre og bidra til effektiv arealbruk og miljøvennlig transportvalg, dvs unngå en utvikling som fører til byspredning, bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer bil. Bestemmelsen gjelder foran eldre planer, dersom disse ikke er i samsvar med fylkesplaner eller fylkesdelplaner med retningslinjer for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner. Fylkesmannen har myndighet til å forvalte bestemmelsen. Søknad om samtykke til å fravike bestemmelsen sendes kommunen. Kommunen skal vurdere saken og oversende den til Fylkesmannen for avgjørelse. Fylkeskommunen skal høres før det tas en avgjørelse Fylkes(del)planer Fylkesplan for Finnmark ble godkjent i Kongelig resolusjon 13. april I hht Finnmark fylkeskommunes hjemmeside, legger man opp til at planens varighet skal forlenges til Fylket har ikke utarbeidet fylkesdelplan for handel eller gitt retningslinjer om handelsetableringer på annet vis. Under retningslinjer for stedsutvikling i fylkesplanen står at fylkeskommunen forventer bl.a. følgende: At kommunene forsøker å unngå etableringer og utbygginger som truer tydelig senterstruktur og som øker avstander i forhold til daglige gjøremål.

15 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM Kommunale planer Kommunedelplan med konsekvensutredning for avlastningsveg i Alta tettsted Statens vegvesen la fram forslag om en avlastningsveg gjennom Alta. Denne ble vedtatt i mars Traséen går like nord for planlagt handelspark. Det er ikke tatt stilling til hvor det skal etableres kryss med eksisterende vegnett. Det er imidlertid sannsynlig at det vil bli etablert et kryss med Rv 93, Kautokeinovegen. Thomasbakken har gang- og sykkelveg på hele strekningen ned til Bossekop. Detaljer vedrørende avlastningsvegen skal avklares i etterfølgende reguleringsplanarbeid. Fra kommunens presentasjon om samferdselsutfordringer i Alta ( Kommuneplanen og kommunedelplan for Alta by Kommuneplanens samfunnsdel for perioden ble vedtatt i Kommuneplanens arealdel for Alta kommune ble sist vedtatt i Planen gjelder for hele kommunen, med unntak av Alta by. Det er igangsatt revisjon av planen. Også for kommunedelplan for Alta by er det igangsatt revisjon. Planen ble sist vedtatt i For disse to planene gjennomføres nå en samlet planprosess i regi av Alta kommune. Planene skal konsekvensutredes, og det er utarbeidet et planprogram for hver av dem, fastsatt i mars Kommunen har en vedtatt struktur med tre sentra; Bossekop sentrum, Alta sentrum og Elvebakken sentrum. Dette er sist nedfelt i kommuneplanens samfunnsdel (2004): Alta vil ha et levende bysentrum med varierte handels- og servicetilbud - der vi også kan bo, møtes, oppleve og skape. (Delmål 3.6).

16 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM 12 Videreutvikle Alta sentrum som hovedsenter for Alta by, med Bossekop og Elvebakken som viktige bydelssentra. (Delmål 3.6.1) Utnytte potensialet som Alta by og Alta sentrum har for å vokse innover. Arealutnyttelsen skal øke dess nærmere sentrum utbygging skjer. (Delmål 2.1.7) Coop Finnmarks eiendommer på Thomasbakken omfattes av kommunedelplan for Alta by, og er i planen avsatt til industri. I eksisterende områder har man også tillatt etablert servicebedrifter. I rulleringen av kommunedelplan Alta by er mangel på industriarealer omtalt som en utfordring. Utsnitt av kommunedelplan for Alta by (Alta kommune) Planer under arbeid Status Plan Forslagsstiller Rulleres nå KDP Alta by Alta kommune Ikke igangsatt Reg.plan avlastningsveg E 6 Statens vegvesen / Alta kommune Oversikt over planer under utarbeidelse som kan ha betydning for planområdet. (Alta kommune)

17 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM Offentlige og private tiltak Området er dels i privat eie, dels eid av kommunen / vegvesenet. Det vil være behov for å vurdere følgende offentlige og private tiltak i tilknytning til utbyggingen: Tilstrekkelig vann- og avløpssystem i området. Evt etablering av strømforsyning til næringsområdet. Utbygger vil bidra til etablering av nødvendige adkomster og kryss med offentlig veg, etter nærmere avtale med Statens vegvesen og Alta kommune. Etableringer som krever tillatelse etter sektorlover må avklares ved søknad om etablering.

18 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM Aktuelle problemstillinger I det følgende beskrives aktuelle problemstillinger tilknyttet de foreliggende planer i området, som grunnlag for Utredningstema i avsnitt 7.7. Det redegjøres for hvilke forhold som er avklart i overordnet plan, hvilke vurderinger / utredninger som foreslås å inngå i planforslaget og hvilke metoder som vil bli benyttet. Vurderingene tar utgangspunkt i referat fra oppstartmøte med Alta kommune Ved vurdering av hvilke tema som er aktuelle i forbindelse med planarbeidet, er i tillegg følgende dokumenter benyttet: Data fra ulike sentrale fagdatabaser, bl.a. Naturbase, Askeladden, Arealis, Granada, Skrednett, Grus- og pukkdatabasen, digitalt markslagskart, data fra reindriftsforvaltningen. Digitale kartdata: FKB (1:1000), N50 (1:50.000). Forskrift om konsekvensutredninger, herunder vedlegg Naturmiljø I Direktoratet for naturforvaltning sin database Naturbase er det hverken registrert verneområder, forslag til verneområder, naturminner, viktige kulturlandskap eller statlig sikra friluftsområder, i eller i nærheten av planområdet. Planområdet inngår i et større område (Apanesmyra) som er påvist som yngleområde for vade-, måke- og alkefugler. Planområdet, som ligger relativt inneklemt mellom byggeområder og vegarealer, antas ikke å være av stor betydning i så måte. 6.2 Landskap I bestemmelser til kommuneplanens arealdel (vedtatt ) heter det i pkt 2.1.3: Tiltak skal underordne seg landskapet på en slik måte at det ikke bryter horisontlinjer (åsprofiler, bakkekanter) eller kommer i konflikt/konkurranse med andre markerte landskapstrekk. Ut fra dette redegjøres i planarbeidet for nær-/fjernvirkninger av planlagte utbygging. 6.3 Kulturmiljø og kulturminner I Riksantikvarens database Askeladden er det verken registrert freda kulturminner, freda bygninger eller freda kulturmiljøer innenfor planområdet, eller i nærheten av dette. Der er heller ikke registrert bygninger i nærheten av området som inngår i SEFRAKregisteret. 6.4 Lokalklima Planlagte utbygging kan komme til å endre sol- og skyggeforhold for omkringliggende bebyggelse. Dette avklares ved utarbeidelse av sol/ skyggediagrammer for hhv høst- / vårjevndøgn og midtsommer. Aktuelle tidspunkt vurderes etter behov.

19 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM Utslipp Det forutsettes at planlagte virksomheter oppfyller gjeldende krav i forurensingsloven, både mht utslipp til luft, vann / sjø og grunn. 6.6 Støy Bakgrunnsstøyen i området vurderes som relativt lav, og antas i hovedsak å komme fra vegtrafikk langs RV93. Eksisterende eller framtidig næringsbebyggelse i planområdet antas ikke å være utsatt for vegstøy utover gjeldende grenseverdier. I utgangspunktet legges til grunn at planlagte virksomheter innenfor planområdet vil tilfredsstille gjeldende støykrav i forhold til omgivelsene, både når det gjelder aktivitet og transport. I hvilken grad planlagte virksomheter vil belaste omliggende boliger og evt arbeidsplasser på en slik måte at det er behov for tiltak, forutsettes avklart. 6.7 Reindrift I følge arealbrukskartet mottatt fra Reindriftsforvaltningen (2008), er det ikke registrert reindriftsinteresser knyttet til planområdet. 6.8 Landbruk I følge arealressurskart AR50 er planområdet klassifisert som skog med innslag av myr. Området omfatter verken jordbruks- eller skogbruksarealer. 6.9 Geo-ressurser Grunnvann I følge NGU sin nasjonale grunnvannsdatabase Granada, er det ikke registrert grunnvannsressurser i planområdet. Grus og pukk I følge NGU sin database, er det ikke registrert grus- og pukkressurser i planområdet. Mineralressurser I følge NGU sin database, er det verken registrert industrimineraler, naturstein eller metaller i NGU i planområdet Næringsliv og sysselsetting Handelsparken planlegges med inntil m 2 forretningsareal for store, arealkrevende konsepter. Leietakerne vil i hovedsak bestå av bedrifter som til nå ikke er etablert i Alta. Etableringen vil medføre arbeidsplasser både i anleggs- og driftsfasen. Forholdet til næringsliv og sysselsetting skal redegjøres for.

20 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM Sentrumsutvikling og handelsstruktur Senterstruktur i Alta Kommunen har en vedtatt struktur med tre sentra; Bossekop, Alta sentrum og Elvebakken. Dette er sist nedfelt i kommuneplanens samfunnsdel (2004), kfr avsnitt Arealkrevende handelskonsepter på Thomasbakken Alta handelspark ønsker å videreutvikle eksisterende senterstruktur, ut fra følgende argumentasjon: Man mener Alta som regionssenter har behov for et større handelstilbud innenfor arealkrevende konsepter, eksempelvis innenfor varegruppene byggevarer, hagesenter, møbler, bildeler og bilrekvisita. Det er i dag et utbyggingspress i sentrumsnære områder. Alta handelspark stiller spørsmål ved om det er egnede / store nok arealer tilgjengelig i Bossekop eller sentrum for denne typen virksomhet. En utbygging på Thomasbakken vil kunne bidra til et forbedret gang- og sykkelvegsystem for beboere på Thomasbakken og Gakori, og vil gi mange beboere tilgang på nærbutikk i gangavstand. I kommunestyret ble følgende vedtak fattet i sak 79/09: Kommunestyret er positiv til at det igangsettes planarbeid for kjøpesenter på Thomasbakken Vurdering i planarbeidet - lokalisering En etablering på Thomasbakken skal vurderes i fht etablering i Bossekop og sentrum. Alta handelspark vil vurdere de forhold Alta kommune påpekte i oppstartmøtet angående dette tema: Tiltakets konsekvenser sett i lys av Vedtatt tresenterstruktur (KPS, retningslinje 3.6.1) Retningslinje om å Bygge byen innover (KPS, 2.1.7) Gjeldende planstatus i KDP for Alta by, jf også planprogram for rullering (mangel på industriarealer) RPB om kjøpesenteretablering Samordnet areal- og transportplanlegging Man vil dermed belyse de viktige sidene ved ulik lokalisering i planprosessen. Rikspolitiske bestemmelser for kjøpesenteretablering forutsetter også en godkjenning av en evt lokalisering på Thomasbakken fra Fylkesmannen i Finnmark Demografiske forhold I hht kommuneplanens samfunnsdel (2004), har kommunen opplevd befolkningsvekst med noen få års unntak siden Befolkningen var pr registrert til Befolkningsveksten i Alta fra 2000 til 2009 på 9,8 % er betydelig sterkere enn i de øvrige regionale sentra i Finnmark. I samme tidsperiode falt befolkningstallet i Finnmark med drøyt 2 %, mens befolkningen på landsbasis økte med 7,2 %. Hammerfest har hatt sterke vekstimpulser som senter for Snøhvitutbyggingen i samme tidsperiode, med en befolkningsvekst på 3 %.

21 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM 17 Siste års befolkningsendring viser at Altas befolkning har økt med 1,2 % fra Dette er høyest vekst blant Finnmarks regionssentra, høyere vekst enn fylkesgjennomsnittet, men noe lavere enn landsgjennomsnittet på +1,3 %. Forventet befolkning i Alta i 2030 er (SSB). Alta handelspark mener Alta som regionssenter har behov for et større handelstilbud innenfor arealkrevende konsepter, eksempelvis innenfor varegruppene byggevarer, hagesenter, møbler, bildeler og bilrekvisita. Alta handelspark vil vurdere de forhold Alta kommune påpekte i oppstartmøtet angående dette tema: Kjøpesenterets kundegrunnlag/omland Tema vurderes i sammenheng med deltema Sentrumsutvikling og Handelsstruktur Utbyggingsmønster og byggeskikk I bestemmelser til kommuneplanens arealdel (vedtatt ) heter det i pkt 2.1.5: Nybygg og tilbygg/påbygg skal underordne seg eksisterende bebyggelsesstruktur når det gjelder a) Formspråk (herunder takform, takvinkel fasadeutforming, vindustype, kledningstype, detaljering mm). b) Materialvalg (herunder taktekke, fasadematerialer, mm). Tilbygg/påbygg skal ha samme materialbruk som eksisterende bygg. c) Volum (herunder proporsjoner/dimensjoner, grunnflate, etasjetall, møne- /raftehøyde, mm). d) Lokalisering (herunder møneretning, byggelinjer mm). Kfr. også punkt Videre heter det i pkt 2.1.6: I plan- og byggesaker skal all skilting og reklame beskrives og vurderes. Det kan kreves at skiltplan skal inngå i byggesøknad. Ut fra dette redegjøres i planarbeidet for forholdet til naboeiendommer og tilliggende områder, både mht utbyggingsprinsipper og utforming av framtidig bebyggelse Tjenestetilbud og kommunal økonomi Etablering av næring utløser ikke behov for vurdering av skolekapasitet eller barnehage. Vurdering av kollektivtilbud kan være aktuelt. Dette gjøres i sammenheng med deltema Transport. Gjennomføring av tiltaket vil medføre inntekter til kommunen i form av inntekts- og eiendomsskatt. Tilrettelegging for handelsparken vil på den annen side kunne komme til å kreve investeringer i infrastruktur, eksempelvis vanntilførsel, avløpssystemer og kraftforsyning. Forholdet til tjenestetilbud og kommunal økonomi skal vurderes.

22 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM Teknisk infrastruktur En omregulering til forretningsvirksomhet vil kunne utløse andre behov til infrastruktur i området. Vann og avløp Dagens bygg har vært benyttet til bl.a. slakteri, og forutsettes å ha relativt god kapasitet på både vannforsyning og avløp. Behov som følge av nytt bygg vurderes, inkludert behovet for slokkevann. Kraftforsyning Nytt byggs behov for strøm vurderes i fht eksisterende kapasitet. Energibruk / oppvarming Bygget vil måtte føres opp i henhold til de nye byggeforskriftene, med skjerpete krav til energibruk. Det vil være krav om at minimum 40 % av energibehovet må dekkes av fornybare energikilder, eksempelvis fjernvarme, biobrenselsentral eller varmepumpe. Alternative energikilder skal vurderes Transport Det er en målsetting at det skal tilrettelegges for både busstransport og fotgjengere / syklister i tillegg til biltransport ved etablering av Alta handelspark. Planområdet ligger nær boligområder ved Thomasbakken samt Gakori på motsatt side av Kautokeinovegen, og vil dermed kunne nås av mange til fots eller på sykkel. Alta kommune jobber også med utvikling av et større boligomårde på Skoddevarre (inntil 3000 boliger). Vurdering av gang- og sykkelveg fra Gakori vil inngå i planarbeidet. Gang- og sykkelveg til Gakori vil også gi beboere på Thomasbakken en bedre tilknytning til bl.a. fritidsaktiviteter på Gakori skole. Det skal tilrettelegges for busstransport til handelsparken gjennom etablering av gode holdeplasser for buss. En etablering på Thomasbakken skal vurderes i fht etablering i Bossekop og sentrum. Statens vegvesen og Alta kommune forutsetter at det gjennomføres en transportanalyse, som vil få fram trafikkmengder knyttet til de tre lokaliseringsalternativene. Alta handelspark vil vurdere de forhold Alta kommune og Statens vegvesen påpekte i oppstartmøtet angående dette tema: Trafikksikkerhetsvurderinger knyttet til Kunde- og varetransport Adkomst for gående/syklende Anlegg/tilgang for kollektivtrafikk Konsekvenser for hoved- og sekundærvegnett skal også inngå; Transportanalyse. Avgrensing av analyse skjer i samråd med Statens vegvesen og Alta kommune 6.17 Nærmiljø Problemstillinger som vil kunne ha betydning for nærmiljøet, særlig relatert til trafikk og støy i fht til boligområder, friområder og gangforbindelser, vurderes under deltemaene Landskap, Støy, Friluftsliv, Transport og Barns interesser.

23 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM Friluftsliv Planområdet framstår som delvis ubebygd. Foruten at det går turveier nord for området, gir foreliggende registreringer ingen indikasjoner om at planlagte utbygging vil berøre rekreasjonsverdier Barns interesser Forholdet til barn og unges interesser er først og fremst en relevant problemstilling knyttet til boligutbygging, og i mindre grad aktuelt når det gjelder næringsbebyggelse. I bestemmelser til kommuneplanens arealdel (vedtatt ) heter det i pkt 2.1.7: Ved planlegging og tiltak skal det påsees at etablerte snarveger og tråkk ikke forsvinner/blokkeres, med mindre det skaffes fullgod erstatning. Ut fra dette redegjøres i planarbeidet for evt snarveger og kryssing av RV Risiko og sårbarhet I retningslinjer til kommuneplanens arealdel (vedtatt ) heter det i pkt 1.1: Grunn kan bare deles eller bebygges dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold, herunder fare for ras, flom med mer. Viktige høringsinstanser er blant andre NVE (flom) og NGI (ras). Skredkart utarbeidet av NGI vil være retningsgivende ved søknads- og meldepliktige tiltak. Foreliggende registreringer gir hverken indikasjoner om risiko som berører planområdet eller at planlagte utbygging vil påvirke omgivelsene. Gjennomgang av ROS-skjema vil avklare dette nærmere Universell utforming I retningslinjene til kommuneplanens arealdel (vedtatt ) framgår i pkt 1.1: Ved planlegging og gjennomføring av tiltak skal det gjøres en vurdering av tilgjengeligheten for alle befolkningsgrupper, herunder bevegelseshemmede, orienteringshemmede og miljøhemmede. Det legges til grunn at dette ivaretas i planen.

24 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM Om plan- og utredningsarbeidet Formålet med utredningen er å kartlegge konsekvenser av planlagte forretningsområde på Thomasbakken. Resultatet av konsekvensvurderingene vil danne grunnlag for utarbeidelse av detaljreguleringsplan. Plan med konsekvensutredning skal utarbeides på bakgrunn av fastlagt planprogram, og i nødvendig utstrekning omfatte følgende: 7.1 Beskrivelse av dagens situasjon Planen skal omfatte en beskrivelse av dagens situasjon innenfor planområdet. 7.2 Beskrivelse av plantiltaket Beskrivelsen skal omfatte: Begrunnelse for plantiltaket Beskrivelse av det fysiske tiltaket Tidsplaner for gjennomføring 7.3 Beskrivelse av alternativer Beskrivelse av utbyggingsalternativet Beskrivelse av 0-alternativet Beskrivelse av lokaliseringsalternativer (Bossekop og Alta sentrum) Alternative lokaliteter skal vurderes på lik linje med utbyggingsalternativet. 7.4 Offentlige og private tilleggstiltak Oversikt over offentlige og private tilleggstiltak som er nødvendig for gjennomføring av tiltaket skal beskrives. 7.5 Offentlige planer og tillatelser Det skal redegjøres for forholdet til kommunale og fylkeskommunale planer. Det skal også gis en oversikt over tillatelser fra offentlige myndigheter som er nødvendige for å gjennomføre tiltaket. 7.6 Tilnærming og metodikk For hvert deltema skal det i utgangspunktet gis en kort beskrivelse av dagens situasjon, samt en vurdering av tiltakets konsekvenser knyttet til alternativer, både i anleggs- og driftsfasen. Det skal også gis en beskrivelse av influensområdet, som vil variere etter hvilket tema det dreier seg om. Videre tas med en omtale av datagrunnlaget og metoder som er brukt for å beskrive konsekvensene, og eventuelle faglige eller tekniske problemer med innsamling og bruk av dataene og metodene. I tråd med forskriften skal vurdering av konsekvenser så langt som mulig baseres på foreliggende kunnskap og nødvendig oppdatering av denne. I tillegg skal det fokuseres på miljøoppfølging, ved at det redegjøres for hva som kan gjøres for å forhindre eller avbøte eventuelle skader og ulemper (avbøtende tiltak). Videre gis en vurdering av behovet for, og evt. forslag til, nærmere undersøkelser før

25 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM 21 gjennomføring av tiltaket samt undersøkelser med sikte på å overvåke og klargjøre de faktiske virkninger av tiltaket. Metodikk som lagt til grunn i Statens vegvesens håndbok 140, der man legger vekt på områdets verdi samt tiltakets omfang for å beskrive konsekvenser, skal benyttes for de tema det er relevant. Der andre metoder benyttes, skal disse redegjøres for. 7.7 Utredningstema Ved vurdering av hvordan aktuelle temaer skal behandles i forbindelse med planarbeidet, er følgende dokumenter benyttet: Ny plan- og bygningslov Forskrift om konsekvensutredninger, herunder vedlegg 3 Statens vegvesens håndbok 140 om konsekvensanalyser. I hht forskriftene skal problemstillingene være relevante i forhold til de beslutninger som skal tas. I tabellen under foreslås hvilke tema som skal konsekvensutredes eller redegjøres for i forbindelse med planarbeidet. Planbeskrivelsen vil suppleres ytterligere med problemstillinger som er drøftet i kommunens mal, men som det ikke er behov for å konsekvensvurdere. Tema Antatte problemstillinger Forslag til vurdering Miljøtema: Naturmiljø Landskap Kulturmiljø og kulturminner Lokalklima Utslipp Støy Foreliggende registreringer gir ingen indikasjoner om at planlagte utbygging vil berøre naturverdier. I og med at planområdet er delvis ubebygd i dag, vil planlagt utbygging komme til å medføre endringer. Foreliggende registreringer gir ingen indikasjoner om at planlagte utbygging vil berøre automatisk freda kulturminner. Planlagte utbygging kan komme til å endre sol- og skyggeforhold for omkringliggende bebyggelse. Det forutsettes at virksomhetene oppfyller gjeldende krav i forurensingsloven. I utgangspunket antas vegstøy fra RV93 å være den dominerende støykilden i området. Utredes ikke. Kort redegjørelse inntas i planbeskrivelsen. Det skal gjennomføres synlighetsvurderinger. Som en del av dette utarbeides fotomontasjer (før-/etteranalyse) fra representative ståsteder. Det skal redegjøres for både nærvirkninger og fjernvirkninger. Utredes ikke. Kort redegjørelse inntas i planbeskrivelsen. Det skal redegjøres for framtidige sol- / skyggeforhold. Det gis en enkel beskrivelse av utbyggingsplanenes betydning i forhold til hhv utslipp i til luft, grunn og vann. Støyforholdene i dagens situasjon og ved framtidig utbygging av området avklares.

26 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM 22 Tema Antatte problemstillinger Forslag til vurdering Naturressurs-tema: Reindrift Landbruk Geo-ressurser Foreliggende registreringer gir ingen indikasjoner om at planlagte utbygging vil berøre reindriftsinteresser. Foreliggende registreringer gir ingen indikasjoner om at planlagte utbygging vil berøre landbruksinteresser. Foreliggende registreringer gir ingen indikasjoner om at planlagte utbygging vil berøre geo-ressurser. Utredes ikke. Kort redegjørelse inntas i planbeskrivelsen. Utredes ikke. Kort redegjørelse inntas i planbeskrivelsen. Utredes ikke. Kort redegjørelse inntas i planbeskrivelsen. Tema Antatte problemstillinger Forslag til vurdering Samfunnmessige tema: Næringsliv og sysselsetting Sentrumsutvikling og handelsstruktur Utviklingsplanene medfører etablering av arbeidsplasser både i anleggs- og driftsfasen. Kommunen har en vedtatt struktur med tre sentra; Bossekop, sentrum og Elvebakken. Alta handelspark ønsker å videreutvikle eksisterende senterstruktur, og har fått støtte fra kommunestyret til å igangsette planarbeidet. Forretningskonseptet beskrives. Arbeidsplasser i anleggs- og driftsfasen vurderes. Kartlegging av dagens situasjon: Dagens handelsstruktur i Alta beskrives. Aktuelle plandokumenter beskrives. Influensområde: Influensområdet avgrenses i tråd med innarbeidet metodikk. Beskrivelse av virkninger: Handelsparkens kundegrunnlag / omland beskrives. Tiltakets virkninger sett i lys av Vedtatt tresenterstruktur (KPS, retningslinje 3.6.1) Retningslinje om å Bygge byen innover (KPS, 2.1.7) Gjeldende planstatus i KDP for Alta by, jf også planprogram for rullering (mangel på ind. arealer) RPB om kjøpesenteretablering Samordnet areal- og transportplanlegging

27 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM 23 Tema Antatte problemstillinger Forslag til vurdering Demografiske forhold Utbyggingsmønster og byggeskikk Tjenestetilbud og kommunal økonomi Teknisk infrastruktur Alta handelspark mener Alta som regionssenter har behov for et større handelstilbud innenfor arealkrevende konsepter, for hele regionen. I overordnede planer gis føringer om at nybygg og tilbygg/påbygg skal underordne seg eksisterende bebyggelsesstruktur. Behovet for kommunale investeringer som følge av forretningsetablering på Thomasbakken avklares. Kommunale inntekter som følge av etableringen avklares. En omregulering til forretningsvirksomhet vil kunne utløse andre behov til infrastruktur i området. I dette tema inngår vurderinger knyttet til framtidige løsninger for vannforsyning inkl. slokkevann, avløpsanlegg, kraftforsyning og energibruk. Kjøpesenterets kundegrunnlag / omland skal beskrives under deltema Sentrumsutvikling og handelsstruktur. Forholdet til naboeiendommer og tilliggende områder beskrives, både mht utbyggingsprinsipper og utforming av framtidig bebyggelse. Kommunale utgifter til infrastruktur, samt inntekter i form av inntekts- og eiendomsskatt vurderes. Busstilbud vurderes under deltema Transport. Dagens situasjon ifht teknisk infrastruktur beskrives basert på kartdata og offentlig informasjon. For de fire tema skal følgende vurderes: Vann: Framtidige løsninger for vannforsyning beskrives. Brannvannsdekning til tiltaket skal vurderes. Avløp: Framtidige løsninger for avløpsanlegg beskrives. Kraftforsyning: Strømbehovet vurderes. Energibruk: Bygget vil måtte føres opp i henhold til de nye byggeforskriftene, med skjerpete krav til energibruk. Alternative energikilder skal vurderes.

28 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM 24 Tema Antatte problemstillinger Forslag til vurdering Transport Nærmiljø De tre lokaliseringsalternativene antas å gi ulike konsekvenser for vegnettet. Trafikksikkerhet skal ivaretas ved etablering av løsninger på området. Planlagte utbygging kan komme til å påvirke nærliggende boligområder. Kartlegging av dagens situasjon: Eksisterende trafikktellinger og ulykkesregistreringer legges til grunn. Dagens vegnett beskrives. Busstilbudet beskrives. Metode: Trafikk som skapes av ulike typer bedrifter beregnes ut fra genereringsfaktorer i Statens vegvesens håndbok 146 Trafikkberegninger. Det gjennomføres en transportanalyse, med fokus på trafikkmengder knyttet til de tre lokaliseringsalternativene. Avgrensing av analyse og valg av metodikk gjøres i samråd med Statens vegvesen og Alta kommune. Vedtatt plan for avlastningsveg i Alta by legges til grunn. Influensområde: Influensområdet avgrenses i samråd med Statens vegvesen og Alta kommune. Beskrivelse av virkninger: Framtidig trafikk til / fra tiltaket beregnes. Virkninger på vegnettet beskrives. Behov for tiltak som adkomster og annet vegnett beskrives. Busstilbud vurderes. Kunde- og varetransport, adkomst for gående og syklende samt anlegg for kollektivtrafikk beskrives mht trafikksikkerhet. Problemstillinger som vil kunne ha betydning for nærmiljøet, vurderes under deltemaene Landskap, Støy, Friluftsliv, Transport og Barns interesser.

29 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM 25 Tema Antatte problemstillinger Forslag til vurdering Friluftsliv Barns interesser Risiko og sårbarhet Planområdet framstår som delvis ubebygd. Foruten at det går turveier nord for området, gir foreliggende registreringer ingen indikasjoner om at planlagte utbygging vil berøre rekreasjonsinteresser. I tillegg til at barns interesser i stor grad knyttes til lekearealer, hvilket ikke er aktuelt i denne saken, ansees forholdet til snarveger og krysningspunkter som relevante. Foreliggende registreringer gir hverken indikasjoner om risiko som berører planområdet eller at planlagte utbygging vil påvirke omgivelsene. Forholdet til nærliggende rekreasjonsarealer, turveier og skiløyper beskrives. Det redegjøres i planarbeidet for evt snarveger og kryssing av RV93. ROS-skjema fylles ut. Vurderinger inntas i planbeskrivelsen. 7.8 Sammenstilling av konsekvenser Konsekvensene for alle tema sammenstilles. Den samlede effekten av tiltaket drøftes. Basert på en sammenligning og vurdering av alternativene, anbefales et alternativ. 7.9 Detaljreguleringsplan Planforslaget skal inneholde: Plankart Bestemmelser Planbeskrivelse basert på konsekvensutredningen I planforslaget skal det bl.a. redegjøres for gjennomføring av prosjektet, herunder beskrivelse av evt byggetrinn. Behov for rekkefølgekrav og utbyggingsavtale skal vurderes. Alta kommunes mal for planbeskrivelse skal benyttes.

30 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM Medvirkning Offentlig innsyn i planprosessen sikres gjennom følgende høringer: Forslag til planprogram legges ut på høring i 6 uker samtidig med varsel om oppstart av planarbeid. Plan med konsekvensutredning legges ut på høring i minimum 6 uker. I høringsperioden arrangeres et offentlig informasjonsmøte. I tillegg vil man gjennom planprosessen ivareta nødvendig medvirkning og informasjon som følger: Det vil bli tatt kontakt med aktuelle offentlige myndigheter i forbindelse med utarbeidelse av ulike deltema til planen. Videre vil evt. andre interessenter som gir innspill til planprogrammet bli kontaktet i nødvendig grad. For øvrig stiller forslagsstiller seg åpen for dialog med interessenter i samråd med Alta kommune for å sikre en god behandling og en sikker framdrift på arbeidet med planen. Tromsø, / TL_GU. Rev

31 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM 27 Vedlegg 1 Referat fra oppstartmøte Sak: Privat planforslag for etablering av kjøpesenter på Thomasbakken REFERAT FRA OPPSTARTSMØTE, revidert etter møtet Saksnr./Arkiv Dato 09/ PLNID Om planinitiativet og forslagsstiller Arbeidstittel Alta handelspark Initiativet gjelder X Plan med krav om KU Områdeplan X Detaljplan Tiltakets adresse Thomasbakkveien 56 Berørte eiendommer Mindre vesentlig endring av:. I planområdet inngår ca 50 da, hvorav ca 10 da er kommunalt eid. I planinitiativet datert står det at Alta Handelspark har ervervet 27/854 og 855. Dette opplyser planfaglig konsulent (jf telefonsamtale med Ugedahl ) ikke er korrekt, og det stemmer med vår kartbase. Hjemmelsforhold: 27/854, 855: Coop Finnmark BA 27/43, 511, 512, 513, 514: Alta kommune 27/1177: Statens vegvesen, Region Nord

32 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM 28 Planens formål/hensikt Selskapet Alta Handelspark as ønsker å etablere et nytt handelsområde på avsatt industriområde på Thomasbakken i Alta. Forslagsstiller opplyser at handelssentret vil bestå av ca m 2 forretningsareal for store, plasskrevende konsepter, herunder dagligvarer, møbler, bilrekvisita med mer. Hagesenter kan også bli aktuelt å lokalisere her (i eget bygg). I oppstartsmøtet ble det presisert at det er mer forretningenes størrelse, og ikke vareutvalget, som definerer konseptet. Eksempelvis kan sportsbutikker inngå, bare forretningsarealet er stort nok. Forslagsstiller Det planlegges 1 p-plass pr 35 m 2 BRA. Alta Handelspark AS. Planfaglig ansvar Selskapets eierandeler: 50 % Coop Eiendom AS 25 % Coop Finnmark BA 25 % Siv.Øk. Inge F. Olsen AS Firma: Barlindhaug Consult AS Prosjektansvarlig: Guri Ugedahl, guri.ugedahl@bc.barlindhaug.no /

33 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM Om oppstartsmøtet Møtested Alta rådhus Møtetidspunkt/ramme kl Deltakere Fra kommunen: Plan og byggesak: Hallgeir Strideldt Kommunalteknikk: Frank Lund ASU: Ulla Sennesvik ASU: Reidar Olsen Fra Forslagsstiller: Alta Handelspark: Jan Arne Kristiansen Planfaglig konsulent: Tom Langeid og Guri Ugedahl Andre: Jan Ivar Alsèn (COOP Finnmark BA) Anders Henriksen (COOP Finnmark BA) Statens vegvesen: Edvard Einarsen Statens vegvesen: Oddbjørg Mikkelsen Formål Møtet skal bidra til informasjonsutveksling mellom forslagsstiller, kommunen og andre relevanter parter i tidlig fase, samt i størst mulig grad avklare viktige rammebetingelser, forutsetninger og hensyn som skal legges til grunn i arbeidet med planprogrammet. Referent Møtet forholder seg først og fremst til de overordnede avklaringene som det er naturlig å drøfte på dette stadiet i planprosessen, og det vil derfor være nødvendig å avholde et nytt oppstartsmøte når evt forslag til planprogram er fastsatt. US

34 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM Saksopplysninger Arkivsaksnr 09/1611 Planident Plannavn Reguleringsplan for kjøpesenter i Thomasbakkveien 56 Saksbehandler Navn: Ulla Sennesvik Reg spm behandlet etter pbl 30 Tidligere kontakt i saken E-post: ulla.sennesvik@alta.kommune.no Telefon: / Adresse: X PB 1403, 9506 Alta Positiv anbefaling Negativ anbefaling Ikke behandlet Alta Handelspark as ba om et møte med Alta kommune for å presentere sine planer for handelspark på Thomasbakken. På møtet deltok Jan-Ivar Alsèn, Inge Falck Olsen og Åge Fossum. 4. Gjeldende planer Planstatus Gjelder Plan Formål Vedtaksdato X Fylkesplan for Finnmark Retningslinjer om stedsutvikling under delmål 4.6 Kommuneplanens arealdel X KDP for Alta by Industriformål X KDP Avlastn.veg for EV 6 Kjøreveg m tilh anlegg Reguleringsplan Bebyggelsesplan Planer, mve, dispensasjonssøknader under utarbeidelse i og inntil planområdet Status Plan Formål Forslagsstiller Rulleres nå KDP Alta by Alta komm. Kommer Reg.plan Avlastn. Ev 6 SVV/AK Reg pågår Reg.plan for 27/110,583 Boligformål (leiligheter) Jørn Hansen

35 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM 31 Andre kommunale planer, vedtekter, utredninger mm som er relevant Aktuell Dokument Merknader X KP samfunnsdel X Planprogram rullering AB Biologisk mangfold Parkeringsvedtekter Kdp boligsosial politikk Kdp Vann og avløp X Byggeskikkveileder X Skiltvedtekter Raskart Flomsonekart Geotekniske rapporter Kommunale enkeltvedtak X Energi- og miljøplan Andre Rikspolitiske retningslinjer, bestemmelser mm som er relevant for planarbeidet Aktuell RPR Merknad X Samordn. areal/transport X Barn og planlegging Verna vassdrag Riks- og fylkesveier Arealbruk i flystøysoner X RPB for kjøpesentre Jf Fylkesplan

36 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM Viktige tema i plan- og utredningsarbeidet Tabellen under angir viktige, planfaglige tema som må vurderes i det videre arbeidet. Disse skal utdypes og kommenteres nærmere i planprogrammet, og deretter ligge til grunn for konsekvensutredning og planforslag/planbeskrivelse. Temaene i listen under er sammenfallende med underkapitlene i mal for planbeskrivelse, kap 5. Se dette for nærmere eksemplifisering av hvilke forhold som kan være relevant å vurdere innenfor dette temaet, i tillegg til det som er tatt med i merknadskolonnen under. Forslagsstiller må selv på bakgrunn av egne vurderinger, innspill i høring/varsling med mer vurdere om det er flere forhold som er relevant å vurdere i saken. Relevant Tema Merknad. Se for øvrig mal for planbeskrivelse. X 1. Planprogram og KU Gjeldende forskrift om KU m/veiledning legges til grunn, men utredningen skal også forholde seg til høringsutkast til revidert forskrift (pr ). Punktene som er avkrysset under skal som minimum inngå i konsekvensutredningen. X 2. By- og stedsutvikling Se planbeskrivelsens mal (5.2) for relevante forhold som skal vurderes her. Momentene under skal imidlertid vektlegges spesielt i denne saken: Sentrumsutvikling og handelsstruktur Tiltakets konsekvenser sett i lys av Vedtatt tresenterstruktur (KPS, retningslinje 3.6.1) Retningslinje om å Bygge byen innover (KPS, 2.1.7) Gjeldende planstatus i KDP for Alta by, jf også planprogram for rullering (mangel på ind. arealer) RPB om kjøpesenteretablering Samordnet areal- og transportplanl Evt andre relevante forhold Bomiljø Trafikkforhold Støy Med mer Lokaliseringsalternativer Det skal også inngå en vurdering av hvilke relevante og realistiske lokaliseringsalternativer som finnes. Planmyndigheten ber om at bla følgende alternativer inngår: Bossekop sentrum Alta sentrum

37 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM 33 X 3. Barns interesser Snarveger Trafikksikker kryssing av RV93 X 4. Byggeskikk og estetikk X 5. Demografiske forhold Kjøpesenterets kundegrunnlag/omland X 6. Folkehelse Miljø og forurensning, bla støyproblematikk. Jf mal for ROSanalyse. 7. Friluftsliv X 8. Landskap Nær-/fjernvirkning X 9. Lokalklima Sol- og skyggeanalyser X 10. Miljøvennlig/alt. Energiforsyning Utrede energibehov Utrede hvilke miljøvennlige alternativer som finnes/kan etableres i området Jf nye TEK 11. Naturressurser X 12. Risiko- og sårbarhet Se egen tabell i mal for planbeskrivelse. X 13. Samiske interesser ved endret bruk av utmark 14. Sosial infrastruktur 15. Teknisk infrastruktur (unntatt veg) Utrede eget behov vs eksisterende kapasitet (herunder bla brannvann, overvannshåndtering, snødeponi mm) Behov for omlegging av VAledninger over tomta. Parkeringsdekning. X 16. Trafikkforhold Trafikksikkerhetsvurderinger knyttet til Kunde- og varetransport Adkomst for gående/syklende Anlegg/tilgang for kollektivtrafikk Konsekvenser for hoved- og sekundærvegnett skal også inngå; Transportanalyse. Avgrensing av analyse skjer i samråd med Statens vegvesen og Alta kommune

38 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM 34 X 17. Universell utforming 18. Verneverdier Ikke registrert pr dato. Avklares gj høring. X 19. Økonomi/gjennomføring Kontakt med grunneier Framdriftsplan, herunder evt planer om ulike utbyggingstrinn Finansiering av tiltak Rekkefølge Behov for utbyggingsavtale For oppbygging/kapittelinndeling av planprogram; Se forskrift om KU med veiledning. Forslagsstiller lager utkast til planprogram. Videre utforming skjer i dialog med Alta kommune og Statens vegvesen. 6. Varsel om oppstart/høring planprogram - krav til materiale: Forslagsstiller er gjort kjent med maler, standardtekster og adresseliste. Annonse i lokal presse Brev til berørte parter som inneholder: - oversiktskart - kart med planavgrensning - redegjørelse for planens hensikt - dagens planstatus - ønsket planstatus - forslag til planprogram - referat fra oppstartsmøtet Merknad FD/AP, Alta kommune har egen mal, men egen kan benyttes. Hvorvidt dette innarbeides i samme dokument kan forslagsstiller avgjøre, men det skal framgå av materialet at saken gjelder både Varsel om oppstart av regulering Høring av forslag til planprogram Planavgrensning ble drøftet i møtet. Dette avklares nærmere med Alta kommune og Statens vegvesen. Evt informasjonsmøte/andre info-tiltak? Behov for evt informasjonsmøte vurderes senere i prosessen (etter høring/varsling av pp). Papirkopi av høringsdokumentene sendes Alta bibliotek og rådhusets kundetorg Kunngjøring gjennom elektroniske medier

39 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM Innlevering av planforslag m/ku krav til materiale Ny plan- og bygningslov (plandelen) legges til grunn for planer som legges ut til offentlig ettersyn etter Merknad 1. Plankart Leveres på SOSI-format 2. Bestemmelser/retningslinjer Alta kommunes mal benyttes. 3. Planbeskrivelse m/ku Alta kommunes mal for planbeskrivelse brukes som utgangspunkt. 4. Kopi av innspill under varslingen/høring Skal sendes til Alta kommune. 5. Kopi av annonser Skal sendes til Alta kommune Forslagsstiller er gjort kjent med krav til innhold og utforming av planforslaget. Planforslaget blir ikke behandlet før materialet er komplett og i hht maler og avtale med kommunen på oppstartsmøtet. 8. Foreløpig oppsummering/konklusjon fra kommunen Planstatus X Planinitiativet SAMSVARER med overordnet/gjeldende plan Planinitiativet STRIDER med overordnet/gjeldende plan og forskrift om RPB for kjøpesentre Kreves KU X Jf forskrift om KU og ny PBL 12.3 og 4.2 Plankrav Anbefaling Annet X X Nei Områdeplanplan Detaljplan Mindre vesentlig endring av plan Anbefaler oppstart av planarbeid Anbefaler ikke oppstart av planarbeid Anbefaler at reguleringsspørsmålet fremmes som 30-forespørsel Alta kommune v/planadministrasjonen er meget positiv til at COOP ønsker å utvide sin virksomhet i Alta, og ønsker å legge til rette for dette! Alta by er organisert i forhold til en tresenterstruktur, med Alta sentrum som hovedsenter og Bossekop og Elvebakken som bydelssentra i hhv vest og øst. Dette har kommunestyret vedtatt gjennom kommuneplanens samfunnsdel. Ut fra forslagsstillers beskrivelse av omfang og vareutvalg er tiltaket å anse som en ordinær kjøpesenterutbygging, jf også RPB. Tiltaket bryter med etablert og vedtatt sentrumsstruktur, og planadministrasjonen har

40 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM 36 derfor foreslått en alternativ lokalitet som vil være mer i tråd med de overordnede byutviklingsstrategiene. For å bidra aktivt og konstruktivt i prosessen har administrasjonen i forbindelse med bla rullering av byplanen tilbydd seg å forestå overordnet planprosess med sikte på å omdefinere det alternative arealet til forretningsformål. Dette ble første gang foreslått og drøftet i møte med Alta Handelspark as, Se referatets pkt 3. Alta Handelspark har imidlertid valgt å gå videre med alternativet på Thomasbakken, og dette beklager planadministrasjonen da den alternative lokaliteten vurderes å ha minst like god tilgjengelighet og dessuten ligger i umiddelbar tilknytning til ett av de etablerte sentrene. 9. Planprosess/framdrift Foreløpig skisse til framdriftsplan: Aktivitet Ansv Merknad 1. Planinitiativ FS 2. Oppstartsmøte ADM Det kan bli behov for flere møter etter evt fastsetting av planprogram 3. Utarbeide forslag til PP FS Dette utføres av forslagsstiller i dialog med planmyndigheten. 4. Sende PP på høring/varsle oppstart FS Min 6 ukers høringsfrist 5. Revidere forslag til PP etter høring FS ADM saksbehandler og innstiller til KST og fremme forslag til pp for kommunen 6. Fastsette planprogram KST Vedtak bør foreligge 10 uker etter frist for innspill. Tidsbruken vil bla avhenge av når revidert materiale er ferdig fra forslagsstiller. AK trenger 6-8 uker til saksforberedelse og politisk behandling. 7. Utarbeide planforslag/ku FS 8. Vedta utleggelse til OE PLUT Maks 12 uker etter mottak av komplett planforslag 9. Revidere planmaterialet FS/ADM 10. Vedta planforslag KST Maks 12 uker etter at det er ferdigbehandlet ADM= FS= KST= PLUT= Alta kommune, administrasjon Forslagsstiller Kommunestyret Planutvalget

41 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM Gebyr Saksbehandlingen er gebyrbelagt. Gjeldende gebyrregulativ er tilgjengelig på kommunens hjemmeside: Fakturaadresse Merknad Se bla gebyrregulativets pkt 8.2. Alta Handelspark AS, C/O Coop Norge AS, regnskap, Haakon 7. gt. 9, 7005 Trondheim 11. Godkjenning av referat Referatet og Alta kommunes merknader og innspill bygger på de opplysninger og planfaglige forhold som var kjent på det tidspunktet oppstartsmøtet fant sted. Konklusjonene er derfor foreløpige, og verken oppstartsmøtet eller referatet gir rettigheter i den senere saksbehandlingen. Nye opplysninger, endrede rammebetingelser, rutiner, politikk og lovverk kan føre til endrede planfaglige vurderinger. Bla kan planmyndigheten (kommunestyret) velge å ikke vedta forslag til planprogram. Innspill fra berørte parter, herunder naboer, offentlige myndigheter, interesseorganisasjoner med mer kan føre til krav om endring av prosjektet, og/eller framdriften av det. US

42 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM 38 Vedlegg 2 Kommunens råd om oppstart planarbeid 2a) Kommunestyrets vedtak / protokoll

43 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM 39 2b) Saksframlegg Saksfremlegg Saksnr.: 09/ Arkiv: PLNID Sakbeh.: Sakstittel: Planlagt behandling: Planutvalget Kommunestyret Ulla Sennesvik ETABLERING AV KJØPESENTER PÅ THOMASBAKKEN PRIVAT FORSLAG TIL DETALJREGULERING. KOMMUNENS FORELØPIGE RÅD, JF PBL 12-3 Innstilling: ::: &&& Sett inn innstillingen under IKKE RØR LINJA&&& Det er meget positivt at COOP Finnmark og Alta Handelspark AS ønsker å investere i Alta, og derved bidra til å styrke byen som handels- og servicesenter i regionen. Planutvalget vil imidlertid ikke anbefale at forslagsstiller går videre med planene om å realisere kjøpesentret på Thomasbakken, da denne lokaliseringen bryter både med nasjonal kjøpesenterpolitikk og med de mest grunnleggende prinsippene i Alta kommunes byutviklingsstrategi. Planutvalget ønsker derimot å legge forholdene til rette for at sentret kan etableres, men da på en annen, mer egnet tomt i tilknytning til eksisterende sentrumsstruktur. Forslagsstiller bes derfor ta nærmere kontakt med administrasjonen for drøfting av andre alternativer. ::: &&& Sett inn innstillingen over IKKE RØR LINJA&&& Saksopplysninger:... &&& Sett inn saksopplysninger under IKKE RØR LINJA&&& Vedlegg: 1. Oversiktskart datert E-post fra Alta Handelspark AS v/barlindhaug Consult AS, datert Referat fra oppstartsmøte, sist datert Rikspolitisk bestemmelse om etablering av kjøpesentre, med utfyllende kommentarer 5. Utdrag fra fylkesplan for Finnmark

44 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM 40 Andre saksdok.: Mappe til 09/1611- ikke vedlagt Bakgrunn: Selskapet Alta Handelspark AS (heretter benevnt som AH) ønsker å starte opp privat reguleringsplanprosess med sikte på å etablere et m 2 stort kjøpesenter på Thomasbakken (tidligere NNS). Det nye, utvidede Alta Amfi Storsenter har til sammenligning et bruksareal på i underkant av m 2. Arealene som AH har innlemmet i planområdet eies hovedsakelig av COOP Finnmark BA og Alta kommune. Realisering av prosjektet betinger at AH eller COOP Finnmark får kjøpe 8-9 da ubebygd industriareal. På COOP Finnmark BAs eiendommer (40 da) står det i dag et industribygg som tidligere huset Nord-Norges salgslag. Se kart i vedlegg 1. Selskapet Alta Handelspark AS har følgende eierskap: COOP Eiendom AS (50%), COOP Finnmark BA (25%) Siviløk. Inge F. Olsen AS (25%). Forslagsstiller presenterte selskapets planer for første gang i et uformelt møte med administrasjonen Administrasjonen tilbød seg å bistå AH i å finne en annen lokalitet som var mer i tråd med kommuneplanen, fylkesplanen og rikspolitiske bestemmelser om kjøpesenteretableringer. Konkrete eiendommer ble i den forbindelse drøftet/foreslått. AH ønsket imidlertid å holde fast ved lokaliteten på Thomasbakken, og ba våren 2009 om et formelt oppstartsmøte [1]. Referat finnes i vedlegg 3. Se spesielt pkt 8. I oppstartsmøtet ble forslagsstiller anbefalt å innhente kommunens foreløpige råd om planarbeid bør settes i gang eller ikke (jf PBL 12-3). Denne anbefalingen gis rutinemessig i saker der det private planinitiativet på vesentlige punkter strider mot gjeldende planstatus. Forslagsstiller har nå bedt om slikt foreløpig råd. Myndigheten til å gi slikt foreløpig råd har planutvalget delegert til administrasjonen. På bakgrunn av sakens karakter og omfang fremmes den imidlertid for politisk behandling Vurdering: Administrasjonen vurderer det som meget positivt at Alta Handelspark AS ønsker å investere i Alta, og derved bidra til å styrke Altas posisjon som handelssenter i regionen. Det er derfor viktig å legge til rette for at denne etableringen kan realiseres men da på premisser som tar nødvendige hensyn til lokal byutvikling, eksisterende næringsliv samt andre interesser av miljøog samfunnsmessig karakter. Forholdet til overordnet planstatus Kommuneplanens samfunnsdel Det er kommuneplanens samfunnsdel som definerer hovedstrukturen for by- og sentrumsutviklingen i Alta. I retningslinje utpekes Alta sentrum som hovedsenter og [1] Formelt møte mellom planmyndighet og forslagsstiller i plansakens første fase.

45 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM 41 Bossekop og Elvebakken som viktige bydelssentra. Utstrekningen på sentrumsområdene er videre fastsatt i kommunedelplan for Alta by. Se kartutsnitt under. Lokaliteten AH har valgt på Thomasbakken ligger utenfor de definerte sentrumsområdene, og vil komme til å danne et nytt, fjerde handelssentrum i Alta omtrent midtveis mellom Bossekopkrysset (2 km til NNS) og Øvre Alta bru (2,5 km til NNS) [2]. Tiltaket strider derfor med det mest grunnleggende byutviklingsprinsippet som er vedtatt for Alta by. Videre fokuserer samfunnsdelen på å bygge byen innover og skape trivelige sentrumsmiljø. Vi er inne i en langsom, men møysommelig prosess med å transformere Alta sentrum fra et tidligere industriområde til et intimt og hyggelig bysentrum som vi kan være stolte av å presentere innbyggere og tilreisende. Flere kjøpesentre i industrimiljø som eksempelvis på Thomasbakken er ikke det Alta trenger nå. Kjøpesentre generelt er bilbaserte konsepter, og det vil etableringen på Thomasbakken også bli. Både nasjonal, regional og lokal politikk har de siste årene kvesset målsettingene mht miljø, folkehelse og fysisk aktivitet. I denne sammenhengen blir kjøpesenteretablering på Thomasbakken problematisk å forsvare. Alta Handelspark vs etablert sentrumsstruktur. Kommunedelplan for Alta by Tomtene AH ønsker å regulere til kjøpesenterformål er i kommunedelplan for Alta by avsatt til industriformål. Dette gjelder både COOP Finnmarks eiendommer og Alta kommunes eiendommer. Byplanen er under rullering, og Kommunestyret har i planprogrammet utpekt mangel på industritomter som en av hovedutfordringene. Det er derfor uheldig å omregulere allerede begrensede industriarealer til ren forretningsvirksomhet. Industriområder har behov for lett tilgang til viktige transportårer, og industriområdet på Altahøyden ligger derfor ideelt til. I rulleringsarbeidet drøftes det derfor å utvide industriområdet videre sørover. Etableres et kraftig (vintergrønt) vegetasjonsbelte langs RV93, vil industrivirksomheten heller ikke være til utilbørlig sjenanse langs innfartsåren til Alta. [2] Avstanden er målt langs Ev6 og RV93, som etter at avlastningsvegen er på plass vil være kjørerute for bil.

46 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM 42 Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre RPB for lokalisering av nye kjøpesentre ble fastsatt i juni Den finnes i vedlegg 4. Hensikten med RPB om kjøpesentre er å styrke eksisterende by- og tettstedssentre og bidra til effektiv arealbruk og miljøvennlige transportvalg, dvs unngå en utvikling som fører til byspredning, bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer bil. RPB skal legges til grunn ved nye planer, og kan ved motstrid medføre innsigelse fra Fylkesmannen. Forskriften sier at nye kjøpesentre bare kan etableres eller utvides i samsvar med fylkesplanens retningslinjer for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner. Se utdrag fra fylkesplanen i vedlegg 5. Det omsøkte kjøpesentret på Thomasbakken vil med sin størrelse og lokalisering være i direkte motstrid med intensjonene i RPB og Fylkesplan for Finnmark. AH uttaler i vedlegg 2, pkt 4.1 at etableringen ikke er å anse som et tradisjonelt kjøpesenter, da man ser for seg store plasskrevende konsepter som eksempelvis mat og byggvarer. I tillegg kan det bli aktuelt med andre varegrupper som passer inn i konseptet. På oppstartsmøtet ble det presisert at det mer er størrelsen på butikklokalet, mer enn selve vareutvalget, som avgjør hva som passer inn i konseptet. Eksempelvis nevnes Intersport Gigant å passe inn. Disse tilbyr samme type varer som det sportsbutikkene i sentrumsområdene gjør, bare at soritmentet er større. I tillegg til møbler, byggvarer og mat er det altså snakk om salg av både klær og sko det vil si helt tradisjonelle kjøpesentervarer. Uansett fortolkning er forskriften tydelig på at konseptet inngår i forskriftens definisjon av kjøpesenter, enten man kaller det for big-box - konsepter, sjeldenvarer eller store, plasskrevende konsepter. Dette erkjenner også forslagsstiller selv, vedlegg 2 pkt 6. God byutvikling På bakgrunn av bla lokalhistoriske hensyn har Alta valgt å strukturere byutviklingen sin rundt tre sentra. I langstrakte Alta er dette en riktig, men likevel krevende strategi. Selv i høykonjunkturtider er det utfordrende å sikre vekst og utvikling i tre sentrumsområder samtidig. Et m 2 stort kjøpesenter på Thomasbakken vil danne et nytt, fjerde handelssentrum, og vil nødvendigvis suge kraft ut fra eksisterende sentra, - men kanskje spesielt fra Bossekop og Alta sentrum. Alta nye sentrum er framdeles i etableringsfasen, og på tross av store private og offentlige investeringsprosjekter er konstruksjonen fortsatt skjør. De som etablerer seg her har innrettet seg lojalt etter politisk vedtatt sentrumsstruktur, og bærer de omkostningene dette medfører med bla betalparkering, små og dyre tomter, strenge krav til materialbruk/estetikk med mer. Samtidig bidrar sentrumetablererne til fellesskapet og lokalsamfunnsutviklingen ved å skape sosiale goder som et levende by- og gatemiljø, gode møteplasser samt et bredt, samlokalisert tilbud innenfor handel, service, kultur, bolig og offentlig virksomhet. Mange ærender kan gjøres på samme sted, hvilket øker mulighetene for å kunne gå/sykle mellom daglige gjøremål. Kjøpesentre i byens randsoner vil i dette perspektivet framstå mer som blindpassasjerer i byutviklingen med konkurransevridende betingelser som tilgjengelighet/eksponering ved avlastningsvegen og rikelig med gratis overflateparkering - men ingen eller negative bidrag/synergier til eksisterende sentrumsmiljø. Erfaringsmessig representerer kjøpesentre en alvorlig trussel mot historiske handlegater i eksisterende bykjerner. I Alta er også kjøpesentrene dominerende, men her har kommunen i det minste klart å styre dem til eksisterende sentrumsområder (dessverre med unntak av Europrisbutikken i Bukta). Dette er en strategi kommunen bør holde fast ved. AH uttalte i oppstartsmøtet at eksisterende industriområder i Alta inneholder en stor andel detaljhandel. Dette er ikke helt riktig, da denne handelen i stor grad er relatert til den industrivirksomheten som et etablert der. Det blir uansett en feil strategi å åpne opp for enda mer detaljhandel enn det som allerede er i disse områdene. Målsettingen bør heller være å luke ut uønsket aktivitet på industriområdene heller enn å tillate mer av samme sort.

47 DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FORRETNINGSOMRÅDE THOMASBAKKEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM 43 Alternative lokaliteter Det har vært administrasjonens ønske å legge best mulig til rette for at AH kan investere i Alta, og vi har derfor bestrebet oss på å finne andre lokaliteter som både kan imøtekomme AHs behov i forhold størrelse og tilgjengelighet, og samtidig være i tråd med kommunens overordnede arealpolitikk. Å realisere prosjektet i Bossekop sentrum ville vært ideelt i fht videreutvikling av dette bydelssentret. Her vil det bla være mulig å bygge i flere etasjer og se flere eiendommer under ett. Som hovedalternativ har vi imidlertid foreslått et areal inntil Alta sentrum. Dette arealet ligger i nær tilknytning til avlastningsvegen og er dessuten i kommunalt eie. Det er imidlertid ikke regulert til forretningsformål. Administrasjonen har derfor tilbudt seg å jobbe for at arealet skal kunne frigis til næringsformål gjennom omreguleringen av Alta sentrum. Andre større aktører er imidlertid også interessert i å etablere seg her, med bla hagesenter som del av konseptet. AH har til nå dessverre ikke vært interessert i å gå inn på alternative lokaliteter, og ønsker å gå videre med planene på COOP Finnmarks eiendom på Thomasbakken. Det skal dessuten nevnes at flere aktører i varehandelsmarkedet også avventer utfallet av AHs sak på Thomasbakken, og har signalisert overfor administrasjonen at de også vil posisjonere seg på strategiske tomter i byens randsoner dersom kommunen åpner opp for prosjektet til AH. Kommuneplaner er ment å gi forutsigbarhet i arealforvaltningen for innbyggere, investorer og næringsliv. Andre aktørers reaksjoner på AHs etablering på Thomasbakken illustrerer betydningen av at kommunen lojalt følger opp sine egne planer. Administrasjonens konklusjon Det er meget positivt at COOP Finnmark ønsker å utvide sin virksomhet i Alta, og at Alta Handelspark vil investere i vår kommune! Lokaliseringen som er valgt på Thomasbakken bryter imidlertid med grunnleggende byutviklingsprinsipper i Alta, samt med regional og nasjonal politikk på området. AH bør derfor ikke anbefales å starte opp privat planprosess med sikte på å etablere kjøpesentret her. Administrasjonen mener det finnes fullgode lokaliseringsalternativer til Thomasbakken, og anbefaler igjen at AH går videre i forhold til lokaliteteten vi har foreslått ved Alta sentrum. Eventuelt bør AH vurdere mulighetene for en etablering som kan innpasses og styrke Bossekop sentrum.... &&& Sett inn saksopplysninger over IKKE RØR LINJA&&& Bjørn-Atle Hansen Rådmann Ommund Heggheim Leder, avd for samfunnsutvikling

48 Alta handelspark AS Reguleringsplan Alta handelspark Overordnet analyse lokalisering Tromsø

49 REGULERINGSPLAN ALTA HANDELSPARK LOKALISERING INNHOLDSFORTEGNELSE 1. Innledning Tilnærming Planlagt tiltak Lokaliseringsalternativene Tre alternative lokaliteter Egenskaper ved alternativene Statlige og andre overordnede føringer Sentrumsutvikling og handelsstruktur Forutsetninger Markedsområde og kundegrunnlag for handelsparken Dekningsgrad i dag Planlagt tilbud i handelsparken Tiltakets omfang i fht etterspørselen Virkninger for tresenterstrukturen i Alta Regionale virkninger Trafikk Forutsetninger alternativet Trafikk som følge av handelsparken Biltrafikk Busstilbud Gang- og sykkel Oppsummering, anbefaling Lokaliseringsalternativene Forholdet til overordnede føringer Handel Trafikk Anbefaling Vedlegg... 25

50 REGULERINGSPLAN FOR ALTA HANDELSPARK LOKALISERING 1 1. Innledning Alta handelspark AS ønsker å tilrettelegge for etablering av forretningsvirksomhet på Coop Finnmarks eiendommer samt på Alta kommunes eiendommer på Thomasbakken i Alta kommune. Utarbeidelse av reguleringsplan for industrianlegg, næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttige formål med en investeringskostnad på mer enn 500 mill. kr. eller et bruksareal på mer enn m 2, fanges opp av 2 f) i Forskrift om konsekvensutredninger, kfr vedlegg I pkt 1, og utløser således automatisk plikt til utarbeidelse av konsekvensutredning. I hht ny planlov vil det utarbeides detaljreguleringsplan for området. Fastsatt planprogram Planprogrammet for forretningsområde på Thomasbakken i Alta ble fastsatt i Planutvalget I vedtaket ba planutvalget tiltakshaver vurdere risikoen nøye før de eventuelt velger å gå videre med planleggingen. Her viser politikerne til uttalelser fra Finnmark fylkeskommune, Fylkesmannen i Finnmark og Miljøverndepartementet. Vedtaket medførte en avisdebatt i Altaposten, der konklusjonen ble at sentrale personer i både H og Ap støttet en planlegging av Alta handelspark på Thomasbakken. Dette i tråd med vedtaket i Alta kommunestyre ; Kommunestyret er positiv til at det igangsettes planarbeid for kjøpesenter på Thomasbakken. Administrasjonen i Alta kommune var tidlig i arbeidet med planprogrammet tydelige på at de mente Alta handelspark burde lokaliseres til enten Alta sentrum eller Bossekop sentrum. Som følge av dette, ble altså planspørsmålet knyttet til Thomasbakken tatt opp til politisk behandling i 2009, se over. Tre alternative lokaliseringer I vedtaket fra kommunestyret ble det forutsatt at man i tillegg til Thomasbakken også skal vurdere alternativ lokalisering i Alta sentrum og i Bossekop sentrum. I planprogrammet er dette kravet formulert slik: Alternative lokaliteter skal vurderes på lik linje med utbyggingsalternativet. Behov for avklaring av lokalisering tidlig i prosessen Vurdering av lokalisering synes å være den viktigste avklaringen som skal gjøres i planarbeidet. Selv om planprogrammet fastslår at alle lokalitetene skal vurderes på lik linje, synes det hensiktsmessig både for tiltakshaver og myndigheter at man gjør en slik vurdering på et mer overordnet nivå, før man gjennomfører fullstendig konsekvensutredning. Etter møte der Alta kommune, Finnmark fylkeskommune og Fylkesmannen i Finnmark deltok, ble man enige om at man kan gjennomføre en innledende vurdering knyttet til lokalisering av handelsparken. Aktuelle tema må vurderes på en tilfredsstillende måte, der fokus er på beslutningsrelevans i fht lokalisering. Statens vegvesen har også sluttet seg til denne framgangsmåten. Det er avtalt at tiltakshaver sender lokaliseringsvurderingen til regionale myndigheter foruttalelse før framleggelse for politisk behandling i Alta kommune. I en politisk behandling vil det være aktuelt å be om aksept for justering av planprogrammet i tråd med konklusjonen. Alta kommune har bedt tiltakshaver ivareta utsendelse av rapporten til myndighetene.

51 REGULERINGSPLAN FOR ALTA HANDELSPARK LOKALISERING 2 Vedtak i planutvalget Planutvalget har i møte fattet følgende vedtak i saken: Planutvalget aksepterer at tiltakshaver gjør en utredning av lokalisering (identifisering og beskrivelse), sentrumsutvikling og handelsstruktur (herunder handelsanalyse) trafikk og samferdsel av de 3 alternative lokalitetene. Når denne utredningen er gjennomført, vil kommunen ta stilling til om det skal gjennomføres en fullstendig KU av alle 3 alternativer. 2. Tilnærming Vurderingene knyttet til lokalisering konsentreres rundt temaene trafikk og sentrumsutvikling og handelsstruktur. I tillegg er det behov for å vurdere de tre alternative lokalitetenes beskaffenhet, samt en gjennomgang av viktige statlige føringer. Analysen er lagt opp på følgende måte: Planlagt tiltak Planene for handelsparken beskrives, kfr fastsatt planprogram. Lokalitetenes beskaffenhet Coop Finnmark har i dag eierskap til tomten på Thomasbakken, samt en mindre tomt på Bossekop. De alternative lokalitetene, Alta sentrum og Bossekop sentrum, er lansert av Alta kommune. I fbm den overordnede analysen, konkretiseres lokaliseringsalternativene. Dette er gjort i samarbeid med Alta kommune. Relevante egenskaper fokuseres: - Eierskap / bruk i dag - Tomtestørrelse - Adkomst til overordnet vegnett - Omgivelser naboeiendommer - Reguleringsmessige forhold Statlige føringer Etter ønske fra regionale myndigheter skal forholdet til statlige føringer belyses. I rapporten gis en oversikt over statlige og andre viktige overordnede føringer. Sentrumsutvikling og handelsstruktur Det gis en beskrivelse av Alta kommunes handelsmessige dekningsgrad i dag, samt vurdering av endret etterspørsel fram til Evt fordelt på ulike markedssegmenter. Videre beskrives hvilken type handelstilbud som planlegges i handelsparken. Det gjøres en vurdering av markedsområde og kundegrunnlag for handelsparken. Deretter pekes det på virkninger for tresenterstrukturen av de tre lokaliseringsalternativene, sammen med mulige regionale virkninger.

52 REGULERINGSPLAN FOR ALTA HANDELSPARK LOKALISERING 3 Trafikk Momenter i en overordnet analyse vil være: Vurderinger gjøres på døgnnivå (kapasitet / timetrafikk vurderes i KU) 0-alternativet defineres, med input fra Alta kommune / Statens vegvesen: o Beregningene gjøres for 2030 o Fremtidig annen arealutvikling som skal forutsettes o Avlastningsveg for Alta sentrum forutsettes etablert Turproduksjon: o Beregning av personturer ved hjelp av handelsanalyse og erfaringstall. o Reisemiddelfordeling ved hjelp av erfaringstall / lokalkunnskap / GISanalyse av kundegrunnlag (antall arbeidsplasser og bosatte) i forhold til de ulike lokaliseringene. o Fordeling av trafikk i vegnettet. Enkel vurdering av busstilbudet Enkel vurdering av gang- og sykkeltraséer Overordnet vurdering av trafikale konsekvenser o Hvilke veier og gater blir berørte og hvor følsomme er disse for økning i biltrafikk

53 REGULERINGSPLAN FOR ALTA HANDELSPARK LOKALISERING 4 3. Planlagt tiltak Coop Finnmark ønsker å etablere handelsparken på Thomasbakken. Det er derfor en etablering her som er beskrevet i planprogrammet: Handelsparken vil romme forretninger som hver for seg trenger stort areal, og som til dels selger store og tunge varer. Felles for enhetene som inngår er at de henvender seg til et større omland og har preg av storhandel eller sjelden kjøpte varer. Forretninger / bransjer som tiltaket tenker å huse er: Coop Obs! hypermarked, ca m 2 Coop Obs! Bygg, ca m 2 Biltema, ca m 2 Plantasjen, ca m 2 Elektromarked, ca m butikker med et bredt vareutvalg, m 2. Eksempler kan være Europris pluss, Jula og Jysk. Man ser altså ikke for seg et tradisjonelt kjøpesenter, men etablering av flere større enheter for sjelden kjøpte varer under samme tak. Det er utarbeidet et foreløpig skisseprosjekt av Asplan Viak, der bygget forelås etablert i 2 etasjer, en underetasje og en 1. etasje. Handelsparken vil få adkomst via ny rundkjøring med Rv 93, Kautokeinovegen. Området grenser i nord mot planlagt ny avlastningsveg. Prosjektet omfatter ca 820 parkeringsplasser, dvs i underkant av 1 p-plass / 35 m 2 BRA. Se også avsnitt 6.4. Fra foreløpig skisseprosjekt, 1. etasje (Asplan Viak)

54 REGULERINGSPLAN FOR ALTA HANDELSPARK LOKALISERING 5 4. Lokaliseringsalternativene Figuren under viser de tre lokaliseringsalternativene Alta sentrum, Bossekop og Thomasbakken. De tre lokalitetene er vist i plankartet for Alta by i figuren over.

55 REGULERINGSPLAN FOR ALTA HANDELSPARK LOKALISERING 6 Både lokaliteten i Alta sentrum og på Bossekop er beliggende i områder som er avsatt til sentrumsformål. Thomasbakken er lokalisert innenfor et område som er avsatt til næringsbebyggelse. Området ligger imidlertid relativt sentralt, ca 700 meter langs ny avlastningsveg fra Prestegårdsjordet som er avsatt til en framtidig utvidelse av Alta sentrum, og ca 700 meter fra Bossekop sentrum via Thomasbakkvegen. Området ligger også inntil ny avlastningsveg. I hht bestemmelser til arealdelen, skal det utarbeides områdeplaner for Bossekop sentrum og Prestegårdsjorda (sentrums- og boligformål). Altahøyden, som er nærmeste nabo til Thomasbakken, er avsatt til servicenæringer. Dette omtales i retningslinjene som næringsvirksomhet som har noe publikumshenvendelse, men som pga vareutvalget ikke faller inn under detaljhandelsbegrepet. Som eksempler nevnes verksteder, bilforretninger, trelasthandel, engrossalg og lignende. Deler av Altahøyden skal planlegges og forbeholdes etablering av bil- / motorrelaterte virksomheter, dvs plasskrevende varer. I retningslinjene forutsettes reguleringsplanarbeid for handelspark på Thomasbakken kjørt som egen planprosess ved siden av rullering av arealdelen, i tråd med vedtak i kommunestyret. 4.1 Tre alternative lokaliteter Thomasbakken Thomasbakken er Coop Finnmarks ønskede lokalisering for handelsparken. Eiendommen er i hovedsak i Coop Finnmarks eie, og er i dag avsatt til næringsbebyggelse. Handelsparken vil kunne etableres med en god adkomst til Kautokeinovegen, evt via Altahøyden, og vil ligge inntil framtidig avlastningsveg.

56 REGULERINGSPLAN FOR ALTA HANDELSPARK LOKALISERING 7 Bossekop Tomtealternativet i Bossekop er også Coop Finnmarks eiendom. Eiendommen er i underkant av 4 da. Tilstøtende arealer eies av kommunen. Disse arealene benyttes til parkering. Eiendommen benyttes i dag til Coop Mega, Byggmix og administrasjonen til Coop Finnmark. Eiendommen har adkomst til dagens E6. Alta sentrum Tomtealternativet i Alta sentrum er eid av Alta kommune. Lokaliteten er lansert av Alta kommune som et egnet sted for etablering av en handelspark. Eiendommen ligger i utkanten av dagens sentrum, og vil kunne få adkomst til sentrum og hovedvegnettet via Prestegårdsvegen / Aronnesvegen. Ny avlastningsveg er planlagt rett øst for eiendommen. Alta IF har imidlertid opsjon på eiendommen, for etablering av stadionanlegg. Alta kommune ønsker at det knyttes en forretning til anlegget.

57 REGULERINGSPLAN FOR ALTA HANDELSPARK LOKALISERING Egenskaper ved alternativene I det følgende oppsummeres kort sentrale egenskaper ved de tre lokaliseringsalternativene Thomasbakken, Bossekop og Alta sentrum. Eierskap Thomasbakken Bossekop Alta sentrum I hovedsak Coop Finnmark, men mindre deler eies av Alta kommune Coop Finnmark Alta kommune Dagens bruk Thomasbakken Bossekop Alta sentrum Industri, kontor Forretning - Coop Mega / Byggmix, kontor Rideskole, landbruk Alta IF har opsjon på eiendommen for etablering av stadionanlegg. Reguleringsmessige forhold Thomasbakken Bossekop Alta sentrum Næringsbebyggelse Sentrumsformål Sentrumsformål Omgivelser - naboeiendommer Thomasbakken Bossekop Alta sentrum Thomasbakken ligger inntil Kautokeinovegen, og har Altahøyden som nærmeste nabo. For øvrig omkranses planområdet av boligbebyggelse. Thomasbakken boligområde ligger under 400 meter fra adkomst til planområdet. Det er planlagt flere større boligområder vest for Kautokeinovegen. Planlagt ny avlastningsveg er lokalisert i nordre del av tomteområdet. Ligger i eksisterende Bossekop sentrum, nær dagens E6. Ligger i utkanten av dagens sentrumsområde, og inntil Prestgårdsjorda som er avsatt til framtidig utvidelse av sentrum kombinert med bolig. Boliger på motsatt side av Prestegårdsvegen og i overkant av området.

58 REGULERINGSPLAN FOR ALTA HANDELSPARK LOKALISERING 9 Tomtestørrelse Thomasbakken Bossekop Alta sentrum 72 dekar 3,6 dekar, ca 7 dekar inkl omkringliggende parkering. Tilgjengelig areal i Bossekop er vesentlig mindre enn planlagte handelspark krever. 28 dekar Tilgjengelig areal i Alta sentrum er dermed mindre enn planlagte handelspark krever. Ved realisering av gjeldende opsjon vil tilgjengelig areal på ingen måte være tilstrekkelig for etablering av en handelspark. Adkomst til overordnet vegnett Thomasbakken Bossekop Alta sentrum Det forutsettes adkomst til Kautokeinovegen. Eiendommen grenser mot ny avlastningsveg i nord. Adkomsten forutsettes som i dag, til dagens E6. Adkomsten forutsettes til Prestegårdsvegen og videre til Aronnesvegen mot sentrum. Eiendommen grenser mot ny avlastningsveg i øst.

59 REGULERINGSPLAN FOR ALTA HANDELSPARK LOKALISERING Statlige og andre overordnede føringer Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre trådte i kraft Formålet med bestemmelsen ( 1) er å styrke eksisterende by- og tettstedssentre og bidra til effektiv arealbruk og miljøvennlig transportvalg, dvs unngå en utvikling som fører til byspredning, bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer bil. 3 Regler for etablering av kjøpesentre Kjøpesentre kan bare etableres eller utvides i samsvar med godkjente fylkesplaner eller fylkesdelplaner med retningslinjer for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner. For områder som ikke omfattes av slik plan, er det ikke tillatt å etablere eller utvide kjøpesentre med et samlet bruksareal på mer enn m 2. Fylkesmannen kan gi samtykke til å fravike bestemmelsen om etablering av kjøpesentre, dersom dette etter en konkret vurdering anses å være forenlig med formålet i 1. Miljøverndepartementet trekker opp en diskusjon om praktisering av regelverket i foredraget Rikspolitiske bestemmelser for kjøpesentre 1. I foredraget slås det fast at den rikspolitiske bestemmelsen, RPB, verken er kjøpesenterstopp eller kjøpesenterbegrensning, men snarere et verktøy for å styre etablering av kjøpesentre. Sitat: Det er ikke et forbud mot alle kjøpesentre, ei heller mot alle over 3000 m 2. Det er ikke en nasjonal styring, men en styring etter regionalt omforente prinsipper det er slik vi vil ha det i vår region. Gjennom innføringen av RPB ble evt fylkesdelplaner for kjøpesentre gjort juridisk bindende. Samtidig sies det i bestemmelsene at endringer i senterstrukturen fastlegges i kommuneplanen. Videre er man tydelige på at handel er handel, og at RPB gjelder all handel. Samtidig vil det være viktig å vurdere hvordan ulike handelssegmenter vil påvirke eksempelvis dagens handel i sentrum. Blant spørsmålene som MD stiller vedr lokalisering av handel, er: Er det plass i sentrum, rent fysisk? Er det ønskelig i sentrum, rent estetisk? Kan det ligge i utkanten av sentrum i et avlastningssenter? Hvor stort område skal det betjene? Er det dimensjonert for et større omland enn det vi ønsker dekket? Dette er viktige spørsmål å stille, også i forbindelse med vurdering av lokalisering av en handelspark i Alta. I de tradisjonelle sentraene ønsker man oftest et bredt handelstilbud kombinert med offentlig administrasjon, kulturtilbud og møteplasser både ute og inne. I tillegg finner man ofte nisjebutikker og spesialbutikker innen flere varegrupper. Store enkeltforretninger passer mao ikke uten videre inn i sentrumsområder, verken i Alta eller i andre bysentra. Det er ikke utarbeidet fylkesdelplan for handel for Finnmark. 1 Seniorrådgiver Terje Kaldager, 17. september 2010

60 REGULERINGSPLAN FOR ALTA HANDELSPARK LOKALISERING 11 Trasé for ny avlastningsveg gjennom Alta ble vedtatt i mars Fra kommunens presentasjon om samferdselsutfordringer i Alta ( Alta kommune har en vedtatt struktur med tre sentra; Bossekop bydelssentrum, Alta sentrum og Elvebakken bydelssentrum. Lokaliseringsalternativene i Bossekop og Alta sentrum er således i utgangspunktet i tråd med statlige og andre overordnede føringer. Alternativet på Thomasbakken må vurderes nærmere i fht type handel, avstand til Bossekop / Alta sentrum m.m. Avstanden fra Thomasbakken til både Bossekop sentrum og Alta sentrum vil være om lag 700 meter, kfr pkt 4 over. Området grenser også mot ny avlastningsveg. Thomasbakken vil dermed ikke representere et typisk eksternt senter som medfører lange kjøreavstander for store grupper. Den relativt sentrale beliggenheten vil også gi muligheter for et godt gang- og sykkelvegtilbud og gode bussforbindelser. Det vil derfor være mulig å oppnå sentrale deler av målsettingen i 1 i RPB kjøpesentre, også for Thomasbakken. I de videre analysene vurderes lokaliseringen i fht handel og transport.

61 REGULERINGSPLAN FOR ALTA HANDELSPARK LOKALISERING Sentrumsutvikling og handelsstruktur Det vises til vedlagte rapport fra NCM Development AS, Handelsanalyse Alta handelspark datert Det følgende er et utdrag av denne rapporten. 6.1 Forutsetninger De aktuelle alternative tiltaksområdene er av ulik størrelse. Det er likevel i handelsanalysen forutsatt at tiltaket som etableres har samme størrelse på alle de tre alternative lokalitetene. Dersom man ikke gjør dette, får man ikke et grunnlag for å vurdere de tre lokalitetene mot hverandre. Å vurdere en handelspark på m 2 på ett sted opp mot en forretning på eksempelvis m 2 et annet sted gir liten mening når man ønsker å få fram sammenlignbare virkninger knyttet til de tre lokalitetene. Det fokuseres på overordnede forhold som har relevans i fht til lokalisering. 6.2 Markedsområde og kundegrunnlag for handelsparken Det primære markedsområdet for Alta handelspark vil være Alta handelsdistrikt. Alta kommune representerer nesten 70 % av befolkningen i området. Primærområdet deles i Alta kommune, primærområde vest (Loppa, Hasvik og Kvænangen) og primærområde sør (Karasjok og Kautokeino). Sekundærområdet er kommunene Hammerfest, Nordkapp, Måsøy, Kvalsund og Porsanger. Et tertiært område består av resten av Finnmarkskommunene. I kraft av Altas posisjon som handelshovedstad, influerer butikkene i Alta også i disse delene av fylket, selv om avstandene er store. Befolkning Finnmark fylke hadde nesten innbyggere % bor i primærområdet, mens 25 % bor i sekundærområdet. SSB s prognoser for befolkningsvekst 2 tilsier en befolkningsvekst i primærområdet og i sekundærområdet på 7 % til 2020, mens Alta kommune i den samme perioden vil ha en vekst på 15 %. Dette tilsvarer en tilvekst i primærområdet på ca personer, og i sekundærområdet på ca personer. I Alta vil veksten være høyere, noe som både støtter opp under tiltaket og øvrig handel i kommunen. Etterspørsel Etterspørselen i det totale markedsområdet utgjorde knappe 4,6 mrdr. kr. eks mva i Av dette stod primærområdet for 38 % (1,8 mrdr. kr. eks mva) 3. Medregnet forventet befolkningsvekst, vil etterspørselen fra private husholdninger i 2020 øke med nesten 900 mill. kr, bare i primær- og sekundærområdet. 2 Framskrivingsalternativ MMMM, som tilsvarer middels nasjonal vekst. 3 SSB s forbruksundersøkelse.

62 REGULERINGSPLAN FOR ALTA HANDELSPARK LOKALISERING 13 Forventet etterspørsel fra private husholdninger i 2020: Alta kommune: mill. kr. tilsvarende en vekst på 453 mill. kr. Hele primærområdet: mill. kr, tilsvarende en vekst på 550 mill. kr. Sekundærområdet: mill. kr, tilsvarende en vekst på 358 mill. kr. Etterspørsel fra bedrifter, institusjoner og turister kommer i tillegg, og utgjør normalt i størrelsesorden % av den private etterspørselen. Detaljhandelsstruktur i dag I Alta sentrum er Amfi Alta den dominerende aktøren, med 75 butikker og en omsetning på ca 540 mill. kr. (eks mva). Senteret vurderes å ha styrket Alta som handelshovedstad i fylket, og det forventes at denne utviklingen vil fortsette. Øvrig detaljhandel i Alta sentrum befinner seg i området rundt torget. I tillegg finnes en del større enkeltforretninger i utkanten av Alta sentrum, både faghandel og dagligvareforretninger. Foruten Alta sentrum er det butikkmiljøer i Bossekop og på Elvebakken. Her finnes dagligvareforretninger, apotek, blomster, sport med mer. Dagligvareomsetningen i kommunen fordeler seg forholdsvis jevnt på disse tre definerte sentrene. For øvrig er det etablert en del spredt handelsvirksomhet langs E6 mellom flyplassen og Elvebakken (bil, byggevarer etc). Øvrige kommuner i primærområdet har med unntak for dagligvarer et tynt tilbud av detaljhandelsvarer, slik at befolkningen sogner til Alta når det gjelder denne typen innkjøp. Handelstilbudet i sekundærområdet er med unntak av Hammerfest forholdsvis tynt. Hammerfest har et forholdsvis godt detaljhandelstilbud med ganske stort utvalg av faghandelsbutikker i de fleste bransjer. Likevel er ikke tilbudet komplett, og kommunen matcher ikke tilbudet i Alta. Som i resten av fylket er handelstilbudet i de fleste kommunene i tertiærområdet rettet mot dagligvarer. Utover dette er det ganske gode tilbud særlig i Kirkenes og til dels Vadsø. 6.3 Dekningsgrad i dag Primærområdet har samlet normale dekningsgrader i forhold til etterspørselen innen klær og sko samt dagligvarer. Derimot er det en klar underdekning innen samlegruppen andre varer hvor stort sett alle undergrupper viser underdekning 4. Alta har en overdekning, slik alle byer har høyere dekningsgrader enn landet for øvrig, fordi nabokommuner sokner dit. Det er naturlig å forvente at dekningsgraden i Alta kommune vil øke ytterligere etter hvert som Amfi Alta forsterker sin posisjon i markedet. Alta har imidlertid svake dekningsgrader innen elektro og øvrig tyngre faghandel. Primærområdet har en handelslekkasje i dag på om lag 230 mill. kr. eks mva. Dvs at butikkene i Alta ikke kompenserer fullt ut for manglende tilbud i de omkringliggende kommuner. Øvrige kommuner i primærområdet har gjennomgående høye dekningsgrader innenfor dagligvarer. 4 Alle tall i dette avsnittet er hentet fra SSB s forbruksundersøkelse og terminstatistikk varehandel.

63 REGULERINGSPLAN FOR ALTA HANDELSPARK LOKALISERING 14 I sekundærområdet er det også totalt sett en lekkasje ut av området. Denne lekkasjen vurderes i hovedsak å gå til Alta, men man kan forvente at deler av den også går ut av fylket til Tromsø eller lengre. Dekningsgradene i tertiærområdet indikerer en forholdsvis betydelig lekkasje innen faghandelsbransjene. Det er ingen tvil om at de lave dekningsgradene i sekundær og tertiærområdene skyldes at befolkingen handler andre steder. Butikkene i Alta tar nok noe av denne lekkasjen, men tallene for Finnmark fylke viser at en ikke ubetydelig del av handelen skjer utenfor fylket, eksempelvis i Tromsø, Haparanda, Oslo / utland eller e-handel. Om lag 430 mill. kr. eks mva forsvinner ut av fylket årlig. Tar man i betraktning at spesielt Kirkenes har en positiv grensehandel mot Russland, er det sannsynlig at handelslekkasjen ut av Finnmark er enda større. Størst lekkasje finner man innen elektrovarer, klær/sko og øvrig faghandel (ur/optikk/gull/sølv/interiør mm). Dagligvarer, møbler og byggevarer er på nivå med landet for øvrig. 6.4 Planlagt tilbud i handelsparken Tiltaket vil romme forretninger som hver for seg trenger stort areal, og som til dels selger store og tunge varer. Felles for enhetene som inngår er at de henvender seg til et større omland og har preg av storhandel eller sjelden kjøpte varer. Forretninger / bransjer som tiltaket tenker å huse er: Coop Obs! hypermarked, ca m 2 Coop Obs! Bygg, ca m 2 Biltema, ca m 2 Plantasjen, ca m 2 Elektromarked, ca m butikker med et bredt vareutvalg, m 2. Eksempler kan være Europris pluss, Jula og Jysk. Samlet vil forretningene omfatte ca m 2, og de forventes å omsette for om lag 510 mill. kr. eks mva årlig. 6.5 Tiltakets omfang i fht etterspørselen Av den totale omsetningen på 510 mill. kr. i 2020, forventes 50 mill. kr å komme fra eksisterende forretninger som flytter fra andre steder i kommunen (eks fra strekningen flyplassen Elvebakken), og 100 mill. kr. å komme fra redusert handelslekkasje. Tiltakets omsetning i forhold til etterspørselsveksten i markedsområdet i NCM Development AS

64 REGULERINGSPLAN FOR ALTA HANDELSPARK LOKALISERING 15 Tabellen viser at handelsparken vil ta om lag 47 % av forbruksveksten i primærområdet i Ser vi på hele fylket, vil handelsparken kun ta om lag en fjerdedel av forventet forbruksvekst i Det er beregnet at om lag 70 % av kundene til handelsparken vil komme fra Alta kommune. 6.6 Virkninger for tresenterstrukturen i Alta Generelt viser tabellen i forrige avsnitt at det er rom for etablering av en handelspark slik Coop Finnmark ønsker. Handelsanalysen viser at handelsparken vil bidra til å styrke Alta som handelssted, og derved bedre handelsbalansen i Finnmark. Tabellen viser også at det er betydelig rom for vekst i den etablerte handelen selv om handelsparken realiseres, både i Alta og i Finnmark for øvrig. Dersom det ikke realiseres et handelstilbud som planlagt eller tilsvarende, vil Alta kommune ha vanskeligheter med å dekke den forventede forbruksveksten. Dette vil kunne ha negative konsekvenser for Altas posisjon som handelshovedstad. Konsekvenser for eksisterende handel i Alta sentrum De tyngre etableringene i tiltaket, som byggevarehus, Plantasjen, Biltema og butikker med bredt vareutvalg som eksempelvis Jula og Europris, vil i hht handelsanalysen ikke påvirke eksisterende sentrumshandel i særlig grad. Obs! hypermarked representerer en annen type handel enn den daglige handelen som skjer i nærområdet. På hypermarkedet handler man også sjelden og stort, ca 1 gang per uke. Butikken vil også kunne fungere som nærbutikk for omkringliggende boliger. Det kan likevel ikke ses bort fra at en så stor dagligvareforretning som Obs! vil ta omsetning fra andre forretninger i området. Dette vurderes å ikke utgjøre noen trussel for veldrevne forretninger, både fordi det forventes en betydelig etterspørselsvekst og med bakgrunn i de lange avstandene. Handelsparken vil være en attraktiv handelsdestinasjon som vil trekke kunder fra et større område. For sjelden kjøpte varer vil kundene være villige til å reise langt fordi tilsvarende tilbud ikke eksisterer i rimelig nærhet. Tilreisende til handelsparken vil også besøke andre handelstilbud i Alta, og dermed bidra til økt handel i kommunen. Vurderingene over gjelder uansett hvilken lokalisering som velges for Alta handelspark. I forhold til eventuell etablering av tiltaket i sentrum, påpekes to forhold i handelsanalysen: Den typen handel som planlegges i handelsparken, er ikke nødvendigvis ønsket i sentrum. Logistikkløsninger passer dårlig inn i en tett by, og store volumer utfordrer eksisterende bygningsstrukturer. Dette ser man i mange bysentra. De aktuelle aktørene er også ofte skeptiske til etablering i sentrum, da de krever god logistikk for varehåndtering og godt med parkeringsplasser. Den lokaliteten som er pekt på, ligger i praksis utenfor selve handelssentrum. Det betyr at det i praksis vil være vanskelig å oppnå felles utnyttelse av parkeringsplasser og gangavstand til andre forretningstilbud. Kunder vil benytte bil når de beveger seg til / fra handelsparken, slik at man ikke oppnår den effekten man ellers ønsker ved å samle handel i sentrum.

65 REGULERINGSPLAN FOR ALTA HANDELSPARK LOKALISERING 16 Konsekvenser for eksisterende handel i Bossekop Hovedtyngden av omsetningen i Bossekop er knyttet til dagligvarer. Handelsparken omfatter også dagligvarer, som vil innebære økt konkurranse for eksisterende handel i Bossekop, dersom den plasseres på Thomasbakken. Med bakgrunn i forventet utbygging av boliger nær Thomasbakken, vil denne effekten dempes slik at man ikke forventer store endringer som følge av økt konkurranse. Bossekop sentrum er på mange måter mer kompakt enn Alta sentrum, og det er vanskelig å se for seg at tiltaket kan innpasses her. Konsekvenser for eksisterende handel i Elvebakken Ingen av de tre alternative lokalitetene ligger nær Elvebakken. Butikkene på Elvebakken betjener i hovedsak befolkningen som er bosatt i området. Etablering av dagligvaretilbud i handelsparken vil ha liten effekt for dagens forretninger på Elvebakken. Konklusjonen i handelsanalysen er at dagligvaretilbudet på Elvebakken i hovedsak vil blir opprettholdt på dagens nivå selv om handelsparken blir realisert. Dette gjelder uavhengig av lokalisering. 6.7 Regionale virkninger Avstanden til øvrige kommuner både i primær- og sekundærmarkedet er så store at tiltaket vil ha liten eller ingen effekt på dagligvaretilbudet i disse kommunene. Mange omkringliggende kommuner har kun et dagligvaretilbud, og etablering av andre bransjer er ofte ikke aktuelt med bakgrunn i befolkningstallene. Dersom handelsparken realiseres i Alta, vil man få et tilbud også i regionen som man ellers må til eksempelvis Tromsø eller Haparanda for å finne. Handelsanalysen konkluderer med at handelsparken ikke vil true eksisterende butikkstruktur i regionen, men at den vil bidra til å redusere handelslekkasjen ut av Finnmark.

66 REGULERINGSPLAN FOR ALTA HANDELSPARK LOKALISERING Trafikk Det vises til vedlagte rapport fra Sweco Norge AS, Overordnet trafikkanalyse - lokaliseringsalternativer datert Det følgende er et utdrag av denne rapporten. 7.1 Forutsetninger De aktuelle alternative tiltaksområdene er av ulik størrelse. Det er likevel i trafikkanalysen forutsatt at tiltaket som etableres har samme størrelse på alle de tre alternative lokalitetene. Dersom man ikke gjør dette, får man ikke et grunnlag for å vurdere de tre lokalitetene mot hverandre. Å vurdere trafikk som skapes av en handelspark på m 2 på ett sted opp mot en forretning på eksempelvis m 2 et annet sted gir liten mening når man ønsker å få fram sammenlignbare virkninger av de tre lokalitetene. Det fokuseres på overordnede forhold som døgntrafikk og fordeling på overordnet vegnett for de tre lokaliseringsalternativene. Etter avtale med Statens vegvesen og Alta kommune er 2030 benyttet som sammenligningsår, og ny avlastningsveg er forutsatt etablert. Timetrafikk og kapasitet i kryss m.m. vil bli vurdert i det videre planarbeidet. Trafikkmengden i dagens situasjon er vist i figuren under. Trafikk i dagens situasjon (ÅDT), NVDB (Statens vegvesen)

67 REGULERINGSPLAN FOR ALTA HANDELSPARK LOKALISERING alternativet 0-alternativet defineres som situasjonen i 2030 dersom tiltaket ikke gjennomføres. Beregnet trafikkvekst og etablering av vedtatte planer forutsettes. Ny avlastningsveg er forutsatt gjennomført, se figur under. Trasé for ny avlastningsveg. (Statens vegvesen) Beregninger for 2030 for vårt 0-alternativ gjennomført av Statens vegvesen i forbindelse med KVU er vist i figuren under. Trafikk i 2030 (ÅDT), beregnet i TRIPS. (Statens vegvesen) BARLINDHAUG CONSULT AS

68 REGULERINGSPLAN FOR ALTA HANDELSPARK LOKALISERING Trafikk som følge av handelsparken Basert på handelsanalysen som er omtalt i avsnitt 6, er det gjort vurdering av trafikk til og fra handelsparken. For alle alternativer forutsettes et gjennomsnitt på 1,5 personer pr bil. Reisemiddelfordelingen er vurdert noe ulik mellom de tre alternativene, ut fra dagens kollektivtilbud og lokalisering av boligområder. Valgt reisemiddelfordeling gir generert trafikk som følger: En sammenstilling av kundegrunnlaget fra handelsanalysen kombinert med trafikkfordeling fra TRIPS gir et samlet retningsmønster for handelsparken. Retningsfordelingen er forutsatt lik for alle de tre lokaliseringsalternativene. Retningsmønster kunder, Alta handelspark

69 REGULERINGSPLAN FOR ALTA HANDELSPARK LOKALISERING Biltrafikk Ut fra forutsetningene i avsnitt 6.5, er generert trafikk til Alta handelspark lagt ut på vegnettet for de tre lokaliseringsalternativene. Beregningene er oppsummert i figuren under. Endringer i trafikk i forhold til 0-alternativet som følge av etablering av Alta handelspark. Etablering i Alta sentrum er vist øverst (grønt) for hvert snitt, Bossekop i midten (lilla) og Thomasbakken nederst (rødt). De ulike alternativene gir ganske like resultater for trafikkmengde i utkanten av vegsystemet og den østre delen av ny avlastningsveg. En etablering på Thomasbakken vil gi noe mer biltrafikk enn de andre alternativene, pga en annen forutsatt reisemiddelfordeling i beregningene. Den største forskjellen mellom alternativene viser seg på dagens E6 mellom Bossekop og Alta sentrum, og på avlastningsvegen mellom Thomasbakken og Alta sentrum. En etablering på Bossekop vil gi en større økning på dagens E6 enn de øvrige alternativene, mens en etablering på Thomasbakken vil størst økning på avlastningsvegen. Avlastningsvegens funksjon er bl.a. å avlaste boligområder langs dagens E6 for trafikk. Det er dermed positivt at trafikken på avlastningsvegen øker på bekostning av trafikken på E6. En etablering i Alta sentrum vil ikke gi noen økning på nedre del av Kautokeinovegen, mens de to andre alternativene gir en økning her. Aronnesvegen ved Alta sentrum vil få størst økning ved etablering på Bossekop, og lavest ved etablering på Thomasbakken. Plassering av, og antall adkomster til handelsparken vil være viktig i fht om etableringen vil skape flaskehalser i vegsystemet. Det vurderes i analysen at det vil være liten risiko for avviklingsproblemer i kryss som ligger lengre unna handelsparken. Avvikling i kryss vil være tema i påfølgende konsekvensutredning.

70 REGULERINGSPLAN FOR ALTA HANDELSPARK LOKALISERING Busstilbud Dagens rutestruktur. I forhold til dagens rutestruktur, vil en etablering i Alta sentrum være den beste lokaliseringen. Bossekop dekkes også av eksisterende rutestruktur, men langbussrutene i retning nordøst går ikke i retning av Bossekop. Thomasbakken har i dag kun en langbussrute i sin nærhet, og har dermed et dårlig tilbud. Uansett lokalisering er det trolig at handelsparken vil komme til å være et sterkt målpunkt i Alta kommune. Det vurderes som sannsynlig at deler av rutetilbudet vil bli lagt om når ny avlastningsveg etableres, og når planlagte boligområder realiseres. Alta kommune har også vært opptatt av at man i forbindelse med planlegging av handelsparken skal tilrettelegge for buss. 7.6 Gang- og sykkel Det er etablert tilbud til fotgjengere og syklister til alle de tre lokalitetene. Tilgjengeligheten til handelsparken vil dermed være avhengig av avstanden til omkringliggende boliger. En enkel vurdering av dagens boligmønster i Alta tilsier at lokalisering i Alta sentrum eller Bossekop vil være noe bedre enn Thomasbakken.

71 REGULERINGSPLAN FOR ALTA HANDELSPARK LOKALISERING Oppsummering, anbefaling 8.1 Lokaliseringsalternativene Kun alternativet på Thomasbakken vurderes å ha et tilgjengelig areal som er stort nok for den virksomheten som Coop Finnmark ønsker å etablere. Tomten i Bossekop muliggjør ikke etableringen av en handelspark. Dersom selv et redusert konsept skal gjennomføres her, vil det kreve stor grad av sanering av omkringliggende bebyggelse. For Coop Finnmark er det ikke et alternativ å bygge ut mindre enn minimum m 2, primært vil man etablere m 2 bebyggelse. Lokaliseringsalternativet i sentrum er dermed også for lite for planlagte handelspark, men kunne muligens i utgangspunktet romme et redusert konsept. Imidlertid umuliggjør en evt gjennomføring av opsjonen til Alta IF etablering av en handelspark også på denne eiendommen. Dette underbygger at et konsept for større enkeltforretninger som omsetter sjelden kjøpte varer ikke nødvendigvis lar seg plassere i tradisjonelle sentrumsområder. Eiendommene på Thomasbakken og i Bossekop er i hovedsak i Coop Finnmarks eie, mens tomten i sentrum er eid av Alta kommune. I hht KPA skal det etableres flere større boligområder like vest for Kautokeinovegen. Dette vil gi et større befolkningsgrunnlag for etablering av handel på Thomasbakken enn i dag. Avstanden fra Thomasbakken til Alta sentrum vil være ca 700 meter langs ny avlastningsveg, og til Bossekop sentrum ca 700 meter langs Thomasbakkvegen. 8.2 Forholdet til overordnede føringer Lokaliseringsalternativene i Bossekop og Alta sentrum er i utgangspunktet i tråd med statlige og andre overordnede føringer. For alternativet på Thomasbakken har det vært behov for å vurdere type handel, avstand til Bossekop / Alta sentrum m.m. nærmere før man konkluderer i fht disse føringene. Avstanden fra Thomasbakken til både Bossekop sentrum og Alta sentrum vil imidlertid bare være om lag 700 meter, og området grenser mot ny avlastningsveg. Thomasbakken vil dermed ikke representere et typisk eksternt senter som medfører lange kjøreavstander for store grupper. Den relativt sentrale beliggenheten vil også gi muligheter for et godt gang- og sykkelvegtilbud og gode bussforbindelser. Det vil dermed være mulig å oppnå sentrale deler av målsettingen i 1 i Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre, også for Thomasbakken. Vurderingene viser at det ikke vil være mulig å lokalisere handelsparken på de angitte arealene i Bossekop og Alta sentrum. 8.3 Handel Av en forventet total omsetning på 510 mill. kr. i 2020 i Alta handelspark, antas 50 mill. kr å komme fra eksisterende forretninger som flytter fra andre steder i kommunen, og 100 mill. kr. å komme fra redusert handelslekkasje ut av Finnmark. Ut fra SSB s beregninger forventes en forbruksvekst på om lag 550 mill. kr. årlig i primærområdet fra til I hele Finnmark er forbruksveksten i samme periode vurdert til om lag mill. kr. Handelsparken vil ta om lag 47 % av forbruksveksten i primærområdet i Ser vi på hele fylket, vil handelsparken kun ta om lag en fjerdedel av forventet forbruksvekst i 2020.

72 REGULERINGSPLAN FOR ALTA HANDELSPARK LOKALISERING 23 Generelt kan man si at det er rom for etablering av en handelspark slik Coop Finnmark ønsker. Handelsanalysen viser at handelsparken vil bidra til å styrke Alta som handelssted, og derved bedre handelsbalansen i Finnmark. Det er dokumentert at det er betydelig rom for vekst i den etablerte handelen selv om handelsparken realiseres, både i Alta og i Finnmark for øvrig. Dersom det ikke realiseres et handelstilbud som planlagt eller tilsvarende, vil Alta kommune ha vanskeligheter med å dekke den forventede forbruksveksten. Dette vil kunne ha negative konsekvenser for Altas posisjon som handelshovedstad. Analysen viser liten forskjell når det gjelder lokalisering i sentrum, Bossekop eller Thomasbakken. I forhold til en evt etablering av tiltaket i sentrum påpekes to forhold i handelsanalysen: Den typen handel som planlegges i handelsparken, er ikke nødvendigvis ønsket i sentrum. Logistikkløsninger passer dårlig inn i en tett by, og store volumer utfordrer eksisterende bygningsstrukturer. Dette ser man i mange bysentra. De aktuelle aktørene er også ofte skeptiske til etablering i sentrum, da de krever god logistikk for varehåndtering og godt med parkeringsplasser. Den lokaliteten som er pekt på, ligger i praksis utenfor selve handelssentrum. Det betyr at det i praksis vil være vanskelig å oppnå felles utnyttelse av parkeringsplasser og gangavstand til andre forretningstilbud. Kunder vil benytte bil når de beveger seg til / fra handelsparken, slik at man ikke oppnår den effekten man ellers ønsker ved å samle handel i sentrum. Handelsanalysen konkluderer med at handelsparken ikke vil true eksisterende butikkstruktur i regionen, men at den vil bidra til å redusere handelslekkasjen ut av Finnmark. 8.4 Trafikk Totalt vurderes lokalisering i Alta sentrum som et godt alternativ. Dette fordi busstilbudet er bra, det er fordelaktig for gående og syklister og kort avstand til avlastningsvegen, hvilket gir en forholdsvis god fordeling av biltrafikken. Thomasbakken anses også å være et godt alternativ for lokalisering av en handelspark i fht bil- sykkel- og gangtrafikk. Med et godt busstilbud vil Thomasbakken være en like god lokalisering som Alta sentrum. Forventet omlegging av dagens rutestruktur som følge av etablert avlastningsveg, taler i Thomasbakkens favør. Etablering på Bossekop vurderes å være et dårlig alternativ, selv om det fungerer godt for gående og syklister. Trafikk til handelsparken vil i dette tilfellet gå langs dagens E6. Man får dermed ikke redusert trafikk for boligområdene langs dagens E6 som planlagt ved etablering av avlastningsvegen.

73 REGULERINGSPLAN FOR ALTA HANDELSPARK LOKALISERING Anbefaling Det pekes i analysen på at planlagte handelspark ikke er egnet for etablering verken i Bossekop sentrum eller Alta sentrum. Det vil ikke være plass for tiltaket slik Coop Finnmark planlegger det på de aktuelle arealene. Dersom etablering i Alta sentrum skulle være et alternativ, må opsjonen kommunen har gitt Alta IF utgå, og det må vurderes et betydelig redusert handelskonsept. Dette er Coop Finnmark ikke interessert i. Coop Finnmark stiller også spørsmål ved om en etablering på angitt område vil gi de positive virkningene som man er opptatt av. I handelsanalysen påpekes at avstanden mellom den aktuelle tomten og selve sentrum av Alta er så stor at det i praksis vil være vanskelig å oppnå felles utnyttelse av parkeringsplasser og gangavstand til andre forretningstilbud, slik at man uansett vil bruke bilen mellom handelsparken og sentrum. Slik viser vurderingene at et konsept for større enkeltforretninger som omsetter sjelden kjøpte varer ikke nødvendigvis er egnet for plassering i tradisjonelle sentrumsområder. Ønsket lokalisering ligger dessuten sentralt i Alta, med en avstand på kun om lag 700 meter til hhv Bossekop og Alta sentrum. Når det gjelder biltrafikk er Thomasbakken pekt på som den beste lokaliseringen. Alta sentrum er bedre i dag når det gjelder kollektivtrafikk, men dette vil kunne avbøtes til en viss grad ved god tilrettelegging for buss på Thomasbakken. Det forventes dessuten en endring i rutestrukturen i Thomasbakkens favør når ny avlastningsveg etableres. Det er også planlagt store boligkonsentrasjoner nær Thomasbakken, vest for Kautokeinovegen, som man i planarbeidet vil vurdere gang- og sykkelvegløsninger mot. Med relativt sentral beliggenhet, et godt gang- og sykkelvegtilbud og gode bussforbindelser, vurderes Thomasbakken å kunne oppfylle sentrale målsettinger i RPB for kjøpesentre. Etter Coop Finnmarks oppfatning har altså ikke den overordnede analysen kunnet peke på vesentlige negative elementer ved en lokalisering av handelsparken på tiltakshavers egen eiendom. Coop Finnmark mener på denne bakgrunn at Thomasbakken må velges som lokalisering for handelsparken, og at det gjennomføres reguleringsplan med konsekvensutredning for kun dette alternativet. Gjennom påfølgende konsekvensutredning vil tiltaket bli nærmere vurdert i hht fastsatt planprogram, og eventuelle avbøtende tiltak vil bli diskutert.

74 REGULERINGSPLAN FOR ALTA HANDELSPARK LOKALISERING Vedlegg Handelsanalyse Alta handelspark, NCM Development AS datert Overordnet trafikkanalyse lokaliseringsalternativer, Sweco Norge AS datert

75

76 Saksprotokoll Utvalg: Planutvalget Møtedato: Sak: PS 34/10 Resultat: Innstilling vedtatt Arkivsak: 09/1611 Tittel: SP: PRIVAT PLANFORSLAG: KJØPESENTER PÅ THOMASBAKKEN FASTSETTING AV PLANPROGRAM Planutvalgets behandling: Behandling: Hilde Søraa erklærte seg inhabil i saken og fratrådte møtet. Innstillingen vedtatt enstemmig. Følgende forslag fremmet: Felles forslag AP/ SV: Tillegg til innstillingen; Planutvalget viser til uttalelsene fra Finnmark Flkeskommune, Fylkesmannen i Finnmark og miljøverndepartementet. Planutvalget ser at det er betydelig risiko knytte til å få en godkjent reguleringsplan som samsvarer med kommunale/ fylkeskommunale planer samt rikspolitiske bestemmelser om etablering av kjøpesentre. Planutvalget ber tiltakshaver vurdere denne risikoen nøye før de eventuelt velger å gå videre med planleggingen. Forslaget vedtatt med 9 mot 1 stemme Planutvalgets vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-3 mfl, samt forskrift om konsekvensutredninger 2 og 7, fastsettes planprogram datert for privat planlegging med sikte på å etablere kjøpesenter på Altahøyden/Thomasbakken. Planutvalget viser til uttalelsene fra Finnmark Flkeskommune, Fylkesmannen i Finnmark og miljøverndepartementet. Planutvalget ser at det er betydelig risiko knytte til å få en godkjent reguleringsplan som samsvarer med kommunale/ fylkeskommunale planer samt rikspolitiske bestemmelser om etablering av kjøpesentre. Planutvalget ber tiltakshaver vurdere denne risikoen nøye før de eventuelt velger å gå videre med planleggingen.

77 Saksprotokoll Utvalg: Planutvalget Møtedato: Sak: PS 31/11 Resultat: Innstilling vedtatt Arkivsak: 09/1611 Tittel: SP - PRIVAT REGULERINGSPLAN FOR ETABL AV KJØPESENTER PÅ THOMASBAKKEN Planutvalgets behandling: Behandling: Hilde Søraa, AP erklært inhabil. Innstillingen vedtatt enstemmig. Planutvalgets vedtak: Planutvalget aksepterer at tiltakshaver gjør en utredning av lokalisering (identifisering og beskrivelse), sentrumsutvikling og handelsstruktur(herunder handelsanalyse), trafikk og samferdsel av de 3 alternative lokalitetene. Når denne utredningen er gjennomført, vil kommunen ta stilling til om det skal gjennomføres en fullstendig KU av alle 3 alternativer.

78 Saksprotokoll Utvalg: Planutvalget Møtedato: Sak: PS 27/12 Resultat: Annet forslag vedtatt Arkiv: PLNID Arkivsak: 09/ Tittel: SP - PRIVAT REGULERINGSPLAN FOR ETABL AV KJØPESENTER PÅ THOMASBAKKEN Planutvalgets behandling: Behandling: Hilde Søraa, AP ble erklært inhabil og fratrådte møtet. Følgende forslag fremmet: Forslag fra H, V, Kyst og FrP: Planutvalget viser til vedtak og anser utredningene som gjennomført. Forslagsstiller gir klart uttrykk for at Sentrum og Bossekop ikke er alternativer for etablering. For Planutvalget vil en full konsekvensutredning av Thomasbakken gi et godt nok grunnlag for å kunne vurdere etablering av kjøpesenter på Thomasbakken i henhold til reguleringsplanen. Forslaget vedtatt med 7 mot 3 stemmer. Innstillingen falt. Planutvalgets vedtak: Planutvalget viser til vedtak og anser utredningene som gjennomført. Forslagsstiller gir klart uttrykk for at Sentrum og Bossekop ikke er alternativer for etablering. For Planutvalget vil en full konsekvensutredning av Thomasbakken gi et godt nok grunnlag for å kunne vurdere etablering av kjøpesenter på Thomasbakken i henhold til reguleringsplanen.

79 Saksprotokoll Utvalg: Planutvalget Møtedato: Sak: PS 38/14 Resultat: Arkiv: PLNID Arkivsak: 14/ Tittel: SP - SP - MINDRE ENDRING AV KOMMUNEPLANENS AREALDEL - ENDRING AV AREALFORMÅL PÅ ALTAHØYDEN/THOMASBAKKEN SØKER: COOP FINNMARK Planutvalgets behandling: Behandling: Følgende forslag fremmet: Forslag fra FrP og Kyst: Med hjemmel i PBL ledd vedtas mindre endring av kommuneplanens arealdel. Endringen medfører at kommuneplanens arealdels bestemmelser endres med 2 tilleggsarealer under servicenæringer: 20. Thomasbakken 21. Altahøyden Sør I bestemmelsens retningslinjer endres benevnelsen Altahøyden til Altahøyden sør. Forslaget falt med 5 mot 6 stemmer. Innstillingen vedtatt med 6 mot 5 stemmer. Planutvalgets vedtak: Med hjemmel i PBL ledd, avslås henvendelse fra Coop Finnmark om å foreta mindre endring av kommuneplan knyttet til endring av arealbruksformål for aktuelt område på Altahøyden/Thomasbakken.

80 Saksprotokoll Utvalg: Planutvalget Møtedato: Sak: PS 15/15 Resultat: Innstilling vedtatt Arkiv: PLNID Arkivsak: 13/ Tittel: SP REGULERINGSPLAN FOR ALTA HANDELSPARK AVTALE OM ENDRING AV PLANFORM FRA DETLAJPLAN TIL OMRÅDEPLAN Planutvalgets behandling: Behandling: Monica Nielsen AP, ba om habilitetsvurdering. Hun ble erklært habil. Innstillingen vedtatt enstemmig. Planutvalgets vedtak: Med hjemmel i plan og bygningslovens 12-2, vedtar planutvalget at reguleringsplanforslag for Alta Handelspark endrer planform fra detaljregulering til områderegulering. Rådmannen delegeres myndighet til å inngå nødvendige avtaler knyttet til endret planform.

81 Ugedahl, Guri Notat Til: Fra: Kopi: Sak: Arkiv Ulla Sennesvik Deltakerne Privat planforslag for etablering av kjøpesenter på Thomasbakken REFERAT FRA OPPSTARTSMØTE, revidert etter møtet Saksnr./Arkiv Dato 09/ PLNID Om planinitiative t og forslagsstiller Arbeidstittel Alta handelspark Initiativet gjelder X Plan med krav om KU Områdeplan Tiltakets adresse Berørte eiendommer X Detaljplan Mindre vesentlig endring av:. Thomasbakkveien 56 I planområdet inngår ca 50 da, hvorav ca 10 da er kommunalt eid. I planinitiativet datert st år det at Alta Handelspark har ervervet 27/854 og 855. Dette opplyser planfaglig konsulent (jf telefonsamtale med Ugedahl ) ikke er korrekt, og det stemmer med vår kartbase. Hjemmelsforhold: 27/854, 855: Coop Finnmark BA 27/43, 511, 512, 513, 514: Alta kommune 27/1177: Statens vegvesen, Region Nord Planens formål/hensikt Selskapet Alta Handelspark as ønsker å etablere et nytt handelsområde på avsatt industriområde på Thomasbakken i Alta. Forslagsstiller opplyser at ha ndelssentret vil bestå av ca m 2 forretningsareal for store, plasskrevende konsepter, herunder dagligvarer, møbler, bilrekvisita med mer. Hagesenter kan også bli aktu elt å lokalisere her (i eget [ Side # ]

82 bygg). I oppstartsmøtet ble det presisert at det er mer forretningene størrelse, og ikke vareutvalget, som definerer konseptet. Eksempelvis kan sportsbutikker inngå, bare forretningsarealet er stort nok. Forslagsstiller Planfaglig ansvar Det planlegges 1 p-plass pr 35 m 2 BRA. Alta Handelspark AS. Selskapets eierandeler: 50 % Coop Eiendom AS 25 % Coop Finnmark BA 25 % Siv.Øk. Inge F. Olsen AS Firma: Barlindhaug Consult AS Prosjektansvarlig: Guri Ugedahl, guri.ugedahl@bc.barlindhaug.no / Om oppstartsmøtet Møtested Alta rådhus Møtetidspunkt/ramme kl Deltakere Fra kommunen: Plan og byggesak: Hallgeir Strideldt Kommunalteknikk: Frank Lund ASU: Ulla Sennesvik ASU: Reidar Olsen Fra Forslagsstiller: Alta Handelspark: Jan Arne Kristiansen Planfaglig konsulent: Tom Langeid og Guri Ugedahl Andre: Jan Ivar Alsèn (COOP Finnmark BA) Anders Henriksen (COOP Finnmark BA) Statens vegvesen: Edvard Einarsen Statens vegvesen: Oddbjørg Mikkelsen Formål Møtet skal bidra til informasjonsutveksling mellom forslagsstiller, kommunen og andr e relevanter parter i tidlig fase, samt i størst mulig grad avklare viktige rammebetingelser, forutsetning er og hensyn som skal legges til grunn i arbeidet med planprogrammet. Møtet forholder seg først og fremst til de overordnede avklaringene som det er naturlig å drøfte på dette stadiet i planprosessen, og det vil derf or være nødvendig å avholde et nytt oppstartsmøte når evt forslag til planprogram er fastsatt. [ Side # ]

83 Referent US 3. Saksopplysninger Arkivsaksnr 09/1611 Planident Plannavn Reguleringsplan for kjøpesenter i Thomasbakkveien 56 Saksbehandler Navn: Ulla Sennesvik E-post: ulla.senne svik@alta.kommune.no Telefon: / Adresse: PB 1403, 9506 Alta Reg spm behandlet etter pbl 30 Positiv anbefaling Negativ anbefaling X Ikke behandlet Tidligere kontakt i saken Alta Handelspark as ba om et møte med Alta kommune for å presentere sine pl aner for handelspark på Thomasbakken. På møtet deltok Jan-Ivar Alsèn, Inge Falck Olsen og Åge Fossum. 4. Gjeldende planer Planstatus Gjelder Plan Formål Vedtaksdato X Fylkesplan for Finnmark Retningslinjer om stedsutvikling under delmål 4.6 Kommuneplanens arealdel X KDP for Alta by Industriformål X KDP Avlastn.veg for EV 6 Reguleringsplan Bebyggelsesplan Kjøreveg m tilh anlegg Planer, mve, dispensasjonssøknader under utarbeidelse i og inntil planområdet Status Plan Formål Forslagsstiller Rulleres nå KDP Alta by Alta komm. Kommer Reg.plan Avlastn. Ev 6 SVV/AK Reg pågår Reg.plan for 27/110,583 Boligformål (leiligheter) Jørn Hansen Andre kommunale planer, vedtekter, utredninger mm som er relevant Aktuell Dokument Merknader [ Side # ]

84 X X X X X KP samfunnsdel Planprogram rullering AB Biologisk mangfold Parkeringsvedtekter Kdp boligsosial politikk Kdp Vann og avløp Byggeskikkveileder Skiltvedtekter Raskart Flomsonekart Geotekniske rapporter Kommunale enkeltvedtak Energi- og miljøplan Andre Rikspolitiske retningslinjer, bestemmels er mm som er relevant for planarbeidet Aktuell RPR Merknad X Samordn. areal/transport X Barn og planlegging Verna vassdrag Riks- og fylkesveier Arealbruk i flystøysoner X RPB for kjøpesentre Jf Fylkesplan [ Side # ]

85 5. Viktige tema i plan - og utredningsarbeidet Tabellen under angir viktige, planfa glige tema som må vurderes i det vi dere arbeidet. Disse skal utdypes og kommenteres nærmere i planprogrammet, og de retter ligge til grunn for konsekvensutredning og planforslag/planbeskrivelse. Temaene i listen under er sammenfallende med underkapitle ne i mal for planbeskrivelse, kap 5. Se dette for nærmere eksemplifisering av hvilke fo rhold som kan være relevant å vurd ere innenfor dette temaet, i tillegg til det som er tatt med i merknadskolonnen under. Forslagsstiller må selv på bakgrunn av egne vurderinger, innspill i høring/varsling med mer vurdere om det er flere forhold som er relevant å vurdere i saken. Relevant Tema Merknad. Se for øvrig mal for planbeskrivelse. X 1. Planprogram og KU Gjeldende forskrift om KU m/veiledning legges til grunn, men utredningen skal også forholde seg til høringsutkastil revidert forskrift (pr ). Punktene som er avkrysset under skal som minimum inngå i konsekvensutredningen. X 2. By- og stedsutvikling Se planbeskrivelsens mal (5.2) for relevante forhold som skal vurderes her. Momentene under skal imidlertid vektlegges spesielt i denne saken: Sentrumsutvikling og handelsstruktur Tiltakets konsekvenser sett i lys av Vedtatt tresenterstruktur (KPS, retningslinje 3.6.1) Retningslinje om å Bygge byen innover (KPS, 2.1.7) Gjeldende planstatus i KDP for Alta by, jf også planprogram for rullering (mangel på ind. arealer) RPB om kjøpesenteretablering Samordnet areal- og transportplanl Evt andre relevante forhold Bomiljø Trafikkforhold Støy Med mer Lokaliseringsalternativer Det skal også inngå en vurdering av hvilke relevante og realistiske lokaliseringsalternativer som finnes. Planmyndigheten ber om at bla følgende alternativer inngår: Bossekop sentrum Alta sentrum X 3. Barns interesser Snarveger Trafikksikker kryssing av RV93 X 4. Byggeskikk og estetikk X 5. Demografiske forhold Kjøpesenterets kundegrunnlag/omland [ Side # ]

86 X 6. Folkehelse Miljø og forurensning, bla støyproblematikk. Jf mal for ROSanalyse. 7. Friluftsliv X 8. Landskap Nær-/fjernvirkning X 9. Lokalklima Sol- og skyggeanalyser X 10. Miljøvennlig/alt. Energiforsyning Utrede energibehov Utrede hvilke miljøvennlige alternativer som finnes/kan etableres i området Jf nye TEK 11. Naturressurser X 12. Risiko- og sårbarhet Se egen tabell i mal for planbeskrivelse. 13. Samiske interesser ved endret bruk av utmark 14. Sosial infrastruktur X 15. Teknisk infrastruktur (unntatt veg) Utrede eget behov vs eksisterende kapasitet (herunder bla brannvann, overvannshåndtering, snødeponi mm) Behov for omlegging av VAledninger over tomta. Parkeringsdekning. X 16. Trafikkforhold Trafikksikke rhetsvurderinger knyttet til Kunde- og varetransport Adkomst for gående/syklende Anlegg/tilgang for kollektivtrafikk Konsekvenser for hoved- og sekundærvegnett skal også inngå; Transportanalyse. Avgrensing av analyse skjer i samråd med Statens vegvesen og Alta kommune X 17. Universell utforming 18. Verneverdier Ikke registrert pr dato. Avklares gj høring. X 19. Økonomi/gjennomføring Kontakt med grunneier Framdriftsplan, herunder evt planer om ulike utbyggingstrinn Finansiering av tiltak Rekkefølge Behov for utbyggingsavtale For oppbygging/kapittelinndeling av pla nprogram; Se forskrift om KU med veiledning. Forslagsstiller lager utkast til planprogram. Videre utforming skjer i dialog med Alta kommune og Statens vegvesen. [ Side # ]

87 6. Varsel om oppstart/høring pl anprogram - krav til materiale: Forslagsstiller er gjort kjent med ma ler, standardtekster og adresseliste. Merknad Annonse i lokal presse FD/AP, A lta kommune har egen mal, men egen kan benyttes. Brev til berørte part er som inneholder: Hvorvidt dette innarbeides i samme - oversiktskart - kart med planavgrensning - redegjørelse for planens hensikt - dagens planstatus - ønsket planstatus - forslag til planprogram - referat fra oppstartsmøtet Evt informasjonsmøte/andre info-tiltak? dokument kan forslagsstiller avgjøre, men det skal framgå av materialet at saken gjelder både Varsel om oppstart av regulering Høring av forslag til planprogram Planavgrensning ble drøftet i møtet. Dette avklares nærmere med Alta kommune og Statens vegvesen. Behov for evt informasjonsmøte vurderes senere i prosessen (etter høring/varsling av pp). Papirkopi av høringsdokumentene sendes Alta bibliotek og rådhusets kundetorg Kunngjøring gjennom elektroniske medier 7. Innlevering av planforslag m/ku krav til materiale Ny plan- og bygningslov (plandelen) legges til grunn for pl aner som legges ut til offentlig ettersyn etter Merknad 1. Plankart Leveres på SOSI-format 2. Bestemmelser/retningslinjer Alta kommunes mal benyttes. 3. Planbeskrivelse m/ku Alta kommunes mal for planbeskrivelse brukes som utgangspunkt. 4. Kopi av innspill under varslingen/høring Skal sendes til Alta kommune. 5. Kopi av annonser Skal sendes til Alta kommune Forslagsstiller er gjort kjent med krav til innhold og ut forming av planforslaget. Planforslaget blir ikke behandlet før materialet er kom plett og i hht maler og avtale me d kommunen på oppstartsmøtet. 8. Foreløpig oppsummering /konklusjon fra kommunen Planstatus Planinitiativet SAMSVAR ER med overordnet/gjeldende plan Planinitiativet STRIDER med overordnet/gjeldende plan og X forskrift om RPB for kjøpesentre Kreves KU X Jf forskrift om KU og ny PBL 12.3 og 4.2 Nei Plankrav X Områdeplanplan Detaljplan [ Side # ]

88 Anbefaling Annet X Mindre vesentlig endring av plan Anbefaler oppstart av planarbeid Anbefaler ikke oppstart av planarbeid Anbefaler at reguleringsspørsmål et fremmes som 30-forespørsel Alta kommune v/planadministra sjonen er meget positiv til at COOP ønsker å utvide sin virksomhet i A lta, og ønsker å legge til rette for dette! Alta by er organisert i forhold ti l en tresenterstruktur, med Alta sentrum som hovedsenter og Bossekop og Elvebakken som bydelssentra i hhv vest og øst. Dette har kommunestyret vedtatt gjennom kommuneplanensamfunnsdel. Ut fra forslagsstillers beskrive lse av omfang og vareutvalg er tiltaket å anse som en ordinær kjøpesenterutbygging, jf også RPB. Tiltaket bryter med etablert og vedtatt sentrumsstruktur, og planadministrasjonen har derfor fore slått en alternativ lokalitet som vil være mer i tråd med de overordnede byutviklingsstrategiene. For å bidra aktivt og konstruktivt i pros essen har administrasjonen i forbindelse med bla rullering av byplanen tilbydd seg å forestå overordnet planprosess med sikte på å omdefinere det alternative arealet til forretningsformål. Dette ble første gang foreslått og drøftet i møte med Alta Handelspark as, Se referatets pkt 3. Alta Handelspark har imidlertid valgt å gå videre med alternativet på Thomasbakken, og dette beklager planadministrasjonen da den alternative lokaliteten vurderes å ha minst like god tilgjengelighet og dessuten ligger i umiddelbar tilk nytning til ett av de etablerte sentrene. [ Side # ]

89 9. Planprosess/framdrift Foreløpig skisse til framdriftsplan: Aktivitet Ansv Merknad 1. Planinitiativ FS 2. Oppstartsmøte ADM Det kan bli behov for flere møter etter evt fastsetting av planprogram 3. Utarbeide forslag til PP FS Dette utfø res av forslagsstiller i dialog med planmyndigheten. 4. Sende PP på høring/varsle oppstart FS Min 6 ukers høringsfrist 5. Revidere forslag til PP etter høring FS ADM saksbehandler og innstiller til KST og fremme forslag til pp for kommunen 6. Fastsette planprogram KST Vedtak bør foreligge 10 uker etter frist for innspill. Tidsbruken vil bla avhenge av når revidert materiale er ferdig fra forslagsstiller. AK trenger 6-8 uker til saksforberedelse og politisk behandling. 7. Utarbeide planfo rslag/ku FS 8. Vedta utleggelse til OE PLUT Maks 12 uker etter mottak av komplett planforslag 9. Revidere planmaterialet FS/ADM 10. Vedta planforslag KST Maks 12 uker etter at det er ferdigbehandlet ADM= Alta kommune, administrasjon FS= Forslagsstiller KST= Kommunestyret PLUT= Planutvalget 10. Gebyr Saksbehandlingen er gebyrbelagt. Gjeldende gebyrregulativ er tilgjengelig på kommunens hjemmeside: Fakturaadresse Merknad Se bla gebyrregulativets pkt 8.2. Alta Handelspark AS, C/O Coop Norge AS, regnskap, Haakon 7. gt. 9, 7005 Trondheim [ Side # ]

90 11. Godkjenning av referat Referatet og Alta kommunes merknader og innspill bygger på de opplysninger og planfaglige forhold som var kjent på det tidspunktet oppstartsmøtet fant sted. Konklusjonene er derfor foreløpige, og verken oppsta rtsmøtet eller referatet gi r rettigheter i den senere saksbehandlingen. Nye opplysninger, endrede rammebetingelser, rutiner, politikk og lovverk kan føre til endrede planfaglige vurderinger. Bla kan plan myndigheten (kommunestyret) velge å i kke vedta forslag til planprogram. Innspill fra berørte parter, her under naboer, offentlige myndigheter, interesseorganisasjoner med mer kan føre til krav om endring av prosjektet, og/eller framdriften av det. US This has been scanned by and does not contain virus [ Side # ]

91

92

93

94

95

96

97

98

99

100

101

102

103

104

105