Vår saksbehandlar: Direkte telefonnr.: Dykkar dato: Dykkar referanse: Linda Djuvik

Transkript

1 Sak nr D- Vår dato: Vår referanse: / /2017 Vår saksbehandlar: Direkte telefonnr.: Dykkar dato: Dykkar referanse: Linda Djuvik IDEALHUS AS Sakseid 5437 FINNÅS SVAR PÅ SØKNAD OM OPPSTART AV PLANARBEID MED ENDRING/UTVIDING AV REGULERINGSPLAN GNR.4, BNR.156 KULLESEIDKANALEN PLANID Bømlo kommune, Utval for areal og samferdsel handsama søknad om løyve til oppstart av planarbeid for endring/utviding av reguleringsplan gnr. 4, bnr. 156 Kulleseidkanalen, Finnås i møte sak PS 35/17. Utval for areal og samferdsel gjorde samrøystes slikt vedtak: I medhald av Pbl gjev Utval for areal og samferdsel løyve til Nordbohus Idealhus AS til oppstart av arbeid med endring/utviding av reguleringsplan for gnr.4, bnr.156 ved Kulleseidkanalen som omsøkt. Grunngjeving Støttar behovet for leiligheit/bustad på Finnås Auka høgd vert kompensert med mindre fotavtrykk Endringa er i tråd med ynskje frå kommunen med fortau/gsv fram til FV 541 Bygginga ivaretek byggjestil på staden, og har samtidig eit maritimt preg Saksutgreiinga ligg ved. Faktura på gebyr vert sendt Idealhus AS v/nils Eirik Ådnanes i eigen sending. Ynskjer at De sender sosi fil inn til kommunen for kontroll før De melder oppstart. Ber om at kopi av vedtak og saksutgreiing frå politisk møte i areal og samferdsel vert sendt til alle råka partar i forbindelse med oppstartsmelding. Med helsing Bømlo kommune Linda Djuvik Sakshandsamar arealplan Dette brevet er godkjent elektronisk og har derfor inga underskrift Adresse: Rådhuset, Leirdalen 1, 5430 BREMNES Telefon: Organisasjonsnr.: postmottak@bomlo.kommune.no Telefax: Bankgiro: Postgiro for skatt:

2 Side 2 av 7 Saksutgreiing til folkevalde organ Dato: Arkivref: / /2017 / 504 Saksbehandlar: Njål Gunnar Slettebø linda.djuvik@bomlo.kommune.no Sak nr i møte Utval Møtedato 25/17 Utval for areal og samferdsel /17 Utval for areal og samferdsel SØKNAD OM LØYVE TIL OPPSTART AV PLANARBEID MED ENDRING/UTVIDING AV REGULERINGSPLAN GNR.4, BNR.156 KULLESEIDKANALEN PLANID Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Utval for areal og samferdsel gir ikkje løyve til Nordbohus Idealhus AS til oppstart av arbeid med endring/utviding av reguleringsplan for gnr.4, bnr.156 ved Kulleseidkanalen som omsøkt. Nytt bygg med byggjehøgd på +18 m.o.h. på gnr.4,bnr.156 vil bli eit for dominerande bygg som bryt med intensjonen i godkjent reguleringsplan for dette området inntil Kulleseidkanalen. Vidare vil planlagt terrasse utover strandpromenaden virke privatiserande og vere i strid med reguleringsplanen frå for dette området. Saksprotokoll i Utval for areal og samferdsel Nytt framlegg frå Tove Lise A. Aasheim (AP) på vegne av AP, Sp og KrF: Koalisjonen ynskjer å utsetje saka med synfaring før neste møte. Framlegget frå Tove Lise A. Aasheim (AP) vart samrøystes vedteke. Vedtak: Utval for areal og samferdsel gjorde samrøystes slikt vedtak: Koalisjonen ynskjer å utsetje saka med synfaring før nestes møte. Saksprotokoll i Utval for areal og samferdsel Nytt framlegg frå Utval for areal og samferdsel v/kåre Spissøy (MDG):

3 Side 3 av 7 I medhald av Pbl gjev Utval for areal og samferdsel løyve til Nordbohus Idealhus AS til oppstart av arbeid med endring/utviding av reguleringsplan for gnr.4, bnr.156 ved Kulleseidkanalen som omsøkt. Grunngjeving Støttar behovet for leiligheit/bustad på Finnås Auka høgd vert kompensert med mindre fotavtrykk Endringa er i tråd med ynskje frå kommunen med fortau/gsv fram til FV 541 Bygginga ivaretek byggjestil på staden, og har samtidig eit maritimt preg Vedtak: Utval for areal og samferdsel gjorde samrøystes slikt vedtak: I medhald av Pbl gjev Utval for areal og samferdsel løyve til Nordbohus Idealhus AS til oppstart av arbeid med endring/utviding av reguleringsplan for gnr.4, bnr.156 ved Kulleseidkanalen som omsøkt. Grunngjeving Støttar behovet for leiligheit/bustad på Finnås Auka høgd vert kompensert med mindre fotavtrykk Endringa er i tråd med ynskje frå kommunen med fortau/gsv fram til FV 541 Bygginga ivaretek byggjestil på staden, og har samtidig eit maritimt preg Dokument i saka: Brev frå Nordbohus AS datert Bakgrunn for saka: Kommunestyret gjorde sak 94/13 slikt vedtak: 1. Kommunestyret vedtek med heimel i Plan- og bygningslova 12-3 reguleringsplan for bustad/kontor på gnr.4, bnr.156 ved Kulleseidkanalen. 2. Reguleringsplanen er rettsleg bindande utan stadfesting frå statleg styresmakt. 3. Deler av reguleringsplan R-56 bustadfelt Hidlesneset vert erstatta av reguleringsplan bustad/kontor på gnr.4, bnr.156 ved Kulleseidkanalen og får ny planid. Ny planid vert Vedteken reguleringsplanen Planid : Vedteken reguleringsplan for bustad/kontor på gnr.4,bnr. 156 ved Kulleseidkanalen vart godkjent i I reguleringsplanen er det godkjent kombinert formål bustad/kontor(næring). Maks BYA er 450 m2. Etasjetal med underetasje er 3. Maks bygningshøgde, rekna som cotehøgde for møne skal ikkje overstige cote m.o.h. Gesimshøgde maks cote m.o.h.

4 Side 4 av 7 Disponering innvendig: 1etasje: - Boder/oppbevaring for leilighetane, -Garasjeplasser for kontor/leiligheter- Eventuelt frittståande lagerlokaler 2.etasje:Disponering for kontor. Skal også kunne nyttast for lettare industri, handverk og lagerfunksjonar. Maks BTA 450 m2. 3. etasje Bustader fordelt, 4-6 einingar. Maks areal pr. leilighet BRA 100m2 I brevet frå Nordbohus av står det: SØKNAD OM TILLATELSE TIL OPPSTART AV PLANARBEID MED ENDRING/UTVIDELSE AV REGULERINGSPLAN. Det vises til avholdt oppstartsmøte På vegne av Nordbohus Idealhus AS og iht. PBL 12-8, 1.ledd, søkes tillatelse til oppstart av arbeid med endring og utvidelse av detaljreguleringsplan for gnr.4, bnr.156. PlanID: Det søkes om følgende endringer av planforutsetninger: 1. Endring av gjeldende plan fra bolig/kontor til kun boliger 2. Økning i antall boliger (Foreslått bygning har 8 leiligheter) 3. Økt mønehøyde: Kotehøyde ønskes økt til gesims på 16,5 moh samt at det i planen kan gis økte gesimshøyder inntil 18,5 moh. tilpasset områder for oppstikk av heishus og overbygde deler av takterrasse. 4. Aksept for utkraging av altaner med takoverbygg over gangveg som vist påtegning for prosjektert bygning 5. Utvidelse av planområde (Planlegge fortau eller gang- og sykkelveg fram til FV541) Endringene nr.1-4 er svært viktige for prosjektets økonomi og samsvarer med dagens behov for å bygge boliger heller enn næringslokaler på Finnås. Endring nr.5 er i tråd med ønske fra kommunen uttrykt via referat for oppstartsmøte. Endringene 1-4 er imidlertid i strid med kommunens administrative råd som ble gitt ved oppstartsmøtet Kommunens råd framgår av pkt. 1.7 i vedlagt referat: «Melding om oppstart av planarbeid kan ikkje skje før søknad om oppstart av planarbeid med grunngjeving er sendt inn og spørsmålet om igangsetjing deretter har vore lagt fram for politisk behandling. Det vert ikkje rådd til oppstart av: Auke i mønehøgd Utkraging av altanar over gangveg Auke av talet i bustadeiningar» I det videre gis derfor en nærmere begrunnelse for omsøkte endringer av planforutsetninger. Begrunnelse for omsøkt endring av planforutsetninger: 1) Gjeldende plan ønskes endret fra bolig/kontor til kun boliger: Begrunnelse: Det er behov for leiligheter, ikke kontorlokaler på Finnås. Pr. i dag er det ikke etterspørsel etter næringslokaler på Finnås. Det er derimot et stort behov for sentrumsnære boliger med livsløpsstandard. Behovet for leiligheter vises av vedlagt rapport «Bømlo Demografiske tall» pr Flesteparten av innflytterne til Bømlo kommer fra utlandet

5 Side 5 av 7 Det er omtrent dobbelt så mange internflyttinger som tilflyttinger (mange som flytter internt i kommunen) Tross økning i nettoinnflytting fra 2011 til 2013, 2014 og 2015 har det flyttet flere ut av kommunen enn inn til kommunen Eksisterende boligmasse i Bømlo er 4498 eneboliger, 711 småhus og 212 leiligheter, totalt 5421 boliger. 96 % av boligmassen er altså ikke leiligheter 45 % ønsker å bo i leilighet 70 % ønsker å bo på kvm 73 % ønsker 2 eller 3 soverom Aldersgruppen år representerer 62 % av boligbehovet i de neste 5 år 38 boenheter pr. år neste 5 år er prognosen for leiligheter Kjøpsevne total ligger på kr ,- Den mest kjøpesterke gruppen er år kr ,- Kvadratmeterpris på leiligheter andre halvår 2015 er på kr ,- Gjennomsnitteling kjøpesum på leiligheter andre halvår 2015 er på kr ,- 2) Planens antall boliger ønskes økt Begrunnelse: Prosjektøkonomi Sannheten er at prosjektet økonomisk sett ikke bærekraftig og gjennomførbart dersom man ikke får inn et tilstrekkelig antall boenheter. Herunder vil et lavere bygg tilsi et lengre bygg. Næringslokaler er i denne sammenheng uinteressant da det ikke er etterspørsel. Det er investert mye i saken allerede med arkitekt, byggprosjektering og planlegging. 3) Økt mønehøyde a) Arealutnyttelse / utsiktsforhold For å sammenligne prosjektert bygg med et bygg innenfor planens høydebegrensninger er det lagt en volumstudie i 3D som følger vedlagt. Studien viser: Eksisterende situasjon Prosjektert bygning med gesims på heishus 18,3 moh. Alternativ bygning innenfor planens høydebestemmelser: (med saltak og møne kote 16 moh, gesims kote 13 og forlenget 9 m for samme antall leiligheter (8)) Med dagens bestemmelser med maks møne-/gesimshøyde på kote 16 moh./ 13moh så får man til kun to etasjer over parkeringskjeller. Dvs. at da må bygget bli en leilighet (9m) lengre i lengderetningen for å kunne huse et regningssvarende antall leiligheter (8). 3D studien viser at et mer utstrakt bygningsvolum innunder planens høydekrav kan være mer uheldig for nabolaget enn prosjektert bygg. Tomten ligger ved aksekryssing mellom kanalen og fylkesveien med den høye broen. Vi mener tomten slik ligger gunstig til for å tåle større byggehøyde. Man kan si at opplevd økt høyde med prosjektert bygg er langt mindre enn at bygget har gesimshøyde 18,3m.o.h. (Gesimshøyden er på heishuset som gir universell tilgjengelighet til takterrassen) Takterrassens gelender er på kote 16,2 moh. Det er kun 20 cm over kravet til maks mønehøyde i reguleringsplanen.

6 Side 6 av 7 Via ny reguleringsplan kan man sikre at bygget ellers ikke blir like høyt som for heishus og overbygde terrasser, via ulike krav til kotehøyder for innen angitte bestemmelsesområder. 4) Utkraging av altaner over gangveg a) Arkitektonisk uttrykk Arkitekten har søkt å gi bygget et bryggeaktig og maritimt preg som understreker byggets beliggenhet ved kanalen. Tar man bort utkragingene så tukler man med den grunnleggende ideen. Å tegne et nytt bygg krever ytterligere ressurser i et allerede marginalt prosjekt. b) Ferdsel og vedlikehold av gangveg Utkraginger skjer to steder på fasaden mot kanalen i enden av gangvegen. Dette er ikke et sted som legger an til mye ferdsel forbi. Laveste terrasser lengst mot sør på langsiden er 3 meter dype og stikker 1 m ut over gangveg. Laveste terrasser på hjørne mot nordvest er 2 m dype og stikker 0,2 m inn over gangveg. Gangvegen er 3 m bred. Under laveste balkong er det lysåpning på 2,75 m høyde. Dette er ikke til hinder for brøyting/vedlikehold. Slikt blir neppe noe problem her helt i enden av gangpromenaden som slutter ved bygget. 5) Utvidelse av planområde (Planlegge fortau eller gang- og sykkelveg fram til FV541) a) Kommunalt krav jf. oppstartsmøte om utvidelse av planområdet for regulering av gangtrase fram til Fv541. Dette vil tilrettelegge for en bedring av trafikksikkerheten i området. Forslag til ny planavgrensing der veg øst for gnr. 4, bnr. 156 samt utvidelse til fv541 er medtatt. Vurderingar: Søknaden er frå Nordbohus Idealhus AS om løyve til oppstart av ny reguleringsplan for område ved Kulleseidkanalen gnr. 4,bnr.156. Dei søkjer om å få endra reguleringsplanen frå bustad/kontor til berre bustader. Dei søkjer også om å auka talet på bustader frå 6 leilegheiter til 8 leilegheiter. Kotehøgde ynskje dei å kunne auke frå 16,5 m.o.h. til 18,5 m.o.h. for oppstikk av heishus og overbygde deler av takterrasse. Vidare ynskje dei i ny reguleringsplan å regulere inn utkraging av altanar over gangvegen langsmed Kulleseidkanalen. Gnr.4,bnr.156 ligg mot Kulleseidkanalen med ei strandline på 120 m. Nærleik til Kulleseidkanalen og strandlina til Kulleseidkanalen gjer denne eigedomen spesiell, noko det er teke omsyn til i godkjent reguleringsplan. På oppstartsmøte vart det påpeika at kommunen ikkje kunne tilrå oppstart av ny reguleringsplan all den tid tiltakshavar ynskte auke i mønehøgd, utkraging av altan over gangveg og auke av talet i bustadeiningar. Etter kommunen si vurdering opnar gjeldande reguleringsplan for eit bygg med mønehøgd på +16 m.o.h. tilsvarande eksisterande forretningsbygg (Magneten og Finnås Auto). Ytterlegare auke av til + 18,5 moh vil bli eit for dominerande bygg heilt inntil Kulleseidkanalen. Langs Kulleseidkanalen er det planlagt strandpromenade med 3 meter breidde. Dette er areal som i planen er sikra for offentleg tilgjenge. Terrasser utover denne strandpromenaden vil etter vår vurdering virke privatiserande og det bør ein unngå. Talet på bustadeiningar må tilpassast reguleringsføresegnene i gjeldande plan. På bakgrunn av dette finn me ikkje å kunne tilrå oppstart av ny reguleringsplan for gnr.4,bnr. 156.

7 Side 7 av 7 Økonomiske konsekvensar: Utbyggjar skal dekka alle kostnader med utbygginga. Miljømessige konsekvensar: Det er ikkje registrert viktige naturtypar eller viktige viltområde i dette planområdet. Kulleseidkanalen er eit viktig friluftsområde for småbåttrafikken. I kommuneplanen er Kulleseidkanalen lagt inn med omsynssone friluftsliv H 530_8 og omsynssone H570_21 bevaring kulturmiljø/kulturlandskap. Vidare står det i planomtalen til kommuneplanen at Røyksundkanalen og Kulleseidkanalen er svært viktig friluftsområde og omtala som fine båtutfartsområde. Ved at det vert gjort ei god tilpassing av bygget i planområdet, så vil ikkje eit nybygg i dette området skipla noko for båttrafikken i kanalen. Beredskap- og samfunnstryggleik: Me vil gjer merksam på at det i samband med utarbeiding av byggeplanar, kvalitets-/hms-planar skal gjennomførast ei meir detaljert risikovurdering i forkant av anleggsarbeid for å unngå eventuell fare for grunnbrot, utglidning av lausmassar, skade på leidningsnett og sikringstiltak for gåande/køyrande gjennom anleggsområdet. Dokumentasjon på at dette er utført skal leggjast ved byggemeldingar i samband med søknad om tiltak innafor planområdet. Krav om gjennomføring av kontroll i høve dette er innpassa i føresegnene til planen. Folkehelse: I godkjent reguleringsplan er det regulert inn strandpromenade med ein breidde på 3 m langsmed Kulleseidkanalen. Dette vil sikre ålmenta tilkomst for turgåing langsmed kanalen. Oppsummering og konklusjon: Nordbohus Idealhus AS har søkt om endring av reguleringsplanen for gnr.4,bnr.156 Kulleseidkanalen. Rådmannen finn ikkje å kunne tilrå oppstart av ny reguleringsplan all den tid tiltakshavar ynskjer auke i mønehøgd, utkraging av altan over gangveg og auke av talet i bustadeiningar.